Behandles av: Møtedato: Utv. Saksnr: Planutvalget /17 Bystyret /17

Transkript

1 Behandles av: Møtedato: Utv. Saksnr: Planutvalget /17 Bystyret /17 Arkivnr: PlanID , GBR - 33/402, GBR - 33/66 Arkivsaksnr.: 15/ Saksbehandler: Ola Skei Bekken Tittel: Arealplanlegger Dok.dato: Detaljregulering - utvidelse og endring av plan for Lunteviksletta Oskards gård - vedtaksbehandling Administrasjonens forslag: Forslag til vedtak: sist revidert og planbeskrivelse datert Behandling i Planutvalget Alternativt forslag fra Inger Vollstad Ap: sist revidert og planbeskrivelse datert , men endret med at areal som tidligere var avsatt til barnehage gjøres om til grøntareal. Votering: Vedtak med 7 mot 4 stemmer. Administrasjonens forslag vedtas. Flertallet var: Arne Gulbrandsen Frp, Kari Erdvik H, Bjørn Berntsen H, Kristin Gustavsen H, Roar Svarstad Frp, Anne Berit Repstad Krf og Leiv Per Olsen Pp. Mindetallet som stemte for forslag fra Vollstad var: Gro Nordbø Ap, Espen Hovde V, Thea Otilie L. Olsen Ap og Inger Vollstad Ap. PUV- 005/17 Innstilling fra Planutvalget: sist revidert og planbeskrivelse datert

2 Behandling i Bystyret Kommunalsjef tekniske tjenester og enhetsleder plan og bygg besvarte spørsmål. Oversendelsesforslag fra Thea Otilie Longnes Olsen A: Bystyret pålegge utbygger å ivareta "Orkidéparken". Forslag fra Inger Vollstad A: Forslag som falt i planutvalget fremmes på nytt. sist revidert og planbeskrivelse datert , men endret med at areal som tidligere var avsatt til barnehage gjøres om til grøntareal. Forslag fra Signe Ann Jørgensen SV falt med 21 mot 6 stemmer: Saken utsettes. Tilleggsforslag til planutvalgets innstilling fra Arne Thomassen H: Det forutsettes at lekeareal er i tråd med gjeldende kommuneplan. Votering: Vedtak med 16 mot 11 stemmer: Innstilling fra planutvalget vedtas. Mindretallet stemte for forslag fra Vollstad. Vedtak: Tilleggsforslag fra Thomassen vedtas. BS- 006/17 Bystyrets vedtak: sist revidert og planbeskrivelse datert Det forutsettes at lekeareal er i tråd med gjeldende kommuneplan. Saksopplysninger: Sammendrag Planforslaget endrer dagens situasjon slik at området som i dag er avsatt til barnehage kan bebygges med boliger, og blokkbebyggelse på BKS1 med tilhørende grøntareal endres til småhusbebyggelse. Område som i dagens plan er avsatt parkering, P1, endres til boligbebyggelse, da det plasseres en 8-mannsbolig på stedet. Deler av grøntområde avsettes til lek. For øvrig gjøres mindre endringer innenfor område allerede avsatt til boligformål. Etter at planen lå ute til offentlig ettersyn er det gjort enkelte mindre endringer, der det vesentligste er at lekeplassene er flyttet sammen og at lekeplasser samt uteoppholdsareal er endret til offentlig. BAKGRUNN FOR SAKEN Saken fremmes av SPISS Arkitektur & Plan AS på vegne av Kaspar Strømme AS.

