Erfaringar og utfordringar ved bruk av utbyggingsavtalar. Plannettverk, Hordaland fylkeskommune, Aud Raknem, arealplanleggjar

Transkript

1 Erfaringar og utfordringar ved bruk av utbyggingsavtalar Plannettverk, Hordaland fylkeskommune, Aud Raknem, arealplanleggjar

2 Samandrag Fjell kommune har inngått utbyggingsavtaler sidan 1980-talet. Etter endringar i plan- og bygningslova, vedtok kommunestyret i 2006 generelle retningsliner for bruk av utbyggingsavtaler. Hovudprinsippet er at kvart område skal bere alle kostnader med tilrettelegging av teknisk og grøn infrastruktur. Retningslinene har trappetrinneffekt. Store utbyggingsområde skal yte meir til ekstern infrastruktur enn mindre. Det vert opna for at kommunen kan gå inn med støttetiltak for å stimulere til utbygging. I 2008 vart det gjort eit prinsippvedtak om bruk av utbyggingsavtaler for Straume. Dette er ein supplerande utbyggingsavtale for finansiering av fellestiltak innanfor område for Planprogram for Straume sentrum. Kommunen har i 2014 gjort prinsippvedtak om bruk av anleggsbidragsmodellen. Arbeidet med utbyggingsavtaler har vore organisert under Rådmannen og Plan- og utbyggingssjefen. Arbeidsgruppa består i dag av ein arealplanleggjar frå Plan, ein jurist frå Byggesak og ein jurist frå Eigedomssjefen. Andre ressursar og avdelingar vert trekt inn etter behov. Ei hovudoppgåve no er å revidere retningslinene frå Dette er ledd i rullering av kommuneplanen sin arealdel. Det vert og arbeidd med evaluering av gjennomføring av planar og avtaler, jf. siste tema om samanhengen mellom trygg skuleveg og rekkjefølgjekrav.

3 Fjell kommune i regionen Bynær kystkommune 148 km2 556 km kystline Meir enn 500 øyar Sotrabrua til Bergen 1971 Rongesundsbrua til Øygarden 1986 Regionråd Vest frå 2010 Endra kommunestruktur?

4 Fakta om Fjell Senterstruktur Straume regionsenter og kommunesenter, Ågotnes senter nr 2 Næring Tradisjonelt fiske og landbruk «fiskarbonden», men og sardinfabrikkar og industristaden Knarrevik. Olje, gass og handel Folketal 24404,2,31 % vekst (2014) 57% under 40 år Framskriving innbyggjarar SSB høg vekst Planstatus Rullering KPA hovudtema bustad og utbyggingsmønster, næring og kystkultur RP Sotrasambandet Kystbyen Sotra Stor utbyggingspress generelt i heile kommunen Inn/utpendling Utjamning, snart like mange som pendlar til Sotra som frå.

5 Vedtak om bruk av utbyggingsavtaler Retningsliner for bruk av utbyggingsavtaler i Fjell kommune, sak KS 56/06. Prinsippvedtak for bruk av utbyggingsavtaler Straume sentrum, sak KS 52/08. Supplerande vedtak etter pbl 64 a. Utbyggingsavtaler for Straume sentrum, sak KFF 17/09. Tilråding om å gå i dialog med utbyggjarar om oppretting av fond for finansiering av fellestiltak. kommunestyret. Saka kom ikkje til slutthandsaming i kommunestyret. Prinsippvurdering om bruk av anleggsbidragsmodellen i Fjell kommune, KPU sak 124/14.

6 Status utbyggingsavtaler februar 2015 Godkjende utbyggingsavtaler: 16 avtaler etter retningsliner, 2006 To avtaler etter anleggsbidragsmodellen Ein avtale for finansiering av fellestiltak Straume sentrum. Utbyggingsavtaler under arbeid: Fem avtaler Innhald i utbyggingsavtalene etter generelle retningsliner: Hovudinnhaldet i utbyggingsavtaler er teknisk og grøn infrastruktur og utbyggingstakt. Bustadpolitiske tiltak har så langt ikkje vore tema. To utbyggingsavtaler har krav om anleggsbidrag frå utbyggjar til kommune.

