Forslag til Reguleringsplan for eiendommen Valvik, gnr/bnr 71/5 og 71/47 i Bjugn kommune

Transkript

1 Forslag til Reguleringsplan for eiendommen Valvik, gnr/bnr 71/5 og 71/47 i Bjugn kommune Planbeskrivelse og reguleringsbestemmelser UTARBEIDET/REVISJONER VERSJON DATO OPPRETTET A Revidert ifbm 1. gangsbeh. A Revidert ifbm 1. behandling 2 A Revidert ifbm sluttbehandling i kommunestyre A Oppdragsgiver: Arne Valvik, Lysøya, 7168 Lysøysund

2 FORORD Undertegnede har på vegne av Elin Valvik og Einar Johansen utarbeidet forslag til reguleringsplan. Formålet med plana er å legge til rette for næringsutvikling på eiendommen og tilføre nye arbeidsplasser og dermed sikre fast bosetting på Lysøya framover. Planmaterialet består av reguleringsplan i målestokk 1:200, beskrivelse med forslag til reguleringsbestemmelser. Gisle Kvernland side 1

3 BESKRIVELSE 1. PLANOMRÅDET Overordnet plan Beliggenhet og adkomst Planområdet ligger i hovedsak i arealkategori Fritidsbebyggelse i kommuneplanens arealdel for Bjugn kommune. Planområdet befinner seg på Lysøyas østlige side, nord for Lysøysundet og ligger 21 km fra kommunesentret Botngård Planområdet Avgrensning Topografi og vegetasjon Friluftsliv Planområdet avgrenses i hovedsak av sjøen i sør og øst. I nord og vest grenser planområdet til naboeiendommene. Landskapet i området karakterisert av langsgående bergrygger som strekker seg norøst/sørvest med dyrka jord og skog-/myrlandskap imellom. Vegetasjonen i området variere fra berg i dagen og lyng til myr og skogvegetasjon. Trevegetasjonen i området domineres i hovedsak av lauvskog. Friluftslivet i området vil først og fremst knytte seg til bruken av sjøområdet hvor lysøya ligger idyllisk til med skjærgård omkring. side 2

4 Eksisterende bebyggelse Innenfor planområdet består en del av bebyggelsen av eldre småbruk/ kystboliger som i dag brukes som fritidseiendommer. I sørvestlige del er det også oppført boligbebyggelse og naust. 2. PLANFORSLAGET GENERELT Oppstart av planarbeidet Tekniske anlegg Renovasjon BYGGOMRÅDER Bolig Fritidsboliger Utleieenheter (M) LANDBRUK Landbruk Oppstart av planarbeid er kunngjort i Fosna-Folket den 8. juli og i adresseavisen den 2.september. Ved bestilling av annonse hos adresseavisen første gang, kom ikke annonsen. Dette medførte derfor til forsinket innrykk i denne avisen. Fylkeskommunen, Fylkesmann og naboer er tilskrevet med informasjon om oppstart av planarbeid og hvor en innenfor fastsatt frist har bedt om eventuelle innspill til planarbeidet. Søknad om utslippstillatelse må basere seg på godkjent vann- og avløpsplan for området. Vannforsyning tilknyttes kommunal vannledning Fritidsboligene tilknyttes den kommunale renovasjonsordningen. Innenfor plana er det tidligere oppført tre boliger. I tillegg er det planlagt en ny tomt for bolig som også skal inneholde kontorlokaler som en del av næringsvirksomheten på eiendommen. Det er fra tidligere oppført flere hus/småbruk innenfor plana som i dag brukes til fritidsformål. Flere av disse har ikke målebrev, en har derfor markert boligenheten med reg.formål for fritidsbolig for på denne måten vise bruksformålet. Øvrige enheter med målebrev er gitt reguleringsformålet fritidsbolig innenfor eiendomsgrensene. En skylddelt eiendom fra 1918 er også avdekket hvor hjemmelshaver(e) ikke framkommer av kommunens eiendomsregister. Skyldelingen er tegnet inn på kartet med stiplet linje. Hvis en kommer til en løsning med evt arvinger om overtakelse av denne eienodmmen så vil dette området bli utnyttet slik som plana viser. Det planlegges oppført enheter for utleie innenfor planområdet. Enhetene vil bli oppført som enkeltstående og i grupper på eiendommen. Enhetene er gitt påskriften M i plana. Det forutsettes ikke spesielle restriksjoner på eksisterende landbruksdrift innenfor områder med landbruksformål. OFFENTLIGE TRAFIKKOMRÅDER Kjøreveg Fylkesveg 86 ender i en snuplass innenfor planområdet hvor reguleringsformålet er offentlig veg, øvrige veger i plana er felles adkomstveger. side 3

