Sammendrag av innkomne innspill med forslagsstillers og rådmannens kommentarer

Transkript

1 Sammendrag av innkomne innspill med forslagsstillers og rådmannens kommentarer Innhold Generelt... 1 NVE, , (jnr. 15/ )... 1 Østfold fylkeskommune, , (jnr. 15/ )... 1 Statens vegvesen, , (jnr. 15/ )... 2 Fylkesmannen i Østfold, , (jnr. 15/ )... 5 Fylkesmannen i Østfold, , (jnr. 15/ )... 6 Statens vegvesen, , (jnr. 15/ )... 7 Generelt Rådmannen har gjennom utarbeidelsen av planforslaget hatt et nært samarbeid med forslagsstiller. Begrunnelsen for de valg som er gjort vil derfor i hovedsak være sammenfallende. NVE, , (jnr. 15/ ) Geoteknisk notat fra Løvlien Georåd, datert (Notat RIG02-rev02) fastsetter ikke tiltakskategori etter NVEs veileder 7/ Sikkerhet mot kvikkleireskred. Vurdering av områdestabilitet ved arealplanlegging og utbygging i områder med kvikkleire og andre jordarter med sprøbruddegenskaper. Planen åpner opp for ny boligbebyggelse i form av boligblokker og rekkehus. Tiltak som innebærer utbygging av rekkehus/boligblokker vil normalt plasseres i tiltakskategori K4 etter NVEs veileder 7/2014, med anbefaling om kvalitetssikring av uavhengig foretak. NVE anbefaler derfor uavhengig kvalitetssikring av geotekniske vurderinger før planen vedtas. Ut over dette har NVE ingen vesentlige merknader til planene. Forslagsstillers kommentarer Uavhengig kvalitetssikring av geotekniske vurderinger er bestilt og utført av Inhouse Tech AB. Rådmannen har ingen ytterligere kommentarer Østfold fylkeskommune, , (jnr. 15/ ) Etter vår vurdering viser planforslaget i all hovedsak en grei balanse mellom arealutnyttelse og bomiljø. Når det gjelder stedstilpasning mener vi at dette bør ivaretas på en bedre måte for felt B, hvor det åpnes for lavblokk, to- til firemannsbolig eller konsentrert småhusbebyggelse. Felt B blir bebyggelse i forlengelse av et boligområde med én-etasjes 1

2 småhusbebyggelse. Det bør vurderes om reguleringsplanen skal revideres av hensyn til tilpasning til småhusbebyggelsen. Kulturmiljø: Fylkeskonservatoren mener reguleringsbestemmelse 5.3 bidrar til en tilfredsstillende bevaring av eksteriøret i TUBUS-bygget. Vi mener imidlertid at dette også bør framkomme i plankartet gjennom bruk av linjesymbolet bygg som skal bevares eller hensynssone kulturmiljø. Fylkeskonservatoren oppfordrer tiltakshaver til å bevare noe av det gamle arbeidsutstyret (f.eks. høvel o.l.) i bygningen, slik at noe av TUBUS historie kan leses i framtiden. Vi ber om at innspillene våre vurderes innarbeidet i planen før sluttbehandling, og at vi får tilsendt godkjent reguleringsplan. Forslagsstillers kommentarer I felt B er mulighet for lavblokkbebyggelse tatt ut av bestemmelsene. Tillatt høyde er redusert til maks gesims- og mønehøyde på hhv. 8 m og 9 m. Dvs. det kan oppføres to- til firemannsbolig eller konsentrert småhusbebyggelse som f.eks. rekkehus. Dette gir høyere utnyttelse enn på eneboligtomtene sørover i Dalveien, men som redegjort for i planbeskrivelsen vurderes bebyggelsen her som bindeledd mellom den småskala bebyggelsen langs Dalveien og den høyere blokkbebyggelsen øst i planområdet. Høyere utnyttelsesgrad imøtekommer sentrale føringer. Tilpasningsgrep skal tas (dette følger av pbl), og kvalitetskrav (MUA, uteopphold etc.) ivaretas. Bebyggelsen