PLANBESKRIVELSE REGULERINGSENDRING HENDA BOLIGFELT OMREGULERING FRA JORDBRUKSFORMÅL TIL OMRÅDE FOR NAUST OG SMÅBÅTANLEGG I SJØ.

Transkript

1 PLANBESKRIVELSE REGULERINGSENDRING HENDA BOLIGFELT OMREGULERING FRA JORDBRUKSFORMÅL TIL OMRÅDE FOR NAUST OG SMÅBÅTANLEGG I SJØ. Gnr. 78, bnr. 8 Tiltakshaver: Multi Marine AS Planen er utarbeidet av Iversen Petch AS Adr: Postboks 25, 6571 Smøla, Norway Org. Nr.: Telefon: (+47) Faks: (+47) post@petch.no Web:

2 INNHOLDSFORTEGNELSE 1.0 Planoppstart 2.0 Formålet med reguleringen 3.0 Dagens arealbruk 4.0 Planprosess og medvirkning 4.1 Tillatelse til planoppstart 4.2 Melding om igangsatt regulering 4.3 Innkomne merknader/innspill 5.0 Risiko- og sårbarhetsanalyse 6.0 Reguleringsbestemmelser 7.0 Planforslag og videre behandling VEDLEGG Reguleringsplankart dat Reguleringsplankart Helda boligfelt med avmerket område for planendring Reguleringsbestemmelser for Henda boligfelt ROS-analyse dat Skisser Vatne Arkitekter , plan, snitt, fasader, situasjon, profil og perspektiv.

3 1.0 Planoppstart Planutvalget i Averøy kommune har i møte , sak 104/2009, gitt tillatelse til oppstart reguleringsendring for del av Henda boligfelt. Endringen utgjør omregulering av 1 da areale, 90 m strandlinje og sjøgrunn, fra jordbruk til naustområde og småbåtanlegg i sjø. I planvedtaket i tilknytning til behandlingen av reguleringsplan for Henda Boligfelt i 1987, ble følgende inntatt: Averøy formannskap vil peke på nødvendigheten av at det blir lagt ut nausttomter i planområdet, men dette innarbeides ikke i planforslaget nå. 2.0 Formålet med reguleringen Planen har til formål å legge til rette for oppføring av naust/brygger, større fellesbygning og ca. 40 båtplasser i et skjermet havneområde med molo. Dagens molo forlenges fram til marbakken, og utføres med vinkel for å skjerme mot bølger fra den åpne viken mot øst. Bebyggelsen skal ha en varierende form og plassering uten stram orientering for å skape et best mulig bygningsmiljø og variert arkitektur. Funksjon vil være naust, båthus og mindre brygger. Bygningene skal ikke benyttes til beboelse. Fellesbygning kan bli benyttet til felles møte- og oppholdslokale for båtforening, interessegrupper m.m. Det etableres vann- og avløpsanlegg for denne bygningen. Underbygning for sjøhusbebyggelsen og molo skal utføres med maskinlagte/plastrede steinmasser for å gi en stabil og estetisk tilfredsstillende fylling. Innenfor småbåthavnen kan det anlegges små kaier for fritidsbåter og som avslutning mot sjøen foran bygninger. Adkomst til området vil skje langs eksisterende vei. Område for parkering etableres mellom adkomstvei og sjøhusene. 3.0 Dagens arealbruk Vest i planområdet ligger et sjøhus og kaipir. Mot øst er det bygd en molo et stykke ut i sjøen, og det er bygd sjøhus og anlagt et mindre flytebryggeanlegg innenfor moloen. Vei er anlagt ned til og langs området fra kommunal veg. Det er anlagt noe fylling i strandsonen innenfor planområdet.

