Aberdeen Eiendomsfond Norge II ASA. Årsrapport 2012

Transkript

1 Aberdeen Eiendomsfond Norge II ASA Årsrapport 2012

2

3 Generell informasjon Forretningsfører Aberdeen Asset Management Norway AS Henrik Ibsens gate 100 Postboks 2882 Solli 0230 Oslo Norge Fond Aberdeen Eiendomsfond Norge II ASA Styre Gabriel Smith, styreleder Anne-Brit Liseth Else Bugge Fougner Johan Solbu Braaten Thomas Wolff Revisor BDO AS

4 Innhold Styrets beretning 05 Revisjonsberetning 10 Resultatregnskap 12 Balanse 14 Kontantstrømoppstilling 16 Noter 17 Fondsstruktur 32

5 Styrets beretning Aberdeen Eiendomsfond Norge II ASA Virksomhetens art Aberdeen Eiendomsfond Norge II ASA ble stiftet 19. september Selskapet forvaltes av Aberdeen Asset Management Norway AS. Fondet har ikke egne ansatte, og virksomheten drives fra forvalters hovedkontor i Oslo. Selskapets formål er å investere i næringseiendommer og aktivt forvalte disse. Eiendomsporteføljen skal ha en bred diversifisering i forhold til eiendomstyper, geografi og leietagersammensetning. Det er styrets oppfatning at porteføljen oppfyller disse premissene. Styret har ansvar for forvaltning og tilsyn og har i tillegg til å bidra til utvikling og verdiskapning i Selskapet fokusert på å etter se at forvalter følger de retningslinjer som er nedfelt i prospekt og avtaleverk, herunder at forvalters honorar er korrekt beregnet, og at forvalter driver virksomheten på forsvarlig vis. Styret har gjennomgått investerings- og salgsstrategien for eiendommene samt beregning av aksjeverdien. Styret finner at selskapet forvaltes forsvarlig og i henhold til prospektets og avtaleverkets retningslinjer. Status kapitalforhold Sum egenkapital ved årsskiftet var på ca. NOK millioner. Selskapets overkursfond ble nedsatt til annen egenkapital i 2008 for å ha mulighet for tilbakebetaling til aksjonærene. Selskapet kjøpte i mai tilbake aksjer for NOK 30 millioner til en kurs lik NOK 6 per aksje, som siden ble slettet. Status investering Per 31. desember 2012 hadde eiendomsporteføljen en markedsverdi på NOK millioner mot NOK millioner ved inngangen av året. Eiendomsverdien på stående portefølje hadde en verdinedgang på 0,4 %. Det ble foretatt salg og oppgjør av to eiendommer for ca. NOK 546 millioner. De eiendommene som ble solgt og foretatt oppgjør på i 2012, var Quality Airport Hotel Sola, som ble solgt i juni til en eiendoms verdi lik NOK 395 millioner mot ekstern verdivurdering NOK 350 millioner. Den andre var Alexander Kiellands Plass som ble solgt til en eiendomsverdi lik NOK 151 millioner, samme verdi som ekstern verdivurdering. Det ble i tillegg signert salgsavtale på Haavard Martinsens vei 19 i 2012, men oppgjøret ble foretatt i Eiendomsverdien ved salget var NOK 44 mil - lioner mot ekstern verdivurdering lik NOK 40 millioner. På leiesiden forlenget/reforhandlet ABB sin leieavtale i Bergerveien 12. Leieavtalen løper frem til ABBs leiearealer ble samlet i ett bygg. Dette muliggjorde at øvrige deler av eiendommen kan utvikles til boligformål som har vært strategien for eiendommen de siste to årene. Siste ledige areal i Munkedamsveien 35 ble leid ut til DTZ, og med dette er denne eiendommen i all hovedsak rehabilitert til moderne standard. I Lysaker Torg 45 er det foretatt flere reforhandlinger med bl.a. Microsoft, Computas og Astrium, samlet ca m². Av de største reforhandlingene på Solsiden i Trondheim kan nevnes en forlengelse av leieavtalen med Drueklasen til 2035 (4 663 m²) og Aker Solutions MNO AS (1 942 m²). Det har i tillegg til disse eksemplene blitt foretatt et stort antall reforhandlinger og nyutleier i løpet av året, og fondet har samlet sett signert nye og reforhandlede avtaler på til sammen m² til en verdi av NOK 86,4 millioner (22 % av samlet leievolum). Noen av de avtalene som er reforhandlet, hadde sitt opprinnelige utløp først i Den økonomiske ledigheten for hele selskapet per 31. desember 2012 var 4,7 %. Dette er lavt for en sammensatt portefølje. Ved utgangen av 2011 var ledighetsprosenten 2,0 %. Økningen i ledighetsgrad skyldes i all hovedsak en stor leietager som fraflyttet Bergerveien 12 i juni Dette ga på den andre siden ABB mulighet for å samle sine aktiviteter i eiendommen, og øvrige arealer ble fristilt for boligutvikling. Eiendommene i porteføljen er godt diversifisert både i forhold til kategori og beliggenhet. Selskapet har de siste 3 årene solgt fem eiendommer til en verdi av ca. NOK 1,6 milliarder (21 % av fondet). Dette har likevel ikke endret vesentlig på porteføljens sammensetning eller risikoprofil da det er solgt eiendommer både av strategisk og ikke strategisk karakter. Selskapet hadde per årsskiftet 22 eiendommer med 284 leiekontrakter. Porteføljens gjennomsnittlige vektede restløpetid på leiekontraktene var ved utgangen av året 5,2 år. I 2013 utløper kontrakter som representerer ca. 8,4 % av de samlede leieinntektene. Dette er å betrakte som et normalnivå sett i fondets historiske perspektiv. Status finansiering og likviditet I 2012 har gjeldsgraden holdt seg relativt konstant. Dette skyldes liten endring i eiendomsverdiene og kontantbeholdningen i fondet samtidig som effekten av rentesikringene og betalte avdrag på gjeldsgraden har oppveiet hverandre. Per årsskiftet var gjeldsgraden på fondsnivå, inkludert netto arbeidskapital og verdien av andre investeringer 70,1 %, tilsvarende NOK millioner i lån. Sammenlignet med inngangen av året var gjeldsgraden på fondsnivå 70,2 %, tilsvarende NOK millioner i lån. Graden av rentesikring ( fastrente ) er knyttet til gjeldsgraden i selskapet, og løpetiden på rentesikringsavtalene er tilpasset løpetiden på leiekontraktene. Det var per årsskiftet løpende rentesikringsavtaler på samlet NOK millioner (74,2 %) med en vektet gjennomsnittlig rentebindingstid på 4,5 år. Markedsverdien av rentesikringsavtalene falt i årets tre første kvartaler, mens de økte marginalt i fjerde kvartal. Ved inngangen av året var verdien på rentesikringsavtalene NOK -279 millioner, mens verdiene ved årets utløp var NOK millioner. Dette skyldes at de lange rentene gjennom året som helhet falt marginalt. Rentesikringsavtalene er tidsbestemt, og de vil løpe ut jevnlig fremover slik at mindreverdiene vi ser i dag vil bli redusert over tid gitt et konstant rentebilde. Dersom de lange rentene stiger, vil markedsverdien på rentesikringsavtalene stige raskere mot utløp av avtalene og motsatt dersom de lange rentene faller. 05

