Detaljregulering for GRAVDAL, GNR. 146 BNR. 64 MFL. WALLEMSVIKEN 3

Transkript

1 PLANBESKRIVELSE VED FREMLEGG TIL REGULERINGSPLAN FOR Detaljregulering for GRAVDAL, GNR. 146 BNR. 64 MFL. WALLEMSVIKEN 3 PLAN NAVN: Gravdal, gnr 146, bnr 64 mfl. Wallemsviken 3 PLAN ID.: 1201_ SAKSNR.: GNR: 146 BNR: 64 m. fl. Dato: PLANBESKRIVELSE UTARBEIDET AV: Side 1 av 51

2 Innholdsfortegnelse 1. SAMMENDRAG NØKKELOPPLYSNINGER BAKGRUNN FOR PLANARBEIDET PLANPROSESSEN KUNNGJØRING, OPPSTART: UNDERVEGSMØTE: MEDVIRKNING AV PLANFORSLAGET: VIKTIGE ELEMENTER I PLANPROSESSEN: KU PROSESS: GJELDENDE PLANSTATUS OG OVERORDNEDE RETNINGSLINJER PLANOMRÅDET: TILGRENSENDE PLANER: OVERORDNEDE RETNINGSLINJER, RIKSPOLITISKE RETNINGSLINJER: FYLKESPLAN FOR HORDALAND : BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET INNLEDNING: REGULERINGSFORMÅL: BYGGEFORMÅL: BÆREKRAFTIG UTVIKLING: UNIVERSELL UTFORMING, UU (BEBYGGELSE OG UTEROM): FORTETNININGSPOTENSIALE: ESTETIKK OG BYGGESKIKK, FJERNVIRKNING: BYUTVIKLING: NABOER: EKSISTERENDE BEBYGGELSE I PLANOMRÅDET: TOPOGRAFI/LANDSKAPSTREKK, GRUNNFORHOLD: SOLFORHOLD: VEGETASJON, DYRELIV OG ANDRE NATURFORHOLD: GRØNNE INTERESSER: KULTURMINNEVERDIER: VEI OG TRAFIKKFORHOLD: STØY: OFFENTLIG KOMMUNIKASJON/ KOLLEKTIVDEKNING: VANN OG AVLØP: ENERGI: PRIVAT OG OFFENTLIG SERVICETILBUD: UTTALELSE BYRÅDSAVDELINGEN FOR BARNEHAGE OG SKOLE: UTTALELSE BERGEN BRANNVESEN LEK/UTEOPPHOLDSAREAL (BARNS INTERESSER): RISIKO OG SÅRBARHET (ROS): Side 2 av 51

3 6.27 RADON: VERNEINTERESSER: PRIVATRETTSLIGE BINDINGER: JURIDISKE/ ØKONOMISKE KONSEKVENSER FOR KOMMUNEN: JORDVERN OG LANDBRUKSFAGLIGE VURDERINGER: GRAD AV UTNYTTING ANNET: UTREDNINGER IHT. FORSKRIFT OM KONSEKVENSUTREDNINGER (KU) KORT UTGREIING OM NATURMANGFALD MEDVIRKNING FORSLAGSTILLERS AVSLUTTENDE KOMMENTAR Side 3 av 51

4 1. SAMMENDRAG Planområdet som i dag består av et naturområde og en boligeiendom foreslås regulert til Boligbebyggelse blokkbebyggelse, og store grøntarealer. Det er anvist på plankartet to boligbygg utformet som punkthus i tre etasjer, med underbygget garasjeanlegg. Det er viktig med konsentrert bebyggelse da man ønsker å utnytte den krevende topografien, samt at man bevarer det grønne uttrykket tomten har i dag i best mulig grad. Naboskapet til Kommandantboligen og områdets visuelle karakter blir tatt spesielle hensyn til i planen når det gjelder estetisk tilpasning. God tilgjengelighet til uteområder og lekeareal i tråd med UU og barn og unges interesser er viktige elementer i planarbeidet. Eksisterende bebyggelse på tomten, garasje, bod og hovedhus skal rives ifm. utvikling av nye boliger på tomten. Iht. informasjon vi har fått fra Arkiv på Byggesak i Bergen kommune ble tomten som bygningene står på etablert i Det er ingen eksakt informasjon på når boligen og de andre bygningene ble etablert, men det er nærliggende å tenke at disse ble etablert i etterkant av Videre har boligen hatt gjennomført en byggesak i 1981 og en byggesak i 1990 (byggesak er ikke fullbyrdet). Byggesaken i 1990 inneholder tegninger. Vi har ikke anskaffet disse da det antas at bygningen som står der i dag ikke er endret siden den gang. Forslagsstillere er rettmessige eiere av eksisterende bebyggelse. Side 4 av 51

5 2. NØKKELOPPLYSNINGER Bydel Laksevåg, Gårdsnavn Wallemsviken 3 Gårdsnr./bruksnr. 146/64 m.fl. PlanID 1201_ Gjeldende planstatus (regulerings /kommune(del)pl.) Reguleringsplan , Laksevåg. Simonsvik og Wallem, regulerings og bebyggelsesplan Forslagstiller Fakturaadresse Grunneiere (sentrale) Plankonsulent Ny plans hovedformål Planområdets areal i daa Grad av utnytting Ant. nye boenheter (BRA) Aktuelle problemstillinger (støy, byggehøyder, o. l.) Foreligger det varsel om innsigelse Konsekvensutredningsplikt Wallemsviken AS c/o Ole Gotdfred Gangsøy Skarsveien ALVERSUND, LINDÅS Org.nr.: Wallemsviken AS c/o Hagbart Jacobsen Løhøyen 14 A 5911 ALVERSUND, LINDÅS Org.nr.: Arkitekt Giskegjerde AS Hagavegen SKOGSVÅG Tilrettelegging for utbygging av leilighetsbygg av typen punkthus. Det tilrettelegges for 12 boenheter. Ca. 5,3 daa % 200 BRA 1 (se fotnote) / % 37,5 BRA (samlet) 12 stk., Se plankart og planbestemmelser Uteoppholdsareal, universell utforming, naturvern og trafikksikring, støy mot hovedvei, samspill mot Kommandantbolig. Nei Nei Kunngjøring oppstart, dato Fullstendig planforslag sendt til 1. gangs behandling xx.xx.xx Utlagt til offentlig ettersyn i tidsrommet xx.xx.xx xx.xx.xx Informasjonsmøte avholdt.(j/n) Nei. 1 Grad av utnytting er satt til 200 % BRA innenfor formålsområde BB (gult område). Parkeringsareal f_p, garasjeanlegg og boligetasjer er inkludert i beregningen av grad av utnytting. Begrensningen av gult områder er et ønske om å være så konkret som mulig til hvor boliger kan plasseres slik at man tar hensyn til vegetasjon, væreneverdige trær skrenter m.m. Vegareal, fortau som normalt hører inn under gult område i en detaljprosjektering er trekt ut fra gult område slik at man også her styrer plassering av utforming. Dette er årsaken til at man ønsker en «så høy» grad av utnytting. Tomten er lang i utstrekning, med sterk vegetasjon man ønsker å bevare slik at områdets karakter ikke forandres i for stor grad som følge av utbyggingen. Angitt plassering av boligene er den beste plasseringen på tomten og gir totalt sett en normal utnytting av området sett under ett. Side 5 av 51

6 3. BAKGRUNN FOR PLANARBEIDET Bakgrunnen for planarbeidet er et ønske fra tomteeiere / forslagsstiller om å videreutvikle Wallemsviken 3 med nye boliger, samt tilrettelegging for gode grøntarealer for brukerne. Videre ønsker man å sanere eksisterende bebyggelse som står til forfalls. Intensjonen med planforslaget er konkret forklart: - Planområdet ligger i et område med etablert boligbebyggelse. Området er i kommuneplanens arealdel vist som byggeområde. I en eldre reguleringsplan fra 1970 er arealet regulert til bebyggelse. Selv om dette ikke er et prioritert fortettingsområde mener vi Gravdal er underrepresentert i forhold til andre bydeler. - Videre mener vi området har gode forutsetninger for en forsiktig fortetting med hensyn til stedets særtrekk. Boliger i småblokkbebyggelse utført som punkthus er planlagt. - Området er trebeplantet og tilvokst grønt område i bydelen. Dette er en kvalitet som ønskes videreført i størst mulig grad. Mest mulig av planområde ønskes bevart slik som det er, med unntak av de arealer som er nødvendig for infrastruktur og boligbebyggelse. Man har tilstrebet en konsentrering av gult formålsområde slik at planområdet påvirkes i minst mulig grad. - Planen tar sikte på å finne en balanse mellom utnyttingsgrad og opprettholdelse av gode grøntarealer, gangveier og lekeareal. - Det er et mål for planen å minimalisere flater til veier og parkering, blant annet ved å legge alle nødvendige parkeringsplasser i anlegg under bebyggelsen. Planen ønsker ellers å videreutvikle kvaliteter som finnes i området, med særlig vekt på grøntområder og naboeiendommer. - Det vil spesielt bli tatt hensyn til det visuelle synsinntrykk med tanke på vegetasjon, tilpassing til naboeiendommer, kommandantboligen og helheten i området. Side 6 av 51

