Rygge kommune, Vedlagt følger høringsinnspill vedrørende del av eiendommen gnr 60, bnr 2 i Rygge kommune.

Transkript

1 Fra: Salutaris Eiendom AS Olav Illøkken Til: Postmottak Kopi: Lars Thalberg 'Toralf Stuvik' Charlotte Aune Bryne Daniel Eggereide Sendt: :00:09 Emne: SØKNAD/AREALINNSPILL I FORBINDELSE MED RULLERING AV KOMMUNEPLANENS AREALDEL "SÅSTAD HAGEBY" - DEL AV GNR 60, BNR 2 Vedlegg: image001.gif; Salutaris - Høringsinnspill, Såstadskogen Hageby, Rygge kommune, KP pdf Rygge kommune, Vedlagt følger høringsinnspill vedrørende del av eiendommen gnr 60, bnr 2 i Rygge kommune. «Såstadskogen hageby med ca 54 daa som anmodes avsatt til bygge-område bolig i kommuneplanen for Rygge kommune» Vennligst bekreft mottak av forsendelsen. Vennlig hilsen Salutaris Eiendom AS Olav S. Illøkken Partner Tlf.: E.post : olav.s.illokken@salutaris.no Web:

2 Besøksadresse: Rådhusgt. 30a, Oslo Postadresse: Konglestien 22, 1412 Sofiemyr

3 Rygge kommune Kommuneplanutvalget Larkollveien 9, 1570 DILLING Oslo, SØKNAD/ AREAL INNSPILL I FORBINDELSE MED RULLERING AV KOMMUNEPLANENS AREALDEL SÅSTAD SKOGEN HAGE BY - DEL AV GNR 60, BNR 2 Viser til forslag til planstrategi (Høringsforslag av 10. nov 2016), samt Fylkesplanen Østfold mot 2050, godkjent , foruten retningslinjer for kommunal planlegging» utgitt av Kommunal - og moderniseringsdepartementet den 12. juni Salutaris Eiendom AS søker på vegne av grunneier Toralf Stuvik, Såstadveien 40, 1570 Dilling herved om at egnede arealer innenfor de t definerte tomte områ dene, del av gnr 60, bnr 2 på ca 54 dekar avsatt es til byggeområde for boligformål i forbindelse med igangsatt rullering av kommuneplan ens arealdel for Rygge kommune. Eiendommen del av gnr 60, bnr 2 : 1

4 Eiendommen del av gnr 60, bnr 2 : Vårt forslag til utvikling av eiendommen : Hus organisert rundt små tun. H age på begge sider av huset. Parkering på utsiden av innergårdene i forbindelse med adkomst. Kjørbare gangveier på ca 3 meter i og mellom tunene. Husene er bygget rundt bi lfrie gårdstun og skjermende miljø tiltenkt blant annet oppvekst for små barn mv. Ovenståender et forslag, men generelle småhus, tomannsboliger og rekkehus kan kombineres med tunløsninger. 2

5 Skisse 1 Hagebyidyll i Såstadskogen : Såstadskogen Hageby B akgrunn og innramming : Vårt planfaglige fundament bygger på en fortettingsstrategi og utvikling av skogsområdet på Såstad i forlengelsen av Såstadveien som består av 1 husrekke etter Ryggeveien og fortetting mot Såstadbråten og Såstadskogen hvor det allerede pågår et utviklingsarbeide. A v og påkjøring til Ryggeveien med gode siktlinjer gir gode rammevilkår. På denne bakgrunn ønsker vi å rette et fokus på det utviklingspotensial som finnes på ovennevnte tomte område. S trategi /Boligpolitikk : Vår overordnede strategi og boligpolitikk er helt i samsvar med Rygge kommunes arealstrategi for ny boliger med krav til en boligmasse med attraktive boliger som har til hensikt å bidra til tilflytting, samt en boligpolitikk som ivaretar gr upper med alminnelig inntekter, første gangsetablerere /ungdomsboliger, samt avveininger i forhold til oppvekst, livskvalitet og miljø. Det må også vurderes en del boliger med gjennomgående livsløpsstandard. Befolkningsveksten i Mosseregionen fra har vært betydelig til tross for at den samlede boligbyggingen regionen sett under ett kun har vært på 50 % av det som ble lagt til 3

