Fagnotat. BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer. Saksnr.: /217

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat Til: Byrådsavdeling byutvikling, klima og miljø Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: Saksnr.: /217 Emnekode: ESARK 5121 Saksbeh.: STHU ÅRSTAD, GNR. 13, BNR M.FL., STORETVEITÅSEN, AREALPLAN-ID FORSLAG TIL DETALJREGULERING, 2. GANGS BEHANDLING. Bakgrunn B + B arkitekter as fremmer på vegne av Linstow Eiendom AS planforslag for en vestvendt eiendom ved Storetveitåsen i Årstad bydel (se oversiktskart under). Oversiktskart Planområdet Historikk / tilbakeblikk Storetveitåsen har gjennom flere planprosesser vært drøftet som utbyggingsområde. Den første reguleringsplanen for området stadfestet i 1967 inneholdt 25 eneboligtomter fordelt over hele den ubebygde del av åsen. Det var ikke satt av areal til friområder. Privat forslag til endret reguleringsplan ble utarbeidet i 1987 og godkjent av bystyret i Planforslaget innebar en relativt tung utnyttelse med næringsvirksomhet langs Storetveitveien og boliger langs hele vestskråningen. En smal stripe på toppen av åsen var satt av til friområde/park. Totalt bebygget areal var m 2. Vedtaket ble påklaget til Fylkesmannen som avviste klagen. Saken ble deretter brakt inn for Miljøverndepartementet som opphevet vedtaket i november 1990 på grunn av saksbehandlingsfeil.

2 Nytt arbeid med reguleringsforslag ble påbegynt i I dette forslaget ble antall boenheter redusert, likeledes ble arealet på næringsbygg redusert i forhold til tidligere planforslag. Planforslaget innebar likevel fremdeles en relativt tung utnyttelse, med næringsvirksomhet langs Storetveitveien og bolig i hele vestskråningen. Planforslaget ble vedtatt utlagt. I forbindelse med utleggelse av planforslaget til offentlig ettersyn kom det inn en rekke protester/merknader. Som følge av protestene ble planforslaget justert. Flere av boligblokkene ble sløyfet, etasjetall senket og volum av næringsbygg redusert. Mer enn 50 % av Storetveitåsen ble foreslått regulert som friområde, mens gjenværende bygningsmasse ble redusert med % i volum. Korrigert forslag til reguleringsplan ble forelagt bygningsrådet til 2. gangs behandling i desember 1991 med positiv anbefaling fra administrasjonen. Planforslaget oppnådde ikke flertall i bygningsrådet. I brev av fra A/S Storetveit Utbyggingsselskap ble Kommunalavdeling for byutvikling bedt om å fremme reguleringsforslaget for bystyret til avgjørelse, under henvisning til Plan- og bygningslovens 30, 3. ledd. Utbyggingsselskapet mente at bystyret burde inviteres til å ta stilling til det prinsipielle i saken - hvorvidt foreliggende forslag fra utbygger skulle vedtas, eller om eiendommen skulle endre status til friområde og innløses av kommunen. Dersom ikke bystyret fant å kunne gi sin tilslutning til planforslaget, forutsatte utbyggingsselskapet at bystyret vedtok å innløse arealet. Ved bystyrets behandling av saken i møte ble det fattet vedtak om å utarbeide et alternativt forslag til reguleringsplan, der Fylkesmannen i Hordaland, Miljøvernavdelingen, sin uttale skulle legges til grunn. Hovedpunkter i Miljøvernavdelingens uttalelse som angikk planområdet, var: 1 Bergensdalen er pekt ut som fortettingsområde i sentrumsnære strøk. Storetveit hovedgård er i dag et viktig nærområde for friluftsaktiviteter. Ved en fremtidig fortetting vil Storetveitåsen bli enda viktigere å ta vare på som et park- og naturområde for befolkningen i denne bydelen. 2 Området nord for hovedbygningen er ulikt andre rekreasjonsområder i Bergensdalen. Det er et kulturlandskap med mange spor etter gårdsdrift. Friområdene i nærheten er opparbeidet til parkanlegg, og Storetveitåsen er derfor unikt i sin sammenheng. 3 Det er et mål for Miljøvernavdelingen at planleggingen av området tar sikte på å gjøre det mer tilgjengelig for beboerne i Bergensdalen. Dette betyr blant annet at det må være lett tilgjengelig, man må kunne se at det ligger et naturområde her, og at dagens kvaliteter tas vare på. 4 Miljøvernavdelingen mener at byggingen av serviceboliger på låvetomten allerede har utnyttet det byggepotensialet som ligger i området. Det kan eventuelt vurderes å plassere boliger i den vestlige delen av planområdet, mot Fjøsanger, med adkomst fra samme side. 5 Hele kulturlandskapet fra og med åskammen til Storetveitveien bør ligge urørt. Det er nettopp i dette området hoveddelen av bebyggelsen i planen er plassert. I henhold til bystyrets vedtak ble saken returnert til planavdelingen for utarbeidelse av alternativ plan. Alternativt planforslag ble 1. gangs behandlet , og planen ble vedtatt Denne planen er i dag gjeldende, og åpner for bygging av inntil fire leiligheter på ubebygget tomt innenfor planområdet. Side 2 av 15