7 4. PLANPROSESSEN 4.1 KUNNGJØRING, OPPSTART: Oppstartmøte ble holdt med Bergen Kommune pr Varsel om oppstart av privat planarbeid ble sendt til private og offentlige instanser , og ble kunngjort i avisene Bergens Tidene og Bergensavisen UNDERVEGSMØTE: Undervegsmøte er blitt holdt , og gjennom tidligere Plankonsulent Plan A AS. Videre er det kommet ny plankonsulent ved Arkitekt Giskegjerde AS som følge av mislighold fra Plan A AS. Det er ifm. ny plankonsulent holdt undervegsmøte pr og , Plankonsulent har kvalitetssikret innsendt plandokumentasjon ved gjennomgang av følgende dokumenter: Avis annonse Alle innkomne merknader til planarbeidet Tidligere planbeskrivelse utarbeidet av Plan A AS Tidligere plankart og øvrig dokumentasjon utarbeidet av Plan A AS. Referat fra undervegsmøter , , (Plankonsulent Plan A AS). o Det har i tidligere undervegsmøter kommet sterke tilbakemeldinger og krav fra planeteaten vedr. utnyttelse og utforming av planarbeidet og bygningene, estetikk etc. Disse tilbakemeldingene er grundig gjennomgått av ny plankonsulent og hensynstatt i planleggingen av vedlagt planarbeidet. Referat fra undervegsmøter , , og (Plankonsulent Arkitekt Giskegjerde AS). o Referat fra undervegsmøter i perioden er hensynstatt i vårt planforslag. Undervegsmøte i 2011 er avklart med planetaten vedr. utforming og formsvar. Vedlagt planforslag er i stor grad i tråd med hva som er diskutert og akseptert i disse møtene. Startpakke fra Bergen Kommune for private planforslag. Plan og bygningsloven kapittel 12. Miljøverndepartementets veiledere for private planforslag, og rikspolitiske retningslinjer. (se senere i planbeskrivelsen). 4.3 MEDVIRKNING AV PLANFORSLAGET: I forbindelse med oppstart er det kommet merknader som er bearbeidet og implementert i planen i størst mulig grad. Innkommende merknader, samt dokumentliste er vedlagt planforslaget. Det er ikke avholdt orienteringsmøte. Side 7 av 51

8 4.4 VIKTIGE ELEMENTER I PLANPROSESSEN: Særskilt viktige element som planen må belyse er som følger: God kvalitet på utearealet. Universell utforming. Kvalitet på bygg og materialbruk. Byggeskikk og estetikk. Byggehøyder og grad av utnytting. Gode parkering, gangarealer. God tilpasning til omkringliggende infrastruktur og grøntareal, turareal og bebyggelse. Herunder fylkesvei, kommunalvei, gravdalsvannet, kommandantboligen, edelløvskogen. 4.5 KU PROSESS: Prosjektet er ikke konsekvensutredningspliktig (KU). Det er obligatorisk utarbeides en KU vurdering og en ROS analyse for tiltaket, ref pbl Denne er utarbeidet av plankonsulent Arkitekt Giskegjerde AS. Side 8 av 51

9 5. GJELDENDE PLANSTATUS OG OVERORDNEDE RETNINGSLINJER 5.1 PLANOMRÅDET: Gjeldene Plan for området er plan , Laksevåg. Simonsvik og Wallem regulerings og bebyggelsesplan. Formål for omsøkte planområde er boligbebyggelse. Planområde vist på eksisterende plankart. Gjeldende kommuneplan for området, Kommuneplanens arealdel Ikrafttrådt I KPA for 2010 er planområdet vist som utbygd til boligformål. Kommunen har en fortettingsstrategi som tilsier: Ny bebyggelse skal tilpasses strøkskarakteren med hensyn til høyde og grad av utnytting. Det skal tas spesielt hensyn til verneverdige bygg og bygningsmiljøer. For boligbebyggelse er maksimal utnyttingsgrad %- BRA = 60%. Eksisterende grønnstruktur skal hensynstas. Det åpnes for differensiert utnyttelsesgrad mellom 60 % til 200 % langs de store kollektivårene, der man i tillegg til kollektivdekning og sykkelstier, tar hensyn til områdets kvaliteter. Planområde vist på gjeldende kommuneplankart. Side 9 av 51

10 5.2 TILGRENSENDE PLANER: Plan ID Plannavn Saksnummer Vedtatt Laksevåg, FV 192 Gravdalsvegen Laksevåg, Gnr 146, bnr 7, 10 m.fl. Gravdalsfeltet Laksevåg, Wallemsviken boligområde Side 10 av 51

11 Merknad: Alle planområdene nevnt over, samt bestemmelser og beskrivelser er utførlig gjennomgått slik at man her et best mulig grunnlag for å konkretisere og gjennomføre planområdet Wallemsviken 3 iht. de føringer som ligger i Wallemsviken området, men også iht. kommunens retningslinjer for området. Samkjøring mot tilgrensende planer og gjennomføring av gitte føringer er gjort i den utstrekning dette anses aktuelt. Vi har valgt å legge ved plankartene for disse områdene i planbeskrivelsen. Øvrig dokumentasjon finnes på Bergen Kommune sine nettsteder. NB! Rød prikk viser plassering av omsøkt planområde. 5.3 OVERORDNEDE RETNINGSLINJER, RIKSPOLITISKE RETNINGSLINJER: Aktuelle overordnede retningslinjer som anses aktuelle for planområdet er listet opp nedenfor. Disse er innarbeidet i planarbeidet i den grad dette er aktuelt. Samordna areal og transportplanlegging. Styrking av barn og unges interesse i planlegging. Fylkesplanen for Hordaland, Fylkesdelplanen for energi, Fylkesdelplanen for kulturminne, Fylkesdelplanen for universell utforming, Side 11 av 51

12 5.4 FYLKESPLAN FOR HORDALAND : Intensjonene i fylkesplanen for Hordaland vedr. fortetning og effektiv arealutnyttelse for boligområder anses å være ivaretatt ved planforslaget. Fylkesplanen for Hordaland sier bla. følgende: Lokalisering av bustader, næringsverksemd og tjenesteyting skal skje med omsyn til effektiv arealutnytting og energibruk og lågast mogleg transportbehov, særlig i Bergensregionen» Området er planlagt i tråd med Fylkesplanen sine målsetninger for utvikling, hvor området tilbyr nærhet til barnehager, skule, servicefunksjoner, samt tilrettelegging for lekeareal. I tillegg støtter planen opp om fylkesplanens si målsetting om fortetning innenfor eksisterende boligområde. I følge fylkesplanen skal slike boligområder nær senter og kollektivnett ha høyest utnyttingsgrad. Side 12 av 51

13 6. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET 6.1 INNLEDNING: I dette kapittelet vurderes det aktuelle planforslaget basert på en rekke planfaglige temaer. De ulike temaene kommenteres basert på eksisterende situasjon, fremtidig situasjon som følge av planforslaget og konsekvensen av dette. Dokumentasjonen er gjort overordnet. Der hvor det anses relevant å gå i detalj for å belyse, drøfte eller dokumentere ett tema er dette gjort i egne vedlegg/rapporter til planarbeidet. Planområdet ligger i Wallemsvikveien i Laksevåg bydel. Mer presist nord for krysset Gravdalsveien/Wallemsvikveien og øst for Wallemsvikveien. Se kart over planområdet. Planområdet ligger langstrakt mellom nord og syd og vender delvis mot Gravdalsvannet. Området er kupert og består i stor grad av trevegetasjon. Området har også et gammelt boligbygg, samt garasje/bod. Disse skal rives ifm. utvikling av området. Nye boliger i området vil være vest og sydvest vendt slik at man har utsikt over Gravdalsvannet. Videre vil en slik utbygging bidra til gode solforhold stort sett hele året. Området har en skarp fjell vegg i deler av området mot øst. Dette gjør at nabobebyggelse i øst ligger på et betydelig høyere nivå enn bebyggelse i planområdet vil gjøre. Man ønsker å plassere bebyggelsen slik at silhuett virkning mot øst er svært lite fremtredende. Mot vest er Kommandantboligen (verneverdig bygning) nærmeste naboen. Dette er en bebyggelse som er svært viktig for området både kulturmessig, men også arkitekturmessig. Myndighetene ønsker en utbygging på Wallemsviken som er sterkt bevist på at Kommandantboligen og tilpasning til denne er svært viktig. Man har stor respekt for denne strategien og har derfor strebet å planlegge begyggelsen på en slik måte at den ikke virker mer fremtredende enn nødvendig, men at man også har nøytral utforming og utseende som ikke står i sterk konstrast til Kommandantboligen. Utbygger ønsker en god tilpasning til Kommandantboligen da man ser at dette er et viktig element for området og man ønsker at opplevelsen av denne bygningen bevares. Kommandantboligen, bilde hentet fra Eget fotografi Elven som fører vann fra Gravdalsvannet til kulturminnet Gravdal Mølle går nederst i dalen vest for Wallemsvikveien. Tilkomst til planområdet er via avkjørsel til Wallemsvikveien (kommunal vei) fra fylkesvei FV 192. Begge veiene har tilrettelagt gangfelt. Det er i nær tilknytning til reguleringsområdet tilrettelagt og godkjent videre utvikling av bolig og en styrking av veistandard. Side 13 av 51

