DVERGSNES, DELFELT B5

Transkript

1 PlanID: 991E Dato: Rev. B DETALJPLAN DVERGSNES, DELFELT B5 KRISTIANSAND KOMMUNE e PLANBESKRIVELSE Utarbeidet for: SKANSKE BOLIG AS VNK prosjektnummer: 3490

2 INNHOLD 1 INNLEDNING TILTAKET TILTAKSHAVER OG KONSULENT SAKSBEHANDLING, PLANPROSESS OG MEDVIRKNING FORHOLD TIL OVERORDNET PLANER DIMENSJONERINGSGRUNNLAG BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET BESKRIVELSE AV PLANEN KONSEKVENSER VED PLANEN AVSLUTTENDE KOMMENTAR VEDLEGG 1. Plankart 2. Reguleringsbestemmelser 3. Risiko- og sårbarhetsanalyse 4. Veg - Plan, lengdeprofil, tverrprofil og normalprofil 5. VA - Plan og profil 6. Bru - Skisse 7. Snitt gjennom B5 8. Varsel om oppstart - kart 9. Mottatte merknader ved oppstart 10. Varsel om utvidelse brev, annonse og adresseliste 11. Mottatte merknader ved utvidelse av planområde Dvergsnes delfelt B5, detaljplan, Kristiansand kommune - Planbeskrivelse

3 1 INNLEDNING Planområdet ligger på Dvergsens i Randesund. Området ligger sentralt i kommunen og med kort avstand til E18. Atkomst til boligfeltet går via fv 401 og Dvergsnesveien. Boligområdet ligger på en flate mellom eksisterende boliger i øst og et større sammenhengende friområde i vest. Planområdet er i flatereguleringsplanen «Dvergsnes felt B nordlig del» regulert til byggeområde B5 for boliger og punktregulerte hytter. 2 TILTAKET Planens hovedformål er å legge til rette for etablering av nye boliger i h.h.t. overordnet plan, og rehabilitere/bevare hytter. Hovedinnholdet i planen er: Skape et godt og attraktivt boligområde Eneboliger Etablering av lekeareal for barn, med gode sol og lysforhold Nærhet til sjø og rekreasjonsområde med snarveger Offentlig atkomstveg med gjesteparkering Hytter Det er tidligere inngått utbyggingsavtale mellom Skanska Bolig AS og Kristiansand kommune. Utbygger har bl.a. forpliktet seg til å bidra ved bygging av ny Dvergsnesvei fra rundkjøring ved Dvergsnes skole til Børresvågkilen, syd for planområdet. Utbygger opparbeider infrastruktur til ferdig standard som beskrevet i kommunale normaler. Planen vil derfor ikke innebære investeringer for kommunen, utover normale driftsutgifter. 3 TILTAKSHAVER OG KONSULENT Tiltakshaver: Skanska Bolig AS, Postboks 0274 Sentrum, 0103 Oslo. Tiltakshavers kontaktperson er Ståle Stundal. Rådgivende ingeniørfirma: ViaNova Kristiansand AS, Pb. 541, 4665 Kristiansand. Prosjektansvarlig er Anita Wiberg Gjelsten. Prosjektmedarbeidere: Even F. Lorentsen, Tore A. Nilsen og Marry Sjøvold. Rambøll Norge AS, Pb. 116, 4662 Kristiansand Prosjektmedarbeider Gøril Mortensen. Egerdahl & Nordbø AS, Østre Strandgt. 1A, 4610 Kristiansand. Prosjektmedarbeider Even Olaisen. Alt areal i planområde er i dag i privat eie. I forslag til detaljplan er det regulert ny offentlig veg, annen veggrunn, parkering, friområder mm. Dette innebærer at en del tidligere privat areal, nå blir i offentlig eie. Spesielt gjelder dette attraktive arealer i strandsonen som da frigjøres for offentligheten. Dvergsnes delfelt B5, detaljplan, Kristiansand kommune - Planbeskrivelse Side 1

4 4 SAKSBEHANDLING, PLANPROSESS OG MEDVIRKNING Oppstartsmøte Oppstartsmøte med samarbeidsgruppa i teknisk sektor ble avholdt Det ble anbefalt føringer for planarbeidet samt anbefalt kontakt med teknisk sektor i løpet av planprosessen. Forhold som ble nevnt: - Bør legges til rette for tett/lav-bebyggelse i østre rekke. - Turstiforbindelser ut til tilstøtende friområder bør også legges i øst- og vestlig retning i tilknytning til broa sentralt i feltet. - Det må vies stor oppmerksomhet til overgang bygg/friområdet og må landskapselementer vurderes bevart. Markerte terrengelementer må tas stilling til ved detaljutforming av tomter og bebyggelse. - Det tillates kun lave byggehøyder i dette delfeltet av hensynet til eksponering mot sjø og friområder. - Nordlig tomt må inngå i samme strukturen som resten av feltet. - Parkering for de tre gjenværende hytter må avsettes. Vurdering av tilkobling av v/a for hyttene gjøres. - Bro må ha full bredde som tilsvarende eksisterende veg. Den bør tegnes som en del av planmaterialet. - Sikt for utkjøring fra garasjene må ivaretas der disse legges i nabogrense. - Utomhusplan for F4 må planlegges samtidig med detaljreguleringen og forslag til utomhusplan følge hele planprosessen. Varsel om oppstart Oppstart av planarbeid for bebyggelsesplan ble varslet med brev til grunneiere, naboer, offentlige etater og interessegrupper samt med annonse i Fædrelandsvennen. Fig.1. Planavgrensning ved oppstartsvarsel ( ). Dvergsnes delfelt B5, detaljplan, Kristiansand kommune - Planbeskrivelse Side 2

