Time kommune. Håland næringspark. Oppdragsnr.: Dokumentnr.: 001 Versjon:

Transkript

1 Time kommune

2 Oppdragsgiver: Time kommune Oppdragsgivers kontaktperson: Yvonne van Bentum Rådgiver: Norconsult AS, Vestfjordgaten 4, NO-1338 Sandvika Oppdragsleder: Maria Hatling Fagansvarlig: Maria Hatling Andre nøkkelpersoner: Berit Bjørnsen rapport MaHat BeB MaHat utkast rapport MaHat BeB MaHat Versjon Dato Beskrivelse Utarbeidet Fagkontrollert Godkjent Dette dokumentet er utarbeidet av Norconsult AS som del av det oppdraget som dokumentet omhandler. Opphavsretten tilhører Norconsult. Dokumentet må bare benyttes til det formål som oppdragsavtalen beskriver, og må ikke kopieres eller gjøres tilgjengelig på annen måte eller i større utstrekning enn formålet tilsier n:\518\45\ \5 arbeidsdokumenter\52 rapport\ rapp_håland næringspark.docx Side 2 av 25

3 n:\518\45\ \5 arbeidsdokumenter\52 rapport\ rapp_håland næringspark.docx Side 3 av 25

4 Innhold Innledning 5 Handel, byutvikling og trender 6 Nasjonale/internasjonale trender 6 Trender og pågående prosesser i regionen 8 Håland dagens situasjon 10 Dagens situasjon tilgjengelighet og funksjoner 10 Håland og andre kategori II områder i nabokommuner 13 Bestemmelser knyttet til handelsetableringer utenfor sentrum i andre byer og regioner 16 Oppland 16 Telemark 17 Troms 18 Håland - vurderinger og anbefalinger 19 Utfordringer 19 Muligheter 20 Hvilke fysiske grep og tiltak bør vurderes? 21 Bruk av bestemmelser og retningslinjer 23 Avsluttende vurdering / oppsummering n:\518\45\ \5 arbeidsdokumenter\52 rapport\ rapp_håland næringspark.docx Side 4 av 25

5 Bakgrunn Innledning Time kommune jobber med revisjon av kommuneplanens arealdel. I planprogrammet pekes det på at næringsområdene på Håland har potensial for fortetting og at det er store kjeder (detaljhandel) som ønsker å etablere seg i regionsenteret Bryne, men som ikke finner store nok areal i sentrum. Videre pekes det på at slike store kjeder hører hjemme i et regionsenter, og kommunen derfor ønsker å legge til rette for at slike virksomheter over en viss størrelse kan etablere seg på Håland. Kommunen ønsker nå å definere rammer for nye handelsetableringer i kommuneplan og/eller områderegulering. I den forbindelse ønsket kommunen et bedre kunnskapsgrunnlag som utgangspunkt for å vurdere: - hva slags type handel som skal tillates - omfang av handel - hvilke delområder på Håland som er best egnet - bestemmelser og retningslinjer Hensikt med rapporten Hensikt med rapporten er tredelt; 1. Belyse trender innen handel og byutvikling som kan påvirke etterspørsel etter handelsareal. 2. Overordnet vurdering av handel på Håland Kan Håland få en rolle eller utforming som gjør at området kan spille sammen med sentrumsområdet på en hensiktsmessig måte? Er det noe som skiller Håland fra andre kategori II næringsområder i nabokommuner (ref. definisjon i regionalplan Jæren) Tiltak som kan bidra til mer effektiv utbygging / høyere arealutnyttelse 3. Vise eksempler på bestemmelser fra næringsområder / avlastningssenter andre steder hvor det tillates handelsvirksomhet utenfor sentrum. Oppbygging av rapporten Rapporten er bygget opp på følgende måte: Kapittel 2: Handel, byutvikling og trender, og pågående prosesser Kapittel 3: Beskrivelse av dagens situasjon på Håland og sammenligning med andre kategori II områder Kapittel 4: Eksempler på bestemmelser knyttet til handelsetableringer utenfor sentrum i andre byer og regioner Kapittel 5: Vurderinger og anbefalinger n:\518\45\ \5 arbeidsdokumenter\52 rapport\ rapp_håland næringspark.docx Side 5 av 25

6 Handel, byutvikling og trender I det følgende gjøres en overordnet sammenstilling av et utvalg av trender innen handel og byutvikling som kan påvirke etterspørsel etter handelsareal. I tillegg beskrives pågående prosesser og planarbeid som kan påvirke styring av handel i regionen. Nasjonale/internasjonale trender Økt netthandel kan skape nedgang i behov for tradisjonelt handelsareal og økt etterspørsel etter lager og logistikkarealer Netthandel tar stadig større markedsandel av detaljhandelen, og det er høy sannsynlighet for at netthandel vil fortsette å ta større markedsandeler i mange år fremover. DISB har kartlagt netthandelens markedsandeler i dag og laget prognoser for fremtidig vekst. Disse viser at netthandel per i dag har markedsandeler på i overkant 20% av detaljhandelen, og frem mot 2040 kunne få markedsandeler opp mot 40 % i Norge. At unge handler mer på nett enn eldre understøtter dette da det er stor grunn til at oppvoksende generasjoner vil beholde disse vanene også når de blir eldre. Figur 1: Prognose for økning i netthandelens markedsandel av detaljhandelen frem mot 2030, kilde: Patrik Müller, DISB n:\518\45\ \5 arbeidsdokumenter\52 rapport\ rapp_håland næringspark.docx Side 6 av 25

7 Figur 2:Netthandel via smarttelefon har økt kraftig de senere årene. Flere unge enn eldre bruker smarttelefon til å handle på nett. Kilde: Patrik Muller, DISB Blant annet på grunn av usikkerhet knyttet til utvikling innen netthandel avventer flere aktører i bransjen videre ekspansjon av fysiske varehus. Dette gjelder bl.a. IKEA som har flere ferdigregulerte tomter tilgjengelig 1. På grunn av økt netthandel har det vært en nedgang i investorinteressen blant tradisjonell handelseiendom og økning innen logistikkeiendom. For første gang er logistikkeiendom omsatt for høyere verdi enn kontoreiendom i Norge 2. Nye handelskonsepter Big box: De senere årene har vi sett en stor fremvekst av nye handelskonsepter, type «big box». Denne type konsepter har en størrelse og krav til logistikk som gjør at de kan være utfordrende å innpasse i sentrumsområder. Forretningene etablerer seg typisk i egne varehus i næringsområder utenfor sentrum eller i større kjøpesentre. Mange forretninger har et bredt varesortiment, som for eksempel Biltema, hvor man finner alt fra utstyr til bil og båt til bakepapir, leker og sykler. Showrooms: Flere kjeder har etablert showrooms med eksternt lager hvor butikk og lager ikke er samlokalisert n:\518\45\ \5 arbeidsdokumenter\52 rapport\ rapp_håland næringspark.docx Side 7 av 25