5 SPESIALOMRÅDE Bevaringsområde Det er lagt inn et kulturminne med tilhørende bevaringsområde etter for kulturminner anvisning fra fylkeskommunen. I sin uttalelse har arkeolog følgende å si om kulturminnet. Den tidligere registrerte gravrøysen er stor og klart markert gravrøys som er anlagt på toppen av et bergdrag med fritt utsyn over leia og innløpet til Lysøysunet. Dette er en typisk plassering av gravrøyser fra bronsealder og jernalder i kyststrøk, og røysa er anlagt nettopp her trolig med den hensikt å gjøre sjøfarende oppmerksom på at her var mektige kvinner og menn som hadde økonomi til å bli lagt i haug/røys. Et annet moment som ser ut for å gå igjen at utsikt for den døde også har vært av betydning. En kan tenke seg at de døde som er gravlagt på slike markerte koller mot sjøen har hatt nær tilknytning til sjøen i levende live. På motsatt side ved Trettvikhammeren ligger også et gravfelt med flere gravrøyser. Frilufstområde Område for Campingvogn og bobiler (C) Småbåthavn (SH1) Aktivitetsområde (A) Områdene mellom og omkring tomtene er regulert til friluftsområde som ivaretar områdets funksjon som sone for allmennhetens ferdsel i og gjennom området. Det legges ikke spesielle restriksjoner i forhold til landbruket i disse områdene. Ferdsel i utmark reguleres for øvrig av friluftsloven. Ut til Valvikholmen planlegges et gangsti slik at holmen også blir tilgjengelig på flo sjø. Holmen reguleres til friluftsområde. Det er planlagt i alt fire områder som oppstillingsplass for campingvogn og bobiler. I tilknytting til områdene skal det oppføres servicebygg med sanitæranlegg for brukere av oppstillingsplassen. For å tilfredsstille brannkravene skal det være minst fire meter mellom campingvognene, bobiler, telt eller lignende. Innenfor disse tre meterne kan bilen parkeres. Småbåthavnen er et tiltak som vil være et tilbud om båtplass for brukere av utleieenhetene. Også andre interesserte både innenfor og utenfor planområdet vil få mulighet til båtplass så langt kapasiteten tilsier det. For å realisere en trygg havn vil det være nødvendig å anlegge molo i småbåthavna. Før småbåthavnen kan anlegges med utfylling i sjø og mudring i sjøbunnen må det foretas en marinarkeologisk påvisningsundersøkelse. Innenfor dette området tenkes anlagt minigolfbane med mer som et tilbud til brukere av camping og utleieenheter. FELLESOMRÅDE Felles- avkjørsel og parkering Felles- avkjørsel og parkering i plana er felles for de som hører til bruken av disse, slik det fremgår av plankartet. Vegene er planlagt med en bredde på 3 meter fra skulder til skulder, i tillegg kommer 0,5 meter sidearealer på hver side slik at regulert bredde blir 4 meter. Bredden på sidearealer bør være tilstrekkelig når veien legges godt i terrenget slik at side 4

6 fyllinger og skjæringer i størst mulig grad unngås eller er redusert til et minimum. Parkering skjer på hver enkelt tomt eller på felles parkeringsplass med gangveg fram til bygningene hvor dette framgår av plankartet. side 5