3 Hovedformålet er tilrettelegging for boligbebyggelse. Tidligere saksgang Planutvalget vedtok å legge planen ut til høring i møte Planen lå ute til høring i perioden til Planens innhold Planområdet, til sammen 28 daa ( m²), foreslås regulert til følgende arealbruksformål: Boligbebyggelse konsentrert, BKS1-20, energianlegg BE, 11,7 daa Lekeplass BLK1-2, 0,5 daa Samferdselsanlegg og infrastruktur: kjøreveg, fortau, annen veggrunn - tekniske anlegg, parkeringsplass, snøopplag, gatetun, 6,0 daa Friområder, turvei GF1 og GT1-2, 9,7 daa Oversikt over boenheter innenfor planområdet BKS1 6 boenheter (tidligere avsatt til barnehage) BKS boenheter (ingen vesentlig endring fra dagens reguleringsplan) BKS12 8 boenheter (tidligere avsatt til parkering) BKS boenheter (tidligere avsatt til blokkbebyggelse) Dagens situasjon Planområdet er regulert men ikke utbygd i samsvar med plan. Planstatus Kommuneplan I gjeldende kommuneplan er planområdet i sin helhet avsatt til boligformål. Reguleringsstatus I gjeldende reguleringsplan er området hovedsakelig avsatt til bolig med tilhørende grøntområder og anlegg. I det vesentlige endres ikke dette i ny plan. Endringene er beskrevet. Tematisk vurdering Naturmangfold I henhold til naturmangfoldloven 7 plikter kommunen å gjøre rede for prinsippene for offentlig beslutningstaking, jf. NML 8-12, i saker som kan berøre naturgrunnlaget. Tiltaket ligger på gnr 33. Etter undersøkelser i kommunens databaser over naturregistreringer, DNs naturbase og artsportalen er det ikke funnet registreringer av viktige naturtyper, arter aller annet viktig naturgrunnlag i området som kan påvirkes av tiltaket. Omkringliggende natur er av en slik karakter at det ikke er grunn til tro at det finnes sårbare naturtyper som ikke er registrert som vil kunne bli skadelidende som følge av gjennomføring av tiltaket. En finner at kartleggingen som er gjennomført er foretatt på et tilfredsstillende detaljnivå for å ivareta verdifulle naturtyper og/eller arter i området, og at det følgelig ikke er behov for ytterligere kartlegginger. En kjenner heller ikke til erfaringsbasert kunnskap som tilsier at naturmiljøet vil bli skadelidende i urimelig stor grad som følge av tiltaket. På bakgrunn av informasjonen i nevnte baser og føringene om at beslutningen skal treffes på eksisterende kunnskapsbehov, mener kommunen å ha tilfredsstilt kravet til kunnskapsgrunnlaget som skal ligge til grunn for beslutningen, jf. NML 8. Det er heller ikke grunn til å vise ytterligere til "føre-var-prinsippet", jf. NML 9 i denne saken, da det ikke kan vises til sårbare forekomster som kan bli skadelidende. NML er følgelig ikke relevante.

4 Grønnstruktur Innenfor planområdet er det avsatt arealer for lek og felles offentlige friområder. Arealene som er avsatt til lek er i samsvar med kravene i Lillesand Kommuneplan De vestligste arealene avsatt til friområde, o_gf1 har begrenset kvalitet som friluftsområde da det er bratt. Det bidrar imidlertid til å skape en grønn sone mot boligfelt på Grøgårdsmyr/Solfjell. Miljø Det er ikke lagt opp til virksomhet med spesiell miljørisiko innenfor planområdet, og det er heller ikke registret noe særskilt sårbart naturmiljø. Klima, transport og infrastruktur Gangavstand til Lillesand sentrum er litt over en kilometer. Det er også gode muligheter for å benytte sykkel. Området er godt egnet for utbygging og fortetting. Kulturminner Det er ikke registret kulturminner innenfor planområdet. Risiko- og sårbarhetsanalyse RoS-analyse ligger vedlagt saken. Analysen har avdekket 3 hendelser innenfor to temaer. Temaene er overvannshåndtering og sulfid. Overvann blir håndtert og det forutsettes godkjente tekniske planer som tar hånd om dette. For sulfid er det utarbeidet en egen rapport som beskriver dette, denne er vedlagt saken. Barn og unges interesser Sjekkliste som ivaretar barn og unges interesser følger saken. Barn og unges interesser vurderes som godt ivaretatt gjennom planforslaget. Skole- og barnehagesituasjon Det er kort avstand til Borkedalen skole og Møglestu VGS. Skolevei er utførlig beskrevet i planforslaget. Økonomiske konsekvenser for kommunen Planforslaget gir ingen direkte økonomiske konsekvenser av vesentlig betydning for kommunen. Utbyggingspolitikk Planforslaget samsvarer bra med kommunens ønske om flere mindre boliger i sentrumsnære strøk. INNSPILL TIL PLANARBEIDET Oppstart Melding om oppstart av reguleringsarbeid ble varslet i brev til berørte parter/naboer og i Lillesandsposten Frist for merknader ble satt til Det kom inn 9 merknader. Disse er oppsummert og kommentert av forslagsstiller i planbeskrivelsen. Hovedproblemstillingene som er innkommet gjelder begrunnelse for endring bort fra barnehage og ivaretakelse av grøntarealer. Det er i tillegg innkommet et brev fra Tom Bang Olsen som omhandler avståelse av grunn til veiformål. Dette er utenfor planområdet og vurderes som ikke relevant for plansaken. Offentlig ettersyn Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i perioden Det kom inn 11 merknader. Under følger sammendrag av hver enkelt uttalelse og planavdelingens vurdering.

