ArkivsakID.: JournalpostID.: Arkiv: Saksbehandler: 09/ /18782 K2-L12, K1-, Børre Erik Eng K2-, PlanID- DokumentNR: 34

Transkript

1 RINGSAKER KOMMUNE FJØLSTAD, NY DEL. REGULERINGSPLAN. SLUTTBEHANDLING Sluttbehandles i: Kommunestyret Fordeling: * ArkivsakID.: JournalpostID.: Arkiv: Saksbehandler: 09/ /18782 K2-L12, K1-, Børre Erik Eng K2-, PlanID- DokumentNR: 34 Behandling: Dato: Saksnummer: Planutvalget /13 Kommunestyret /13 Dokumenter: Plankart, siste dato Tittelfelt til plankart Reguleringsbestemmelser, siste dato Planbeskrivelse, siste dato Sammendrag og kommentarer til merknader ved offentlig ettersyn Oversiktskart, lokalisering.. Vedlegg 1 Vedlegg 1B Vedlegg 2 Vedlegg 3 Vedlegg 4 Vedlegg 5 Fakta: BAKGRUNN Det er gjort en endring av golfbanen på Fjølstad ved Moelv. Ett av golfhullene med tilhørende arealer, er endret med en betydelig arealreduksjon som følge. Ringsaker kommune har inngått avtale med grunneieren, Hanne Fjelstad, om å kjøpe det frigjorte arealet. En betingelse for kjøpet er at større deler av det i alt ca 46 daa store arealet kan omdisponeres til boligformål. Nye boliger vil kunne utnytte eksisterende infrastruktur som er bygd ut i forbindelse med første utbyggingsetappe i Fjølstadmarka. De aktuelle delene av arealet foreslås omregulert til småhusbebyggelse både eneboliger og boliger med en forholdsvis høy grad av tomteutnytting. Planområdet ligger rett vest for/ nedenfor den delen av Fjølstadmarka som har adkomst fra vegen Ringslia. Denne tar av fra fylkesveg 213 nær Vea i Moelv nordvest, jf. vedlegg 5. Gjeldende plan regulerer området til golfbane, men med et vegetasjonsbelte inn mot eksisterende hus og tomter i det delvis utbygde området i Ringslia/ Fjølstadmarka, jf. planbeskrivelsen. I gjeldende plan er det bestemmelser med krav om tilbakeføring til landbruk ved eventuelt opphør av bruk til golfspill. PLANFORSLAGET Planforslaget er utarbeidet av Ringsaker kommune. Den vedlagte planbeskrivelsen (vedlegg 3) gjør mer utførlig rede for planens formål, hovedinnhold og virkninger samt forholdet til rammer og retningslinjer som gjelder for området. I planbeskrivelsen er hovedgrepet omtalt slik:

