Grenseveien 92, Fredrik Selmers vei 4, Strømsveien 106, Helsfyr detaljregulering med konsekvensutredning Forslag til planprogram

Transkript

1 Grenseveien 92, Fredrik Selmers vei 4, Strømsveien 106, Helsfyr detaljregulering med konsekvensutredning Forslag til planprogram Utarbeidet av: Lund+Slaatto Arkitekter AS for Entra Eiendom AS Høringsperiode

2 Sammendrag Entra Eiendom ønsker å videreutvikle næring på eiendommen med et funksjonelt nybygg med høy arkitektonisk kvalitet på inntil m², parallelt med realiseringen av Vålerenga kulturog idrettspark. Planforslaget skal legge til rette for å revitalisere parkområdet som i dag er regulert til felles avkjørsel til gode for all virksomhet i området. Hensikten med planarbeidet er forøvrig å regulere hoveddelen av planområdet fra offentlig formål til kontor/hotell, samt å foreta en generell planteknisk opprydning i tråd med innvilgede dispensasjoner og faktisk bruk av området. I henhold til plan- og bygningslovens første ledd, jf. 4-2 med tilhørende forskrifts 2 f), vedlegg I, skal det utarbeides konsekvensutredning i tilknytning til planforslag for ovennevnte område. Tiltaket kommer inn under forskriftens virkeområde på grunn av ny bebyggelses arealstørrelse. Planområdet ligger på Helsfyr, der Grenseveien møter Strømsveien, sør for Valle Hovin og krysset E6/Ring 3, og størrelsen er 22 daa. Forslaget legger til rette for et nybygg i 13 etasjer med høyde på ca 51 meter. Ved siden av 0- alternativet skal det utredes et bygg med høyde inntil 42 m. Det området som i dag er regulert til avkjørsel skal omreguleres til dertil egnet formål og sammenhengen med omkringliggende grøntstruktur må sikres. Nybyggets utstrekning og tilhørende eiendomsforhold må avklares. Hovedproblemstillinger knyttet til planforslaget omhandler høyde, utstrekning og utforming av planlagt nybygg. Konsekvensutredningen skal ta for seg problemstillinger knyttet til det området som i dag er regulert til felles avkjørsel.det må avklares atkomst til eksisterende bygg, Helsfyr Hotell og til nybygget, samtidig som den grønne delen av tomten må gis et formål som sikrer det som del av områdets grønne ressurser. Nybygget slik det er vist, forutsetter erverv av noe av denne tomten fra Oslo kommune. Parkeringsdekning for planområdet under ett skal behandles i planforslaget. De viktigste utredningstemaene omfatter forhold til overordnete planer og føringer, risiko og sårbarhet, trafikkforhold og miljøfaglige forhold.

3 INNHOLD 1. DEL 1 MÅL OG RAMMER Innledning Bakgrunn Formål med planarbeidet Vurdering av utredningsplikt Planområdet Beliggenhet og avgrensning Eierforhold Dagens situasjon Planstatus og andre rammebetingelser DEL 2 PROBLEMSTILLINGER Antatte problemstillinger Begrunnelse for krav til utredningsalternativer DEL 3 KRAV TIL PLANPROSESS OG UTREDNINGER Utredningsalternativer alternativet Alternativ Alternativ Utredningstemaer Overordnede planer og mål Risiko- og sårbarhet Bygge- og anleggsperioden Byutvikling og landskap Trafikkforhold Miljøfaglige forhold Temaer som skal belyses i planbeskrivelsen Kulturmiljø Naturmiljø og biologisk mangfold Sosiale og økonomiske virkninger Metode Utredningsmetode Framstillingsmetode Videre planprosess og medvirkning Planprosess Medvirkning... 24