5 Det kom inn 4 merknader til planarbeidet etter oppstartsvarselet. Nedenfor er de merknadene som berører detaljplanen oppsummert. Merknader ligger vedlagt. Merknad fra Fylkesmannen i Vest-Agder, datert : Det forutsetter at detaljregulering er i samsvar med reguleringsplanen for området, og viser spesielt til rekkefølgekrav som hjemler opparbeiding av F4, B2 og B3. Det bemerkes også at oppstartsmeldingen spesifiserer bygging av eneboliger, mens det i bestemmelser til overordnet reguleringsplan er lagt opp til variert boligbebyggelse. Fylkesmannen anbefaler forbindelser mot turvei/kyststi samt forbindelser til omkringliggende friområder, og minner også om barn i planleggingen, tilgjengelighet for alle samt trafikkstøy. Eventuell graving og dumping av forurenset masse må skje i henhold til gjeldene forskrift og kommunale krav. Det minnes også om at det skal utarbeides Risiko Og Sårbarhetsanalyse (ROS). Tiltakshavers kommentar: Rekkehus har blitt vurdert og diskutert med plan- og bygningsetaten, men er ikke videreført av utbygger ved bearbeiding av planen. B2/B3 danner sammen med B5 et område som i hele planperioden har vært sett under ett, med felles infrastruktur. I tråd med hovedgrepet for det samlede område er det valgt eneboliger. Ny ROS-analyse er utarbeidet. Analysen konkluderer med at det ikke er forhold hvor det er behov for ytterligere utredning. Statens vegvesen Region sør, datert : Statens vegvesen har ingen merknader til oppstartsmeldingen. Tiltakshavers kommentar: Tas til etterretning. Vest-Agder fylkeskommune, datert : Det forutsetter at detaljreguleringsplanen utarbeides i samsvar med bestemmelser i vedtatt overordnet reguleringsplan. Fylkeskommunen vil være spesielt opptatt av forholdet til barn og unge samt forhold til grøntstruktur og forbindelser mellom boligområdet og omkringliggende friområder. Overordnet reguleringsplan setter krav til variert boligbebyggelse i form av eneboliger, blokker og rekkehus. Fylkeskommunen er opptatt av at det tilrettelegges for mer miljøvennlig bebyggelse, samt at området planlegges slik at en kan få til løsninger med lavt energiforbruk og miljøvennlige materialer. Forholdet til kulturminneloven er avklart i forbindelse med overordnet reguleringsplan. Tiltakshavers kommentar: Det vises til kommentar gitt til Fylkesmannen i Vest-Agder vedrørende variasjon i bebyggelsestyper. B5 danner en yttergrense for en samlet utbygging på nærmere 300 boliger i B2/B3 og B5. Utbygger har foreslått et klart plangrep med den mest konsentrerte bebyggelsen sentralt i B2/B3 og med eneboliger grensende mot sjø og friområder Variasjon i bebyggelsestyper som forutsatt i overordnet plan må ses i forhold til alle delfelt i overordnet plan. Det samlede området B2/B3-B5 er planlagt med variert bebyggelse, med noe ulikt energiforbruk for ulike bebyggelsestyper. Grønnstrukturen øst og vest for planområdet opprettholdes. Stier skal knyttes inn i planområdet. Leif Egil Pettersen: Pettersen er eier av hytte på eiendom 96/66. Han har sendt flere meldinger og tatt telefonisk kontakt, der han ber om at hans hytte får tilbud om vann og kloakk gjennom B5, samt at det ordnes med parkeringsmulighet for hans hytte. Dvergsnes delfelt B5, detaljplan, Kristiansand kommune - Planbeskrivelse Side 3

6 Tiltakshavers kommentar: Hytta er med i reguleringsplanen. Garasje til hytta «BG1» er regulert. Hytta tilknyttes kommunalt VA. Innsending til 1. gangs høring Den ble det innlevert forslag til 1. gangsbehandling. Kommunen kom med tilbakemelding i brev datert Det ble levert inn nytt revidert forslag til reguleringsplan i juni Kommunen kom med nye tilbakemeldinger i møter. Den ble det innlevert nytt revidert forslag til 1. gangsbehandling. Kommunen kom med tilbakemelding i brev datert Planforslaget ble justert, og ny innsending til 1. gangsbehandling den Varsel om utvidet planområde Varsel om utvidet planområde ble varslet med brev til grunneiere, naboer, offentlige etater og interessegrupper samt med annonse i Fædrelandsvennen den Merknadsfrist var Fig.2. Planavgrensning ved utvidet oppstartsvarsel. Dvergsnes delfelt B5, detaljplan, Kristiansand kommune - Planbeskrivelse Side 4

7 Det kom inn 8 merknader til planarbeidet etter utvidet oppstartsvarsel. Nedenfor er merknadene oppsummert. Merknader ligger vedlagt. Merknader fra Hilde Sundstøl, Dvergsneslia 42 og 36, mail : Hilde Sundstøl skriver på vegne av eierne av Dvergsneslia 42 og 36, og ønsker oversikt over planer for bebyggelsen som er planlagt i det nye arealet. Utvidelsen er rett foran tomtene deres, og ber derfor om en redegjørelse. Tiltakshavers kommentar: En mer fyldig redegjørelse for planene er kommunisert fra Skanska. Sundstøl ønsket at bebyggelsen i utvidet planområde ble lavest mulig. Planen ivaretar dette ved at hus i utvidet planområde ligger en etasje lavere enn øvrige hus, mens tillatt hyttehøyde forholder seg omtrentlig innenfor høydene på eksisterende bygningsmasse. Merknader fra Børge Rosenberg, gnr/bnr 96/157, mail : Børge Rosenberg og Nina Helene Ingebrigtsen har nylig overtatt eiendommen gnr/bnr 96/157, og ønsker relevant informasjon om utbyggingsplaner og eventuelle vedtak som har saksforhold/grensesnitt til deres eiendom. De forbeholder seg retten til eventuelt å imøtegå utbyggingsplaner. Tiltakshavers kommentar: Planområdet berører ikke direkte eiendommen gnr/bnr 96/157, men er gjenboer. Ved offentlig ettersyn av planforslag, vil politisk vedtak og alle plandokumenter bli oversendt. Merknader fra Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE), datert : NVE sin sjekkliste for vurdering av tema innenfor NVE s forvaltningsområde, må gjennomgås. Dersom nevnte tema berøres i planforslaget, skal NVE ha planen til høring. Tiltakshavers kommentar: Boligområdet blir ikke berørt av nevnte tema i sjekklisten. Merknader fra Kystverket Sørøst, datert : Kystverket Sørøst har ut i fra et havne- og farvannsmessig synspunkt ingen vesentlige merknader til varsel om utvidet planområde. Tiltakshavers kommentar: Tas til etterretning. Merknader fra Agder Energi Nett AS, datert mottatt : Agder Energi nett AS skriver at i utvidet område er det bestående luftledningsnett. Eventuell flytting/omlegging av anlegget må bekostes av utbygger. Tiltakshavers kommentar: Tas til etterretning. Merknader fra Fiskeridirektoratet region Sør, datert mottatt : Fiskeridirektoratet region Sør har hatt saken til uttalelse hos Flekkerøy Fiskeriforening. Det har ikke fremkommet merknader fra disse. En kan ikke se at oppstartsmeldingen vil medføre konsekvenser for Dvergsnes delfelt B5, detaljplan, Kristiansand kommune - Planbeskrivelse Side 5