8 Trender og pågående prosesser i regionen Jordvern/landbruk Jordvernet står sterkt på Jæren og det er et nasjonalt mål å øke matproduksjonen med tanke på å øke matsikkerheten. I Time kommune er omlag 50 % av arealet i kommunen, totalt vel daa, jordbruksareal. I perioden har det skjedd omdisponering av ca daa jordbruksareal. I forbindelse med rulleringen av regionalplan for Jæren er jordvern et viktig tema. Det er utarbeidet et notat om jordressurser og regional grønnstruktur som utgangspunkt for rulleringen. I notatet pekes det på at Rogaland er det fylket der det har vært omdisponert mest jordbruksjord i landet, og det går klart frem at avgangen har vært størst på Nord-Jæren. «Det er derfor viktig at jordvern kommer tydelig på dagsorden også i revisjonsarbeidet med planen». Det pekes også på at Jæren har et relativt utflytende by- og tettstedsmønster sammenlignet med andre byregioner, med lav arealeffektivitet. Styring av handel rullering av regionalplan for Jæren Regionalplanen for Nord-Jæren inneholder bestemmelser for prioritering ved lokalisering av detaljhandelen; hvor skal detaljhandel tillates og hvor skal den begrenses/ikke tillates. I tidligere regionalplan (vedtatt i 2000) var hovedregelen at all detaljhandel skal lokaliseres i sentre slik de er definert i senterstrukturen. Det ble gjort unntak for hvitevarer, møbler og tepper innenfor bybanens influensområde på Forus og for plasskrevende varer utenfor bybanens influensområde på Forus. Forus og Lura opplevde sterk vekst, mens Stavanger og Sandnes hadde en svak vekst i planperioden. I gjeldende regionalplan (vedtatt i 2013) ble det innført en regional planbestemmelse som kun tillater nyetablering eller utvidelse av eksisterende handelsvirksomhet i områder avsatt til sentrumsformål, med de unntak som fremgår av retningslinjene for nærservice og for varegruppene biler, båter, landbruksmaskiner, trelast og andre større byggevarer. Gjeldende regionale planbestemmelse har til hensikt å styrke sentrumsområdene, redusere transportarbeid og privatbilisme og øke arealeffektiviteten. Bakgrunnen for dette er bl.a. empiri som viser at handelsreisers lengde og reisemiddelvalg påvirkes av handelsvirksomhetens lokalisering i bystrukturen, herunder kollektivdekning og boliger/bosatte i gangavstand. Arbeid med rullering av regionalplanen er igangsatt. Første del av regionalplanen (strategisk del) omhandler bl.a. varehandelslokalisering. Denne skal i følge planprogram legges ut på høring i januar I planprogrammet er det beskrevet at bakgrunnen for oppdatering av planen er mer usikre framtidsutsikter, behov for tilpasning til klimaendringer, og tilpasning til en stadig eldre og mer mangfoldig befolkning med nye behov. Når regionen nå opplever mer usikre framtidsutsikter, får tema som arbeidsplasser og verdiskapning økt oppmerksomhet. Vekst innen netthandel har ytterligere aktualisert temaet verdiskapning innen handelsbransjen i regionen. Det er nærliggende å tro at et sentralt spørsmål i arbeidet med rullering av regionalplanen vil være om varehandelen fortrinnsvis skal lokaliseres i sentrumsområder eller om det også skal tillates ny detaljhandelsetablering utenfor sentrumsområdene, som utvidelse av eksisterende kjøpesentre eller etablering av ny handel i eksisterende lager/industriområder. Det siste vil innebære en vesentlig endring i forhold til gjeldende regionalplan, som i dag begrenser mulighetene for vekst i detaljhandel utenfor senterområder i henhold til vedtatt regional senterstruktur. Vi er kjent med at Rogaland fylkeskommune arbeider med en utredning knyttet til varehandelslokalisering, hvor det bl.a. skal vurderes hvilke grep innen arealpolitikken som best kan stimulere til; - økt konkurransekraft, verdiskaping og produktivitet - redusert bilavhengighet og transportarbeid - styrket sentrumsutvikling - økt sysselsetting n:\518\45\ \5 arbeidsdokumenter\52 rapport\ rapp_håland næringspark.docx Side 8 av 25

9 - redusert arealbehov i regionen Resultater fra dette arbeidet vil kunne påvirke utformingen av bestemmelser og retningslinjer knyttet til lokalisering av varehandel i ny regionalplan. Flere store handelsetableringer og utvidelse av eksisterende kjøpesenter i regionen Det er etablert et stort antall nye kvadratmeter til handel i regionen den siste tiden og igangværende prosjekt vil også medføre nye store utvidelser; Biltema åpnet varehus på Håland på 7500 m2 i 2018 M44 i Bryne utvidet i 2018 med 9000 m2 til totalt kvm. Eierne oppgir i artikkel i Stavanger Aftenblad at de også har planer om nye utvidelser. Jærhagen på Kleppe utvider fra dagens m2 til m2 (bruttoareal). 3 Planlagt åpning november Kvadrat i Sandnes kommune har nylig pusset opp og utvidet med 5000 m2 til totalt m2. Samlet sett utgjør utvidelsene/nyetableringene i 2018 i størrelsesorden m2. Disse er av et slikt omfang at det antakelig tar tid før disse «absorberes» i markedet. Dette bidrar til usikkerhet knyttet til etterspørsel etter handelsareal de kommende årene n:\518\45\ \5 arbeidsdokumenter\52 rapport\ rapp_håland næringspark.docx Side 9 av 25

