Behandles av: Møtedato: Utv. Saksnr: Planutvalget /17

Transkript

1 Behandles av: Møtedato: Utv. Saksnr: Planutvalget /17 Arkivnr: GBR - 6/13 Saksbehandler: Ola Skei Bekken Dok.dato: Arkivsaksnr.: 16/ Tittel: Arealplanlegger Regulering gnr 6 bnr 13 - Brekkekjær pensjonat - offentlig ettersyn Administrasjonens forslag: I medhold av plan- og bygningslovens legges forslag til detaljregulering for Brekkekjær, datert , revidert med tilhørende bestemmelser datert , revidert og planbeskrivelse av ut til offentlig ettersyn Behandling i Planutvalget Vedtak: Administrasjonens forslag vedtas. PUV- 076/17 Planutvalgets vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens legges forslag til detaljregulering for Brekkekjær, datert , revidert med tilhørende bestemmelser datert , revidert og planbeskrivelse av ut til offentlig ettersyn. Saksopplysninger: Sammendrag I planforslaget tilrettelegges for etablering av ny fritidsbebyggelse på deler av eiendommen, samt restaurering og rehabilitering av deler av Brekkekjær pensjonat med kombinert formål bolig, utleie/pensjonat og en liten kafé. Det er i tillegg avsatt arealer for tilhørende infrastruktur som vei, atkomst, avfallshåndtering og ulike former for grøntstruktur. Planforslaget omfatter totalt 19,15 mål. Hovedsakelig inneholder planen 11 tomter for frittliggende fritidsbebyggelse, våningshus/bolig med kafe, låvebygning med 6 utleieleiligheter samt utstilling/festlokale og garasje/verksted med 4 utleieleiligheter. Planforslaget vurderes å hovedsakelig være i samsvar med overordnet plan. For områdene som benyttes til fritidsbebyggelse er planen helt i samsvar, mens for områdene avsatt til bolig og utleieenheter/pensjonat er det ikke samsvar. BAKGRUNN FOR SAKEN Arkitektkontoret Inger Lise Syversen fremmer saken på vegne av Inger Lise Syversen. Planfolket og Bit Konsept AS har bidratt i prosessen.

2 Tidligere saksgang Det ble avholdt oppstartsmøte 4. januar 2017 og oppstart ble varslet 14. januar. Planforslag ble sendt kommunen 9. mai 2017 og enkelte reviderte dokumenter ble sendt kommunen 9. juni Planens innhold - Frittliggende fritidsbebyggelse (BFF) 11 tomter med størrelse fra 600 m² til 850 m² - Bolig, bevertning og fritidsbebyggelse(bkb), våningshus med kafé og låvebygning med 6 utleieleiligheter samt utstilling/festlokale - Uteoppholdsareal(BUT) og annet uteoppholdsareal(bau) - Vei og atkomst (SKV) Arealoversikt: Bebyggelse og anlegg, sum 16,34 daa Annet uteoppholdsareal 3,11 daa Bolig/tjenesteyting 2,40 daa Fritidsbebyggelse frittliggende 8,31 daa Renovasjonsanlegg 0,03 daa Uteoppholdsareal 2,49 daa Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur, sum 2,68 daa Annen veggrunn tekniske anlegg 0,19 daa Kjørevei 1,84 daa Parkeringsplasser 0,63 daa Grønnstruktur Turveg 0,13 daa Samlet areal: 19,15 DAA Dagens situasjon Planområdet er bebygget med våningshus/hovedhus, tilbygg, mellombygg, låve, garasje og 15 små hytter samt 3 utedoer. Samlet BRA for eksisterende bebyggelse er 1276 m². Våningshuset er en sveitservilla med tilbygg fra 60-tallet. Stor og romslig garasje. Låve i dårlig stand. Hyttene er små rødmalte plankehytter. Vurderingsdel Planstatus Planområdet er uregulert. I kommuneplanens arealdel er området avsatt til fritidsbebyggelse. I det vesentlige samsvarer planforslaget med formål fritidsbebyggelse. Unntaket er den ene boenheten som er tenkt i våningshuset/utleieenhetene samt utstillingslokale. Utleieleilighetene og fest/utstillingslokale må betraktes som næring. Slik kommunen vurderer boenheten kan denne aksepteres da brukes av våningshuset som bolig bidrar til å muliggjøre bruk av eiendommen til pensjonat med utleieleiligheter, kafe m.m. Dette vurderes videre å være i samsvar med ønsket bruk med henvisning til tradisjonene for området. Intensjonen bak fritidsbebyggelsesformålet blir ivaretatt da utleiebruken vil være fritids/rekreasjonsrelatert. Tematisk vurdering

