Bruket 23 og 29 Detaljregulering med konsekvensutredning Forslag til planprogram til offentlig ettersyn

Transkript

1 Bruket 23 og 29 Detaljregulering med konsekvensutredning Forslag til planprogram til offentlig ettersyn Utarbeidet av: WSP Norge AS for forslagsstiller Sleipner Motor Eiendom AS. 1

2 INNHOLD 1 Sammendrag og nøkkelinformasjon Mål og rammer for planarbeidet Innledning... 4 Bakgrunn for planforslaget/planarbeidet... 4 Hovedmål med planarbeidet... 4 Begrunnelse for utredningsplikt Planområdet... 5 Beliggenhet og avgrensning... 5 Dagens situasjon... 6 Eierforhold Planstatus og andre rammebetingelser... 6 Statlige bestemmelser og retningslinjer og kommunale planer og føringer... 6 Gjeldende regulering Problemstillinger, krav til planprosess og utredninger Antatte problemstillinger Plan- og utredningsalternativer og begrunnelse for disse alternativet (referansealternativ) Planalternativ Krav til prosess og metode Tabelloversikt over planfaglige temaer som skal utredes Metode og fremstilling Metode Temavis fremstilling av undersøkelser og utredninger Forslagsstillers anbefaling Videre planprosess og medvirkning Planprosess og fremdrift Medvirkning

3 1 Sammendrag og nøkkelinformasjon Planforslaget skal legge til rette for oppføring av nye produksjonslokaler for Sleipner Motor AS på Bruket 23 og 29, Gressvik. Planforslaget går ut på å erstatte dagens bygningsmasse på tomten med et nybygg. Byggets plassering i sjøkanten skal gi mulighet for produkttesting med båter rett fra produksjonslokalene ut i vannet. Utarbeidet av: WSP Norge AS for forslagsstiller Sleipner Motor Eiendom AS. Gnr./bnr.: 48/3 og 261 PlanID: Høringsperioden er fra til Bemerkninger i høringsperioden sendes til WSP Norge AS v/ Hege Rydland, Fred Olsens gate 1, 0152 Oslo eller på e-post til hege.rydland@wsp.com innen Saken kan sees og følges på 3

4 2 Mål og rammer for planarbeidet 2.1 Innledning Bakgrunn for planforslaget/planarbeidet Sleipner Motor har behov for større og bedre egnede produksjonslokaler i hjembyen Fredrikstad. Bedriftens hovedprodukt thrustere må testes i vann. Stadig økende dimensjoner på produktene gjør at en tomt nær sjøen er en forutsetning når Sleipner nå skal bygge nye lokaler. Bruket 23 og 29, Gressvik har en beliggenhet og størrelse som gir mulighet for å bygge et egnet produksjonslokale. Etablering av denne virksomheten innebærer at eksisterende bebyggelse må rives, deriblant trelastlager fra Gressvik Bruk. Fredrikstad kommune ga tillatelse til etablering av slik næringsvirksomhet. Tillatelsen var avhengig av dispensasjon fra kommunedelplan og reguleringsplan, og dispensasjonstillatelsen ble påklaget til Fylkesmannen. I sitt vedtak av gjorde Fylkesmannen dispensasjonstillatelsen om til et avslag. Etter en samlet vurdering av dispensasjonenes karakter og omfang, mente Fylkesmannen at søknaden innebærer avvik fra gjeldende reguleringsplan og kommunedelplan som går ut over grensene for hva som kan innvilges gjennom dispensasjoner etter pbl En tillatelse til tiltaket forutsetter derfor at det først gjennomføres en planprosess. Hovedmål med planarbeidet Planforslaget skal legge til rette for å oppføre nye produksjonslokaler for Sleipner Motor AS på Bruket 23 og 29, Gressvik Begrunnelse for utredningsplikt I henhold til plan- og bygningsloven (pbl) 4-1 og 4-2 skal det ved oppstart av planarbeidet for reguleringsplaner som kan få vesentlige virkninger for miljø og samfunn utarbeides et planprogram som grunnlag for planarbeidet. Det er gjort en vurdering om detaljreguleringsplan for Bruket 23 og 29 utløser krav til konsekvensutredning etter Forskrift om konsekvensutredninger (FOR ). Detaljreguleringsplanen for Bruket 23 og 29 er vurdert etter 6. Planer og tiltak som alltid skal konsekvensutredes og ha planprogram eller melding, bokstav b: «reguleringsplaner etter plan- og bygningsloven for tiltak i vedlegg I. Unntatt fra dette er reguleringsplaner der det konkrete tiltaket er konsekvensutredet i en tidligere plan og der reguleringsplanen er i samsvar med denne tidligere planen.» Planen er vurdert etter vedlegg I pkt 24: «Næringsbygg, bygg for offentlig eller privat tjenesteyting og bygg til allmennyttige formål med et bruksareal på mer enn m2 (mindre tiltak omfattes av vedlegg II nr. 11j).» Detaljregulering Bruket 23 og 29 faller inn under forskrift og skal konsekvensutredes og ha planprogram, da bruksarealet på ønsket næringsbygg, inkludert areal for parkering er større enn m2. 4

