Vegard Kobberdal Sendt: onsdag 31. januar :15 Mottak Post; Rygge kommune

Transkript

1 Fra: Vegard Kobberdal Sendt: onsdag 31. januar :15 Til: Mottak Post; Rygge kommune Kopi: Vegard Kobberdal Emne: Innspill til planprogram og arealdel av kommuneplan Vedlegg: Følgebrev_Innspill Kommuneplan_Moss og Rygge Kommune.pdf; Innspill Kommuneplan_Moss og Rygge pdf Se vedlagt følgebrev og innspill. Med vennlig hilsen Vegard Kobberdal daglig leder BOAS Eiendom AS forvalter & utvikler eiendom Postboks 303, 0103 Oslo Nedre Vollgt vegard@kobberdal.no boaseiendom.no

2 Moss kommune Rygge kommune 31.januar 2018 Innspill til planprogram og arealdel av kommuneplan Høringsfrist 1.februar 2018 Vedlagt sendes innspill som omhandler 4 områder på Rosnes. Innsender er BOAS Eiendom AS, på vegne av selskapene A/S Rosnæs og Jeløy Båthavn AS. Innsender bes kontaktet i alt som omhandler dette innspill. Innsender bes også om å bli holdt orientert om den videre saksbehandling av planprogram og kommuneplanen. Med vennlig hilsen Vegard Kobberdal daglig leder BOAS Eiendom AS forvalter & utvikler eiendom Postboks 303, 0103 Oslo Nedre Vollgt vegard@kobberdal.no boaseiendom.no post@boaseiendom.no, Postboks 303, 0103 Oslo,

3 Innspill til planprogram og arealdel av kommuneplan Rosnes er et område som ligger sentrumsnært, godt egnet til fortetting av bolig i småhusområder, som beskrevet i forslag til arealdel i nytt planprogram. Innspillet leveres på vegne av grunneier, som disponerer store areal på Rosnes, og bes tatt med i det videre planarbeidet. Innspillet er basert på kommunens beskrevne behov for helhetlig utvikling, flere boliger og fortetting nær sentrum og jernbaneknutepunkt. Kommunen legger opp til en bred brukermedvirkning, helt ned på enkelttomter, i utforming av ny kommuneplan. Grunneier disponerer fire store ubebygde arealer på Rosnes. Grunneier ønsker å involveres i planutformingen og vil kunne foreta mulighetsstudier som viser konkrete forslag til feltutbygginger. Rosnes ligger sentrumsnært og er en naturlig del av fortettingsområdet i Moss post@boaseiendom.no, Postboks 303, 0103 Oslo,

4 De nasjonale og regionale føringene for bosetting og transport har på kort tid endret kommunens behov for å forsterke sin satsing på boligbygging rundt kollektivknutepunkt. Fortrinnsvis skinnegående transport. Beboere skal ha anledning til å foreta mange av sine forflytningsbehov fra bolig med gange, sykkel og kollektivtransport. Samtidig stilles det strengere krav om bevaring av de omkringliggende sammenhengende naturarealer. På Rosnes er det allerede i gang en fortetting med bolig i lavblokker. I siste feltutbygging, B5 1/3815, har kommunen tatt grep i forhold til de nyeste retningslinjene for fortetting i sentrumsnære områder, og innarbeidet reguleringsendringer i forhold til blant annet høyder. Sammen med grunneier A/S Rosnæs og Jeløy Båthavn AS, har vi gjort en vurdering av hvordan de illustrerte arealene på Rosnes, markert som felt 1 til 4, kan bidra til å oppfylle målsetningene Moss kommune har i forhold til boligutvikling generelt og fortetting i sentrumsnære småhusområder spesielt.