14 Figur 1 Bildet viser planområdet hvor bebyggelsen ønskes plassert. Eksisterende bebyggelse skal fjernes. Videre ser man nivåforskjell til nabobebyggelse i øst. 6.2 REGULERINGSFORMÅL: Reguleringsformål for dagens og ny situasjon, samt konsekvens av endringer er beskrevet nedenfor. Utfyllende bestemmelser for nytt reguleringsformål i planområdet er beskrevet på detaljplankartet og i reguleringsbestemmelsene. Foreslått plankart viser planlagt boligbebyggelse med underbygget garasjeanlegg plassert mot øst mot fjellvegg som begrenser området. Det vil fra bebyggelse og via terrengtilpasning gis tilgang til utearealer i østre plangrense. Vei tilkomst til boligbebyggelsen vil bli anlagt omtrent der hvor eksisterende vei opp ligger i dag. Det vil bli anlagt noe gjesteparkering, samt post og renovasjonspunkt mot nord ved avkjørsel til kommunal vei. Lekeareal ønskes tilrettelagt vest på tomten i nivåforskjell fra både fylkesvei og boligbebyggelse. Stedets topografi gjør at man får noen støttemurer mot boligbebyggelse og internvei. Støttemurer skal anlegges som hogget/tilskåret naturstein av estetisk hensyn. Videre vil det bli tilrettelagt for støyvoll/støyskjerm mot kommunalvei og fylkesvei i den utstrekning dette er hensiktsmessig. Øst og syd i planområdet tilrettelegges det for uteoppholdsarealer. Uteoppholdsarealer skal beholde eksisterende vegetasjon i størst mulig grad, men på en slik måte at man likevel får brukbare grøntarealer. Dagens reguleringsformål, kommuneplanen: Regulerings formål Areal [m²] Ytelse Merknad Boligformål ukjent Side 14 av 51

15 Nytt foreslått reguleringsformål, reguleringsplan for Wallemsviken: Tabellen gjengir reguleringsformålene i planen med tilhørende arealstørrelser etc. Kote for maks mønehøyde: Bygg Kotehøyde 2 Kotehøyde FG 3 garasje Nordre bygg 36,4 23,0 Søndre bygg 36,8 23,4 Konsekvens: Planforslaget er utarbeidet basert på overordnede planer og rikspolitiske retningslinjer for bla. universell utforming og barn og unges interesser. Ved vedtak vil omsøkte planforslag være gjeldende foran gammel reguleringsplan og kommuneplan. Planforslaget tar sikte på en høyere fortetning og konsentrasjon av bebyggelse enn gjeldende reguleringsplan. Området vil derfor være mer fremtredende, men man mener dette ikke vil være til sjenanse 2 Kotehøyde = meter over havet for maks mønehøyde. 3 FG = ferdig koillunstruksjonsgulv Side 15 av 51

16 for område. Boligbebyggelse skal tilpasses omkringliggende bebyggelse og topografi slik at denne virker logisk plassert på tomten, men også tiltalende for området. Planforslaget forutsettes å erstatte eksisterende reguleringsplan , Laksevåg. Simonsvik og Wallem regulerings og bebyggelsesplan. Plankart: Side 16 av 51

17 Illustrasjonsplan, 6.3 BYGGEFORMÅL: Dagens forhold: Området er regulert til boligformål. Nytt forhold: Området vil som følge av ny reguleringsplan være regulert til boligområde, blokkbebyggelse men også grøntareal. Intensjonen med planforslaget har vært å bygge ut og fortette på en måte som tar vare på og videreutvikler kvaliteter som i dag finnes i området. Naboskapet til områdene i øst og vest, Gravdalsvannet med mølleanlegg og Kommandantboligen med minnelund. Side 17 av 51

18 Kommandantboligen, er det planarbeidet har funnet viktig å ta særlige hensyn til. Det er videre en viktig intensjon i planen å gjøre alle de grønne områdene lettere tilgjengelig. Lekearealene vil få gode og varierte kvaliteter for alle aldersgrupper. De grønne områdene (grøntstruktur og uteoppholdsareal) er plasser i nærhet av de respektive boligene, samt at de omkranser det gule formålsområdet. Intensjonene med dette er å kunne bevare mest mulig grøntstruktur utad fra planområdet slik at boligbebyggelsen blir minst mulig fremtredende. Dette er et ledd i tilpasningen til omkringliggende bebyggelse. Videre vil flere uteoppholdsareal lettere kunne gjøre seg gjeldende for variert bruk både ved skifte av årstid, vind og vær, men også for ulike aldersgrupper. Det er et viktig poeng å trekke bebyggelsen så langt som mulig inn mot de brattere partier for å oppnå mest mulige oppholdsareal ute og bevare vegetasjon mot vei og synsinntrykket over Gravdalsvannet og fra kommandantboligen. Konsekvens: Bebyggelse som anvist vil føre til vekst i Gravdalsområdet og utvikling av et område som pr. i dag står brakk og gir negativ nær og fjernvirkning. Utbygging vil være en bidragsyter til at Gravdal og omegn styrkes som boligområde. 6.4 BÆREKRAFTIG UTVIKLING: Definisjon: Bærekraftig utvikling er definert som en samfunnsutvikling som imøtekommer dagens behov uten å forringe mulighetene for kommende generasjoner til å få dekket sine behov. Begrepet ble allment kjent etter Brundtlandkommisjonen i Plan og bygningsloven skal fremme bærekraftig utvikling ( 1.1 i Pbl). Innenfor arealplanlegging vil mye av grunnlaget for bærekraftig utvikling legges, da målene for lokal og regional utvikling skal forenes med målene for bevaring av natur og kulturverdier gjennom en samordnet arealpolitikk. Dette planforslaget legger opp til miljøvennlige atkomstmuligheter mht. tilrettelegging for gang/sykkel og veiløsninger. Det skal også legges til rette for miljøvennlige energiløsninger i byggene og arkitekturen. Det skal legges til rette for langsiktige løsninger for utbyggingen uten at viktige miljøverdier ødelegges. Området i Gravdal og Wallemsviken er sterkt preget av høy og tett vegetasjon, samt gravdalsvannet. Dette vil være naturlige bidragsytere til en rensing av luften i området, som igjen bidrar til bedre luftkvalitet enn for eksempel i boligområder nærmere bykjernen. Støyforurensning som følge av Fylkesveien vil blir utbedret slik at disse tilfredsstiller nivåer gitt i teknisk forskrift. Det skal bla. etableres støyvoll/støyskjerm mot FV209 og Wallemsvikvegen. Det er ikke kjent forhold rundt forurensning i grunn som kan påvirke boligbebyggelse i området. Side 18 av 51

19 Biologisk mangfold vil bli bevart i størst mulig grad. Gult formålsområde er derfor tilrettelagt så konsentrert som mulig slik at man påvirker området i planområdet minst mulig. Gjennom god gjennomgang de fleste planfaglige tema som er aktuelle ved reguleringsplaner, veiledere fra Miljøverndepartementet, gjennomgang av innkommende merknader, minst mulig bevaring av grøntarealer vil forslagsstiller si at man i størst mulig grad har lokal agenda 21, ved (Rio konferansen) bidra til at denne ivaretas. 6.5 UNIVERSELL UTFORMING, UU (BEBYGGELSE OG UTEROM): Dagens forhold: Områder er ikke tilrettelagt for universell utforming. Nytt forhold: Boligene, private og felles uteområder, og deler av lekeplasser skal tilrettelegges for UU og tilgjengelig boenhet i tråd med teknisk forskrift og krav gitt i Kommuneplanens arealdel. Tilkomst til lekeareal er via gangveg eller trapp. Tilkomst til a_ua1 er via snuhammer syd på tomten, tilkomst til a_ua2 er planlagt via heis i nordre bygg. Tilkomst til grøntstruktur f_gn er ikke tilrettelagt da dette terrenget anses som ulent og lite vennlig for normal ferdsel. Områdene vil fungere som grønt drag mot tilgrensende områder. Innvendig tilpasses det med heis muligheter fra garasjen og bodarealet helt frem til leilighetsetasjen. Dette sikrer trinnfri atkomst til boligene. Videre skal planløsningn planlegges med tilgjengelig boenhets prinsipper. Konsekvens: Bedre tilgjengelighet, lettere bruk av områdets aktuelle friområder, lekearealer, private og felles utearealer. Området vil bli sikret med boliger som man kan bo i gjennom generasjoner, og derfor er UU tilpasning viktig også for utbygger. 6.6 FORTETNININGSPOTENSIALE: Det er i møte med Bergen Kommune, planavdelingen kommentert at man kan akseptere en forsiktig fortetning av dette planområdet. Det er vært flere dialoger og undervegsmøte med etaten som sikrer at dette ivaretas. Presentert planforslag er utarbeidet i nært samarbeid med etaten og skal tilfredsstille de forhold som kan anses for forsiktig fortetningen. Videre er det viktig å presisere at fortetningen i planområdet ikke har gått på bekostning av UU, areal av grøntområder og lek. Side 19 av 51