6 STYRETS BERETNING FORTSETTER Gabriel Smith Styrets leder Privat investor og sitter i flere styrer Thomas Wolff Administrerende direktør i Aberdeen Asset Management Norway Anne-Brit Liseth Fondsanalytiker i Aberdeen Asset Management Else Bugge Fougner Advokat Johan Solbu Braathen Selvstendig næringsdrivende Per Samuelsen Daglig leder i Aberdeen Eiendomsfond Norge II ASA Markedsverdien av rentesikringsavtalene hensyntas i de kvartalsvise beregningene av selskapets aksjekurs. Bankene har også i 2012, grunnet den stadig vedvarende internasjonale finansuroen, betalt høye renter på sine innlån. I tillegg har de gjennom EU-direktivet Basel III fått varslede økte krav til egenkapitaldekning, noe som har ført til at flere banker ønsker å redusere sine utlån til næringseiendom. Konsekvensene er redusert kredittilgang og kraftig økte rentemarginer. Den gjennomsnittlige marginen i fondet var 1,42 % ved inngangen av året, men har steget til 1,96 % ved utgangen av året. Selskapets låneavtaler inneholder verken klausuler om maksimum gjeldsgrad eller minimum kontantstrøm, og selskapet har således stor fleksibilitet i sine låneavtaler. Selskapets finansielle beredskapsplan innebærer at fondet har bygget opp betydelig likvide midler. Likviditetsbufferen, som er satt for å møte en eventuell uforutsett negativ utvikling i sel skapet og for å skape fleksibilitet, var per årsskiftet ca. NOK 357 mil - lioner. Størrelsen på bufferen er fremkommet som en funksjon av avtalefestede avdrag, 3 mnd rentekostnader og et generelt driftsrisikoelement. Styret vurderer likviditetsbufferen to ganger per år basert på fondets finansielle stilling og markedsprognoser. Avkastning 2012 ga en egenkapitalavkastning på -3,1 % i selskapet. Endringene skyldes i hovedsak en marginal nedgang i eiendomsverdiene samt at verdien på rentesikringsavtalene falt noe gjennom året. Selskapets egenkapitalavkastning siden oppstart har vært -15,2 % akkumulert, noe som gir -2,3 % pro anno. Resultat Etter styrets oppfatning gir fremlagt resultatregnskap og balanse med noter, fyllestgjørende informasjon om den regnskapsmessige stillingen ved årsskiftet. Selskapets bokførte resultat på konsernnivå i 2012 ble NOK 138 millioner. Det er gjort analyser av eiendommenes kontantstrømmer og det er konkludert at det er korrekt å gjennomføre nedskriving på tre eiendommer med til sammen NOK 33 millioner. Gitt selskapets finansielle situasjon per dato anbefaler styret at det utbetales utbytte eller annen tilbakebetaling til aksjonærene for 2012 lik NOK 0,40 per aksje (samlet NOK ,40) Resultatet i morselskapet Aberdeen Eiendomsfond Norge II ASA i 2012 ble NOK som styret foreslår disponert som følger. Avsatt til utbytte NOK Overført til annen egenkapital NOK Overført fra annen egenkapital NOK 0 Sum overføringer NOK Fri egenkapital NOK Aberdeen Eiendomsfond Norge II ASA

7 Solsiden, Trondheim Selskapets frie midler er plassert i bank eller i pengemarkedsfond med kort løpetid og vurderes å ha lav risiko. Forutsetningen om fortsatt drift er til stede, og årsregnskapet for 2012 er satt opp under den forutsetningen. Selskapet har ikke virksomhet knyttet til forsknings- og utviklingsaktiviteter. Virksomheten drives fra forvalters hovedkontor i Oslo. Styret består av 3 menn og 2 kvinner. Selskapets eiendommer forurenser ikke det ytre miljøet utover det som følger av normal eiendomsdrift, og all næringsvirksomhet i eiendommene forestås av leietagerne. Det er derfor ikke satt i verk tiltak på dette området vedrørende selskapets virksomhet. Hendelser etter regnskapsårets avslutning Selskapet har i løpet av første kvartal 2013 fått oppgjør for Haavard Martinsens vei 19 med eiendomsverdi lik NOK 44 millioner. Eiendommen Vahlsgate 1-3 er lagt ut for salg etter inngåelse av ny 10 års leiekontrakt med Oslo kommune. Rentesikringsavtalenes markedsverdi økte markant i januar, men falt noe tilbake i februar. Samlet sett har verdien per 1. februar økt med ca. NOK 29 millioner siden årsskiftet. Utover dette er det ikke inntrådt hendelser som etter styrets oppfatning er av betydning for bedømmelsen av virksomheten. Risiko Selskapet har som formål å investere i næringseiendom og vil til enhver tid være eksponert for risikoen i eiendomsmarkedet. På generell basis deler styret risikobildet i to deler; markedsrisiko og finansiell risiko. Markedsrisiko Markedsrisiko er risikoen for at eiendomsverdien faller som følge av fallende leieinntekter eller stigende avkastningskrav. Fallende leieinntekter følger av enten økt ledighet eller lavere leienivå og kan f.eks. oppstå dersom selskapets eiendommer spesielt mister sin popularitet, dersom utleiemarkedet generelt blir lite likvid, dersom selskapets leietakere mister sin betalingsevne eller dersom leienivået generelt faller under dagens nivå. Stigende avkastningskrav kan f.eks. oppstå dersom rentenivået øker, de økonomiske utsikter endres i negativ retning, eller ved at risikopremien på eiendom i markedet øker - slik vi var vitne til i 2008, deler av 2009 og 2. halvår Styrets vurdering er at selskapet er normalt eksponert for systematisk markedsrisiko, men i begrenset grad eksponert for usystematisk risiko som følge av en bred diversifisering over eiendomstyper, eiendommer og leietakere. Finansiell risiko Finansiell risiko er kredittrisiko, soliditetsrisiko og likviditetsrisiko. Kredittrisiko er risikoen for at leietagerne ikke betaler husleien. 07