5 Vi vil foreslå at området Rosnes utredes i kommunens arealplan som område for sterkere fortetting, i tråd med nasjonale, regionale og lokale føringer. Grunneiers områder, felt 1 til 4, kan stilles til rådighet til boligutvikling. Det kan også vurderes utredet til andre kommunale formål. Området har en god miks av eneboliger og lavblokker. Områdene omkranses av grøntområder og har god tilgang til fjorden. Bebyggelsen vil ikke få negativ fjernvirkning sett fra fjorden. Sentrumspreget vil forsterkes rundt det indre bassenget samtidig som man bevarer den grønne bakenforliggende strukturen. Felt 1 25 dekar. Arealet i øst er fjellgrunn og kan være egnet til boligbygging, barnehage eller annet aktivitetsbygg. Det skraverte arealet er delvis eiet og dels leiet av kommunen. Det er regulert til parkering og opplagsplass for en ny båthavn. Ved en eventuell reduksjon av antall plasser i båthavn, er det mulig arealet også kan åpne for mer almen aktivitet om sommeren. Eventuelt også overta som kvartalslekeplass, som i dag er beliggende i felt 3. Dersom det bygges barnehage i øst, kan området også fungere som uteareal i den forbindelse Felt 2-8 dekar. Området er egnet for lavblokker. Det er et par store trær som må bevares. For øvrig kan området ryddes. Turvei langs havnen og opp mot badearealet i nordøst bør vurderes. Felt 3 15 dekar. Området i nord/nordøst er tidligere vurdert anvendt til barnehage. Dette ble ikke realisert da kommunen mente det var god nok dekning i området. Arealet er godt egnet for lavblokker. Det skraverte arealet er leid bort til Krossern og Rosnæs Vel frem til Avtalen ble inngått i Arealet har en dårlig fotballbane og lekeapparater er i dårlig forfatning. Det er således ikke i bruk i forhold til intensjonen. Sammen med Velforeningen kan man finne gode måter å utvikle området slik at det fungerer bedre som kvartalslekeplass og rekreasjonsområde. Noen av aktivitetene kan også flyttes til felt 1 og få aktivitetshus med tilhørende uteareal. De frigjorte arealene i vest kan anvendes til boligbebyggelse. Felt 4 21 dekar, ligger i nær tilknytning til boligområdene. Området kan utvikles til ordinære boligformål, seniorboliger eller andre kommunale behov. Det går sti ned til vannet og det er nærhet til kollektivtransport. Markagrense for områdene mot vest og nord bør vurderes på nytt i kommunens langsiktige arealstrategi. De nasjonale og regionale føringene gir krav om høyere fortetting nær knutepunkt. Hvor stort areal rundt Rosnes som bør settes av til fortetting og ny boligutvikling, blir en viktig del av strategisk arealplan. Tilgangen på naturareal på Jeløya er god. Selv om felt 4 i dag ligger i LNF-området, bør dette vurderes på nytt ut fra de nye retningslinjene for bolig og grøntstruktur. Skrinn jord i felt 4 gjør området uegnet til produktiv dyrket mark og området ligger brakk. Det antas at også deler av området mellom felt 4 og småhusbebyggelsen i syd vil være godt egnet som fortettingsområde. Området disponeres ikke av A/S Rosnæs.

6 Rosnes er sentrumsnært og innenfor det man anser som egnet i forhold til å bevege seg med sykkel og gange til jernbaneknutepunkt. Studier viser at man er mer villig til å bevege seg manuelt fra bolig til kollektivknutepunkt, enn fra kollektiv til arbeidssted. Villigheten øker ytterligere når gang- og sykkelvei ligger i områder med god fremkommelighet. Med kommunens satsing på gang- og sykkelvei, beskrevet i Strategi for sykkel i Moss (april 2016), ligger det godt til rette for en videre fortetting på Rosnes. Det bør utvikles et antall boliger på Rosnes som gir bærekraft for et bedre kollektivtilbud og satsing på gang og sykkelvei. Vi har derfor tatt utgangspunkt i at gang- og sykkelvei forsterkes og videreføres til Rosnes, slik illustrasjonen viser. Sykkelkart fra kommunens vedtatte strategi for sykkelveier Blå linje viser videre utbygging mot Rosnes

7 Friarealene på Jeløya er store og har stor verdi både i forhold til rekreasjon, naturvern, landbruk og naturmangfold. I forbindelse med nye nasjonale og regionale retningslinjer for fortetting og landskapsvern, pekes det på at eksisterende byer skal fortette i vesentlig grad rundt kollektivknutepunkt. Samtidig skal det settes nye og varige grenser i forhold til sammenhengende naturområder. I vår gjennomgang av Rosnes og vurdering av avstander til sentrum, har vi sett at boligutviklingen på Rosnes ligger i skjæringspunktet mellom byfortettingen og landskapsvernesonen. Vi mener området rundt Rosnes er godt egnet til boligbygging. I tråd med nye overordnede planer bør det få høyere utnyttelsesgrad enn det som ble regulert i Hvor markagrensen skal settes mellom bolig og landskapsvern bør få en tilstrekkelig vurdering når man har et planprogram som nå skal strekke seg helt til Vedlagte landskapsfoto viser at det er store sammenhengende boligfelt helt frem til Rosnes. Deretter starter et sammenhengende naturområde som bør avsettes til varig vern. Grense mellom fortetting og naturvern bør settes i området 2 km fra kanalbrua. Økt trafikkbelastning tas i form av gang, sykkel og kollektivtransport.