3 Nytt privat planforslag Linstow tilbød i 2005 fri overdragelse av friområdene mot en utviding av utbyggingsomfanget i gjeldende plan. Friområdene som dekker Storetveitåsen i gjeldende reguleringsplan, er ikke innløst av Bergen kommune. Området eies i sin helhet av Linstow AS. I 2005 fremmer forslagstiller et nytt planforslag, med forslag om 33 boenheter i vestskråningen, nord og syd for den bestående bebyggelsen i vestskråningen, se figur under. Foreslått nytt boligområde Uutbygget boligområde i eksisterende plan Plangrense i nytt planforslag Foreslått nytt boligområde Gjeldende reguleringsplan med omriss av plangrense for planforslag i I løpet av planprosessen og dialogen med fagetaten og andre nivå i kommunen, justerer utbygger sitt forslag fra Fagetaten mottar nytt planutkast i 2006/2007 som inneholder 20 boenheter, fordelt på 15 enheter i nord og 5 boenheter i sør. Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i tidsrommet Det kom inn 27 private merknader og 11 uttalelser fra høringsinstanser. I tillegg kom det merknader fra 4 ulike barnehager, 5 interesseforeninger / velforeninger, FAU ved Minde skole og underskriftsliste fra 88 barn og unge. Uttalelsene fra høringsinstansene er kommentert av plankonsulenten i vedlegg D. Det er kun gitt en generell uttalelse til merknadene fra private. I uttalelsene og merknadene ble det i hovedtrekk pekt på følgende: Bruk av Storetveitåsen som friområde Bebyggelsen bryter med strøkets karakter Høy utnyttelsesgrad Trafikale forhold Nærhet til gravplass / kirke Behov for rasvurdering Side 3 av 15

4 Uttalene fra Fylkesmannen i Hordaland v/miljøvernavdelingen, Hordaland fylkeskommune og Bjørgvin Bispedømmeråd var i form av innsigelser til planforslaget. Nærværende planforslag, endret etter offentlig høring og ettersyn Nærværende planforslag er vesentlig redusert i utstrekning og omfang. Byggeområdet B1 nærmest Storetveit kirke er tatt ut av planforslaget. Det legges nå til rette for bygging av inntil 14 boenheter i den nordvestlige delen av Storetveitåsen. Maksimal utnyttelsesgrad %-BRA er satt til 250 %, med et antatt samlet bruksareal på ca m² inkludert parkeringsanlegg under bakken. Utsnitt fra illustrasjonsplan, b+b arkitekter as Bebyggelsen er jf. retningsgivende illustrasjonsplan foreslått delt opp i tre bygningsvolum. Planforslaget gir rom for bygging av blokkbebyggelse i 4 etasjer i tillegg til parkeringsanlegg. 4. etasje er foreslått inntrukket og vil inngå som del av leilighetene i 3. etasje. Disse boenhetene går følgelig over to plan. Byggehøyden er angitt som maksimum kote +64,5 moh. Adkomstvegen er regulert med fortau fra kryss med Kirkeveien frem til og langs tomten til eiendomsgrensen i nord. Det er videre sikret en langsgående parkeringsplass og 3 møteplasser langs strekningen. Gjennom reguleringsbestemmelsene sikres at det skal opparbeides en sti nord for planlagt bebyggelse, for adkomst fra veien og opp til friområdet på Storetveitåsen. Innsigelsene som forelå til planforslaget, er nå trukket. Fylkesmannens er nylig trukket under forutsetning av at det i plankart og bestemmelser klart går frem at det ikke kan tillates tiltak som medfører inngrep eller privatisering av friområdet (GF1) øst for byggeområdet BBB1. Eventuelt behov for permanent sikring mot byggegropen må finne sted innenfor reguleringsplanens byggeområde. Utsnitt av plankart datert Side 4 av 15

