1.gangs behandling av forslag til detaljregulering Bommen med tilhørende bestemmelser

Transkript

1 MARKER KOMMUNE Arkiv: PLANID - Bommen - 91/16 og 23 Saksbehandler: Ann - Mari Nylund Dato: Saksmappe: 18/193 SAKSFRAMLEGG Saksnr. Utvalg Møtedato 18/062 Plan- og miljøutvalget gangs behandling av forslag til detaljregulering Bommen med tilhørende bestemmelser Plan- og miljøutvalget : PM- 18/062 Vedtak: Rådmannen går inn for at et alternativ uten rekkefølgekrav for opparbeiding av fortau i planområdet konsekvensutredes som et alternativ to i planforslaget. Forslag til detaljregulering for Bommen, gnr. 91, bnr. 16, 23, 113 m.fl., både med og uten rekkefølgekrav til opparbeiding av fortau legges ut på offentlig høring og ettersyn i hht. plan- og bygningsloven etter godkjenning av rådmannen. Behandling: Rådmannens forslag til vedtak ble enstemmig vedtatt. Rådmannens forslag til vedtak: Rådmannen går inn for at et alternativ uten rekkefølgekrav for opparbeiding av fortau i planområdet konsekvensutredes som et alternativ to i planforslaget. Forslag til detaljregulering for Bommen, gnr. 91, bnr. 16, 23, 113 m.fl., både med og uten rekkefølgekrav til opparbeiding av fortau legges ut på offentlig høring og ettersyn i hht. plan- og bygningsloven etter godkjenning av rådmannen. Saken gjelder: Planprogram for arbeidet med regulering Bommen ble egengodkjent av kommunestyret i Marker Det fremlagte forslaget til detaljregulering av Bommen er en oppfølging av det vedtatte planprogrammet. Denne saken behandles av plan- og miljøutvalget for vedtak om offentlig ettersyn etter plan- og bygningsloven Etter høring og offentlig ettersyn skal planforslaget revideres og legges fram for sluttbehandling i plan- og miljøutvalget og kommunestyret. Denne saken skal sluttbehandles av: plan- og miljøutvalget.

2 Bakgrunn og saksopplysninger: Planarbeidet ble initiert som en følge av et ønske om å bygge en ny sentrumsnær barnehage i Ørje som erstatning for Grimsby barnehage. Grimsby ligger 2-3 km nord for Ørje, og henting og bringing av barn foregår med privatbiler. Det er økt etterspørsel av barnehageplasser i Ørje og et ønske om en bygningsmasse og utearealer mer tilpasset dagens krav til pedagogiske og funksjonelle løsninger, jf. Rammeplan for barnehager av Kommunestyret i Marker vedtok at det skal bygges ny kommunal barnehage i Ørje sentrum og at endelig valg av tomt skulle foretas mai samme år. Flere tomtealternativer ble presentert for utvalg og kommunestyre, og kommunestyret fattet deretter vedtak i sak 17/038 den at lokalisering av ny barnehage med opptil fem avdelinger skal skje på tomten/området ved Marker Idrettspark, dvs. Bommen. Administrasjonen har ønsket at hele idrettsparken og renseanlegget skulle være med i planområdet siden arealene i dag er uregulerte. Arealene gir dermed totalt bedre rom for teknisk infrastruktur og sambruk av arealer. Hovedhensikten med planarbeidet er å tilrettelegge for barnehage, idrettsanlegg og kloakkrenseanlegg og sikre grønnstruktur og teknisk infrastruktur. Planområdet er på m2. Planforslaget som fremmes, innebærer et areal på m2 med formål barnehage, dvs. bygninger for barnehage og utearealene for lek, opphold, inngangsparti for gående og syklende m.m. Maksimum mønehøyde er satt til 9,0 meter målt fra gjennomsnittlig planert terreng, men begrensning til 2,5 etasje gjør at det ikke kan bli tre etasjer med flatt tak. Dette begrunnes med for stor kontrast til landskap i kulturminnet Haldenkanalen og sidearealer til vannstrengen i et varig vernet vassdrag, jf. fylkesplan og rikspolitiske retningslinjer for/forskrift om vernede vassdrag. Arealene for idrettsanlegg utgjør hhv m2 og m2, og renseanlegget m2. Arealene for disse feltene dekker dagens arealer og noe grønnstruktur rundt dem. I plankartet er dagens veitraseer beholdt, og det er tegnet inn fortau langs østsiden av Idrettsparkveien fra avkjørsel Lilleveien til krysset med Elveveien. Det er også tegnet inn fortau langs Lilleveien og mellom barnehagearealet og vei SKV2. Det legges opp til kryssing av Idrettsparkveien i bunnen av nedkjøring fra Lilleveien, dvs. før SP2 og SKV2. Det er tre felter for bilparkering, SP1, 2 og 4. Den største av dem er SP2 på dagens parkeringsareal. Ved oppmerking kan SP2 gi plass til 48 biler, inkl.fem for HC-brukere. De to andre ligger i nord før renseanlegget og rommer totalt 44 biloppstillingsplasser. Det er satt krav om minimum 90 biloppstillingsplasser totalt i de tre feltene, derav minimum 46 i SP2. Kjøring ut og inn fra SP2 skal skje direkte til Idrettsparkveien slik at stikkveien, kalt SKV2 i plankartet, blir skjermet mot biltrafikk og bedre tilrettelagt for trafikksikker adkomst for gående og syklende. SKV2 har kun snuplass for renovasjonsbiler og et renovasjonsareal. SKV2 skal som i dag, være stengt for motorkjøretøyer ved nedkjøring videre til idrettsanlegget. Intensjonen er at ansatte bør parkere på parkeringsfeltene i nord, og foresatte som skal hente og bringe barn parkerer midlertidig i felt SP2. Det er et eget felt, SP3, på 195 m2 i plankartet for sykkelparkering med mulighet for låsing av ramme av minimum 20 sykler. I feltet barnehage skal det opparbeides minimum sykkelparkering med mulighet for låsing av sykler tilsvarende 1,0 per ansatt. Feltene SP1-4 blir tilgjengelige for allmennheten slik at det åpnes god sambruk med brukere av idrettsanlegget kvelder og helger. Dette vil gavne brukere av idrettsanlegget, dvs. lokalsamfunnet. Det er tegnet inn to turdrag i plankartet, GT1-2. Det er eksisterende tursti mellom Lilleveien og Elveveien i nord og gangbrua over elva. Det er utført to eksterne fagutredninger i saken med vurdering av flomfare og naturmangfold.

