Samlet saksfremstilling Arkivsak 2887/14 137/21 DETALJPLAN - LITJSKJEET - LER

Transkript

1 Samlet saksfremstilling Arkivsak 2887/14 137/21 DETALJPLAN - LITJSKJEET - LER Saksansvarlig Liv Åshild Lykkja Formannskapet PS 93/16 Innstilling I medhold av plan- og bygningslovens legges forslag til detaljplan for Litjskjeet med planbeskrivelse, plankart og planbestemmelser, med tilhørende vedlegg, ut til offentlig ettersyn og sendes på høring. Før planen legges ut på høring må følgende endringer foretas: - Under fellesbestemmelsens pkt. 1.1 tilføyes følgende som eget punkt: Maks. tillatte kotehøyde for gesims er angitt på plankartet. - Renovasjonsområdene må angis som BRE1 og BRE2. Det må videre knyttes bestemmelse som sikrer gjennomføring av lomme som vist i illustrasjonsplan, tiltenkt henting av søppel, før det gis brukstillatelse. - Pkt om vann og avløp endres (gjennomstreket: fjernes, understreket: nytt): Lokal overvannshåndtering skal legges til grunn ved detaljutforming og prosjektering av tiltak. Ved søknad om igangsettingstillatelse tiltak skal det redegjøres for håndtering/infiltrering av overvann i planområdet. Grunnvannstand, og løsmassens hydrauliske konduktivitet, avrenningsforhold, overløpsutslipp og potensielle flomveier skal dokumenteres. Det forutsettes at offentlig vei og naboeiendommer nedstrøms ikke skades. Behandling i Formannskapet PS 93/16 Tilleggsforslag fra AP, H og KRF v/ forslagsstiller Jens Otto Havdal Nytt strekpunkt: B1 tas ut som boligområde, og innlemmes i GF4. Votering: Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. Tilleggsforslag ble deretter enstemmig vedtatt. Vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens legges forslag til detaljplan for Litjskjeet med planbeskrivelse, plankart og planbestemmelser, med tilhørende vedlegg, ut til offentlig ettersyn og sendes på høring. Før planen legges ut på høring må følgende endringer foretas: - Under fellesbestemmelsens pkt. 1.1 tilføyes følgende som eget punkt: Maks. tillatte kotehøyde for gesims er angitt på plankartet. - Renovasjonsområdene må angis som BRE1 og BRE2. Det må videre knyttes bestemmelse som sikrer gjennomføring av lomme som vist i illustrasjonsplan, tiltenkt henting av søppel, før det gis brukstillatelse. - Pkt om vann og avløp endres (gjennomstreket: fjernes, understreket: nytt):lokal overvannshåndtering skal legges til grunn ved detaljutforming og prosjektering av tiltak. Ved søknad om igangsettingstillatelse tiltak skal det redegjøres for håndtering/infiltrering av overvann i planområdet. Grunnvannstand, og løsmassens hydrauliske konduktivitet, avrenningsforhold, overløpsutslipp og potensielle flomveier skal dokumenteres. Det forutsettes at offentlig vei og naboeiendommer nedstrøms ikke skades. - B1 tas ut som boligområde, og innlemmes i GF4.