5 Olav Eigeland i e-post av Innsender etterlyser kotehøyder og snitt for området BKS 2-10 da dette vil ha stor betydning for omkringliggende eiendommer. BKS2-10 blir liggende uendret fra dagens plan. Det er ikke lagt inn kotehøyder for BKS2-10 i dagens plan og det er heller ikke stilt krav om dette for denne planen. For de nye og endrede utbyggingsområdene er det stilt krav om kotehøyder. For BKS2-10 er kotehøydene fastsatt i situasjonsplan vedlagt rammetillatelse for selve byggetiltakene. Kommunens veimyndighet, drift og samferdsel i e-post av Veimyndigheten anfører at det må vises snumulighet inne i gatetunene og at det må tegnes inn avkjørsel til de enkelte boligene. Planavdelingens kommentarer: Utbygger avviser dette. Det er ikke ønskelig eller nødvendig med opptegning av snuplasser eller markeringer av avkjørsler til gatetun da disse er private. Dette er kun nødvendig mot offentlig vei. Planavdelingen er enig med utbygger. Kystverket, i brev av Ingen merknader Notert. Fylkesmannen i Aust-Agder, brev datert Fylkesmannen uttaler at det er viktig å bevare det store åpne arealet på Lunteviksletta som et leke- og nærfriluftslivsområde for både nye og eksisterende beboere i området. Det anbefales å gjøre arealene offentlige. Naturområder bør erstattes av hensynssoner. Videre anføres at det er sagt lite om klima og energi i planbeskrivelsen, og at det er ønskelig at det redegjøres bedre for temaet og hvilke klimarelaterte grep som kunne være aktuelle. En kunne belyst kollektivtilbud og gang-/sykkelveinett, og sett på muligheten for tiltak som for eksempel bildeling, restriktive parkeringsbestemmelser, fornybare energikilder, lavenergibygg mv. Fylkesmannen har også ønsket mer restriktive parkeringsbestemmelser. Det store åpne området på sletta er endret og nå avsatt som offentlig friområde. Lekeplassene er slått sammen og endret til offentlig. Administrasjonen vurderer at dette ivaretar intensjonen fylkesmannen viser til, og sletta vil bli bevart som offentlig tilgjengelig friområde. Når det gjelder klimaspørsmålene vurderer administrasjonen at dette er tilstrekkelig belyst i planbeskrivelsen. Kommunen stiller ikke ytterligere krav her. Kommunen har også ønsket at parkeringskravene som er uttrykt i kommuneplanens arealdel benyttes for denne planen, og det er videreført. Norges vassdrags- og energidirektorat, e-post av Ingen merknader. Henviser til standardbrev av Notert. Luntevika vel, v/kåre W. Heskestad i brev av Velet deler sine merknader i tre hovedpunkter: - Manglende informasjon. Velet savner informasjon om kotehøyder for alle bygg og veier,