4 4.0 Planprosess og medvirkning 4.1 Tillatelse til planoppstart I tillatelsen til planoppstart har kommunen gitt forutsetninger for planleggingen og planprosessen: Det gjennomføres ROS-analyse for hele området som skal reguleres inkludert tilstøtende infrastruktur/adkomst. Planprosessen følger ny plan- og bygningslov av 2008 Planforslaget skal fremmes som detaljregulering Det kreves spesifikke reguleringsbestemmelser som ivaretar kravet om universell utforming Det skal foreligge godkjent vann- og avløpsplan før et planforslag kan legges fram for behandling/offentlig ettersyn Planavgrensningen skal tydelig angis ved kunngjøring oppstart planarbeid Naustbebyggelse skal ha maksimal grunnflate på 35 m2 og maksimal mønehøyde på 5 meter, jfr. KP Naust tillates ikke innredet eller benyttet til oppholdsrom/overnatting Avslutning av fylling må skje på en tiltalende måte. Fortrinnsvis maskinlagt stein. Ytre fyllingsgrense/fyllingsfot vises i reguleringsplanen. Noen av kravene er drøftet under pkt. 4.3 nedenfor. 4.2 Melding om igangsatt regulering Melding om igangsatt regulering er kunngjort i Tidens Krav. Naboer, offentlige instanser og berørte interesser er gitt melding i brev dat Frist for merknader/innspill er satt til Melding ble ettersendt til NTNU Vitenskapsmuseet på grunnlag av uttalelse fra Møre og Romsdal Fylkeskommune. 4.3 Innkomne merknader/innspill Averøy kommune, planutvalget, møte , sak 104/2009 Viser til punkter under 4.1 ovenfor. Kommunens forutsetninger er lagt til grunn for reguleringen. Tiltakshaver foreslår likevel noen tilpasninger: Av hensyn til å kunne etablere funksjonelle bygninger tilpasset ulike behov og et bygningsmiljø i tråd med tradisjonelle sjøhuskonsentrasjoner, er det ønskelig å kunne oppføre bygninger i varierende størrelse og volum uten stram orientering. Dette innebærer at en begrensning av grunnflaten på 35 m2 og mønehøyden på 5 meter som forutsatt av planutvalget er for begrensende. Naust og små brygger har tradisjonelt en bredde på mellom 4 til 6 m, grunnfalte på 30 til 50 m2 og saltak med takvinkel mellom 35 og 40 grader. Naust på eksempelvis 5 x 8 m, romhøyde 2,20 m og takvinkel 40 grader krever en mønehøyde på 5 m, liten brygge med samme forutsetninger men i 1½ etasje (knevegg 1,2 m på loft, krever en mønehøyde på 6, 2 m. Vi foreslår derfor at det på området kan oppføres naust og små brygger med grunnfalte inntil 40 m2 og mønehøyde inntil 6,2 m. Bygningene skal ikke benyttes til beboelse, men det vil være behov for å tilknytte området og enkelte bygninger til vannforsyningen i området. Det vil også være behov for å etablere toalett og kloakkavløp på

5 området, eksempelvis i fellesbygning. På grunn av det begrensede omfanget av VA-anlegg er det ønskelig at dette planlegges på et senere tidspunkt. Det henvises også til tiltakshavers tilleggsvurdering etter kommunens tilbakemelding i til det innsendte planutkastet, se siste innkomne merknad under dette avsnitt vurdering av 1. planutkast i av Møre og Romsdal Fylke, brev Fylket har følgende kommentarer:: - Planfaglig vurdering. Saken gjelder endringer innenfor en del av eksisterende reguleringsplan, og området er allerede prega av inngrep i form av naust, steinsetting og veg. Fylket ser positivt på at behovet for småbåtplasser blir løst gjennom større fellesanlegg. Det bør derfor dimensjoneres med sikte på behovet noen år fram i tid og det bør settes av plass for nødvendige løsninger for strøm, vann og avfall, eventuelt toalett. - Automatisk freda kulturminne. På grunn av inngrep i sjø må det avklares i forhold til marine kulturminne. Reguleringen må derfor forelegges NTNU Vitenskapsmuseet. Fylket sine merknader mener vi ivaretas i planforslaget. Forslaget er forelagt NTNU Vitenskapsmuseet, jfr. drøftet nedenfor. NTNU Vitenskapsmuseet, brev Det foreligger ingen opplysninger i Sjøfunnregisteret om kulturminner under vann for det aktuelle inngrepsområdet. På et generelt grunnlag anses Henda å inneha et potensial for kulturminner under vann. Det synes derfor tilstrekkelig i denne saken med en henvisning til kulturminneloven 8 og 14 som pålegger tiltakshaver aktsomhet og meldeplikt ved mistanke om eller påvisning av kulturminner under vann under anleggs-/byggearbeider. Dersom en kommer over kulturminner under vann skal arbeidet stanses og kulturminnemyndigheten varsles. Det vil bli utvist aktsomhet i forhold til eventuelle funn av kulturminner under utbyggingen. Aktsomhetskrav er inntatt i reguleringsbestemmelsene. Fylkesmannen i Møre og Romsdal, brev Fylkesmannen er positiv til etableringen av felles småbåtanlegg for å minske presset på enkeltutbygginger. Når en først etablerer en småbåthavn bør en tenke langsiktig med tanke på kapasiteten i hamna. Ut fra topografien og nausttradisjonen i området bør nausta holdes innenfor rimelig størrelse. Fylket sine merknader mener vi ivaretas i planforslaget.