20 6.7 ESTETIKK OG BYGGESKIKK, FJERNVIRKNING: Tema Dagens forhold Nytt forhold Konsekvens Bebyggelsesstruktur, Eksisterende bebyggelse i området Bebyggelsesmønster, tilstøtende arealers bruk/status Volum Formspråk Mindre boligbygg i området rundt planområdet. Eneboliger og flermannsboliger, samt noe blokkbebyggelse. Tomten inneholder falleferdig boligbygg som skal rives. Tilfeldig inndelt basert på plassering av tomter og terrengtilpasning. I umiddelbar nærhet til planområdet har man mindre bolig i to, tre plan. Noe lenger unna er det blokkbebyggelse i flere enn 4 etasjer. Blandet, ikke strukturert. Området vil få en bygningstype av typen Boligbebyggelse blokkbebyggelse i 3 boligetasjer + garasje i underetasjen. Bebyggelse som er plassert mot høy fjellvegg i øst. Dette demper bebyggelsen og hindrer silhuettvirkning. Videre tar bebyggelsen høyde for topografi, solforhold, skygge, utsikt, vindforhold og utsyn til grøntarealer, lekearealer, samt tilrettelegging for mest mulig energivennlig arkitektur (miljøforhold). Tilpasses stedvis krevende topografi spesielt mot nordøst og sydøst. Terrengtilpasning er svært viktig da man ønsker tilpasset silhuettvirking (fjernvirkning). Bebyggelsen reguleres som punkthus som gir åpne rom mellom bebyggelsen. Dette minsker virkningen av bebyggelsen og gir et mer transparent uttrykk mellom bygningene. Tilpasset omkringliggende bebyggelse mht. utforming, farge og boligstruktur. Vil variere fra eksisterende bebyggelse men dette er naturlig da man har hatt en betydelig Større og mer fremtredende volum og konsentrasjon/fortetning enn i eksisterende situasjon. Eksisterende vegetasjon bevares best mulig slik at bebyggelse blendes mest mulig inn naturlig i området, samt at man sikrer skjerming mot Kommandantboligen. Området vil fremstå som tilpasset til omkringliggende bebyggelse. Området vil være attraktivt som boligområde med store og gode tilrettelagt grønt soner, god tilgjengelighet og tilpasset universell utforming. Vesentlig større volum enn eksisterende bebyggelse. Området skal fremstå som et svært attraktivt boligområde med gode løsninger, solforhold og utsikt mot Gravdalsvannet. Formspråket skal gi tilhørighet og trivselsfaktor for brukerne. Side 20 av 51

21 utvikling av boligarkitektur, energitilpasning og mer krevende forskrifter. Bygningsstil Tidlig 80 talls, 90 talls. Tilpasset moderne arkitektur med innslag av glassflater og varierende materialvalg. Fraviker ikke i betydeliggrad omkringliggende bebyggelse. Materialbruk Farge Trekledning, betong og betongtakstein. Naturlige farger på bygninger som omkranser planområdet. Trekledning og betong, aluminium, komposittplater og glass. Varierende, noe nøytral og godt tilpasset omkringliggende naturområde (naturlige farger). Uterom Ikke tilrettelagt. Flere gode og kvadratiske utearealer tilpasset for bruk av alle. Detaljplan vil bli utarbeidet ifm. evt. byggesøknader, men det bør tilrettelegges for at området både kan brukes av unge og eldre samtidig. Dette gis gode muligheter til da man har varierende utearealer både i høyde, plassering og skjerming. Estetikk, annet Tilfeldig. Prosjektet skal tilrettelegges iht. estetiske retningslinjer for denne typen bebyggelse. Identitets skapende og lett gjenkjennelig. Oppgradering av Wallemsviken som attraktivt boligområde. Området vil fremstå som naturlig tilpasset omkringliggende naturområde. Trivsel i uteromsoner og sikker ferdsel. Gode kvaliteter som er tilpasset området. 6.8 BYUTVIKLING: Ikke aktuelt. 6.9 NABOER: Kapittelet beskriver virkning og konsekvenser for nabobebyggelsen og evt. tilgrensende offentlige/ private utearealer, etc. som følge av bebyggelse og bruk av planområdet. Tema Dagens forhold Nytt forhold Konsekvens Utsikt God God Ingen Innsyn Liten grad Liten grad Ingen Side 21 av 51

22 Solforhold/lys God God Ingen Støy Lite aktuelt Lite aktuelt Liten 6.10 EKSISTERENDE BEBYGGELSE I PLANOMRÅDET: Dagens forhold: Det er pr i dag en bolig med garasje og et uthus som eksisterende bebyggelse på deler av området. Det er rester av en gammel tilkomstvei og en gangvei med trapp gjennom området. Se vedlagte bilder vedlagt planbeskrivelsen, men også kulturminnedokumentasjonen, nyere kulturminner). Nytt forhold: Eksisterende bebyggelse skal rives da denne er i svært dårlig forfatning. Ny bebyggelse vil bli plassert i området rundt eksisterende hovedhus mot øst, men noe mer utstrakt mot nord og syd. Eksisterende vei vil bli delvis brukt i tilretteleggelsen av ny vei inn i området. Det blir opprettet gode utearealer i forskjellige nivåer som gir tilpasning for de fleste til ulike tider på døgnet, men også fra årstid til årstid. Konsekvens: Området vil bli utbedret og fornyet slik at Wallemsviken fortsetter å være et attraktivt boligområde også i fremtiden. Slik området fremstår nå er det forfallent og lite vedlikeholdt. Området fremstår som negativt for helhetsinntrykket i området, men også ifm. fjernvirkning fra Kommandantboligen TOPOGRAFI/LANDSKAPSTREKK, GRUNNFORHOLD: Dagens forhold: Planområdet ligger i skrånende og delvis bratt terreng. Terrenget faller noe mindre i den lavere delen av planområdet. Området er preget av ulik vegetasjon. Se vedlagt kart som illustrerer vegetasjonstyper. Området har i bakkant av eksisterende bolig en skarp skrent som gir stor høydeforskjell mot naboer i øst. Nytt forhold: Eksisterende kuperinger og vegetasjon i terrenget skal bevares i de deler hvor man ikke tilrettelegger for bolig og UU. Veitilpasning og boligtilpasning, samt etablering av gode utearealer vil gjøres i samspill med naturen ved at man drar fordeler av topografi og himmelretninger. Det er ønskelig med minst mulig skjemmende skjæringer i terrenget. I den grad disse lar seg reetablere med å beplante terrenget vil dette gjøres slik at området fremstår som grønt og naturlig i fremtiden. Eksisterende skrent mot øst vil delvis bli skjermet og skjult av strategisk plasserte punkthus. Videre vil planering av f. eks uteareal a_ua1 gjøres slik at en del av fjellet står igjen mot øst, slik at man får redusert inntrykket av planeringen. Se profil 8 og 9. Konsekvens: Noen konsekvenser for topografi og vegetasjon, men ikke i større grad enn hva man må forvente ved etablering og forsiktig fortetning av nye boligområder. Utbygger har hovedfokus på god terrengtilpasning slik at feltet fremstår som harmonisk og logisk. Dette vil gjøre at inngrep og naturgrep blir mest mulig skånsomt. Støttemurer vil bli utført mest mulig skånsomt og hogget/tilskåret naturstein slik at denne får et naturlig og varierende preg. Side 22 av 51

23 Eksisterende verneverdige trær, merket på plankartet skal man bevare ved å planlegge planeringsarbeidet og sprengningsarbeider på en slik måte at disse ikke blir ødelagt. Dette lar seg gjøre ved å blant annet ha små konsentrerte utspregninger. Det er meget viktig for utbygger at disse trærne bevares, og det skal tilstrebes SOLFORHOLD: Dagens forhold: Planområdet ligger i en vestvendt skråning og har gode solforhold det meste av dagen. Morgen solen vil nok ikke fremtre ved soloppgang på grunn av høy topografi mot øst. Nytt forhold: Nærliggende boligområder/naboområder vil ikke bli påvirket av nyetablering av boliger da disse i hovedsak er plassert mot nord og øst for planområdet. Videre vil kommandantboligen mot vest ikke bli påvirket da nye boliger blir tilrettelagt mot øst ved fjellvegg, og i en høyde som ikke gir silhuettvirkning. Dette vil da bidra til at dagens solforhold og begrensninger av denne som følge av topografi ikke blir endret vesentlig. Nye boliger vil bli tilpasset slik at disse innehar gode solforhold store deler av dagen, men med hovedvekt på ettermiddag og kveld. Gode solforhold for hovedfasaden (vest) på boligene er viktige elementer. Sol på østliggende (høyeste) uteareal, og gode solforhold for uteområder mot syd og nord, med utsyn mot vest. Konsekvens: Liten negativ konsekvens. Gode sol og utsiktsforhold er viktig og vil øke trivsel og bruk av området. Se vedlagt soldiagram som illustrerer skyggevirkninger på eksisterende topografi, og ny bebyggelse. Tidspunkt for sol/skyggediagram følger veileder til Bergen Kommune. Tomten har særdeles gode solforhold på grunnlag av tomtens retning og topografisk utforming VEGETASJON, DYRELIV OG ANDRE NATURFORHOLD: Dagens forhold: Planområdet er tilvokst av kraftig vegetasjon. Det er en forekomst av store bøketrær som er antatt, av Kommunalavdeling Byutvikling, Planavdeling i skriv 11. februar 1999, å være plantet for år siden. Området har i følge fylkeslandbrukskontoret ikke landbruksmessig interesse og det er delvis meget kupert. Det er ikke gjort registreringer av dyreliv i området. Nytt forhold: Deler av området skal bebygges og det skal opprettes utbedret infrastruktur. Den største andelen av planområdet består av grøntarealer som i varierende grad skal bevare eksisterende vegetasjon. Viktige verneverdige trær er anmerket på plankartet og skal bevares. Konsekvens: Side 23 av 51