7 Flyfoto av Straume 1961 og Teke mot vest/nordvest. Vegen i framgrunnen kjem frå Brattholmen. Foldnesvegen til venstre i bilete Senterområde er bygd ut i fem hovudfasar frå Foto frå før siste utbygging.

8 Tidsline 1971 til 2011 Sotrabrua/ veg til Bildøyna 1971 Sartor senter 1978 Rongesundbrua 1986 Fjell rådhus Reguleringsplan for Straume, Arefjord og Foldnes, Straume utpeikt til regionsenter 2006 Kommunedelplan for Straume Kommuneplan for Fjell 2007 Planprogram for Straume sentrum Kommuneplan for Fjell 2011

9 Kommunedelplan for Straume, 2006 Mål: «Straume skal verte eit levande, miljøvenleg og aktivt regionsenter med nærområde som supplerer og støttar opp om sentrum.» «Straume skal utviklast frå kjøpesenter til fullverdig urbant regionsenter med tilknyting til sjøen og funksjonelle og framtids-retta næringsområde og offentlege område.»

10 Planprogram for Straume sentrum, 2007 Mål: «Straume skal vere eit regionalt servicesenter for Fjell, Sund, Øygarden og Bergen vest, med eit mangfald av funksjonar og aktivitetar for fastbuande og tilreisande. Straume skal vere ein kompakt, urban og vakker møtestad for alle, med ein tydeleg identitet. Straume skal vere attraktiv som bu- og møtestad for dei unge.»

11 Prinsippvedtak og utbyggingsavtale for Straume sentrum - bakgrunn og gjennomføring Gjennom vedtak av Planprogram for Straume sentrum slutta kommunestyret seg til ein samla byromstrategi for Straume og gav samstundes signal om økonomisk medverknad til utsmykking, opparbeiding av gater og plassar, samt drift og vedlikehald. Administrasjonen fekk i oppgåve å kome attende til kommunestyret med eigne saker om desse spørsmåla. Prinsippvedtak om bruk av utbyggingsavtaler Straume sentrum vart kunngjort mai Her heiter det at avtalene bør omfatte tiltak knytt til opparbeiding av Sartorvegen, Grønamyrsvegen, Straumsallmenningen, to offentlege plassar, Straumsallmenningen, to offentlege plassar samt element av stor ålmenn interesse langs torg og møteplassar. Det vart sett ned ei gruppe til utarbeide framlegg til utbyggingsavtaler i medhald av prinsippvedtaket og vedtak om fondsmodell. Hovudoppgåver: Medverknad Møte med utbyggjarar og offentlege partar om planlegging og utbygging Straume sentrum 29. mai Feltarbeid med Ungdommens kommunestyre på Straume mars-april 2009, jf. i Planprogrammet mål nr.3 Møte med heimelshavarar innanfor område for planprogrammet

12 Prinsippvedtak og utbyggingsavtale forts. Arbeid med berekningsgrunnlag for utbyggingsavtale til bruk i fondsmodellen. Utrekning av estimert utbyggingsvolum for som grunnlag for kostnadsgrunnlag. Rapporten Kostnadskalkyle gater og byrom Straume sentrum, 2011 er del av grunnlaget for utarbeiding av finansieringsmodell for fellestiltak for sentrumsutvikling og byromstrategi. Rapporten inneheld vidare framlegg til definisjon av byrom- og gatestandard som grunnlag for prising av dei ulike elementa innanfor grøn og teknisk infrastruktur og opparbeidingsstandard for gater og byrom. Det er utarbeidd kostnadskalkyle for dei ulike standardane. I tråd med tilråding i KFF 2009, gjekk administrasjonen i dialog med utbyggjarane om oppretting av fond for finansiering av fellestiltak. Tingingar mellom kommune og utbyggjarar på Straume om utbyggingsavtale og fondsmodell gjekk over tid, men førte ikkje fram. Prosessen er ikkje evaluert, men nokre årsaker synes klare: Ulik tidshorisont når det gjeld behov for transformasjon av reguleringsområda Manglande evne /vilje til forskottering Ikkje semje mellom utbyggjarane om å inngå avtale