3 Konsekvensutredning/ Planprogram Planavdelingen vurderer at planen ikke faller inn under forskrift om konsekvensutredning. Se redegjørelse i planbeskrivelse og "Vedlegg 6". Naturmangfold I henhold til naturmangfoldlovens 7 plikter kommunen å gjøre rede for prinsippene for offentlig beslutningstaking, jf. NML 8-12, i saker som kan berøre naturgrunnlaget. Planområdet ligger i sin helhet innenfor GBR 6/13. Etter undersøkelser i kommunens databaser over naturregistreringer, DNs naturbase og artsportalen er det ikke funnet registreringer av viktige naturtyper, arter aller annet viktig naturgrunnlag i området som kan påvirkes av tiltaket. Omkringliggende natur er av en slik karakter at det ikke er grunn til tro at det finnes sårbare naturtyper som ikke er registrert som vil kunne bli skadelidende som følge av gjennomføring av tiltaket. En finner at kartleggingen som er gjennomført er foretatt på et tilfredsstillende detaljnivå for å ivareta verdifulle naturtyper og/eller arter i området, og at det følgelig ikke er behov for ytterligere kartlegginger. En kjenner heller ikke til erfaringsbasert kunnskap som tilsier at naturmiljøet vil bli skadelidende i urimelig stor grad som følge av tiltaket. På bakgrunn av informasjonen i nevnte baser og føringene om at beslutningen skal treffes på eksisterende kunnskapsbehov, mener kommunen å ha tilfredsstilt kravet til kunnskapsgrunnlaget som skal ligge til grunn for beslutningen, jf. NML 8. Det er heller ikke grunn til å vise ytterligere til "føre-var-prinsippet", jf. NML 9 i denne saken, da det ikke kan vises til sårbare forekomster som kan bli skadelidende. NML er følgelig ikke relevante. Grønnstruktur og uteoppholdsarealer Det vurderes å være avsatt gode områder med grøntstruktur. Intensjonen er at områdets fauna og vegetasjon i størst mulig grad bevares. Miljøvern Det henvises til ROS-analysen i forhold til støy. Her vises at området ikke vil generere støy eller forurensning. I bestemmelsene settes rimelig strenge krav for bevaring av natur og miljø. Klima Det blir lagt til rette for alternative energikilder som solcellepaneler og solfangere. Hovedhus og låve vil i tillegg satse på jordvarme og varmegjenvinning. Kulturminner Etter kommunens vurdering er foreslåtte plan en god løsning for å sikre best mulig bruk og ivaretakelse av Brekkekjær pensjonat. Det vil alltid være en avveining mellom bevaring og en moderne, funksjonell og drivverdig bruk, og denne planen vurderes å løse dette på en god måte. Estetikk Store deler av eksisterende bygningsmasse er planlagt å rives. Dette er hovedsakelig bygninger som ikke har stor verdi eller gode estetiske kvaliteter. Løsningen der plankehyttene rives, og det opparbeides et nytt hyttefelt med spredte frittliggende hytter vurderes å være bra for området da hele området vil bli bedre opparbeidet og tatt vare på. Planene for hovedbygningen og omkringliggende bebyggelse virker fornuftig ut fra beskrivelse av estetiske kvaliteter og materiell kvalitet på bygningsmassen. Planen vil gi området et kraftig løft. Universell utforming Innenfor området BKB vil det bli godt tilrettelagt og god tilgjengelighet for alle. Det blir satt av to HC-plasser og inngang til kaféen vil foretas på rampe. Til låven med fellesområde vil det være tilgang for rullestolbrukere via ordinær inngang.

4 Transport og infrastruktur Det legges opp til interne kjøreveier på området. Det er gangavstand til Brekkestø med landhandel og 9,5km kjørevei til Lillesand sentrum. Risiko- og sårbarhetsanalyse ROS-analyse ligger vedlagt. Det er ikke fremkommet risikoforhold som gjør at området anses uegnet for den planlagte utbyggingen. Barn og unges interesser Hensyn til barn og unge er godt ivaretatt i planen. Se for øvrig vedlagte sjekkliste for barn og unges interesser. Skole- og barnehagesituasjon Det er om lag 2 kilometer gangvei til Montessoriskolen på Justøya som er en 1-7 skole. For øvrig må man inn til fastlandet. Det er ingen barnehager på Justøya. Økonomiske konsekvenser for kommunen Det vurderes å ikke være vesentlige økonomiske konsekvenser for kommunen. Utbyggingspolitikk Planforslaget vurderes å være i samsvar med intensjonen i overordnet plan da det hovedsakelig opparbeides fritidsboliger og utleieboliger til fritidsbruk. INNSPILL TIL PLANARBEIDET Melding om oppstart av reguleringsarbeid ble varslet 14. januar 2017 med frist 20. februar Det kom inn 10 merknader. Disse er oppsummert og kommentert av forslagsstiller i planbeskrivelsen. PLANAVDELINGENS SAMLEDE VURDERING Planen vurderes å hovedsakelig være i samsvar med overordnet plan, og for de punktene der det ikke er samsvar vurderes at planlagt bruk er i samsvar med ønsket bruk. Planen er godt utredet fra forslagsstiller og saken er godt opplyst og godt beskrevet i planbeskrivelsen og alle vedlegg. Planen vil gi området et løft og bidra til å ta vare på viktige verdier ved Brekkestø pensjonat samtidig som området gis ny aktualitet og økt bruk. Konklusjon: Planen anbefales legt ut til offentlig ettersyn. Saksdokumenter: Revidert plankart Brekkekjær 6/13 reguleringsplan revidert Vedl 3 PLANBESKRIVELSEN BREKKSTØ pdf Vedl 00 Illustrasjonsplan pdf Vedlegg til illustrasjonsplan Vedl 5 ROS-analyse.pdf Vedl 6 Kommentarer til kommunens konsekvensutredning av delområder.pdf Vedl 7 Varsel om igangsetting av detaljregulering.pdf S28C-6e pdf Vedl 10 Tidsvindu Brekkekjär.pdf Vedl 11 Fargekart.pdf Vedl 12 Dokumentasjon Brekkekjar pensjonat samt hytter.pdf Brekkekjær - barn og unge

5