Tomt nytt administrasjonsbygg - FeFo

Transkript

1 Porsanger Kommune Tomt nytt administrasjonsbygg - FeFo

2 C B Rettet kostnad i kostnadsoppstilling reror arnii reror A Ferdig rapport reror arnii reror Rev. Dato: Beskrivelse Utarbeidet Fagkontroll Godkjent Dette dokumentet er utarbeidet av Norconsult AS som del av det oppdraget som dokumentet omhandler. Opphavsretten tilhører Norconsult. Dokumentet må bare benyttes til det formål som oppdragsavtalen beskriver, og må ikke kopieres eller gjøres tilgjengelig på annen måte eller i større utstrekning enn formålet tilsier. Norconsult AS Pb. 279, NO-9711 Lakselv Kirkeveien 5, NO-9700 Lakselv n:\515\26\ \5 arbeidsdokumenter\51 felles\rapport tomt nytt administrasjonsbygg fefo re b.docx Side 2 av 17

3 Innhold 1 INNLEDNING 5 2 RÅDHUSPLASSEN / PARKEN Tomt Regulering Infrastruktur i grunn 7 3 GJESTGIVERIBAKKEN (GJESTGIVERIBRINKEN) Tomt Regulering Adkomst/vei Infrastruktur 10 4 GAMLE COOP MEGA Tomt / bygning Regulering Infrastruktur 12 5 GAMLE SENTRUMSPARKEN/MEIERIVEIEN Tomt / bygning Regulering Infrastruktur 15 6 SAMMENSTILLING GRUNNLAGSINVESTERING Kostnadssammenstilling Oppsummering 16 n:\515\26\ \5 arbeidsdokumenter\51 felles\rapport tomt nytt administrasjonsbygg fefo re b.docx Side 3 av 17

4 Sammendrag Norconsult AS (NO) har er engasjert av Porsanger Kommune til å gjøre et forprosjekt studie for FeFo`s valg av tomt for oppføring av nytt hovedkontor. Areal nytt kontorbygg er anslått oppført i 2 etasjer med grunnflate 500 m². Følgende tomter er vurdert: Rådhusplassen/parken Gjestgiveribakken Gamle Coop Mega Gamle Sentrumsparken/Meierivn. Tomt på Gjestgiveribakken ligger i uregulert området. Øvrige tomter er i regulert området, men tomtene er ikke regulert til ønsket formål. For disse tomtene må det søkes reguleringsendring. Det er store forskjeller i grunnlagsinvestering. Sentrumsnære ubebygde tomter ved rådhuset og Gamle Sentrumspark har lavest grunnlagsinvestering men også flest begrensning mhp utomhusareal og fremtidig utvidelse. Av disse to alternativ fremstår rådhusplassen som mest egnet. Gjestgiveribakken vil være området og tomten som gir de beste muligheter til helhetlig planlegging for bygning og omkringliggende arealer. Gamle Coop Mega er det sentrumsnære alternativ med størst mulighet pga. tomten størrelse. Kjøp- og rivekostnad gir de klart største grunnlagsinvesteringer. n:\515\26\ \5 arbeidsdokumenter\51 felles\rapport tomt nytt administrasjonsbygg fefo re b.docx Side 4 av 17