4 1. DEL 1 MÅL OG RAMMER 1.1 Innledning Bakgrunn Entra Eiendom AS ønsker å utvikle eiendommen Strømsveien 106 til kontor / hotell parallelt med realiseringen av Vålerenga kultur- og idrettspark. Dagens regulering fra 1978 er utdatert og det er ønskelig å rydde opp i forhold knyttet til eksisterende kontorbygg på eiendommene Grenseveien 92 og Fredrik Selmers vei 4, samt Oslo Kommunes eiendom gnr./bnr. 130/71. Det er forslagsstillers hensikt å videreutvikle tomten i tråd med de overordnete intensjoner for Helsfyr som knutepunkt, med service og kompetanserettet bedriftsmiljø.et knutepunkt med så sentral beliggenhet tilsier at det utvikles arbeidsintensiv virksomhet med høy arealutnyttelse, lik utviklingen for tilliggende områder Det er et mål for forslagsstiller at det skal skapes et godt samspill mellom virksomhetene langs Strømsveien, og at områdets grønne karakter blir en ressurs for området i tillegg til de nære omgivelsene Formål med planarbeidet Planområdet inneholder 2 eksisterende bygg i syd, Grenseveien 92 og Fredrik Selmers vei 4, i nord et grønt område og innkjøring til Helsfyr Hotell, Strømsveien 108 og i nordøst, område for nytt bygg, Strømsveien 106 Grenseveien 92 og Fredrik Selmers vei 4 er i dag regulert til offentlig formål og eies av Entra. For å øke mulighetene for fleksibel disponering av eiendommene ønsker Entra å foreta en formålsendring fra offentlig til kontor for dette arealet. Gjennom reguleringsarbeidet ønsker forslagsstiller å formalisere de innvilgede dispensasjoner for Grenseveien 92 og Fredrik Selmers vei 4 og legge til rette for et fremtidig nybygg mellom Fredrik Selmers vei 4 og Helsfyr Panorama i tillegg til å foreta en planteknisk opprydning. Området i nord eies av Oslo kommune. Regulert formål er felles avkjørsel. Området er tatt med i planen for å kunne foreta helhetlige grep i tilknytning til et nybygg og for å kunne formalisere grøntstrukturen mellom byggene. Nytt bygg vises med en høyde på 13 etasjer, og et areal på ca m² BRA over terreng. Fredrik Selmers vei er regulert til offentlig vei fra Innspurten og frem til rundkjøringen. Resten av veien ned mot brua, Grenseveien, er regulert til felles avkjørsel. Etter 1993 er det tre reguleringsplaner som har omfattet denne veistubben, og resultatet er at det nå ligger små rester av arealer og formål litt her og der. Eiendomsgrensene følger ikke formålsgrensene. Justeringer av planområdets avgrensning kan gjøres underveis, der det er hensiktsmessigmed tanke på å foreta en planteknisk opprydning Vurdering av utredningsplikt Planinititativet er vurdert i henhold til plan- og bygningslovens første ledd, jf. 4-2 med tilhørende forskrift. Planforslaget faller på grunn av arealstørrelsen inn under forskriftens virkeområde, 2, bokstav f, og skal derfor konsekvensutredes. Formålet med bestemmelsene om konsekvensutredning (KU) er å sikre at hensynet til miljø og samfunn blir tatt i betraktning under forberedelsen av planer eller tiltak, og når det tas stilling til om, og på hvilke vilkår, planer eller tiltak kan gjennomføres.

5 1.2 Planområdet Ortofoto av planområdet med planavgrensning Beliggenhet og avgrensning Planområdet befinner seg nord-øst for Oslo sentrum, innenfor området definert som "den tette byen", nordvest for Strømsveien, på østsiden av Helsfyr T-banestasjon. Planområdet er avgrenset av Grenseveien i vest, Innspurten i nord, og Strømsveien (E6) i sør Eierforhold Netto tomteareal er 22,3 daa, og det omfatter følgende eiendommer: Eiendom Adresse Areal 130/ /167 Grenseveien 92 Fredrik Selmers vei 4 3,73 daa 12,79 daa 130/171 Felles avkjørsel, Oslo Kommune 5,03 daa 130/ /152 Avkjørsel Fredrik Selmers vei 2 Helsfyr Hotel 0,37 daa 0,37 daa