5 2.2 Planområdet Beliggenhet og avgrensning Planområdet ligger på Gressvik bruk, langs farleden rett over elva for Åsgårdsøra og Fredrikstad Mekaniske Verksted. Figur 1Planområdets beliggenhet i Fredrikstad markert med rød prikk Tomten ligger i den gamle verkstedsbebyggelsen på flaten langs sjøen. I nord grenser planområdet til en småbåthavn -Gressvik Marina med et inntilliggende nylig regulert boligområde. I vest -på høyden ovenfor, ligger boligområder og naturområder. Planområdet er på ca m2. Planområdet omfatter eiendommen 48/269, del av 48/3, tilstøtende veiareal i Bruket og areal i Vesterelva i gnr/bnr 48/3 bredde og ut til led. Figur 2 Flyfoto hentet fra Kartklient Fredrikstad Figur 3 Kartutsnitt hentet fra Kartklient Fredrikstad 5

6 Dagens situasjon Området langs sjøen på Gressvik består av lager- og verkstedbygninger og småbåthavner. Det er et typisk industriområde med store næringsbygg på grus- og asfaltflater. Det er godstransport på veiene i dag. På land innimellom de store næringsbyggene ligger det småbåter i opplag. Planområdet ligger rett sør for en småbåthavn og et planlagt nytt boligområde med leilighetsbygg. Mot vest ligger høyden som kalles Lenafjellet med naturområder og boligområder. Eierforhold Figur 4 Avgrensning vist på kartet viser eiendomsavgrensning Kilde: Kartklient Fredrikstad kommune Eiendom gnr/bnr Navn Eier Størrelse på arealet 48/261 Bruket 23 Sleipner Motor Eiendom AS m 2 48/3 Bruket 29 Sleipner Motor Eiendom AS m Planstatus og andre rammebetingelser I konsekvensutredningen skal det gis en redegjørelse for planer, målsettinger og retningslinjer på nasjonalt nivå som har betydning for tiltaket, samt for forholdet til fylkeskommunale og kommunale planer og føringer og hvordan disse er tatt hensyn til. Dette kan omfatte: Statlige bestemmelser og retningslinjer og kommunale planer og føringer I konsekvensutredningen skal det gis en redegjørelse for planer, målsettinger og retningslinjer på nasjonalt nivå som har betydning for tiltaket, samt for forholdet til fylkeskommunale og kommunale planer og føringer og hvordan disse er tatt hensyn til. Dette kan omfatte: Kommuneplanens samfunnsdel Kommunedelplan for Fredrikstad byområde

