SAKSFRAMLEGG. Saksbehandler: skogbrukssjef Arkiv: GNR 45/12 Arkivsaksnr.: 11/1872-9

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: skogbrukssjef Arkiv: GNR 45/12 Arkivsaksnr.: 11/ OLAV STØLEN - FRADELING AV TOMT TIL FRITIDSFORMÅL FRA GNR 45, BNR 12 Ferdigbehandles i: Dispensasjonssaken ferdigbehandles i Formannskapet. Saken skal også behandles etter særlovene dersom det blir fattet vedtak om dispensasjon. Saksdokumenter: - Søknad registrert mottatt (11/ ) - Situasjonskart vedlagt søknaden (11/ ) - Vedlegg til søknad (11/ ) - Foreløpig svar, datert (11/1872-2) - Brev fra Kurt Hokland - Vedr. fradeling av hyttetomt, datert (11/1872-3) - Kartutsnitt fra kommuneplanens arealdel (11/1872-4) - Detaljkart M = 1:1.000 (11/1872-5) - Uttalelse sendt Fylkesmannen datert (11/1872-6) - Uttalelse fra Fylkesmannen, mottatt (11/1872-8) Saksopplysninger: Hemne kommune har mottatt søknad om deling av eiendommen Stølen Østre gnr 45, bnr 12. Eier av eiendommen, Olav Stølen, søker om fradeling av tomt til fritidsformål på 1000 m 2. Eiendommen gnr 45, bnr 12 ligger ved Stølen, øst for Mistfjorden og vest for Vaagan på Hellandsjøen. Ifølge gårdskart er eiendommen på totalt 88 dekar, derav 12 dekar jordbruksareal og 46 dekar produktiv skogbruksareal. Bruket er ikke i drift. Det er tidligere ikke fradelt hyttetomter fra denne eiendommen. Omsøkte tomt ligger ovenfor kommunal vei Mistfjordveien og sjøen, og nedenfor dyrkamarka på småbruket. Avstand fra sjøen til tomten er ca 50 meter og avstanden fra dyrkamarka til tomten er ca 25 meter. Fra veien og opp til tomta er det forholdsvis bratt terreng. I henhold til vårt kartverk består omsøkte tomt av uproduktivt skogsmark. I eget vedlegg begrunnes søknaden slik: Vi kan ikke se at hyttetomten som her søkes fradelt, ligger i et område som kan ha interesse for landbruk, natur eller friluftsliv. Tomten ligger i skråningen, nedenfor oppdyrket mark og ovenfor Mistfjordvegen. Området er bevokst med krattskog og er definert i Hemne kommunes markslagskart

2 som uproduktiv skog. Vi kan ikke se at det vil være naturlig for allmennheten og benytte eller bruke arealet til formålet i hht LNF. I brev fra erverver av tomta, Kurt Hokland datert , henvises til de nye statlige planretningslinjene for differensiert forvaltning av strandsonen. Hokland vurderer den omsøkte hyttetomt til å ikke ligge i eller innenfor det som kan defineres som strandsonen. Han viser til at tomten ligger ovenfor kommunal veg til Mistfjorden og siterer Direktoratet for naturforvaltning om strandsonen. Se vedlegg 11/ Kommuneplanens arealdel: I henhold til kommuneplanens arealdel ligger omsøkte tomt i landbruks-, natur og friluftsområde (LNF) sone 1. I henhold til kommuneplanens juridisk bindende bestemmelser for LNF sone 1, tillates kun byggevirksomhet tilknyttet tradisjonelt landbruk/stedegen næring. Ny eller utvidelse av spredt bolig-, ervervs- eller fritidsbebyggelse tillates ikke. I kommuneplanens retningslinjer legges føringer for behandling av enkeltsaker. Kommuneplanens retningslinjer for LNF sone 1 angir: Et hvert tiltak som ikke er i tråd med bestemmelsene i LNFområde sone 1, krever dispensasjon. Kommunen ønsker å kunne legge til rette for en viss spredt bolig-, ervervs- og fritidsbebyggelse i begrenset omfang, herunder utvikling av gardsturisme. Kommunen kan vurdere å gi dispensasjon under forutsetning av at viktige interesser som LNFområdet skal ivareta, ikke blir berørt og at sektormyndighetene ikke har innvendinger. Eventuelle tiltak bør fortrinnsvis lokaliseres i tilknytning til eksisterende bebyggelse og der en tar i bruk eksisterende