Innkalling til ekstraordinær generalforsamling

Transkript

1 Innkalling til ekstraordinær generalforsamling Ekstraordinær generalforsamling i Maridalsveien Borettslag avholdes tirsdag 4. desember kl. 19 på Thon Hotel Storo. TIL BEHANDLING FORELIGGER: 1. KONSTITUERING A) Valg av møteleder B) Godkjenning av de stemmeberettigede C) Valg av referent og minst en andelseier som protokollvitne D) Godkjenning av møteinnkallingen 2. FORSLAG A) Utfasing av fossilt brensel; Etablering av et nytt jordvarmeanlegg Oslo 14. november 218 I styret for Maridalsveien Borettslag Michael T N Møller Hans L Arentz Magnus Christensen Jørgen Dragseth Anton Wallin Alle andelseiere har rett til å være med i generalforsamlingen med forslag-, tale og stemmerett. Andelseierens ektefelle, samboer eller et annet medlem av andelseierens husstand har rett til å være tilstede og til å uttale seg. Styremedlemmer, forretningsfører og leier av bolig i borettslaget har rett til å være til stede i generalforsamlingen og til å uttale seg. En andelseier kan møte med fullmektig. Ingen kan være fullmektig for mer enn én andelseier, men der flere eier en andel sammen, kan de ha samme fullmektig. En fullmakt kan trekkes tilbake når som helst. En andelseier kan ta med en rådgiver til generalforsamlingen. Rådgiveren har bare rett til å uttale seg dersom generalforsamlingen tillater det.

2 Registreringsblankett ved ekstraordinær generalforsamling i Maridalsveien Borettslag Fyll ut med blokkbokstaver og lever blanketten ved inngangen til møtelokalet. Eierens navn: Eierens adresse: Leilighetsnummer: Alle andelseiere har rett til å være med i generalforsamlingen med forslag-, tale og stemmerett. Andelseierens ektefelle, samboer eller et annet medlem av andelseierens husstand har rett til å være tilstede og til å uttale seg. Styremedlemmer, forretningsfører og leier av bolig i borettslaget har rett til å være til stede i generalforsamlingen og til å uttale seg. En andelseier kan møte med fullmektig. Ingen kan være fullmektig for mer enn én andelseier, men der flere eier en andel sammen, kan de ha samme fullmektig. En fullmakt kan trekkes tilbake når som helst. En andelseier kan ta med en rådgiver til generalforsamlingen. Rådgiveren har bare rett til å uttale seg dersom generalforsamlingen tillater det. Dersom du benytter deg av fullmaktsretten, må både ovenstående registreringsdel og nedenstående fullmakt fylles ut: Eier av gir herved fullmakt til : FULLMAKT Fullmektigens navn : å møte i ekstraordinær generalforsamling i Maridalsveien Borettslag.. Eiers signatur (Dato)