10 Håland dagens situasjon Tilgjengelighet Dagens situasjon tilgjengelighet og funksjoner Figur 3: Sykkelavstand 10 og 20 min fra Håland (til venstre) og Bryne sentrum (til høyre). Kilde: sykledit.no Som figuren over viser kan store deler av Bryne nås på 10 min med sykkel fra Håland. Fra Bryne sentrum (gågata) er det noe bedre tilgjengelighet med sykkel, men det er ikke store forskjeller mellom områdene. Figur 4: Området betjenes i dag av en busslinje med to busstopp i Brøytvegen (Hålandsvegen og Hognestadvegen) og ett i Hognestadvegen (Håland). Området betjenes av busslinje 54 med avganger ca. hver 2-3 time. Kollektivdekningen er ikke god i dag på grunn av dårlig rutetilbud og få avganger n:\518\45\ \5 arbeidsdokumenter\52 rapport\ rapp_håland næringspark.docx Side 10 av 25

11 Gjeldende regulering Figur 5: Gjeldende regulering i Kommuneplan for Time kommune Gjeldende kommuneplan åpner for etablering av nærservicebutikk med en salgsflate på opp til 1000 m2 og salg av plasskrevende varer 4 i områdene FB1, FB2 og FB3. Øvrige arealer er regulert til næringsformål. Dagens bruk Området benyttes i dag i hovedsak til næringsvirksomhet innen mekanikk og bygg (leverandører til oljeindustrien), plasskrevende handel (byggevare, bil, hagesenter), samt annen handel (outlet, biltema mm). I det følgende vises en oversikt over eksisterende handelsvirksomhet i området. Denne viser at det er etablert mer handel enn det kommuneplanen i utgangspunktet tillater og at handelsvirksomhet er lokalisert spredt. Mange bedrifter er relativt arbeidsplassintensive og det er i tillegg mye publikumsrettet virksomhet i området. Eksisterende handelsvirksomhet på Håland: Møbel og interiør: - Martinsen (møbel og interiør) - Montér (hus/bygg, kjøkken og bad, maling og jernvare) - Bohus Jæren (møbel og interiør) - Roger Pearson (peis / ovner / stukkatur) - Jæren Outlet (møbler og husholdningsartikler) - Wûrth (byggevare mm) 4 bilar, motorkøyretøy, båtar og båtutstyr, landbruksmaskinar, trelast, byggjevarer og sal frå planteskular og/eller hageservice n:\518\45\ \5 arbeidsdokumenter\52 rapport\ rapp_håland næringspark.docx Side 11 av 25

12 Annen detaljhandel (ikke plasskrevende): - Bakehuset Bryne (bakeri/konditori) - Biltema - Rema 1000 Plasskrevende varer: - Plantasjen (hagesenter) - Obs BYGG (byggevare) - Abobil (bobiler) - Steinsystemer (naturstein og betongprodukter) - Autoservice Bryne Superdekk Engros / agentur: - Motek leverer verktøy, festemidler og tjenester til bygge industrien, anlegg, offshore og andre som bygger Figur 6: Øverst: Håland i 2002, nederst: Håland i n:\518\45\ \5 arbeidsdokumenter\52 rapport\ rapp_håland næringspark.docx Side 12 av 25

13 Håland og andre kategori II områder i nabokommuner I gjeldende regionalplan for Jæren gis det unntak for salg av varegruppene biler, båter, landbruksmaskiner, trelast og andre større byggevarer i regionale næringsområder med allsidig virksomhet (næringskategori 2) og i lokale næringsområder med tilsvarende karakter. Følgende områder inngår i næringskategori 2 i regionalplanen: Deler av Forus-Lura, deler av Bybåndet sør, deler av Sandnes øst (Vatne), Buøy, Dusavik, Risavika, deler av Mekjarvik, Håland og Utsola/Stavanger Lufthavn Sola. Av disse er det deler av bybåndet sør, deler av Sandnes øst (Vatne) og deler av Forus-Lura lokalisert i nabokommuner til Time kommune. Figur 7: Regionale næringsområder definert i gjeldende regionalplan n:\518\45\ \5 arbeidsdokumenter\52 rapport\ rapp_håland næringspark.docx Side 13 av 25

14 Figur 8: Retningslinjer for næringsområder i kategori II i regionalplan for Jæren. Tabell 1: Næringsområder i kategori II i Time kommune og tilgrensende kommuner. Håland Bybåndet sør Sandnes øst Forus-Lura Lokalisering 1,5 km sør for Bryne sentrum. Lokalisering i tilknytning til boligområder i Bryne. Ca. 6 km til Klepp og 6,5 km til Nærbø. Ca. 4 km sør for Sandnes sentrum. Lokalisering delvis i forlengelse av bebyggede arealer. Ca. 4,5 km til Sandnes sentrum Per i dag perifer lokalisering uten tilknytning til utbyggede områder. Ca. 4,5 km til Sandnes sentrum og 8,5 km til Stavanger sentrum. Del av bybåndet mellom Stavanger og Sandnes. Sykkelavstand (10 min) til majoriteten av boligområder i Bryne. Utvikling av Sandnes øst vil på sikt kunne gi området nærhet til boliger og høyfrekvent kollektivtransport mot Sandnes og Stavanger. Kollektivtilgjengelighet Lav kollektivtilgjengelighet i dag (få avganger). Mulighet for styrking av busstilbud. Avsatt areal til togstasjon i kommuneplan. Lav kollektivtilgjengelighet i dag. Mulighet for høyfrekvent kollektivtilbud i tilgrensende områder i fremtiden Middels kollektivtilgjengelighet. Togstasjon øst i området og mange bussruter gjennom området. Rolle i dag Kjennetegnes av allsidig næringsvirksomhet (kat II) og forretninger. Kjennetegnes av allsidig virksomhet (kat II) og arealkrevende virksomhet (kat III) Kjennetegnes av arealkrevende virksomhet (kat III). Kjennetegnes av allsidig virksomhet (kat II) og arealkrevende virksomhet (kat III) Utviklingspotensial Enkelte ledige tomter og antakelig mulighet for fortetting. Store ubebygde arealer. Store ubebygde arealer. Utbyggingspotensial på ubebyggede tomter og antakelig mulighet for fortetting n:\518\45\ \5 arbeidsdokumenter\52 rapport\ rapp_håland næringspark.docx Side 14 av 25