3 Faresone flom er tegnet inn i plankartet 10 cm over dimensjonert 1000-års flom, dvs. kote 112. Arealet dekker idrettsbanene og renseanlegget, men det berører ikke store deler av formål barnehage, kjøreveg, fortau eller dagens klubbhus og tribune ved idrettsstadion. Naturmangfoldrapporten viser at det er et høyt artsmangfold og flere viktige naturtyper i planområdet. Deler av dette sammenfaller med Ørjeelva og skogarealer på motsatt side av elva. I rapporten konkluderes med at det er betydelige naturverdier knyttet til planområdet. Det er blant annet arter på Rødlista og viktige naturtyper som Rik blandingsskog. Arealene vest for elva er mer verdifulle biologisk enn de i planområdet, men sammen utgjør de et svært verdifullt naturområde med regional verdi. Planområdet har stort potensiale for undervisning og tur- og rekreasjonsområde. Det er derimot en del fremmede arter og menneskelige inngrep som bør fjernes og bøtes på. Siden arealene inngår i sidearealer til et varig vernet vassdrag og Haldenkanalen er kulturminne, er det lagt vekt på å bevare naturtyper og ta landskapshensyn gjennom formål Naturområde både til vanns og på land og skogbelter på land. I tillegg er det utarbeidet en handlingsplan for naturmangfold for planområdet som ytterligere reduserer konfliktgrad med naturmangfold og landskap. Der inngår for eksempel at forekomst av den nær truede (NT) Drøbakbakkestjerne skal flyttes til et nærliggende egnet område og at fremmede arter skal bekjempes. Rekkefølgekrav fremgår av planbestemmelsene punkt 9: Før bygge- og anleggsarbeid kan påbegynnes: Må lagrede masser som ikke er tillatt som byggegrunn for barnehage, fjernes fra felt BB1 og håndteres i tråd med avfallsforskriften. Må trinn 1 i godkjent handlingsplan for biologisk mangfold være gjennomført. Før det kan gis brukstillatelse til barnehage i felt BB1, skal følgende være utført: Feltene for parkering SP1, 2, 3 og 4 skal være opparbeidet og ferdigstilte. Fortau skal være opparbeidet og ferdigstilt. Kjøreveg SKV1 skal være utvidet til 4,5 meter kjørebanebredde Kjøreveg SKV2 skal være skiltet forbud mot motorkjøretøy vest for felt BR1 Uteområdene for barnehage skal være ferdigstilt Gatebelysning ved minimum de tre krysningspunktene for vei i planområdet skal være etablert. Alternativer til det fremlagte planforslaget fremgår av kapittel 6 i planbeskrivelsen. Ett alternativ for veg fra Lilleveien ned til første krysset før parkeringsplass SP2 er beskrevet i planbeskrivelsen og illustrert i veimodell med geometriplan, lengdeprofil og tverrprofiler. I illustrasjonene vises også fortau og grøfter. Det er et ønske fra kommunen om kostnadsminimering, og samtidig er det en målsetting at trafikkavvikling skal skje sikkert og trygt. Dagens avkjørsel fra Lilleveien kan være noe mindre krappere enn dagens selv om det er og blir en kommunal vei med begrenset trafikk. I alternativet legges det opp til bedre svingradius for kjørende nordfra på Lilleveien. Alternativet innebærer at det blir fylt på masser vest for Idrettsparkveien ned til nevnte avkjøring, og massene vil bli lagt for å oppnå en helling på 1:2 mot arealformål barnehage, BB1. Vegetasjon i det arealet som er beskrevet som GN4, vil da bli hugget, og så bli tilsådd og tilplantet med lauvtrær m.m. over de nye massene. Med dette alternativet vil resterende deler av GN4 endres til et G6, dvs. underformål grønnstruktur med hensikt å dempe landskapsvirkning og sikre grønnkorridor for fauna, flora o.l. Et annet alternativ som ikke er lagt inn, er å legge til rette for reetablering av sandsvalehekking i det nedlagte sandtaket. I fagrapporten Biologisk mangfold i Bommen-området, datert , foreslås det å avsette et felt i bratt sandvegg for sandsvalene i sørøst ca. 3 meter høyt og 10 meter langt. Vurderingen av dette fremgår av planbeskrivelsens kapittel 6. Grad av bebygd areal for feltene idrettsanlegg, BI1-2, er foreslått 50% bebygd areal (BYA). Det innebærer sammen med mønehøyde 6,5 meter en forandring i forhold til dagens situasjon med et