8 de interesser direktoratet skal ivareta i planleggingen. Det fremsettes derfor ingen vesentlige merknader til planarbeidet. Fiskeridirektoratet region Sør ber om å få planen på høring. Tiltakshavers kommentar: Tas til etterretning. Merknader fra Fylkesmannen i Vest-Agder, v/ Miljøvernavdelingen, datert : Kommuneplanens formål må legges som føringer for hvilke formål området reguleres til. Planforslaget må beskrive virkningen av planen. Det vises til Naturmangfoldloven I planprosessen må disse prinsippene sikres ved at det gjøres grundige vurderinger av hvilke virkninger planen vil få for naturmangfoldet. Synspunkter fra barn og unge samt funksjonshemmede skal selv gis anledning til deltakelse. Ved omdisponering av areal som brukes av barn og unge, skal erstatningsareal skaffes. Bestemmelser bør sikre fellesarealer, lekeplasser, bolig og parkering får en universell utforming. Det vises til rundskriv T-5/99B om tilgjengelighet for alle. Inngrep i grunnen må vurderes i forhold til forurensningsforskriften. Utfylling eller mudringen i sjø eller vassdrag er i utgangspunktet forbudt. Søknad om unntak må sendes til Fylkesmannen i Vest-Agder. Det må eventuelt gjennomføres undersøkelser av sedimenter, naturforhold og biologisk mangfold. Grenseverdier for støy må overholdes. Det vises til retningslinje T-1442, juli Det skal gjennomføres en risiko- og sårbarhetsanalyse for planområdet, for naturgitte forhold og virksomhetsbaserte risikoforhold. Eventuelle områder som med fare, risiko eller sårbarhet, avmerkes i planen som hensynssoner med bestemmelser. Tiltakshavers kommentar: Det tas utgangspunkt i overordnet plan i forhold til formålsflater i detaljreguleringsplanen. Planen beskriver virkninger for naturmangfoldet. Uttalelse fra barn og unge samt funksjonshemmede gis anledning til uttalelse via barn og unges representant, elevråd på skolene og via råd for funksjonshemmede. Eventuell forurensning i grunn skal sjekkes. Det skal ikke utfylles eller mudres i sjøen. Det er ikke behov for støyutredning. ROS-analyse er utarbeidet og vedlagt. Merknader fra Vest-Agder Fylkeskommune, v/ plan og miljø, datert mottatt : Vedtatt flatereguleringsplan er det ikke åpnet for tiltak knyttet til hyttene, men de har rett til bruk av brygger. Det frarådes omsøkt utvidelse. Det er registrert 3 automatisk fredete fornminner innenfor planområdet. Bevaring av kulturminne må opprettholdes. En eventuell omregulering krever dispensasjon. Fylkeskonservator vil fraråde at en dispensasjonssøknad innvilges. Tiltakshavers kommentar: Regulering av fritidsformål er i samråd med Kristiansand kommune. Det er regulert byggegrense som begrenser hvor det kan etableres bebyggelse. Eksisterende fritidsbolig skal erstattes med ny. Ved sjøen foreslås formål for eksisterende bryggeanlegg. Dette er nå inkludert i «naturområde» i planen. Tiltakets art er ingen vesentlig forandring. I flatereguleringsplanen er det bru for kryssing av grøntdraget mellom B2/B3 og B5. Utvidelsen i oppstartsvarsel er for å regulere midlertidig anleggsområde for bygging av bru. Forholdet til kulturminneloven er avklart i forbindelse med overordnet reguleringsplan. Fylkeskonservator har befart planområdet i juni Fornminnet i nord berører ikke byggeområdet. Fornminnet er regulert med formålsflaten grønnstruktur, samt hensynssone. Fornminnet ved brua, er ikke i konflikt med etablering av brua. Fornminnet er regulert med formålsflaten grønnstruktur, samt hensynssone. Fornminnet i sør inngår ikke i planen, pga at planområdet er redusert i omfang. Dvergsnes delfelt B5, detaljplan, Kristiansand kommune - Planbeskrivelse Side 6

9 Medvirkning Utbygger har fulgt opp invitasjonen om kontakt med teknisk sektor i planperioden. Det har blitt arrangert flere møter mellom utbygger og plan- og bygningsetaten, samt ingeniørvesenet om veisystem, bru og parkering i området. Det har også vært både felles møte og befaring i planområdet mellom utbyggers representanter og plan- og bygningsetaten og parkvesenet. I forbindelse med detaljregulering av B2/B3 har det vært møte med Agder Energi om strømforsyning samt ønsket plassering av transformatorer i området. Her var også forsyning til B5 lagt inn som en del av grunnlaget. Agder Energi As har bekreftet ved direkte forespørsel at det ikke er nødvendig med ny/egen transformator i felt B5. Tilbakemelding i fra kommunen på første innsendte planforslag, brev datert : - Skisserte rekkehus i østre rekke er et godt alternativ. - Boliger må plasseres så det gis gode uteareal på solsiden. - Ingeniøravdelingen ønsker ikke fortau eller innsnevret kjørebane. Plan og bygningsetaten ønsker smal bru med fortau. Ønsker høring av begge alternativer ved offentlig høring. - Kommunen ønsker boliger med underetasje som tar opp høydeforskjell mot dalstrøket i øst. Ved valg av flate tomter og murer, må det leveres snitt som viser løsningen. - Det må reguleres inn nødvendige murer med angitte høyder. - Vendehammer i sør har for lang arm, må justeres. - Endre beskrivelse av radon i ROS-beskrivelsen. - Tomt 9 og 10 bør etableres med underetasje. - Bro tas med i planområdet. - Snøopplag må legges inn på plankartet. - Illustrasjoner på kartet utenfor planområdet tas ut. - Planbestemmelser må samordnes med flatereguleringsplanen. - Utomhusplan for F4 i flatereguleringsplanen: Terreng og vegetasjon skal bevares. Sti i R1 syd for steingjerdet utgår. Det må vises trasé for vann og avløp til de tre hyttene. Tilbakemelding fra kommunen på planforslag juni 2014: - Kommunen ønsker ikke p-plasser i enden av snuhammer i sør. - Snøopplag ved vendehammer i nord må vises på illustrasjonsplan. - Kommunen godtar høyere BRA for detaljreguleringsplanen B5 enn i flatereguleringsplanen. - Skanska ønsker et kjørefelt og fortau over brua. Kommunen vil ha to kjørefelt og ikke fortau. Tilbakemelding i fra kommunen på planforslag, i mail datert : - P-plasser må samles ved vendehammeren. - Areal mellom sjø og hytte forandres til naturområde. - Areal i sjøen endres til friluftsområde i sjø og vassdrag. - Tomtene bør legges lavere i terrenget, og mindre bruk av mur. - Byggegrense lekeplass o_gf1 må være 4 meter. - Formål under frisiktsone endres til byggeformål. - Avklare VA-traseer, opp mot høyder på veg og boligtomter. - Feltbenevnelser må endres for å unngå forveksling mellom byggeområdene og hele planområdet. - Bestemmelser for boligbebyggelsene slås sammen. - Div rekkefølgekrav vedr ferdigstillelser, samt utforming av hovdveisystemet utenfor planområdet. Dvergsnes delfelt B5, detaljplan, Kristiansand kommune - Planbeskrivelse Side 7