3 2. FORSLAG Utfasing av fossilt brensel; Etablering av et nytt jordvarmeanlegg Generalforsamlingen vedtok på ordinært møte 9. mai at det skulle utarbeide en energirapport som skulle vurdere tiltak med henblikk på å forberede borettslaget på en pålagt utfasing av fossilt brensel før samt forslå kostnadsbesparende tiltak. Litt om bakgrunnen Borettslagets største utgiftspost er knyttet til oppvarming og varmtvann. Regnskapet for 217 viser at borettslaget brukte kr på varme svarende til 15,4 % av husleien. Kostnadene påvirkes sterkt av energipriser, men også av utetemperatur. Tabellen under viser energikostnadene som andel av husleien i perioden samt energiforbruket i perioden Energiforbruket til varme er oppført med og uten gradskorrigering (dvs. forbruk korrigert etter variasjonen i utetemperaturen). Det samlede forbruk til varme og oppvarming inklusiv varmtvann står oppført i siste kolonne. ÅR Kostander Andel av husleien som går til varme Energiforbruk varme Energiforbruk varme (gradskorrigert) Energiforbruk varme + varmtvann ,4 % KWh KWh KWh ,43 % KWh KWh KWh ,99% KWh KWh KWh ,46 % KWh KWh KWh ,26 % ,83 % ,9 % Som det fremgår av tabellen over, har energiforbruket til varme og varmtvann ligget nokså stabilt på 3,2 mill. KWh per år. Allikevel har kostnaden variert kraftig på grunn av stor variasjon i energiprisene. Sammenliknet med Enøk normtallene, er energiforbruket ca. 25 % høyere. Dette skyldes primært at borettslaget består av 7 eldre blokker bygget etter en standard fra 193-ene som gir utfordringer med dårlig isolasjon (målt etter dagens standard) og energitap fordi varmt vann må transporteres mellom bygningene. Tidligere energibegrensende tiltak har bidratt til en reduksjon i kostnadene de siste årene og ytterligere tiltak vil derfor kun gi marginal effekt. Borettslaget er derfor i en situasjon hvor energiforbruket ligger relativt høyt samtidig med at kostnadene til energi er sterkt påvirket av de varierende energiprisene. Borettslaget har lenge hatt fordelen av at vi har kunne velge blant flere ulike energikilder; strøm, olje, bioolje, fossilt brensel. Imidlertid er strømprisene på vei opp og vil formentlig innen noen få år være betydelig dyrere enn i dag. Tilsvarende har prisen på bioolje blitt svært høye fordi Hafslund fjernvarme har kjøpt store mengder bioolje for å oppfylle kravene til CO 2 utslipp. Fra og med 1. Januar 22 er det ikke lengere tillatt å bruke fossilt brensel. Det betyr at det er blitt svært aktuelt for borettslaget å vurderer hvilke alternativer som er aktuelle for at holde kostnadene til varme og varmtvann nede. Energirapporten Energico AS har på oppdrag av styret utarbeidet en rapport som er vedlagt denne innkalling. Strøm, fjernvarme, bioolje og jordvarme har vært vurdert som alternativer. Salgsbetingelse for bruk av fjernvarme utelukker dessverre at andre energikilder brukes samtidig. Jordvarme

4 krever en betydelig investering på kr. 14 millioner og fortsatt bruk av strøm krever at el kjelen byttes på grunn av alder/slitasje. Nåværende el-kjele gir dessuten dårligere energiutbytte og større vedlikeholdskostnader. Oppgradering vil anslagsvis koster kr. 5. Basert på energiprisene i november vil dagens anlegg gi årlig kostnader på kr Altså en økning sammenliknet med kostnadene i 217 men også en økning sammenliknet med det forventet resultat for 218. Dette viser at kostnadene med dagens anlegg vil øke. Basert på historisk energiforbruk, og kostanden knyttet til valg av de ulike alternativer med dagens energipriser (se side 12) viser rapporten dette: - Bioolje vil koste kr mer i året, sammenliknet med dagens anlegg - Fjernvame vil koste kr. 3 mer i året sammenliknet med dagens anlegg - Jordvarme vil reduserer kostnadene med kr i året sammenliknet med dagens anlegg. (Da er det tatt høyde for et låneopptak på kr. 14 millioner, hvor renter + avdrag er kr det første driftsåret med 4 % p.a. over 2 år) Forskjellen mellom fjernvarme og jordvarme viser at jordvarme er kr billigere og at det første året (12 måneders periode) med jordvarme gir borettslaget en besparelse på nesten 1 million kroner. Renten på borettslagets nåværende lån er i dag 1,85 % p.a. altså lavere enn de 4 % som er lagt til grunn i rapporten. Renten må imidlertid forventes å øke det kommende året. Dersom man ser på besparelsene over 2 år (se figur under) vil et jordvarmeanlegg gi borettslaget en besparelse på 32 millioner kroner sammenliknet med dagens anlegg, og mer enn 4 millioner kroner sammenliknet med fjernvarme kr. Besparelse akkumulert over 2 år Renter & avdrag Energikostnad kr kr kr kr kr kr kr. Dagens anlegg Bioolje Fjernvarme Varmepumpe kr kr.