8 STYRETS BERETNING FORTSETTER Soliditetsrisiko er risikoen for at eiendomsverdiene blir lavere enn forpliktelsene, først og fremst gjeldsforpliktelsene, slik at selskapet er insolvent. Likviditetsrisiko er risikoen for at selskapet ikke kan imøtekomme sine betalingsforpliktelser som følge av at summen av rentekostnader og driftskostnader overstiger netto leieinntekter. Styret er av den oppfatning at den høye rentesikringsgraden i selskapet og en redusert lånegrad gjør at det er god kontroll og forutsigbarhet over finanskostnadene. Inntektene kommer fra en vel diversifisert eiendomsportefølje som vurderes som en relativt stabil inntektskilde markedet tatt i betraktning. Det er på denne bakgrunn styrets vurdering at selskapets kredittrisiko, soliditetsrisiko og likviditetsrisiko er på et akseptabelt nivå og i tråd med hva investor kunne påregne på basis av prospektet i forbindelse med tegningen. Finansieringen av selskapet er systematisk bygget opp med gode låneavtaler. Implementerte strategier for både renterisiko og likviditet betyr etter styrets oppfatning at fondets finansielle stilling er under god kontroll. Fremtidig utvikling Styret har gjennom 2012 brukt mye tid på å vurdere hvorledes verdiene i fondet best kan sikres og utvikles ettersom Selskapet er inne i en avviklingsfase. Finansuroen i markedet er fortsatt sterkt til stede. I og med nye krav til bankenes egenkapital (Basel III-direktivet fra EU) og bankenes krav til avkastning på denne, innebærer dette at de ikke har evne til å gi nye lån på betingelser som tidligere. Flere banker har kommunisert at de ønsker å vekte seg ned innen næringseiendom. Dog må en kunne forvente at denne situasjonen vil bedres/normaliseres en tid frem når egenkapitalkravene i bankene er nådd. Flere lukkede eiendomsfond nærmer seg avviklingstidspunktet (2015 og 2016), og styret legger til grunn at det kan bli store salgsvolumer i markedet frem mot Dette sammen med en banksektor som uttaler å skulle redusere utlån til næringseiendom fremover, vil etter all sannsynlighet kunne gi negative utslag på salgsverdiene dersom Fondet avvikles i Livselskapene har fått tilsvarende egenkapitalkrav som bankene gjennom Solvency II-direktivet, noe som innebærer at de fra å være de største kjøperne av næringseiendom nå er blitt netto selgere. Styret sendte derfor 5. mars 2013 ut et brev til alle aksjonærene i Fondet hvor det står at det vil bli fremmet et forslag på generalforsamlingen om å forlenge levetiden av Fondet til Det er viktig å ha fleksibilitet og tilstrekkelig tid til å selge alle eiendommene. For å oppnå optimal pris for eiendommene må Fondet få anledning til å time salgene basert på eiendommenes utleiesituasjon og ikke bli tvunget til å selge på et tidspunkt hvor eiendommene ikke er optimalt strukturert for salg. Aberdeens prognoser for eiendomsmarkedet i 2013 og 2014 er nøkternt positive. En forventer et sterkt leiemarked fremover med lite nybyggingsaktivitet og god generell norsk økonomi, mens avkastningskravet ikke antas å bli redusert. For å få økte verdier er det derfor viktig å sikre kontantstrømmen i eiendommene og selge eiendommene når kontantstrømmen og utløpsstrukturen på leiekontraktene er best mulig. Selskapet er et lukket fond, det vil si at andelseierne ikke har anledning til å løse inn sine aksjer i selskapet. Omsetning av aksjer skjer i annenhåndsmarkedet. Omsetningskursen har ligget % under VEK-kursen, hvilket er på nivå med sammenlignbare eiendomsfond og eiendomsaksjer. Styret vurderer Selskapets eiendomsinvesteringer som godt diversifisert, med tilfredsstillende verdivektet restløpetid og med en god leietakersammensetning. Forutsetningene skulle derfor være til stede for at Selskapet vil kunne klare seg godt i utleiemarkedet de neste årene. Oslo, den Gabriel Smith styrets leder Thomas Wolff styremedlem Anne-Brit Liseth styremedlem Else Bugge Fougner styremedlem Johan Solbu Braaten styremedlem Per Samuelsen daglig leder 08 Aberdeen Eiendomsfond Norge II ASA

9 Stasjonskvartalet, Asker 09

10 Revisjonsberetning Aberdeen Eiendomsfond Norge II ASA 10 Aberdeen Eiendomsfond Norge II ASA

11 11

12 Resultatregnskap Aberdeen Eiendomsfond Norge II ASA Morselskap Resultatregnskap (NOK 1000) Konsern Note Note Leieinntekter Annen driftsinntekt Gevinst/tap salg på eiendom Sum driftsinntekter Lønn og honorarer Avskrivning på varige driftsmidler Reversering tidligere nedskrivninger Nedskrivning på varige driftsmidler Andre driftskostnader 8, Sum driftskostnader Driftsresultat Inntekt på investering i datterselskap Finansinntekter Finansinntekter konsern Andre finanskostnader 13, Verdiendring finansielle instrumenter Finanskostnader konsern Netto finansposter Resultat før skattekostnad Betalbar skatt Endring utsatt skatt Sum skattekostnader Resultat etter skatt Minoritetens andel av resultatet 0 0 Resultat etter minoritet Avsatt utbytte Overført til annen egenkapital Overført fra annen egenkapital Sum overføringer 12 Aberdeen Eiendomsfond Norge II ASA

13 Jærhagen Senter, Klepp 13

14 Balanse Aberdeen Eiendomsfond Norge II ASA Morselskap Balanse (NOK 1000) Konsern Note EIENDELER 0 0 Utsatt skattefordel Sum Immaterielle eiendeler Bygg Tomter Andre driftsmidler Sum varige driftsmidler Investering i datterselskap Andre aksjer Lån til selskap samme konsern Andre langsiktige fordringer Sum finansielle anleggsmidler Sum anleggsmidler Kundefordringer Andre fordringer Fordringer konsernselskap Bankinnskudd og plasseringer 5, Sum omløpsmidler SUM EIENDELER Aberdeen Eiendomsfond Norge II ASA