5 For utfyllende opplysninger vises til vedleggene (materiell utarbeidet av forslagsstiller). Materialet er gjennomgått av fagetaten og anses som dekkende. Det henvises til Fagetatens vurdering for fagetatens synspunkt på aktuelle tema. Fagetatens vurdering I vurderingen av det nye reviderte planforslaget legger fagetaten til grunn føringer gitt i de tidligere fasene av planprosessen, sist i fagnotatet ved 1. gangs behandling av planforslaget, datert Dette gjelder i hovedsak følgende forhold: - Behov for å ivareta Storetveitåsen som et viktig friluftsområde, og styrking av tilgjengeligheten til området - Utforming av den nye bebyggelsen må skje med hensyn til volum og estetisk tilpasning til omgivelsene - Kommuneplanens krav til tilstrekkelig uteoppholdsareal må innfris. Det har vært et sterkere fokus på fortetting og god arealutnyttelse i sentrale byggeområder i årene etter at gjeldende reguleringsplan ble vedtatt, noe som også må legges til grunn i vurderingen av planforslaget. Ved fortetting i eksisterende boligområder er det i følge kommuneplanen en målsetting at nærmiljøet tilføres nye eller forbedrete kvaliteter dersom området har mangelfulle kvaliteter i utgangspunktet. I denne saken vurderer fagetaten dette til i hovedsak å være bedret trafikksikkerhet og bedre tilgjengelighet til Storetveitåsen. Fagetaten har vurdert alle aktuelle tema, og nedenfor følger kun kommentarer til de aktuelle hovedproblemstillingene i saken. For opplysninger om øvrige tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg C). Utnyttelsesgrad og uteoppholdsareal I følge planbeskrivelsen er utnyttelsesgraden %-BRA for boligområdet (BBB1) grovt beregnet til 250 % inklusiv parkeringsgarasje i kjeller. I bestemmelsene til kommuneplanens arealdel 2010 er maksimal utnyttingsgrad for områder avsatt til bebyggelse og anlegg %-BRA = 60 %. Det åpnes for differensiert utnyttelsesgrad mellom 60 % til 200 % langs de store kollektivårene, der man i tillegg til kollektivdekning og sykkelstier, tar hensyn til områdets kvaliteter. Prosent bruksareal (%-BRA) angir forholdet mellom bruksareal for bebyggelse på en tomt og tomtearealet. I planforslaget er tomtens størrelse redusert mest mulig av hensyn til bevaring av omkringliggende friområde, og uteoppholdsarealene er lagt til areal over parkeringskjeller og til takterrasser, og ikke på terreng. Dermed vil tomtearealet som ligger til grunn for utregning av utnyttelsesgraden være lite, slik at utnyttelsesgraden blir høy i forhold til vanlige utbyggingstomter. Planområdet ligger i kort avstand, ca. 200 m, til området avsatt som senterområde S11 Wergeland i kommuneplanens arealdel, der det tillates en arealutnyttelse på %-BRA = 250%. Etter fagetatens vurdering vil den planlagte arealutnyttelsen kunne forsvares dersom kvalitetene for øvrig ved det planlagte tiltaket er gode. Fagetaten har i løpet av planprosessen ved flere anledninger påpekt at planforslaget må vise til gode og store nok felles uteoppholdsarealer, og at dette må løses innenfor området avsatt til boligformål. Det går frem av planbeskrivelsen at terrenget på stedet gjør det lite hensiktsmessig å foreta større terrenginngrep utenfor tiltaket for å tilrettelegge uteoppholdsarealer på bakkeplan. Det er derfor planlagt etablert felles uteoppholdsareal i forbindelse med inngangspartiet, samt at det planlegges felles uteoppholdsareal på takplan, jf. utsnittene av Side 5 av 15

6 plantegninger nedenfor. Private uteoppholdsareal er planlagt dekket ved egen terrasse/balkong i tilknytning til hver boenhet. Illustrasjon av felles uteoppholdsareal på bakkeplan, b+b arkitekter as, sist revidert (rosa farge) Illustrasjon av uteoppholdsareal på takplan, revidert Arealkravene til uteoppholdsareal i bestemmelsene til kommuneplanens arealdel 2010 er minimum 7 m² privat areal pr. boenhet, og 30 m² fellesareal pr. boenhet utenfor senterområder, 15 m² i senterområder langs bybanen og 25 m² i øvrige senterområder. I reguleringsbestemmelsene til reguleringsplanforslaget er det satt et krav til minste uteoppholdsareal (MUA) pr boenhet på min. 30 m². Det tillates gjennom reguleringsbestemmelsene at fellesarealene kan dekkes av takterrasser / opparbeidet dekke med god tilgjengelighet. Private uteoppholdsarealer skal være min. 7 m² pr. enhet. Side 6 av 15