5 Jordvarme er derfor det alternativet som gir borettslagets de laveste fremtidige energikostnader. Dersom det velges et jordvarmeanlegg får borettslaget 6-65 % gratis energi fra naturen. Den resterende energi kommer hovedsakelig fra strøm. Et jordvarmeanlegg er derfor et svært miljøvennlig alternativ. Beregninger viser at antall tonn CO 2 reduseres fra 385 tonn til 156 tonn. Fjernvarme slipper ut 298 tonn CO 2. Antall tonn NO x gasser fra et jordvarmeanlegg er tonn, sammenliknet med 154 tonn med dagens anlegg og 81 tonn med fjernvarme. Bioolje øker utslippet til 877 tonn. Tonn CO2 utslip per år Tonn NOx utslip per år Dagens anlegg Bioolje Fjernvarme Varmepumpe Dersom det ses på både CO 2 og NO x gasser, er jordvarme det mest miljøvennlige alternativet. Det betyr at på tross av en investering på 14 millioner kroner oppnås det er betydelig årlige besparelser, husleien vil ikke øke og borettslaget bidrar til at det slippes ut 229 tonn mindre CO 2 og 154 tonn mindre NO x gasser. Styrets anbefaling - Styrets anbefaler at borettslaget bygger et jordvarmeanlegg slik det er beskrevet i rapporten. Et jordvarmeanlegg vil allerede kunne være i drift mai 219. Fordi siste frist for å søke om økonomisk støtte er 3. november, har styret allerede søkt om støtte fra Oslo kommune Klimaetaten. Maksimal støtte er 1 million kroner. Dersom generalforsamlingen ikke vedtar å følge styrets anbefaling, trekkes søknaden.

6 - Det anbefales et budsjett på 15 millioner kroner. Da er det tatt høyde for uforutsette kostnader og at det eventuelt ikke gis støtte på 1 million kroner fra Oslo kommune Klimaetaten. Ubrukte midler brukes til ekstraordinære avdrag på låneopptaket. Lånet slås sammen med borettslagets felleslån som per i dag har en resterende løpetid på 26 år. Husleien økes ikke. Borettslaget har fått tilbud på et komplett jordvarmeanlegg på kr inkl. moms. Det er i tillegg sendt ut anbudsforespørsel til 5 andre firmaer. Anbudsfristen er satt til 2. desember 218. Forslag til votering 1) Borettslaget vedtar å bygge et jordvarmeanlegg slik det er beskrevet i energirapporten med en budsjettramme på 15 millioner kroner. (Alternativene under bortfaller om pkt. 1 ikke vedtas.) 2) Styret får fullmakt til å inngå en avtale med det firma styret finner er beste alternativ. 3) Nytt låneopptak slås sammen med eksisterende felleslån med en løpetid på 26 år.

7 Maridalsveien Borettslag Maridalsveien Oslo Dato: Rapport vurdering av fremtidige energikilder til oppvarming og varmtvann Maridalsveien Borettslag. varmeanlegg biofyring bergvarme drift & service - Økernveien 121, 579 Oslo - Org. nr tlf

8 Sammendrag og konklusjon Som de økonomiske beregninger i rapporten viser er det oppvarmingsløsning med bergvarmepumpe som kommer best ut på kort- og lang sikt. Dette gjelder både med tanke på økonomi og miljø belastning. Både selve fyrsentralen, utvendig areal og det man kjenner til av grunnforhold tilsier at dette er et godt gjennomførbart tiltak. I tillegg til en økonomisk og driftssikker oppvarmingsløsning får man oppgradert tilnærmet hele selve fyrsentralen. En del av dette er kostnader som uansett vil komme i nær fremtid. Hovedårsak til at bergvarmepumpe kommer så vidt godt ut økonomisk er blant annet: Økonomi Kun 1/3 av økte energipriser vil påvirke din økonomi Over 6 % av energien hentes «gratis» fra bakken og er dermed upåvirket av fremtidig økning i energipriser Lang levetid: Røranlegg har en levetid på minst 5 år og energibrønner har en levetid på minst 1 år. Etter 2 år skal man skifte ut selve varmepumpen, det koster % av førstegangs investeringen for hele anlegget, deretter kan man kjøre i 2 nye år. Selvfinansierende: Hele investeringen er nedbetalt på ca. 1 år. Dersom det tas opp lån med 15-2 års nedbetalingstid har man positiv kontantstrøm fra dag 1. side 2