10 Dvergsnes delfelt B5, detaljplan, Kristiansand kommune - Planbeskrivelse Side 8

11 5 FORHOLD TIL OVERORDNET PLANER Kommuneplan I Kommuneplanens arealdel for (vedtatt ), er området regulert til nåværende bebyggelse og anlegg, og nåværende grønnstruktur. Fig. 3 Utsnitt kommuneplanens arealdel Eksisterende reguleringsplan. Flatereguleringsplan for Dvergsnes felt B, nordlig del, ble vedtatt av Kristiansand bystyre Forslag til detaljreguleringsplan delfelt B5 omfatter felt B5 og veiforbindelse fra B2/B3 til B5. Fig. 4 Utsnitt av gjeldende reguleringsplaner Tilstøtende reguleringsplaner. Tilstøtende reguleringsplan i øst er detaljreguleringsplan Dvergsnes felt B2/B3, vedtatt Tilstøtende reguleringsplan i sørvest er flatereguleringsplan Dvergsnes, vedtatt I flatereguleringsplan Dvergsnes (sørvest), er det under utarbeidelse detaljreguleringsplan. Dvergsnes delfelt B5, detaljplan, Kristiansand kommune - Planbeskrivelse Side 9

12 6 DIMENSJONERINGSGRUNNLAG Kommunale veger er dimensjonert etter kommunens normaler og vegnormalen til Statens vegvesen, håndbok N100 og N200. Hovedvegen inn til feltet er dimensjonert som atkomstveg A2, og vegen inne i feltet er dimensjonert som atkomstveg A1. For bredder se figurene under. Breddeutvidelser kommer i tillegg. Fig. 5 Typisk tverrsnitt atkomstveg A1 Fig. 6 Typisk tverrsnitt atkomstveg A2 Atkomstveg A1 har tillatt maks stigning 8% og minimum tillatt horisontalradius 20 meter. I detaljplanen er maksimal stigning på kommunal veg 1 %. Hver bolig skal ha 2 biloppstillingsplass på egen tomt. For enebolig skal det avsettes areal til en garasje pr. boenhet. Sykler plasseres på den enkelte boligtomt. De er regulert 0,25 offentlige gjesteparkeringsplasser pr. boenhet. Parkeringsplassen har en regulert bredde på 2,5 meter og en lengde på 5,0 meter. HC-plass har en bredde på 4,5 meter og en lengde på 6,0 meter. Ved vendehammere er det avsatt areal for deponering av snø. Ved utarbeidelse av lekeareal for barn vises til Kommunale retningslinjer. Kommunal norm for belysning skal følges. Dvergsnes delfelt B5, detaljplan, Kristiansand kommune - Planbeskrivelse Side 10

13 7 BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET Planområdets beliggenhet Planområdet ligger på Dvergsnes i Randesund, mellom delfeltene B2-B3 og Korsvikfjorden. Fra rundkjøring ved Dvergsnes skole er det ca. 900 meter i retning syd langs ny Dvergsnesvei og gjennom felt B2 til området. Planområdet dekker et areal på ca. 20,1 daa. Planområdet er småkupert, men ligger hovedsakelig i et skrånende terreng mot sjøen i vest. Det er varierende avstand ned til Korsvikfjorden, med minste avstand på omkring 60 meter. I området er det tett blandingsskog som er dominert av furu og eik og med lyng i bunnsjiktet. Kapasitet av eksisterende infrastruktur Sosial infrastruktur Området har ligget inne i kommunens utbyggingsprogram i lang tid. Skole og barnehagetilbud er meget bra. Det er etablert ny barnehage meter nord for planområdet. Eksisterende Dvergsnes skole ligger ved eksisterende rundkjøring på Kystveien omtrent 1 km nord for planområdet, med god og trafikksikker veiforbindelse fra de nye boligene. Ny barneskole for trinn 1-4 er etablert like ved barnehagen. Det er meget god og trafikksikker vei til ny skole og barnehage fra området. Teknisk infrastruktur Området er godt tilrettelagt for utbygging. Ny vei er bygd frem til planområde. Likeledes er eksisterende VA-nett med pumpestasjoner samt strømforsyning i hele området bygd og dimensjonert for også å kunne betjene B5. Grønn infrastruktur Byggeområdet ligger som en øy omgitt av friområder. Fra Børresvågkilen er det en eksisterende sti/trapp som ender opp i boligvegen i B5. Stiforbindelse til hytte H1 i overordnet plan vil bli opprettholdt, men lagt noe om. Parkeringsplass/garasje (BG1) til hytten H1 er vist sør i felt B5. Parkeringsplass (SPP3) til hytte H5 er vist nord i felt B5 og adkomst til hyttene vil være på stiforbindelser. Kulturmiljø: Fig. 7 Kartutsnitt, fornminner i databasen Askeladden Dvergsnes delfelt B5, detaljplan, Kristiansand kommune - Planbeskrivelse Side 11

14 I h.h.t. databasen Askeladden (riksantikvarens kulturminnedatabase), er det registret automatisk fredete kulturminner (se fig. 7) i planområdet. Det omfatter følgende fornminner: Nord, ID106623, automatisk fredet, bosetning-aktivitetsområde. Øst, ID , automatisk fredet, bosetning-aktivitetsområde. Kulturminnene er beskrevet i overordnet plan: I områdene R2 og R3 er det i turvegtraseen gitt tillatelse fra Riksantikvaren til inngrep i automatisk fredet kulturminne. Det kan anlegges kommunaltekniske ledninger i en gravebredde på maksimalt 3 meter som er vist på kart og koordinatfestet. Arbeidet skal utføres i samråd med fylkeskonservator. Ved anleggelse av sti gjennom R2 skal åpen steinalderlokalitet tildekkes med fiberduk og dertil egnet masse. Arbeidet skal utføres i samråd med fylkeskonservator. Naturmangfold: I henhold til naturmangfoldloven 7 skal prinsippene i NML 8-12 legges til grunn som retningslinjer ved utøving av offentlig myndighet og vurderingene skal fremgå av beslutningen. Kunnskapen om naturmangfold (jf. NML 8) baserer seg på søk i innsynsløsningene Naturbase ( og Artsdatabanken samt befaring i planområdet. En påvirkning av et økosystem skal vurderes ut fra den samlede belastning som økosystemet er eller vil bli utsatt for. Naturtyper: Innenfor planområdet er det ikke gjort spesielle funn av verdifulle naturtyper. Vest for planområdet er det registrert planten Vasstegel, og utenfor planområdet i sjøen i sør ved Børresvåg er det registrert undervannseng og ålegrassamfunn. Fig. 8 Kartutsnitt, Miljødirektoratet sin naturbase Innenfor planområdet består arealene i hovedsak av barskog, lauvskog og blandingsskog. Dvergsnes delfelt B5, detaljplan, Kristiansand kommune - Planbeskrivelse Side 12