2 Vedlegg: - Planbeskrivelse datert Plankart datert Planbestemmelser datert Varslingsbrev oppstart av planarbeid 2. Varslingsliste naboer 3. Varslingsliste overordnede myndigheter 4. Innkomne merknader 5. ROS-analyse 6. Illustrasjonsplan 7. Plan for kvalitativt uteareal 8. Utbyggingstrinn 9. Sol- og skyggeforhold 10. 3D-modell av bebyggelsen 11. VA-plan og profiltegninger 12. Geoteknisk vurdering 13. Flomutredning Bakgrunn for saken: Planprosess Planforslaget er fremmet som en detaljregulering, utarbeidet av Selberg arkitekter på vegne av tiltakshaver Block Watne. Det ble avholdt oppstartsmøte Videre ble varsel om oppstart av reguleringsarbeid sendt til berørte grunneiere og naboer, og offentlige og private instanser den , med kunngjøringsannonse i Trønderbladet Det ble første gang innsendt planforslag , utarbeidet av Pir II og Kystplan i samråd. Planforslaget ble vurdert til å ikke være komplett, og det ble gitt tilbakemelding om behov for endringer før planen kunne behandles. Endringer er foretatt, og nytt planforslag ble innsendt av Selberg arkitekter. Planområdet Planområdet er på 19,3 daa og ligger langs Nyhusvegen i Ler sentrum. Planen legger til rette for utvikling av 95 boenheter, ved leiligheter og konsentrert boligbebyggelse rundt et område med høy kollektivdekning. Planstatus Området er i kommuneplanens arealdel avsatt til sentrumsformål. Området ligger innenfor gjennomføringssone omforming S2 Ler, og det skal derfor utarbeides områdeplan for Ler. Videre ligger området innenfor faresone ras og skred, og hensynssone landskap. Områdeplan for Ler er under utarbeidelse, og planforslag forventes 1.gangsbehandlet høsten Øvrige reguleringsplaner i området: - «Reguleringsplan for del av Ler sentrum» vedtatt Ligger sørvest for planområdet og regulerer kombinert formål bolig/forretning/kontor. - «MVRE Skjesbakkplassen» vedtatt Ligger nordvest for planområdet og regulerer bolig med tilhørende infrastruktur og lekeareal. Beskrivelse av planen og planlagte tiltak Formålet med planen er å legge til rette for utvikling av 95 boenheter med tilhørende infrastruktur og lekeareal. Det reguleres to områder til eneboliger (totalt 5 eneboliger), B1 og B2, hvor disse er tiltenkt som første byggetrinn. Videre er det regulert 5 områder til konsentrert småhusbebyggelse, BKS1-BKS5, hvor bebyggelsen er planlagt oppført med saltak i opptil 2 etasjer. Denne gruppen er delt opp i to utbyggingstrinn, og rekkefølgekrav sikrer opparbeidelse av leke- og uteoppholdsarealer i disse to utbyggingstrinnene. Siste byggetrinn er

3 blokkbebyggelse, BBB1 og BBB2, som er tenkt oppført i 4 etasjer hvor den nederste etasjen vil fungere som parkeringssokkel. Vurdering: Rådmannen viser til vedlagte planbeskrivelse datert for planen i detaljer, men vil kommentere noen spesifikke forhold i saksfremlegget: Utnyttelse: På grunn av områdets nærhet til god kollektivdekning og sentrum av Ler, er det ved varsel om oppstart påpekt av regionale myndigheter at området må ha en høy utnyttelse, 3-5 boliger per daa. Planlagt utbygging med 95 boenheter, gir en utnyttelse på ca. 4,9 boliger per daa. For å sikre minimum utnyttelse av området er det tatt inn krav om minimum 4,5 boliger per daa for området som helhet i bestemmelsene. Rådmannen mener det er positivt ved planforslaget at det er satt minimumskrav til utnyttelsen, som er godt innenfor minimumskravet fra regionale myndigheter. Planområdet er i overordnet plan avsatt til sentrumsformål. Sentrumsformål er en åpen formålsbenevnelse som tillater både forretning, tjenesteyting og boligbebyggelse. Ved å regulere området til kun boligbebyggelse, slik som planforslaget viser, vil det ikke gjøre det mulig å etablere forretninger eller tjenesteyting innenfor planområdet. Rådmannen mener derfor at planen kun følger opp den overordnede planen delvis, ved at den viderefører kun den delen av planen som omhandler boligbebyggelse. For å kunne fulgt opp den overordnede planen i større grad, kunne deler av området vært regulert til kombinert formål. Rådmannen har påpekt dette i avklaringsmøter før innsending av