6 Dagens situasjon Ortofoto av området med vegetasjon og bygningenes organisering. Planområde i rødt. 1. Nærområde Stedet er i stor grad karakterisert av møtet mellom to av Oslos hovedinnfartsårer; E6 fra nord og Ring 3 / E6 fra sør og øst. Det ligger sør for idrettsanleggene ved Valle Hovin og nyere kontorbygg i Helsfyr Atrium og Helsfyr panorama. Mot vest ligger nærings- og kontorbebyggelsene tettere rundt Helsfyr T-banestasjon mens Østre Gravlund ligger på andre siden av Strømsveien. I syd grenser området til krysset Grenseveien / Strømsveien med Strømsveien 102 som nærmeste nabo, og det strekker seg derfra nordøst til Innspurten 9, Helsfyr Panorama. Bygningene er typisk plassert sentralt på tomtene, med et frodig, naturbant miljø i mellomrommene og parkeringsplasser ut mot tilgrensende veier/areal. Det er sju kontorbygg og ett hotell i dette nærområdet. Alle bygg er utført med kjelleretasjer. Sammenlignet med området vest for Grenseveien er bygningene organisert i en mer frittliggende struktur med større andel grønt. 2. Bebyggelsesstruktur Bebyggelsen langs med Strømsveien har hovedsakelig en lamellstruktur på tvers av veiens fartsretning. Grenseveien 92 og Fredrik Selmers vei 4 føyer seg inn i denne strukturen, Grenseveien 92 med en toetasjes sokkel og høyde på 11 etasjer, Fredrik Selmers vei 4 med fem lameller i 7 til 11 etasjers høyde, bygget sammen på tvers. Rett nord for planområdet ligger Helsfyr Panorama som med sine 18 etasjer legger seg i motsatt retning, langs med hovedveien. Buffersonen mellom bygningene og Strømsveien, samt den del av tomten der nytt bygg planlegges, benyttes for en stor del til parkering på terreng.

7 3. Bebyggelse og bruk Grenseveien 92 er 13 etasjer høyt og har et brutto areal på m². Det er et kontorbygg, opprinnelig bygget for Veritas, ble deretter brukt av Vegdirektoratet. Har i dag flere leietagere, blanta nnet Nexans Norway AS, Yara Praxair AS og DiaGenic ASA. Statens kontorbygg er under ombygging/rehabilitering. Hovedleietager er Skattedirektoratet. Brutto gulvareal for Fredrik Selmers vei 4 er etter ombygging: ca m², og det er 7 til 11 etasjer høyt. 4. Grunnforhold I følge NGU består grunnen i området av hav- og fjordavsetninger fra kambrosilurbergarter. Det er ikke gjort undersøkelser av grunnen eller forurensningskilder i forkant av planarbeidet.