5 1 INNLEDNING Norconsult AS (NO) har er engasjert av Porsanger Kommune til å gjøre et forprosjekt studie for FeFo`s valg av tomt for oppføring av nytt hovedkontor. Areal nytt kontorbygg er anslått oppført i 2 etasjer med grunnflate 500 m². Følgende tomter er vurdert: Rådhusplassen/parken Gjestgiveribakken Gamle Coop Mega Sentrumsparken/Meierivn. Tomt på Gjestgiveribakken ligger i uregulert området. Øvrige tomter er i regulert området, men tomtene er ikke regulert til ønsket formål. For disse tomtene må det søkes reguleringsendring. Følgende er vurdert for Tomt: Regulering: Infrastruktur: Tomtens beliggenhet, utnyttelsesmulighet og begrensning Status på området/tomt og mulighet for regulering/omregulering med mulige begrensninger Det er innhentet opplysninger om eksisterende teknisk infrastruktur i og rundt tomtene. Dette danner grunnlag for beregning av grunnlagsinvestering som må gjøres for klargjøring av tomt. For gamle Coop Mega er det betalt kommunal tilknytningsavgift og opparbeidet parkeringsplasser. Dette er en besparelse som vil komme i gjennomføringsfasen. I grunnlagsinvestering er dette synliggjort med fradrag i grunnlagsinvestering. Grunnlagsinvestering: Samlet kostnad som påløper for klargjøring av tomt. Herunder kostnad til kjøp av tomt/eiendom, fremføring av nødvendig infrastruktur som vei, vann, avløp, strøm og brebånd/fiber. For eiendommer i sentrum er det innhentet kostnad for tilkopling mot fjernvarme. Disse kostnadene er til info og ikke medtatt i grunnlagsinvestering. Her er flere forhold som må vurderes før energileverandør velges. n:\515\26\ \5 arbeidsdokumenter\51 felles\rapport tomt nytt administrasjonsbygg fefo re b.docx Side 5 av 17

6 2 RÅDHUSPLASSEN / PARKEN 2.1 TOMT FeFo har søkt opsjon på kjøp av tomt som vist i fig. 1. Omsøkt tomt ligger øst for rådhuset og gjelder deler av park og mindre del av eksisterende gjesteparkeringsplass øst for rådhuset. Fig 1: Omsøkt tomt markert med blått og tildelt tomt markert med rødt Søknaden er behandlet i kommunen. Kommunen ønsker å beholde parken som i dag. FeFo har ikke fått opsjon på omsøkt tomt. I stedet er det gitt opsjon på tomt noe lengre sør som i dag er gjesteparkering for rådhuset. Tomt/bygget er trukket frem til linje med Banak Senter. I vedtak er det ikke angitt tomtestørrelse men det forutsetter tildelt areal som søkt. Som grunnlag for tomtepris benyttes kommunens satser for Industri-, og forretningstomter. Tomtepris 1790 m² ca inkl refusjon for vann og avløp. På tomten er det plass til kontorbygg og nødvendige parkeringsplasser for FeFo. Ved planlegging av bygget bør hovedinngang orienteres mot sør og E6, mens parkeringsplasser etableres mot nord. Tomtens størrelse og beliggenhet gir begrensninger ved oppføring av frittstående lager/garasje. Dette må spesielt vurderes ved planlegging av bygget. n:\515\26\ \5 arbeidsdokumenter\51 felles\rapport tomt nytt administrasjonsbygg fefo re b.docx Side 6 av 17

