Behandles av: Møtedato: Utv. Saksnr: Bystyret /17. Detaljregulering for gnr 42 bnr Ålebekk offentlig ettersyn bystyrebehandling

Transkript

1 Behandles av: Møtedato: Utv. Saksnr: Bystyret /17 Arkivnr: K2 - L12, GBR - 42/403 Arkivsaksnr.: 14/ Saksbehandler: Ola Skei Bekken Tittel: Arealplanlegger Dok.dato: Detaljregulering for gnr 42 bnr Ålebekk offentlig ettersyn bystyrebehandling Administrasjonens forslag: I medhold av plan- og bygningslovens legges forslag til detaljregulering for Ålebekk, datert , sist revidert , med tilhørende bestemmelser datert , sist revidert og planbeskrivelse datert , sist revidert ut til offentlig ettersyn. Før planen legges ut til offentlig ettersyn må plankart, bestemmelser og planbeskrivelse endres slik at: - To boenheter innenfor BK1 fjernes, og lekearealet utvides tilsvarende, -slik at lekearealet blir mer brukbart med en større åpen plass. Antall boenheter innenfor planområdet blir da : Behandling i Planutvalget Forslag fra Espen Hovde V: Saken legges til offentlig ettersyn og vedtatte bombepunkter vedr G/S-veg, sti og offentlige arealer langs sjø bes innarbeidet i planen i tillegg til administrasjonens bombepunkt. Presisering; 1. Planutvalget kan akseptere at G/S-vegen ikke bygges før brukstillatelse, men skal reguleres. 2. Sti GT2 skal være offentlig. Votering: Forslag fra Hovde V falt med 7 mot 4 stemmer. Flertallet var: Arne Gulbrandsen Frp, Kari Erdvik H, Bjørn Berntsen H, Kristin Gustavsen H, Cecilie Pedersen Hille H, Anne Berit Repstad Krf og Leiv Per Olsen Pp. Mindretallet som stemte for Hovdes forslag var: Bjørn Daniel Solberg V, Espen Hovde V, Erling Gitmark Sp og Inger Vollstad Ap. PUV-084/17 Administrasjonens forslag vedtas: I medhold av plan- og bygningslovens legges forslag til detaljregulering for Ålebekk, datert , sist revidert , med tilhørende bestemmelser datert , sist revidert og planbeskrivelse datert , sist revidert ut til offentlig ettersyn.

2 Før planen legges ut til offentlig ettersyn må plankart, bestemmelser og planbeskrivelse endres slik at: - To boenheter innenfor BK1 fjernes, og lekearealet utvides tilsvarende, -slik at lekearealet blir mer brukbart med en større åpen plass. Antall boenheter innenfor planområdet blir da : Behandling i Planutvalget PUV-094/17 Godkjenning av møteprotokoll fra møte I møteprotokoll fra Planutvalgets møte av i sak 084/17 Detaljregulering for gnr 42 bnr Ålebekk - Offentlig ettersyn, revidert plan var det oppgitt feil stemmetall. Tilleggsforslaget til Hovde V ble votert over på nytt. Votering: Vedtak med 7 mot 4 stemmer. Tilleggsforslag fra Hovde V vedtas. Flertallet var: Bjørn Berntsen H, Anne Berit Repstad Krf, Leiv Per Olsen Pp, Gro Nordbø Ap, Erling Gitmark Sp, Thea Otilie L. Olsen Ap og Inger Vollstad Ap. Mindretallet var: Arne Gulbrandsen Frp, Kari Erdvik H, Kristin Gustavsen H og Cecilie Pedersen Hille H. Planutvalgets vedtak: Saken legges til offentlig ettersyn og vedtatte bombepunkter vedr G/S-veg, sti og offentlige arealer langs sjø bes innarbeidet i planen i tillegg til administrasjonens bombepunkt. Presisering; - Planutvalget kan akseptere at G/S-vegen ikke bygges før brukstillatelse, men skal reguleres. - Sti GT2 skal være offentlig. Kari Erdvik H fremmet mindretallsanke til Bystyret på vegne av representantene Erdvik, Kristin Gustavsen H og Cecilie Pedersen Hille H Behandling i Bystyret Forslag fra Arne Thomassen H: Lillesand Bystyre ber rådmannen gå i dialog med utbygger for å inngå en privatrettslig tinglyst avtale som sikrer kommunen vederlagsfri grunn til gang og sykkelvei forbi området denne reguleringsplanen omfatter. Forslag fra Signe Ann Jørgensen SV: Det må etableres bedre løsninger for å sikre barn og unges skolevei. Spesielt må kryssløsningene i Ålebekkrysset etableres som trygg. Forslag fra Christen Egeland MDG: Det skal etableres G/S-vei mellom planområdet til eksisterende G/S-vei ved Reise før det

3 gis brukstillatelse. Votering: Vedtak: Administrasjonens forslag vedtas. Vedtak: Tilleggsforslag fra Jørgensen vedtas. Vedtak: Tilleggsforslag fra Thomassen vedtas. Forslag fra Egeland falt med 26 mot 1 stemme. BS- 107/17 Bystyrets vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens legges forslag til detaljregulering for Ålebekk, datert , sist revidert , med tilhørende bestemmelser datert , sist revidert og planbeskrivelse datert , sist revidert ut til offentlig ettersyn. Før planen legges ut til offentlig ettersyn må plankart, bestemmelser og planbeskrivelse endres slik at: - To boenheter innenfor BK1 fjernes, og lekearealet utvides tilsvarende, -slik at lekearealet blir mer brukbart med en større åpen plass. Antall boenheter innenfor planområdet blir da 6. Lillesand Bystyre ber rådmannen gå i dialog med utbygger for å inngå en privatrettslig tinglyst avtale som sikrer kommunen vederlagsfri grunn til gang og sykkelvei forbi området denne reguleringsplanen omfatter. Det må etableres bedre løsninger for å sikre barn og unges skolevei. Spesielt må kryssløsningene i Ålebekkrysset etableres som trygg. Saksopplysninger: Saken for bystyret Etter mindretallsanke i planutvalget kommer saken opp for bystyret. Slik administrasjonen oppfater saken er det enighet om det vesentligste i plansaken og at planen skal legges ut til høring. Spørsmålet gjelder tilleggsforslag fra Espen Hovde V: Saken legges til offentlig ettersyn og vedtatte bombepunkter vedr G/S-veg, sti og offentlige arealer langs sjø bes innarbeidet i planen i tillegg til administrasjonens bombepunkt. Presisering; 1. Planutvalget kan akseptere at G/S-vegen ikke bygges før brukstillatelse, men skal reguleres. 2. Sti GT2 skal være offentlig. Bystyret skal nå ta stilling til hele plansaken med administrasjonens innstilling og tilleggsforslag fra Espen Hovde V. Administrasjonen forstår det slik at bombepunktene som henvises til i Hovdes forslag er de samme som nå er listet som 1-4 under tidligere saksgang nedenfor. Videre følger plansaken slik den forelå før planutvalgets siste behandling:

4 Sammendrag I planen legges opp til frittliggende og konsentrert småhusbebyggelse, til sammen 8 boenheter. Boligene fordeles på to felt. Det ene feltet består av FB1 og BF2 med til sammen fire eneboliger og det andre feltet består av BK1 hvor det er lagt opp til boliger i rekke/rekkehus med inntil fire boenheter. Tidligere saksgang: Planen var oppe for førstegangsbehandling i planutvalget første gang 27. juni Da ble saken utsatt for befaring, og saken ble behandlet 5. september I planforslaget som ble lagt frem da var det 6 boenheter og båthavn. Administrasjonen anbefalte å ta båthavna ut av planen, og legge planen ut til offentlig ettersyn. Planutvalget vedtok at planen kunne legges til høring med noen endringer: 1. De 2 nærmeste tomtene mot sjøen tas ut av planen (konflikt med fritidsbebyggelse og strandsonen). 2. Det skal anlegges fortau fra Reisefeltet til krysset inn til Flørenes før det gis brukstillatelse (kobles opp mot etablert g/s-veg). 3. Arealene langs sjøen reguleres til offentlige fri- og lekearealer. 4. Stien som ligger der i dag må sikres opparbeidet gjennom bestemmelser og plankart (GT2_1 og 2) - alternativt legges foran husene. Følgende oversendelsesforslag ble også vedtatt: Det tillates 4 nye tomter langs fylkesvegen (krysset inn til Flørenes - der hvor det er et stort gangfelt). Revidert planforslag Etter dette har forslagsstiller og kommunen hatt en god del dialog og enkelte møter. Det har vært forsøkt å få med Statens vegvesen på møte om etablering av fortau. Statens vegvesen har imidlertid ikke vært interessert i å delta på noe møte eller bidra med noe for å hjelpe til med planlegging heller. Saksbehandler hos Statens vegvesen har uttrykt at dette ikke er noe som kan prioriteres, og at kostnadene vil bli store da veien antakelig må flyttes for å få dette til. Da dette er en fylkesvei og Statens vegvesen representerer vegeier er det vanskelig å gjøre noe her uten å få dem med på laget. Ut fra planens størrelse og omfang, er det også vanskelig å legge en slik utbygging av fortau som rekkefølgekrav det ville fort medføre at planen ikke blir gjennomførbar da økonomien i prosjektet blir dårlig. Skoleveien for de minste barna går uansett den andre veien fra flørneskrysset og bort fra reisefeltet, så fortauet ville ha mindre betydning. Det er også liten trafikk på veien og den vurderes stengt for gjennomgangstrafikk jf. Virekilåsen og Dyvik boligområdeplanene som er under utarbeidelse nå. For de øvrige punktene har forslagsstiller forsøkt å imøtegå tilleggene fra planutvalget. Det viser seg også å være lite egnet for boliger lags fylkesveien, mellom fylkesveien og bekken. Det blir trangt etter at byggegrense mot fylkesveien er lagt inn. Forslagsstiller har foreslått 4 nye boenheter i utkanten av balløkka og mot bekken. Administrasjonen er av den oppfatning at det beste er å begrense planen til 6 boenheter i samsvar med det opprinnelige forslaget. Når fortau tas ut av planen er det ikke nødvendig å skvise inn flere boenheter for å gjøre planen realiserbar. En reduksjon av boenheter vil gi bedre bokvalitet gjennom større lekeområder, og samtidig vil planen bli mest mulig attraktiv og gi de beste boforhold. Derfor anbefaler administrasjonen at 2 av de 4 nye boenhetene droppes, slik at man ender på 6 boenheter totalt, som også var tilfellet i det opprinnelige planforslaget. BAKGRUNN FOR SAKEN Planen fremmes av Multiconsult AS på vegne av forslagsstiller Kåre Trygve Mosby med formål å legge til rette for boligbebyggelse.

5 Planens innhold Oversikt som viser areal fordelt på de ulike formål: - Bebyggelse og anlegg Frittliggende småhusbebyggelse (BF1-BF2): Bebyggelse og anlegg Konsentrert småhusbebyggelse (BK1) Bebyggelse og anlegg Lekeplass (f_lek): Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Kjøreveg (o_skv1 f_skv2): Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Annen veggrunn-grøntareal: Turvei (GT 1-2): Badeplass/-område (GB): Friluftsområde land (LF): Friluftsområde sjø: Badeområde (VB): Frisikt: Hensynssone grønnstruktur (H540): Hensynssone bevaring (H570): 560 Dagens situasjon Innenfor planområdet er i dag en enebolig. For øvrig er også et friluftsområde med badeplass og en balløkke. I umiddelbar nærhet er noe fritidsbebyggelse og ikke langt unna større boligområder på Tingsaker. Avstanden til Lillesand sentrum er 1,5 kilometer. Vurderingsdel Planstatus I gjeldende kommuneplan er planområdet avsatt til LNF-område for den del som nå foreslås regulert til boligformål. For øvrig er deler av planområdet avsatt til Friområde. Deler av planforslaget overlapper reguleringsplan for Tingsakermoen, og her vil veien nå reguleres til eksisterende situasjon. Planforslaget er ikke i samsvar med formålet i kommuneplanen men vurderes for øvrig å være i samsvar med kommuneplanens to satsningsområder som følger: - Sikre en bærekraftig utvikling og ressursforvaltning - Sikre trygghet, livskvalitet og gode oppvekstsvilkår Tematisk vurdering Konsekvensutredning Planavdelingen har tatt stilling til vedlagt vurdering av behov for konsekvensutredning og støtter seg til konklusjonen her: Da området som legges ut til nye utbyggingsformål er begrenset til 3 daa og det ikke er vesentlige konflikter i forhold til forskrift om KU 3, vurderer planavdelingen at full konsekvensutredning og planprogram ikke er nødvendig. Naturmangfold I henhold til naturmangfoldlovens 7 plikter kommunen å gjøre rede for prinsippene for offentlig beslutningstaking, jf. NML 8-12, i saker som kan berøre naturgrunnlaget. Utbyggingsområdet ligger i hovedsak på GBR 42/403. Etter undersøkelser i kommunens databaser over naturregistreringer, DNs naturbase og artsportalen er det ikke funnet registreringer av viktige naturtyper, arter aller annet viktig naturgrunnlag i området som kan påvirkes av tiltaket. Omkringliggende natur er av en slik karakter at det ikke er grunn til tro at det finnes sårbare naturtyper som ikke er registrert som vil kunne bli skadelidende som følge av gjennomføring av tiltaket. En finner at kartleggingen som er gjennomført er foretatt på et tilfredsstillende detaljnivå for å ivareta verdifulle naturtyper og/eller arter i området, og at det følgelig ikke er behov for ytterligere kartlegginger. En kjenner heller ikke til erfaringsbasert kunnskap som tilsier at naturmiljøet vil bli skadelidende i urimelig stor grad

