ØSTRE NES. DIVERSE FESTERETTLIGE SPØRSMÅL.

Transkript

1 ØSTRE NES. DIVERSE FESTERETTLIGE SPØRSMÅL. FORLENGELSE OG REGULERING I FORBINDELSE MED DETTE. Festeren har iht Tfl. 33 en ubetinget rett til å få sitt festeforhold forlenget ved utløpet av festeavtalen. Dersom kontrakten ikke positivt bestemmer annet, skal festeforholdet løpe videre på samme vilkår som før. Nye regler fra 2015 bestemmer imidlertid at bortfester kan kreve et «engangsløft» etter bestemmelsene i Tfl 15, (nytt) 4. ledd. Grunneier kan da kreve at festeavgiften beregnes ut i fra tomteverdi, med en multiplikator på 2%. Settes (rå)tomteverdien eksempelvis til kr og arealet er under 1 da, skulle dette tilsvare en festeavgift på kr per år. Men her slår maksimalbegrensningene i Tfl 15,4 ledd, 3 punktum inn. Denne utgjør kr 9000, med tillegg til økning i pengeverdien fra Men festeavgiften kan selvsagt bli betydelig der tomtene er på flere da. Blir partene ikke enige om tomteverdien må denne avgjøres ved rettslig skjønn. Grunneier må framsette krav om engangsløft senest 3 år etter kontrakts-utløp. Har festeren ikke mottatt slik underretning innen fristen mister grunneier denne rett. «30-ÅRSREGELEN» Tfl ledd bestemmer at grunneier (partene!) kan kreve ny regulering når det har gått 30 år siden forrige engangsløft, altså et nytt «engangsløft». Noe ytterligere engangsløft er det ikke hjemmel for. Lovteksten bruker her «partene» fordi man tar høyde for at eiendomsverdiene også kan synke på lang sikt og at man på denne måte ivaretar festerens interesser. KONTRAKTSVILKÅRENES BETYDNING I FORHOLD TIL ENGANGSLØFT. Ovennevnte bestemmelser kommer ikke til anvendelse der festekontrakten inneholder positive bestemmelser om festerens rett til å kreve forlengelse av kontrakten og det er «tvillaust» avtalt regulering iht pengeverdien. I slike tilfeller kan festeren motsette seg en grunneiers krav om oppregulering iht Tfl ledd. Dersom det ikke er nevnt noe om regulering iht pengeverdien men grunneier gjennom flere reguleringer har brukt pengeverdien som mal er det selvsagt en sterk preseumpsjon for at adferden binder grunneier. En del kontrakter har bestemmelser om automatiske fornyelser, noe som hadde årsak i at makslengden på en festeavtale var 99 år, slik det var før lovendringene i 2004, og at man på denne måte gjorde den evigvarende. GENERELT OM INNLØSING. Ser man bort fra «landbruksunntaket» er reglene slik at festeren har rett til å kreve tomten innløst, jfr Tfl 32. Dette gjelder både bolig og fritidseiendommer. Bestemmelsen setter bl.a. som krav at det må ha gått minst 30 år av festetiden eller når festetiden er ute. Etter denne tid kan boligfesteren kreve innløsing hver gang det har gått 2 nye år.