6 grunn i kommuneplanene. Fra har Rygge kommune hatt en vekst på 6,6 %. Samtidig har kommunen kun gjennomført 65 % av de planlagte boligene i kommuneplanen. Dette betyr at det er et betydelig etterslep på behovet på nye boliger i markedet. Strategi for kommunens arealpolitikk jfr forslag til planprogram - k ommuneplanen for Rygge kommune legger på mange måter til rette for at u tbyggingsstrukturen i Rygge videreføres og at det etableres levekraftig e fortettingsområde r i tilknytning til områder hvor det er et ablerte boligfelt slik som på Så stadbråten og etter Såstadvei en. Det er et mål at Rygge kommune skal være offensiv og evaluere både befolkningsprognoser og boligstruktur inn i fremtiden gjennom denne kommuneplanrulleringen. Dette betinger innsats på utvikling av nye strategiske områder i sentrale områder med nær tilknytning til tettstedene. Det fremkommer videre av fastsatt planprogram at Rygge kommune ønsker å imøtekomme en slik utvikling, og at man derfor som del av kommuneplanrulleringen får gjennomført gode arealplanmessige disposisjoner som tilrettelegger for en slik utvikling. Det er be hov for å se nærmere på takten i boligbyggingen i Moss og Rygge og hvilke grep som kan tas for å sikre en tilstrekkelig og tilpasset boligforsyning. Boligutviklingen må også fange opp det boligsosiale aspektet, jfr arbeidet med boligsosial handlingsplan. I en tidlig fase i utarbeidelsen av ny kommuneplan bør boligbyggeprogrammet for Mosseregionen fra fellesprosjektet i 2014 revideres, siden det allerede har skjedd tydelige endringer i tempoe t i boligbyggingen, og ved at etterslepet er så vidt stort og i uta kt med etterspørselen i markedet. Vi viser også til Nasjonale forventninger til regional og kommunal planlegging (T ) som har helt klare føringer i så henseende hvor tomteområdet synes å ligge innenfor fremtidig utviklingsretning for boligområder i Ry gge kommune. Rikspolitiske retningslinjer legger til grunn «God e og effektive planprosesser», 2. «Bærekraftig areal - og samfunnsutvikling» 3. «Attraktive og klimavennlige by - og tettstedsområder». Der viktig at fremtidige prosjekte ne tar opp i seg disse f øringene. Kommuneplanens arealdel skal angi hovedtrekkene i arealdisponeringen og rammer og betingelser for hvilke nye tiltak og ny arealbruk som kan settes i verk, samt hvilke viktige hensyn som må ivaretas ved disponeringen av arealene. I Mosseregionens reviderte boligprogram fra 2014 er det lagt til grunn en boligbygging på 7825 boliger i perioden Dette tilsvarer i gjennomsnitt 435 boliger per år, altså en svak økning fra tidligere. I Rygge ble det bygget 428 boliger i tidsrommet E n takt på 87 boliger i året. Det må ut fra ovenståendevære ønskelig å gjennomgå befolkningsprognoser og behovet for nye boliger på nytt. Med utgangspunkt i en slik gjennomgang bør det legges ut nye boligområder. Utgangspunktet er fortsatt at det skal være dekning for antatt boligbehov i 12 år fram i tid. Det innebærer at utviklingen skal konsentreres til eksisterende boligfelt hvor det kan fortettes og hvor infrastrukturen ligger til rette for dette. Spredt bebyggelse vil ikke være tillatt. Nye boliger ska l bygges i tilknytn ing til eksisterende boligområder, slik som vår eiendom fremstår. Slik vi forstår dette budskapet s å ønsker Rygge kommune p å et overordnet nivå å sikre en god bostedsutvikling som støtter opp om etablert infrastruktur (langs sentralakse ne) og er tilpasset eksisterende skole - og barnehagestruktur. Det vektlegges å sikre en bærekraftig utvikling som legger til rette for trygge og gode lokalsentra. Det skal legges vekt på å balanser effektiv arealbruk med gode bomiljøer og leve -/oppvekstmi ljøer. Videre utbygging skal konsentreres i tilknytning til eksisterende utbyggingsområder nær tettstedene og i etablerte boligområder. Det foreslåtte tomteområdet, kvaliteter og utviklingspotensial generelt: Vårt foreslåtte område for utvikling, Såstad ligger inneklemt mellom Ryggeveien og Såstadskogen i forlengelsen av boligrekken i Såstadveien etter Såstadveien. 4