7 Til sammen utgjør det viste felles uteoppholdsarealet ca. 560 m², det vil si ca. 40 m² felles uteoppholdsareal pr. boenhet. Bestemmelsene til kommuneplanens arealdel setter kvalitetskrav til leke- og uteoppholdsarealer som skal regnes med som nødvendige minimumsarealer. Blant annet skal fellesområdene primært ligge på bakkeplan, alternativt kan inntil 50 % legges på opparbeidet dekke med god terrengkontakt og god kontakt med hovedinngang. Spesielt for bydelssentra og senterområder langs bybanen kan inntil 50 % av fellesarealene dekkes av nærliggende offentlige arealer som park, gatetun eller tilsvarende med god og trafikksikker tilgjengelighet. I de samme senterområdene kan også inntil 50 % av fellesarealene dekkes av takterrasser/opparbeidet dekke med god tilgjengelighet. Summen av slike arealer kan maksimalt dekke 75 % av arealkravet. Begrepet MUA som er benyttet i reguleringsbestemmelsene, skiller ikke mellom privat og felles uteoppholdsareal, men sikrer at arealene som inngår i kravene skal være egnet til formålet. Når det i reguleringsbestemmelsene er satt krav til minste uteoppholdsareal (MUA) pr. boenhet på min. 30 m², og privat uteoppholdsareal på min. 7 m², går det derfor ikke klart frem om privat uteoppholdsareal er inkludert i kravet om 30 m² uteoppholdsareal. I planbeskrivelsen står det imidlertid at det er innarbeidet uteoppholdsareal i planforslaget «som tilfredsstiller kommuneplanens anvisninger for uteoppholdsareal», så da vurderer fagetaten det dit hen at de 30 m² er ment å være felles uteoppholdsareal som vil komme i tillegg til kravet om 7 m² privat uteoppholdsareal. Reguleringsbestemmelsene må etter fagetatens vurdering endres til å være mer entydig på dette punktet. Etter fagetatens vurdering må uteoppholdsarealet ved inngangspartiet kunne sies å være på bakkeplan i henhold til kommuneplanens kvalitetskrav over. Dette arealet utgjør ca. 35 % av arealkravet på 30 m² felles uteoppholdsareal pr. boenhet. Da er ikke arealet under tak medregnet. Arealet under tak vil kunne opparbeides i sammenheng med det øvrige uteoppholdsarealet på bakkeplan, og dersom dette arealet medregnes, utgjør uteoppholdsarealet på bakkeplan ca. 54% av arealkravet. I tillegg kommer større arealer på takplan som kan opparbeides som uteoppholdsarealer. Som det går frem tidligere i fagnotatet, ligger området i nærhet til senterområdet på Wergeland, som har betydelig lavere arealkrav til uteoppholdsareal. Videre vil fagetaten bemerke at planområdet ligger i tilknytning til et større område regulert til offentlig friområde, som gjennom planforslaget vil få forbedret adkomst fra denne siden av Storetveitåsen. Med bakgrunn i dette vurderes planforslaget nå å være tilfredsstillende når det gjelder avsatte områder til uteoppholdsareal, men det forutsetter at disse opparbeides med gode og varige kvaliteter; hvilket må presiseres i reguleringsbestemmelsene. Estetikk / byggehøyde: Det går frem av planbeskrivelsen (vedlegg C) at det er drøftet et anlegg som på den frie siden mot vest vil fremtre som tre adskilte bygningsvolumer. I planforslaget som var til offentlig høring og ettersyn, besto det foreslåtte bygningsvolumet av to bygningsdeler, slik at anlegget nå fremstår som mer oppdelt enn i tidligere forslag. Den midtre bygningsdelen har ingen 1. etasje, og «henger» ut over felles uteoppholdsareal og inngangsparti. Etter fagetatens vurdering er det positivt at bygningsmassen nå er mer oppdelt, men etaten ser også at de ytterste bygningsdelene mot nord og sør har noe større volum enn eksisterende bebyggelse i området. Side 7 av 15