påvirker ikke solforhold for nabobebyggelsen. Etablering av ulike typer bebyggelse ved etablerte villastrøk bidrar til at personer som av ulike årsaker har behov for en mindre, mer lettstelt bolig kan forbli boende i samme skolekrets eller nabolag. Linjetype Bygg som skal bevares er lagt inn rundt den delen av Tubus-bygget som skal bevares. Hensynssone bevaring kulturmiljø H570 var dessverre falt ut av høringsversjonen av plankartet, men dette er nå rettet. Forslagsstillers intensjon er å bevare og stille ut arbeids-/produksjonsutstyret fra TUBUS i bygningen. Rådmannen har ingen ytterligere kommentarer Statens vegvesen, , (jnr. 15/ ) Støy Rapporten, som er datert 14. mars 2016, burde vise til siste utgave av T-1442 fra (Det er riktig henvisning i reguleringsbestemmelse 8.3.) Støyberegningen er beregnet på grunnlag av fartsgrense 50 km/t i Grålumveien (står 60 km/t i planbeskrivelsen under punkt 5.14) med ÅDT 3820 i Dette er fremskrevet til ÅDT 4735 i I følge vår oppdaterte tall var ÅDT 4308 i I Østfold benytter vi også en prognose som tilsier ca. 32 % vekst de neste 20 år, ikke bare 25 % som benyttet i rapporten. Med våre tall som grunnlag, blir ÅDT 5700 i Sammenliknet med rapportens ÅDT 4375 gir dette 0,8 db økt støy i samme punkt. I reguleringsbestemmelse 8.3 kan det presiseres at oppholdsrom ikke omfatter kjøkken, dvs. kjøkken regnes ikke som rom til støyfølsom bruk, og det kan aksepteres noe høyere støynivå utenfor fasade enn for soverom og stue. Vi forslår også å skjerpe inn siste setning i bestemmelsen til å lyde: «En størst mulig andel av oppholdsrom inkludert minst ett soverom skal vende mot stille side.» 2

3 Adkomst Avkjørsler bør markeres med pilsymboler fra f_sgt1. Innspill som vegadministrasjon for fylkeskommunen: Frisikt I krysset mellom f_sgt1 og o_skv1 (Grålumveien) er det tegnet frisiktsoner på 4x45 m, men siktlinjene går til feil kjørefelt i Grålumveien. Disse bør tegnes inn på nytt. Rekkefølgebestemmelse Da vi er usikre på rekkevidden av bestemmelse 3.2 bokstav b, ber vi om at det tas inn en bestemmelse som krever at Statens vegvesen skal godkjenne byggeplan for tiltak som berører fylkesveg 114 Grålumveien. Universell utforming Fortau o_sf langs Grålumveien vil fungere som plattform ved kantstopp. Bredden må være minimum 2,5 m for at det skal tilfredsstille krav til universell utforming, jf. Statens vegvesens håndbok V129 Universell utforming av veger og gater. Planen må endres på dette punktet. Avkjørsel til Grålumveien 115 I reguleringsplan for Grålumveien , vedtatt 21. februar 1991, er avkjørsel fra Grålumveien 115 vist stengt, og det er regulert ny avkjørsel til eiendommen fra Dalveien over eiendommen 2077/234. Siden ny plan nå overlapper den gamle planen, må stengt avkjørsel også vises i ny plan. I planen for Grålumveien er det ikke gitt noen rekkefølgebestemmelser for når ny avkjørsel skal etableres. Dette gjør situasjonen noe uklar sett opp mot forslag til bestemmelse 7.1 om vegetasjonsskjerm. Det er også nødvendig å «krysse ut» parkeringsplassen som Grålumveien 115 har etablert ved fylkesvegen på naboeiendommen. Annen veggrunn Vi ber om at bredden på o_svg1 økes til 3 m for å ivareta behov for vegens grøfteareal, snøopplag m.m. Dette er også nødvendig for å ivareta nødvendig avstand til