planforslaget, uten at dette har vært noe som tiltakshaver/forslagsstiller ønsker innenfor planområdet. Parkering: Det er avsatt totalt 143 parkeringsplasser innenfor området som helhet. Dette gir 1,5 parkeringsplass per boenhet som er i tråd med norm for parkering (parkeringsvedtekter for Melhus sentrum øst) i Melhus. Parkeringsdekningen vil være noe lavere for blokkbebyggelsen (1,45), mens den vil være høyere (2) for eneboligene. Parkeringen vil variere fra parkering på egen tomt, parkering på felles plasser og i parkeringssokkel for blokkene. Fordelingen av parkeringsplasser sikres gjennom bestemmelsene, og antall parkeringsplasser er angitt ved maksimum antall parkeringsplasser. For å sikre parkeringsplasser med nedsatt funksjonsevne, skal min 5 % av plassene innenfor området tilpasses dette. Rådmannen mener parkering er tilstrekkelig, og har naturlig plassering knyttet til boligtypen den tilhører. VA-løsning: Å finne løsning på vann- og avløp innenfor området har vært utfordrende. Det er vedlagt VA-plan til planforslaget som viser at vann- og spillvannsløsning er løsbar og god nok på det nåværende stadiet i prosessen. Det er imidlertid knyttet store utfordringer til hvordan overvann skal løses innenfor området, og det foreligger ikke noe løsning hvordan dette skal håndteres per dags dato. Dette er imidlertid løst i selve reguleringsplanen ved å sette rekkefølgekrav og vilkår om gjennomføringen om at det bl.a. ved søknad om igangsettingstillatelse skal redegjøres for håndtering/infiltrering av overvann i planområdet (se bestemmelsens pkt. 7.2). Rådmannen mener ikke dette er tilstrekkelig dokumentasjon, og at det derfor må tilføyes bestemmelsen om at også avrenningsforhold, overløpsutslipp og potensielle flomveier må dokumenteres. Dette for å ivareta overvannsproblematikken ved mettede jordmasser. Det tilføyes også at det forutsettes at offentlig vei og naboeiendommer nedstrøms ikke skades. Dette som følge av overvann. På den måten sikrer bestemmelsen at det ikke blir gjennomført bygging i området før overvannsproblematikken er løst, men Rådmannen mener det er en stor svakhet ved planen at det ikke foreligger en løsning på overvann i området. Mye av utfordringen med overvann ligger i Kaldvella, og at denne flommer over. I forbindelse med områdeplanen arbeides det med en helhetlig VA-plan for hele sentrum. Det har derfor vært sett på en løsning om at område B1 i denne planen kan benyttes til en dam, for å løse de utfordringene som er knyttet til flom og overvannshåndtering. Dette er kun et forslag, og det tas derfor ikke inn i planen for Litskjeet. Det må imidlertid påregnes at område B1 kan utgå som boligområde og få et annet formål ved sluttbehandling av planen, dersom det viser seg ved nærmere undersøkelser at det er med å løser flom- og overvannshåndtering i planområdet.

4 Renovasjon: Det er regulert inn to egne områder for renovasjon i området, ved kryss midt i planområdet og helt i nord ved BKS1 og felles parkeringsplass f_spa2. Avfallshåndtering er tenkt løst ved nedsenkede containere. For området i nord er det tiltenkt henting av søppel ved å bygge en lomme som søppelbil kan stå i. Dette er vist i illustrasjonsplanen (vedlegg 6) til planen, men ikke vist i plankartet og er dermed ikke juridisk bindene. Dette er gjort bevisst fra forslagsstiller side for å sikre fleksibilitet i planen. Arealformålet til renovasjon er et utstrakt formål som tar mer plass, enn det som faktisk kreves. For å sikre at lommen også får denne fleksibiliteten er det ikke tatt inn i plankartet. Rådmannen mener det er positivt at fleksibilitet sikres i planen, men at det må sikres gjennom bestemmelsene at selve lommen blir opparbeidet før det gis brukstillatelse for de byggene som sokner til disse avfallscontainerne. Rådmannen foreslår at renovasjonsområdene angis med BRE1 og BRE2 og at det knyttes bestemmelse som sikrer gjennomføringen til det bestemte formålet, før planen legges ut på høring og offentlig ettersyn. Rådmannen mener dette er viktig for å hindre at renovasjonsbil blir stående i Nyhusveien ved henting av