8 5. Landskap og vegetasjon Terrenget stiger jevnt langs med Strømsveien. Lengst ned mot undergangen til Helsfyr Stasjon er man nede på kote 80. Grenseveien 92 ligger 2-3 meter høyere, mens Fredrik Selmers vei 4 ligger på kote 85. Det stiger videre på mot nord til et høypunkt på ca kote 88, midt i det grønne feltet foran Helsfyr hotell. Utenfor planområdet mot Strømsveien i øst er det en sammenhengende grønn voll i ca 2 meters høyde. Den grønne lungen mellom Statens kontorbygg og Helsfyr Hotell / Helsfyr Panorama binder sammen de store grøntområdene rundt Valle og Hovin med Østre Gravlund og det grønne videre mot øst, og er naturlig å se blant annet i sammenheng med Ensjø Østre Parkdrag. Vest for Grenseveien er det et hardere, mer urbant preg på uteområdene. Øst for Grenseveien er Helsfyr-området generelt preget av frittstående bygg med grønne areal rundt. Det er innslag av trær og gress hovedsaklig vest for Statens kontorbygg og nord i planområdet. Fredrik Selmers vei fremstår som grønn og frodig i sommerhalvåret. Mellom Fredrik Selmers vei 2, Fredrik Selmers vei 4 og Helsfyr Hotel ligger et grønt område som er regulert til felles avkjørsel. Det er stort sett løvtrær og det finnes lite bakkenær vegetasjon som busker og blomster. 6. Kulturminner Det er ingen indikasjoner på at det befinner seg kulturminneinteresser innenfor planområdet. 7. Trafikkforhold (Inneholder data under norsk lisens for offentlige data (NLOD) tilgjengeliggjort av Statens vegvesen.) Vegnett og trafikkmengde Strømsveien er Europavei med seks felt og fartsgrense 80 km/t. ÅDT Grenseveien er Kommunalveg med fire felt og fartsgrense 50 km/t. ÅDT Innspurten fra Grensevegen til Fredrik Selmers vei. Komm.veg, 50 km/t. ÅDT Innspurten er Kommunalveg med fartsgrense 50km/t. ÅDT Fredrik Selmers vei er Kommunalveg med fartsgrense 50km/t. ÅDT Adkomst Kjøreadkomst til området skjer i dag via krysset Grenseveien / Innspurten. Krysset er underdimensjonert og belastet med omfattende kødannelse i morgen- og ettermiddagstimene. Plansaken Vålerenga kultur- og idrettspark inkluderer dette krysset i sitt planområde (se pkt 1.3) Gangadkomst skjer primært fra områdene rundt Helsfyr stasjon, gjennom undergang under Grenseveien og inn i Fredrik Selmers vei. De eksisterende byggene Grenseveien 92 og Fredrik Selmers vei 4 har adkomst fra Fredrik Selmers vei. Skattedirektoratets trykkeri genererer noe trafikk med større lastebiler. Plassen foran Helsfyr panorama og Helsfyr Hotell fremstår som tilfeldig og noe uryddig, og er i dag kun benyttet av Helsfyr Hotell. Eksisterende reguleringsplaner synes å legge til rette for at alle eiendommene rundt parken skulle benytte denne som adkomst, men i praksis har det ikke blitt slik.

9 Parkering Det er totalt 269 parkeringsplasser, herav 79 plasser under terreng, for bil i planområdet fordelt slik: Parkeringsplasser Grenseveien 92 Fredrik Selmers vei 4 Sum Ute I kjeller Sum Gang- og sykkeltrafikk Det er etablert gang- og sykkelvei langs Strømsveien fra Vålerengtunnelen og litt forbi Helsfyr Panorama, på samme side av Europaveien. Her må gående/syklende enten under E6 eller inn på de mindre bilveiene inn mot Valle Hovin. Det er fortau og god tilrettelegging for fotgjengere i Fredrik Selmers vei og mot områdene rundt Helsfyr Stasjon og Fyrstikktorget. Trafikksikkerhet Det er registrert en del ulykker med lettere personskade i krysset Grenseveien-Innspurten, og en sykkelulykke samt en fotgjengerpåkjørsel lenger inn i Innspurten. Kollektivtivtrafikk Kollektivknutepunktet på Helsfyr ligger rett sør for området. T-banestasjonen betjener linjene 1-4, med endestasjonene Frognerseteren, Gjønnes og Storo mot vest, og Ellingsrudåsen, Mortensrud og Bergkrystallen mot øst, i tillegg til T-bane-ringen. Direkte busslinjer går til blant annet Fornebu, Aker Brygge, Nydalen og Grorud. Avstanden fra planområdet til Ring 3, med ytterligere busstilbud er under 500 m. Kollektivstoppesteder. Planområdet i rødt. (Kilde: Ruter.no)

