Røyken kommune Kommuneplanutvalget Katrineåsveien 20, 3440 Røyken. Oslo, 24. februar 2015

Størrelse: px

Begynne med side:

Download "Røyken kommune Kommuneplanutvalget Katrineåsveien 20, 3440 Røyken. Oslo, 24. februar 2015"

Ingrid Knudsen
6 år siden
Visninger:

1 Røyken kommune Kommuneplanutvalget Katrineåsveien 20, 3440 Røyken Oslo, 24. februar 2015 MERKANDER TIL HØRING AV KOMMUNEPLANENS AREALDEL RØYKEN KOMMUNE TANGEN TERRASSER DEL AV EI- ENDOMMEN GNR 17, BNR 7 OG EIENDOMMEN GNR 17, BNR 3 PRE- SISERING/ANMODNING OM FORNYET VURDERING (INNSPILL NR 504) Med henvisning til plan- og bygningslovens er forslag til kommuneplanens arealdel lagt ut til offentlig ettersyn. På denne bakgrunn fremmes herved følgende merknader i relasjon til vårt høringsinnspill av 26. mai 2014, og tilleggsnotat av 7. august Søknaden fremmes på vegne av grunneier Per Olaf Øxseth, del av gnr 17, bnr 7 (Ca 37,1 dekar) og grunneiere Siw og Sten-Rune Hagelin, gnr 17, bnr 3 (Ca 61,7 dekar) slik at egnede arealer innenfor det definerte tomteområdet avsattes til byggeområde for boliger i forbindelse med igangsatt KP rullering for Røyken kommune. Beskrivelse av området Tangen terrasser: Salutaris Eiendom AS har arbeidet i nært samarbeid med N1 arkitekter DA med utvikling av illustrasjonsprosjekter for å vise utviklingspotensialet på eiendommene gnr 17, bnr 7 og 3. Typologien er basert på terrasserte vestvendte atriumhus. Disse er i tillegg forskjøvet i forhold til hverandre. Det forutsettes at parkering organiseres med direkte adkomst til boligenes bakside. Løsningen gir høy tetthet, samtidig som den gir kvaliteter som svært mange boligkjøpere søker i dag. Arealeffektive boliger på ca 95m2 med stor privat uteplass, samtidig som fellesarealer finnes i nær tilslutning til boligene gir havebykvaliteter til et boligprosjekt plassert i en bratt skråning. Etter vårt syn bør dette være en svært attraktiv utbyggingsform i Hallenskog. Konseptet åpner for ulike størrelser på boligene, men er i konseptskissene vist med lik ytre geometri. Illustrasjonprosjektet er vist på gnr 17 bnr 7, men tenkes også tilpasset deler av gnr. 17 bnr. 3 som tett/lav bebyggelse med havebykvaliteter. Alle boliger har avskjermet uteplass med nær tilgang til fellesarealer. Smug gir direkte tilgang til det fri, mens parkering i hovedsak er plassert bak boligene under terreng. 1

Illustrasjon adkomst til atriumhus plassert i bratt

Besøksparkering og tilrettelagte arealer for idrett og

2 Illustrasjon adkomst til atriumhus plassert i bratt terreng ved Hallenskog på gnr.17 bnr.7. Tett/lav bebyggelse med havebykvaliteter. Situasjonsplan: Eksisterende bebyggelse intakt. Besøksparkering og tilrettelagte arealer for idrett og lek i halvøyer mot elven. Ny boligbebyggelse plassert i grupper med samlende fellesplasser tilbaketrukket 2

Typisk snitt (C-C) gjennom prosjektet. Atriumhus plasserte terrassert over hverandre. Alle boliger for meget gode sol og utsynsforhold. Vegetasjonsrekkverk minsker innsyn til naboer.

Planområdet ligger i forlengelsen av eksisterende bebyggelse, og kan ha potensiale som boområde, med nærhet til marka og turstier/turområde.