9 Innledning Rapporten er utført på bestilling fra styret i Maridalsveien Borettslag. Oppdraget går ut på å vurdere mulighet for alternative energikilder til oppvarming og tappevann. De mest aktuelle alternativene som er fjernvarme, bio olje og bergvarmepumpe vurderes utfra både økonomi, miljøbelastning og funksjon. Rapporten bygger på dokumentasjon om energibruk i årene og på befaring med Halvor Langkaas, Olav Lærum og Jørgen Johansson. side 3

10 Innhold Sammendrag og konklusjon... 2 Innledning... 3 Innhold... 4 Dagens varmesentral... 5 Generell beskrivelse... 5 Teknisk tilstand... 5 Vurdering hovedkomponenter... 6 Historisk energiforbruk... 7 Vurdering alternative energikilder... 9 Fjernvarme... 9 Bio olje... 1 Bergvarme... 1 Presentasjon økonomi med alternative energikilder Offentlig støtte Verdier benyttet i økonomisk vurdering Økonomi år Økonomi akkumulert år Økonomi akkumulert år 2-graf Presentasjon miljø med alternative energikilder Forslag til løsning Beskrivelse teknisk løsning Boring av energibrønner Oppgradering av varmesentral Vedlegg side 4

11 Dagens varmesentral Generell beskrivelse Varmeanlegget i Maridalsveien Borettslag består av en varmesentral i Maridalsveien 235. Sentralen er fleksibel og kan benytte elektrisitet, fossil olje og bio olje med dagens installasjoner. Varme til radiatoranlegg og varmtvann distribueres fra varmesentral til de respektive byggene via rørsystem mellom byggene. Sentralen har de siste årene benyttet tilnærmet 1 % elektrisk energi. Dette har vært rimeligere enn olje på grunn av lave priser på elektrisk kraft. I tillegg har elektrokjel abonnement for såkalt utkoplingsbar kraft, noe som er svært rimelig da man betaler kun for overføring av energi og tilnærmet for tilgjengelig effekt. En forutsetning for å ha denne tariffen er at man har en alternativ energikilde tilgjengelig, den alternative energikilden er pr. i dag oljekjel. Teknisk tilstand Varmesentralen bærer preg av å være noe tilårskommen. Det er foretatt fortløpende nødvendig vedlikehold, men flere av hovedkomponentene har passert antatt teknisk levetid. side 5

12 Vurdering hovedkomponenter Komponent Beskrivelse tilstand Vurdering Utvendig oljetank Nyere oljetank som er kontrollert. Oljetank benyttes videre med fossil olje eller bio olje Oljekjel 1 Eldre kjel fra 1973 i grei stand, Kan fjernes eldre oljebrenner. Oljekjel 2 Eldre kjel fra 1973 i grei stand, Beholdes som den er moderne og avansert brenner Elektrokjel Produksjonsår 1996, straks utgått på teknisk levetid det er utført en del reparasjoner de siste år og kjelen er ikke intakt. Skiftes ut i forbindelse med oppgradering fyrhus Varmtvannsberedere Varmtvannsberedere er fra 1996 og er straks utgått på teknisk levetid Skiftes ut i forbindelse med oppgradering fyrhus Ekspansjon system Kompressorkar fra 26, teknisk Beholdes tilstand er OK Vakuum utlufter Defekt Skifte ut i forbindelse med oppgradering fyrhus Sirkulasjonspumper Nyere dato, frekvensstyrt, Beholdes fungerer OK Shuntventil for varme Avdekket at den slipper gjennom varme også i stengt stilling Skifte ut i forbindelse med oppgradering fyrhus SD anlegg Fungerende SD anlegg av eldre dato. Virker noe tungvint med oppgraderinger etc. Elektrisk installasjon elektrokjel Kabler kommer rett fra traforom og er tilkoblet direkte i elektrokjel uten foran koplet vern. Dette er ikke forskriftsmessig. Det skaper også merarbeid med tanke på service etc. Skiftes ut i forbindelse med oppgradering fyrhus. Det bør installeres noe mer tidsriktig som kommuniserer direkte med hovedkomponenter og kan fjern betjenes. Det etableres en ny hovedfordeling for 4 V. Denne forsyner ny elektrokjel og varmepumper ved oppgradering av fyrhus. side 6

