Behandles av: Møtedato: Utv. Saksnr: Planutvalget /18

Transkript

1 Behandles av: Møtedato: Utv. Saksnr: Planutvalget /18 Arkivnr: PlanID , K2 - L13, GBR - 75/2, GBR - 75/6, GBR - 75/9 Arkivsaksnr.: 15/4-35 Saksbehandler: Julie Nilsen Tittel: Arealplanlegger Dok.dato: Detaljregulering Hæstadveden - offentlig ettersyn Rådmannens forslag til vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens legges forslag til detaljregulering for Hæstadveden boligområde, datert , med tilhørende bestemmelser datert og planbeskrivelse ut til offentlig ettersyn. Før planen legges ut må det innarbeides fortau langs hele rundsløyfa o_v Behandling i Planutvalget Fellesforslag fra Kristin Gustavsen H og Anne Berit Repstad Krf: Planutvalget finner forslag detaljregulering for Hæstadveden boligområde altfor omfattende. Planen sendes tilbake for innarbeidelse av følgende endringer: - Antall boliger reduseres til maksimalt 40 boliger. - Arealet for planen skal være tilsvarende slik forslaget foreligger. - Fortau langs rundsløyfa kan tas ut. Vurdering: Planen legger til rette for 77 nye boliger med tilhørende infrastruktur på Hæstad i Høvåg. Planen legger opp til svært konsentrert bebyggelse i et område som er karakterisert av frittliggende småhusbebyggelse. Utbyggingen vil bryte med eksisterende miljø. Planutvalget mener at antall boliger planlagt i området er for mange i forhold til eksisterende bebyggelse. Planutvalget mener det burde tas mer hensyn til eksisterende miljø i Høvåg, og at det fortrinnsvis bygges eneboliger på større tomter. Arealet for planen skal bestå og deles i større tomter. Planutvalget er villig til å ta ut det indre fortauet i området fra planen hvis antall boliger reduseres. Færre boliger vil redusere biltrafikken i området. Hæstadveden er et populært turområde som forringes ved å legge til rette for dette

2 boligområdet. Planutvalget presiserer at turområdet må sikres god tilgjengelighet. Konklusjon: Planutvalget sender planen tilbake for å innarbeide endringer, og deretter til ny politisk behandling. Votering: Gustavsens og Repstads fellesforslag vedtas med 9 mot 2 stemmer. De som stemte for var: Kari Erdvik H, Bjørn Berntsen H, Kristin Gustavsen H, Anne Berit Repstad Krf, Leiv Per Olsen Pp, Gro Nordbø Ap, Espen Hovde V, Erling Gitmark Sp og Inger Vollstad Ap. De som stemte mot: Arne Gulbrandsen Frp og Roar Svarstad Frp. PUV- 076/18 Vedtak: Planutvalget finner forslag detaljregulering for Hæstadveden boligområde altfor omfattende. Planen sendes tilbake for innarbeidelse av følgende endringer: - Antall boliger reduseres til maksimalt 40 boliger. - Arealet for planen skal være tilsvarende slik forslaget foreligger. - Fortau langs rundsløyfa kan tas ut. Vurdering: Planen legger til rette for 77 nye boliger med tilhørende infrastruktur på Hæstad i Høvåg. Planen legger opp til svært konsentrert bebyggelse i et område som er karakterisert av frittliggende småhusbebyggelse. Utbyggingen vil bryte med eksisterende miljø. Planutvalget mener at antall boliger planlagt i området er for mange i forhold til eksisterende bebyggelse. Planutvalget mener det burde tas mer hensyn til eksisterende miljø i Høvåg, og at det fortrinnsvis bygges eneboliger på større tomter. Arealet for planen skal bestå og deles i større tomter. Planutvalget er villig til å ta ut det indre fortauet i området fra planen hvis antall boliger reduseres. Færre boliger vil redusere biltrafikken i området. Hæstadveden er et populært turområde som forringes ved å legge til rette for dette boligområdet. Planutvalget presiserer at turområdet må sikres god tilgjengelighet. Konklusjon: Planutvalget sender planen tilbake for å innarbeide endringer, og deretter til ny politisk behandling. Saksopplysninger: Sammendrag Planen legger til rette for 77 nye boliger med tilhørende infrastruktur på Hæstad i Høvåg. En eksisterende enebolig innreguleres også. Planforslaget vurderes å være i tråd med overordnet plan.