13 Status reguleringsplanar Straume sentrum, 2012 Godkjende reguleringsplanar: 1. Innanfor planprogrammet S-d Straumsfjellet Panorama, 2011 S-c-II Grønamyrsvegen, 2012 Områdereguleringsplan for S-e og del av S-a, 2011 Reguleringsplanar under arbeid: 1. Innanfor planprogrammet S- c-i Grønamyrsvegen 2. Utanfor planprogrammet S3 b Straume sentrum 2. Utanfor planprogrammet S-3-a Straume sentrum, 2008 S-4 Straume sjøfront, 2011 S-c-II Grønamyrsvegen, 2012

14 Planstatus Straume 2012 Grenser for område for planprogram og prinsippvedtak for utbyggingsavtale fell saman.

15 Illustrasjon frå «Kostnadskalkyle gater og byrom Straume sentrum», Asplan Viak, 2011

16 Utbyggingsavtale for Straume sentrum, 2014 Områdereguleringsplan for S-e og del av S-a vart godkjend i Utbyggingsavtalen for Straume sentrum omfattar delområda S1a, S1b, S1c og S1d i planen. Hovudpunkt i avtalen: Kommunen skal bidra med anleggsbidrag maks NOK 25 millionar til opparbeiding av fellesareal i område, jf. Vedlegg E. Kommunen skal overta ein del av areala til kommunal eige, drift og vedlikehald m.a. festplassen og parken sør for sjølve senteret, jf. Vedlegg F. Utbyggjar er byggherre for tiltaka. Dette omfattar opparbeiding av fellesareala, også dei kommunen skal overta. Utbyggjar forpliktar seg til at opparbeidinga skal vere i samsvar med standarden som følgjer av Kostnadskalkyle for gater og byrom Straume sentrum. Før det vert gjeve bruksløyve til byggjetiltak, skal tiltaka vere opparbeidd eller sikra opparbeidd, i medhald av føresegnene, Jf. Vedlegg B. Kravet «sikra opparbeidd» i føresegnene er oppfylt når tiltakshavar/grunneigar har inngått utbyggingsavtale med Fjell kommune og partane har oppfylt sine plikter til gjennomføring av krava etter avtalen. Partane er samde om at Grønamyrsvegen, Arefjordsvegen, Lonavegen og Sartorvegen med tilhøyrande rundkøyringar og kryss førebels ikkje vil opparbeidast slik det framgår av reguleringsplanen. Vegane er rekkjefølgjekrav i planen. Kommunen har ansvar for opparbeiding av vegar i ovannemnde punkt samt fortau når naudsynte offentlege planar er vedteke. Det same gjeld grunnerverv til vegar og fortau.

17 Utbyggingsavtale for Straume sentrum Vedlegg E: Areal der kommunen yter anleggsbidrag til opparbeiding. Vedlegg F: Areal som kommunen skal overta til eige, drift og vedlikehald.

18 Grønamyrsvegen Illustrasjon frå planprogram for Straume, 2007 Status Grønamyrsvegen, februar Til venstre i bilete kinoen som er under bygging. Til høgre reguleringsområde S-c I Grønamyrsvegen.

19 2012 Opprinneleg hovudtilkomst frå Sartorvegen med parkering i front. Sparebank Vest sitt nybygg 1987 gav senteret ein ny «front». Glassgården til høgre kom samanstundes med Sotratrappo i Festplassen med Konglo. Hovudinngang på same stad som før. Heishus frå parkering nede til høgre i bilete. Sparebanken Vest er flytta til nytt bygg til venstre i bilete.

20 Modellar for reduksjon av meirverdiavgift Justeringsmodellen Avtale mellom utbyggjar og kommune der den private part er utbyggjar for infrastrukturen. Utbyggjar betaler mva til staten på venleg måte for tiltaks som vert utført Kommune og utbyggjar inngår avtale om såkalla «justeringsrett» for mva. Tilbakebetaling frå stat til kommune skjer over ein periode på 10 år etter at kommunen har kommunen har overtatt infrastrukturen frå utbyggjar. Vidarebetaling frå kommune til utbyggjar kan skje årleg i 10 år eller som eingongsutbetaling. Anleggsbidragsmodellen Avtale mellom utbyggjar og kommune der kommunen står som byggherre for offentlege anlegg som skal byggjast ut i samband med gjennomføring av plan. Kommunen trekkjer frå meirverdiavgifta for dei offentlege anlegga. Utbyggjar dekkjer kostnader kommunen pådreg seg overfor entreprenørane i form av anleggsbidrag og betaler administrasjonsbidrag. Gjennom denne ordninga vil utbyggjar få momsrefusjon for dei offentlege anlegga.