8 Fotomontasje, b+b arkitekter as Det åpnes i reguleringsbestemmelsene til nærværende planforslag opp for en gesimshøyde på maksimalt + 64, 5 moh., noe som gir rom for bebyggelse i inntil 4 etasjer. Illustrerende snitt viser en byggehøyde på kote + 63,25 (vedlegg H). Tomten ligger i et sterkt skrånende terreng, og betinger i følge planbeskrivelsen at det blir sprengt ut en byggegrop med en skrent på ca meters høyde varierende langs planområdets østre side. Bygningen som foreslås, har en tilsvarende høyde på ca meter i forhold til vegen / Storetveitåsen foran. I hele tiltakets lengde ligger øverste bygningsdel lavere enn terrenget bak, se illustrasjon under. Bygningen vil heller ikke høydemessing rage over silhuetten til den øvre bebyggelsen i Storetveitåsen. Illustrasjon b + b arkitekter as Med dette som utgangspunkt kan den regulerte byggehøyden i planforslaget etter fagetatens vurdering forsvares. Universell tilgjengelighet Det er lagt til rette for universell tilgjengelighet frem til hovedinngang ved rampe fra fortau i Storetveitåsen. Fra parkeringsgarasje er det heis direkte til etasjene. Samtlige boliger tilpasses krav til universell utforming, jf. kravene i teknisk forskrift (TEK 10). De felles uteoppholdsarealene er i tilknytning til hovedinngangen, og er dermed universelt tilgjengelige. Parkering De innsendte illustrasjonsplanene viser at det er planlagt 17 parkeringsplasser i tilknytning til bebyggelsen, noe som tilsvarer 1,2 parkeringsplasser pr. boenhet. Parkeringen er lagt i garasje Side 8 av 15

9 under bygget. Antall parkeringsplasser er i utgangspunktet lavere enn kravene i bestemmelsene til kommuneplanen for dette området, som ligger i parkeringssone P4 (1,4 parkeringsplasser pr. boenhet). Storetveitåsen ligger imidlertid forholdsvis sentrumsnært sammenlignet med det meste av P4-området for øvrig. Området ligger like utenfor parkeringssone P2 som har 1,2 parkeringsplasser pr. 100 m² bruksareal som minimumskrav. Som det er vist til over, ligger dette området med nærhet til senterområdet på Wergeland med ca. 1 km å gå til bybanestopp. Det er for øvrig omtrent samme avstand til bybanestoppet ved Sletten senter. Området ligger også nært til offentlig kommunikasjon ved Fjøsangervegen / Kanalvegen. Fagetaten vurderer med dette parkering som tilstrekkelig ivaretatt i planforslaget. Trafikkforhold Det går frem av planbeskrivelsen (vedlegg C) at det er forutsetninger gitt i møte hos Samferdselsetaten i 2006 ved oppstart av planarbeidet, som er lagt til grunn for utarbeidingen av plankartet når det gjelder trafikkformål (samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur). Planforslaget regulerer adkomstvegen fra og med kryss med Kirkevegen og til og langs tomten som skal bebygges. Vegen reguleres i 4 meters bredde (kjørebanebredde 3 meter + vegskulder 0,5 meter) og 2 meter fortau (inklusive 0,25 meter skulder). Videre reguleres det for møteplasser og noe langsgående parkering. Samferdselsetaten, nå trafikketaten, har ved offentlig høring og ettersyn, og senest med uttale i skriv datert , signalisert at de ikke ønsker området fortettet før det blir gjort trafikkanalyser som viser behov for oppgradering av eksisterende vegnett til tilfredsstillende standard mellom Fjøsangervegen og Storetveitvegen og gode gang- og sykkelforbindelser. De eksisterende kommunale vegene i området er smale og mangler fortau. Det påpekes både fra trafikketaten og i nabomerknader at det er store problemer med parkering i vegen (Storetveitåsen), blant annet pga. at flere av de eksisterende boligene langs vegen har trappeløsninger ned til vegen og det er mangel på parkeringsplasser. Trafikketaten påpeker at dersom planforslaget likevel blir fremmet, så må vegen reguleres etter gjeldende vegnorm, med en bredde på fortau på 2,5 meter og 4 meter kjørebane. På strekninger der stigningen er større enn 7 %, må kjørebanen økes med 1, 5 meter. Trafikketaten aksepterer heller ikke at det legges opp til langsgående parkering som utvidelse av offentlig veg (PP1 og PP2). Fagetaten vil bemerke at det ved planprosesser som går over så lang tid som er tilfelle i denne saken, vil skje endringer i forutsetningene for planarbeidet undervegs. Dette gjelder blant annet endringer i kommuneplanbestemmelser, vegnormer med videre og for øvrig endret vektlegging generelt i arealpolitikken. I slike saker må fagetaten bruke skjønn, og legge vekt på det totale bildet i forhold til hvilke krav som skal stilles. Etter etatens vurdering må det ved etablering av flere boliger i et område med slike trafikale og trafikksikkerhetsmessige utfordringer som kommer frem i denne saken, etableres gode nok løsninger for myke trafikanter og trafikkavvikling generelt for å kunne akseptere planforslaget. Samtidig er det stedlige forhold langs denne vegen som gjør at en full utbedring av vegen i henhold til de senere kravene fra Trafikketaten er vanskelig å gjennomføre. Dette gjelder blant annet hensynet til at det er bebyggelse tett inntil vegen og avkjørsler med utfordringer knyttet til kurvatur. Etter fagetatens vurdering er nærværende planforslag tilpasset eksisterende situasjon langs vegen på en tilfredsstillende måte med de forutsetninger som er lagt til grunn, samtidig som det sikrer en opprydding i de trafikale forholdene i området. Inngrepene / utvidelsene ligger i all hovedsak på tiltakshavers egen eiendom. Side 9 av 15