15 Håland skiller seg fra de øvrige næringsområder i kategori II på flere måter: - Håland har en lokalisering som gjør at området både henvender seg til kommunene Time og Klepp sentralt på Jæren, samt Sør Jæren. De øvrige næringsområder er lokalisert lengre nord og henvender seg i større grad til kommunene Sandnes, Stavanger og Sola. - Området har kort avstand til Bryne sentrum (1,5 km), samt sykkelavstand til store deler av utbyggede områder i Bryne. De øvrige områder har lengre avstand til sentrum (4,5 km-8,5 km). Forus-Lura har også en relativt «sentral» lokalisering med mange boliger innen sykkelavstand. - Det er etablert både handel med plasskrevende varer og annen handel på Håland, mens de øvrige områder bærer preg av å være rene næringsområder uten handel. Området som er utpekt som næringsområde kat II på Forus-Lura ligger i tilknytning til områder hvor det er lokalisert mye handelsvirksomhet n:\518\45\ \5 arbeidsdokumenter\52 rapport\ rapp_håland næringspark.docx Side 15 av 25

16 Bestemmelser knyttet til handelsetableringer utenfor sentrum i andre byer og regioner Enkelte kommuner og fylkeskommuner har gitt unntak for lokalisering av varegrupper som ikke er definert som plasskrevende 5 (jfr. definisjon i gjeldende regional plan for Jæren) utenfor den definerte senterstrukturen. I det følgende gis det eksempler på unntak i retningslinjer eller bestemmelser i et utvalg av regionale og kommunale planer. Vi har ikke gjennom dette oppdraget undersøkt hvorvidt bestemmelsene har fungert etter hensikten, men har noe kjennskap til dette gjennom tidligere utførte oppdrag og har knyttet noen kommentarer til dette i kap Oppland Regional plan for attraktive byer og tettsteder i Oppland (2016) Regionalplanen har egne bestemmelser for «storvarehandel» som gjelder for byene Gjøvik og Lillehammer. Storvarehandel er i planen definert som «handelsvirksomhet er den dominerende delen av vareutvalget når det gjelder omsetning, er møbler, hvitevarer, brunevarer og deler og utstyr til motorkjøretøy, og hvor virksomheten er over 1500 m2 BRA». Bestemmelsene åpner for at kommunene kan avsette egne områder til «storvarehandel» i kommuneplanen, forutsatt at det er kollektivdekning, og så nær sentrum som mulig». Kommuneplanens arealdel, Gjøvik Gjøvik kommune har i gjeldende kommuneplans arealdel (under revisjon) definert to bestemmelsesområder for storhandel; Kallerud og Rubosenteret. I forbindelse med pågående arbeid med rullering av kommuneplanen er vi kjent med at det vurderes om bestemmelsesområdene for storhandel skal tas ut eller videreføres. Bakgrunnen for dette er bl.a. at det er tilgjengelige arealer i sentrum og transformasjonsområder i tilknytning til sentrum, samt at omsetningen i sentrum har stagnert til fordel for vekst i eksterne handelsområder. Kommuneplanens arealdel Lillehammer Lillehammer kommune har i gjeldende kommuneplanens arealdel (revidert i 2012, ny revisjon pågår) i bestemmelsene definert en områdetype (N2) for næringsområder for kontor, service og handel med «tunge varer». Handel med lette varer tillates ikke i disse områdene. Med tunge varer menes her følgende varegrupper, som er plass- og transportkrevende: - Motorkjøretøyer - Landbruksmaskiner - Trelast og andre byggevarer - Varer fra planteskoler / hagesentre - Møbler - Hvitevarer (blant annet kjøleskap og komfyrer) - Brunevarer (blant annet radio og TV m.m.) 5 Biler, båter, trelast, landbruksmaskiner, hagesenter n:\518\45\ \5 arbeidsdokumenter\52 rapport\ rapp_håland næringspark.docx Side 16 av 25

17 Telemark Regional plan for samordna areal- og transport for Telemark Tuven er i planen definert som avlastningssenter for Notodden, fortrinnsvis for varer og tjenester som ikke «passer» i sentrum. I bestemmelsene står det følgende om avlastningssenteret: «Handelsområdet på Tuven er avgrensa i kommuneplanen med maksimalt tillatt bruksareal. Utviding og nye handelsetableringar skal ikkje gi negative konsekvensar for region-/kommunesentra. Reisemotstand og avlastningssenterets attraksjonskraft legges til grunn i konsekvensanalysene av virkningen overfor andre region-, kommune- og lokalsentra ved bruk av modellen ATP-handel. Nye avlastningssentra skal ikkje etablerast.» I tillegg er Herkules (Skien kommune) markert som avlastningssenter i kart som viser senterstrukturen. Notodden kommune, kommuneplanens arealdel Retningslinje: «Innenfor Notodden bysentrum og Tuvenområdet søkes Notodden bysentrum utviklet til kommunens primære servicesentrum framfor Tuvenområdet.» Retningslinje om servicefunksjoner i de sentrale delene: «Nye forretnings- og serviceetableringer bør i størst mulig grad lokaliseres slik: Bare i sentrum (jfr. avgrensning på kartet): Dagligvarer, klær, offentlige kontorer, bank, forsamlingslokaler, spisesteder osv. med stor publikumskontakt og et forholdsvis moderat arealbehov i forhold til publikumstall. Herunder også nye varehusetableringer, utvidelser av eksisterende varehus og utvidelse av forretninger til varehus. Både i sentrum, Nesøya og «Hydro»-området (innenfor områdene hvor det er åpnet for forretning) og på Tuven: Møbler, trelast og andre store byggevarer. Bare på Tuvenområdet: Forretningsvirksomhet for plasskrevende varer, dvs: Bensinstasjoner, biler og motorkjøretøy, landbruksmaskiner, lystbåter, campingvogner og salg fra planteskoler/ hagesentre. Skien kommune, Kommuneplanens arealdel , vedtatt 2016 Skien kommune har i sin kommuneplan følgende bestemmelser for Herkules (vist som avlastningssenter i ATP for Telemark). Bestemmelsene for området inneholder minimumskrav til størrelse på handelsenhet: «Herkules (F3): Minste tillatte størrelse pr handelsenhet er 1000 m² BRA. Virksomheter som var etablert før areal- og transportplanen for Grenland ble vedtatt ( ) kan utvide uten at arealkravet gjelder. Totalt tillatt handelsareal er m² (vestre delområde) og m² (østre delområde)» n:\518\45\ \5 arbeidsdokumenter\52 rapport\ rapp_håland næringspark.docx Side 17 av 25

