PLANINITIATIV VIKSBAKKEN 3A B

Transkript

1 PLANINITIATIV VIKSBAKKEN 3A B Omregulering del av Sand Vest, ID gnr 34 bnr 232, NORD ODAL KOMMUNE Datert , revidert I N N H O L D 1 BAKGRUNN... 1 Forslagstiller og eiendomsforhold... 1 Formål... 1 Tidligere behandling og avklaring PLANOMRÅDET... 1 Lokalisering og dagens arealbruk... 1 Planfaglige tema i relasjon til eksisterende forhold OVERORDNA FØRINGER OG PLANSTATUS... 3 Rikspolitiske retningslinjer/statlige planretningslinjer og regionale føringer... 3 Kommuneplan for Nord Odal Gjeldende reguleringsplan Sand Vest, ID PLANLAGT UTBYGGING OG OMFANG AV OMREGULERING... 4 Planens avgrensning og formål... 4 Omregulering grad av utnytting og boligtype... 5 Planlagt bebyggelse og anlegg FORELØPIG VURDERING AV VIRKNING OG KONSEKVENS... 6 Konsekvens og virkning for tilgrensende frittliggende boligbebyggelse... 6 Tiltakets virkning på og tilpasning til landskap og naturgrunnlag... 6 Samfunnssikkerhet risiko og sårbarhet... 7 Vurdering av utredningsplikt PLANPROSESS OG MEDVIRKNING... 7 FIGURLISTE: Figur 1: Oversiktskart med planområdet avmerket... 1 Figur 2: Flyfoto med planområdet avmerket... 2 Figur 3: Utsnitt gjeldende kommuneplan... 3 Figur 4: Utsnitt gjeldende reguleringsplan Sand Vest, ID Figur 5: Situasjonsplan med avgrensning av plan for omregulering (Block Watne AS, )... 4 Figur 6: Fasader vest og øst (Block Watne AS, )... 5 Figur 7: Fasader sør og nord (Block Watne AS, )... 6 Figur 8: Tentativ framdriftsplan... 7

2 1 BAKGRUNN Forslagstiller og eiendomsforhold Forslagstiller og utbygger er Block Watne AS, Kontaktperson: Stan Svendsen, tlf , Plankonsulent er landskapsarkitekt mnla Hanne Karin Tollan, tlf , Planinitiativet omfatter eiendommen gnr 34 bnr 232 i Nord Odal kommune. Forslagstiller Block Watne er hjemmelshaver for eiendommen. Formål Forslagstiller har til hensikt å fremme plan for endring av del av gjeldende reguleringsplan for Sand Vest ID , jfr. plan og bygningslovens Formål med planarbeidet er å tilrettelegge for 6 eneboliger i to kjeder à 3 boliger, med tilhørende kjøreareal, carport/parkering og utomhusanlegg/hage. Planinitiativet er utformet i samsvar forskrift FOR og tilpasset Felles veileder for utarbeidelse av reguleringsplaner for kommunene Kongsvinger, Sør Odal, Nord Odal og Eidskog, sist revidert Planinitiativet skal gi nødvendig grunnlag for gjennomføring av formelt oppstartmøte med planavdelingen i Nord Odal kommune for føringer til planarbeidet og som grunnlag for å varsle oppstart av omregulering, ref. pbl og Tidligere behandling og avklaring Block Watne fremmet søknad datert om mindre vesentlig reguleringsendring av gjeldende reguleringsplan for Sand Vest. Nord Odal kommunen vurderte i brev datert at omsøkt endring fra frittliggende til konsentrert småhusbebyggelse og økt grad av utnytting til %BYA = 40% utløser krav til reguleringsprosess, ref. pbl 12 4, 1. ledd. 2 PLANOMRÅDET Lokalisering og dagens arealbruk Aktuelt planområde er 2,1 daa og ligger langs kommunal veg/viksbakken på Sand Vest, Sagstua. Området er en fortettingstomt med gressbakke/opparbeidet tunareal i eksisterende boligfelt. Figur 1: Oversiktskart med planområdet avmerket Landskapsarkitekt mnla Hanne Karin Tollan Nordveien Aurskog post@hannekarin.no 1