15 Morselskap Balanse (NOK 1000) Konsern Note Note EGENKAPITAL OG GJELD Egenkapital Aksjekapital 10, Annen innskutt egenkapital Sum innskutt egenkapital Sum Annen egenkapital Minoritetsinteresser 3, Sum egenkapital Gjeld 0 0 Gjeld til kredittinstitusjoner 13, Balanseført verdi rentesikringskontrakter Øvrig langsiktig gjeld Sum langsiktig gjeld Leverandørgjeld Skyldig offentlige avgifter Gjeld til konsernselskap 14, Annen kortsiktig gjeld 12, Sum kortsiktig gjeld SUM GJELD OG EGENKAPITAL Oslo, den Gabriel Smith styrets leder Thomas Wolff styremedlem Anne-Brit Liseth styremedlem Else Bugge Fougner styremedlem Johan Solbu Braaten styremedlem Per Samuelsen daglig leder 15

16 Kontantstrømoppstilling Aberdeen Eiendomsfond Norge II ASA Morselskap Kontantstrømoppstilling NOK 1000 Konsern Note Ordinært resultat før skatt Gevinst / tap salg av anleggsmidler Ordinære avskrivninger Reversering tidligere nedskrivninger varige driftsmidler Nedskrivning varige driftsmidler Endring i kundefordringer Endring i leverandørgjeld Endring i andre tidsavgrensningsposter Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter Innbetalinger ved salg av varige driftsmidler Utbetalinger ved kjøp av varige driftsmidler 2, Innbetalinger ved salg av aksjer i andre selskap Netto kontanstrøm fra investerings aktiviteter Innbetalinger opptak av ny langsiktig gjeld Nedbetaling av og avdrag på langsiktig gjeld Innløsning swapavtaler Kjøp/salg egne aksjer Utbetalinger av utbytte Innbetalinger av konsernbidrag Utbetalinger av konsernbidrag Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter Netto endring i kontanter og kontantekvivalenter Inngående beholding av kontanter og ekvivalenter Utgående beholding av kontanter og ekvivalenter Ubenyttede trekkfasiliteter 0 0 Kontanter i depositum Sum disponible midler Aberdeen Eiendomsfond Norge II ASA

17 Noter Aberdeen Eiendomsfond Norge II ASA Regnskapsprinsipper Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapsloven. Det er utarbeidet etter norske regnskapsstandarder og anbefalinger til god regnskapsskikk. Ved prinsippendringer omarbeides forrige års regnskap etter nye prinsipper. Konsekvens av prinsippendringer vises i relevante noter. I 2011 ble NRS 18 Finansielle eiendeler og forpliktelser tatt i bruk. Ledelsen har brukt estimater og forutsetninger som har påvirket resultatregnskapet og verdsettelsen av eiendeler og gjeld, samt usikre eiendeler og forpliktelser på balansedagen under utarbeidelsen av årsregnskapet i henhold til god regnskapsskikk. Anleggsmidler og finansielle driftsmidler balanseføres til anskaffelseskost, og nedskrives til virkelig verdi når verdifallet forventes ikke å være forbigående. Bygninger og andre eiendeler avskrives lineært. Tomter avskrives ikke. Datterselskaper vurderes etter kostmetoden i selskapsregnskapet. Investeringen er vurdert til anskaffelseskost for aksjene med mindre nedskrivning har vært nødvendig. Det foretas nedskrivning til virkelig verdi når verdifall skyldes årsaker som ikke kan antas å være forbigående og det må anses nødvendig etter god regnskapsskikk. Nedskrivninger reverseres når grunnlaget for nedskrivning ikke lenger er til stede. Det gjøres verdivurdering av samtlige driftsmidler ved avleggelse av årsregnskapet. Utgangspunktet for vurdering av bokført verdi er hver enkelt eiendom sin anskaffelseskostnad. Eiendommene vurderes til gjennvinnbart beløp, som er høyeste verdi av netto salgsverdi og verdi i bruk. Verdi i bruk fastsettes til neddiskontert verdi av de fremtidige kontantstrømmene som eiendommen forventes å generere. Ved fastsettelse av gjenvinnbart beløp er det innhentet verdivurderinger fra tre uavhengige verdivurderere. Disse vurderingene gir, sammen med ledelsens egen bedømning av verdiene, et estimat på gjennvinnbart beløp. Dersom antatt gjenvinnbart beløp for den enkelte eiendom er lavere enn balanseført verdi foretas nedskrivning til gjenvinnbart beløp i regnskapet. Tilsvarende foretas det reversering av nedskrivning når gjennvinnbart beløp har steget, begrenset oppad til laveste av gjennvinnbart beløp og historisk kost redusert for akkumulerte avskrivninger. Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter poster som forfaller til betaling innen ett år etter anskaffelsestidspunktet, samt poster som knytter seg til varekretsløpet. Øvrige poster er klassifisert som anleggsmiddel/langsiktig gjeld. Omløpsmidler vurderes til laveste av anskaffelseskost og virkelig verdi. Markedsbaserte finansielle omløpsmidler vurderes til markedsverdi. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på opptakstidspunktet. Langsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Utbytte, konsernbidrag og andre utdelinger fra datterselskap er inntektsført samme år som det er avsatt i givers regnskap. Overstiger utbyttet / konsernbidraget andel av opptjent resultat etter anskaffelsestidspunktet, representerer den overskytende del tilbakebetaling av investert kapital, og utdelingene er fratrukket investeringens verdi i balansen til morselskapet. I konsernregnskapet er investeringer i datterselskap konsolidert brutto etter oppkjøpsmetoden, hvilket innebærer at kostpris for aksjene er eliminert mot konsernets andel av selskapets egenkapital på ervervstidspunktet. Merpris i forhold til konsernets andel av selskapenes egenkapital, er henført til bygningene og avskrevet over eiendelens restrerende økonomiske levetid. Datterselskap som kjøpes eller selges i løpet av året henholdsvis medtas eller unntas fra konsolidering på det tidspunkt konsernet oppnår eller avgir kontroll. Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens betalbare skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt er beregnet med 28 % på grunnlag av de midlertidige forskjeller som eksisterer mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier, samt skattemessig underskudd til fremføring ved utgangen av regnskapsåret. Skatteøkende og skattereduserende midlertidige forskjeller som reverserer eller kan reversere i samme periode er utlignet. Netto utsatt skattefordel balanseføres i den grad det er sannsynlig at denne kan bli nyttiggjort. Konsernet omfattes av fritaksmetoden. Det er overveiende sannsynlig at konsernet vil selge aksjeselskaper i stedet for bygninger, dermed er det ikke beregnet utsatt skatt knyttet til forskjellen mellom konsernets anskaffelseskost og skattemessig verdi av eiendommene. Betalbar skatt og utsatt skatt er regnskapsført direkte mot egenkapitalen i den grad skattepostene relaterer seg til egenkapitaltransaksjoner. Direkte utgifter knyttet til emisjoner er nettoført mot overkursfondet. Transaksjoner i utenlandsk valuta omregnes til kursen på transaksjonstidspunktet. Pengeposter i utenlandsk valuta omregnes til norske kroner ved å benytte balansedagens kurs. Ikke-pengeposter som måles til historisk kurs uttrykt i utenlandsk valuta, omregnes til norske kroner ved å benytte valutakursen på transaksjonstidspunktet. Valutakursendringer resultatføres løpende under finansposter i regnskapsperioden. Leieinntekter resultatføres når de er opptjente. Mottatt utbytte og andre utdelinger inntektsføres som annen finansinntekt. Kontantstrømoppstillingen er utarbeidet etter den indirekte metode. Kontanter og kontantekvivalenter omfatter kontanter, bankinnskudd og andre kortsiktige, likvide plasseringer. 17