21 Utbyggingsavtaler for Kolltveit vest, gnr 33/603 m.fl. og Blommen gnr 58/94 m.fl Reguleringsplanane for Kolltveit vest og Blommen har vore utarbeidd parallelt. Begge er godkjende i Planane har felles grense og rekkjefølgjekrav knytt til offentleg infrastruktur langs Fv 207/258. Utbyggjarane har vendt seg til kommunen med ønskje om å inngå utbyggingsavtale om momskompensasjon. Fjell kommune vedtok prinsippvedtak om bruk av anleggsbidragsmodellen knytt til utbyggingsavtaler for Kolltveit vest og Blommen.

22 Reguleringsplan Kolltveit vest Kolltveit vest Utbyggjar JM Norge AS 270 daa, 380 bustadeiningar, fellesareal og infrastruktur ny barnehage, eksisterande industri og kulturminne (kolarekyrkjegard). Utbyggingstakt 10 år. Reguleringsplan Blommen Blommen Utbyggjar Blommen AS 46 daa, 46 bustadeiningar, fellesareal og infrastruktur. Utbyggingstakt to år.

23 Avtaler for Blommen og Kolltveit Vest Separate utbyggingsavtaler mellom kommune og utbyggjar om gjennomføring av eigen plan. Felles utbyggingsavtale etter anleggsbidragsmodellen. JM Norge AS har inngått avtale med Fjell kommune om anleggsbidrag på vegne av begge utbyggingsområda og avtale med FjellVAR AS på vegne av begge. Offentlege anlegg som ligg til grunn for anleggsbidragsmodellen er utviding/utbetring av Fv 258 med fortau, undergang og veglys. Garantibeløp NOK ,00. Eigen avtale om finansiering av veglys langs Fv 258 mellom vegvesenet, kommunen og utbyggjar. Privat avtale mellom utbyggjarane om fordeling av kostnader.

24 Korleis sikra trygg skuleveg gjennom rekkjefølgjekrav? Bildøyvegen frå Straume sentrum til Straumssundet, 2011 Kommunedelplan for trafikksikring vart godkjent i Undervegs i planprosessen hadde arbeidsgruppa orientering i styringsgruppe og politiske organ om rekkjefølgjekrav, utbyggingsavtaler og trafikksikring. Her følger to døme.

25 Døme frå Fjell kommune Reguleringsplan for del av gnr 50/503 Bjorøyna, godkjend 2009 Etablering av trygg skuleveg langs heile fylkesvegen fram til skulen var rekkjefølgjekrav for bruksløyve for bustader. Kommunen avslår søknad om dispensasjon frå rekkjefølgjekravet. Fylkesmannen opphevar kommunen sitt vedtak i klagesaka. Grunngjeving: 1. Omgrepet trygg skuleveg har eit uklart språkleg innhald. 2. Tidsperspektivet. Det er ikkje klarlagt når eventuelle sikringstiltak vil bli gjennomført. Resultat. Kommunen sitt vedtak i klagesaka oppheva. Tiltakshavar fekk bygge ut del av område. Grunnlag for å inngå utbyggingsavtale ikkje til stades. Kommunen betalar skuleskyss kr /år. (2011)

26 Døme frå Fjell kommune, forts. Reguleringsplan for Skorane, Vindenes gnr 26/6, godkjend KPU 2009, 1. gongs handsaming av planframlegg. Rekkjefølgjekrav om opparbeiding av offentleg veg teke ut. KS 2009, Planframlegget godkjent etter innstilling frå KPU. KS 2010 Klager på kommunestyret sitt vedtak teke til følgje. Utbyggingsavtale, Kommunen syter for utbetring av kommunal veg i samsvar med godkjent plan og rekkjefølgjekrav. Tiltakshavar yter anleggstilskott kr ,- til utbetringsarbeidet. Viktig å merke seg er at den kommunale vegen var prioritert i gjeldande trafikksikringsplan.