7 Mot nord er det felles friområdet/park som kan benyttes ved spesielle anledninger men kan ikke spesielt tilrettelegges av FeFo. For et næringsbygg uten krav til uteområdet vil beliggenheten være meget god. Tomten og beliggenhet er mindre egnet for FeFo`s ønske om profilering og utforming av uteområdet. En eventuell utvidelse vil normalt være begrunnet i flere kontorarbeidsplasser. Det vil da være ønskelig beholde hovedinngang og resepsjon uforandret, en utvidelse vil da bli mot nord. Med grunnlag i denne vurdering bør bygget etableres mot sør på tomten. En utvidelse vil berøre parkeringsplassene til bygget som må erstattes. Tomten har utvidelsesmulighet mot sør, men en slik utvidelse vil stille krav om omlegging av adkomstveier. Tiltaket medfører at gjesteparkering for Rådhuset blir borte og kan medføre endringer på adkomst til hovedinngang på Rådhuset. Parkeringsbehov for besøkende til rådhuset er ikke vurdert av kommunen, og hvordan hovedinngang blir berørt vil først bli avklart senere. Kommunen har ikke tatt stilling til om det vil bli stilt økonomiske krav mot FeFo for disse forhold. Tomten ligger sentralt og FeFo vil være meget synlig i sentrum. Beliggenheten og gir god mulighet for profilering. Bygget bidrar til fortetting i sentrum, noe som også gir begrenset friareal rundt bygget. 2.2 REGULERING Tildelt tomt er i dag regulert til trafikkformål delvis parkering og delvis gangvei. Før en eventuell tillatelse til bygging kan gis må det foreligge reguleringsendring av plan eller gitt disposisjon fra plan. Her anbefales reguleringsendring gjennomført. Gjennomføring av reguleringsendring ansees som enkelt og vil ikke få konsekvenser for en eventuell byggestart i Kommunen har tidligere vært lite restriktiv til utforming av bygg i sentrum og denne praksis forventes videreført. Hensyn til eksisterende bebyggelse kan gi noen begrensninger, ellers antas FeFo og stå relativt fritt til utforming av bygget. 2.3 INFRASTRUKTUR I GRUNN Det er ingen kabler eller annen infrastruktur i grunn som blir berørt av tiltaket. Det er fremlagt offentlig vann- og avløp som bygget kan tilknyttes. I området er det begrenset kapasitet på strømnettet, det må derfor etableres ny nettstasjon. Anleggsbidrag for utbygger ca. kr Det er lagt fiber i nærområdet som bygget kan tilknyttes. Kostnad ved fremføring av fiber til bygget ca. kr ,-. I tillegg kommer kostnad til standard etablering. De forutsettes at eksisterende adkomstveger til nåværende kommunalt parkeringsområde på tomta kan benyttes også i fremtiden. Det skal legges et nytt VA-anlegg (Ø160 PE vannledning og 160 PVC avløpsledning) fra kommunal ledning ved kum 280 og videre til tomtegrensa. Det er forutsatt 2 nye vannkummer og 2 nye spillvannskummer på begge ender av ledningsanlegg. Om det er behov for 2 stk. vannkummer bør dette vurderes under detaljprosjekteringen. Kostnader for VA-anlegg er estimert til ca. kr inkl. mva. n:\515\26\ \5 arbeidsdokumenter\51 felles\rapport tomt nytt administrasjonsbygg fefo re b.docx Side 7 av 17

8 I Lakselv sentrum er det utbygget fjernvarmeanlegg. Eier av anlegget er Hexa Bioenergi AS. Eier opplyser at anlegget har kapasitet til å dekke varmebehovet for kontorbygget. Kostnad for tilknytning er anslått til kr Før det tas stilling til fjernvarme må alternativ oppvarming og energikostnad vurderes. n:\515\26\ \5 arbeidsdokumenter\51 felles\rapport tomt nytt administrasjonsbygg fefo re b.docx Side 8 av 17

9 3 GJESTGIVERIBAKKEN (GJESTGIVERIBRINKEN) 3.1 TOMT Området eies av FeFo. Gjestgiveribakken (Gjestgiveribrinken på kartgrunnlag) ligger sør for Lakselv sentrum. Til området er det i dag privat vei med avkjørsel fra E6. Området ligger på høydedrag med utsikt over Lakselv og indre del av Porsangerfjorden. Området grenser til boligeiendommer i nord og øst. Mot sør og vest grenser området til landbrukseiendommer. Tomt planlegges etablert i nordøstre del av området. Det er to ubebygde boligeiendommer mellom planlagt tomt og eksisterende bebyggelse i øst. Kraftlinje sør på tomten gir mindre begrensninger på utnyttelse av tomten, dette ivaretas i planleggingsfasen. Generelt er området relativt flatt, men det er noen groper mot nord som må fylles igjen. Dette antas å være utgravinger for militære stillinger fra 2. verdenskrig eller tilsvarende. Tomten ligger ca. 400 m øst for E6. Tomten vil ha felles avkjørsel og vei med naboeiendommer, siste 250 m vei må opparbeides ny vei. Stor tomt med god plass til bygning, parkering, uteområdet, og tilleggsbygninger/lager/garasje ved behov. Tomtens beliggenhet med nærhet til natur og tilrettelegging av friområdet samsvarer godt med FeFo`s profilering som grunneier og forvalter av naturressurser. Bygget vil være synlig ved kjøring sørover på E6 (mot Karasjok). Fig 2: Tomt Gjestgiveribakken. Satellittbilde til venstre og alternativ regulering vist til høyre. n:\515\26\ \5 arbeidsdokumenter\51 felles\rapport tomt nytt administrasjonsbygg fefo re b.docx Side 9 av 17