18 NOTER FORTSETTER Note 1 Inntekter Alle salgsinntekter er leieinntekter eller andre inntekter relatert til utleie av fast eiendom Eiendom Sted Segment Brutto Areal (kvadratmeter) Brutto leie pr år (MNOK) Leietid år Solsiden Trondheim Kontor / handel / øvrige ,0 7,3 Bergerveien 12 Asker Kontor / lager ,1 9,3 Lysaker Torg 45 Oslo Kontor ,9 2,9 Stasjonskvartalene i Asker Asker Kontor / handel / øvrige ,0 3,6 Vahlsgate 1-3 Oslo Kontor ,0 10,2 Quality Hotell Gardermoen Gardermoen Hotell ,2 6,8 Munkedamsveien 35 Oslo Kontor ,3 4,3 Torvbyen senter Fredrikstad Handel ,0 3,8 Fløisbonnveien 2-4 Kolbotn Lager / kontor ,7 4,8 Jærhagen senter Klepp Handel ,7 3,6 Fridjof Nansens vei 12 Oslo Kontor / handel / øvrige ,0 2,2 Søren Bullsvei 2 Oslo Lager ,4 5,5 Lørenvangen 22 Oslo Kontor ,8 2,0 Hvamveien 1 Skedsmo Lager ,8 1,4 Storgaten 5-7 Oslo Kontor / handel ,8 4,5 Karl Johansgate 13 Oslo Kontor / handel ,3 2,8 Munkedamsveien 53B Oslo Kontor ,6 3,0 Haavard Martinsensvei 19 Oslo Lager/kontor ,4 2,4 Varnavaeien Moss Handel / kontor ,9 2,7 Carlbergveien 6A Moss Handel / kontor ,8 3,5 Carlbergveien 6B Moss Øvrige / kontor ,9 7,1 Carlbergveien 4 Moss Handel ,3 6, ,8 5,0 Forskjell i leieinntekter i konsernregnskapet og brutto leie i tabellen over skyldes transaksjoner i løpet av året, økonomisk ledighet, og at brutto leie viser leiesituasjonen fremoverskuende per 31. desember 12. Nøkkeltall på balansedato Brutto leieinntekter per år (MNOK) 419,8 485,7 Brutto leieinntekter på videreført portefølje (MNOK) 415,1 485,7 Markedsverdi portefølje (MNOK) Markedsverdi på videreført portefølje (MNOK) Vektet gjenværende løpetid 5,2 år 5,0 år Økonomisk ledighet 4,7 % 2,0 % Note 2 Varige driftsmidler Morselskap Morselskapet har ingen varige driftmidler 18 Aberdeen Eiendomsfond Norge II ASA

19 Konsern Bygninger Tomter Andre driftsmidler Totalt Anskaffelseskost pr Tilgang i året Avgang i året Anskaffelseskost pr Akkumulerte ordinære avskrivninger Akkumulerte nedskrivninger Bokført verdi Årets ordinære avskrivninger Årets nedskrivninger Årets reversering av tidligere nedskrivninger Økonomisk levetid i år Note 3 Datterselskap Ervervsår Forretningskontor Eierandel Eierandel Aberdeen Eiendom Holding II AS 2005 Oslo 100 % 100 % Aksjekapital Antall aksjer Balanseført verdi Egenkapital Resultat 2012 Aberdeen Eiendom Holding II AS Selskapene i konsernet (bygningens navn i kursiv) Oslo, den Kjøpt/stiftet Forretningskontor Eierandel Stemmerett Aberdeen Eiendom Holding II AS 10/2005 Oslo 100 % 100 % Aberdeen Holding II Andeler AS 9/2006 Oslo 100 % 100 % Aberdeen Storgata 5-7 AS Storgata 5-7, Oslo 2/2006 Oslo 100 % 100 % Aberdeen Haavard Martinsens vei 19 AS Haavard Martinsens vei 19, Oslo 2/2006 Oslo 100 % 100 % Aberdeen Fridtjof Nansens vei 12 AS Aberdeen Fridtjof Nansens vei 12 ANS Fridtjof Nansens vei 12, Oslo 2/2006 Oslo 100 % 100 % Aberdeen Munkedamsveien 35 AS Munkedamsveien 35, Oslo 6/2006 Oslo 100 % 100 % Aberdeen Bassengtomten AS Aberdeen Skipsbygget AS Aberdeen Verkskontorene AS Solsiden, Trondheim 6/2006 Oslo 100 % 100 % Aberdeen Stasjonskvartalene AS Stasjonskvartalene, Asker 7/2006 Oslo 100 % 100 % Aberdeen Karl Johan AS 19