24 Det er antatt at områdets edelløvtre forekomst vil ha et rikt biologisk mangfold som det er viktig å ta vare på. Derfor er det ønskelig å bevare eksisterende vegetasjon i form av blant annet de største bøketrærne for å beholde en viktig del av områdets karakter og fauna. Se bilder av skogen i vedlegg og rapport for kulturminneregistrering. Området er preget av tett skog, høy skrent, samt at man har boligbebyggelse og trafikk fra to retninger. Området fremtrer ikke som et område som dyreliv vil ha god innpass eller trivsel i. Man antar derfor at planen vil ha liten konsekvens på dyrelivet i området GRØNNE INTERESSER: Dagens forhold: Området ligger i dag stort sett ubrukt og i forfallende tilstand. Det er kupert, tilvokst og vanskelig tilgjengelig. Eiendommens funksjon for området som grøntområde er derfor begrenset slik den framstår i dag. Det er ingen tegn på at eiendommen i dagens situasjon har noen særskilt betydning for barn og unge i området. Nytt forhold: Planområdet tilrettelegges slik at man får lettere tilgang til naturlige og nye opparbeidede grøntarealer. Eksisterende vegetasjon vil som tidligere beskrevet bli best mulig bevart. Se også kommentar under konsekvens. Tilbakemelding i høringsperioden fra Grønn etat gir som premiss for planarbeidet at «kun en svært begrenset utnytting av området til boligformål er akseptabel utfra registrerte natur og landskapskvaliteter på tomten». Konsekvens: Eiendommens beliggenhet ved enden av Gravdalsvannet gjør at den er synlig over et større område. For å bevare den grønne veggen slik det visuelt er i dag, er det lagt inn i planen å ta vare på mest mulig av edelløvtrærne og annen vegetasjon slik den fremstår i planområdet før utbygging. Det er utarbeidet et detaljert vegetasjonssonekart for området. Her er det spesielt lagt vekt på trestrukturen for området med de forskjellige treslagene. Dessuten er det foretatt registrering av nøyaktig posisjon til store trær med stammediameter over 100 cm i planområdet. Planen vil ta hensyn til disse slik at flest mulig vil bli bevart. Ved å bevare de trær som ikke direkte kommer i konflikt med utbyggingsarealene mener vi området vil få et visuelt uttrykk slik det framstår i dag. Dette er visualisert i vedlagte illustrasjoner. Plankartet viser også med symbol de viktigste trærne som skal bevares. Dersom det skulle oppstå huller i denne vegetasjonsveggen ut fra tilfeldigheter eller nødvendige inngrep under utbyggingen, kan det settes inn større trær for å erstatte dem som må felles. Videre vil en utvikling av området gi et tryggere sted for myke trafikkanter å ferdes. Bedre tilpasning og tilgjengelighet for bruk av grøntarealer ved nybebyggelse. Side 24 av 51

25 6.15 KULTURMINNEVERDIER: Området grenser til Kommandantboligen med minnelund som er verdifulle kulturminner i området. Det er tatt hensyn til naboskapet til Kommandantbolig og park ved utarbeidelse av planforslaget. Plassering av bygninger, materialer, farger og visuelle uttrykk er hensyn som ligger til grunn. Dessuten vil det bli bevart stor og viktig vegetasjon for å beholde områdets egenart og visuelle uttrykk gjennom ulike årstider. De strenge estetiske krav er tatt av hensyn til Kommandantboligen, kulturminnet Gravdal Mølle, stedets egenart og synsinntrykket fra sydsiden av Gravdalsvannet. Det foreslåes å ta spesielle hensyn til kulturminner omkring området, som Kommandantboligen og anlegget Gravdal Mølle samt tilhørende installasjoner. Også minnelunden over falne fra 2. Verdenskrig som ligger på den andre siden av Wallemsvikveien krever tilpasning og tilbakeholdenhet. Videre er det viktig at man opprettholder grønndraget langs elven slik at de fredningsverdige anlegget ikke blir forringet. Som tiltak kan nevnes bevaring av store trær og en lav utnyttingsgrad. Vi har ikke funnet strukturer eller enkeltgjenstander inne i planområdet som har kulturhistorisk interesse. Vi har også gjennomført kulturminnesøk på for å se om det er gjort registreringer i området. Det eneste man har funnet er følgende: 1. Automatisk fredet skipsvrak i Gravdalsvannet. 2. Annen marin lokalitet. Disse funnene har ikke relevants for planarbeidet. Iht. samtale med Byantikvaren v/ Jonatan Krzywinski har vi utarbeidet en liten dokumentasjon for nyere tids kulturminner inne i planområdet. Denne dokumentasjonen har vært til oversyn hos Byantikvaren. Deres aksept er gitt. Se vedlegg. Da planarbeidet ble varslet i 2007 gav byantikvaren i brev datert beskjed om at befaring for å gjennomføre registrering av automatisk fredete kulturminner skulle gjennomføres snarest. Vi er ikke kjent med at en slik befaring er gjennomført. Iht. samtale med Byantikvaren v/ Krzywinski var dette i utgangspunktet ikke aktuelt for dette området. Forslagstiller er videre oppmerksom på den generelle aktsomhetsplikten etter 8 i kulturminneloven. Evt. funn vil bli varslet fylkeskommunen umiddelbart, og arbeidet vil stanse opp. Dette er også regulert inn som eget punkt i planbestemmelsene VEI OG TRAFIKKFORHOLD: Hovedatkomsten til planområdet er via FV 192, Gravdalsvegen og via kryss til Wallemsvikvegen. Planområdet ligger nordøst for dette krysset og har direkte tilgang via Wallemsvikenvegen ca. 60 meter fra krysset. I oppstartmøte med kommunen i 2007 ble det påpekt ønske om at utbyggere i bydelen sørger for at det vil bli innarbeidet i planene at Gravdalsveien og krysset Wallemsvikveien / Gravdalsveien blir utbedret i samarbeid med veimyndighetene. Gjeldende vegmyndighet vil i Side 25 av 51

26 dette tilfellet være Statens Vegvesen. Vegkrysset skal pr. i dag tilfredsstille vegnormal nr. 017 (ny N100). I den senere tid er det blitt gjennomført og vedtatt reguleringsplan nord for Wallemsviken, nærmere bestemt plan , Wallemsviken boligområde. Denne reguleringsplanen benytter samme avkjørsel til FV 192 som omsøkte plan. Ved en gjennomgang av disse plandokumentene kan man ikke se at det er stilt krav om en slik tilpasning av krysset. Videre har vi vært i kontakt med Statens vegvesen og diskutert krysset. Vi har fått oppgitt frisiktsoner, ÅDT og byggegrense langs fylkesvegen. Det er ikke blitt anmerket noe krav om utbedring av krysset. Vi har også sett på basiskart og dimensjonerende størrelser at dette krysset ikke har behov for noen forbedring etter vegnormal 017/N100. Tema Dagens forhold Nytt forhold Konsekvens Vegstandard Wallemsvikvegen er asfaltert og har en fartsgrense på 30km/h. Kjørebanens vegbredde er målt på kart til ca. 5 meter. Uendet Ingen. FV 192 er asfaltert og har en fartsgrense på 50km/h. Dimensjonere forutsettes å tilfredsstille gjeldende retningslinjer. Vegstandard i planområdet Svært dårlig forfatning Ny vei blir opparbeidet som privat vei. Veien tilfredsstiller ikke minstekrav til bla. lengde for å bli vurdert som fremtidig kommunal vei. Forbedret tilkomst. Forhold til hovedveier Eksisterende vegkryss fra kommunal vei til fylkesvei skal benyttes. Uendret Ingen. Kapasitet Øvre del av Gravdalsvegen ÅDT 4500 Den første delen av FV 192 er målt i 2010 til Man anser at denne kapasiteten også er gjeldende for Gravdalsvegen i nærheten av planområdet. Trafikktall ÅDT er vist på vegkart Noe økning de neste 20 år. Stipulert ca. til å ligge i overkant av ÅDT ref. tilbakemelding fra Statens Vegvesen). Liten konsekvens, men det kan på sikt være aktuelt med en forbedring av veistandarden. Trafikksikkerhet Både Gravdalsvegen og Wallemsvikvegen har opphøyet fortau. Det bør tilrettelegges for ovegangsfelt til fortau langs fylkesveien ved enden av vegkrysset. Generelt ingen konsekvens, men forbedret bruk for myke trafikkanter 4 Side 26 av 51