10 3.2 REGULERING Området er uregulert, i kommuneplanens arealdel er området bestemt til LNF område. Området må reguleres før tiltak kan igangsettes. Området benyttes i dag aktivt som tur- og friområdet. Kommunen har ikke registrert kulturminner i området, og i følge NordAtlas (Fylkesatlas for Finnmark) benyttes ikke området til reindrift. Som vist i fig. 2 planlegges et større område regulert til tur- og friområdet i tillegg til tomt for kontorbygg som reguleres til kontor-, og forretning. Ved igangsetting av regulering kan det komme innspill fra landbrukseiendom i sør og brukere av friområdet. Tomten og byggets plassering gjør at eventuelle innspill vil kunne ivaretas i planarbeidet. Også innspill fra andre myndigheter vil ivaretas i området som reguleres til tur- og friområdet. Det forventes begrenset med innspill til planlagt regulering, normaltid på gjennomføring av reguleringsarbeidet er inntil 1 år fra arbeidet igangsettes. 3.3 ADKOMST/VEI Det er innhentet uttalelse fra Statens Vegvesen til bruk av eksisterende avkjørsel fra E6. Dersom avkjørsel benyttes uten endringer vil de ikke ha anmerkninger til endret bruk av avkjørsel. Lakselv Gjestgiveri AS (Lakselv Hotell) har bekreftet at de vil gi veirett over eiendommen og tillatelse til bruk av privat vei. I bekreftelsen er det klausul om at veirett kun gjelder administrasjonsbygget og det som FeFo har behov for til drift av anlegget og aktiviteter i forbindelse med dette. Det vil ikke bli gitt veirett til eks. etablering av boligområdet. Eksisterende privat vei må oppgraderes og gjøres noe bredere. Som vist på fig 2 bygges ny vei fra eksisterende vei og inn til tomten. Det skal etableres en ny veg med bredde på 4 m og lengde på 293 m fra tomtegrensa og videre frem til eks. adkomst til nærmeste bolighus. Den nye vegen skal asfalteres med asfaltbredde på 3 m. Det skal også legges et nytt gatelysanlegg langs den nye vegen. Det er stipulert behov på 7 stk. lysmaster med fundament. Det er forutsatt at eks. adkomstvegen til boligområdet blir utvidet med ca. 1 m for å få den samme bredden som den nye vegen. Eks. gatelys kan benyttes inntil videre. Eks. krysset mellom vegen til Lakselv Hotell og adkomsten til boligområdet må kanaliseres bedre for å gi tilfredsstillende adkomst i henhold til vegnormaler. Kostnader for et nytt veganlegg og utvidelse av eks. vei er estimert til kr inkl. mva. 3.4 INFRASTRUKTUR I sør går det en 22 kv kraftlinje over tomten. Rundt kraftlinjer kan det være restriksjoner pga. elektromagnetisk stråling. Luostejok Kraftlag anbefaler at bygget plasseres min 30 m fra kraftlinjen. Ved arbeid med maskiner etc, vil det også være sikkerhetssone på 30 m. Kraftlinjen gir noen begrensninger for bebyggelsen på tomten, dette ivaretas i planleggingsfasen. Det er ikke kapasitet i strømnettet til nytt kontorbygg. Ny nettstasjon må etableres og 400 m hsp kabel for fremføring av strøm. Anleggsbidrag for utbygger ca. kr n:\515\26\ \5 arbeidsdokumenter\51 felles\rapport tomt nytt administrasjonsbygg fefo re b.docx Side 10 av 17

11 I dag er det ikke fiber i nærområdet. Fremføring av fiber til tomten, ca. 500 m anslås til ca. kr I tillegg kommer kostnad til standard etablering. Det skal etableres et VA-anlegg bestående 457 lm grøftearbeider, legging av 388 lm ny Ø160 PE vannledning og legging av 457 lm ny Ø160 PVC spillvannsledning. Det er også medtatt 5 stk. nye Ø1400 vannkummer, 4 stk. nye Ø1400 spillvannskummer og 4 stk. nye Ø400 minikummer for spillvann. Den nye VA-traseen skal legges fra tomtegrensa og videre til nærmeste adkomsten til privat bolighus. Herifra videre mot E6 legges VA-anlegg langs vegutvidelse. Den nye vannledningen tilkobles kommunalt vannledning ved eks. kum 661 som erstattes med en ny Ø1400 vannkum. Den nye spillvannsledningen tilkobles kommunal spillvannsledning mellom de eksisterende kummene 31 og 32. I tilkoblingspunktet skal det etableres en ny Ø1000 spillvannskum. Etablering av et nytt VA-anlegg fra området ved E6 frem til tomtegrensa er estimert til kr inkl. mva. n:\515\26\ \5 arbeidsdokumenter\51 felles\rapport tomt nytt administrasjonsbygg fefo re b.docx Side 11 av 17