7 REGULERINGSBESTEMMELSER UTARBEIDET/REVISJONER VERSJON DATO OPPRETTET A Revidert ifbm 1. gangsbeh. A Revidert ifbm 1. behandling 2 A Revidert ifbm sluttbehandling i kommunestyre A REGULERINGSBESTEMMELSER TIL REGULERINGSPLAN FOR VALVIK, GNR 71 BNR 5 I BJUGN KOMMUNE. Disse reguleringsbestemmelsene gjelder innenfor det området som på plankartet er vist med reguleringsgrense. Området reguleres til følgende formål: BYGGOMRÅDER Bolig, Fritidsboliger (eksisterende), Utleieenheter, Naust LANDBRUK OFFENTLIGE TRAFIKKOMRÅDER Kjøreveg SPESIALOMRÅDER Campingområde, Friluftsområde, Småbåthavn sjø, Småbåthavn - land, Aktivitetsområde FELLES OMRÅDER Felles avkjørsel, Felles parkeringsplass 1 BESTEMMELSER FOR BYGGOMRÅDER: 1.1 Boligbebyggelse (B) Innenfor området er det planlagt en ny enebolig. Eneboligen skal også kunne inneha kontorlokaler for den administrative driften av næringsvirksomheten på eiendommen. Boligen tillates oppført med maksimal gesimshøyde på 4,5m og maksimal mønehøyde på 6,5m. Bygningene skal ha saltak med møneretning som vist på planen, takvinkel skal være mellom grader. Boligen plasseres innenfor byggegrense som vist på planen. Utforming og plassering av bygg på planen er veiledende. Garasjen skal være tilpasset boligen i materialvalg, form og farge. Plassering av garasje skal være vist på situasjonsplan som følger søknad om byggetillatelse for boligen selv om denne ikke skal oppføres samtidig med denne. Garasjer og uthus inntil 50 kvm kan plasseres inntil 1 m fra nabogrense etter lovens generelle bestemmelser. Grad av utnytting skal ikke overstige %BYA=25%, inklusive garasje/uthus. 1.2 Utleiehytter (M1) Innenfor området er det planlagt boenheter for utleie. Utleieenhetene med tilhørende tomter skal bidra til å styrke næringsgrunnlaget på eiendommen. Bygningene tillates oppført med maks gesimshøyde på 4,5 m og mønehøyde på 6,5m. Bygg bør sammenføyes til større enheter og legges slik at det dannes en must mulig side 6

8 effektiv skjerming mot eksisterende bebyggelse i område. Bygningene skal ha saltak med mørk og matt tekningsmateriale, øvrige bygning må være jordfarget eller mørke. Tak utformes som saltak, takvinkel skal være mellom 30 og 40 grader. Det må ikke benyttes lyse eller sterke farger som gir kontrastvirkninger til omgivelsene og terrenget. Bygningene tilpasses terrenget i størst mulig grad slik at skjemmende skjæringer og fyllinger i størst mulig grad unngås. 1.3 Utleiehytter (M2-M4) Innenfor området er det planlagt boenheter for utleie. Utleieenhetene med tilhørende tomter skal bidra til å styrke næringsgrunnlaget på eiendommen. Bygningene tillates oppført med maks gesimshøyde på 3,5 m og mønehøyde på 4,5m. I område M2 kan byggene oppføres i 3 etasjer med inntil 8 m gesimshøyde og 9,5 m mønehøyde. Bygningene skal ha saltak med mørk og matt tekningsmateriale, øvrige bygning må være jordfarget eller mørke. Tak utformes som saltak med en takvinkel mellom 22 og 36 grader. Det må ikke benyttes lyse eller sterke farger som gir kontrastvirkninger til omgivelsene og terrenget. Bygningene tilpasses terrenget i størst mulig grad slik at skjemmende skjæringer og fyllinger i størst mulig grad unngås. Møneretning skal være som vist på plankartet. 2 BESTEMMELSER FOR LANDBRUK 2.1 Jord- og skogbruk Området skal brukes til tradisjonell landbruksdrift hvor det tas hensyn til landskapet og behovet for å opprettholde skogvegetasjon som skjerming mellom hyttene. Innenfor disse områdene skal jordloven fortsatt gjelde. I område ved hovedbrukets tun kan det tillates etablert aktiviteter og etableringer knyttet til utleievirksomheten og camping. 3 BESTEMMELSER FOR OFFENTLIGE TRAFIKKOMRÅDER 3.1 Kjøreveg Området er avsatt til kjørebane på offentlig veg. Det tillates ikke oppført bygningsmessige tiltak nærmere fylkesvegen en 15 m fra vegmidte. Gjeldende byggegrense er vist i plankartet. Servicebygg i tilknytting til camping samt campingvogner tillates likevel plassert nærmere vegen enn nevnte byggegrense. 4 BESTEMMELSER FOR SPESIALOMRÅDER 4.1 Friluftsområde Innenfor området tillates ikke noen form for tiltak oppført eller anlagt som strider mot områdets funksjon som frilufts- og ferdselssområde. Felling av trær tillates ikke uten samtykke fra grunneier. 4.2 Friluftsområde i sjø Innenfor dette området kan det utøves fri ferdsel, fiske og andre aktiviteter samt legges side 7