10 Grønnstruktur/ barns interesser Illustrasjon av eksisterende sti i området Planforslag til offentlig høring og ettersyn, datert Nærværende planforslag, datert , med eksisterende sti påtegnet Området avsatt til boligbebyggelse ligger i følge planbeskrivelsen i et bratt terreng som ikke er egnet til lek og opphold, men har i tidligere planforslag berørt overgangen til flatere partier oppe på åsen. (Se utsnitt av planforslaget som var utlagt til offentlig ettersyn over til venstre). I følge egnethetsanalyse som er utarbeidet tidligere i planprosessen (vedlegg I), har området oppe på flaten god egnethet som friområde. Dette er det første flate området en kommer til om en bruker stien fra Storetveitåsen. Området er i følge naboer i aktiv bruk i dag og brukskvaliteten av dette området bør ikke forringes. Fagetaten har tidligere også fremhevet viktigheten av at kollepartiet på toppen av vestskråningen ikke ødelegges siden det utgjør et fint utsiktspunkt og utgjør en naturlig terrengavslutning av området på myren som er i bruk til leke- og turområde. I nærværende planforslag har byggeområdet blitt trukket lenger mot vest, slik at kollen i større grad enn i tidligere planforslag ivaretas. Som det går frem ovenfor har fylkesmannen hatt innsigelse til planforslaget pga nedbygging og privatisering av friområdet på Storetveitåsen. En viktig forutsetning for at fylkesmannen trakk innsigelsen er at det i plankart og bestemmelser måtte gå klart frem at det ikke kunne tillates inngrep eller privatisering av friområdet øst for byggeområdet. Videre forutsatte fylkesmannen at eventuelt behov for permanent sikring mot byggegropen måtte finne sted innenfor reguleringsplanens byggeområde, og at sikringsgjerde eller andre tiltak av tilsvarende privatiserende effekt ikke kunne tillates. Det går nå frem av reguleringsbestemmelsene 5.4 at all sikring av byggegropen skal skje innenfor område avsatt til bebyggelse og anlegg. Innenfor området avsatt til friområde nord for det foreslåtte byggeområdet, går dagens innfallsport til Storetveitåsen fra vestsiden. Nærværende planforslag vil i noe mindre grad enn høringsforslaget gripe inn i eksisterende sti (se utsnitt av planforslaget med illustrasjon av eksisterende sti). Eksisterende sti går i relativt bratt terreng. Etter fagetatens vurdering er det positivt at det i planforslaget settes krav til at stien skal opprustes slik at området gjøres mer tilgjengelig. Etaten anbefaler imidlertid at det tas inn i reguleringsbestemmelsene at stien skal opparbeides med gode og varige kvaliteter. Side 10 av 15

11 Støy Støy har blitt aktualisert i planområdet i forbindelse med kommunens nye støykart, og har ikke vært tilstrekkelig kjent i tidlig fase av planarbeidet. Planområdet ligger delvis innenfor gul støysone for støy fra Fjøsangervegen, se utsnitt av støysonekart under. Gul støysone angir et ekvivalent utendørs støynivå på 55 db. I følge bestemmelsene til kommuneplanens arealdel kan ny støyfølsom bebyggelse vurderes i byggeområder, dersom avbøtende tiltak gir tilfredsstillende støyforhold. I områder der støysonekart foreligger skal disse innarbeides i arealplaner for støyfølsom bebyggelse. Etter fagetatens vurdering vil utfordringene vedrørende støy kunne la seg løse i det foreliggende prosjektet, og vil på grunn av sakens lange forløp ikke kreve ytterligere dokumentasjon / støyutredning i planfasen. I forslaget til reguleringsbestemmelser er det satt krav til at det skal dokumenteres støynivå under 55 dba ved søknad om rammetillatelse. Dette vurderes som tilstrekkelig for å ivareta hensyn til støyhensyn i planforslaget. Planområdet Utsnitt av støysonekart fra kommuneplanens arealdel 2010 Risiko og sårbarhet Det er utarbeidet ROS-analyse som en del av planbeskrivelsen. Rassikring og sikring i forhold til etablering av byggegrop vurderes som sentralt her. I nabomerknader har det også fremkommet bekymring for at området som skal bebygges er rasutsatt. I planforslaget håndteres problemstillingen slik at det i reguleringsbestemmelsene settes krav til at foretak med geoteknisk kompetanse skal utarbeide en skredsikringsplan som skal vise omfang og metodevalg for rassikring samt en sikringsplan for beboere og ferdsel i området som er berørt. Rapporten skal foreligge før rammetillatelse. Forholdet til rassikring følges også opp videre i forhold til krav til igangsettingstillatelse og krav til ferdigattest. Med bakgrunn i dette vurderes sikring i forhold til ras å være tilfredsstillende ivaretatt i planforslaget. Avfallsløsning og VA-rammeplan Det har tidligere fra fagetatens side vært etterlyst dokumentasjon på hvordan bosshåndtering skal løses i prosjektet, og det har vært gitt tilbakemelding fra forslagsstiller om at dette søkes løst gjennom nedgravd avfallsløsning. Det er ikke illustrert på skissegrunnlaget hvor i planområdet dette søkes løst. Det er i reviderte reguleringsbestemmelser tatt inn at det skal redegjøres for avfallsløsning i rammesøknad. Side 11 av 15