2 Fritidsfesteren kan kreve dette hver gang det har gått 10 nye år. Bestemmelsen har videre regler om innløsing når festetiden er ute. Jeg går ikke nærmere inn på dette. INNLØSINGSVILKÅR. Tfl. 37 regulerer vederlaget der innløsing finner sted. Noen ganger har festekontrakten klare bestemmelser om hvilke vilkår som skal gjelde ved innløsing. Partene kan selvsagt ellers enes om en sum der dette er praktisk. Normalt vil man gjerne lande på lovens hovedregler. Det er her av vesentlig betydning å skille mellom de kontrakter som er festet bort på ubegrenset tid, altså uten oppsigelsesrett fra bortfester og de som ikke er det. For de førstnevnte kontrakter kan festeren kreve at innløsingsverdien settes til 25 x årlig festeavgift beregnet iht kpi på innløsingstidspunktet. Grunneiers hovedinteresse ved slike kontrakter er begrenset til å motta festeavgift inn i evigheten og lovgiver har derfor ment at 25 x avgift gir tilstrekkelig engangskompensasjon. Eksempel: Årlig avgift i 2012 er kr Justert avgift iht kpi ved innløsing pr = kr Innløsingssummen er kr x 25 = kr Annerledes blir det når festekontrakten er tidsbestemt. Grunneier ville da i utgangspunktet (og før lovendringen i 2004) ha muligheten etter kontraktsutløp - til å utnytte tomten til eget formål, noe som ofte kunne gi vesentlig større gevinst. I slike tilfeller bestemmer loven at grunneier alternativt kan velge å selge for 40% av (rå)tomteverdien dersom dette gir høyere totalsum. Men også det første alternativ kan nå være gunstig for bortfester: Etter Liheim-dommen (EMK avgjørelsen) kan den festeavgift som skal multipliseres med 25 kreves fastsatt iht Tfl ledd, altså etter et «engangsløft» dersom innløsningstiden kommer 10 år eller kortere tid etter at festeavtalen kunne vært forlenget etter Tfl. 33. (Det presiseres at det er kontraktstekstens bestemmelser om varighet som er avgjørende, ikke det forhold at bortfester nå har ubetinget rett til forlengelse iht Tfl. 33). Ved uenighet om tomteverdien (40% alternativet) fastsettes denne ved rettslig skjønn. LANDBRUKSUNNTAKET Regler om at grunneier som drev landbruksdrift kunne nekte innløsning kom i 1975, i den hensikt bl.a. å sikre bosetting samt verne om inntektsgrunnlaget. I forarbeidene framgikk det imidlertid at det var det rent landbruksmessige som var sentralt, ikke å drive festeforretninger. Verden har gått videre og i dag ser man at flere og flere bruk blir nedlagt og mange ender opp som feriesteder, ofte der et mindre dyrket areal bortforpaktes til naboen. Om det drives landbruk i et slikt omfang at grunneier kan nekte innløsning vil måtte bero på en konkret vurdering. Rent generelt må virksomheten uansett kaste såpass av seg at det må ansees som et visst tilskudd til eierens levevilkår. Det er grunneier som har bevisbyrden for å kunne presentere et tilstrekkelig inntektsgrunnlag og må selvsagt framlegge regnskap som bekrefter påstandene. En interessant avgjørelse fra Borgarting lagmannsrett høsten 2016 er trykket i Hytteavisa.no. Her tapte «bonden» da han ikke kunne dokumenteres tilstrekkelig økonomisk aktivitet. I denne dom avgjorde retten, i motsetning til tingretten, også at festekontrakten var evigvarende og at innløsingssummen skulle utgjøre 25 x festeavgiften

3 selvsagt uten foregående oppregulering (engngsløft). Se: Innløsingssummen ble derfor svært lav, kr for en hyttetomt på Hvaler. GRUNNEIERS RETTIGHETER OG FORPLIKTELSER. Grunneiers hovedrettighet i festeforhold er kravet på festeavgiften. Jeg går ikke nærmere inn på dette, som synes uproblematisk. En rekke av festekontraktene på Østre Nes har en klausul om at trærne på eiendommen er bortfesters eiendom og kun kan fjernes med dennes samtykke. På området har det vært utparsellert festetomter siden 30-tallet og treklausulene har blitt «kopiert» i ettertidens kontrakter. Årsaken må ligge i økonomiske betraktninger. Man befant seg i de «harde 30- årene» hvor bl.a. ved til brensel spilte en stor rolle og man var ikke avhengig av mange trær per år for å sikre oppvarmingen. Men om det faktisk har skjedd slik hugst fra grunneiers side kan være tvilsomt. Undertegnede har vært beboer siden 1959 og er helt ukjent med grunneierhugst. Jeg har heller ikke hørt fra eldre festere at grunneier har benyttet seg av rettigheten. Dette tyder på at det i alle fall etter krigen ikke har vært hugget trær på området for å sikre grunneiers brenselstilgang eller andre behov. Årsaken til at dette temaet tas opp i denne forbindelse er at man for et par år siden fikk et generasjonsskifte på eiersiden med etterfølgende diskusjoner og krav i forhold til festekontraktenes bestemmelser på dette punkt. Her går det på at grunneierne nå setter visse krav/restriksjoner i forhold til festernes ønske om å felle trær på sine tomter eller fellesområder. Hovedspørsmålet blir om grunneier har sine rettigheter i behold eller ikke og eventuelt om han i dag har juridisk rett til å nekte eller stille betingelser i forhold til festerens eller foreningens ønsker. Det er i denne forbindelse også naturlig å stille spørsmål om grunneier ved å nekte felling kan pådra seg ansvar for trær som kan volde skade på person og eiendom i forbindelse med vinter, storm og uvær. RETTIGHETENS GYLDIGHET. Utgangspunktet i tid og juss er klart. Rettigheten representerte i sin tid et formuesgode som grunneier ønsket å sikre seg. Men mye har skjedd siden krigen. Levestandarden har økt til høyder som var helt uforutsigbare. Grunneierne er i dag ikke bønder. Den økonomiske verdi av trærne har blitt stadig mindre og er i dag et opplagt økonomisk minusprosjekt. Lønnsomt skogbruk kan i dag kun drives med skogsmaskiner, hvilket i praksis er umulig på Østre Nes, pga kost/nytte, arrondering, adkomst, mengde og skader på tomt og bebyggelse. Alternativet er gammeldags trefelling med motorsag, kløyving og pakking og transport. Kostnadene per vedsekk blir vesentlig større enn hva den koster på Plantasjen. Det må derfor være korrekt å konkludere med at den økonomiske verdi for grunneier er kr 0. Dette bestyrkes av det faktum at grunneier ikke har felt trær på området de siste år. For grunneier gjenstår da kun ideelle verdier. «Alt skal være som det var» (hvilket ikke er korrekt - Østre Nes overgror!) Eventuelt kan man jo hevde estetiske grunner.