18 I tillegg har kommunen bestemmelser for minste størrelse og utforming av handelsvirksomheter på Kjørbekk, et tidligere næringsområde som omtales i kommuneplanen som et «regionalt handelsområde for store handelsenheter»: «Kjørbekk (F4): Kjørbekk er et regionalt handelsområde for store handelsenheter. Minste tillatte størrelse pr handelsenhet er 1500 m² BRA. Hver forretning skal ha egen inngang. Det tillates ikke felles oppholdsareal for forretningenes kunder. Virksomheter som var etablert før areal- og transportplanen for Grenland ble vedtatt kan utvide uten at arealkravet gjelder. Arealkravet gjelder heller ikke for plasskrevende varer, kf Fra hovedinngang til den enkelte handelsenhet på Kjørbekk skal det være maksimalt 400 m til nærmeste busstopp på metrosystemet. Forbindelse til busstopp skal være trygg og tydelig skiltet.» Troms Regional plan for handel og service i Troms Planen utpeker flere avlastningssentre og åpner for å etablere nye avlastningssentre dersom sentrums behov for avlastning utredes og dokumenteres. «7.3.2 Avlastningssentre Avlastingssentre skal avlaste sentrum der behovet er til stede. Begrunnelsen for å etablere avlastingssenter er bl.a. at sentrum har plassmangel, er fysisk sett for lite og/eller har verneverdige bygningsmiljøer og ikke er i stand til å ta imot all ny handelsvirksomhet. Avlastningssentrene skal betjene et regionalt omland. I denne planen utpekes tre avlastingssenter: Langnes og Tromsdalen som avlastingssenter til Tromsø sentrum og Seljestad som avlastningssenter for Harstad sentrum. Kart med avgrensning av avlastningssentre er gitt i kapittel 8. Utvidelser eller nyetableringer i avlastningssentrene kan bare skje i den utstrekning dette kan begrunnes i et konkret og påviselig behov for å avlaste sentrum. Flere avlastingssenter Nye avlastingssentre kan etableres dersom sentrums behov for avlastning utredes og dokumenteres. Utvidelser eller nyetableringer i avlastningssentrene kan bare skje i den utstrekning dette kan begrunnes i et konkret og påviselig behov for å avlaste sentrum. Det tillates ikke utvidelser eller nyetableringer som innebærer at avlastningssentrene blir større enn behovet tilsier.» n:\518\45\ \5 arbeidsdokumenter\52 rapport\ rapp_håland næringspark.docx Side 18 av 25

19 Håland - vurderinger og anbefalinger Kan handel på Håland spille sammen med sentrumsområdet på en hensiktsmessig måte? I det følgende vurderes muligheter og utfordringer knyttet til etablering av handel og videre utvikling av Håland i lys av trender og pågående prosesser, og det anbefales fysiske grep og tiltak som bør vurderes i den videre utviklingen av området. Det gis også en kort oppsummering og kommentar knyttet til bruk av bestemmelser og retningslinjer. Utfordringer Netthandel og store kjøpesenterutvidelser skaper usikkerhet knyttet til fremtidig behov for butikkareal Som vist i kap. 2.2 har flere kjøpesentre i Time kommune og nabokommuner nylig gjennomført eller planlegger å gjennomføre store utvidelser. Etableringene utgjør samlet nytt handelsareal i størrelsesorden m2. Det er knyttet usikkerhet til hvordan dette vil påvirke etterspørselen etter handelsareal, samt handelsvirksomhet og konkurransekraft i eksisterende senterområder og næringsområder. Som vist i kap. 2.1 forventes det at netthandelen øker sin andel av omsetningen innen detaljhandelen. Gitt en slik utvikling er det grunn til å tro at behov for tradisjonelt butikkareal vil kunne reduseres og at etterspørselen etter tomter/lokaler til lager og logistikkbedrifter vil kunne øke. Konkurransesituasjonen mellom Håland og øvrige senterområder vil påvirkes av etterspørsel etter handelsareal Håland er sentralt lokalisert i en region med mange andre sentra/senterområder som er i konkurranse med hverandre. Generelt kan man si at et senters nedslagsfelt/markedsområde påvirkes av senterets størrelse og avstanden til andre sentra; Et større senter med et bredt tilbud vil oppleves som mer attraktivt og trekke kunder fra et større omland enn et lite senter som hovedsakelig vil få et lokalt nedslagsfelt. Kort avstand mellom to sentre innebærer mer konkurranse mellom disse sentrene enn mellom andre sentre hvor reiseveien er lengre. I et marked i vekst vil nye handelsetableringer kunne gå inn å fylle en udekket etterspørsel og ikke få konsekvenser for eksisterende handel. I et scenario hvor veksten i etterspørsel vedvarer og det ikke er plass til videre handelsvekst i Bryne sentrum / M44, vil nye etableringer på Håland antakelig ha få eller ingen konsekvenser for øvrige senterområder. I et marked i stagnasjon eller nedgang, hvor det er tilgjengelig lokaler i eksisterende senterområder, vil eksisterende senterområder i større grad påvirkes av nye handelsetableringer i andre senterområder/næringsområder. I en slik situasjon vil en større utvidelse av handelstilbudet på Håland kunne medføre negative konsekvenser for etablerte forretninger i omkringliggende senterområder. Da avstanden mellom Håland og Bryne sentrum er kort kan Bryne sentrum/m44 være spesielt utsatt. Spesielt hvis nye handelsetableringer på Håland skjer innen varegrupper som ikke defineres som plasskrevende varer og dermed kan være i direkte konkurranse med handelsetableringer i sentrum n:\518\45\ \5 arbeidsdokumenter\52 rapport\ rapp_håland næringspark.docx Side 19 av 25