15 Fig. 9 Kartutsnitt, treslag, Skog+landskap Artsobservasjoner: Artsobservasjoner er i hovedsak hentet i fra «Artsdatabanken». Det er ikke gjort spesielle funn innenfor planområdet. Det er ikke registrert ålegras i sjøen. Fig. 10 Kartutsnitt, artsdatabanken Dvergsnes delfelt B5, detaljplan, Kristiansand kommune - Planbeskrivelse Side 13

16 Naturressurser: Det er ikke registrert spesielle mineralressurser eller drivverdige jordressurser i området. Risiko og sårbarhet (eksisterende): Rasfare: Innenfor planområdet er det ikke registrert rasfare i h.h.t. NVE skrednett. Fig. 11 Kartutsnitt, NVE skrednett, aktsomhetskart snøskred Flom, sikkerhet havstigning: Det er ikke registrert flomfare i selve planområdet. Ingen boliger eller fritidsbebyggelse skal etableres under kote +3 meter. Støy Det er ingen industristøy eller støyskapende virksomheter innenfor planområdet. Planen omfatter få boliger i en blindveg. Det er ikke behov for støyutredning. Forurensning i grunn: Under Miljødirektoratets side om grunnforurensning, er det ikke registrert noen forhold innenfor planområdet. Dvergsnes delfelt B5, detaljplan, Kristiansand kommune - Planbeskrivelse Side 14

17 Fig. 12 Kartutsnitt, forurenset grunn, av Miljøstatus Barns bruk av arealene Planområdet er avsatt til boligområde i eksisterende flatereguleringsplanen. I flatereguleringsplanen er det sikret store grøntområder rundt boligområdet. I detaljreguleringsplanen er det sikret passasje mot nord, vest og sør med sti. Og mot øst på vegen. Grøntområdene opprettholdes som rekreasjonsområder for barn og unge. Sol og skyggeforhold Området er solrikt. Det ligger på et platå i nivå på ca. +kote16 meter. Det svært gode solforhold og utsikt i retning syd og vest. Eksisterende bebyggelse I flatereguleringsplanen delfelt B5 er det ingen bebyggelse. I friområde F4 vest for felt B5, er det fem fritidsboliger. To av dem skal fjernes. De siste tre er regulert gjennom vedtak i bystyret til 3 hytter. I samme møte ble det vedtatt at brygger til disse tre hyttene skulle bestå, og at hyttene skulle opprettholde rett til bruk av eksisterende brygger. Tidligere hytte «H4» er nå foreslått regulert til boligformål, i forlengelsen av delfelt B5. Trafikkforhold Det er ingen kapasitets- eller sikkerhetsmessige problemer knyttet til utbygging av området. B5 knyttes til hoved/fjernveinett via ny samlevei gjennom område B2/B3, videre på ny Dvergsnesvei som knyttes til Kystveien i eksisterende rundkjøring ved Dvergsnes skole. Skolevei fra området er etablert langs ny samlevei gjennom område B2/B3, og er bygd ut langs ny Dvergsnesvei mot Dvergsnes skole. Videre er det anlagt ny gang/sykkelvei til den nye barneskolen som er bygget på Dvergsnes. Skoleveiene er gode og trafikksikre. Dvergsnes delfelt B5, detaljplan, Kristiansand kommune - Planbeskrivelse Side 15

18 Det er lagt til rette for kollektivbetjening av området langs ny Dvergsnesvei, men det er Agder Kollektivtrafikk som beslutter om det skal gis kollektivtilbud eller ikke. Dagens kollektivtilbud er knyttet til Kystveien, ca. 1 km nord for planområdet. Grunneiere Planområdet omfatter 3 eiendommer. Skanska er grunneier av gnr/bnr 96/906 og det er to hytteeiendommer gnr/bnr 99/64 og 99/66. Fig. 13 Ortofoto av planområdet Dvergsnes delfelt B5, detaljplan, Kristiansand kommune - Planbeskrivelse Side 16

19 8 BESKRIVELSE AV PLANEN Planforslag I desember 2010 ble følgende forslag sendt inn til kommunen for 1. gangs behandling. Fig. 14 Tidligere planforslag Angående bruforbindelse til B2/B3 mener forslagsstiller at hensyn til trafikksikkerhet bør veie tyngst, og at det er mest gunstig at bruprofilet har innsnevret kjørebane. Det vil medføre lavere kjørehastighet i området ved brua. Dvergsnes delfelt B5, detaljplan, Kristiansand kommune - Planbeskrivelse Side 17

20 Merknader fra kommunen og videre bearbeidelse resulterte i nytt planforslag Planforslaget hadde inne rekkehus på deler av området, og resulterte i følgende planforslag: Fig. 15 Tidligere planforslag Dvergsnes delfelt B5, detaljplan, Kristiansand kommune - Planbeskrivelse Side 18

21 Merknader fra kommunen og videre bearbeidelse utover høsten resulterte i nytt planforslag Planforslaget medfører noe utvidelse av planområdet, inkludering av to hytter samt regulering av en hytte til bolighus, og har resultert i følgende planforslag: Fig. 16 Planforslag, Merknader fra kommunen ble mottatt Plankart og tekstdokument ble revidert, og nytt revidert planforslag ble sendt inn til kommunen justering av vendehammer og boligtomter i sør, for å unngå fornminnet ID Plangrensen ble også justert. - hensynssone fornminne i sør et tatt ut av planen, og planområdet er redusert i areal. - områder i sjøen er regulert til «friluftsområde i sjø og vassdrag». - området mellom fritidsboligene og sjøen er regulert til «naturområde». - berørt areal for siktsone i kryss ved brua, er regulert til «boligbebyggelse» og sikringssone «frisikt». - byggeområdene har fått nye nummer B501 B505 (tidligere B2 og B3 er slått sammen), for å unngå Dvergsnes delfelt B5, detaljplan, Kristiansand kommune - Planbeskrivelse Side 19

22 sammenblanding med hele boligområdet B5. - revidert mindre forandringer i plankartet i forhold til høyder på veg og tomter, murer, byggegrenser, mm. Planforslaget er vist nedenfor. Fig. 17 Planforslag, Dvergsnes delfelt B5, detaljplan, Kristiansand kommune - Planbeskrivelse Side 20