bakkeparkering, gangveger og støyskjerm som er tillatt nærmere Grålumveien enn byggegrensen, jf. bestemmelse bokstav d. Annet Plankart Det er generelt vanskelig å lese mye av teksten på plankartet. Teksten er delvis liten og delvis skjult av andre linjer og symboler. Dette gjelder ved kartmålestokk 1:1000 og kartformat A3. Vi anbefaler å øke målestokken til 1:500 og justere tekstingen. Forslagsstillers kommentarer Støy: Støyrapporten er endret ihht. innspill med oppdatert ÅDT og trafikkvekstprognose (jf. Støyvurdering for boligbebyggelse langs Grålumveien, Asplan Viak, , versjon 2). Regulert hastighet er rettet til 50 km/t i planbeskrivelsen punkt Reguleringsbestemmelse 8.3 foreslås endret til: En størst mulig andel av oppholdsrom og minst ett soverom skal ha åpningsbart vindu hvor støynivå utenfor er under grenseverdiene definert i T-1442/2016. Kjøkken regnes i denne sammenheng ikke som oppholdsrom. Dette samsvarer bedre med intensjonene i T-1442, om at man skal kunne lufte med åpent vindu uten at innendørs støynivå overstiger anbefalt grenseverdi. Det kan erfaringsmessig oppstå tolkningsrom og tvil i byggesak om begrepet stille side. 3

4 Adkomst: Pilsymbol for avkjørsel er satt inn fra f_sgt1 og til BBB2 og BAA1, i tråd med innspillet. I bestemmelse 6.3 c) er det lagt til at pilplasseringen er veiledende og tillates justert langs f_sgt1. Frisikt: Frisiktlinjer (og følgelig formen på hensynssone frisikt) ved f_sgt1 er endret i tråd med innspillet. Rekkefølgebestemmelse: Det er tatt inn tillegg i bestemmelse 3.2 b) som presiserer at Statens vegvesen skal godkjenne byggeplan for tiltak som berører fv. 114, i tråd med innspillet. Universell utforming: Fortausbredde langs Tubusbygget er økt med 0,5 meter til 2,5 meter, i tråd med innspillet. Avkjørsel til Grålumveien 115: Symbol for avkjørsel som stenges er tatt inn i plankartet, og understreket i ny bestemmelse (6.5.c) i tråd med innspillet. Dette er en videreføring av tilsvarende stengningssymbol i gjeldende reguleringsplan. Dersom dagens avkjørsel stenges før ny, regulert avkjørsel til Grålumveien 115 fra Dalveien etableres (på kommunal eiendom 2077/234 jf. gjeldende reguleringsplan ID 22041), kan avtale om avkjørsel via planområdet vurderes via f_sgt1, BBB2 og på tvers av f_gv1. Det er tatt inn bestemmelse som sikrer slik løsning (7.1.b). Annen veggrunn grøntareal: I gjeldende reguleringsplan (plan-id 22041) er areal avsatt til annen veggrunn 2-2,5 m bredt langs planområdet. Fv. 114 Grålumveien er imidlertid bygget noe bredere enn den er regulert, ca. 1-1,5 m inn på arealet som i dag er regulert til annen veggrunn. Planforslaget viser veien slik den er bygget. Innenfor fylkets veggrunn er det dermed kun plass til ca. 1 m sideareal langs planområdet. I høringsforslaget var o_svg1 satt til 1 meter. Dette tilsvarer regulert bredde på o_svg på motsatt side av Grålumveien, mellom regulert vei og gang-/sykkelvei. Bredden var dermed vurdert som tilstrekkelig. Felt BBB2 er smalt, med skrånende terreng og det er krav om minimum 11 m bredt vilttråkk på motsatt side. Innenfor den begrensede tomtebredden i felt BBB2 skal både oppstillingsplass for brannbil, gjesteplasser, universelt utformede gangadkomster, samt hensiktsmessige planløsninger sikres. Breddeutvidelse av o_svg1 til 3 meter slik vegvesenet ønsker gir risiko for at prosjektet ikke kan gjennomføres. Innspillet er likevel imøtekommet, og o_svg1 er utvidet med 1,5 meter inn på forslagsstillers eiendom, slik at total bredde på o_svg1 blir 2,5 meter. Plankart: Plankartets målestokk er endret til 1:500 (A2-format), for å bedre lesbarheten i papirversjon. Rådmannen viser til svar i dok. 65 fra Statens vegvesens ihht bredde på o_svg, og har ingen ytterligere kommentarer. 4