20 Kjøpesentrene har et konkurransefortrinn knyttet til organisering og sammensetting av butikkmix Kjøpesenterkonseptene M44 og Jærhagen på Klepp gir rom for lokalisering av større handelskonsepter, som også er ønsket på Håland. Eksempler på dette er XXL som nylig har etablert seg på M44, og OBS Bygg på Kleppe som flytter til Jærhagen og Power som etablerer seg i Jærhagen i forbindelse med ny utvidelse. Kjøpesentra har ofte et konkurransefortrinn ovenfor sentrumsområder og eksterne handelsområder da de i større grad har mulighet til å styre butikkmix, felles åpningstider og felles arrangementer. Næringsområdet Håland er sammensatt og eies og drives i dag av ulike grunneiere. Senterstrukturen og korte avstander bidrar til sterk konkurranse mellom senterområdene og gjør det utfordrende å «styre» regional handel til Bryne I gjeldende regionalplan er Bryne (sentrum), Kleppe m.fl. definert som kommunesenter. Det er i planen beskrevet at sentrene skal dimensjoneres etter nedslagsfelt og plassering i senterhierarkiet, og at de skal betjene kommunens innbyggere. Samtidig står det at «I hovedsenter og kommunesenter legges det ikke begrensninger på omfanget av etableringer og utvidelser av handelsvirksomhet». Det vil si at regionalplanen i utgangspunktet ikke gir begrensninger for at regional handel også kan etableres i Kleppe sentrum. Det stilles imidlertid krav om avgrensning av senterområde i kommuneplan. Dette gir en viss styringsmulighet knyttet til omfang av nye handelsetableringer. Regionalplanen åpner for at Bryne sentrum kan styrkes som senter for regional handel på Sør-Jæren, men legger altså ikke begrensninger for omfang av handelsetableringer i Kleppe sentrum. I gjeldene kommuneplan for Klepp er har sentrumsområdet en vid utstrekning som gir mulighet for større utvidelser/nye etableringer. Dette gjør at det etter vår vurdering ikke er mulig å styre at regional handel skal lokaliseres til Bryne som regionssenter. Etablering av regional handel synes å være en del av strategien til Jærhagen som markedsfører seg med at senteret ligger «langs R44 som knutepunkt med 15 minutters kjøring til Jæren, Sola og Stavanger/Sandnes». 6 Utvidelsen av Jærhagen kjøpesenter vil skape et nytt tyngdepunkt i regionen som vil kunne bidra til at flere handelsaktører ønsker å etablere seg på Kleppe. Økt konkurranse mellom sentrene/senterområdene vil antakelig gjøre det mer utfordrende å tiltrekke seg nye handelsetableringer på Håland. Muligheter Håland kan tilby egne tomter til aktører som ønsker å etablere seg i eget bygg. Dette skiller Håland fra kjøpesentrene Butikker som forhandler plasskrevende varer synes ofte å ha en preferanse for å etablere seg i egne bygg utenfor sentrumsområder og kjøpesentra. Denne type handelsvirksomhet vil det være naturlig å tenke at hører hjemme på Håland. I gjeldende regionalplan for Jæren gis det også unntak for salg av plasskrevende varegrupper på Håland. Plasskrevende varer er i regionalplanen definert som biler, båter, landbruksmaskiner, trelast og andre større byggevarer. Som nevnt i kap 3.2 ønsker også enkelte big-box konsepter, som forhandler andre varer enn det gjeldende regionalplan åpner for på Håland, å etablere seg i egne varehus. Gitt at etterspørselen fra aktører som ønsker å lokalisere deg i eget bygg på egen tomt vedvarer, vil Håland kunne skille seg ut i markedet ved å tilby dette n:\518\45\ \5 arbeidsdokumenter\52 rapport\ rapp_håland næringspark.docx Side 20 av 25

21 Samtidig ser vi også at mange big-box konsepter også velger etablerer seg i kjøpesentre som kan tilby store nok lokaler. Eksempler på dette er XXL som nylig har etablert seg i kjøpesenteret M44. Et annet eksempel er Biltema som har etablert seg i Alna senter i Oslo. Vi finner også eksempler på at forretninger som forhandler plasskrevende varegrupper etablerer seg i kjøpesentre. Et eksempel er OBS bygg som flytter fra eksisterende lokalisering på Klepp til Jærhagen i forbindelse med utvidelsen av kjøpesenteret. Bygge videre på eksiterende virksomheter - Styrke konkurransekraften gjennom utvikling av en næringsklynge innen «hus og hjem» Eksisterende handelsvirksomhet på Håland består av en overvekt av forretninger som forhandler varer inne kategorien «hus og hjem». Det inngår her både byggevarehus, hagesenter, møbel og interiørbutikker, samt enkelte spesialforretninger tilknyttet bygge bransjen (peis, betongprodukter, etc.). Som beskrevet tidligere er det knyttet usikkerhet til behov for handelsareal i regionen. I et scenario hvor konkurransen mellom senterområdene øker vil det bidra positivt for Hålands attraktivitet som handelsområde å skille seg ut og tilby noe «eget». En mulighet vil være å bygge videre på «kjernen» i eksisterende handelsvirksomhet innen hus og hjem. Det kan også være fordeler ved samlokalisering av handelsbedrifter innen kategorien «hus og hjem» og annen næringsvirksomhet, f.eks. elektriker, rørlegger mm. Vi må imidlertid gjøre oppmerksom på at etablering av en slik bransjeklynge ikke kan styres gjennom bestemmelser men krever organisering av grunneiere og virksomheter i området. Muligheter innen andre næringer enn varehandel bør også undersøkes Som vist i kap. 2.1 forventes det at netthandelen øker sin andel av omsetningen innen detaljhandelen. Gitt en slik utvikling er det grunn til å tro at etter tomter/lokaler til lager og logistikkbedrifter vil kunne øke. Det bør undersøkes om det er potensial for mer lager/logistikk og annen type næringsvirksomhet på Håland. Hvilke fysiske grep og tiltak bør vurderes? Vekst «innover», fremfor utvidelse av området (ref. jordvern og føringer i regional plan) Håland bærer i dag preg av relativt lav arealutnyttelse. Bebyggelse er hovedsakelig i 1-2 etasjer og overflateparkering er tilknyttet hvert enkelt bygg. Området har blitt utvidet flere ganger på bekostning av tilstøtende jordbruksareal. Jæren har et relativt utflytende by- og tettstedsmønster sammenlignet med andre byregioner samt lav arealeffektivitet. De senere årene har vi sett et økende fokus på jordvern og matproduksjon/matsikkerhet. Dette er også sentrale tema for revisjonen av regionalplanen. Når Håland skal videreutvikles bør dette skje gjennom fortetting og transformasjon av eksisterende område, fremfor nye utvidelser. Det er enkelte ledige tomter i området, men også antakelig betydelig potensial for å frigjøre arealer gjennom arealeffektivisering og transformasjon av eksisterende tomter/bebyggelse. Bl.a. bør det undersøkes om det er mulig å etablere fellesløsninger for parkering for å frigjøre arealer. Det bør vurderes å igangsette en prosess og mulighetsstudie sammen med eiendomsbesittere i området med fokus på utvikling av området, samt fortetting og transformasjon n:\518\45\ \5 arbeidsdokumenter\52 rapport\ rapp_håland næringspark.docx Side 21 av 25