23 Hovedgrep Detaljreguleringsplanen for B5 er en videreføring av intensjonene som ble lagt til grunn for flatereguleringsplan for «Dvergsnes felt B, nordlig del». Planområdet er vestvendt og solrikt og det er lagt til rette for blandet bebyggelse. Område B5 knyttes til samlevei gjennom boligområde B2/B3 med forbindelse videre til ny Dvergsnesvei. Veiforbindelsen krysser et friområde (F5 i overordnet flatereguleringsplan) med turvei i et område med arkeologisk fornminne. Veiforbindelsen foreslås i form av en slank og luftig bru over friområdet. Utbygger har foreslått å snevre inn kjørebanebredde til 3,5 meter (ett kjørefelt) samt å anlegge fortau med bredde 2,5 meter over brua. Dette for å få en tryggest mulig veg for de myke trafikantene. Etter dialog med Kristiansand kommune ble det valgt bru med to kjørefelt og uten fortau. Total brubredde blir da 5,5 meter kjørebane pluss rekkverksrom. Fig. 18 Tverprofil bru Vedtatt bebyggelsesplan for felt B2/B3 gir en klar struktur for bebyggelsen i området, med den mest konsentrerte bebyggelsen plassert sentralt i området, rekkehus som omkranser blokkbebyggelsen, og eneboliger mot sjø eller friområder i nord, vest og syd. Etter en helhetsvurdering av ulike alternativer er det nå valgt eneboliger på alle tomtene i B5, totalt 19 eneboliger. Dette er i tråd med intensjoner i overordnet reguleringsplan og vedtatt struktur i B2/B3 ved at strukturen åpner seg mot sjø og friområder. Det er også regulert inn fritidseiendommer for to av de eksisterende hyttene i område. Arealbruk Planområdet dekker et område på 19,4 daa. Areal foreslås benyttet til følgende formål; - bebyggelse og anlegg - samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur - grønnstruktur - bruk og vern av sjø og vassdrag Landskap og bebyggelse: Planområdet utgjør en vestvendt skråning som gir gode solforhold for den planlagte bebyggelsen. Hele området blir liggende på samme flate, ca. kote + 16 til +17 meter og ligger godt plassert i forhold til terrenget. Dvergsnes delfelt B5, detaljplan, Kristiansand kommune - Planbeskrivelse Side 21

24 Boligbebyggelse: Området omfatter «B501, B502, B503, B504 og B505» og det er tillatt å bygge 19 eneboliger. Det tillates to etasjer på alle boligene, med unntak av bolig i område «B505» som har hovedetasje (H01) og underetasje (U01). I tillegg skal det etableres underetasje på de tre nordligste boligene i område «B504». Dette er gunstig for å ta opp høydeforskjeller. Utnyttelsen av tomtene styres ved maks utnyttelsesgrad, byggegrenser og høyder for H01 (hovedetasje), G01 og G02 (gesims 1. og 2. etasje). Andre etasje på boligene kan kun være 60% BYA av underliggende etasje. Dette åpner for gode uteplasser som takterrasse. Det gis fleksibilitet for forskjellige løsninger på hvor det er ønskelig med takterrasse (utsikt og sol på dagtid, eller kveldstid, eller begge deler), og eventuelt i kombinasjon med overbygd terrasse for 1. etasje. Ved utarbeidelse av reguleringsplanen for Dvergsnes B5, har man hatt for øye å videreføre det modernistiske formspråk dannet grunnlaget for den suksessfylte utbyggingen av «Moderne idyll». Prinsippet med å gi bakenforliggende bygninger sjøutsikt, er videreført ved at det er lagt inn en begrensning som innebærer at bygg i fremste kun tillates oppført med 60% utnyttelse i 2. etasje. I tillegg til at dette åpner opp og gir utsikt til bakenforliggende bygg, videreføres grepet med takterrasser. God terrengtilpasning oppnås ved at det må bygges underetasje på de steder der terrengets topografi tilsier at dette er riktig. BYA er begrenset til 200 m 2, men med en romslig byggegrense. Dette gir fornuftig fleksibilitet med det spillerom som er nødvendig for å skape god arkitektur. Dette gir en mest mulig åpen løsning mot sjø og friområder som er i tråd med hovedgrepet i planer for hele Dvergsnes-området. Fig. 19 Snitt gjennom B5 og deler av B2/B3 Garasjeanlegg: Område «BG1» omfatter garasje tilknyttet fritidsbolig i formål «BFF2». Dvergsnes delfelt B5, detaljplan, Kristiansand kommune - Planbeskrivelse Side 22

25 Fritidsbebyggelse-frittliggende: Området omfatter «BFF1 og BFF2» og skal erstatte eksisterende hytter. Hyttene er plassert på samme sted som eksisterende hytter og er tilpasset inn i terrenget. Nedenfor er det vist skisser på hvordan hyttene kan bli. Fig. 20 Skisse for hytte i område «BFF1» Fig. 21 Skisse for hytte i område «BFF2» Veg og trafikkområdet: Område «o_v1» er offentlig veg. Planforslaget hjemler utbygging av totalt 19 boenheter, samt 2 fritidsboliger. Internvei i B5 er prosjektert etter veiklasse A1, i tråd med kommunal veinormal. Annen veggrunn omfatter sideareal, grøft og snøopplag. Snøopplagsareal skal ikke brukes til parkering. Parkering: Parkering for boligene skal være på den enkelte boligtomt. Område «o_spp1 og o_spp2» er offentlig parkering. Det er regulert inn 5 gjesteparkeringsplasser, herav 1 HC-plass (offentlig-kommunalt areal) Område «SPP3» omfatter 1 privat hytteparkeringsplasser for «BFF1». Grønnstruktur: Private Naturområde: Friområdene GN11 og GN12 er privat naturområde tilknyttet til den enkelte fritidsbebyggelse. Det tillates etablering av trapper, levegger og forsiktig planering av terreng for etablering av plen. Formålet er uteoppholdsareal for den enkelte fritidsbebyggelse «BFF1» og «BFF2». I dette formålet omfatter også eksisterende bryggeanlegg nede ved sjøen. Byggeanlegget skal ikke utvides. Vedlikehold tillates. Turveg: Dvergsnes delfelt B5, detaljplan, Kristiansand kommune - Planbeskrivelse Side 23