3 Den tidligere eldre uthusbygning/driftsbygning på tomten er revet. Omkringliggende enebolig /villabebyggelse og tilgrensede dyrka mark i vest. Planområdet avgrenses av eiendomsgrenser for gnr 34 bnr 232 og offentlig vegformål/viksbakken. Planarbeidet er forutsatt å sikre adkomst med frisiktsoner i samsvar med gjeldende normkrav. Sand sentralskole Sandsjøen Planfaglige tema i relasjon til eksisterende forhold Figur 2: Flyfoto med planområdet avmerket Natur og ressursgrunnlaget Landskap Tilgrensende arealbruk Estetikk og byggeskikk Adkomst og trafikkforhold Risiko og sårbarhet Sosial infrastruktur Teknisk Infrastruktur Barn og unges interesser Universell utforming: Planområdet er del av eksisterende boligområde langs Viksbakken. Ingen registrert verdi for naturmangfold. Registrerte løsmasser er tynn marine avsetninger med teoretisk fare for kvikkleire. Fortettingstomt i eksisterende boligområde hvor planlagt utbygging ikke vil påvirke landskapsopplevelsen. Eksisterende småhus /eneboligbebyggelse grenser til utbyggingstomten. Hensyn eksisterende bomiljø og områdekarakter legges til grunn for utforming og arealbruk. Adkomst fra offentlig veg/viksbakken. Kollektivtilbud/holdeplass langs Nord Odalsvegen. Områdestabilitet/byggegrunn, trafikksikkerhet, fremkommelighet brann/redning Sand sentralskole ligger ca 200 m nord for byggetomten. Barnehage og øvrige offentlig tjenestetilbud ligger på Sagstua (ca 1,5 km) og Nord Odal ungdomsskole ligger i Gardvik (ca 10 km) øst for byggetomten. Fortettingsområde i eksisterende byggesone. Tilgrensende VVA anlegg. Kapasitet og påkobling må utredes nærmere. Lokal overvannshåndtering. Området er privat byggetomt uten bruksverdi for barn og unge i dagens situasjon. Trygt bomiljø og kvalitet i uteanlegg skal vektlegges i planarbeidet. Hellende terreng mot sør. UU krav ivaretas i samsvar med gjeldende krav Landskapsarkitekt mnla Hanne Karin Tollan Nordveien Aurskog post@hannekarin.no 2

4 3 OVERORDNA FØRINGER OG PLANSTATUS Rikspolitiske retningslinjer/statlige planretningslinjer og regionale føringer Planarbeidet er forutsatt utformet i samsvar med overordna rammer slik oppsummert i føringer til oppstartvarsel fra Fylkesmannen i Hedmark, sist oppdatert hedmark/dokument fmhe/08 plan og bygg/oppstartvarsel ognasjonale foringer pdf Sentrale planretningslinjer: Statlige planretningslinjer for samordnet bolig, areal og transportplanlegging Rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unges interesser i planleggingen Statlig planretningslinje for klima og energiplanlegging i kommunene Regionale føringer er gitt i Fylkesdelplan for samordnet miljø, areal og transportutvikling (SMAT) i Hamarregionen Kommuneplan for Nord Odal Planområde for omregulering er avsatt som eksisterende boligområde i gjeldende kommuneplan. Tilgrensende areal i vest er avsatt som nytt boligområde, felt B6. Figur 3: Utsnitt gjeldende kommuneplan Gjeldende reguleringsplan Sand Vest, ID Planområdet er regulert til boligformål i gjeldende reguleringsplan for Sand vest, vedtatt , sist revidert Tillatt grad av utnytting er U grad = 0,15 og tillatt bebyggelse er frittliggende en /tomannsbolig i inntil 2 etg. Planbestemmelsene hjemler krav til 2 p plasser pr. bolig, og øvrige funksjons /kvalitetskrav til bebyggelse og arealbruk. Figur 4: Utsnitt gjeldende reguleringsplan Sand Vest, ID Landskapsarkitekt mnla Hanne Karin Tollan Nordveien Aurskog post@hannekarin.no 3