20 NOTER FORTSETTER Selskapene i konsernet (bygningens navn i kursiv) Oslo, den Kjøpt/stiftet Forretningskontor Eierandel Stemmerett Aberdeen Karl Johan Eiendomsdrift AS Aberdeen Karl Johans gate 13 AS Aberdeen Karl Johans gate 13 ANS Karl Johans gate 13, Oslo 6/2006 Oslo 100 % 100 % Aberdeen Cityterminalen AS Torvbyen, Fredrikstad 6/2006 Oslo 100 % 100 % Aberdeen Søren Bulls vei 2 AS Søren Bulls vei 2, Oslo 2/2006 Oslo 100 % 100 % Aberdeen Vahlsgate 1-3 AS Aberdeen Vahlsgatew 1-3 KS Vahls gate 1-3 AS, Oslo 6/2006 Oslo 100 % 100 % Aberdeen Lysaker Torg Bygg E AS Lysaker Torg, Bærum 12/2006 Oslo 100 % 100 % Aberdeen Munkedamsveien 53B AS Munkedamsveien 53B, Oslo 12/2006 Oslo 100 % 100 % Bergerveien 12, Asker 12/2006 Oslo 100 % 100 % Aberdeen Lørenvangen 22 AS Aberdeen Lørenvangen 22 KS Aberdeen Lørenvangen 22 Eiendom AS Lørenvangen 22, Oslo 12/2006 Oslo 100 % 100 % Aberdeen Hvamveien AS Aberdeen Hvamveien 1 KS Aberdeen Hvamveien 1 Komplementar AS Hvamveien 1, Skedsmo 8/2006 Oslo 100 % 100 % Aberdeen Gardermoen Airport Hotell AS Quality Hotell Gardermoen 2/2007 Oslo 100 % 100 % Aberdeen Fløisbonnveien 2-4 ANS Aberdeen Fløisbonnveien 2-4 KS Aberdeen Fløisbonnveien 2-4 AS Aberdeen Fløisbonnveien 2-4 Hjemmel ANS Fløisbonnveien 2-4, Oslo 4/2007 Oslo 100 % 100 % Aberdeen Jærhagen AS Jærhagen, Klepp 8/2007 Oslo 100 % 100 % Aberdeen Varnaveien 39 AS Aberdeen Varnaveien 41 AS Varnavaien 37, 39, 41 6/2007 Moss 100 % 100 % Aberdeen Carlberg AS Aberdeen Carlbergveien 4, 6A, 6B 10/2008 Moss 100 % 100 % 20 Aberdeen Eiendomsfond Norge II ASA

21 Alle datterselskap er eid 100 % og følgelig er det ingen minoritetsinteresser per 31. desember Transaksjoner i 2012 relaterer seg til følgende: Eiendom Anskaffet Solgt Konsolidert i regnskap fra/til: Brutto eiendomsverdi Konsern gevinst (tap) Aberdeen Kiellandkvartalet 2 / / Quality Hotell Sola 2 / / Andre endringer 180 Sum Transaksjoner i 2011 relaterer seg til følgende: Eiendom Anskaffet Solgt Konsolidert i regnskap fra/til: Aberdeen Tjuvholmen AS (Tjuvhomen Allé 1-5) Årvollskogen 40 AS (Årvollskogen 40) Brutto eiendomsverdi Konsern gevinst (tap) 10 / / / / Sum Note 4 Investering i andre aksjer Morselskap Konsern Investering i andre aksjer Aksjeposter knyttet til eiendomsdrift og infrastruktur Det var ingen vesentlige transaksjoner i Aksjepostene er regnskapsført etter kostmetoden. Note 5 Bankinnskudd og plasseringer Morselskap Konsern Investering i andre aksjer Pengemarkedsfond Pengeplasseringer med særvilkår Innskudd i bank Sum bank og plasseringer Resultatført verdiendring, inkludert i annen finansinntekt

22 NOTER FORTSETTER Note 6 Mottatte konsernbidrag Totale mottatte konsernbidrag fra datterselskaper Morselskap Inntektsført under inntekt på datterselskap (brutto) Aberdeen Holding II Andeler AS Aberdeen Kiellandkvartalet AS Aberdeen Munkedamsveien 35 AS Aberdeen Bassengtomten AS Aberdeen Skipsbygget AS Aberdeen Stasjonskvartalene AS Aberdeen Fridtjof Nansens vei 12 AS Aberdeen Karl Johan Eiendomsdrift AS Aberdeen Karl Johans gate 13 AS Aberdeen Cityterminalen AS Aberdeen Søren Bullsvei 2 AS Aberdeen Vahlsgate 1-3 AS Aberdeen Hvamveien 1 Komplementar AS Aberdeen Lysaker Torg Bygg E AS Aberdeen Gardermoen Airport Hotel AS Aberdeen Stavanger Airport Hotel AS Aberdeen Munkedamsveien 53 B AS Aberdeen Fløisbonnveien 2-4 AS Aberdeen Bergerveien 12 AS Aberdeen Lørenvangen 22 AS Aberdeen Jærhagen AS Aberdeen Varnaveien 39 AS Aberdeen Varnaveien 41 AS Aberdeen Carlberg AS Sum Konsernbidrag avgis først til morselskapet og deretter avgis konsernbidrag fra morselskap til datterselskap med fremførbare underskudd, derav økning i kostpris på aksjene med NOK 147 millioner. 22 Aberdeen Eiendomsfond Norge II ASA

23 Note 7 Lønnskostnader, antall ansatte, godtgjørelser, lån til ansatte og godtgjørelse til revisor Se også note 12, transaksjoner med nærstående parter Selskapet har ingen ansatte og er derfor ikke pliktig til å ha tjenestepensjonsordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon. Det finnes ikke avtaler om bonus eller aksjebasert avlønning. Styrets leder, styremedlemmer og daglig leder som er ansatt i Aberdeen Asset Management Norway AS har ikke mottatt godtgjørelse fra selskapet. Deres ytelser er dekket av managementhonoraret til Aberdeen Asset Management Norway AS. Se også note 12. Morselskap Konsern Styrehonorar Arbeidsgiveravgift Andre kostnader vedrørende styret Sum lønnskostnader Daglig leder Styret Sum ytelser til ledende personer Else Bugge Fougner Gabriel Smith Johan Solbu Braaten Thomas Wolff Anne-Brit Liseth Sum styrehonorar Honorar til revisor er kostnadsført med følgende etter ca. 80 % forholdsmessig fradrag på merverdiavgift. Morselskap Konsern Revisjonshonorar Attestasjonstjenester Bistand og andre tjenester utenfor revisjon Sum honorar til revisor Revisor har i tillegg fakturert Aberdeen Asset Management Operations AS for bistand tilknyttet utarbeidelse av årsoppgjør, noter og ligningspapirer for til sammen NOK eks mva i