7 Eiendommen er en skogstomt med middels bonitet. Hele eiendommen er i ny tid snauhogget og det er i dag en mindre bjørkeskog på eiendommen. Om rådet er ikke klassifisert som friluftsområde. A nalyser viser at eiendommen er uten natur eller verdiklassifisering og biologisk mangfold og nøkkelbiotoper fornminner mv. Eiendommen har ingen naturverdiklassifisering, men det finnes en dam på utsiden av de t ønskede utviklingsområde så må ivaretas. Det vil for øvrig være begrenset med støy på eiendommen, da denne ligger noe tilbaketrukket, det er ca 100m fra eiendomsgrensen til motorveien s center på det nærmeste punktet. Ettersom tomten har beliggenhet innt il kollektivknutepunkte ne Dilling og Halmstad, med god tilknytning til etablert infrastruktur som veg, gang - og sykkelvei, vann - og avløp, skoler, forretninger og øvrige servicetilbud mv. representerer tomten et godt samfunnsøkonomisk boligutviklingsaltern ativ. Vi ser for oss en fortetting av Såstad med hagebypreg i mix med tidsmessig småhusbebyggelse hvor b oligene skal søke som å ivareta det lokale preg og kulturlandskapet i området. Et slikt boligområde vil inneholde et betydelig antall nye boenheter i tilknytning til i et funksjonelt bofellesskap med hagelandskap. En boligutvikling i tilknytning til Såstad forventes å sentralisere området i betydelig grad. Området har slik sett et godt alternativ for ytterligere arealutvikling. I tillegg er v årt prosj ekt ment å ivareta variasjon i boligmassen. Boligfeltene på Såstadbråten og etter Såstadveien, samt i området forøvrig kjennetegnes hovedsakelig med småhusbebyggelse. Boligene i dette området er og vil i fremtiden bli svært attraktive for barnefamilier me d aktivitetsmønster som kan nyttegjøre seg av nærområdets rekreasjons - og nærmiljøkvaliteter. Vi ser derfor for oss en utvikling som støtter opp om det eksisterende og for øvrig i henhold til intensjonene om å sikre gode oppvekstvilkår for barn og unge. De tte i et bomiljø som imøtekommer barnefamilienes behov for romslig plass og store utearealer etc. Det bør dog vurderes hvorvidt det vil være formålstjenlig at man her, eller andre steder i området etablerer en viss andel alternative boligformer. Dette for å sikre en bredest mulig befolkningssammensetning i lokalmiljøet, og for å sikre lokale bo alternativer for innbyggere med ulike behov, og ikke minst unge etablerere. Hva som er riktig bygningstypologi, utforming og utnyttelse får derimot og selvfølgelig bli opp til kommunens administrasjon og politiske myndigheter å ta stilling til i forbindelse med eventuell detaljregulering av eiendommen, men vår plan står fast som en ide for prosjektet. Sentrale vurderingskriterier: 1. Tomten er meget gunst ig lokali sert ved stamvegnettet. De vegbaserte forutsetningene for arealutvikling må slik sett sies å være svært gode. Etablering på tomten gir svært attraktive boliger med gode solforhold og utenomhusarealer. I tillegg ligger tomten svært gunstig til for gående sy klende. 2. Tomten er meget gunstig lokalisert med kollektive transportalternativ samt gang - og sykkelveinett, samt kort vei til skole/ - er. Arealutvikling her vil følgelig gi gode muligheter for bruk av miljøvennlige transportalternativer. Gode kommunikasjonsmuligheter til Moss by hører også med. 3. Tomten fremstår med bakgrunn i retningslinjer nedfestet i Regionale Planer som et naturlig al ternativ for utvikling til boliger. Arealutvikling til bolig vil bidra til å styrke de utfordringer 5