5 4 PLANLAGT UTBYGGING OG OMFANG AV OMREGULERING Planens avgrensning og formål Planområdet avgrenses i samsvar med eiendomsgrenser for gnr 34 bnr 232. I tillegg innlemmes tilgrensende offentlig trafikkareal for regulering av avkjørsel og frisiktsone i samsvar med gjeldende normkrav. Endelig avgrensning av planområdet vil bli fastsatt i samråd med kommunen. Planarbeidet vil inkludere følgende formål: Byggeområde for konsentrert småhusbebyggelse, med tilhørende kjøreareal, parkering og utomhusanlegg/hage, BKS 1 (SOSI 1112) Privat felles avkjørsel, f_skv1 (SOSI 2010) Annen veggrunn grøntanlegg/grøft, o_svg1 2 (SOSI 2019) Hensynssone frisikt, H_140 Figur 5: Situasjonsplan med avgrensning av plan for omregulering (Block Watne AS, ) Landskapsarkitekt mnla Hanne Karin Tollan Nordveien Aurskog post@hannekarin.no 4

6 Omregulering grad av utnytting og boligtype Endring av gjeldende reguleringsplan er knyttet til grad av utnytting og boligtype: Gjeldende plan Sand Vest Forslag til omregulering Utnyttingsgrad U grad = 0,15 U grad = 0,33 tilsvarende %BYA=40% Boligtype Frittliggende småhusbebyggelse En /tomannsbolig Konsentrert småhusbebyggelse Enebolig i kjede Definisjon U grad, ref. H 2300: Forholdet mellom brutto golvareal i bebyggelse og brutto grunnareal inklusive halvparten av tilstøtende veg, bane, plass, park, vann eller elv, maksimalt 10,0 m. U grad ved juridisk fastsetting av grad av utnytting i reguleringsplan er ikke lenger i bruk. Grad av utnytting i forslag til omregulering fastsettes til %BYA, jfr. Byggteknisk forskrift (FOR ) 5.1 Fastsetting av grad av utnytting: (1) Formålet er å regulere bygningers volum over terreng og bygningers totale areal sett i forhold til behovet for uteoppholdsareal, belastning på infrastruktur og forholdet til omgivelsene. Grad av utnytting fastsettes i bestemmelsene til kommuneplanens arealdel eller reguleringsplan for et avgrenset område. (2) Grad av utnytting skal fastsettes etter en eller flere av følgende metoder: a) bebygd areal (BYA) b) prosent bebygd areal (% BYA) c) bruksareal (BRA) d) prosent bruksareal (% BRA). Planlagt bebyggelse og anlegg Utbyggingsvolum og byggehøyder funksjonell og miljømessig kvalitet Området er forutsatt utbygget med 6 eneboliger i to kjeder orientert mot hverandre og sammenbygget med carport og bod. De tre kjedehusene mot nord er i to etasjer og de eneboligene mot sør er i en etasje. Dette for tilpasning til hellende terreng, hensyn sol/utsikt og for variasjon i bebyggelsen av hensyn til områdekarakter. Kvalitet i utforming og opparbeiding av felles kjøre og uteoppholdsarealer skal vektlegges og tilfredsstillende sammenheng med øvrig bebyggelsesstruktur skal ivaretas. Figur 6: Fasader vest og øst (Block Watne AS, ) Landskapsarkitekt mnla Hanne Karin Tollan Nordveien Aurskog post@hannekarin.no 5