2 De nye utbyggingsarealene er lokalisert så nær opp mot eksisterende regulerte og til dels utbygde tomter i Fjølstadmarka som det er mulig uten at kvaliteter i det bestående utbyggingsområdet går tapt. Arealer for vegetasjonsvern, trase for skiløype og friområde for lek og rekreasjon ligger i områdets vestre/ nedre del, nær golfbane og parkeringsarealer. Bebyggelsen får dermed svært gode sol- og utsiktsforhold. Skiløypa legges slik at den ikke kommer i konflikt med interne veger i det nye området, og samtidig krysser Ringslia (vegen) på et mer oversiktlig sted enn i dag. Byggeområdene vil bli trafikkmessig betjent av en ny veg (V2) som ligger langs kotene, dvs med lite stigning og fall. Den er lagt med grunnlag for tosidig tilknytning, og dermed medføre relativt lite veg per arealenhet. Krysset med Ringslia legges på et punkt hvor det blir god sikt i begge retninger. Byggeområdene vil bli liggende med grei tilknytning til eksisterende ledningsnett. Det er lagt opp både til en nedre og en øvre grense når det gjelder tomteutnytting. Med en moderat tetthet vil full utbygging gi mellom 45 og 55 boliger i planområdet. Ved tomtesalg og utbygging av andre felt i kommunen i seinere tid er det kommet fram at en del husbyggere/ kunder har ment at tomtene særlig eneboligtomtene - ikke lar seg utnytte på ønsket måte verken når det gjelder husstørrelser eller -typer. Disse erfaringene er forsøkt tatt hensyn til i den aktuelle planen, selv om de rene eneboligtomtene her både er få og samtidig ligger i krevende terreng. Både for disse og de øvrige tomtefeltene er det i planen lagt opp til større fleksibilitet i tomteutnyttingen og færre begrensninger på utformingen av bygningene. Investering, drift og vedlikehold av teknisk infrastruktur knyttet til utbyggingen, slik som interne veger og vann- og avløpsanlegg, vil i sin helhet være kommunens ansvar. PLANPROSESS Ringsaker kommune tok opp spørsmålet om omdisponering fra golf/ landbruk til boligformål med berørte statlige og fylkeskommunale myndigheter i Planforum den Omdisponering ble ikke godkjent uten videre, men måtte vurderes nærmere gjennom en planprosess. Det ble videre antatt at planoppgaven ville fanges opp av kriteriene i forskrift om konsekvensutredninger, og være en plan med vesentlige følger for miljø og samfunn (jf. plan- og bygningslovens 4-2). Etter kommunens nærmere vurdering synes likevel ikke en konsekvensutredning etter forskriften å være nødvendig (se planbeskrivelsens s. 3 om planprogram). Det har derfor ikke vært lagt fram et forslag til planprogram i forbindelse med kunngjøringen av igangsatt planarbeid. Kommunens syn ble meddelt Fylkesmannen og fylkeskommunen i mars Oppstart av planarbeidet ble kunngjort ved brev og annonse i månedsskiftet april mai i 2011, og i tråd med konklusjonen foran, uten formelt planprogram. Det ble gitt innspill til planarbeidet fra statlige og regionale myndigheter. Fylkesmannen kommenterte at kommunen ikke hadde begrunnet sitt syn på behovet for KU, og at innsigelse eller krav om mer utredning kunne komme seinere i prosessen. Fylkeskommunen forutsatte en bred, faglig utredning, og tok videre opp kulturminnelovens krav om kulturminneregistrering. Det kom videre innspill fra enkeltpersoner på vegne av beboere i området om behovet for å opprettholde en mye brukt ake- og skileikbakke i søndre/ nedre del av den tidligere fairwayen. Kulturminneregistrering er senere blitt foretatt. Det ble ikke gjort funn.