3 Bakgrunn for saken Asplan Viak v/jan Petter Laugen fremmer saken på vegne av grunneierne i området. Planens innhold Planen legger til rette for 77 nye boliger med tilhørende infrastruktur. Dette er fordelt på 51 kjedehus, 8 firemannsboliger og 18 eneboliger. I dag består området av 1 enebolig. Det går en høyspentledning over planområdet. Denne skal legges i bakken før området bebygges. Dagens situasjon Planområdet omfatter i første rekke deler av eiendommene gnr. 75, bnr.2 og 9, som eies av Asbjørn Aamland, og bnr. 6, som eies av John Georg Hæstad. Deler av adkomstveien til området ligger på eiendommen gnr. 75, bnr. 5, Einar Mjåland. Området er på i alt ca. 60 daa og fremstår i dag som et kupert skogsterreng. Området ligger ca 1,5 km fra skole og barnehage i Høvåg. I dag er det en eksisterende enebolig i planområdet. Det går sti gjennom området opp til Hæstadveden. Vurdering: Planstatus Kommuneplan I gjeldende kommuneplan er planområdet hovedsakelig avsatt til boligbebyggelse B04. Tidlig i planleggingsprosessen ble det klart at avgrensningen som var valgt for område B04 i kommuneplanen, var svært uhensiktsmessig, spesielt ut fra topografiske forhold. Planlegger tok dette opp med kommunens saksbehandler, som forela saken på et møte i planforum i Aust-Agder. Planforum sluttet seg til forslaget til endring av plangrensen, og mente at endringen kunne gjennomføres uten ny oppstartmelding. Arealene som ble tatt inn etter drøftingen i planforum er avsatt til landbruk, natur og friluftsliv, samt reindrift (LNFR) i kommuneplanen. Reguleringsforslaget forholder seg til kommuneplanens to satsningsområder som følger:

4 Sikre en bærekraftig utvikling og ressursforvaltning Planen legger opp til at et naturområde bygges ut med høy utnytting. Dette er en bærekraftig utnyttelse av arealer. Samtidig er dette et område med få arbeidsplasser og dårlig kollektivdekning, så feltet vil være bilbasert. Dette er ikke i tråd med en bærekraftig utvikling. Sikre trygghet, livskvalitet og gode oppvekstvilkår Området er nært skole og barnehage, og det er etablert gang- og sykkelvei frem til skolen. Det er også gangavstand til idrettshall på Indre Årsnes og fine turområder. I tillegg vil det etableres flere lekeplasser i tilknytning til planområdet. Samtidig legger planen opp til at mange foreldre må pendle til jobb med bil. Avstand til Kristiansand eller Lillesand tilsier at ca 1 time hver dag vil gå med til å komme seg på jobb. Dette vil komme i tillegg til ordinær arbeidstid. Foreldre vil derfor få mindre tid til barna. Tematisk vurdering Konsekvensutredning/ Planprogram Kommunen har gjennomført konsekvensutredning som del av arbeidet med kommuneplanen. De arealene som er lagt inn utover arealer avsatt i kommuneplanen er begrenset og denne endringen er drøftet i regionalt planforum uten at regionale myndigheter mente at dette vil kreve ny varsling. Rådmannen har på bakgrunn av dette vurdert og kommet frem til at det ikke er behov for konsekvensutredning eller planprogram, og at det ikke er krav om dette etter forskrift om konsekvensutredninger. Naturmangfold I henhold til naturmangfoldloven 7 plikter kommunen å gjøre rede for prinsippene for offentlig beslutningstaking, jf. NML 8-12, i saker som kan berøre naturgrunnlaget. Etter undersøkelser i kommunens databaser over naturregistreringer, DNs naturbase og artsportalen er det ikke funnet registreringer av viktige naturtyper. Etter dette vurderer rådmannen at det ikke er utvalgte naturtyper, arter eller annet viktig naturgrunnlag i området som kan påvirkes negativt av tiltaket med de gitte hensynssoner. Omkringliggende natur er av en slik karakter at det ikke er grunn til tro at det finnes sårbare naturtyper som ikke er registrert som vil kunne bli skadelidende som følge av gjennomføring av tiltaket. En finner at kartleggingen som er gjennomført er foretatt på et tilfredsstillende detaljnivå for å ivareta verdifulle naturtyper og/eller arter i området, og at det følgelig ikke er behov for ytterligere kartlegginger. En kjenner heller ikke til erfaringsbasert kunnskap som tilsier at naturmiljøet vil bli skadelidende i urimelig stor grad som følge av tiltaket.