3 Typisk snitt (C-C) gjennom prosjektet. Atriumhus plasserte terrassert over hverandre. Alle boliger for meget gode sol og utsynsforhold. Vegetasjonsrekkverk minsker innsyn til naboer. Rådmannens argumentasjon: Rådmannen skriver at innspill nr. 504 videreføres med arealformål som i kommuneplanens arealdel for Planområdet ligger i forlengelsen av eksisterende bebyggelse, og kan ha potensiale som boområde, med nærhet til marka og turstier/turområde. Det er risiko jordskred og fjellskred, kvikkleireskred, og flom på de flate delene av tomten. De flate delene av tomten omfatter dyrkbar jord, sannsynligvis med naturkvaliteter. Tiltaket vil føre til store landskapsendringer. Eksisterende va-anlegg har liten kapasitet. Beliggenheten er lite sentral i forhold til sentrumsområder, kollektivtilbud og skole. Rådmannen mener at det med de arealene som avsettes i revisjon av kommuneplanen , og de arealene som allerede er avsatt, er sikret tilstrekkelig kapasitet i Hallenskog, også på lang sikt. Rådmannen mener at det ikke er behov for å omdisponere arealene som omfattes av innspill nr. 504 i denne revisjonen. Vår argumentasjon: Tomten mot elven er ikke tenkt bebygget. I dette området har vi tenkt å anlegge grønne friområder, idrettsbane, og eventuelt felles parkering for beboerne. Boligene blir trukket tilbake i terrenget i luftig positur. Vern av elven Skitegga må påregnes. Vi ser for oss flomvern mot elven for en begrenset flanke av tomten. Elven skal gjøres tilgjengelig som et smykke i dagen. Spørsmål knyttet til jordvern er en uaktuell problemstilling. Jordvern er uansett ikke relevant med unntak av ca 2,1 da på østsiden av jernbanen. Ellers så består tomtene av skog og fjell. Uproduktiv skog samt noe skog med lav bonitet. Søk i DNs naturbase viser ingen kjente artsforekomster eller naturtyper med spesiell verneverdi. Et mindre område ut mot elven kan inneholde delelementer uten særlig betydning. Søk viser at gnr 17, bnr 3 heller ikke er utsatt for risiko jordskred og fjellskred, kvikkleireskred. (Dette er også muntlig påtalt som feilaktig av folk som har bodd i nærområdet i en mannsalder) På gnr 17, bnr 7 er det en svært begrenset fare for jordskred. Ellers så er vi uenig med rådmannens vurderinger knyttet til at beliggenheten er lite sentral i forhold til sentrumsområder, kollektivtilbud mv. Tomten er svært sentralt beliggende i tilknytning 3