12 4 GAMLE COOP MEGA Coop har flyttet butikken inn i nytt bygg og lagt gamle Coop Mega ut for salg. Takst på eiendommen er kr 5.1 mill. Undertegnede har ikke vært i dialog med Coop om salgssum, men det er gitt klare indikasjoner i markedet at eiendommen selges til takst. Pr. dato er ikke eiendommen lagt ut for salg. 4.1 TOMT / BYGNING Eiendommen ligger sentralt i Lakselv inntil E6. Stor tomt på m², god adkomst og stor parkeringsplass. Tomten gir gode mulighet for tilrettelegging av området rundt bygget, og det er god plass til fremtidig utvidelse. Deler av parkeringsplass mot vest er opparbeidet på kommunal tomt. Eksisterende bygg har en grunnflate på 1490 m² og samlet areal 1900 m² fordelt på kjeller, 1. og 2. etasje. Bygget er i meget dårlig stand og kan ikke benyttes til FeFo`s formål. Det forutsettes at bygget rives for oppføring av nytt kontorbygg. Samlet rivekostnad, inkl deponi og og klargjøring av tomt er beregnet til kr 2,3 mill. For eiendommen er det betalt tilknytningsavgift for vann og avløp og refusjon for vei, vann og avløp. Dette vil være en besparelse i forhold til øvrige tomtealternativ, beregnet besparelse kr Opparbeidet parkeringsplass vil også være en besparelse i forhold til øvrige tomtealternativ. Besparelsen ved opparbeidelse av 20 parkeringsplasser er beregnet til kr REGULERING Tomten er i dag delvis regulert til forretningsformål, delvis til trafikkformål (privat vei og parkering) og delvis bestemt til sentrumsformål i kommunedelplan for Lakselv og omegn. Før en eventuell tillatelse til bygging kan gis må det foreligge reguleringsendring av plan eller gitt disposisjon fra plan. Her anbefales reguleringsendring gjennomført. Gjennomføring av reguleringsendring ansees som enkelt og vil ikke få konsekvenser for en eventuell byggestart i INFRASTRUKTUR Nybygget forutsettes bygget der hvor eksisterende bygg tidligere er revet. Her er ingen kabler eller annen infrastruktur i grunn som blir berørt av tiltaket. Eksisterende bygg er tilknyttet offentlig vann- og avløp slik at det vil ikke bli krevd tilknytningsavgift for nytt bygg. n:\515\26\ \5 arbeidsdokumenter\51 felles\rapport tomt nytt administrasjonsbygg fefo re b.docx Side 12 av 17

13 Når gammelt bygg rives vil det være kapasitet på strømnettet og det antas ikke tilkomme anleggsbidrag. Det er i dag lagt fiber inn til bygget og det vil ikke påløpe kostnader utover standard etablering. Det er ikke lagt fjernvarme i umiddelbar nærhet til bygget. Det må legges ca. 180 m med grøft og rør. Kostnad for tilknytning er beregnet til kr Før det tas stilling til fjernvarme må alternativ oppvarming og energikostnad vurderes. n:\515\26\ \5 arbeidsdokumenter\51 felles\rapport tomt nytt administrasjonsbygg fefo re b.docx Side 13 av 17