7 Statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging (2014) RPR for barn og unge (1995) samt rundskriv T-2/08 Statlige planretningslinjer for klima og energiomlegging i kommunene (2009) T-1442/2012 Retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging (2012) T-1520 Retningslinje for behandling av luftkvalitet i arealplanlegging (2012) Regjeringens handlingsplan for universell utforming ( ) Naturmangfoldloven (2009) Fylkesplan for Østfold Østfold mot 2050 (2009) Regional transportplan for Østfold mot 2050 Regionalplan kultur Klima og energiplan Fredrikstad kommune ( ) Sykkelhovedplan for Fredrikstad (2009) Trafikksikkerhetsplan for Fredrikstad ( ) Overvannsrammeplan (2007) Statlige bestemmelser og retningslinjer Kommunedelplan for Fredrikstad byområde Eiendommene gnr/bnr 48/3 og 261 inngår i denne planen (merket med rød firkant). Formål: Næringsvirksomhet Hensynssoner H70_56 Kulturmiljø Hensynsone 320 Flomfare Figur 5 KPD for Fredrikstad byområde Kilde: Kartklient Gjeldende regulering Reguleringsplan for Gressvik bruk og Lenafjellet (PlanID: ), Eiendommene 48/3 og 261 inngår i planområdet (merket med rød firkant). Formål: Industri/forretning/kontor Figur 6 Utsnitt gjeldende regulering, Kilde: Kartklient 7

8 3 Problemstillinger, krav til planprosess og utredninger 3.1 Antatte problemstillinger Hovedproblemstillingene som antas viktig i forhold til miljø og samfunn knyttet til planområdet handler om bruk, behov, ønsker og muligheter: Kulturminner og kulturmiljø - Eksisterende bygninger Gressvik bruk var et av de største og viktigste sagbruk i distriktet på 1800-tallet. I gjeldende kommunedelplan er lagerbygning på Bruket på Gressvik markert som kulturmiljø Hensynsone H570_56 bevaring av bygningsmiljø og tillates ikke revet. I forbindelse med søknad om rammetillatelse har kommunen foretatt en grundig vurdering og kommet til at så lenge trelastlageret ikke er merket som verneverdig i temakart «kulturmiljø», er det ikke omfattet av rivingsforbudet. Fylkesmann er enig med kommunen, og tiltrer den vurderingen. Trafikk og parkeringsdekning Ved etablering av nye produksjonslokaler, med tilhørende kontorlokaler må det utredes hva dette medfører for personbiltrafikk og tungtrafikk. Det må utredes hva dette medfører for omkringliggende omgivelser, samt at krav til parkeringsdekning ved denne type bebyggelse må vurderes opp mot kommunens miljømålstrategi. Tiltak i elverommet Ny bebyggelse er planlagt bygget litt ut over Vesterelva for å sikre god tilgang til elva ved produkttesting. Planområdet ligger ved innseilingleden i Vesterelva, så det må undersøkes hvilken innvirkning etablering av produksjonslokale for Sleipner har på elverommet og bruken av elva. Utforming, bebyggelseshøyder, takvinkel og utnyttelse av tomt Gjeldende reguleringsplan tillater bebyggelse oppført i inntil 2 etasjer. Saltakform skal benyttes dersom ikke spesielle forhold etter bygningsrådets skjønn vanskeliggjør dette. Maksimal geims- og mønehøyde på 10 og 13 meter og krav om saltakform. Ved etablering av ny bebyggelse i planområdet må det tas hensyn til sikring mot flom, flomgrense er satt til 2,5 m og behov for frie høyder inne i bygget, så rammene på høyder og takform må være mer fleksible enn gjeldende regulering legger opp til. Gjeldende regulering tillater 25 % utnyttelse innenfor eiendommene. Ved utvikling/ utbygging I henhold til beregningsregler i KMD 1 s veileder Grad av utnytting beregnings- og måleregler skal parkeringsareal medtas i både bebygget areal og bruksareal uavhengig om disse etableres i bebyggelse eller på bakkeplan. Funksjonsprogram til nytt næringsbygg (industri med tilhørende kontorer) krever at større deler av eiendommene bebygges enn i dag. Ved etablering av nybygg må parkeringsareal medtas i beregningen av tomteutnyttelse. 1 Kommunal og moderniseringsdepartementet 8

9 Formål I gjeldende kommunedelplan er planområdet del av større område langs Glomma som er avsatt til næringsvirksomhet. I gjeldende regulering har planområdet formål industri, forretning og kontor. Nord for planområdet er det planlagt utbygging av et nytt boligområde med leilighetsbygg. Lokalsamfunnsprosjektet Gressvik med flere, mener at etablering av ikke sjørettede virksomheter på tidligere Gressvik Bruks område sees som negativt. Det ønskes utvikling av boliger. Planforslaget foreslår fortsatt næringsbruk av eiendommene, det er derfor et viktig å kartlegge fordeler og ulemper ved å fortsette å legge til rette for næring i planområdet. 9