26 Atkomstvegen krysser et dalføre med bru. Under brua er det regulert turveg «o_tv1» for kyststien som går nord-/sørover til tilstøtende planområder. Stien ble etablert ved bygging av område B2/B3. Friområde: Friområde o_gf1 skal opparbeides som møteplass og lekeplass. Området er sentralt plassert og vil få god forbindelse til tilgrensende friområder. Fra lekeplassen er det sti ut til tilgrensende friområde o_gf3. Den samme stien har forbindelse nordover, forbi eksisterende hytter. Videre er det kontakt sørover mot tilgrensende boligfelt i sør via vendehammer og eksisterende sti ned til Børresvågkilen. Friluftsområde i sjø og vassdrag: Område «VFV1» og «VFV2» er privat og omfatter friluftsområde, samt fortøyningsområde for båt. Riggområdet: Det er regulert midlertidig anleggsområde «#1» (anlegg- og riggområde) ved ny bru. Dette er nødvendig for etablering av brua. Bakenforliggende formål skal istandsettes etter at anlegget er ferdig bygget. Sikringssone, frisikt I områdene «H140_1» omfatter frisiktsone ved kryss vest for brua. Frisiktsonen går inn på boligtomten med formål boligbebyggelse. Området som er regulert til frisikt, skal holdes fri for beplantning (hekker, busker, trær mm) eller innretninger (gjerde, murer, mm) som er høyere enn 0,5 meter over tilstøtende veibane. Båndleggingssone, båndlegging etter lov om kulturminner I områdene «H730_1 og H730_2» er det regulert hensynssone, pga registrerte automatisk fredete kulturminner. Det er ingen fornminner i byggeformålene, kun regulert grønnstruktur som formål der hvor det er fornminner. Universell utforming: Vegene er universelle. Adkomst til lekeplasser er universelt utformet. Stier er tilpasset eksisterende terreng og planlagte høyder og vil være vanskelig å gjennomføre med universell utforming. Ca. 70% av boligene skal være universell utformet. Barn og unge: Barn og unges interesser er ivaretatt ved at det er planlagt lekeplass, grøntområder og mange stier i området. Stiene vil gi god adkomst til tilgrensende friområder som gir mulighet for lek i natur og ikke minst for bading fra svaberg. Det er trafikksikker skolevei fra området, og videre østover på gang/sykkelvei til skole og barnehage. Vegnavn: Det ble fattet vedtak i navnekomiteen i kommunen at vegnavn skal være «Dvergsnesåsen». Byggegrenser: Langs ny kommunal veg er byggegrensa 3 meter fra annet vegareal. Dvergsnes delfelt B5, detaljplan, Kristiansand kommune - Planbeskrivelse Side 24

27 VA-anlegg: Nye VA-ledninger skal planlegges og bygges i h.h.t. Kristiansand kommunes retningslinjer «VA-norm for Kristiansand kommune». I tillegg skal «Overvannsveileder for Kristiansand kommune» følges ifm lokal håndtering av overvann på den enkelte boligtomt. Vannforsyning til området sikres med nytt ledningsnett (Ø160) via område B2/B3. Spillvann føres ut av området (Ø160) i nord med selvfallsledning til eksisterende anlegg anlagt ifm område B2/B3. Tomter med underetasje og fritidsbebyggelse må ha egen privat kloakkpumpe, som ledes inn på selvfallsledningen. Overvann legges langs ny kjøreveg med utslipp via ledningsnett til terreng. Det er kun overflatevann fra veg som tilføres denne ledningen. Overvann skal infiltreres på egen tomt. Hytter skal knyttes til nye VA-ledninger i området. Vann og avløp legges videre mot felt i syd, plan Dvergsnes, ID 935. Dette vil på sikt kunne sikre rundkjøring på vannforsyningen (via ny vannledning i Dvergsnesvegen til Børrsvåg). Renovasjon: Avfallsdunker settes på den enkelte boligtomt, og trekkes frem til vegkant på tømmedag. Belysning: Belysningsplan vil bli utarbeidet i forbindelse med byggeplan. Skilting og oppmerking: Skiltplan vil bli utarbeidet i forbindelse med byggeplan. Strøm, tele, data: Det fremføres strøm, tele og data kabler inn i planområdet i bakken fra felt B2/B3. Kartgrunnlag: Grunnkart som SOSI-fil for planområdet, er bestilt i forbindelse med byggeplan for B2/B3. Koordinatsystemet er EUREF89. Høydedatum er NN KONSEKVENSER VED PLANEN 9.1 RISIKO- OG SÅRBARHETSANALYSE Det er utført analyse av risiko og sårbarhet (ROS). Konklusjonen er at det på dette stadium i planarbeidet ikke er forhold hvor det er behov for ytterligere utredninger. Se vedlegg. 9.2 STØYVURDERING Det vises til støyutredning for bebyggelsesplan B2/B3. Trafikkstøy for boliger i egenskapt støy av 19 boliger i B5 er uaktuelt å vurdere i forhold til støykrav. Dvergsnes delfelt B5, detaljplan, Kristiansand kommune - Planbeskrivelse Side 25

28 9.3 FORURENSNING, ENERGIFORBRUK OG LUKT Etter anvisninger fra kommunens tekniske etat videreføres søppelhentingssystem fra B2/B3, det vil si et tradisjonelt system med dunker. Det legges ikke opp til noe system for felles energiforsyning til B PLANENS KONSEKVENS FOR BARN OG UNGE Planområdet ligger nært til skoler og barnehage. Fortau langs tilstøtende atkomstveg gir trygg ferdsel til og fra skole/barnehage. Planforslaget legger til rette for trygg lek og opphold på lekeplasser og i friområdene som omkranser planområdet på alle kanter. 9.5 TILGJENGELIGHET FOR ALLE Over 70 % av boligene er tilrettelagt for universell utforming. Øvrige boliger vil være universelt utformet ut fra definerte høyder på veg og etasjer i boligene. Alle offentlige trafikkareal har tilfredsstillende stigningsforhold. Atkomst til lekeplassene og deler av lekeplassene opparbeides slik at de er universelt utformet. 9.6 GEOTEKNISKE FORHOLD I h.h.t. NGU sitt løsmassekart består planområdet av tynt humus og torvdekke. Utglidning av løsmasser anses som lite sannsynlig. Fig. 22 Utsnitt av løsmassekart fra NGU I h.h.t. NGU sitt skrednett er planområdet ikke utsatt for rasfare. Det anses som lite sannsynlig at boligområdet vil bli utsatt for snø- eller steinskred. Dvergsnes delfelt B5, detaljplan, Kristiansand kommune - Planbeskrivelse Side 26