6 samt uteområder. Det ønskes at biloppstillingsplasser, snuplasser og adkomst detaljeres bedre og i samsvar med kommunens krav. Det er heller ikke beskrevet hvordan sulfidholdige masser håndteres. - Kommentarer til planen. De ønsker at barnehagetomta ikke endres til bolig, men at den endres til friområde, fordi det vil gi bedre trafikksikkerhet, vil gi et større friområde i et boligområde med høy grad av utnytting og gi fleksibilitet for videre utvikling. Det anføres og at det bør legges inn fartsbegrensende tiltak da veien fra krysset til Bergshaven og ned til gamle brusfabrikken innbyr til stor fart. Nattkonvallplanter er ikke nevnt i plansaken, dette bør utredes. Det er uklarheter rundt hvem som kan benytte f_but1 og det bør reguleres inn en ball-løkke. - Generelle kommentarer. Det er utført ulovlige murer og gjerder og det har pågått byggearbeider i 9-10 måneder med til dels grove brudd på rekkefølgebestemmelsene. Vellet er også bekymret for dreneringsplanen for området. Planen inneholder tilstrekkelig dokumentasjon hva angår høyder for alle nye tiltak innenfor planområdet. For BKS2-10 mangler dette og det kunne vært ønskelig å ha dette på plass men kommunen har ikke noe godt grunnlag for å kreve dette i denne runden da høydene innenfor BKS 2-10 ikke endres. Sulfidhåndtering er dekket i godkjent tiltaksplan. Administrasjonen vurderer også løsningen med gatetun uten nøyaktig angitte avkjørsler fra gatetunet som tilfredsstillende. Det er kun avkjørsler til offentlig vei som er påkrevet. Trafikksikkerheten vurderes som tilstrekkelig ivaretatt og endringen fra vedtatt plan medfører så langt administrasjonen kan se ikke særlige nye eller økte utfordringer som utfordrer trafikksikkerheten. Det vurderes å ikke være nødvendig med ytterligere trafikksikkerhetsmessige tiltak. Det er heller ikke registrert truede arter innenfor planområdet. Forslagsstiller har redegjort tilstrekkelig for naturmangfold og biologisk mangfold i planbeskrivelsen. Uteområdene er nå gjort offentlige, da er det nå klart at disse kan benyttes av alle. Eventuelle ulovlige byggeaktiviteter er ikke en del av plansaken, men kommunen kan ikke ut fra opplysningene gitt i saken se at det er noen klare brudd på noen bestemmelser her. Aust-Agder fylkeskommune, brev datert Merknadene fra fylkeskommunen er i hovedsak de samme som fra fylkesmannen. Det anføres at uteoppholdsarealene bør være offentlige, at lekeplassene bør slås sammen. Det etterlyses også klimatiltak og mer restriktive parkeringsbestemmelser. Se svar på merknad fra fylkesmannen over. Kristina Rognmo og Trond Anders Galteland i e-post av Innsender er nabo til "barnehagetomta" og anfører at det er lite ønskelig at denne omreguleres fra barnehage til boliger og parkering. De ønsker ikke en parkeringsplass og snødeponi rett ved sin tomtegrense, og synes at utbyggingen medfører en for stor økning i antall boenheter, samt at trafikken fra de 9 parkeringsplassene vil generere mye trafikk og trafikkfarlige situasjoner. Innsender mener sletta bør bevares da den bidrar til å gi området mange kvaliteter og særpreg. "Barnehagetomta" bør heller legges ut som friområde for å styrke området. Det bør settes av mer plass til lek for de litt større barna, fra 6-10 år. Ved å legge det store resterende friområdet ut som offentlig blir noen av hensynene som etterspørres ivaretatt. Utbygging av nye områder vil ofte være en avveining av høy utnyttelse mot store åpne rom og friområder. I dette området vurder administrasjonen at det mulig å øke antallet boenheter og samtidig opprettholde en god bokvalitet for alle. Dette er også godt redegjort for i planbeskrivelsen. I denne planen er det barnehage som endres til boliger for