10 3.2 Plan- og utredningsalternativer og begrunnelse for disse Følgende alternativer inngår i planprogrammet - 0-alternativet: Dagens situasjon videreføres - Planalternativ 1: Etablering av nytt Næringsbygg for Sleipner Motor AS I henhold til forskrift om konsekvensutredning skal 0-alternativet utredes. Forslagsstiller utreder ett planalternativ, Planalternativ 1 Sleipner Motor AS gjennomførte i 2015 og 2016 tomtesøk for å finne egnet tomt for etablering av nye produksjonslokaler, med testanlegg, lager og kontorer. Det ble gjort vurderinger av potensielle tomter langs sjø og elv. Tomt ved Bruket ble vurdert til å være best egnet for formålet. 0-alternativet (referansealternativ) Konsekvensutredningen skal inneholde en beskrivelse av den nåværende miljøtilstanden og en oversikt over hvordan miljøet antas å utvikle seg hvis planen eller tiltaket ikke gjennomføres (null-alternativet). 0- alternativet defineres som videreføring av eksisterende situasjon, da enhver større utvikling av eiendommene vil forutsette regulering. Del av eiendommer regulert til formål industri/forretning/kontor utgjør totalt m2. Gjeldende reguleringsplan tillater bebyggelse i 2 etasjer med saltak, med maksimal utnyttelse på 25 % BYA. Dette tilsvarer m2 bebygget areal (BYA) og m2 bruttoareal (BTA). Dagens bebyggelse på eiendommene er rundt m2, og så det antas å være fullt utnyttet i forhold til gjeldende regulering 0-alternativet er kun et utredningsalternativ, ikke planalternativ. Formål: Industri/forretning/kontor Byggehøyder: 2 etasjer, saltak Gesims- og mønehøyde 10 og 13 m Utnyttelsesgrad: %BYA=25% Parkering: Kontor: 1 plass per 50 kvm Lett industri: 1 plass per 100 kvm Kartutsnitt der eksisterende bebyggelse er merket i blått 10

11 Planalternativ 1 Forslagsstillers alternativ. Sleipner Motor ønsker å etablere produksjonslokale, samt samle sine administrative funksjoner på Bruket 23 og 29. Bedriftens hovedprodukt thrustere må testes i vann. Bruket 23 og 29, Gressvik har en beliggenhet og størrelse som gir mulighet for å bygge et produksjonslokale i nærheten av vann. Sleipner Motor ønsker å legge til rette for oppføring av næringsbygg på omlag m2 BRA, fordelt på 2 etasjer. Bygningen er tenkt utført med en høy 1.etasje med produksjonslokaler og en lavere 2.etasje med kontorer. Bygget heves/plasseres slik at gulvnivå i 1.etasje ligger over flomgrensen på 2,5m. Det er tenkt flatt tak på byggene, og det foreslås en total byggehøyde på maks 13 m, dette tilsvarer gesimshøyde på 15,5 moh. Begrensninger gjelder ikke mindre oppbygg på tak som ventilasjonsrom, heishus og lignende Etablering av næringsbygg på eiendommene innebærer at dagens bebyggelse må rives. Dette inkluderer «Lagerbygning på Bruket, som er angitt med Hensynsone H570_56 bevaring av bygningsmiljø i gjeldende Plan for byområde. Formål: Næring Felles avkjørsel Byggehøyder: 2 etasjer Utnyttelsesgrad: BRA= (inkl parkeringsanlegg og parkering på bakken) Parkering: Makskrav fremfor minimumskrav. Lavere dekning enn i gjeldende plan. 11

12 Figur 7 Illustrasjon som viser forslag til ny bebyggelse i plan. Kilde: AART arkitekter Figur 8 Illustrasjon som viser forslag til ny bebyggelse snitt og oppriss. Kilde: AART arkitekter 12