24 NOTER FORTSETTER Note 8 Andre driftskostnader Morselskap Konsern Eiendomsrelaterte driftskostnader Utgiftsførte prosjekter og leietakertilpasninger Porteføljeprovisjon Kapitalforvaltningshonorar Øvrige andre driftskostnader Sum Note 9 Skatt Morselskap Konsern Årets skatter 0 0 Betalbar skatt Skatt på avgitt konsernbidrag Endring utsatt skatt konsolidering Endring i utsatt skatt Årets skattekostnad Avstemming av skattekostnaden Skattekostnad i regnskapet % av resultatet før skatt Forskjeller regnskapsmessig/skattemessig behandling Forskjeller regnskapsmessig/skattemessig behandling Forskjeller pga for lite avsatt skatt tidligere år Sum forskjeller Grunnlag for årets betalbare skatt Ordinært resultat før skatt Skatteøkende midlertidige forskjeller Skattereduserende midlertidige forskjeller Anvendelse av fremførtbart underskudd Skattepliktig inntekt Betalbar skatt på årets resultat Betalbar skatt på avgitt konsernbidrag Sum betalbar skatt Aberdeen Eiendomsfond Norge II ASA

25 Morselskap Konsern Spesifikasjon av skatteøkende midlertidige forskjeller 0 0 Anleggsmidler Omløpsmidler Gevinst- og tapskonto Netto øvrige skatteøkende midlertidige forskjeller Sum skatteøkende midlertidige forskjeller Spesifikasjon av skattereduserende midlertidige forskjeller 0 0 Finansielle derivater Omløpsmidler Underskudd til fremføring Netto øvrige skattereduserende midlertidige forskjeller Sum skattereduserende midlertidige forskjeller Sum skatteøkende midlertidige forskjeller Sum skattereduserende midlertidige forskjeller Netto skatteøkende midlertidige forskjeller Utsatt skattefordel, 28 % Skatteøkende midlertidige forskjeller ikke innregnet i balansen Skattereduserende midlertidige forskjeller ikke innregnet i balansen Balanseført utsatt skattefordel Balanseført utsatt skattefordel knyttet til finansielle derivater Balanseført utsatt skattefordel knyttet til fremførbart underskudd Balanseført utsatt skattefordel knyttet til øvrige skattemessige posisjoner Latent skatt på balanseført negativ verdi av rentesikringsinnstrumenter inngår i utsatt skattefordel. Fondet kjøper og selger selskaper som igjen eier eiendom, og så lenge det ikke er skatt på gevint/tap salg av selskaper (fritaksmodellen) er utsatt skatt på anleggsmidler (eiendom) ikke innregnet i balanseført utsatt skattefordel. Fondet skal i henhold til vedtektene avvikles senest innen 31. desember 2015, dersom generalforsamlingen i perioden frem til 31. desember 2014 ikke vedtar annet. I den grad konsernet ikke kan utnytte fremførbare underskudd løpende over drift innenfor fondets stipulerte levetid, er det forutsatt at konsernet kan selge eiendeler direkte for å utnytte gjenværende fremførbart underskudd. 25

26 NOTER FORTSETTER Note 10 Egenkapital Morselskap Aksjekapital Egne aksjer Overkurs Annen innskutt egenkapital Annen egenkapital Egenkapital per Kjøp Egne aksjer Kapitalnedsettelse Utbytte egne aksjer Avsatt utbytte Årets resultat Sum egenkapital Morselskapet har NOK i fri egenkapital. Sum Konsern Aksjekapital Egne aksjer Overkurs Annen innskutt egenkapital Annen egenkapital Minoritetsinteresser Minoritetsinteresser Egenkapital per Kjøp Egne aksjer Kapitalnedsettelse Utbytte egne aksjer Avsatt utbytte Årets resultat Sum egenkapital Konsernet under ett har NOK i fri egenkapital. Sum 26 Aberdeen Eiendomsfond Norge II ASA

27 Note 11 Aksjekapital og aksjonærinformasjon Aksjekapitalen Antall Pålydende Balanseført Totalt Ordinære aksjer Alle aksjer er likestilte. 20 største aksjonærer Antall Andel i % RBS Global Banking (Luxembourg) SA ,57 % E-Co Energi Pensjonskasse ,60 % CHC Norge Pensjonskasse ,56 % Agura Life Ireland Ltd ,11 % Realkapital Nordic Recovery II AS ,08 % Otto Marius Hestness ,00 % Sandefjord Kommunale Pensjonskasse ,83 % RS Platou Secondaries AS ,64 % Jersk Invest AS ,59 % Victory Life ,53 % Aberdeen Asset Management Norway AS ,49 % Helgelandskraft AS ,48 % Realkapital Nordic Recovery AS ,47 % ABBs Pensjonskasse ,40 % Edvard Bernhard Aaby ,36 % Bonnie AS ,36 % Reidar Michaelsen ,34 % Asheim Investments AS ,33 % Gunnar Horten ,32 % Paal Conrad Mossin ,31 % Øvrige ,62 % Sum ,00 % Aberdeen Eiendomsfond Norge II ASA har per 31. desember 2012 totalt aksjonærer (5 453 aksjoærer per 31. desember 2011). Ingen aksjonærer har mer enn 10 % av aksjene. Aksjer eiet av daglig leder og styremedlemmer: Administrerende direktør Antall Per Samuelsen 0 0 Styrets leder Gabriel Smith (Vilsmi AS) Styremedlemmer Else Bugge Fougner 0 0 Thomas Wolff 0 0 Anne-Brit Liseth 0 0 Johan Solbu Braaten 0 0 Sum