9 avløpsledninger. 4.3 Bevaring kulturminner Kulturminnene innen bevaringsområdene er av en slik alder at de er fredet etter Kulturminneloven. Det samme gjelder for en sikringssone i et 5 meter bredt belte fra kulturminnets synlige ytterkant. Innen bevaringsområdene må det ikke skje noen form for inngrep eller tiltak. Eventuelle nødvendige, mindre tiltak innen områdene må gjøres rede for særskilt og må godkjennes av kulturminnemyndighetene (fylkeskommunen). Rydding av vegetasjon i aktive sektorer for fyrlykta øst for område tillates av hensyn til farvannstrafikken. 4.4 Småbåthavn (SH1) Innenfor dette område tillates etablert flytebrygger og fortøyningsanordninger som felles tiltak og tilbud til brukere av utleieenhetene. Også andre interesserte innenfor og utenfor planområdet skal kunne ha mulighet for båtplass så fremt det er ledig plasser i anlegget. Tiltak i sjø må godkjennes etter havne- og farvannsloven. 4.5 Område for Camping (C1-C4) Området skal benyttes til oppstilling av campingvogner, bobiler, telt ol. Innenfor området skal det kunne oppføres servicebygg som en naturlig del av virksomheten. Tillatt bruksareal (T-BRA) pr enhet inkl. tilhørende ikke permanente konstruksjoner og kjøretøy skal ikke overstige 50m 2. Avstanden mellom separate enheter inkl. tilhørende konstruksjoner skal være minimum 4 meter. Hellelegginger, plattformer og liknende som ikke er høyere enn 30cm over terreng og som dessuten ikke er innrammet av gjerder, rekkverk eller liknende, regnes ikke med i arealet og avstandene i herværende punkt. Vogner skal stå med drag fritt for tilkobling av trekkvogn for evt. evakuering ved brann. I område C1 tillates det ikke permanente konstruksjoner eller massive tilleggsanordninger til mobile campingenheter (spikertelt og lignende) eller oppstilling for lengre perioder enn 4 uker. Det tillates ikke utledning av avløp til grunnen fra de enkelte enheter. Avløp må enten sikres gjennom lukket ledning fra den enkelte enhet til slamavskiller eller med løsninger for tømming av tette beholdere på godkjente tømmeanlegg. 4.6 Aktivitetsområde (A) Området skal benyttes til aktivitetsområde med minigolfbane og lignende. 5 BESTEMMELSER FOR FELLESOMRÅDENE side 8

10 5.1 Felles avkjørsel Vegen er felles for fritidsboligene som naturlig hører til bruk av vegen slik det fremgår av plankartet. Veiene er i tillegg felles for eksisterende eiendommer i området samt hovedbruket og eiendommer med tilsvarende rettigheter fra tidligere. 5.2 Felles parkering Felles parkeringsplass (FP) er felles for de fritidsboligene som hører til bruken av parkeringsplassen slik det fremgår av plankartet. 6 FELLESBESTEMMELSER 6.1 Terrengbehandling Nødvendig terrenginngrep skal utføres mest mulig skånsomt og åpne terrengsår skal i nødvendig grad tilsås/beplantes. I tilfeller hvor det forekommer utgravde masser skal disse henlegges på steder der de ikke virker skjemmende 6.2 Vegetasjon Eksisterende vegetasjon skal i størst mulig grad bevares. I forbindelse med anleggarbeider og byggetiltak bør vegetasjonen som kan bevares skjermes mot fysisk ødeleggelser. Byggearbeider skal utføres under all mulig hensyntagen til terreng og vegetasjon. 6.3 Søknad og byggemelding Alle tiltak innenfor området skal omsøkes eller byggemeldes. Kommunen skal ved behandling av søknad og byggemelding ha for øyet at bebyggelsen får en god form og behandling. Gjerders utførelse og høyder skal godkjennes av kommunen. side 9