avkjørsler fra offentlige veger. Ved dispensasjon, skal det angis særlig grunn som knytter seg til egenskaper ved området. Dersom det vurderes å gi dispensasjon, legges lokaliseringskriterier i LNF-område sone 2 til grunn. Ved behandling av enkeltsaker skal følgende temakart legges til grunn: Temakart * Merknader Arealklassifiseringskart landbruk Svært viktig skogbruksareal Prioriterte naturtyper og viktige viltområder merknader Kulturminner merknader Registreringer i sjø Ikke relevant Friluftsliv merknader Sjekkliste - Lokaliseringskriterier: Lokaliseringskriterier Ok Ikke Ok Tomtestørrelse, (normalt 1 daa => 2 daa kan aksepteres) Byggeforbud langs vassdrag (50 meter) Byggeforbud langs sjø (100 meter) Svært viktig jordbruksareal (50 meter) Automatisk fredete kulturminner (50 meter) Sæterbygning/sætervoll (50 meter) Nasjonalt eller regionalt viktige natur- eller viltområder Svært viktige skogbruksarealer (høg- og middels bonitet)

3 I henhold til arealklassifiseringskart landbruk vil omsøkte tomt berøre svært viktig skogbruksareal. Etter kartverk vil tomten ikke legge beslag på skogsmark på høg- og middels bonitet, og er derfor ikke i strid med lokaliseringskriteriene. I henhold til kommuneplanens lokaliseringskriterier skal ny bebyggelse ikke etableres nærmere enn 50 meter fra svært viktig jordbruksareal. I dette tilfellet er dyrkajorda klassifisert som viktig jordbruksareal og ikke svært viktig, og er derfor ikke i strid med lokaliseringskriteriene. I følge Direktoratet for naturforvaltnings Naturbase er eiendommen Stølen registrert som et regionalt viktig kulturlandskapsområde, ID KF Nasjonal registrering av verdifulle kulturlandskap ble gjennomført i perioden , med noen tillegg i årene etterpå. Registreringen har en helhetlig tilnærming, og både botaniske/økologiske verdier (biologisk mangfold) og kulturhistoriske interesser er derfor lagt til grunn for helhetsvurderingen av områdene. I følge Naturbasen er områdebeskrivelsen slik: Det lille småbruket Stølen ligger i nord-vestlige deler av Hemne kommune. Stølen ligger nord-østlig vendt i landskapet, i ei lun vik. Eiendommen ligger et stykke opp fra sjøkanten, i et hellende/bratt terreng. GårdsbebyggeIsen er i tradisjonell byggeskikk, og bygningsmassen består av relativt små og få hus. Mesteparten av jordbruksarealet ligger på siden og nedenfor bygningsmassen. I østre/søndre deler av jordbruksarealene er det velholdte steingarder i grensa mot utmarka. Bruket er i tradisjonell drift med jordbruk/fiske. På sommerstid går sauene som tilhører Stølen på beite på Gussøya. Av vegetasjonstyper i området er dyrka mark, litt åker, mest eng og beitemark. Bruket er pr i dag ikke i drift, og har sannsynligvis ikke vært i drift siden midten av 1990-tallet. Uttalelser: Omsøkte fradeling krever dispensasjon fra kommuneplanens arealdel, og bygge- og deleforbudet i 100 metersbeltet langs sjøen. Jfr. pbl 19-1 skal regionale og statlige myndigheter hvis saksområde blir direkte berørt, få mulighet til å uttale seg før det gis dispensasjon fra planer, plankrav og forbudet i 1-8 (forbud mot tiltak mv. langs sjø og vassdrag). Saken er sendt Fylkesmannen i Sør-Trøndelag for uttale. Fylkesmannen har kommet med flere merknader til saken, men konkluderer slik: Fylkesmannen har ingen merknad til omsøkte tiltak, men påpeker at en bit-for-bit utbygging av fritidsboliger er uheldig fordi det undergraver gjeldende arealplaner og kommunens helhetlige utbyggingsstrategi. Fylkesmannen oppfordrer til at det gjennomføres en vurdering av området med hensyn til kulturlandskapsverdiene. Saken er av fylkesmannen også forelagt Sør-Trøndelag fylkeskommune (jfr samordningsrutinene) som ut fra de interesser de skal ivareta ikke har merknader til dispensasjonssøknaden. Fylkeskommunen har av kapasitetsmessige årsaker ikke hatt mulighet til å vurdere saken med henblikk på kulturminner. De ber derfor tiltakshaver vise ekstra oppmerksomhet, og minner om den generelle aktsomhetsplikten etter 8 i kulturminneloven. Dersom en under opparbeidingen skulle støte på noe spesielt i grunnen (mulig fredet kulturminne), må en stanse arbeidet og varsle fylkeskommunen.

4 Vurdering: Omsøkte fradeling krever dispensasjon fra kommuneplanens arealdel og bygge- og deleforbudet i 100 metersbeltet langs sjøen. Statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen ble fastsatt ved kgl.res. 25. mars Formålet med disse retningslinjene er å tydeliggjøre nasjonal arealpolitikk i 100-metersbeltet langs sjøen. Målet er å ivareta allmenne interesser og unngå uheldig bygging langs sjøen, jfr. forbudet mot tiltak i 100-metersbeltet langs sjøen i 1-8 i plan- og bygningsloven av 27. juni 2008 nr. 71 (plan- og bygningsloven). Det skal gjennomføres en sterkere geografisk differensiering, der vernet gjøres strengest i sentrale områder der presset på arealene er stort. I plan- og bygningsloven er bestemmelsen om forbud mot bygging og andre tiltak i 100- metersbeltet langs sjøen klargjort og strammet inn. I 1-8 første ledd framgår uttrykkelig at det i 100-metersbeltet skal tas særlig hensyn til natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenne interesser. Retningslinjene utdyper loven og gir statlige føringer for kommunenes og fylkeskommunenes planlegging. I retningslinjene deles landet inn i tre hovedområder: Kystkommunene i Oslofjordregionen Andre områder der presset på arealene er stort Områder med mindre press på arealene Hemne kommune har blitt plassert under kategorien områder med mindre press på arealene. I områder i Hemne kommune uten press vil det kunne være enklere å gi tillatelse til å bygge enn i områder der presset er stort. Det vil gi Hemne kommune utenfor pressområdene mulighet til å inkludere 100-metersbeltet langs sjøen i sine helhetlige utviklingsstrategier. Dette innebærer at kommunen kan vedta planer som innebærer utbygging til ulike formål også i 100-metersbeltet. Kommuneplanen skal legges til grunn for eventuell utarbeiding av reguleringsplan (områderegulering eller detaljregulering). Byggegrense skal angis i planene. Intensjonen i plan- og bygningsloven er at kommunene skal avklare framtidig arealbruk i strandsonen gjennom sin planlegging, først og fremst kommuneplanen. For at Hemne kommune skal kunne gjøre "nytte" av den differensierte forvaltningen, må det altså gjøres en konkret vurdering i kommuneplanen av områdene i strandsonen. Dette vil bli tatt opp til diskusjon i forbindelse med den planstrategien som Kommunestyret har vedtatt at skal gjennomføres. I denne planstrategien, vil man kunne bestemme om hele kommuneplanen eller deler av denne, skal revideres. Det er først når en ny kommuneplanprosess er kjørt, at vi evt. får en endret praksis i forhold til det vi har i dag når det gjelder strandsonen. I plan- og bygningsloven er det presisert at det ikke kan gis dispensasjon dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra blir vesentlig tilsidesatt. Deretter skal det vurderes om fordelene ved å tillate tiltaket blir klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. I denne saken vurderes det slik at Landbruks-, Natur- og Friluftslivsinteressene som arealbrukskategorien LNF skal ivareta ikke vil bli vesentlig tilsidesatt ved at det gis dispensasjon.