5 Fylkesmannen i Østfold, , (jnr. 15/ ) Området får en høy utnyttelse og blokkbebyggelsen vil bli eksponert mot vest i det sterkt skrånende landskapet. Dette inntrykket mener vi bør søkes dempet med brutte fasader, tilpasset fargebruk og variert materialvalg. Vegetasjon bør beholdes der dette er mulig. For felt B (mot Dalveien) mener vi spesielt at en lavblokk her vil bryte med eksisterende småhusbebyggelse og med kulturlandskapet. Denne tomta, som har et bebyggbart areal på under 1 dekar, grenser mot dyrkamark, krysses av høyspenttrase og er en innfallsport til gang- og turveisystemet (og skolevei). En lavblokk i tre etasjer som vil være mulig iflg reguleringsbestemmelsene vil her være dominerende og et brudd med den øvrige bebyggelsen i randsonen. I tillegg er byggelinje mot dyrka mark (som synes å utgjøre ca. ¼ del av tomta), redusert til 2m fra grensa mot jordet. Erfaringsmessig gir en slik situasjon konflikter mellom beboerinteresser og landbruksdriften. Vi vil derfor sterkt anbefale at det settes en vesentlig lavere utnyttelse på denne tomta, og at avstander til jordet økes, i tråd med den øvrige bebyggelsen langs Dalveien. Planområdet ligger noe perifert langs Grålumveien, som er en mye trafikkert veiforbindelse. Det er mulig å ta noe av trafikkveksten ved å legge til rette for bruk av gange/kollektivnett - og sykkel. Vi vil anbefale at planen i større grad legger til rette for dette. Antall sykkelplasser er lagt på et minimum, og det er ikke rekkefølgebestemmelser som sikrer tilknytning og utbygging av gang og sykkelforbindelsene i en tidlig utbyggingsfase. Grålumveien beskrives som delvis trafikkfarlig, og det er derfor svært viktig at det legges til rette for alternative veier for myke trafikanter. (Jf. også rekkefølgekrav om gangvei for den tilgrensende Langemyr planen (2012) som ikke er utbygd). Planbestemmelsene overlater en rekke viktige planspørsmål til utbyggingsfasen/søknad om rammetillatelse. Dette gjelder overvannsløsning, intern plassering av utearealer/lekeplasser og støyskjerming. Blokkleilighetenes planløsninger forutsetter en orientering av alle oppholdsrom mot «stille side», med bakgrunn i at det bl.a. er vanskelig å bygge skjerming i det smale beltet mot Grålumveien. Vi vil peke på at det er en konsekvens av den høye utnyttelsen at bebyggelsen legges så nært veien, og at det ville gi betydelig sikrere løsninger med større avstand og bruk av fysisk skjerming. Det er et nasjonalt mål at ikke ny bebyggelse skai føre til at flere personer eksponeres for uønsket støybelastning. Vi vil også påpeke at foreslått reguleringsbestemmelse 8.4 må revideres da den krever at anbefalte grenseverdier for støy i T-1442 skal overholdes, samtidig som den indikerer avbøtende krav for å tillate avvik fra de anbefalte grenseverdiene. Dersom kommunen ønsker å fravike de