13 Historisk energiforbruk Historisk, graddagskorrigert energiforbruk til oppvarming og varmtvann for årene er KWh, hvorav 71. KWh er til varmtvann. I forhold til Enøk normtall ligger dette forbruket 25 % over normalen. Dette er ikke nødvendigvis unormalt, da vi ofte ser store variasjoner. avvik eksisterende mot normtall avvik med bergvarme mot normtall Forbruk faktisk normtall etter tiltak Oppvarming ,8 % -46,7 % Tappevann ,1 % -5, % Totalt ,2 % -47,6 % Energiforbruk mot normtall faktisk normtall etter tiltak Oppvarming Tappevann side 7

14 år Gjennomsnitt Graddager Oslo Energi graddags korrigerbart (varme) liter olje kwh olje Kwh el Kwh fjernvarme - Total KWh Energi graddags korrigert liter olje graddagskorrigert kwh olje graddagskorrigert Kwh el graddagskorrigert Kwh fjernvarme graddagskorrigert - Total KWh Energi ikke graddagskorrigerbart (eks. tappevann) liter olje - kwh olje - Kwh el Kwh fjernvarme - Total Kwh Sum energiforbruk (benyttes i beregning) liter olje kwh olje Kwh el Kwh fjernvarme - - Total Kwh side 8

15 Vurdering alternative energikilder Varmeanlegget i Maridalsveien Borettslag egner seg for flere alternative energikilder. Typiske relevante muligheter i tillegg til dagens løsning med elektrokjele og oljekjele er fjernvarme eller bergvarmepumpe. Bio pellets er ikke vurdert da det ikke ses som egnet i varmesentraler av denne størrelse. Årsaken er at det krever vesentlig plass og daglig vedlikehold. Viktige faktorer ved vurdering av økonomien i valg av energikilde er: - Fremtidige energipriser - Rente på egenkapital eller lån - Levetid på installasjon Fjernvarme side 9

16 Bio olje Bergvarme side 1

17 Presentasjon økonomi med alternative energikilder Som etterfølgende tabeller og grafer viser, er det en løsning med bergvarmepumpe som kommer best ut økonomisk på både kort- og lang sikt. Energipriser pr. 1. november 218 er beregnet som utgangspunkt. Offentlig støtte Det kan søkes om støtte for å gjennomføre tiltaket. Både Staten via ENOVA og Oslo Kommune Klimaetaten støtter tiltaket, men det kan kun søkes støtte hos en av dem. Begge instanser har en maksimal grense på Kr. 1..,- Oslo Kommune klimaetaten har søknadsfrist Verdier benyttet i økonomisk vurdering Rente 4 % Lån antall år 2 Årlig energiprisøkning 3 % Virkningsgrad oljefyr 8 % Pris fyringsolje Kr. / liter 11,1 Pris bio olje pr. liter 14 Pris elektrisk energi øre / Kwh 93 Pris fjernvarme øre / KWh 14,25 Historisk forbruk fyringsolje liter pr. år Historisk forbruk elektrisk energi KWh pr. år Historisk forbruk fjernvarme kwh pr. år Historisk årlig forbruk KWh side 11

18 Økonomi år 1 Forutsetninger kalkyle Rente 4 % Lån antall år 2 Årlig energiprisøkning 3 % Virkningsgrad oljefyr 8 % Pris fyringsolje Kr. / liter 11,1 Pris bio olje pr. liter 14 Pris elektrisk energi øre / Kwh 93 Pris fjernvarme øre / KWh 14,25 Historisk forbruk fyringsolje liter pr. år Historisk forbruk elektrisk energi KWh pr. år Historisk forbruk fjernvarme kwh pr. år Historisk årlig forbruk KWh Energikilde Investering Støtte År 1 Netto investering Energi kostnad Renter / avdrag Total kost Besparelse øre /KWh Dagens anlegg Bio olje Fjernvarme Varmepumpe Dagens anlegg Bio olje Fjernvarme Varmepumpe Energi kostnad Renter / avdrag Besparelse side 12