8 regionen sliter med, dvs ø ke antall arbeidsplasser mer enn befolkningsveksten og samtidig tilrettelegge for fortsatt sterk befolkningsutvikling, samt s amord ne innsatsen for utviklingen av fremtidens kompetanse. 4. Tomten er en skogstomt som vil gi arealeffektive og gode miljømessige løsninger. Tomten fremstår også uten særlige utfordringer knyttet til naturklassifiseringer. Grunnriss/ Ide: Tomt på ca m 2 Ca 70 boliger jfr dagens småhusplan Eller mye mer offensivt med høy fortetting om øns kelig. Hagebyfasiliteter der hver bolig har grunnflate 12 x 5 = 60. Boligene er i to eller flere plan = 120 m2 minimum. Overflateparkering ved adkomst. Ovenståender en illustrasjon; dette kan avvike ved nærmere planlegging. Planprosessuelle forhold og forutsetninger for videre arealutvikling: Den aktuelle tomten er avsatt til LNF område i gjeldende kommuneplan. Eventuell utvikling her vil følgelig avhenge av at området blir avsatt til byggeområde bolig i forbindelse med igangsatt KP rullering. Området vil deretter måtte bli gjenstand for en reguleringsplanprosess for å utrede og fastsette formålstjenlige rammebet ingelser og innhold for arealutviklingen. Vi informerer i denne sammenheng om at vi eventuelt ønsker å igangsette en slik proses så fort som mulig. Oppsummering: På bakgrunn av at Rygge kommune står ovenfor en periode med forventet kraftig behov for ny e bolig arealer og befolkningsvekst, og for at en skal kunne ha en mulighet til raskt og utvikle et stort antall nye gode boliger foreslår vi at Rygge kommune avsetter betydelig mer areal til både næring og boligformål i tilknytning til og ved eksisterende handel/nærings og bomiljøer. Som konkret forslag til næring/boligutvikling foreslår vi at kommunen avsetter vårt forslag som fremtidig byggeformål. Dette i samsvar med Rygge kommunes arealstr ategi. Vi vil videre utrede og fastsette et formålstjenlig innho ld for arealutviklingen i dialog med Rygge kommune. Vi håper å ha redegjort for saken på en oversiktlig og grei måte slik at innspillet kan saksbehandles som en følge av KP rulleringen. Ved ønske om ytterligere informasjon og/eller underlagsdokumentasjon så kan de undertegnede kontaktes. Med vennlig hilsen Salutaris Eiendom AS Med vennlig hilsen Salutaris Eiendom AS Olav S. Illøkken Lars Thalberg Partner Administrerende direktør Tlf: Tlf: E.post: olav.s.illokken@salutaris.no E.post: lars.thalberg@salutaris.no Web: Web: Besøksadresse: Rådhusgt 30a, 0151 Oslo Besøksadresse: Rådhusgt 30a, 0151 Oslo Postadresse: Konglestien Sofiemyr Postadresse: Konglestien Sofiemyr 6