22 Det bør det legges til rette for at flere reiser kan skje med gange, sykkel eller kollektiv I dag oppleves Håland som bilbasert på grunn av store avstander, lav kollektivtilgjengelighet, samt liten eller manglende tilrettelegging for gående og syklende internt i området. Oversikten i kap. 3.2 viser at det i tillegg til mange arbeidsplasser er etablert mye handel og annen publikumsrettet virksomhet på Håland. Dette tilsier at området allerede har en funksjon som viktig målpunkt både i kommunen og regionen. Sammenligningen av Håland og andre næringsområder i kat. 2 (kap.3.1) viser at Håland skiller seg fra de øvrige næringsområder ved en sentral lokalisering med kort avstand til Bryne sentrum, samt sykkelavstand til store deler av utbyggede områder i Bryne. Dette tilsier at det er potensial for at flere reiser kan skje til fots eller på sykkel til området. Mange målpunkt samlet på ett sted gjør at det også på sikt er potensial for flere kollektivreiser. Selv om det på kort sikt kan være utfordrende å øke kollektivandelen, er det allikevel viktig at fremtidig utforming av området og lokalisering av nye funksjoner legger til rette for at flere reiser i fremtiden kan skje kollektivt, til fots eller på sykkel. Dette både på grunn av nasjonale og regionale mål om redusert transportarbeid og endret reisemiddelfordeling (mindre bilbruk), men også fordi det er viktig å sikre tilgjengelighet for besøkende som ikke disponerer bil. Regionalplanens retningslinjer om at det «skal planlegges for høy andel kollektiv- og sykkelreisende og begrenset parkeringsdekning for bil» på Håland understøtter dette. Hvordan dette i praksis kan skje og hvilke grep/tiltak som kan bidra bør undersøkes nærmere. Følgende grep/tiltak kan vurderes: 1. Konsentrasjon av publikumsintenstive virksomheter i et mindre delområde: Dette vil gjøre det lettere å betjene området med kollektivtrafikk, og vil bidra til kortere avstander for besøkende ankommer til fots eller på sykkel. 2. Mer finmasket og sammenhengende nett for gående i og til området. Herunder bl.a. flere/bedre koblinger for gående og syklende på tvers av Fv Tilføre opplevelseskvaliteter som bidrar til å forkorte de «mentale avstandene» i området og gjøre det mer attraktivt å bevege seg til fots og på sykkel. Kan både omfatte utformingen av nye bygg, forbindelser og «byrom». Konsentrere handelsvirksomhet og annen publikumsrettet virksomhet innen et mindre delområde Håland oppfattes som fire delområder avgrenset av Brøytveien/Fv223 og Jernbanen. Handelsvirksomhet er i dag i hovedsak lokalisert i de sør-østlige deler av området, men de øvrige delområder har også innslag av handelsvirksomhet, da hovedsakelig plasskrevende varer. Området preges i dag av store avstander og en noe tilfeldig utvikling med hensyn til lokalisering av funksjoner. Gitt at området skal videreutvikles med mer handel og annen publikumsrettet virksomhet bør dette konsentreres i et mindre delområde. Både fordi konsentrasjon av publikumsrettet virksomhet gjør det lettere å betjene området med kollektivtrafikk, men også fordi eksisterende handelsvirksomhet vil dra større nytte av å samlokaliseres sammen med annen handel. Områder som bør vurderes er f.eks. delområdet sør for Fv223 og øst for jernbanen hvor det allerede er lokalisert mye handel og/eller i delområdet nord for Fv223 og øst for jernbanen hvor det også er lokalisert handel. Sistnevnte område har også direkte sammenheng med byområdet for øvrig, noe som gir lettere adkomst for gående og syklende n:\518\45\ \5 arbeidsdokumenter\52 rapport\ rapp_håland næringspark.docx Side 22 av 25

23 Bruk av bestemmelser og retningslinjer I kap. 4 presenteres en overordnet gjennomgang av bestemmelser fra et utvalg av fylker og kommuner som har tillatt etablering av handel som ikke er definert som plasskrevende (biler, båter, landbruksmaskiner, trelast, hagesenter) i «avlastningssentre» eller områder utenfor sentrum. Gjennomgangen viser at det i majoriteten av de omtalte planene gis føringer knyttet til en eller flere av følgende; - vareutvalg (det tillates f.eks. møbler, hvitevarer, brunevarer i tillegg til plasskrevende handel slik det er definert i regionalplanen) - størrelse på forretninger (f.eks. minimum 1500 m2) - begrensninger knyttet til maks. tillatt BRA for forretning i området - at det skal dokumenteres at det er behov for etableringen og/eller ikke er plass/egnede arealer i sentrum. Hensikten med føringene i de nevnte planene har vært å forhindre uønskede konsekvenser for eksisterende sentrumsområder og/eller å kunne åpne opp for etableringer som på grunn av krav til logistikk eller størrelse på arealer ikke har vært naturlig å innpasse i sentrum. Våre erfaringer tilsier at kommunene ofte får utfordringer med å følge opp slike bestemmelser over tid. Det kan f.eks. være at en handelsaktør som forhandler varer som ifølge bestemmelsene tillates flytter ut, og en annen handelsaktør med varer som ikke tillates ønsker å flytte inn. Det kan også være at en større forretning flytter ut og gårdeier får mulighet til å leie ut til to mindre forretninger som ikke tilfredsstiller krav til minimum størrelse i reguleringsplanen. Når et lokale allikevel står tomt er det utfordrende for kommunene å si nei til at nye aktører kan etablere seg og/eller gi dagbøter til eiendomsbesittere, og det gis derfor ofte dispensasjoner fra planene. Det er nylig kommet en revidert reguleringsplanveileder fra KMD. Her står følgende om bruk av bestemmelser: - Det kan være aktuelt å gi bestemmelser om maksimum og minimum arealstørrelser på forretninger, krav til parkering for bil og sykkel, forplass, stedfesting av varelevering og ellers bestemmelser om grad av utnytting, utforming, rekkefølgekrav og krav til dokumentasjon med mer - (Om forretningsformål) Formålet brukes til å definere areal for forretninger, det vil si virksomheter som i hovedsak driver med kjøp og salg av varer. I bestemmelsene kan det angis at det skal være forretninger for plasskrevende varehandel, annen detaljvarehandel eller dagligvarer. Bransjeregulering, eller konkretisering av bestemte varegrupper utover dette er ikke tillatt. Vi har bedt KMD om en redegjørelse for definisjonen av plasskrevende varer, gitt at dette begrepet brukes noe forskjellig i ulike fylker, men foreløpig ikke fått svar. Avsluttende vurdering / oppsummering Bakgrunnen for arbeidet med denne rapporten var at Time kommune ønsker som utgangspunkt å legge til rette for at det kan etableres mer handel på Håland for å legge til rette for større handelsetableringer som ikke kan innpasses i Bryne sentrum. I den forbindelse ønsket kommunen et bedre kunnskapsgrunnlag som utgangspunkt for å vurdere; - hva slags type handel som skal tillates - omfang av handel - hvilke delområder på Håland som er best egnet - bestemmelser og retningslinjer n:\518\45\ \5 arbeidsdokumenter\52 rapport\ rapp_håland næringspark.docx Side 23 av 25