19 Økonomi akkumulert år 2 Forutsetninger kalkyle Rente 4 % Lån antall år 2 Årlig energiprisøkning 3 % Virkningsgrad oljefyr 8 % Pris fyringsolje Kr. / liter 11,1 Pris bio olje pr. liter 14 Pris elektrisk energi øre / Kwh 93 Pris fjernvarme øre / KWh 14,25 Historisk forbruk fyringsolje liter pr. år Historisk forbruk elektrisk energi KWh pr. år Historisk forbruk fjernvarme kwh pr. år Historisk årlig forbruk KWh Energikilde Investering Støtte akk år 2 Netto investering Energi kostnad Renter / avdrag Total kost Besparelse øre /KWh Dagens anlegg Bio olje Fjernvarme Varmepumpe Dagens anlegg Bio olje Fjernvarme Varmepumpe Energi kostnad Renter / avdrag Besparelse side 13

20 Millioner Rapport- vurdering av fremtidige energikilder Maridalsveien Borettslag Økonomi akkumulert år 2-graf 18 Akkumulert kostnad energi inkl. renter / avdrag År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 7 År 8 År 9 år 1 År 11 Varmepumpe Fjernvarme Bio olje Dagens anlegg År 12 År 13 År 14 År 15 År 16 År 17 År 18 År 19 År 2 side 14

21 Presentasjon miljø med alternative energikilder Energiklide Co2 (tonn) Bespsparelse Co2 (tonn) NOx (Kg) Besparelse NOx (Kg) Dagens anlegg Bio olje Fjernvarme Varmepumpe Utslipp CO2 (tonn pr. år) Dagens anlegg Bio olje Fjernvarme Varmepumpe Co2 (tonn) Bespsparelse Co2 (tonn) Dagens anlegg Utslipp NOx (Kg pr. år) Bio olje Fjernvarme Varmepumpe NOx (Kg) Besparelse NOx (Kg) side 15

22 Forslag til løsning Beskrivelse teknisk løsning Boring av energibrønner - Vedlagt skisse viser forslag til plassering av energibrønner. - Det bores en brønnpark på totalt 5 stk. energibrønner på 3 meter. - Ved plassering av energibrønner er det tatt hensyn til alle kjente eksisterende og fremtidige undergrunns installasjoner. - Dimensjonering av energibrønner er beregnet med en lambda (overføringsevne i berget) på 3,6 W/KM. - Første energibrønn bør benyttes til en Termisk responstest som måler dette, etterfulgt av en EED analyse som simulerer uttak i forhold til tenkt plassering av energibrønner. Når dette er utført, kan det vurderes om man bør øke eller redusere antall meter energibrønn. Oppgradering av varmesentral - Det installeres varmepumpeløsning som dekker ca. 9 % av energibehovet, resterende dekkes av elektrokjel / oljekjel. - Oljekjel nærmest inngang og innvendig oljetank fjernes - Oljekjel lengst fra inngang og nedgravd oljetank beholdes som det er. - Utskifting av eksisterende elektrokjele til ny 6 KW - Utskifting av eksisterende varmtvannsberedere - Utskifting av eksisterende shuntventil for styring av varme - Installasjon av nytt SD anlegg som kombinerer overvåking / styring og nøddrift / fjerndrifting. - Utskifting av eksisterende vakuum utlufter for varmeanlegg - Etablering av ny hovedfordeling for varmepumpe og elkjel. Dette betyr at stort sett hele varmesentralen blir fornyet og nullstilt med tanke på fremtidig vedlikehold. side 16

23 Rapport- vurdering av fremtidige energikilder Maridalsveien Borettslag Vedlegg - Kart over tenkt plassering energibrønner side 17