28 NOTER FORTSETTER Note 12 Transaksjoner med nærstående parter Aberdeen Eiendomsfond Norge II ASA kjøper administrasjons- og forvaltningstjenester fra Aberdeen Asset Management Norway AS. Avtalen omhandler forvaltningen og driften av selskapet og alle datterselskaper i konsernet. Aberdeen Asset Management Norway AS mottar et årlig forvaltningshonorar med 0,75 %. av verdijustert totalkapital, som dels belastes i Aberdeen Eiendomsfond Norge II ASA og dels i de underliggende selskaper. Aberdeen Asset Management Norway AS mottar i tillegg et transaksjonshonorar med 0,25 % av transaksjonsverdien (normalt eiendomsverdien) ved kjøp og salg av eiendom. Aberdeen Asset Management Norway AS skal også motta et suksesshonorar når avkastningen på egenkapitalen i Aberdeen Eiendomsfond Norge II ASA overstiger 12 % per år. High watermark prinsippet gjelder for beregning av suksesshonorar. Det er ikke kostnadsført suksesshonorar for Morselskap Konsern Kostnadsførte honorarer Mellomværende per I kostnadsførte honorarer for 2011 inngår honorar til TM Partner AS (40 %). Dette selskaper er solgt per 01. januar 12 og derav er disse honorarene ikke inkludert i 2012 Note 13 Finansiell markedsrisiko Finansiell markedsrisiko er risikoen knyttet til de finansielle instrumenter som fondet benytter seg av. Det er etablert retningslinjer og rammer for bruk av finansielle instrumenter i fondet. Fondet benytter seg av rentesikringsavtaler for å beskytte seg mot økning i de korte markedsrentene. Per 31. desember 2012 har fondet totalt utestående NOK millioner i rentesikringsavtaler, derav med fremtidig start og som etterhvert erstatter løpende avtaler. Fondets bankforbindelser er motparter i disse avtalene og markedsverdi er basert på informasjon fra bankene. Avtalene har en gjennomsnittlig rente på 4,6 %. Den gjennomsnittlige løpetiden er på 4,5 år, men løpetiden varierer mellom 0 og 6 år. Markedsverdien av disse avtalene er pr 31. desember 2012 på NOK -317 millioner. Markedsverdien varierer i tråd med utviklingen i det langsiktige rentenivået. En endring i rentenivået på + 1 % vil medføre en positiv endring i markedsverdien på ca. NOK 175 mil - lioner. En endring i rentenivået på -1 % vil medføre en negativ endring i markedsverdien på ca. NOK 175 millioner. Fra og med 2011 er standarden NRS 18 Finansielle eiendeler og forpliktelser tatt i bruk. Fondet skal i henhold til vedtektene oppløses i løpet av 2015 dersom generalforsamlingen i perioden frem til 31. desember 2014 ikke vedtar annet. I praksis innebærer dette at fondets rentesikringsavtaler bokføres etter to metoder avhengig av forfallstidspunktet på rentesikringskontraktene. For rentesikringsavtaler som forfaller før 31. desember 2015 benyttes sikringsbokføring (kontantstrømsikring). Rentesikrings avtalene forventes holdt til forfall som en del av konsernets strategi for styring av renterisiko og eventuell negativ verdi på disse rentesikringssavtalene balanseføres ikke fordi eventuell negativ markedsverdi reverseres etter hvert som kontraktene nærmer seg forfall. For rentesikringsavtaler som forfaller etter 31. desember 2015 benyttes ikke regnskapsmessig sikringsbokføring da vilkårene ikke er oppfylt, selv om avtalene inngår i konsernets kontanstrømsikringsstrategi. Rentebindingsavtalene forventes terminert før forfall og eventuell negativ verdi på disse rentesikringssavtalene balanseføres. Endring i markedsverdi resultatføres. 28 Aberdeen Eiendomsfond Norge II ASA

29 Morselskap Konsern Gjeld med flytende rente til kredittinstitusjoner Løpende rentesikringsavtaler pr Sum gjeld med flytende rente Totalt inngåtte rentesikringsavtaler Rentesikringssavtaler med fremtidig start som erstatter løpende avtaler Markedsverdi av samtlige rentesikringsavtaler Markedsverdi av avtaler med forfall før (sikring) Markedsverdi av avtaler med forfall etter (balanseført) Verdiendring samtlige rentesikringsavtaler Verdiendring avtaler med forfall før (sikring) Verdiendring avtaler med forfall etter (resultatført) Gjenværende løpetid (gjennomsnitt) 4,5 år 4,9 år (Gjennsomsnittstall på balansedato) Flytende rente 2,0 % 3,1 % Fast rente på rentesikringsavtaler 4,6 % 4,6 % Sikringsgrad 74,3 % 78,3 % Rente før margin 4,0 % 4,3 % Rentemargin 2,0 % 1,4 % Total rente 5,9 % 5,7 % Sensitivitet på 1 % endring i flytende rente 0,26 % 0,22 % Brutto gjeldsgrad 71,4 % 73,6 % Netto gjeldsgrad 70,1 % 70,2 % Kredittrisiko Kredittrisiko er risikoen knyttet til fondets leietakere. Manglende leieinnbetalinger fører til at fondets kontantstrøm blir redusert og fondet må avsette for tapt husleie. Fondet har en diversifisert portefølje av leietagere som gir en stabil løpende kontantstrøm. Sannsynligheten for større mislighold anses for å være begrenset. Fondet har i tillegg som en del av sin beredskapsplan en avsatt beredskapsbuffer som bl.a. skal motvirke likviditetseffekten av mislighold hos leietakerne dersom dette reduserer den operasjonelle kontantstrømmen i vesentlig grad. Forvalter har rutiner for oppfølging av mislighold og har etablert automatisk varsling av registrerte generelle betalingsmislighold blant leietakerne. 29

30 NOTER FORTSETTER Soliditetsrisiko Soliditetsrisiko er risikoen for at eiendomsverdiene blir lavere enn forpliktelsene, først og fremst gjeldsforpliktelsene, slik at fondet er insolvent. Fondets soliditetsrisiko må sees i lys av dets opprinnelige målsetting om 75 % belåningsgrad. Fondet har ved årets slutt en netto belåningsgrad på 70,1 %. Fondet har strategier for finansiell beredskap som etterleves. Fondet har ingen låneavtaler med krav til finansielle nøkkeltall som belåningsgrad mv. og dette gjør at låneavalene ikke vil komme i mislighold så lenge renter og eventuelle avdrag betales. Soliditetsrisikoen er vurdert som tilfredsstillende, gitt den risikoen som fondet er etablert med. Likviditetsrisiko Likviditetsrisiko er risikoen for at fondet ikke kan imøtekomme sine betalingsforpliktelser fordi fondet ikke har tilgjengelig likviditet. Fondets rentesikringsgrad som per 31. desember 2012 er på 74,2 % gir en betydelig kontroll og forutsigbarhet når det gjelder utviklingen i fondets rentekostnader. Fondets kontantstrøm er av tilfredsstillende størrelse og inntektene kommer fra en diversifisert portefølje av leietakere. Fondet har etablert en selvpålagt likviditetsbuffer som skal klare å betjene alle løpende forpliktelser, herunder renter og avdrag. Note 14 Opplysninger om sikkerhetsstillelser, pantsatt gjeld og netto gjeld Morselskap Konsern Langsiktig gjeld 0 0 Gjeld som er garantert og/eller kausjonert Gjeld med pantesikkerhet i eiendom og aksjer Sum gjeld til kredittinstitusjoner Balanseført verdi av pantsatte eiendeler Kortsiktig gjeld 0 0 Gjeld som er garantert Bank og pengeplasseringer Kontanter i depositum (bundne midler) Sum Likviditet Kortsiktige finansielle fordringer Kortsiktig finansiell gjeld Netto kortsiktig finansiell gjeld Gjeld til kredittinstitusjoner Andre langsiktige lån Sum Langsiktig finansiell gjeld Netto finansiell gjeld Aberdeen Eiendomsfond Norge II ASA