6 som følge av tiltaket. På bakgrunn av informasjonen i nevnte baser og føringene om at beslutningen skal treffes på eksisterende kunnskapsbehov, mener kommunen å ha tilfredsstilt kravet til kunnskapsgrunnlaget som skal ligge til grunn for beslutningen, jf. NML 8. Det er heller ikke grunn til å vise ytterligere til "føre-var-prinsippet", jf. NML 9 i denne saken, da det ikke kan vises til sårbare forekomster som kan bli skadelidende. NML er følgelig ikke relevante. Landskapsmessige virkninger/estetikk Planområdet som legges ut til boligbebyggelse ligger nesten i sin helhet innenfor 100- metersbeltet til sjø. Her må det bemerkes at området mellom de nye boligene og sjøen allerede er noe bebyggelse, slik de nye boligene kommer i andre linje. Kommunen vurderer at de nye boligene ikke vil ha betydelige negative landskapsvirkninger selv om de vil kunne bli synlige fra sjøsiden. Grønnstruktur Området har viktige friluftsinteresser, og disse områdene videreføres i planforslaget. Her er det muligheter for lek, bading, fiske og ballspill. BK1 tar imidlertid opp noe av de mest verdifulle arealene for lek og rekreasjon, ballsletta. Det vil fortsatt være tilstrekkelig store og gode arealer igjen slik planen er foreslått, men administrasjonens vurdering er at antall boenheter innenfor BK1 kan reduseres til 2, slik at det totalt innenfor planområdet vil være 6 boenheter. Dersom BK1 reduseres tilsvarende vil områdene for lek og rekreasjon bli enda bedre. Miljøvern Området vurderes å ikke være plaget av støy. Det legges samtidig opp til at avløpsutfordringer i området løses gjennom utbyggingen. Kulturminner Innenfor planområdet ligger den såkalte "Hitlers tanngard" som er et nyere tids kulturminne med landgangssperringer fra 2. verdenskrig. Disse forutsettes bevart. For øvrig er det ikke avdekket kulturminner i området. Universell utforming Kommuneplanens krav om at minst 50 % av boligene innenfor planområdet skal være tilgjengelige boenheter med alle funksjoner på hovedplan er ivaretatt gjennom bestemmelsene til planen. Transport og infrastruktur Atkomst til planområdet er fra fylkesvei 237 og 238. Nærmeste bussholdeplass er ved Tingsaker. Herfra er det gode rutealternativer til både Kristiansand og Arendal. Til Tingsaker og skolen er det etablert snarveg som fungerer som gang- og sykkelveg. De nye boligene vil bli koblet til vann- og avløp, og det vil bedre situasjonen i området da man får orden på eksisterende anlegg hvor det er meldt utslipp til sjø. Forhold rundt gang og sykkelvei Risiko- og sårbarhetsanalyse RoS-analyse ligger vedlagt under kapittel 6 i planbeskrivelsen. Det er ikke påvist hendelser med høy risiko. Av middels risiko pekes på "Hitlers Tanngard" og denne bevares selv om den ikke har formell vernestatus. For hendelser med lav risiko vises til RoS-analysen. Barn og unges interesser

7 Se vedlagte sjekkliste for barn og unges interesser. Hensyn til barn og unge vurderes å være ivaretatt i planarbeidet. Skolesituasjon Avstanden til Tingsaker skole er ca. 800 meter gangvei, som tar ca. 10 minutter å gå. Økonomiske konsekvenser for kommunen Planforslaget vurderes å ikke ha vesentlige økonomiske konsekvenser for kommunen. INNSPILL TIL PLANARBEIDET Melding om oppstart Melding om oppstart av reguleringsarbeid ble varslet med frist Det kom inn åtte merknader. Disse er oppsummert og kommentert av forslagsstiller i planbeskrivelsen. PLANAVDELINGENS SAMLEDE VURDERING Utfordringene som er pekt på i vurderingen over dreier seg om eventuelle landskapsvirkninger av bebyggelse i 100-metersbeltet. Planavdelingen vurderes at disse utfordringene og ulempene ikke er større enn fordelene ved å benytte området til konsentrert boligbebyggelse. Av hensyn til lekearealene ved dagens balløkke og tettheten i området for øvrig bør antallet boenheter reduseres fra 8 til 6 ved at BK1 reduseres fra 4 til 2. Administrasjonen anbefaler at detaljreguleringen legges ut til offentlig ettersyn med den endringen som gjelder antall boenheter. Trykte vedlegg Plankart for Ålebekk datert , sist revidert Tilhørende bestemmelser datert , sist revidert Planbeskrivelse inkl ROS, datert , sist revidert Sjekkliste for barn- og unges interesser, datert Vurdering av behov for konsekvensutredning, datert Saksdokumenter: Plankart_Ålebekk Planbestemmelser Planbeskrivelse Vurdering ift forskrift om KU Sjekkliste barn og unges interesser