5 Det ble foretatt en befaring av omsøkte tomt av flere fra administrasjonen i Hemne kommune. Slik vi tolker plassering av tomten fra søknaden, vil den bli liggende nedenfor dyrkajorda og nedenfor en haug mellom dyrkajorda og tomta på et mindre platå. Ut fra denne plasseringen kan vi ikke se at tiltaket vil ha negativ innvirkning på kulturlandskapet. Det forutsettes da at tomta blir etablert på dette platået med koordinatene: N = , Ø = En kan ikke se at de interesser som bygge- og deleforbudet i 100 metersbeltet langs sjøen skal ivareta, vil kunne bli skadelidende ved at det gis dispensasjon. Dette begrunnes med tomtens beliggenhet i forhold til topografi og at det er en eksisterende vei mellom tomten og sjøen Fylkesmannen viser i sin uttalelse til at en bit-for-bit utbygging av fritidsboliger er uheldig fordi det over tid fører til undergraver gjeldende arealplaner og kommunens helhetlige utbyggingsstrategi. Sumeffekten av en slik bit-for-bit utbygging kan ha negative konsekvenser. Økonomiske konsekvenser: Miljømessige konsekvenser: Alle saker som berører natur- og miljø skal vurderes etter prinsippene i naturmangfoldloven 8-12 (jfr lovens 7). I 8 er det angitt at offentlig beslutningstaking som berører naturmangfoldet skal bygge på vitenskapelig kunnskap så langt det er rimelig. Hemne kommune mener at kunnskapsgrunnlaget i denne saken er tilstrekkelig til å kunne fatte vedtak i saken og derfor kommer ikke føre-var prinsippet til anvendelse jfr 8 og 9. Det er i vurderingen lagt vekt på kommunens temakart, opplysninger fra Naturbase, gjennomført befaring, samt en helhetlig vurdering av omfanget og samlet belastning. Mulige personalmessige konsekvenser: Konsekvenser for universell utforming: Konsekvenser for barn og unge: Rådmannens tilråding: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 19-2 gis dispensasjon fra kommuneplanens arealdel og bygge- og deleforbudet i 100 metersbeltet langs sjøen, til fradeling av inntil m 2 fra eiendommen gnr 45, bnr 12 til tomt for fritidsformål. Det forutsettes at tomta blir etablert på platået med koordinatene: N = , Ø = Det vurderes slik at Landbruks-, Natur- og Friluftslivsinteressene som arealbrukskategorien LNF skal ivareta ikke vil bli vesentlig tilsidesatt ved at det gis dispensasjon. En kan ikke se at de interesser som bygge- og deleforbudet i 100 metersbeltet langs sjøen skal ivareta, vil kunne bli

6 skadelidende ved at det gis dispensasjon. Dette begrunnes med tomtens beliggenhet i forhold til topografi og at det er en eksisterende vei mellom tomten og sjøen. Etter en samlet vurdering vil fordelene ved å tillate tiltaket bli større enn ulempene. Dersom en under opparbeidingen skulle støte på noe spesielt i grunnen (mulig fredet kulturminne), må en stanse arbeidet og varsle fylkeskommunens kulturavdeling. Dispensasjonen gis på vilkår av at tillatelse etter særlov blir innvilget.