29 Fig. 23 Utsnitt av aktsomhetskart for steinsprang og snøskred fra NVE 9.7 GEOLOGI Det er ikke utført geologisk undersøkelse for planområdet. I h.h.t. NGU sin berggrunnsdatabase består planområdet av diorittisk til granittisk gneis, migmatitt. Fig. 24 Utsnitt av berggrunnskart fra NGU 9.8 NATURMANGFOLDLOVEN 8-12 Opp mot de opplysninger som foreligger, er det ikke registrert forhold av tiltak som vesentlig kan skade naturmangfoldet i planområdet. Kulturlandskapet er i hovedsak skogsområde, hvor det blir større forandringer. Planområdet går fra å være et skogsområde og til et boligområde. Dette er i overenstemmelse med overordnet plan. I «Naturbasen», er det ikke registrert spesielle forhold. Artsdatabanken er en nasjonal kunnskapskilde for biologisk mangfold. I denne databasen er det ikke registrert arter som blir påvirket av detaljplanen. Dvergsnes delfelt B5, detaljplan, Kristiansand kommune - Planbeskrivelse Side 27

30 Fig. 25 Utsnitt av naturbase Fig. 26 Artsdatabanken 9.9 HELSE OG MILJØ Det er ikke utført egen undersøkelse i forbindelse med denne planen. Planområdet er ikke støyutsatt. Det er ingen industri i nærheten, i forhold til påvirkning av støy, støv eller lukt. Planområdet er innrammet av store grøntområder med mange stier og tråkk. I databasen til Miljødirektoratet (tidligere KLIF, Klima- og forurensningsdirektoratet), er det ikke registrert forhold innenfor planområdet. De kan ikke se at det er behov for nærmere grunnundersøkelser med hensyn til eventuelt forurenset grunn ARKEOLOGI Vest-Agder Fylkeskommune v/ fylkesarkeolog opplyser til varsel om oppstart november 2009, at forholdet til kulturminner er avklart i forbindelse med overordnet reguleringsplan. Det ble gjennomført en befaring i planområdet den I mail datert fra arkeolog Martin Gollwitzer i Vest-Agder Fylkeskommune, er planforslaget ikke i konflikt med det nordre fornminnet (ID ). Utstrekningen av flaten (inkludert sikringssonen) i databasen Askeladden er for stor og feilplassert. Fylkesarkeolog reviderer databasen, og oversender en ny avgrensningsflate som legges inn i plankartet. Det er regulert bru over fornminnet i øst (ID ). Fylkeskonservatoren ser ingen konflikt med vernebestemmelsene i kulturminneloven. Kulturminnet må ikke skades under anleggsfasen. Et avbøtende tiltak er å gjennomføre en reversibel tildekking av kulturminnet. Dette gjøres i samarbeid med fylkeskonservator. I plankartet er det regulert hensynssoner på de 2 berørte fornminner. Formålsflatene er regulert til friområde og turveg. Det blir ingen bebyggelse i hensynssonene. Dvergsnes delfelt B5, detaljplan, Kristiansand kommune - Planbeskrivelse Side 28

31 Fig. 27 kartutsnitt fra Askeladden (fornminneflaten i nord er for stor) 9.11 ØKONOMISKE KONSEKVENSER Det er inngått utbyggingsavtale mellom Kristiansand kommune og utbygger av B5. Utbygger har bl.a. forpliktet seg til å bidra ved bygging av ny Dvergsnesvei fra rundkjøring ved Dvergsnes skole til Børresvågkilen, syd for planområdet. 10 AVSLUTTENDE KOMMENTAR Etter utbyggers oppfatning er planforslaget utarbeidet i tråd med intensjoner i overordnede planer, og i samsvar med signaler som er gitt fra teknisk sektor i kommunen. Vurdering bruløsning Det er etter kommunens ønske valgt løsning om bruprofil med 5,5 meter kjørebredde uten fortau. Det velges en slank og luftig bru over friområdet. Vurdering boligtyper Det er etter forespørsel fra kommunen utarbeidet skisser for mulig rekkehusløsning i østre del av feltet. Innspillet er vurdert, men etter en helhetsvurdering ønskes eneboliger. Dette er i tråd med intensjoner i overordnet reguleringsplan og vedtatt struktur i B2/B3 ved at strukturen åpner seg mot Dvergsnes delfelt B5, detaljplan, Kristiansand kommune - Planbeskrivelse Side 29

32 sjø og friområder. Vedtatt bebyggelsesplan for felt B2/B3 gir en klar struktur for bebyggelsen i området, med den mest konsentrerte bebyggelsen plassert sentralt i området, rekkehus som omkranser blokkbebyggelsen, og eneboliger mot sjø eller friområder i nord, vest og syd. Vurdering av underetasje for deler av bebyggelsen Tre av tomtene i «B504» har terrengforskjell mellom hovedetasje og tilgrensende friområde o_gf5 i øst. En kombinasjon av liten mur på ca. 2 meter, sammen med bruk av underetasje, vil være en bedre løsning enn høye murer langs det tilgrensende friområde o_gf5. Høydeforskjellen tas opp med mur og underetasje. Området ligger i en trang dal med berg og bratte skråninger mot øst og vest. Området er trolsk, fuktig og med tett vegetasjon og utgjør en karakteristisk strekning langs kyststien det er ønskelig å ivareta. Høyder på adkomstvei mellom bru og snuplass i syd Kommunens administrasjon har også bedt om å få vurdert mulighet for å senke veihøyder og høyde på bebyggelse i den søndre del av feltet. Dette ble trukket inn i sammenheng med vurdering av murer/underetasjer for bebyggelse i B504. Det vurderes som lite gunstig at å senke bebyggelsen lengst syd i feltet, da det vil gi større inngrep i terreng og tilpasning til stisystem i området. En markert senkning av lengdeprofil i området mellom bru til B2/B3 og snuplass syd i feltet vil gi forholdsvis liten høydemessig virkning for et lite antall tomter. For VA-systemet vil et lavpunkt her bety dypere grøfter og/eller liten overdekning i det lavtliggende området. Det ønskes derfor ikke å foreta en slik senkning over en kort veistrekning. Etter drøftinger mellom kommunen og tiltakshaver, heves den søndre delen av vegen, for å unngå pumper for de sørligste tomtene. For underetasjer må det installeres privat pumpe for spillvann. ViaNova Kristiansand AS Even Fallan Lorentsen Kristiansand Dvergsnes delfelt B5, detaljplan, Kristiansand kommune - Planbeskrivelse Side 30

33 ViaNova Kristiansand AS er et rådgivende ingeniørfirma som hovedsaklig leverer kunnskapstjenester innenfor Samferdsels- og VA - sektoren. Vi leverer komplette rådgivingstjenester med prosjektledelse, utredninger, forprosjekter, byggeplaner og byggeledelse. ViaNova Kristiansand AS er en del av et større nettverk av uavhengige selskaper som arbeider med samferdselsrelatert rådgiving. Sjekk nettverket: ViaNova Kristiansand AS Skippergt. 2 Postboks Kristiansand S Telefon: (+47) Faks (+47) Org.nr.: NO MVA