anbefalte grenseverdiene forutsetter vi at det som et minimum opprettholdes krav om støyutsatte boenheter skai være gjennomgående med tilgang til stille side og at minimum ett soverom legges mot stille side. Videre bør det videreføres som foreslått at «en størst mulig andel av oppholdsrom skal vende mot stille side». Konklusjon: Vi vil som faglig råd sterkt anbefale at utnyttelse og byggevolum for areal B vurderes redusert for å øke avstanden til dyrka mark, og gi en bedre tilpasning til landskapet og randbebyggelsen mot jordene. Vi vil også anbefale økning av antall sykkelplasser, særlig med overbygning og god sikkerhet. Videre må foreslåtte reguleringsbestemmelse om støy revideres. 5

6 Forslagsstillers kommentarer Eksponering/landskapstilpasning: Bestemmelse 4.3 om stedstilpasning, minsket fjernvirkning og dempet fargepalett i naturtoner vurderes å ivareta innspillet. Krav om brutte fasader er ikke tatt inn pga. at begrepet kan skape tolkningsrom og tvil i byggesak. Vi mener bestemmelsen (og pbl) sikrer stedstilpasning uten å utelukke verken brutte fasader eller andre arkitektoniske virkemidler. Felt B: Vedr. lavblokk, utnyttelse: se kommentar til Østfold fylkeskommune. Byggegrense mot nord er endret fra 2 til 4 meter, i tråd med innspillet. Sykkelplasser: Innspill om økt antall sykkelplasser imøtekommes. Det tas inn krav om min. 2 plasser per boenhet. Dette er et minimumskrav og kan økes ved behov, f.eks. i felles innvendig p- anlegg. Tilknytning og utbygging av gang- og sykkelforbindelsene i tidlig fase: Bestemmelse 3.2.c) og 3.3 b) sikrer tilknytning og utbygging av gang-/sykkelforbindelser i tidlig fase før boliger tas i bruk. Planbestemmelsene: Planbestemmelsene overlater noen forhold til utbyggingsfase/søknad om rammetillatelse. Dette er nødvendig med bakgrunn i at prosjektet ikke er ferdig detaljprosjektert, og det er nødvendig med noe fleksibilitet. Planbestemmelsene sikrer at forholdene ivaretas, men fastsetting av for detaljerte løsninger i reguleringsplan kan hindre gode, tilpassede løsninger i byggesak. Støy: Reguleringsbestemmelse for støy er endret, jf. kommentar til SVV. Rådmannen har ingen ytterligere kommentarer Fylkesmannen i Østfold, , (jnr. 15/ ) Oversender nye forslag til formulering av planbestemmelse: Vi ville nok byttet ut «Inkl.» med «og». Altså fra: "En størst mulig andel av oppholdsrom inkl. minst ett soverom skal ha åpningsbart vindu hvor støynivå utenfor er under grenseverdiene definert i T-1442/2016. Kjøkken regnes i denne sammenheng ikke som oppholdsrom." Til: "En størst mulig andel av oppholdsrom og minst ett soverom skal ha åpningsbart vindu hvor støynivå utenfor er under grenseverdiene definert i T-1442/2016. Kjøkken regnes i denne sammenheng ikke som oppholdsrom." Dette for å få frem at det med minst ett soverom er ett tilleggskrav til «størst mulig andel». Dette er svar på kommunens henvendelse. Rådmannen har ingen ytterligere kommentarer. 6

7 Statens vegvesen, , (jnr. 15/ ) Vi viser til e-post datert angående sluttbehandling av detaljreguleringsplan for Tubus i Sarpsborg. Vi aksepterer at annen veggrunn SVG1 økes fra 1 meter til 2,5 meters bredde, og ikke 3 meter slik vi ønsket i uttalelsen vår datert Dette er svar på kommunens henvendelse. Rådmannen har ingen ytterligere kommentarer. 7