12 Det er heller ikke mottatt VA-rammeplan som en del av planleveransen, men satt krav i reguleringsbestemmelsene om at slik plan skal være godkjent før det gis godkjenning av tiltak innenfor planområdet. Avfalls- og VA-løsninger burde etter fagetatens vurdering vært tydeliggjort i planforslaget, for å sikre at tiltaket kan la seg gjennomføre på en tilfredsstillende måte når det gjelder disse forholdene. Tiltakshaver løper dermed en risiko for at reguleringsplanen må endres i etterkant, eventuelt at det må dispenseres fra reguleringsplanen, noe som i utgangspunktet ikke er ønskelig fra fagetatens side. Fagetaten velger likevel å fremme planforslaget til sluttbehandling på grunn av det lange saksforløpet i denne saken. Naturmangfold For alle saker som berører naturmangfold følger det av Naturmangfoldloven 7 at prinsippene i Naturmangfoldloven 8 12 skal legges til grunn som retningslinjer ved utøving av offentlig myndighet, og det skal fremgå av beslutningen hvordan disse prinsippene er vurdert og vektlagt i saken. Planbeskrivelsen, datert , gir en redegjørelse for naturmangfoldet som er registrert i Storetveitåsen og nærliggende områder, og det er også gjort vurderinger i forhold til 8 12 i loven. Det går frem av planskrivelsen at planområdet ligger i et område med skog av særs høy bonitet. Det fremgår videre at det i artskart er gjort registreringer av ulike karplante- og mosearter innenfor planområdet. Dette er eldre observasjoner (slutten av 1800-tallet/ begynnelsen av 1900-tallet) der det er knyttet stor usikkerhet til nøyaktighetspresisjonen i forhold til koordinatfestingen i kartet. Området er ikke registrert som et område med lokal, regional eller nasjonal viktig naturtype, eller som prioritert viltområde i Bergen kommunes egne kartlegginger. Med henvisning til forannevnte vurderes planforslaget kun i mindre grad å berøre viktig naturmangfold, også sett i sammenheng med at planområdet har en forholdsvis liten utstrekning. Planfremstilling og eventuelt behov for begrenset høring Planforslaget var til offentlig ettersyn i begynnelsen av 2009, og det er etter dette gjort flere endringer i planforslaget slik det fremgår av fagnotatet. Endringene som er gjort, er i første rekke for å imøtekomme innkomne merknader og uttaler i saken, og den foreslåtte utbyggingen er nå redusert i omfang i forhold til planforslaget til offentlig ettersyn. For øvrig gjør fagetaten oppmerksom på en mindre justering av plankartet ved krysset Hasselstien / Storetveitåsen. Ved utleggelse til offentlig ettersyn lå frisikten utenfor plangrensen, men som en følge av formelle krav til planfremstilling er plangrensen justert slik at frisikten nå i sin helhet ligger innenfor (se utsnitt av plankart til offentlig ettersyn til høyre, nærværende planforslag til venstre, samt utsnitt fra Google streetview sett fra Hasselstien mot venstre Storetveitåsen). Med unntak av det nye fortauet på motsatt side av Storetveitåsen er det ikke lagt opp til endringer av verken kryss eller veiføring i det aktuelle området. Side 12 av 15