søppel, og at det ivaretar trafikksikkerheten. Leke- og uteoppholdsarealer: Det er utarbeidet tilstrekkelige arealer i henhold til norm for leke- og uteoppholdsarealer i Melhus kommune. Arealene vurderes som gode, ved å være skjermet mot trafikk og gode solforhold. Terrenget er i hovedsak flatt, men det har også lett tilgang på akebakke. Arealet innenfor f_blk2 er avsatt til områdelekeplass jfr. situasjonsplan datert Det er knyttet rekkefølgekrav om at områdelekeplass opparbeides først ved 10 boenheter. Dette gjør at bygging av eneboliger kan igangsettes og tas i bruk før områdelekeplassen er opparbeidet. Det sikrer likevel at den blir opparbeidet med en gang, det gis brukstillatelse for de øvrige byggene i området. Rådmannen mener dette er tilstrekkelig, da eneboligene har god tilgang på leke- og uteoppholdsarealer i egen hage. Veg: Det er tatt inn rekkefølgekrav som skal sikre gjennomføring av det interne vegsystemet før det gis igangsettingstillatelse. Det er etablert frisiktsoner som håndterer både fylkesvegen og gang- og sykkelveg. Det er utarbeidet ny gang- og sykkelveg gjennom området ut fra anbefalinger fra Statens vegvesen, gitt ved varsel om oppstart. Helt sør i planforslaget er det planlagt som fortau, mens det for resterende er planlagt som gang- og sykkelveg. Både gang- og sykkelveg og fortau skal være offentlig, og rekkefølgekrav sikrer at det opparbeides slik som anvist på plankartet før første ferdigattest kan gis. For å sikre adkomst til sentrum og kollektivknutepunkt er det satt at gangfelt skal oppmerkes over Nyhusvegen til gnr/bnr 136/26, før det kan gis brukstillatelse innenfor planområdet. Naturmangfold: I følge naturbasen berører planområdet deler av Kaldvella, registrert som viktig bekkedrag, ravinebekk, med verdistatus B. Naturbasen og Artsdatabanken viser at det ikke finnes registreringer av prioriterte arter, truede eller nær truede rødlistearter eller inngrepsfrie områder innenfor planområdet. Selve Kaldvella er regulert til friområde i sjø og vassdrag, med friområde som buffer mot bebyggelse og teknisk infrastruktur. For å sikre bekkedraget er det angitt med hensynssone bevaring naturmiljø, samt knyttet bestemmelser til området for å ivareta kantvegetasjonen. Det kan imidlertid bli behov for å gjennomføre sikringstiltak av Kaldvella, både for flom og for kvikkleire, og det åpnes derfor opp gjennom bestemmelsen at sikringstiltak i elva kan gjennomføres. Rådmannen mener dette ivaretar naturmangfoldet tilstrekkelig, og det ikke vil være nødvendig å vurdere planforslaget nærmere etter prinsippene i naturmangfoldlovens Øvrige krav til planen og planbeskrivelse: Det er utarbeidet ROS-analyse som en del av planforslaget. Reguleringsplanen er vurdert til å ikke få vesentlig virkninger for miljø og samfunn, og oppfyller dermed ikke krav om konsekvensutredning jfr. PBL 4-2.

5 Det er foretatt geoteknisk vurdering av Multiconsult datert , sist datert Forutsetningen i den geotekniske vurderingen er at det bygges ut 95 boenheter slik som planforslaget viser. Det er behov for flere undersøkelser ved utbygging, og det må foreligge rapport fra geoteknisk prosjektering før det kan gis igangsettingstillatelse. Dette er sikret i bestemmelsene som rekkefølgekrav. Det er gjennomført flomutredning av 200-årsflom i forbindelse med planarbeidet. Den viser at bekkefaret til Kaldvella ikke er stor nok til å ta unna en 200-årsflom, og at det med bakgrunn i dette må innføres tiltak som hindrer vanninntrenging ved flom. Eksisterende bruer som fører inn i planområdet i dag, skal rives og tilhørende veger fjernes. Dette gjelder for to bruer helt sør i området. Før bruene kan rives, må adkomst til de berørte boligene sikres. Hensynet til flom er ivaretatt ved å sette bestemmelse om at det ikke kan anlegges kjeller i planområdet. Rådmannens samlede vurdering og konklusjon: Rådmannen har ingen ytterligere kommentarer og mener planforslaget er tilstrekkelig utredet til å kunne sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. Det vises til planbeskrivelse, plankart, planbestemmelser og øvrige vedlegg.