27 Wallemsvikvegen har fartsdempere. Begge veiene er utført iht. alminnelig standard og man anser at trafikksikkerheten i bruk er tilfredsstillende. Parkering, garasjer Ikke tilrettelagt. Parkering i hovedsak skal skje under bebyggelsen. Det tilrettelegges for noe av og påstigningsparkering ved nordre bygg. Parkeringsdekning og dimensjonering av P arealer gjøres etter Bergen Parkeringsnorm, og basert på NS dersom man tilrettelegger for gangfelt. Utvikling av tomten med fortetning og kompakt byggestil som gir gode grøntarealer og funksjonelle boligområder. Kravet i det aktuelle området er satt til 1,4 parkeringsplass pr. 100 m² BRA. I tillegg skal det være 2 sykkel parkeringsplasser pr. 100 m² BRA. BRA i dette tilfellet vil da være bolig BRA. Parkeringsnormen forutsetter at 20 % av plassene avsettes som besøksparkering. Parkeringsnormen krever 5 % av plassene reservert for bevegelseshemmede. Disse plasseres ved heisene. Skolevei Vei til Barnehage FV 192, Gravdalsvegen via Lyngbøvegen til Nygårdslien barneskole Avstand ca. 1, 4 km. Frisiktsone 6x54 meter Wallemsvikvegen mot nord via Sjøkrigsskolevegen. ca. 1,2 km fra planområdet Antall parkering og sykkelplasser er anvist i reguleringsbestemmelsene. Uendret Uendret Liten konsekvens. Liten konsekvens. Snarveier Ikke registrert Uendret Ingen konsekvens. Avkjørsler Frisiktsone fra Wallemsvikvegen til FV 192 er oppgitt å være 6 x 54 meter. Krysset skal tilfredsstille vegnormal 017 pt./n100. Uendret Uendret Frisiktsone fra internvei til Frisiktsone fra internvei til Wallemsvikeveien skal Forbedret avkjørsel iht. kommunal standard. Side 27 av 51

28 Wallemsvikveien er oppgitt å være 3 x 20 meter. opparbeides iht. kommunal avkjørselstandard, ref. vegloven 9. Gang og sykkelvei Gangvei (fortau) langs Wallemsvikvegen forbi planområdet og ca. 300 meter mot nord. Uendret Noe mer bruk av gangvei men ingen konsekvens av betydning. Snøopplag Trafikkforhold, annet Området har ikke kombinert gang og sykkelvei. Langs veikant og i annen veggrunn grøntareal. Planområdet er pt ubebodd og man har da ingen renovasjonsløsning. Noe forbedret tilrettelegging for lagring av snø. Det tilrettelegges for at bossbil kan snu ved avkjørsel til planområdet. Renovasjonspunkt er tilrettelagt ved avkjørsel for å lette henting av avfall. Liten konsekvens Forbedret løsning for renovasjon. Bildet viser Wallemsvikvegen (til høyre) ned mot avkjørsel og Gravdalsvannet (syd), samt eksisterende avkjørsel til boligdelen av planområdet. Side 28 av 51

29 Bildet viser Wallemsvikvegen nordover fra eksisterende avkjørsel til boligdelen av planområdet STØY: Dagens forhold: Ikke kartlagt. Området er ikke bebodd og man har da ikke behov for støysikringstiltak. Nytt forhold: Støyskjerming mot grøntareal, LEK må gjennomføres med bruk av støyvoll/støyskjerm. Boliger må utstyres med gode vinduskvaliteter som sikrer maksimalt 55 db innelyd fra utendørsstøy. Videre skal altaner sikres med støyskjermetiltak. Sikringstiltakene vil bli utformet ikke ulikt det som er gjort flere steder på Laksevåg der hvor man har biltrafikk i nær tilknytning til boligene. Dokumentasjon på utendørsstøy og sikringstiltak er utarbeidet av multiconsult. Se vedlagt rapport. Konsekvens: Bedre ute og innemiljø ved at man har gjennomført sikringstiltak som sikrer støynivåer, tilfredsstilt etter NS 8175 klasse C, og teknisk forskrift. Side 29 av 51

30 Oransje skravur viser ca. område som skal støysikres OFFENTLIG KOMMUNIKASJON/ KOLLEKTIVDEKNING: Dagens forhold: Bussrute nr. 70 i Gravdalsveien til sentrale deler av Bergen passerer planområdet, og gir området en god tilslutning til kollektivnettet. Det er også ca. 800 m til bussforbindelser på vestlige innfartsåre for hyppig forbindelse mot Bergen sentrum, Bergen syd, vestover mot Loddefjord, Sotra eller Askøy. Nytt forhold: Uendret Konsekvens: Utbyggingen av Wallemsviken 3 er liten sett i sammenheng med den grad Gravdal og omegn rundt FV 192 er utbygget slik at man anser konsekvensen av 12 ny boenheter som svært liten VANN OG AVLØP: Dagens forhold: Kapasiteten på vann og avløpsanlegget antas å være tilstrekkelig. VA etaten anbefaler at det utarbeides en helhetlig VA rammeplan for planområdet som må godkjennes av VA etaten. Området har tilgang til 200mm offentlig vannledning, og 200mm felles avløpsledning. Begge ledningene går i nær tilgrensning til planområdet i syd. Se vedlagt dokumentasjon fra VA etaten. Nytt forhold: Nybygg i området kan påregne og få tilknyningsrett til offentlig VA nett fra VA etaten i følge skriv av , men man må påregne å føre slokkevann inn i planområdet. Uttalelse fra Bergen Brannvesen vedrørende slokkevann er vedlagt. Overvannshåndtering skal løses ved lokal overvannshåndtering, i tråd med VA norm for Bergen Kommune. Se vedlagt VA kart for området. Side 30 av 51

31 Konsekvens: Tilpasset og helhetlig VA løsning (VA rammeplan) iht. VA norm for Bergen Kommune. Overvann på tomteområdet som påvirkes av boligbebyggelsen vil bli håndtert på tomten. Se vedlagt dokument fra Bergen VA etat vedr. VA rammeplan ENERGI: Dagens forhold: Området ligger utenfor konsesjonsområdet for fjernvarme. Nytt forhold: Nye boliger skal naturligvis planlegges etter TEK 10, og detaljering av energikrav settes i en byggesøknad. Hvilke løsninger utbygger ønsker å velge mht. energisparetiltak og alternativ oppvarming er følgelig ikke planlagt på dette stadiet, men reguleringsbestemmelsene betinger at man skal bruke fremtidsrettede energisparetiltak i planleggingen. Planleggingen av boligplassering i planarbeidet tar sikte på å ivareta de viktigste fordelene ved gode energiløsninger gitt de stedlige forhold som topografi, sol og vindretninger. Konsekvens: Optimal tilpasning av boligplassering og føringer i reguleringsbestemmelsene gir lettere grunnlag for å lage gode løsninger senere ved en detaljprosjektering av boliger PRIVAT OG OFFENTLIG SERVICETILBUD: Planområdet ligger like ved Laksevåg videregående skole. Andre skoler i området er Nygårdslien barneskole, Holen barneskole og Håstein ungdomskole. Det er flere private og offentlige barnehager i området. Området ligger i Laksevåg bydel, og har god forbindelse til helsetilbud og handlemuligheter på butikksentre. Buss nr. 70 går like ved planområdet. Hyppigere busstilbud ved hovedvei ligger i en avstand av ca. 800m. Tema Dagens forhold Nytt forhold Konsekvens Offentlige og private servicetilbud Skole/SFO 5 3 km fra planområdet ligger Laksevåg senter. Dette senteret inneholder de fleste offentlige og private servicetilbud. Nygårdslien skole er nærmeste barneskole og ligger om lag 1,5 km fra planområdet. Uendret Uendret Ingen Se skriv fra Byrådsavdeling for Barnehage og skole. Barnehage Nærmeste barnehage er Sjøsprøyten barnehage som ligger i overkant av 1 kilometer fra planområdet. Uendret Se skriv fra Byrådsavdeling for Barnehage og skole. Sjøsprøyten barnehage har imidlertid 5 Skolebruksplanen for Bergen Kommune er gjennomgått. Side 31 av 51

32 restriksjoner mht. opptak. Se Ikke langt unna ligger også Nygårds menighetsbarnehage og Solgløtt barnehage. Andre servicetilbud Sosial infrastruktur, annet Renovasjon/ Avfallshåndtering Laksevåg bydel er en av de tre bydelene i Bergen med dårligst barnehagedekning, men skal ha full barnehagedekning fra Nærmeste dagligvare ligger ca. 1 km unna langs Lyderhornvei. Det er ikke kartlagt spesifikk andre sosiale tilbud, men bydelen inneholder de fleste fritidsrettede aktiviteter og sosiale forum. Uendret Uendret Ingen Ingen Umiddelbar nærhet til planområdet. Tilpasses Ingen 6.22 UTTALELSE BYRÅDSAVDELINGEN FOR BARNEHAGE OG SKOLE: Det henvises til brev fra Byrådsavdelingen for barnehage og skole datert for dokumentasjon av skole og barnehage situasjonen UTTALELSE BERGEN BRANNVESEN Bergen brannvesen har gitt sin tilbakemelding i høringsperioden i Deres tilbakemelding er vedlagt. Videre har vi pr. november 2011 tatt kontakt med Bergen Brannvesen for å diskutere vedlagt planforslag mht. deres dimensjonerende ytelser. Det ble spesielt diskutert tilkomst av mannskapsbil og slokkeutstyr. Det ble avklart at vei inn i planområdet tilrettelegges for mannnskapsbil (min. 3 meter bredde på vei). Videre er det ikke behov for tilkomst til stigebil dersom avstand til øverste altan er ca. 9 meter fra terreng. Videre prosjekteres bygninger og uteområder iht. veileder fra brannvesenet samt TEK10. Utover dette, samt tilbakemelding i 2007 har Bergen Brannvesen ingen ytterligere merknader. 6.24LEK/UTEOPPHOLDSAREAL (BARNS INTERESSER): Dagens forhold: Ikke tilrettelagt. Nytt forhold: Planen vil få positive konsekvenser for barn og unge som bosetter seg i planområdet. Grønne arealer som i dag er sterkt tilvokst vil bli gjort mer tilgjengelige. Oppholdsarealer utendørs forutsettes å være felles for alle byggene innenfor planområdet. Det skal tilrettelegges for barn og unge iht. rikspolitisk retningslinje for barn og unge. Lekeplassen vil delvis bli opparbeidet iht. UU, og skal inneholde noen sittebenker, sandkasse og noe fast dekke. Rekkefølgekrav i reguleringsbestemmelsene fastsetter at lekeplass skal være tilstrekkelig opparbeid før innflytting. Det skal i tillegg anlegges alternativ lekeplass syd på tomten i direkte tilknytning til boligene. Side 32 av 51