4 utendørsanlegg. Det er ikke konkrete planer om utbygging i feltene BI1 og 2. Det vil derfor bli vurdert etter det offentlige ettersynet å redusere tillatt bebygd areal til 20%. I tillegg skal et forslag til planbestemmelser uten rekkefølgekrav om fortau legges ut på høring og offentlig ettersyn, jf. tidligere vurdering foran. Forslag til handlingsplan for biologisk mangfold Bommen legges ut på høring sammen med planforslaget. Det innebærer ikke at det er en egen høring på dokumentet, men det er mulighet for berørte parter til å uttale seg til den også. Det er med og danner helhet for videre utvikling og skjøtsel av områdets biologiske mangfold. Vurdering av alternativer og konsekvenser: Tverrfaglige vurderinger: Tverrfaglige vurderinger: Vurdering av konsekvenser fremgår av kapittel 7 i planbeskrivelsen. Både positive og negative konsekvenser av planforslaget er vurdert opp mot null-alternativet som er dagens situasjon og dens videre utvikling. Verdien av planområdet er vurdert til middels for temaene landskap og naturmangfold, og det skyldes beliggenheten ifht. Haldenkanalen, varig vernet vassdrag samt biologiske verdier i og rundt planområdet. Temaene sentrums- og tettstedsutvikling, trafikk, barn og unge, flom og universell utforming er vurdert til å ha liten verdi, først og fremst viktig lokal verdi. For temaet landskap er planforslaget vurdert å ha litt negativ konsekvens. Det skyldes at på tross av grønne belter og noe eksisterende bebyggelse og anlegg, åpner planforslaget for mer bebyggelse og anlegg. Det er tatt vesentlige hensyn til landskap gjennom grøntbelter langs elva og i hellingene øst i planområdet. Spesielt for temaet naturmangfold er det positive og negative konsekvenser av plan og bestemmelser, og handlingsplanen for naturmangfold legger opp til å bekjempe forekomsten av fremmede arter m.m. og dermed sikre det naturlige mangfoldet bedre. Av planbeskrivelsen kap. 7.4 fremgår: Dagens situasjon og utviklingen ut fra den er ikke positiv for naturmangfoldet. Verdien av biologisk mangfold er middels, og konsekvensen er nøytral veid opp mot fordeler og ulemper med dagens situasjon vs. plan og bestemmelser. For sentrums- og tettstedsutviklingen anses planforslaget å være av middels positiv konsekvens ved alternativet med fortau i tråd med plankartet. Det styrker boattraktiviteten i Ørje å ha barnehage nær boligbebyggelse og sentrum, og bedring av teknisk infrastruktur styrker idrettsanlegget. Temaet trafikk, barn og unge og universell utforming er vurdert til litt positiv konsekvens ved rekkefølgekrav til fortau. Med ett alternativ der det ikke stilles rekkefølgekrav til fortau, vil konsekvens for trafikk, barn og unge og universell utforming være mer negativ fordi faren for uheldige situasjoner mellom myke trafikanter og motorkjørende er høyere enn ved fortau. Med faresone flom med krav om tilpasning til flomfaren for nye bygg og anlegg, er konsekvensen i fht. flom vurdert til å være nøytral. Alternativet med opparbeiding av fortau som rekkefølgekrav, har mer positiv konsekvens for barn og unge, universell utforming, sentrums-/tettstedsutvikling og trafikkavvikling og -sikkerhet enn om det ikke foreligger rekkefølgekrav, dvs. uten fortau. Alternativer med fortau følger bedre opp planprogrammet og innkomne innspill, bl.a. fra Statens vegvesen. Samtidig mener utbygger at opparbeiding av fortau betyr en vesentlig kostnad som kan bespares. Det legges derfor opp til å legge to alternativer opparbeiding av fortau ut på offentlig ettersyn og høring.