7 det området som ligger nærmest innsender. Administrasjonen vurderer at de 9 parkeringsplassene tilknyttet nye boliger ikke vil generere mer trafikk enn parkeringsplassen til en barnehage som ligger inne i dagens plan. De 9 parkeringsplassene vurderes uansett ikke å generere trafikk av et slik omfang som medfører noen umiddelbar trafikksikkerhetsrisiko. Det legges ikke opp til at det skal lagres snø for hele området på denne ene plassen, og det skal selvsagt ikke lagres så store mengder snø at dette vil medføre skade for naboer. Hilde Christine Hall Jensen og Jens Christian Jensen, e-post av Innsender er nabo til planområdet på sørsiden og ber om mer detaljer for områdene BKS Det anføres at BKS12 ikke bør utnyttes med så mange som 8 boenheter, og at bestemmelsene tydeligere må bestemme kotehøyder for vei, etasjer, og hva delvis nedgravd parkeringsetasje betyr. Det utrykkes også skepsis for om det er avsatt tilstrekkelige dedikerte områder for snødeponi. Planforslaget medfører ingen endringer for BKS Videre vurderes bestemmelsene og utnyttelsen for planen for øvrig som tilstrekkelig og i samsvar med overordnede føringer for fortetting i sentrumsnære strøk. Det vurderes å være avsatt tilstrekkelig areal for snølagring. Randi Rosenberg Hall i e-post av og brev til ordfører av Innsender er nabo til planområdet på sørsiden. Innsender slutter seg til uttalelse fra Luntevika vel av I tillegg anføres at det er galt å la BKS 19 og 20 være en del av planen da det ikke naturlig hører med, og at det vil være ressurssløsing å rive en helt ordinær enebolig som er bebodd. Ny bebyggelse vil også oppfattes som massiv og monoton. En er også kritisk til endring fra barnehage til boliger, da det allerede er høy utnyttelse i området, og uteområdene til barnehagen ville vært tilgjengelig utenom åpningstid. Det vises også til at blokkbebyggelsen Luntevika brygge, utenfor planområdet, har lite uteareal/lekeareal og at det bør vektlegges i denne planen. Det informeres også en del om historikk og bakenforliggende forhold. Brevet sendt ordfører er for sent fremsatt i forhold til merknadsfristen, men den vedlegges likevel merknadsmaterialet til saken. Det å rive en eksisterende enebolig for å få plass til flere boliger i sentrumsnære strøk er etter administrasjonens vurdering en ønsket utvikling. Hvert tilfelle må vurderes konkret, og dette tilfellet er ikke enestående. I kommuneplanens arealdel er det lagt opp til at en i flere sentrumsnære områder skal kunne fortette og vi har flere eksempler på at dette også gjøres. Videre finner administrasjonen at planavgrensningen virker hensiktsmessig, uavhengig av historiske perspektiver. Når uteområdene nå endres til offentlige og lekeplassene også blir offentlige vurderer administrasjonen at disse områdene er tilstrekkelige til å betjene et område større en det som inngår i denne planen. Øvrig historikk om erverv og anskaffelse av eiendom kommenteres ikke da det ikke vedkommer plansaken. Brevet til ordfører av er ikke innsendt som en merknad, og er uansett for sent fremsatt. Den vedlegges like vel materialet uten at denne kommenteres videre. Det er lite nytt i brevet men det oppsummerer i stor grad øvrige merknader i en kort og oversiktlig form. ADMINISTRASJONENS SAMLEDE VURDERING Planarbeidet som ligger bak denne reguleringsplanen som i det vesentlig erstatter eksisterende plan har vært omfattende og det har vært avholdt flere møter underveis i prosessen. Det har vært en prosess der konsulent, utbygger og kommunen sammen er kommet frem til et helhetlig planforslag som etter vår vurdering gir en god utnyttelse og god bruk av arealene. Boligarealene i planen er gitt høy utnyttelse og fortetting av sentrumsnære områder gir erfaringsmessig en del lokal misnøye. I denne saken later det til at endring fra barnehage til bolig er særlig upopulær, mens administrasjonen vurderer at boliger er langt

8 mer hensiktsmessig enn barnehage som ligger inne i dagens reguleringsplan. Administrasjonens vurdering er at planen kan vedtas slik den nå foreligger. Saksdokumenter: Oskards Gård Plankart Oskards Gård Planbestemmelser Oskards Gård Planbeskrivelse Oskards Gård Sulfidutredning Oskards Gård Arealtabell Oskards Gård Sol_skygge1 Oskards Gård Sol_skygge2 Oskards Gård Barn og unge(843778) Oskards Gård RoS-analyse(843779) Oskards Gård alle merknader samlet