6 Kystverket, Kystsak 09/ , Kystverket har ikke merknader til viste planavgrensning og til de skisserte planendringene. Kystverket kan ikke se at de skisserte tiltaka vil få avgjørende betydning til ugunst for allmenne forhold knytt til bruken av sjø eller sjøtrafikk, og sikkerhet for øvrig. Kystverkets vurdering tas til etterretning. Administrasjonen i Averøy kommune, vurdering av 1. planutkast i av Administrasjonen viser til oversendt planmateriale , og har følgende merknader: Administrasjonen i Averøy kommune har drøftet forslag til reguleringsplan og konkludert med følgende: Det godtas oppført naust med grunnflate inntil 40 m2. For å sikre hensikten med tillatt utvidet maksimal grunnflate må det tas inn et punkt i reguleringsbestemmelsene som kun tillater denne størrelsen for hvert tredje oppførte naust innenfor planområdet. Alle naustene (med plassering og møneretning) må tegnes inn i plankartet. Plankartet skal også vise hvor naustene med større tillatt grunnfalte (inntil 40 m2 og maks mønehøyde 6,2 m) skal plasseres, samt hvor de andre mindre naustene (inntil 35 m2 og maks mønehøyde 5,0 m). Fellesbygning skal også tegnes inn i plankart. Toalett og innlagt vann tillates kun i fellesbygning VA-plan skal utarbeides før offentlig ettersyn. Det tas inn et punkt i reg-bestemmelsene om at adkomstveg også kan nyttes i jordbrukssammenheng. Det tas inn et punkt i reg-bestemmelsene om rekkefølgekrav vedr. ROS analyse. Eks: - Det skal gjøres kontroll av massene og eventuelt utføres geotekniske undersøkelser. Resultat/rapport/dokumentasjon fra denne skal forelegges Averøy kommune samtidig med byggesøknad om tiltak i sjø. Ordlyd: planskisse dat skal legges til grunn for plassering av bygninger og anlegg Dette tas ut av reguleringsbestemmelser. Bygninger skal plasseres i plankartet som består av et dokument. Siste setning under 7.0 tas ut av reguleringsbestemmelsene. Dette er et punkt som beskriver lovpålagt prosess og saksbehandling. Trenger ikke stå i bestemmelsene. Planavgrensningen skal også omfatte frisiktsonene i plankartet. Tiltakshaver mener det er vanskelig å bestemme endelig plassering og størrelse på sjøhusene på dette stadiet: Naust /brygger med en begrenset mønehøyde på 5,0 m oppført som enkeltbygg medfører økt byggekostnad og dårligere arealutnyttelse. Det er nødvendig på dette stadiet å stå noe fritt i å utforme bygningene innenfor en maks mønehøyde og utnyttelsesgrad. Forhold som må vurderes nærmere vil være kjøpers ønsker, byggekostnader, antall, enkeltstående eller gruppevise bygninger m m. Når dette er avklart vil det bli utarbeidet situasjonsplan og profilskisse av bebyggelsen som underlag for søknad om rammetillatelse. Bebyggelsen skal gis variasjon i utforming og størrelse for å oppnå en god estetisk utforming. Krav om størrelse på sjøhus, møneretning og byggegrenser tas inn i reguleringsbestemmelsene.

7 Område for fellesbygning er vist på plankartet. Kun fellesbygning planlegges med vanntilknytning og kloakkavløp. I tilknytning til fellesbygning vil det bli anlagt utvendig vannuttak for båtslipp/serviceområde for båter. VA-plan vil bli utarbeidet, og legges ut samtidig med offentlig ettersyn av reguleringsplanen. Det er inntatt i reguleringsbestemmelsene at adkomstveg også kan nyttes i jordbrukssammenheng. Det er tatt inn et punkt om rekkefølgekrav i reguleringsbestemmelsene om at det skal gjøres kontroll av massene, og om nødvendig geologiske undersøkelse av sjøbunnforholdene, før det søkes om tiltak i sjø. Henvisning til planskisse er tatt ut av reguleringsbestemmelsene. Viser for øvrig til kommentarer under første avsnitt ovenfor. Planavgrensningen innbefatter også frisiktssone. Vedtak i Averøy formannskap , sak 25/2011 Averøy kommune vedtar å legge reguleringsendring for Henda boligfelt ut til offentlig ettersyn etter at følgende er innarbeidet i planforslaget: Reguleringsbestemmelser: Naust tillates oppført på inntil 35,0 m2 med en gesimshøyde på maksimalt 5,0 meter Hvert 3. naust kan føres opp med en grunnflate på inntil 40,0 m2 med en gesimshøyde på maksimalt 6,2 meter. Toalett og innlagt vann tillates kun i fellesbygning. Naustene tillates ikke nyttet eller innredet til annet enn naustformål, herunder oppbevaring av båt og utstyr. Plankart: Alle bygninger som hjemles i reguleringsplanen skal tegnes inn i plankartet med grunnflate og møneretning. Av plankartet skal det fremgå hvor naust med henholdsvis 35,0 m2 og 40,0 m2 skal lokaliseres. Arkitektfirmaet Vatne Arkitekter har prosjektert naust og fellesbygning innenfor planområdet. Det er utarbeidet skisser som viser plan, snitt, fasader, situasjonsplan, profil og perspektiv. Byggelinjer for bygningene er tatt inn plankartet med grunnflate og møneretning. Reguleringsbestemmelsene er justert iht. krav i vedtaket og skisserte arkitekturløsning.