33 Lekearealene vil være synlige fra alle boenhetene. Området har ulike oppholdsarealer som er felles bruk i tillegg til arealer mellom punkthusene (på garasjetaket). Disse områdene skal opparbeides, og dette sikres i reguleringsbestemmelsene. Områder merket som grøntstruktur vil være områder som ikke opparbeides og skal fungere som den grønne skjermen mot nærliggende bebyggelse og innsyn. Disse arealene vil også som supplement til øvrige arealer kunne bli brukt til barn som ønsker variert bruk av sitt nærområde. Lekeområder er plassert på alle kanter, med unntak av nord. Dette gir en ønsket grønn buffer mot negativ fjernvirkning, samt kommandantboligen. Avstand fra boenhetene er maksimalt 50 meter gangareal til uteareal og lekeareal, ref. krav i KPA kapittel 10. Det meste av uteareal ligger direkte på bakkenivå, mens 100 kvm. Ca ligger etablert mellom bygningene på garasjetaket. Området har ca 900 kvm tilgjengelig felles uteoppholdsareal, og 600 kvm tilgjengelig lekeareal. Alle arealene vil være i tråd med 1/3 dels kravet, ha hensiktsmessig størrelser og plassering i forhold til solforhold og vindforhold, gir varierte muligheter og bruk hele året. Solforhold vårjevndøg er meget gode for områdets utearealer. 20 mars kl Det skal etableres iht. kommuneplanens arealdel, kapittel 10 min. 7 kvm. Private altaner mot vest for hver boligenhet. Konsekvens: Bedre utnyttelse av tomtens potensiale og bruk av utearealene mellom ny bebyggelse og eksisterende topografi. Alle utearealene vil få gode solforhold, samtidig som de delvis skjermes og kan benyttes av ulike aldersgrupper til enhver tid. Områdene vil være attraktive i bruk gjennom alle årstider. Områdene blir delvis planert og flatet ut slik at de tilfredsstiller retningslinjene for helning og god tilgjengelighet. Ingen av områdene har direkte tilknytning Side 33 av 51

34 til trafikkarealer. Lekeareal og uteoppholdsareal som ikke tilfredsstiller støy retningslinjer skal sikres med avbøtende tiltak. Dette er sikret i reguleringsbestemmelser og plankart. Vedlagt plankart og terrengprofiler viser tydelig arealenes plassering, og tilrettelegging av disse. Kotehøyder på utearealene er vist på vedlagt terrengprofiler. De arealer som ikke vil tilfredsstille de tekniske retningslinjene er vists som grøntstruktur og er trukket ut fra arealregnskapet til uteoppholdsareal. Se i tillegg egen illustrasjonsplan som viser brukbare grøntarealer RISIKO OG SÅRBARHET (ROS): Det er i tråd med plan og bygningslovens 4.3 utarbeidet egen ROS analyse for planforslaget. Se vedlagt rapport. Kommuneplanens arealdel 8 legger til grunn god terrengtilpasning for både boliger og uteområder som viktige elementer i utformingen av tiltaket, uten høye murer og skjæringer. På tomten i dag er det naturlig en svært bratt og høy rygg mot øst, som delvis er etablert tidligere, delvis naturlig. Bygningene blir plassert inntil denne, og sikres iht. NS, ref. rapport på dette. Videre skal det etableres uteareal mot syd og mot vest på tomten. Disse etableres også delvis på eksisterende topografi, men det må også gjøre tilpasninger her. Dette skal etableres på en slik måte at terrenginngrep blir minst mulig synlige. Eksempelvis for uteareal mot syd etablert slik at deler av fjellet står igjen som buffer mot syd, og gir tilsynelatende fjernvirkning på en slik måte at terrenginngrepet ikke synes nevneverdig. Øvrig terrenginngrep skal gjøres så skånsomt som mulig med beplantet terrassering. Det er et ønske når området er ferdig utbygget at det skal være det grønne uttrykket som fortsatt blir hovedfokus i området, slik som i dag. Dette vil det bli tilstrebet å få til, samt at dette er sikret i bestemmelsene. Det er i tillegg til ROS analyse utarbeidet en rassikringsrapport av Multiconsult. Denne er vedlagt planmaterialet Flom: Dagens forhold: Ikke aktuelt. Nytt forhold: Ikke aktuelt. Konsekvens: Ingen konsekvens RADON: Dagens forhold: Det er ikke foretatt radonmålinger i nærheten av planområdet. Det foreligger ingen indikasjoner på at området er radon utsatt. Ref. Bergen Kommune, Helsevernetaten, Radonkartlegging i skole, barnehage og borebrønner i Midthordaland 1998». Nytt forhold: Side 34 av 51

35 Iht. revidert plan og bygningslov skal alle boliger uansett nå radonsikres etter godkjent metode. Ref. VTEK Radon. Det er derfor ikke foretatt radonmålinger av utbygger. Det vil i svært liten grad bli aktuelt med tilkjøring av masser slik at man også her sikres mot å få tilkjørt radonutsatte masser. Konsekvens: Forbedret sikkerhet mot radon som gir beboerne tryggere boliger og potensielt redusert fare for kreft som følge av radonstråling. Radonsikringene vil gjennomføres som lufting av grunn til over tak. Dette er den eneste gjennomførbare løsningen som sikrer vedvarende god sikkerhet mot radon VERNEINTERESSER: Dagens forhold: Ikke kartlagt. Nytt forhold: Ikke kartlagt. Konsekvens: Ingen konsekvens PRIVATRETTSLIGE BINDINGER: Det foreligger en privat opsjonsavtale om grunn for gbnr 146/6. se vedlegg 007 Privat avtale JURIDISKE/ ØKONOMISKE KONSEKVENSER FOR KOMMUNEN: Ikke kjent så langt i prosessen. Side 35 av 51

36 6.31 JORDVERN OG LANDBRUKSFAGLIGE VURDERINGER: Dagens forhold: Ikke aktuelt. Nytt forhold: Ikke aktuelt. Konsekvens: Ingen konsekvens GRAD AV UTNYTTING Dagens forhold: Ikke beregnet. Nytt forhold: Det er et ønske om å bygge ut 12 boligenheter fordelt på 2 blokker a 3 etasjer + garasjekjeller, samt noe utvendig parkering. Følgende beregninger er gjort: 1. Beregning basert på areal avsatt til boligområde: Areal gult formå BB: 757kvm BYA Nordre bygg: 188kvm BYA Søndre bygg: 196kvm BYA garasje: 485kvm Parkering utvendig: 75kvm BRA Nordre bygg: 180kvm for plan = 540kvm BRA Søndre bygg: 180kvm for plan = 540kvm BRA garasje: 435kvm for plan U = 435kvm % BYA = 485kvm + 75kvm x 100% / 757kvm = 73,9 % BYA samlet. % BRA = 435 kvm +540 kvm +540kvm x 100% / 757kvm = 200 % BRA samlet. 2. Beregning basert på samlet areal i planen: (gjelder forslagsstillers arealer) Side 36 av 51