5 På bakgrunn av informasjonen i nevnte baser og føringene om at beslutningen skal treffes på eksisterende kunnskapsbehov, mener kommunen å ha tilfredsstilt kravet til kunnskapsgrunnlaget som skal ligge til grunn for beslutningen, jf. NML 8. Det er heller ikke grunn til å vise ytterligere til "føre-var-prinsippet", jf. NML 9 i denne saken, da det ikke kan vises til sårbare forekomster som kan bli skadelidende. NML er følgelig ikke relevante. Grønnstruktur og lekeplasser Området er i dag et etablert turområde for lokalbefolkningen og det går en sti gjennom området opp til Hæstadveden. Det er lagt inn et større sammenhengende grøntområde i sentrum av planen (F3). For å koble F3 til det større sammenhengende turområde som ligger utenfor planavgrensningen er det lagt inn en turvei mellom Bf3 og Bf4. Denne veien vil da kunne benyttes i stedet for den eksisterende stien i dag. I planområdet finner vi et typisk småkupert sørlandsterreng hvor små koller er bygget opp av mindre platåer delt av bratte fjellskråninger eller fjellvegger. Toppene består ofte av partier med synlig fjell. Vegetasjonen innenfor området er i hovedsak furu og eik for tresjiktet, men det er også et parti med gran på et våtere areal. I bunnsjiktet er det lyng og blåbær som dominerer. Det er ikke registrert viktige naturverdier i planområdet. I planen legges det opp til å ta vare på en stor stein. Denne flyttes inn på F3. Mot bebyggelsen i nord er det lagt inn en buffersone i tråd med naboenes merknader (F4 og F5). Her er det planlagt en turvei ned mot Høvåg stadion, som vil kunne fungere som en snarvei mot skole og idrettshall ved Indre Årsnes. Det er avsatt fem sandlekeplasser jevnt fordelt i området. Lekeplassene er på 239 til 458 m2 store. I tillegg er det avsatt et areal på 1406 m2 til nærlek og et areal på 845 m2 til kvartalslek sentralt i området. Lekeplassene er delvis plassert i tilknytning til hverandre. Dette gir større lekeplasser som kan tilfredsstille flere aldersgrupper. Lekeplassene må opparbeides i tråd med kommunens retningslinjer.

6 Miljøvern Det ble gjennomført geologisk kartlegging i området og i alt 11 steinprøver ble tatt. Alle disse prøvene ble knust og analysert for svovel. I tillegg ble flere punkter observert og vurdert visuelt. Alle steinprøvene var under grenseverdien. Stein med mer sulfid enn 0,02 % svovel skal legges tørt i fylling. Klima Planforslaget legger opp til svært høy utnyttelse i et område som i dag kjennetegnes av frittliggende småhusbebyggelse. Det er få arbeidsplasser i nærområdet, så de aller fleste må bruke bil til jobb. Dette betyr at dette planområdet i all hovedsak vil bli bilbasert. Det kan tenkes at flere personer vil føre til bedre bussforbindelse, men dette vil være svært usikkert. Dette forslaget er derfor ikke i tråd med statlige retningslinjer. Planens utnyttingsgrad Rådmannen mener at det er uheldig å legge opp til så tett bebyggelse i et spredtbygd område og at en derfor burde lagt opp til færre enheter med større tomter, mer i tråd med eksisterende bebyggelse. Grunnen til at rådmannen likevel velger å legge forslaget ut til offentlig ettersyn er at rådmannen tidligere har gitt utrykk for at denne utnyttelsen var akseptabel. Kulturminner Det er ikke registrert funn av kulturminner i planområdet. Universell utforming Planområdet er i tråd med kommuneplanens bestemmelser knyttet til tilgjengelige boliger. Transport og infrastruktur Avkjørselen til boligfeltet fra fylkesvei 221 legges på samme sted som eksisterende avkjørsel til kommunens høydebasseng på Hæstadveden. Denne adkomsten er i tråd med dom i jordskifteretten. Langs de første 150 m av adkomstveien, opp til første veikryss, vil det bli anlagt et fortau med tilkobling til eksisterende gang-/sykkelvei langs fylkesveien. For å forenkle brøyting, renovasjon og postlevering er det lagt opp til en veisløyfe som dekker adkomsten til vesentlige deler av boligområdet. Utbygger mener at siden trafikken da vil fordele seg i krysset vil det ikke være nødvendig med fortau i rundssløyfen. Rådmannen vurderer at for å få en trygg situasjon for myke trafikanter er det nødvendig å separere gående og kjørende. Det legges opp til et bilbasert område. Selv om farten er lav og det legges opp til svinger som vil dempe farten vil en deling av veien kunne skape uheldige situasjoner. Et fortau gir en tryggere og mer oversiktlig situasjon for barn og foreldre. Kommunen ønsker at det bygges fortau i nye tettbygde felt. Rådmannen ønsker derfor at fortau innarbeides i planen før den legges ut til offentlig ettersyn.

7 Det legges opp til at parkering løses på egen tomt. I tillegg legges det opp til 10 gjesteparkeringsplasser der 2 plasser avsettes til HC-plass. Risiko- og sårbarhetsanalyse ROS-analyse ligger vedlagt. Ros-analysen viser at det er lite risiko knyttet til planen og at det ikke er behov for ekstra tiltak. Barn og unges interesser Det er lagt opp til mange lekeplasser og noen sammenhengende grøntområder i planen. Stien opp til Hæstadveden er ivaretatt og det er lagt opp til en snarvei mot skolen. Når planen får innarbeidet fortau langs rundsløyfen mener rådmannen at barn- og unges interesser er ivaretatt i planen. Rådmannen viser for øvrig til vedlagte sjekkliste for barn og unges interesser. Skole- og barnehagesituasjon En full utbygging av planområdet vil øke presset på skolen og barnehagene i området. Vann- og avløp Det er ikke tilfredsstillende rensegrad på renseanlegget i Høvåg. Økonomiske konsekvenser for kommunen Planen er av en slik størrelsesorden at en full utbygging vil føre til økt press på kommunal infrastruktur. Veien ut til Høvåg er smal og det er ikke opparbeidet fortau langs hele strekningen. En økning på 77 biler hver dag vil gi en trafikkøkning og kunne føre til farlige situasjoner. For å bøte på dette må veien utbedres og dette må tas av den kommunale rammen. I tillegg vil planen kunne føre til mer press på skole og barnehage. Utbyggingspolitikk Det legges opp til at det inngås utbyggingsavtale mellom utbygger og kommunen. Rådmannen vil ta stilling til hvordan planområdet skal utbygges før planen kommer opp til vedtak i bystyret. INNSPILL TIL PLANARBEIDET Melding om oppstart Melding om oppstart av reguleringsarbeid ble varslet med frist Det kom inn 9 merknader. Disse er oppsummert og kommentert av forslagsstiller i planbeskrivelsen. Av merknadene til oppstartsvarsel er det Fylkeskommunen, Fylkesmannen, Statens vegvesen og naboer som har de vesentligste merknadene. Disse merknadene er godt

8 besvart i planbeskrivelsen. PLANAVDELINGENS SAMLEDE VURDERING Planen legger opp til svært konsentrert bebyggelse i et område som er karakterisert av frittliggende småhusbebyggelse. Utbyggingen vil derfor bryte med eksisterende miljø. Det kan derfor diskuteres om planen heller burde tatt hensyn til omgivelsene og vært nedskalert til frittliggende boliger på større tomter. Samtidig er det bra at tettheten er høy når en bygger ned uberørte naturområder. Det er heller ikke registrert viktige arter innenfor planområdet. Beboere vil være avhengig av bil for å komme seg til jobb. Det er ikke sykkelavstand til Kristiansand eller Lillesand sentrum, og kollektivforbindelse til området er også svært begrenset. Av klimahensyn er det svært uheldig å legge et tettbygd område langt fra arbeidsplasser eller kollektivlinjer. Samtidig vil planen styrke Indre Årnes og Hæstad som bygdesenter. Planen er i tråd med kommuneplan for Lillesand og rådmannen har tidligere gitt uttrykk for at planforslaget er i tråd med kommunens ønske for området. Derfor velger rådmannen å legge planen ut på høring. For å sikre barn og unges interesser er det viktig at det innarbeides fortau i rundsløyfa o_v1. Saksdokumenter: Detaljregulering A hæstadbestemmelser hæstadbeskrivelse ILLUSTRASJONSPLAN A ros-analyse Utfylt sjekkliste barn og unges interesser 2018-FMAV Sjekkliste for reguleringsplaner-02 landskapsnotat NOT001 Hæstad-forundersøkelser sulfid bilder fra naboer i nord fra dir mineral fra lillesand kommune fra statens vegvesen fra nils pettersson m fl fra fylkesmannen fra aenett fra fylkeskommunen fra adv Kjær _Samlerapport-masser