4 til jernbane, Heggedal og Rødsåsen som bebygges helhetlig fra Asker grense. Tilflyttingsmønstrene på Østlandet er entydige og knytter seg til større urbanisering i tilknytning jernbanelokalisering. Røyken kommune grenser til Asker kommune hvor vårt tomteområde grenser til Asker kommune hvor det i dag pågår flere store utbyggingsprosjekter inntil vår tomtegrense og kommunegrensen. Eiendommen grenser som kjent inn til store utbyggingsområder. Rikspolitiske retningslinjer for arealbruken peker på jernbane som helt sentralt for fremtidige utbygginger. Vårt planfaglige fundament er således bygget på Nasjonale retningslinjer for by og tettstedsutvikling som har som har målsetting å fortette nær og i tilknytning til jernbane og i kollektivknutepunkt. (Spikkestadbanen) Dette faktum gir en avgjørende forventning og føringer for fortetting og økt utnyttelse i Hallenskog og på vårt tomteområde spesifikt. Føringene legger opp til at det bør legges vekt på å få til løsninger som kan gi korte avstander i forhold til daglige gjøremål og effektiv samordning mellom ulike transportmåter hvor jernbanen er sentral. Den overordnede strategien bygger på nasjonale retningslinjer for arealutvikling hvor målet er at arealbruk og transportsystem skal utvikles slik at de fremmer samfunnsøkonomisk effektiv ressursutnyttelse. Foreslått arealbruksendring kan gi et tilskudd til boligsammensetningen, spesielt da det på tomtene planlegges atriumshus i terrasser som ligger høyt og luftig. I tillegg vil tilgjengeligheten til marka områdene kunne åpnes opp for allmenheten og beboerne i området og gjøre marka mere tilgjengelig ved et slikt prosjekt. I tillegg vil en kunne opprettholde landskapsbildet mot elven, samt synliggjøre elven for publikum mellom de grønne åsene som en videre identitet. Området er på mange måter et mindre pent område som i dag ligger brakk i dag så en landskapsendring vil være forskjønnende og ikke bryte opp dalens identitet og være en gode for lokalsamfunnet. Eksisterende va-anlegg har i dag liten kapasitet, men vil uavhengig grunnet alle utbyggingsprosjekter i nærområdet måtte oppgraderes og kobles til. Landskap/arkitektur: Vårt forslag/prosjekt er ment å inneholde gode kvaliteter rettet mot eneboliger i flere etasjer organisert rundt små tun med hage på begge sider av huset. Vårt tomteområde ligger høyt og luftig i terrenget med utsikt til vannveien og mot den grønne dalen. Husene er tenkt bygget rundt bilfrie gårdstun og skjermende miljø tiltenkt blant annet oppvekst for små barn mv. Prosjektet er tegnet og prosjektert å inneholde variasjoner i koter, med høydeforskjeller og diffrensieringer i terrenget med en rekke meget spennende variabler som innbyr til lek og rekreasjon for innbyggerne. Prosjektet er direkte rettet mot det mangfold tomtens grønnstruktur og naturmangfold, herunder friluftsinteresser som eiendommen og tilgrensede eiendommer inneholder. Tomtene har etter vår oppfatning våre store kvaliteter. Eiendommen er fjell og skogstomt med lav bonitet. Området vil inneha stor rekreasjonsverdi for de eventuelle nye boligene i nærområdet med noen stier og fortsattstore arealer for friluftsliv. Eiendommen er undersøkt for kulturminner uten at det er gjort noen funn. Det er ingen støyplager i tilknytning til eiendommen. Med det foreslåtte prosjektet vil Røyken kommune i få tilført ca 116 boliger vedrørende gnr 17, bnr 7 og et større antall enheter vedrørende gnr 17, bnr 3. Vi håper å ha redegjort for saken på en oversiktlig og grei måte slik at innspillet kan saksbehandles på ny med nye perspektiver og nytt innhold og at eiendommene avsettes til bygge- område for bolig. 4

5 Ved ønske om ytterligere informas jon og/eller underlagsdokumentasjon så kan de undertegnede kontaktes. Med vennlig hilsen Salutaris Eiendom AS Med vennlig hilsen Salutaris Eiendom AS Olav S. Illøkken Lars Thalberg Partner Administrerende direktør Tlf: Tlf: E.post: E.post: Web: Web: Besøksadresse: Rådhusgt 30a, 0151 Oslo Besøksa dresse: Rådhusgt 30a, 0151 Oslo 5

Like dokumenter

ANMODNING/SØKNAD - AREALINNSPILL I FORBINDELSE MED RULLERING AV KOMMUNEPLANENS AREALDEL, JFR KOMMUNEPLANENS SAMFUNNSDEL 2014 2034, TANGEN TERASSER

Røyken kommune Kommuneplanutvalget Katrineåsveien 20, 3440 Røyken Oslo, 26. mai 2014 ANMODNING/SØKNAD - AREALINNSPILL I FORBINDELSE MED RULLERING AV KOMMUNEPLANENS AREALDEL, JFR KOMMUNEPLANENS SAMFUNNSDEL