8 Utredningsbehov som antas nødvendig for utbygging av Rosnes - ønsket antall boliger og hvem boligene skal tilpasses for - er det kommunale behov som må dekkes ved utbygging; eldre, skole, barnehage. - krav til kvartalslekeplass og andre aktivitetstilbud - gang- og sykkelvei - kollektivtilbud - hvor grensen mellom bolig og varig omkringliggende grøntareal skal settes - omdisponering av området rundt den regulerte båthavna - tilgang til sjøen og gangsti langs sjøen - grunnundersøkelser i forhold til kvikkleire - jordprøver i felt 4 - høyder og utnyttelsesgrad på bebyggelsen i hvert felt Utredningsunderlag Det foreligger en del materiale som kommunen bør være oppmerksomme på i videre utredning Barnehagedekning - i forbindelse med reguleringen av felt B5 1/3815, er det gjort en vurdering av barnehagedekning. - det er tidligere innsendt et reguleringsforslag til barnehage i det som i dette innspillet er referert som felt 3 Høyder og utnyttelsesgrad - I noen av feltene er det naturlig å se på differensierte høyder i forhold til bakenforliggende terreng, fjernvirkning og solforhold. - I forbindelse med reguleringen av felt B5 1/3815, er det nylig gjort en vurdering av utnyttelsesgrad og høyder i samme område I detaljregulering er dette foreslått til 6 etasjer. Kollektivtilbud - Krossern bussholdeplass (buss 416) ligger i umiddelbar nærhet. Det oppgis 18 min reisetid fra Krossern til stasjon, men bare 9 min på returen. Ved en fortetting bør det søkes et bærekraftig antall boliger for å sette inn raskere ruter begge veier i rushtid. Friområder - Det bør vurderes om arealet som nå er avsatt til opplagsplass og parkering kan være erstatningsareal for de feltene som avsettes til bolig. Båthavna kan kanskje reduseres og opplagsplass kan synes mindre viktig enn å gi gode arealer for annen aktivitet i denne sonen. Grunnforhold - NGI og Miljøconsult har gjennomført en grunnundersøkelse av havneområdet ved felt 1. Store deler av dette området er ikke egnet til bebyggelse, men egner seg svært godt til rekreasjonsformål. Større bebyggelse i tilknytning til aktiviteter, eventuelt også barnehage kan anlegges på fjell, med tilhørende uteoppholdsareal i friområdet.

9 Planer som er gjennomgått i forbindelse med utvikling av innspillet Dersom det eksisterer nyere versjoner, er dette ikke hensyntatt Osloregionens planer - Samordnet areal- og transportstrategi for Osloregionen KVU for Oslofjordkryssingen sept 2016 Østfold sine planer - Regional planstrategi vedtatt Fylkesplan Østfold Bolig, by og tettstedutvikling Mosseregionen Østfoldbanen områdereguleringsplan som omfatter Moss. Sept Dobbeltspor Moss ca Moss sine planer; - Planstrategi Moss og Rygge Kommuneplan , samt gjeldende plan årig samarbeidsavtale om areal- og transportutvikling i Mosseregionen (kommune, fylke og jernbanen) - Boligsosialt utviklingsprogram Gang og sykkel Strategisk plan for sykkel i Moss (april 2016) - Forvaltningsplan Søndre Jeløy landskapsvernområde Rosnes - Forslag til planprogram for kommuneplan for nye Moss kommune Kommuneplan 2012 og Regulering båthavn Leieavtale mellom Moss kommune og A/S Rosnæs vedr gnr 1 bnr Leieavtale mellom Krossern og Rosnæs Vel og A/S Rosnæs - Detaljregulering Rosnes boliger, felt B5 (1/3815) - Reguleringsplan for del av Rosnes, gnr 1, bnr 925, 926, 927, 3659, Eldre reguleringsplaner