24 I det følgende søker vi å oppsummere funn, vurderinger og innspill i de foregående kapitler i en avsluttende vurdering knyttet til de nevnte spørsmålene. Hvor delområder som er best egnet Gitt at det skal åpnes for videre handelsutvikling på Håland bør den opprinnelige intensjonen i gjeldende kommuneplan om å konsentrere publikumsrettet virksomhet i en mindre del av området videreføres. Vi har vurdert at delområdet sør for Fv223 og øst for jernbanen hvor Plantasjen, Biltema m.fl. er lokalisert eller i delområdet nord for Fv223 og øst for jernbanen hvor det også er lokalisert handel er best egnet. Dette på grunn av nærhet til annen handel, samt at konsentrasjon av handelsvirksomhet gir det beste utgangspunktet for å øke andelen som reiser kollektivt, går eller sykler. Omfang av handel Som vist i kap. 2.2 har det skjedd store nye handelsetableringer i kommunen og tilgrensende kommuner i inneværende år. Det er knyttet usikkerhet til hvordan disse og en forventet vekst innen netthandelen vil påvirke markedet og etterspørsel etter nytt handelsareal de kommende årene. Dette gir risiko for overetablering og skaper usikkerhet knyttet til behov for handelsareal. Type handel Gitt at kommunen vil styrke Håland som handelsområde og ønsker å legge til rette for handelsetableringer som ikke faller inn under definisjonen plasskrevende varer, kan det vurderes å bygge opp om eksisterende handelsvirksomhet og annen næringsvirksomhet innen kategorien «hus og hjem», for å gi området en tydeligere profil i konkurransen med omkringliggende senterområder. Valg av profil og strategi for utvikling av en slik type næringsklynge bør samtidig bidra til at Håland i minst mulig grad konkurrerer med M44 eller svekker sentrumshandel i Bryne, og bør utvikles i samarbeid med næringslivet i Time kommune. Slik vi tolker ny reguleringsplanveileder fra KMD kan bransjesammensetning / profil ikke styres gjennom reguleringsbestemmelser. Om man lykkes med å utvikle området med en tydelig profil vil i stor grad avhenge av organisering og samhandling mellom grunneiere og virksomheter i området. Bestemmelser og retningslinjer Gjeldende regionalplan åpner kun for å etablere handel med plasskrevende varer på Håland og det er knyttet usikkerhet til hvilke føringer som vil gis i ny regionalplan. Kommunen kan enten: a) Åpne for flere handelsetableringer innen kategorien plasskrevende varer slik det er definert i gjeldende regionalplan. Nye etableringer som er i strid med regionalplanen må da skje gjennom dispensasjoner (som dagens praksis). b) Søke å påvirke regionalplanens rammer slik at Håland defineres som en del av senterstrukturen hvor det tillates etablert handel av varegrupper som ikke inngår i gjeldende definisjon av plasskrevende varer. I så fall kan kommunen f.eks.: I. Tillate handelsetableringer med enkelte varegrupper utover plasskrevende varer (f.eks. møbler, hvitevarer mm). Det er noe uklart om ny veileder for reguleringsplan (KMD, 2018) åpner for en slik løsning, se kap I tillegg kan det vurderes å sette n:\518\45\ \5 arbeidsdokumenter\52 rapport\ rapp_håland næringspark.docx Side 24 av 25

25 II. krav til minste tillatt størrelse på forretningene som etableres. Gjennomgangen av unntaksbestemmelser i kap. 4 viser at 1500 m2 er brukt i flere andre planer. Regulere et delområde i planen til forretning uten å legge begrensinger knyttet til varetype. Det kan som vist i pkt. a vurderes å sette krav til størrelse på forretningene som etableres. For både pkt. I og II er det mulig å sette krav til dokumentasjon om at forretningene ikke kan innpasses i Bryne sentrum. Som beskrevet tidligere viser våre erfaringer at kommunene ofte har utfordringer med å følge opp bestemmelser knyttet til varegruppe og størrelse på forretninger over tid. Øvrige anbefalinger Vi vil anbefale kommunen å ha dialog med annen næringsvirksomhet på Håland for å kartlegge deres behov for utvidelser eller utvikling mer generelt, for å sikre at disse også ivaretas i den videre utviklingen av området. Vi vil også anbefale kommunen å vurdere potensial for lager og logistikkbedrifter da dette antakelig er et marked i vekst. Områdets lokalisering gjør at det er potensial for å øke andelen som reiser kollektivt, går og sykler. Det bør i den videre utviklingen av området legges til rette for en slik utvikling. Mulighet for transformasjon og fortetting, samt fellesløsninger for parkering bør undersøkes gjennom en mulighetsstudie og/eller områderegulering. Dette bygge opp omkring overordnede mål knyttet til arealeffektivitet og redusert nedbygging av jordbruksareal i regionen n:\518\45\ \5 arbeidsdokumenter\52 rapport\ rapp_håland næringspark.docx Side 25 av 25