8 5.0 Risiko- og sårbarhetsanalyse Det er gjennomført ROS-analyse for området med utgangspunkt i Fylkesmannens sjekkliste. Analysen omfatter vurdering av risiko og sårbarhet for både menneske, miljø og materiell, og har avdekket følgende risiko: Tema Risikovurdering Avbøtende tiltak Naturgitte forhold: Fare for utglidning i området. Ekstremvær/stormflo Det er ikke foretatt undersøkelser av sjøbotnen for molo for å kontrollere stabiliteten av grunnforholdene/massene. Området vil bli berørt av stormflo. Området ligger åpent i forhold til den åpne viken mot øst. Risikoen for ekstreme vindforhold fra øst er liten. Ved oppstart og under utførelsen av utdypings-, utfyllings- og moloarbeider i sjøen må det gjøres kontroll av massenes og bunnforholdenes stabilitet. Om nødvendig utføres geologisk vurdering/undersøkelse. Bygningskonstruksjoner som ikke skal utsettes for vann/sjø må legges på min. kote NGO 1,90. Molo må utføres på en konstruktiv trygg måte, og moloskråning må plastres/låses med maskinlagt stein til 1,0 m under laveste lavvann. 6.0 Reguleringsbestemmelser I reguleringsbestemmelsene for Henda boligfelt vedtatt i Averøy kommunestyre foreslås nye bestemmelser for reguleringsendringen inntatt under pkt. 1.3, NAUSTBEBYGGELSE som N3 og nytt punkt i slutten av bestemmelsene som REKKEFØLGEKRAV. Nytt pkt.: Naustområde N3. Innenfor området tillates oppført naust, fellesbygning og mindre kaier. Naust tillates oppført på inntil 35,0 m2 med en gesimshøyde på maksimalt 5,0 meter Hvert 3. naust kan føres opp med en grunnflate på inntil 40,0 m2 med en gesimshøyde på maksimalt 6,2 meter. Fellesbygning kan ha bebygd grunnflate på inntil 70 m2 og mønehøyde maks 6,50 meter.

9 Bygningene skal ha saltak med takvinkel mellom 35 og 40 o. Det tillates at bygninger sammenbygges i grupper, og gis en moderne arkitektur som underbygger funksjonen. Pastellfarger og reflekterende materialer på vegger og tak tillates ikke. Plassering av bygningene med angitt grunnflate, sammenbygning i grupper og møneretning er vist på plankartet. Toalett og innlagt vann tillates kun i fellesbygning. Naustene tillates ikke nyttet eller innredet til annet enn naustformål, herunder oppbevaring av båt og utstyr. Mellom kjøreveg og bygninger opparbeides område for parkering. Utfylling i sjøen skal avsluttes med stablet stein. Molo kan anlegges som vist på planen. Moloskråning avsluttes på alle sider med stablet/maskinlagt stein på en estetisk og konstruktiv god og sikker måte. Innenfor molo kan det utlegges flytebrygger og anlegges båtslipp. Det tillates graving i område innenfor molo for utdyping av dybdeforholdene. Dersom en i tilknytning til grave- og fyllingsarbeider kommer over kulturminner under vann skal arbeidet umiddelbart stanses og kulturminnemyndigheten varsles, jfr. kulturminneloven 8 og 14. Før det igangsettes tiltak i sjø skal det innhentes tillatelse i medhold av Havne- og farvannsloven. Adkomstvei skal kunne nyttes i jordbrukssammenheng. Nytt pkt: REKKEFØLGEBESTEMMELSE Før tillatelse til tiltak i sjø innenfor N3 kan gis skal det gjøres kontroll av massene/sjøgrunnens stabilitet, og om nødvendig skal det foretas geotekniske undersøkelser. Resultat/dokumentasjon fra undersøkelsen skal legges ved søknaden om tillatelse til tiltak i sjø. 7.0 Planforslag og videre behandling Planforslaget utgjør planbeskrivelse, plankart med illustrasjonsskisse, reguleringsbestemmelser og ROSanalyse. Forslag til reguleringsendring for Henda med reguleringsbestemmelser for endringen oversendes kommunen for videre behandling ihht. Plan og bygningslovens og Ingar Iversen