7 Figur 7: Fasader sør og nord (Block Watne AS, ) Planområdet er avsatt til boligformål i gjeldende reguleringsplan og er vurdert godt egnet til utbygging av enebolig i kjede med vekt på bokvalitet og oppvekstmiljø. Kort avstand til barneskole og tjenestetilbud tilsier høy grad av utnytting, ref. overordnede føringer mht. samordning av arealbruk og transportbehov. Planlagt utbygging med 3 kjedehus i to motstående rekker gir både intern tundannelse for felles bruk og definerte private hageparseller til den enkelte bolig. 5 FORELØPIG VURDERING AV VIRKNING OG KONSEKVENS Konsekvens og virkning for tilgrensende frittliggende boligbebyggelse Planlagt utbygging vil påvirke sol og siktforhold for tilgrensende eneboligbebyggelse. Det forutsettes etablert skjerming mot innsyn langs plangrensen, deler av skjerming er forutsatt ved beplantning og carport/gjerde for sørlig boligrekke hvor byggegrense for carport/garasje er forutsatt inntil 1 m fra eiendomsgrensen. Byggegrense for boligbebyggelsen er 4 m fra nabogrense. Ytterligere avbøtende tiltak for å ivareta nabohensyn vil bli vurdert i planarbeidet. Planarbeidet legger til grunn at fortetting i eksisterende boligområder forutsetter særlig vekt på hensyn til bomiljø både for eksisterende og nye boliger, samtidig som endrede sol og siktforhold er uunngåelig. Tilfredsstillende hensyn til trafikkavvikling/fremkommelighet og trygg adkomst/trafikksikkerhet er forutsatt ivaretatt. Tiltakets virkning på og tilpasning til landskap og naturgrunnlag Planområdet er en fortettingstomt i eksisterende boligfelt uten verdi for naturmangfold, og hvor planlagt utbygging ikke vil påvirke landskapsopplevelsen i fjernvirkning. Landskapsarkitekt mnla Hanne Karin Tollan Nordveien Aurskog post@hannekarin.no 6

8 Samfunnssikkerhet risiko og sårbarhet Det forutsettes gjennomført risiko og sårbarhetsanalyse som grunnlag for utforming av planforslag. Sentrale tema vil være byggegrunn/geoteknikk som følge av registrerte marine avsetninger, trafikksikkerhet og fremkommelighet brann/redning og renovasjon. Vurdering av utredningsplikt Planområdet er regulert til byggeområde for bolig i gjeldende reguleringsplan og er derved ikke vurdert å utløse utredningsplikt etter KU forskrift FOR Forslagstillers foreløpige vurdering tilsier at tema som listet opp under må utredes særskilt i planarbeidet og fremgå av planbeskrivelse og ROS analyse, ref. pbl 4.2 og 4.3. Nord Odal kommune som rette myndighet vil endelig avgjøre utredningskrav i forbindelse med formell oppstart av planarbeid for omregulering av Sand vest, planid Følgende tema vil bli særskilt utredet og konsekvensvurdert som grunnlag for omregulering: Hensyn omgivelser og eksisterende nabobebyggelse Bomiljø/bokvalitet Adkomst og fremkommelighet brann/redning og renovasjon Trafikk og transport, inkl. kollektivtilbud Teknisk infrastruktur, inkl. overvann Klima og miljøhensyn Barn og unges interesser Byggegrunn og geoteknikk (utbyggingsområdet ligger under marin grense) Risiko og sårbarhet/ ROS analyse 6 PLANPROSESS OG MEDVIRKNING I løpet av planprosessen vil det bli avholdt møter i nødvendig omfang med berørte grunneiere/naboer, lokal og regional myndighet og andre høringsinstanser, inkl. kommunens barnetalsperson. Planarbeidet forutsettes gjennomført i nær dialog med planavdelingen i Nord Odal kommune. Igangsetting av planarbeid for omregulering av Sand vest vil bli kunngjort ved annonse og brev i samsvar med gjeldende krav og iht. kommunens varslingsliste. Det varsles samtidig om parallell plan og byggesaksbehandling, jfr. pbl. 1 7 og Aktivitet juni juli aug sept okt nov des jan Varsle oppstart av planarbeid merknadsfrist 4 uker Planarbeid og prosess utarbeidelse av plandokumenter inkl. medvirkning Oversendelse til behandling i kommunen X 1. gangs behandling i planutvalg X Offentlig ettersyn 2. gangs behandling og planvedtak i k styret Figur 8: Tentativ framdriftsplan Landskapsarkitekt mnla Hanne Karin Tollan Nordveien Aurskog post@hannekarin.no 7