13 Forannevnte justering av plangrensen innebærer ingen realitetsendring for de aktuelle naboene da forholdet allerede i utgangspunktet er regulert av veglovens bestemmelser. Berørte offentlige instanser er innforstått med endringene som er foretatt, og velforeningen i området (Velforeningen Storetveit Nord) er også kjent med de ulike endringene. Disse er videreformidlet av naboer og gjenboere som har bedt om, og fått, innsyn i de ulike dokumentene. Velforeningen har benyttet anledningen til å kommentere de ulike endringene og gjenta sin motstand mot planforslaget. Sist mottatt merknad datert følger vedlagt (vedlegg N). Med bakgrunn i forannevnte er det etter fagetatens vurdering ikke er behov for en ny høring av nærværende planforslag. Kort oppsummert mener for øvrig velforeningen at fylkesmannens vilkår for å trekke innsigelsen ikke er tilfredsstilt. Fagetaten er uenig i den vurderingen da den fremgår av reguleringsbestemmelsene 5.4 at nødvendig sikring skal skje innenfor arealet avsatt til bebyggelse og anlegg samtidig som det er allmennheten, og ikke tiltaket som følger av planforslaget, som er sikret bedre tilkomst til friområdene på åsen. Det er heller ikke det aktuelle byggeområdet som primært er knyttet til barn og unges interesser i området. De siste rundene med justeringer i plankart med tilhørende bestemmelser er for øvrig primært gjennomført for å sikre at planforslaget tilfredsstiller de ulike krav og vilkår, herunder også kravene til fremstilling som følger av kart- og planforskriften. Konklusjon Fagetaten slutter seg i hovedsak til hovedformålet og det planfaglige grepet i planforslaget. Fagetaten vurderer det imidlertid slik at planforslaget må endres på følgende punkter for å være tilfredsstillende: - Reguleringsbestemmelsenes 5.3 vedrørende uteoppholdsarealer endres til å lyde: Det skal avsettes felles leke- og uteoppholdsareal med gode og varige kvaliteter nær inngangsparti. Felles uteoppholdsareal skal være min. 30 m² pr. boenhet, og kan dekkes av takterrasser og opparbeidet dekke. Private uteoppholdsarealer skal være min. 7 m² pr. boenhet. - Reguleringsbestemmelsenes 7.3, 1. setning, endres til å lyde: Eksisterende tursti fra Storetveitåsen v/hasselstien til bakenforliggende åskam skal opprustes med gode og varige kvaliteter. Forslaget til reguleringsplan anbefales vedtatt med overnevnte endringer. Side 13 av 15

14 Anbefalt forslag fra fagetaten: I medhold av plan- og bygningslovens 12-12, jf. samme lovs 12-11, vedtas følgende forslag til detaljregulering: 1. Årstad, gnr. 13, bnr m.fl., Storetveitåsen. Arealplan-ID , vist på plankart sist datert Tilhørende reguleringsbestemmelser sist datert med følgende endringer: a. Reguleringsbestemmelsenes 5.3 vedrørende uteoppholdsarealer endres til å lyde: Det skal avsettes felles leke- og uteoppholdsareal med gode og varige kvaliteter nær inngangsparti. Felles uteoppholdsareal skal være min. 30 m² pr. boenhet, og kan dekkes av takterrasser og opparbeidet dekke. Private uteoppholdsarealer skal være min. 7 m² pr. boenhet. b. Reguleringsbestemmelsenes 7.3, 1. setning, endres til å lyde: Eksisterende tursti fra Storetveitåsen v/hasselstien til bakenforliggende åskam skal opprustes med gode og varige kvaliteter. 3. Reguleringsbestemmelsene må være i samsvar med bystyrets vedtak før vedtaket kan kunngjøres. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Ulf Sæterdal seksjonsleder Side 14 av 15

15 Vedlegg: Bergen kommune. Byutvikling, klima og miljø Saksnr /217 A. Plankart datert , dok 221, fil 1 B. Reguleringsbestemmelser datert , dok 221, fil 2 C. Forslagsstillers planbeskrivelse, datert , dok 218, fil 3 D. Merknadskommentarer, datert , dok 156, fil 1 E. Illustrasjonsplan datert , dok 218, fil 9 F. Solstudier datert , dok 218, fil 10 G. Egnetshetsanalyse utført av Smedsvig Landskapsarkitekter AS, udatert, dok 218, fil 11 H. Fotomontasjer sist revidert , dok 218, fil 12 I. Illustrasjoner (snitt og plantegninger) datert , dok 218, fil 14 J. Planer med utendørs areal, datert , dok 208, fil 13 K. Bekreftelse trukket innsigelse, Bjørgvin Bispedømmeråd, datert , dok 181, fil 1 L. Bekreftelse trukket innsigelse, Hordaland fylkeskommune, datert , dok 183, fil 1 M. Bekreftelse trukket innsigelse, Fylkesmannen i Hordaland, datert , dok 206 fil 2 N. Sist mottatt merknad fra Velforeningen Storetveit Nord, datert , dok 223, fil 2 Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se snr Side 15 av 15