13 4 Krav til prosess og metode 4.1 Tabelloversikt over planfaglige temaer som skal utredes Temaene i tabellen er utarbeidet med utgangspunkt i Forskrift om konsekvensutredninger kapitel 5, 21 og supplert med andre temaer som vurderes å være viktige planfaglige temaer i saken. Fag- eller utredningstema Forholdet til overordnete planer og mål Barn og unge Universell utforming Infrastruktur og trafikk Verdiskaping og næringsutvikling Hva skal utredes/undersøkes I hvilken grad vil de ulike alternativene bygge opp om eller komme i konflikt med overordnede planer og mål? De ulike aspektene vil utdypes i øvrige tema i konsekvensutredningen. Hvordan vil planforslaget påvirke oppvekstforholdene for barn og unge Hvordan kan kravene til universell utforming av bebyggelse og utearealer ivaretas? Redegjøres for på hvilken måte planforslaget medfører endringer i trafikkavvikling og trafikksikkerhet på veinettet i umiddelbar nærhet av planområdet - Økt tungtransport - Konsekvenser for myke trafikanter - Vurdere parkeringsdekning og konsekvenser for omgivelsene av forslått dekning - Trafikkavvikling i området - Kollektivtrafikk Teknisk infrastruktur - Hvilken teknisk infrastruktur kreves for å gjennomføre tiltaket Kartlegging av fordeler og ulemper ved å fortsette å legge til rette for næring i området. Metode Beskrivelse Kartlegging av barns aktiviteter. Beskrivelse Trafikkutredning Beskrivelse Beskrivelse 13

14 Fag- eller utredningstema Samfunnssikkerhet og ROS-analyser Kulturminner og kulturmiljøer Landskap og estetisk utforming Naturmangfold Friluftsliv og rekreasjon Forurensing Hva skal utredes/undersøkes ROS-analyse - Det skal avdekkes om tiltak i planforslaget øker risiko for eller konsekvenser av uønskede hendelser - Det skal redegjøres for avbøtende tiltak Registrering og vurdering eksisterende kulturminner og kulturmiljø. Vurdering av hvilke konsekvenser de to alternativene har for kulturminnenes og kulturmiljøets kulturhistoriske verdi, sett i forhold til formålet med vernet. Utrede hvilke konsekvenser planlagt bebyggelse vil ha på bruk og opplevelse av elverommet. Hvordan kan ny bebyggelse påvirke omkringliggende omgivelser - Utsikt - fjernvirkning - sol-skygge Eventuelle avbøtende tiltak skal beskrives Vurdere og utrede hvorvidt planlagt utbygging medfører en svekkelse av det naturmangfoldet i planområdet og nærmiljøet Hvordan hensyntas friluftsliv og rekreasjon ved gjennomføring av planlagt omregulering: - Tilgjengelighet til elva - Gangforbindelser Forurensing grunn Undersøke om det er forurenset masse innenfor planområdet. Luftforurensing Utrede og redegjøres for hvorvidt planforslaget vil endre luftkvaliteten for omgivelsene Metode Analyse Rapport Beskrivelse (og tegning) Stedsanalyse Beskrivelse og tegninger Sol- og skyggediagrammer Undersøkelser Beskrivelser og tegninger, ses i sammenheng med andre planer i området Undersøkelser og utredning Utredning, rapport 14

15 Fag- eller utredningstema Vannmiljø Klimatrusler og klimatilpasning Geologi og grunnforhold Hva skal utredes/undersøkes Støyfaglig utredning Utrede og redegjøres for hvorvidt planforslaget vil endre støyforhold for omgivelsene Endring av strømningsforhold Vurdere om planforslaget vil ha innvirkning på strømningsforhold Marin arkeologi Vurdere, og eventuelt utføre befaring, om planforslaget utløser behov for marin arkeologi Flom Hvilke konsekvenser har foreslått utbygging for flomveier Vannmiljø og overvannshåndtering Undersøke hvordan det tilrettelegges for overvannshåndteringen innenfor planområdet Undersøke/avdekke og vurdere i hvilken grad foreslått utbygging innebærer fare for setning mm Metode Utredning, rapport Undersøkelse og rapport Avklaring Forholde seg til tilgjengelig informasjon Beskrivelse Overvannsrammeplan Geoteknisk rapport 4.2 Metode og fremstilling Metode Undersøkelsene og konsekvensutredningen må bygges opp om 2 hovedtrinn for hvert fagtema: Vurderinger og beskrivelser av dagens situasjon (0-alternativet) Vurderinger av muligheter og konsekvenser innenfor de ulike temaene for planalternativ 1 Alternativ 1 vurderes opp mot 0-alternativet Alternativene undersøkes og utredes til et likeverdig og sammenlignbart nivå. Dersom det i konsekvensutredningen avdekkes vesentlige negative konsekvenser av tiltaket, skal det for hvert fagtema beskrives avbøtende tiltak. 15