37 Tomteareal 3785kvm er formålsområde gult, grønt, parkering, vei og gangareal innenfor forslagsstillers tomteareal. Grøntstruktur og offentlige arealer er trekt fra, samt areal som ikke er egnet. Areal: BYA Nordre bygg: BYA Søndre bygg: BYA garasje: Parkering utvendig: 3785kvm 188kvm 196kvm 485kvm 75kvm BRA Nordre bygg: 180kvm for plan = 540kvm BRA Søndre bygg: 180kvm for plan = 540kvm BRA garasje: 435kvm for plan U = 435kvm % BYA = 485kvm + 75kvm x 100% / 3785kvm = 14,8 % BYA samlet. % BRA = 435 kvm +540kvm +540kvm x 100% / 3785kvm = 37,5 % BRA samlet. Det til rette legges for 4 parkeringsplasser utvendig i formålsområde a_p. Det til rette legges for 12 parkeringsplassser og bod innvendig i garasjen. Det tilrettelegges for 24 sykkel parkeringsplasser under altaner i 1. etasje ANNET: Avsnittet omhandler øvrige forhold på plankartet som ikke er beskrevet i planbeskrivelsen. Dette gjelder forhold rundt andre formålsområder som sikringssoner, siktlinjer, rekkefølgebestemmelser Sikringssoner: Ikke aktuelt Siklinjer (hensynssone): Frisiktlinjer mot FV 192 i syd og Wallemsvikvegen er vist på plankart. Frisiktlinjer tilfredsstiller Samferdselsetatens retningslinjer for godkjent avkjørsel Byggelinjer: Byggegrense mot FV 192 er oppgitt iht. gammel veglov å være 15 meter. Dette opprettholdes. Det er gitt tillatelse fra Statens Vegvesen til å etablere støysikringstiltak innenfor byggegrensen. Se skriv fra statens vegvesen, vedlagt plandokumentene. Byggegrense mot Wallemsvikvegen skal være 15 meter. Imidlertid ønsket vi i planforslaget å foreslå en byggegrense på 13 meter. Dette for å kunne ha en optimal løsning mht. høyder for internveien som møter garasje i nordre bygg. Byggegrense på 13 meter mot kommunal vei er godkjent Rekkefølgebestemmelser: Se eventuelle rekkefølgebestemmelser gitt i planbestemmelsene. Side 37 av 51

38 6.31.5Tilknytning til andre planområder: Reguleringsplanen grenser ikke direkte til andre reguleringsplaner. Liste og informasjon vedr. andre reguleringsplaner i området er beskrevet tidligere i planbeskrivelsen. Side 38 av 51

39 7. UTREDNINGER IHT. FORSKRIFT OM KONSEKVENSUTREDNINGER (KU) Også vedlagt som eget dokument Vurdering mot forskriften: Gjeldende kommuneplan for området er Kommuneplanens arealdel 2010, datert Gjeldene Plan for området er plan , Laksevåg. Simonsvik og Wallem regulerings og bebyggelsesplan. Formål for omsøkte planområde er boligbebyggelse. Boligområdet er ikke gjenstand for vurderingene som blir gjort mht. til behov for konsekvensutredning og planprogram. Årsaken til dette er at intensjonen i kommuneplanen og reguleringsplan ikke skal endres i dette området. Således er ikke området KU pliktig, men sjekklisten nedenfor er gjennomgått. 2. Planer og tiltak som alltid skal behandles etter forskriften: Tiltaket faller ikke inn under 2, bokstav f da tiltaket ikke gjelder områderegulering, men detaljregulering. 3. Planer og tiltak som skal vurderes etter forskriften 4: Planarbeidet faller inn under denne bestemmelsen basert på følgende kriterier. b) reguleringsplaner for som inneholder tiltak nevnt i vedlegg II. d) detaljreguleringer som innebærer endringer av kommuneplan eller områderegulering. Iht. til 3 skal det vurderes om det skal gjennomføres konsekvensutredning (KU) for reguleringsforslaget, dersom kriteriene i 4 gjør seg gjeldende. 4 Kriterier for vurdering av vesentlige virkninger for miljø og samfunn: Forslagsstiller har vurdert kriteriene i 4 (listet opp nedenfor) til ikke å være gjeldende for detaljreguleringen. Argumentasjon for dette er vist kommentert ved den enkelte bokstav i forskriftsteksten. Side 39 av 51

40 Bokstav Forskriftstekst a er lokalisert i eller kommer i konflikt med områder med særlig verdifulle landskap, naturmiljø, kulturminner eller kulturmiljø som er vernet eller fredet, midlertidig vernet eller fredet eller foreslått vernet eller fredet, eller hvor det finnes eller er stor sannsynlighet for å finne automatisk fredete kulturminner som inngår i et kulturmiljø med stor tidsdybde. b er lokalisert i eller kommer i konflikt med viktige inngrepsfrie naturområder eller utgjør en trussel mot truede naturtyper, truede arter eller deres leveområder, mot prioriterte arter eller deres funksjonsområder, mot utvalgte naturtyper, eller mot andre områder som er særlig viktige for naturens mangfold. c er lokalisert i større naturområder som er særlig viktige for utøvelse av friluftsliv, herunder markaområder, eller i viktige vassdragsnære områder som ikke er avsatt til utbyggingsformål eller i overordnede grønnstrukturer og viktige friområder i byer og tettsteder, og hvor planen eller tiltaket kommer i konflikt med friluftslivsinteresser. d kommer i konflikt med gjeldende rikspolitiske bestemmelser eller rikspolitiske retningslinjer gitt i medhold plan og bygningsloven av 14. juni 1985 nr. 77 eller statlige planretningslinjer, statlige planbestemmelser eller regionale planbestemmelser gitt i medhold av lov 27. juni 2008 nr. 71. Våre kommentarer Planområdet ligger inntil Kommandantboligen og delvis verdifult landskap iform av verneverdige trær. Planne tar sikte på å ivareta hensynet til kommandantboligen. Verneverdige trær er merket på plankartet og skal værnes. Kulturminnedokumentasjon vil uansett bli innarbeidet i planarbeidet og reguleringsbestemmelser. Dette sikrer at forholdet ivaretas. Nei. Nei Området kommer ikke i konflikt med gjeldende rikspolitiske bestemmelser eller rikspolitiske retningsliner gitt i medhold av plan og bygningslova av 14. juni 1985 nr. 77 eller statlege planretningsliner, statlige planbestemmelser eller regionale planbestemmelser geven i medhold av lov 27. juni 2008 nr. 71. Tvert imot er en utbygging av området i samsvar med rikspolitiske retningsliner for samordnet areal og transportplanlegging. Her kan vi nevne følgende: Side 40 av 51

41 e f g h i kan komme i konflikt med utøvelsen av samiske utmarksnæringer, eller er lokalisert i reindriftens særverdiområder eller minimumsbeiter og kan komme i konflikt med reindriftsinteresser, eller på annen måte kan komme i konflikt med reindriftens arealbehov. innebærer større omdisponering av landbruks, natur og friluftslivsområder eller områder som er regulert til landbruk og som er av stor betydning for landbruksvirksomhet. gir vesentlig økning i antall personer som utsettes for høy belastning av luftforurensning, støy eller lukt, eller kan føre til vesentlig forurensning til jord, vann eller sedimenter, eller kan føre til vesentlig økning av utslipp av klimagasser, eller kan føre til vesentlig stråling. medfører risiko for alvorlige ulykker, ras, skred og flom. kan få konsekvenser for befolkningens helse eller helsens fordeling i befolkningen. Mest mulig samling av naturinngrepa (pkt 3.2). Klare grenser mellom utbygde områder og friluftsområder (pkt 3.2). Utnytte mulighetene for økt konsentrasjon av utbygging (pkt 3.2). Innenfor gangavstand fra knutepunkter til hovedårene på kollektivnettet, kan utbyggingshensyn tillegges større vekt enn vern under forutsetning av at det planlegges en konsentrert utbygging og tas hensyn til grøntstruktur (pkt 3.3). Området kommer ikke i konflikt med reindrift Nei. Nei. Nødvendige sikringstiltak mot støy er kartlagt og ivaretas i planarbeidet. En utbygging av området medfører ikke økt risiko for alvorlige ulykker, ras, skred og flom. Skrenter skal sikres met snønedfall lokalt. En utbygging kan ikke få konsekvenser for befolkningens helse eller helsens fordeling i befolkningen. Side 41 av 51

42 j kan få vesentlige konsekvenser for befolkningens tilgjengelighet til uteområder, bygninger og tjenester. En utbygging kan ikke få vesentlige konsekvenser for befolkningens tilgjenglighet til uteområder, bygninger og tjenester. k kan få vesentlige miljøvirkninger i en annen stat. En utbygging kan ikke få vesentlege miljøvirkninger i en annen stat. Ingen negativ konsekvens. Mindre konsekvens. KU kan vurderes. Stor konsekvens. KU skal gjennomføres. 5 Vurdering etter kriteriene i 4 for planer og tiltak som omfattes av 3: Med bakgrunn i våre vurderinger av 4 ønsker vi tilbakemelding fra planavdelingen hvorvidt argumentasjonen kan gjøres gjeldende slik at planarbeidet fritas for behovet til konsekvensutredning og planprogram etter 3. Ut fra vår argumentasjon over vurderer vi planområdet til ikke å være gjenstand for behovet til konsekvensutredning og planprogram. Side 42 av 51

43 8. KORT UTGREIING OM NATURMANGFALD Også vedlagt som eget dokument Planmessig vurdering: Herunder vurderes eksisterende og tilgjengelig kunnskap om området basert på observasjoner gjort på planområdet og gjennom tilgjengelige digitale kilder/kartdata m.m. Kilde Vurdering Konsekvens Artsdatabanken Ingen. Artskart 1.6 viser til at området ikke har registreringer for planområdet. Arealinformasjon Rødlisteaarter = plante og dyrearter Konsekvensane for utbygging er begrenset. Verneverdig trær er imidlertid merket på plankartet og skal vernes. Det er ikkje gjort registrering eller observasjonar på dyre tråkk i området. Ref. kartdata frå Arealis. Området er vurdert til å ha mindre verdi som anna enn boligområde. Bonitet er Skog med særs høg bonitet. Side 43 av 51