4 For fester kan trærne ha mange ulemper. Mange hytteeiere er plaget med dårlig eller ingen utsikt, noe som ikke var tilfelle da hyttene ble bygget. Man festet tomt ved sjøen, ikke i skogen. Trær hindrer utbygging og anlegg av terrasser, parkering osv. Gamle trær representerer en fare for skade i værharde områder. Legge man en interesseavveining til grunn faller denne utvilsomt ned på festers side. At bortfester ikke benytter seg av treklausulen fører i utgangspunktet ikke til at retten faller bort av seg selv. Så langt synes jussen rimelig sikker. Men dette kan stille seg annerledes dersom festeren over tid selv har «overtatt» treretten ved at han over mange 10-år feller trær på egen tomt, uten noen protester fra grunneier. På Østre Nes har dette skjedd i generasjoner, til og med grunneiers (generasjon 1 og 2) velsignelse! Ja, forrige grunneier uttalte til undertegnede for omkring 10 år siden at hun håpet at festerne /hytteeierforeningen kunne felle flere trær siden området var gjengrodd! (Det største problemet her har egentlig vært at en del hytteiere var og er sterkt avvisende til å felle trær på egen tomt slik at bakenforliggende eiendom kan få sol og utsikt.) Jeg går her ikke nærmere inn på andre rettsgrunnlag som, alder tids bruk, hevd, passivitetsvirkninger etc. Uansett; etter mitt skjønn taler summen av disse betraktninger sterkt for at dagens grunneiere ikke i dag har noe rettslig grunnlag for å protestere på hugst i regi av fester eller forening. Og skulle man komme til at grunneier fortsatt har en eiendomsrett til trærne diskvalifiserer ikke dette festerens hugstrett, se nærmere nedenfor. Grunneier har også forpliktelser. Som tidligere nevnt, alle festekontrakter er inngått med folk som ønsker hytte ved sjøen, ikke i skogen. En alt overveidende del av festekontrakten er inngått før Den gang var veksten beskjeden og det er utviklingen de påfølgende 50 år som har skapt dagens situasjon. Mener grunneier at treklausulen fortsatt gjelder, oppstår naturlig nok et par klare forpliktelser i kjølvannet av dette. Grunneier har etter min oppfatning en viss plikt til medvirke til at området ikke er gjengrodd og at de enkelte festere får sin naturlige del av sol og utsikt. De tidligere eiergenerasjoner skjønte dette og lot derfor bortfesterne styre hugsten ved avtaler seg imellom. Grunneier er også nabo i nabolovens forstand og med de forpliktelser dette innebærer. Trær kan volde stor skade når de blir gamle og utsettes for sterke ytre påkjenninger. Trefall er en naturlig konsekvens av sterke vinder. Hvis fester ikke «eier» trefellingsretten tilhører jo den da grunneier. Og så dukker det opp en rekke juridisk interessante spørsmål dersom et tre blåser over ende og skader en hytte, bil eller annet. Uansett blir grunneier trukket inn, på objektivt eller subjektivt grunnlag. Skulle man komme til at selve eiendomsretten til trærne fortsatt ligger hos grunneier men at bortfester har rett til å styre fritt over hvilke trær som bør/må felles ligger en nærliggende løsning i at fester kontakter grunneier med beskjed om at det er felt x antall trær og at de ligger klar for avhenting. En temmelig håpløs og uforutsigbar løsning.

5 KONKLUSJON Som tidligere antydet er jeg kommet til at grunneiers rettigheter i forhold til treklausulene er bortfalt fordi Grunneier har gjennom minst år overlatt rettighetene til bortfesterne/ foreningen. Rettighetene har i dag ingen økonomisk verdi for grunneier. Bortfester kan kreve at grunneier ikke legger hindringer i vegen for grunneiers rett til sol og utsikt. Det må være den enkelte festers rett og plikt til å avgjøre om farlige trær skal felles og når dette skal skje. Risikovurderingen må ligge hos fester. Den biologiske utvikling var uforutsigbar på den tid den altoverveiende del av festeavtalene ble inngått.