16 Temavis fremstilling av undersøkelser og utredninger De enkelte undersøkelsene og utredningene skal fremstilles temavis i den presentasjonsformen som er angitt for hvert tema i tabellen i kapittel 3.1. Konsekvensutredningen medtas som del av planbeskrivelsen. Forslagsstillers anbefaling Forslagsstiller skal, med grunnlag i undersøkelsene og utredningene som gjennomføres, komme med en faglig begrunnet anbefaling for sitt valg av planalternativ. 4.3 Videre planprosess og medvirkning Planprosess og fremdrift Forslagsstiller skal utarbeide en detaljreguleringsplan med tilhørende konsekvensutredning. Tabellen under viser forventet fremdrift: PROSESSNAVN FORVENTET FREMDRIFT PLANPROGRAM Varsling om oppstart planarbeid Des 17 Høringsperiode for planprogram Des jan 2018 FASTSETTING AV PLANPROGRAM Feb 2018 OVERSENDELSE PLANFORSLAG MED KONSEKVENSUTREDNING Feb 2018 KOMMUNAL ADM BEHANDLING Feb mai 2018 VEDTAK OM OFFENTLIG ETTERSYN Mai 2018 OFFENTLIG ETTERSYN Mai juni 2018 BEARBEIDING AV PLANFORSLAG Juni-juli 2018 KOMMUNAL ADM BEHANDLING August 2018 POLITISK SLUTTBEHANDLING AV PLANFORSLAGET Aug 2018 VEDTAK AV DETALJREGULERING MED KONSEKVENSUTREDNINGBYSTYRET Se pt 2018 Medvirkning Planarbeidet legges opp med utgangspunkt i plan- og bygningslovens krav til informasjon og medvirkning. Forslag til planprogram legges ut på offentlig ettersyn samtidig som det varsles oppstart av planarbeid. Høringsperioden er fra til I denne perioden vil berørte parter kunne komme med innspill til planprogrammet og til innholdet i forestående planprosess. Planprogrammet vil fastsettes i Fredrikstad kommune februar Allmennheten vil bli gitt informasjon ved varsel om oppstart av planarbeidet og at planprogrammet legges ut på offentlig ettersyn gjennom annonse i Fredrikstad Blad og på Fredrikstad kommunes nettsider. Berørte aktører, samt naboer og gjenboere til planområdet, vil bli tilskrevet direkte ved varsel, samt invitert til åpent informasjonsmøte som vil bli avholdt i høringsperioden. Gressvik lokalsamfunn holdes orientert underveis i planarbeidet, og det avholdes informasjonsmøte etter fastsettelse av planprogrammet. På bakgrunn av fastsatt planprogram vil det bli utarbeidet et forslag til detaljregulering med konsekvensutredning. 16

17 Når forslag til detaljregulering ligger ute på offentlig ettersyn, vil allmennheten igjen ha mulighet til å uttale seg til foreliggende forslag. Det avholdes informasjonsmøte med naboer og interessenter når planforslaget legges ut på høring. I tabell under er viser forventet tidspunkt for informasjonsmøter MEDVIRKNING FORVENTET FREMDRIFT Informasjonsmøte åpent Jan 2018 Informasjonsmøte Gressvik vel Jan/feb 2018 Åpent møte ved offentlig ettersyn Mai 2018 Etter at offentlig ettersyn av forslag til detaljregulering er avsluttet, vil det gjøres en sluttbehandling i kommunen, før planforslaget sendes bystyret i Fredrikstad kommune for vedtak. 17