14 5 GAMLE SENTRUMSPARKEN/MEIERIVEIEN 5.1 TOMT / BYGNING Tomten på ca m² ligger i svakt skrånende terreng med adkomst fra Meieriveien. Trekantformet tomt med vei og veikryss på 2 av 3 sider. Tomtens utforming, byggelinje mot vei og siktlinje i veikryss gir begrensninger på utnyttelse av tomten. Bygningene i området består av boligeiendommer og næringsbygg. Fig 3: Tomt gamle Sentrumsparken. Grønn linje midt over tomten viser plassering av eksisterende avløp 5.2 REGULERING Tomten er i dag regulert til parkformål. Før en eventuell tillatelse til bygging kan gis må det foreligge reguleringsendring av plan eller gitt disposisjon fra plan. Området benyttes i dag som friområdet og lekeplass for naboeiendommer. Ved oppstart av reguleringsarbeid forventes det innsigelser fra naboer som i dag benytter området. Innsigelser og klager kan medføre forsinkelser i reguleringsarbeidet og kan få konsekvenser for eventuell byggestart i Prosessen kan også gi FeFo uønsket negativ omtale ved at ett av få friområder/lekeplasser omreguleres til næring/kontor. n:\515\26\ \5 arbeidsdokumenter\51 felles\rapport tomt nytt administrasjonsbygg fefo re b.docx Side 14 av 17

15 5.3 INFRASTRUKTUR I dag går en avløpsledning midt gjennom tomten. Kommunen stiller krav til at avløpsledning må omlegges før oppføring av nytt bygg. I tilnærmet samme trasé som avløpsledning har Telenor kabel, denne må også omlegges. Ved omlegging kan kabel legges i samme grøft som avløpsledning. Kostnad med omlegging av avløpsledning og kabel er beregnet til kr inkl. mva. Det er ikke kapasitet i strømnettet til nytt kontorbygg. Det er usikkert om det må etableres ny nettstasjon eller det kan kables til nærliggende nettstasjon. Anleggsbidrag er anslått fra kr til kr avhengig av mulig løsning. Det er lagt fiber i nærområdet som bygget kan tilknyttes. Kostnad ved fremføring av fiber til bygget ca kr ,-. I tillegg kommer kostnad til standard etablering. Som for Coop bygget må det legges grøft og rør for fjernvarme. Avstand for tilknytning på 280 m er beregnet til kr Før det tas stilling til fjernvarme må alternativ oppvarming og energikostnad vurderes. n:\515\26\ \5 arbeidsdokumenter\51 felles\rapport tomt nytt administrasjonsbygg fefo re b.docx Side 15 av 17

16 6 SAMMENSTILLING GRUNNLAGSINVESTERING 6.1 KOSTNADSSAMMENSTILLING Kostnadene er innhentet og beregnet på begrenset grunnlag, og aktuelle leverandører som har bistått med informasjon presiserer at kostnadene er grove anslag som kan variere. Post Rådhustomta Gjestgiveribakken Coop tomta Sentrums-parken Bygning Rivekostnad inkl deponi og klargjøring av tomt kr Tilknytning VA Huskostnad Utendørs/infrastruktur Utendørs VA Elkraft Tele/fiber Adkomstvei/lys Parkeringsplasser Kostnad eks. kjøp av eiendom og regulering Kjøp av eiendom Reguleringsarbeid Sum grunnlagsinvestering Alle tall inkl. mva 6.2 OPPSUMMERING Rådhustomten gir lavest grunnlagsinvestering, sentral beliggenhet men har klare begrensninger på friområdet rundt bygning og begrenset utvidelsesmulighet. I grunnlagsinvestering er ikke eventuelle n:\515\26\ \5 arbeidsdokumenter\51 felles\rapport tomt nytt administrasjonsbygg fefo re b.docx Side 16 av 17

17 økonomisk krav/ kompensasjon for gjesteparkering og endring hovedinngang til rådhuset hensyntatt. Gjestgiveribakken er området og tomten som gir størst frihet ved utforming av bygning, best mulighet for friområdet og utomhus, ingen begrensning ved fremtidig utvidelse og mulighet for tilleggs bygninger som lager/garasje. Sentrumsparken anbefales ikke som alternativ. Tomten gir klare begrensning på utnyttelsen og utforming av bygget. Omregulering av friområdet og lekeplass for nærmiljøet kan gi uønsket negativt omtale. Coop Mega tomten er den sentrumsnære tomten med flest muligheter, samtidig har den også de høyeste grunnlagsinvesteringer. n:\515\26\ \5 arbeidsdokumenter\51 felles\rapport tomt nytt administrasjonsbygg fefo re b.docx Side 17 av 17