3 I kommunens arbeid med utvikling av planforslaget fant en, for å kunne utnytte arealene best mulig, at det var ønskelig å trekke visse deler av Fjølstadmarkaplanen inn i det nye planområdet. Disse arealene grenser inn mot den utbygde delen av Fjølstadmarka, og det ble derfor den sendt ut varselbrev til naboer, myndigheter m.fl. om utvidelse av planområdet. I e-brev påpekte en av naboene i Fjølstadmarka behov for breddeutvidelse av Ringslia-vegen på grunn av vanskelig vinterforhold, samt for bevaring av akebakken i nederste del av forslagets område GF1. Under reguleringsarbeidet har det vært holdt kontakt med grunneier. Det har videre vært kontakt med Moelv golfklubb, som drifter golfbanen på inntilliggende arealer, samt Moelven idrettslag som forvalter preparert skiløype gjennom området. Forslaget til reguleringsplan ble vedtatt lagt ut til offentlig ettersyn i PU-sak 17/13. Det lå ute til ettersyn fra midten av februar til og med første uke av april i år. Det ble sendt inn kommentarer og merknader til saken fra Fylkesmannen i Hedmark, Fylkeskommunen i Hedmark v/ Fylkesdirektøren, Statens Vegvesen og fra eier av den nærliggende boligeiendommen Ringslia 60, gnr 368, bnr 75. Merknadene gjaldt forhold i løsningene i planforslaget. Omdisponeringen fra golf/ landbruk til byggeområde ble ikke tatt opp. Merknadene er referert og kommentert av administrasjonen i eget dokument, vedlegg 4. ENDRINGER ETTER OFFENTLIG ETTERSYN Etter vurderingen av de innkomne kommentarene og merknadene er det foretatt enkelte mindre endringer/ justeringer av planforslaget: Plankartet: I de fleste av områdene er minimumsutnyttingen vist tydeligere. Denne er økt noe fra det opprinnelige forslaget, på bakgrunn av merknad fra Fylkesmannen. Felt B3 er inndelt med 3 i stedet for 4 tomter. Byggegrensen fra vegen Ringslia er også trukket litt mer inn på tomtene. Dette er gjort først og fremst av hensyn til eierne av de bakenforliggende, utbygde tomtene i Ringslia, men forenkler samtidig bygging på disse vanskelige tomtene. Reguleringsbestemmelsene: Det er foretatt en viss omredigering av bestemmelsene og gjort noen bagatellmessige språklige justeringer. Innholdsmessig er det gjort følgende endringer, med henvisning til punkter etter den nye nummereringen av bestemmelsene: 2.1 Det presiseres også en nedre grense for tomteutnytting. Denne er i tillegg økt fra høringsforslaget. 2.2 Det skal følge med beregning av utnyttingsgrad for hvert delfelt ved søknader om tiltak. 2.3 Det er åpnet for at mindre frambygg på hovedhusets bygningskropp i likhet med takarker osv. kan gå inn på takflaten uten at gesimshøyden skal beregnes etter frambyggets gesimshøyde. 2.8 Det er innført en maks. byggehøyde opp til cote 229,5 moh i felt B3. ØKONOMISKE FORHOLD Avtalen med grunneier Hanne Fjelstad om kommunal overtakelse ble behandlet av formannskapet i sak 117/09 den Den forutsetter at området blir godkjent omdisponert til byggeområde. Grunnervervet var forutsatt finansiert av fond jordkjøp. Kostnadene ved utbygging er ikke beregnet, men er vurdert under utviklingen av planforslaget. God utnyttelse av de bestående infrastrukturanleggene fra det første

4 utbyggingstrinnet av Fjølstadmarka har vært et mål i planarbeidet. Finansieringen foreslås innarbeidet i økonomiplanen Vurdering Det arealet som ble tatt ut av golfbanen, gir mulighet for regulering av boligtomter med høy grad av bokvalitet. Tomtene er trolig attraktive både på enebolig- og feltutbyggingsmarkedet. Sol- og utsiktsforholdene er gode, og nærhet både til utmark og golfbane bør være interessant for mange. I forhold til den gjeldende Fjølstadmarkaplanen er det, i tråd med signaler fra markedet, lagt opp til større variasjonsmuligheter i tomteform og -størrelser, og færre restriksjoner på tak- og husformer. I planforslaget er det også lagt vekt på de allmenne interesser. Først og fremst gjelder dette den rikelige plassen som er satt av til friområder og grønnstruktur, men også ved at fjern- og nærvirkningen i landskapet er vurdert, og at verdifull vegetasjon er vernet. For kommunen er det økonomisk gunstig å få optimalisert utnyttingen av tidligere anlagte ledningsanlegg og veger ved at flere enheter kan knyttes til. Da kommunen selv har utbyggingsansvaret, synes det ikke å være behov for krav om særskilt rekkefølge for gjennomføring av utbyggingselementer. Justeringen av planforslaget som er foretatt etter det offentlige ettersynet ansees å være av liten betydning. Forslag til vedtak: Rådmannen i Ringsaker, Jørn Strand Anne Gunn Kittelsrud, Plansjef Planutvalget Votering: Rådmannens innstilling vedtatt med 10 mot 1 stemmer. PU-063/13 Innstilling til kommunestyret:

5 Kommunestyret Planutvalgets behandling ble delt ut før møtet. Planutvalgets innstilling ble vedtatt med 36 mot 4 stemmer. KST-062/13 Vedtak: