TILSTANDSANALYSE / VEDLIKEHOLDSPLAN GOMMERUD BOLIGSAMEIE

Transkript

1 spris (Kr) SUM VEDLIKEHOLDSKOSTNADER DE NESTE ÅRENE EKSKL. MVA. kr kr 566 kr 858 kr 4 kr BYGG 2 Grunn og fundamenter 24 Fundamenter Det er ingen synlige tegn i garasje eller over bakkenivå til skader på / setninger i fundamentene. Ingen aktuelle tiltak 22 Bæresystem 22, 223 Slakkarmert betong, dekker opplagt Ingen synlige symptomer. Denne delen av bæresystemet ligger i på veggskiver c/c 7,2 m klimatisert sone, og er ikke utsatt for nedbrytning slik eksponerte betongkonstruksjoner er Ingen aktuelle tiltak 23 Yttervegger 23 Sokkel Utvendig del av sokkel er behandlet under pkt. 234 Utvendig kledning og 284 Terrasser. Innvendig del av sokkel er behandlet under pkt. 29 Parkeringsanlegg 233 Leilighetsvinduer og vindusdører av tre i langfasadene Vinduer og vindusdører er besiktiget fra leiligheten til Bratlie og Ritchie i nr et. og var i god forfatning. Vinduene er oljedekkbeisede en-fags vinduer med 2 lag glass. Karm og ramme er i tre. Vinduene er beskyttet av overliggende terrasse / takutstikk og er dermed lite utsatt for slitasje fra vær og vind. Punktering nå av opprinnelige glass er vanlig og må påregnes. Første gangs utskiftning av punkterte glass svarer sameiet for. Beboerne er selv ansvarlige for utskiftning og vedlikehold / maling og kostnader er ikke inkludert i planen. 233 Inngangsdører med sidefelt Inngangsdørene er tredører med trådglass og dørpumpe, oljedekkbeiset utvendig (sist i 2) og beiset innvendig. Ved siden av døra er det trådglassfelt med ringetablå. Inngangspartiene er godt beskyttet mot vær og vind av overliggende terrasser. Innvendig side inkl. sidefelt skal males på dugnad i høst. Dørene er funksjonelle og har generelt god tilstand. Tettelister er gamle og sprøe og/eller mangelfulle. 233 Ståldører til boder og garasje Dørene har blad og karm av stål og dørpumpe. Dørene er utadslående og malte. Tilstanden er generelt god bortsett fra behov for malingflikk. Beslaget under døren i gavl i B9 er mangelfullt slik at vann trenger inn mellom karm og beslag. Se tilstandsbeskrivelse E Vinduene og vindusdørene i langfasadene er godt beskyttet og selve vinduene har en levetid på opp mot 6 år. Oljebeising må påregnes hvert. år. Det ble sist oljedekkbeiset i 2. Kostnader for utskiftning og vedlikehold / maling er ikke medtatt da beboerne selv er ansvarlige for dette. Pris for utskiftning pr. m2 glass er angitt. E 7 A) Nye tettelister anbefales montert nå og vedlikeholdt min. hvert 5. år, oppstart periode. B) Dørene og sidefelt slipes og males hvert 5. år, oppstart periode. 2 E 4 A) Beslaget under døren i gavl B9 skiftes i periode. Beslaget må stikke opp under dørens bunnkarm. B) Dørene slipes og males hvert 5. år, oppstart periode. m stk stk Side av 5

2 233 Garasjeporter A) Garasjeport i gavl B8 er av type Windsor fra 992 opphengt i toppskinne og med sidetrekk. Portblad av horisontale plastbelagte ledd i aluminium og sentralt plasset utadslående persondør. Åpning av port med fjernstyring eller manuelt med nøkkel. Generelt god tilstand og funksjon. B) Metallport mellom blokkene er ikke i bruk og er skrudd fast til veggen. Den er ikke påkrevet. 234 Korrugerte lakkerte stålplater i A) gavlvegger og B) over inngangspartier Delen av platene nærmest gangarealene har mekaniske skader (bulker og utklipte biter). Skadene er mest et estetisk problem. 2S A) Ingen aktuelle tiltak bortsett fra jevnlig ettersyn / service. Medtatt et beløp for vedlikehold i hver periode. Utskiftning av porten må påregnes innen 2 år og er medtatt i periode 3 4 A) Aktuelt tiltak er utskiftning av stålplatene i deler av. et. med trepanel som på sokkel. Et annet alternativ er full utskiftning med teglforblending som vil gi en standardhevning (bæreevne for slik tilleggslast må sjekkes). B) Over inngangspartiene kan en erstatning av dagens tak med en trappet løsning med små tak og vertikale vegger vurderes. Gir økt anvendelse av rommene innenfor. Kostnader er ikke vurdert da sameiet må vurdere aktuell løsning. spris (Kr) 3 stk Liggende trekledning på Trefasadene er beskyttet av terrassedekker / takutstikk og er lite langfasadene (inntrukne fasader ved påkjent av vær og vind. terrasser / inngangspartier) 234 Liggende trekledning på. et. samt sokkelnivå av gavler Trefasadene er ikke beskyttet og derfor påkjent av vær og vind. Tilstanden er generelt god. Deler av panelet ble skiftet i 2 / 2. På sokkel i Belsetveien 9 ligger store deler av den utfordede trekledningen helt ned på terrenget slik at den ikke tørker ut. Dette har stedvis medført råte. 237 Avdekkingsbeslag Utforede deler av gavler er avdekket med beslag slisset inn i betonggavlen. Enkelte steder er det lekkasje i overgangen mellom beslag og betonggavl. Lekkasjen er stedvis synlig inne på terrasser i form av malingsavflassing på innside av gavlvegg. 24 Innervegger 243 Leilighetsdører i trappeoppgang. Enfløyde dører av finert tre, lakkert eller malt. Type B3 med selvlukker, støydempende egenskaper i db ikke angitt. Tilstand er god. 245 Vegger i trapperom Vegger består av malte Supereternittplater og i flg. opplysninger limt til bakenforliggende lekter. Platene må antas å inneholde asbest. Enkelte plater har løsnet fra underlaget og kan falle ned langs trappesjaktene. Slike plater utgjør en meget stor fare for personer som befinner seg under. Enkelte plater i B9 er forsøkt sikret. Kun oppgangen i 9 er sjekket, men tilsvarende tilstand antas i øvrige oppganger med lik utførelse. 2 Ø E 7 Trepanel har en normal levetid på 4-5 år, men på det inntrukne fasadene vil den være langt større. Beising hvert. år må påregnes ut fra et estetisk krav. Beboerne er selv ansvarlige for beising av trekledningen, og kostnader inngår ikke i planen. 3 2 E 4 Trepanel har en normal levetid på 4-5 år. Beising hvert 6. år må påregnes med oppstart periode 2. Avsatt sum for utskiftning av råteskadet trepanel på gavl B9 i periode. Alternativ utskiftning av all panel her bør vurderes. 2 2 E 4 Beslagene må stedvis byttes eller utbedres / tettes. E 5 Sliping overflatebehandling hvert 5. år. 3 3 S 6 A) Som et strakstiltak må løse plater i alle oppganger umiddelbart sikres eller demonteres slik at de ikke faller ned (varslet under befaringen). B) I løpet av periode må alle plater sikres til underlaget slik at de ikke faller ned, skiftes ut eller en kombinasjon av sikring og utskiftning. Avsatt et beløp pr. oppgang m m stk stk Dekker 25 Etasjeskillere av betong Generelt god tilstand. Merk kode 253. Ingen tiltak Side 2 av 5

3 253 Luker mm. I oppgangene er det søppelnedkast til container i søppelrom i. et. Containeren tømmes ved å åpne stålluker i dekket over garasjen som har et bruttoareal på ca 26 m2. I flg. gjeldende VTEK (veiledning til Teknisk byggeforskrift) skal garasjer med større bruttoareal enn 4 m2 være skilt fra resten av bygningen med konstruksjoner med brannmotstand EI 9. Lukene tilfredsstiller ikke dette kravet og heller ikke sanitære krav, se koder i 3-serien. 2 2 S 7 8 Det anbefales å utrede ny ordning for søppelhåndtering i hht. gjeldende krav. Luker anbefales fjernet og dekkene gjenstøpt slik at krav til brannmotstand m. fl. tilfredsstilles. Kostnad for utredning i periode er medtatt. spris (Kr) 26 Yttertak 263 Overlys På begge blokkene er det overlys i hvert av trapperommene, dvs. 3 overlys pr. blokk. Overlysene fungerer samtidig som adkomst til tak og som røykventilasjon betjent fra. et. Teknisk tilstand på overlyskuplene er dårlig mhp. tilslutning / tetting, lekkasjer / fuktinntrengning, lysgjennomgang (glassfiberkuppelen har "grodd igjen") og særlig mhp. sikrere tilgjengelighet til takene via disse. 265 Taktekning Taktekningen består av asfalt takbelegg. Hvert tak har 3 stk innvendige nedløp. Det er svakt fall mot sluk, slik at det oppstår noe stående vann i rennene uten særlig betydning. Taket er i flg. opplysninger omtekket for 8 - år siden. Luftehatter ble antagelig skiftet samtidig. Normal teknisk levetid for tekningen er 25 år (dagens tekning 3 år). Omtekking om 5 år må påregnes. Enkelte lekkasjer ble utbedret i vår. Folder i tekningen ved overlys kan bli nye lekkasjepunkter og bør holdes under oppsikt. 2 2 Ø E 9 Det anbefales å skifte ut overlyskuplene med nye uten motvektsbøyler for å bedre tilgjengelighet, lysgjennomgang og tetthet. Innvendig side bør ha beslag slik at stigen står støtt. Utvendig bør det monteres en stige for nedgang fra luken til taket slik at adkomst forenkles. Tiltakene vil bidra til en sikrere adkomst til takene (tilstrekkelig for et overlys i hver blokk) og anbefales gjennomført i periode. 3 Ø Om 5 år er det nødvendig å omtekke begge tak. Kostnader for omtekning er angitt, men ikke periodisert da den kommer utenfor vedlikeholdsplanen. Vi anbefaler at sameiet samtidig vurderer tilleggsisolering og økning av fall på takene. Tiltaket vil øke gesimshøyden. Kostnader for tilleggsisolering mm. er ikke beregnet. Det må etableres rutiner for ettersyn av sluk og nedløp, enten av beboerne selv eller firmaet som leverer vaktmestertjenestene. Kostnadene er ikke med i planen. 3 RS stk Gesimsbeslag Tilstanden på gesimsbeslagene er god. 2 Ø Ved fullstendig omtekking om 5 år, er det også behov for nye gesimsbeslag. Kostnader for utskiftning av gesimsbeslag er angitt, men ikke periodisert da den kommer utenfor vedlikeholdsplanen m lm Trapper og balkonger 28 Trapperom Trapperom har dekker og trapp i betong. Trapperomsveggene er kledd med plater, se kode 245. Gulv og trapp er belagt med vinylbelegg. Himlinger er malt betong. Den tekniske tilstanden utenom veggene er ok, men utskifting av belegg vil gi trapperommene en vesentlig estetisk forbedring. 28 Rekkverk Rekkverk av tre, behandlet med maling. Tilstand ok. Rekkverkene skal males på dugnad i høst. 284 Terrasser - dekker - veggskiver - blomstertrau Beskrivelse: Terrassene består av plasstøpte betongdekker med fall utover og renne i forkant med fall til sluk og utvendig nedløp. Blomsterkasse i betong har funksjon som rekkverk. Enkelte er avdekket med beslag. Slike blomsterkasser har ikke avrenningsstriper som mange uten beslag har. Mellom terrassene er det skillevegger av betong også avdekket med beslag. Deler av terrassene ble rehabilitert av Nesbakk Bygg i 997. Nesbakk la membran på dekkene m ut fra veggskivene og utbedret hulkile mot disse. Øvrige deler av terrassene ble i flg. opplysninger rengjort og malt av beboerne selv (fortsetter under). 2 E 5 Årlig skuring og boning av belegget i trapperommet. Alternativt legge nytt vinylbelegg. Ca 7 kr/m2 2 E 5 Male rekkverket hvert 5. år. Arbeidene bør fases inn samtidig med behandling av dører 2 3 RS stk Side 3 av 5

4 284 Terrasser fortsetter - dekker - veggskiver - blomstertrau Registrering: Alle terrasser ble befart fra bakkeplan. I tillegg ble terrassene hos Bratlie og Ritchie i 3. et. B9 ble nærmere befart. Langs hulkile i den vertikale overgangen mellom dekker og veggskiver er det riss gjennom membran og dekke på anslagsvis 25 % av terrassene (3 av 2 stk). Dette medfører lekkasjer på skillevegg til leilighet under. I underkant av dekker med slike riss er det knusningsskader i betongen i form av avskalling av overdekning og blottlagt dels korrodert armering. I tillegg blærer og løsner membranen fra underlaget enkelte steder. Noen steder flasser malingen på flater malt av beboerne. I forkant av stueterrasse over Bratlie i 3. et. B9 ble følgede målt; karbonatiseringsdybde: mm, minimum overdekning: 3 mm, trykkfasthet: 3-6,5 MPa (målt med prellhammer). Tallene indikerer normal/god kvalitet, men vi antar at armeringen stedvis kan ha langt mindre overdekning hvilket gir fare for armeringskorrosjon. 2 2 Ø E 2 3 Blærende / avflassende membran og maling punktutbedres. Anvendte produkter fremgår av Nesbakk s FDV-perm i berederrommet. Produktenes egenskaper / egnethet må vurderes i fht. skadene. Dekker med vertikale riss betongrepareres med systemmørteler. Løs / knust betong hugges bort. Etter reparasjon må det skjæres opp tilstrekkelig dype fuger i over- og underkant av dekkene slik at temperaturbevegelser som forårsaker rissene, tillates uten at betongen sprenges av. Rissene må tettes med elastisk fugemasse slik at terrassene blir tette. Vedlikehold av fugemassen for å opprettholde tetthet må forventes. Ev. nye betongskader som ikke ble utbedret i 997 utbedres samtidig. Avsatt et beløp pr terrasse i periode. Når denne reparasjonen er gjenomført vil neste gangs reparasjon ligge utenfor denne planen, dvs. mer enn år frem i tid, men avsatt et beløp for vedlikehold om 5 år i periode 3. Det må etableres rutiner for ettersyn av sluk og nedløp. Ev. kostnader er ikke med i planen. spris (Kr) 3 3 stk Andre installasjoner 29 Parkeringsanlegg Det er garasjeanlegg under begge blokker med kjøreadkomst gjennom port i gavl B8 og mellombygg. For personadkomst, se kode 233 Ståldører og Garasjeport. Himlingene mot leilighetene er isolert med mineralullplater kledd med bølgeformede stålplater. Platene er ukomplette ved enkelte koblinger til rør skjult i himlingen. Betongoverflater på skillevegger tyder på tidligere reparasjon av enkelte hjørneskader. Nye skader kunne ikke registrers. Tilstand på asfaltdekke er generelt god uten setninger. 4 5 Ikke behov for tiltak. For øvrige tiltak, se kode 253 Luker. 3 Sanitæranlegg 35 3 stk beredere a 6 l og 25 kw fra 993. Berederne er i god stand. Sirkulasjonspumpen er i god stand Ø 6 Resterende levetid for berdere antas å være ca år. Pumpe og beredere kontrolleres årlig 35 Taksluk er utstyrt med løvrister. Slukene er i god stand. 3 Ø Årlig ettersyn / rengjøring av sluk. Utføres av vaktmester. 32 Spillvannsavløp Vertikale ledninger ligger i sjakter og kan ikke inspiseres annet enn ved tv-kontroll. Horisontale ledninger ligger på vegg i garasje og kan lett inspiseres. Det er ikke registrert noen problemer med avløpet. 35 Stoppekraner for opplegg, montert ved tak i garasje Ø 5 Ingen spesielle tiltak er påkrevet Tilstand på ventiler er god, men dårlig merking. 2 Ø Merke alle ventiler med metallskilt. RS stk Ventilasjonsanlegg 364 Hovedavtrekksaggregater, Montert i garasjer Viftene er gamle og alderen tilsier at de bør byttes om noen år. Ingen synlige eller hørbare feil på viftene. 364 Vifter på søppelsjakter Viftene er gamle og alderen tilsier at de bør byttes om noen år. To sjakter har ikke vifter. Hele søppelsystemet er dårlig og enkelte oppganger er plaget av lukt. 36 Avtrekkskanaler fra leiligheter Teknisk bra stand, men innvendig belagt med støv og fett. 2 H Rensing av kanaler 2 H Full utskifting av aggregatene med lydfelle, spjeld og urstyring. 2 2 H Det må monteres vifter på sjakter som ikke har. Eksisterende vifter byttes. Vi foreslår en utredning om hele søppelsystemet, se også kode stk stk / stk Elkraft Side 4 av 5

5 432 Hovedtavler (en i hvert bygg) Hovedtavlene dekker ikke dagens krav til forskrifter og sikkerhet. 3 3 S Vi anbefales at begge hovedtavler byttes så raskt som mulig. spris (Kr) 433 Sikringskap for leilighetene Tilstanden er tilfredsstillende sett i forhold til alderen, men er ikke etter dagens standard med hensyn til jordfeilvarsling, jordfeilbrytere osv 442 Lysarmaturene i trapperom og garasje 2 2 S Vi anbefaler at innmaten i sikringskapene for leilighetene på noen års sikt byttes til tidsmessig utstyr. Det var en blanding av gamle og nye armaturer 2 H Lysarmaturer i fellesarealene bør gås over for å få undersøkt om der finnes armaturer med PCB i. Dersom der er armaturer med PCB må disse saneres innen 25 i flg. gjeldende myndighetskrav (dispensasjon er ikke vurdert). Medtatt beløp for undersøkelse på stedet. Ev. sanerings- og utskiftningskostnader ikke medtatt. 3 2 stk stk RS 7 UTENDØRS Avløp fra terrasser Ingen registrerte mangler eller avløpsproblemer. Årlig kontroll utføres av den enkelte beboer. Utvendige sluk og ledninger Ingen registrerte mangler eller avløpsproblemer. 2 Ingen 72 Dekke over mellombygg mellom blokkene Dekket består av eksponert betong antagelig uten membran. Dette kan over tid medføre lekkasjer ned i garasjen. 76/77 Veier/plasser/hage Borettslagets tomt er på nesten mål. Denne er opparbeidet med parkering, gangveier, plasser, lekeplasser, bord, benker og stor hage for rekreasjon. Sammen med tilstøtende eiendommer som også har store friarealer, er dette av stor verdi for beboernes opplevelse av eiendommen. 2 Det anbefalles å utrede om dekket har membran. Kostnad for utredning er medtatt i periode. I fall ikke bør en egnet tetting av dekket utredes. RS Definisjoner i hht. NS3424 Tilstandsanalyse av byggverk og Husbankens rapportstandard for tilstandsvurdering ) Tilstandsgrad mhp symptomer/funksjon; = Ingen/god, = Svake/noe mangelfull el. dårlig, 2 = Middels kraftige/mangelfull eller dårlig, 3 = Kraftige/mangler fullstendig eller meget dårlig 2) Konsekvensgrad; = Ingen, = Små, 2 = Middels store, 3 = Store vurdert ut fra flg. forhold S = Sikkerhetsmessige, H = Helse- og miljø, Ø = Økonomiske/vedlikeholdsmessige, E = Estetiske 3) Tiltaksbehov mhp tekniske/funksjonelle forhold; = Ingen/ingen, = Normalt vedlikehold/mindre endringer, 2 = Utbedring/endringer, 3 = Omfattende utbedring/omfattende endring Side 5 av 5