5 Samlet sett er planområdet godt egnet for utbygging av barnehage. Fordelene av planforslaget er først og fremst at barnehagen blir knyttet til og inngår i tettstedet, og det vil være fordelaktig for lokalsamfunnet. Vurderinger av etikk og samfunn, herunder omdømme Planforslaget følger opp Kommuneplanens samfunnsdel ved at det bidrar til styrking av tettstedet og sentrumsdannelsen. Vurdering av økonomi og organisasjon Det er i plan og bestemmelser lagt vekt på løsninger som ikke blir for kostnadskrevende. Det er derfor ikke lagt inn rekkefølgekrav til ladestasjon for elektrisk sykkel og bil. Parkeringsplassene i nord kan legges på jordbakke eller med subbus, sand og grus selv om noe opparbeiding av plassen med inn- og utkjøring og grøfter rundt er nødvendig. Det er gatebelysning langs Idrettsparkveien i dag på motsatt side av planlagt fortau, men det er likevel ikke satt krav om å flytte gatebelysningen til yttersiden av nytt fortau. Marker kommune vil se på muligheter for å søke om midler til bygging av fortau og andre løsninger som innebærer kostnadsbesparing ifht. forhåndsestimatet på den totale utbyggingen. Prosjektet med utbygging av barnehage med tilhørende infrastruktur har en kostnadsgrense for realisering av prosjektet. Marker kommune har nylig blitt forelagt et kostnadsoverslag for opparbeiding av teknisk infrastruktur i planområdet og ønsker ut fra estimatet å redusere kostnadene. Rådmannen anser derfor at det er hensiktsmessig å konsekvensutrede et alternativ der det ikke stilles rekkefølgekrav til opparbeiding av fortau som vist i plankartet, eller at det kun stilles rekkefølgekrav til opparbeiding av fortau fra Lilleveien og ned til barnehagen. Et slikt alternativ ønskes lagt ut på offentlig ettersyn og høring i tråd med plan- og bygningsloven og forskrift om konsekvensutredning. Et grovt kostnadsestimat for utbyggingen av begge alternativene vil bli lagt fram i egen sak. Aktuelle planer, vedtak og dokumenter Planprogram for detaljregulering Bommen, vedtatt Kommunedelplan for Ørje , vedtatt des Kommuneplanens samfunnsdel for Marker , vedtatt Konklusjon Rådmannen anser at det utarbeidede planforslaget med tilhørende vedlegg, kan legges ut på offentlig høring og ettersyn. I tillegg skal det samtidig legges ut på høring og offentlig ettersyn et alternativt forslag uten rekkefølgekrav for opparbeiding av fortau, som er utredet i tråd med forskrift om konsekvensutredning og plan- og bygningsloven. Vedlegg: Planbeskrivelse_Bommen Detaljegulering_Bommen_plankart Risiko- og sårbarhetsanalyse_bommen_ Parkering_SP2_orto_ Parkering_SP1_SP4_orto_ Oppsummering av innspill og uttalelser_bommen_ Fagrapport_flomfarevurdering Fagutredning_Biologisk mangfold i Bommen-området HANDLINGSPLAN FOR BIOLOGISK MANGFOLD BOMMEN Geometriplan veier_

6 Lengdeprofil SKV1 del1_ D Veimodell_Bilde2_ D Veimodell_Bilde3_ Bestemmelser detaljregulering Bommen Alt_B_Risiko- og sårbarhetsanalyse_bommen_ Alternativ B_Bestemmelser detaljregulering Bommen Oppsummering av innspill og uttalelser_bommenaltb_ Planbeskrivelse_Bommen_alternativ B_ Tove Kolstad Skadsheim rådmann