10 Støy Strømsveien og Grenseveien er veier med mye trafikk, og særlig Strømsveien med stor trafikk og høy hastighet er en signifikant støykilde. Barn og unge Området er ikke særlig tilrettelagt for barn og unge. De nære omgivelsene er preget av kontor- og næringsbebyggelse og trafikkeres hovedsaklig av voksne arbeidstakere. Områdene er til dels grønne og vennlige, men støybelastningen fra Strømsveien er betydelig. Universell utforming Det er god tilgjengelighet på fortau og gangveier i området. Grenseveien 92 og Fredrik Selmersvei 4 er tilrettelagt for bevegelseshemmede. 1.3 Planstatus og andre rammebetingelser Konsekvensutredningen skal redegjøre for hvordan planene for utvikling innenfor planområdet forholder seg til aktuelle overordnede planer. 1. Rikspolitiske retningslinjer Rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging tilstreber å samordne planlegging av utbyggingsmønsteret og transportsystemet for å tilrettelegge for en mest mulig effektiv, trygg og miljøvennlig transport. Viktige tema er kollektivbetjening, gode forhold for sykkel, hensynet til gående og bevegelseshemmede og tilknytning til hovedveinettet. 2. Overordnete planer Kommuneplan 2008 (vedtatt ) forutsetter at ny utvikling skal skje i sentrum, ved fjorden, i stasjonsnære områder, i knutepunkter og langs viktige kollektivårer. Det konsentrerte utbyggingsmønsteret vil bidra til en bærekraftig byutvikling som støtter opp om kollektivtransporten, reduserer transportbehovet, gi en arealbesparende utvikling og er robust i regional sammenheng. Konsentrert utbygging av knutepunkter og stasjonsnære områder vil gi bedre og høyere utnyttelse av ubrukte og lavt utnyttede arealreserver, og øke markedsgrunnlaget for kollektivtransporten. Kommuneplan 2009, juridisk bindende arealdel for Oslo (vedtatt ): Bakgrunnen for planen er den nye plandelen i Plan- og bygningsloven som trådte i kraft Bystyret har derfor vedtatt en foreløpig juridisk bindende arealdel for Oslo som omfatter alle gjeldende kommunedelplaner med juridisk bindende bestemmelser samt alle gjeldende regulerings- og bebyggelsesplaner. Arealdelen innebærer ingen endring av eksisterende juridisk bindende arealformål. Den består av et plankart med to planregistre, alle datert Kommunedelplanen for indre by forutsetter at Helsfyr skal videreutvikles som knutepunkt med service og kompetanserettet bedriftsmiljø. Kommunedelplan for torg og møteplasser (vedtatt ) Lokale torg og møteplasser eksisterer på Fyrstikktorget og Helsfyr T-banestasjon i syd. En overordnet forbindelse strekker seg fra Ensjø i syd, over Grenseveien, inn Innspurten og syd for gamle Hovin skole i nord, der den krysser under RV 190. Grøntområdet nordvest for Innspurten er definert som annen overordnet møteplass.

11 Byøkologisk program fokuserer på at Oslo skal ha en bærekraftig utvikling der "Næringsutvikling og boligbygging, i samsvar med Kommuneplanen skal skje ved fortetting innenfor byggesonen og i tilknytning til knutepunkter på kollektivtransportnettet. Fortetting skal i hovedsak skje på tidligere områder for industri, havn og arealer for samferdselsanlegg, og ikke på bekostning av grønnstruktur, verneverdige bygninger og miljøer". Høyhusutredningen innehar en anbefalt strategi som forutsetter at det konsekvent sies nei til høyhus i områdene utenfor anbefalingen (Vaterland, Bjørvika og Bispevika). Ved utarbeidelse av reguleringsforslag med byggehøyder i intervallet meter, skal byggenes høyder og avtrapping av bygningsvolumer mot omkringliggende områder vurderes ut fra hensyn til fjernvirkning, landskapsformasjonen, kulturminner og lokalklimatiske forhold samt forholdet til tilgrensende bebyggelse. For slike reguleringsplaner kreves utarbeidet et alternativ planforslag med byggehøyder på inntil 28 meter. Tilsvarende gjelder også for reguleringsforslag med byggehøyder over 42 meter. Da skal det alltid utarbeides et alternativt reguleringsforslag som viser byggehøyder på inntil 42 meter. Bryn, rammer for knutepunktutvikling sier at en bymessig struktur bør være gjennomgående i sonen fra Helsfyr til Høyenhall, men Bryn-Helsfyrområdet bør også framstå som et arbeidsintensivt tyngdepunkt. Utviklingsstrategien i områdeprogrammet legger opp til en prioritert næringsutvikling i området rundt Helsfyr T. 3. Planforslagets forhold til overordnede retningslinjer og planer Planforslaget legger opp til en fortetting og videreutvikling av næringsbebyggelse i umiddelbar nærhet til kollektivknutepunktet Helsfyr. En arbeidsintensiv utvikling i dette området er i tråd med Rikspolitiske retningslinjer, Kommuneplanen 2008, Kommunedelplanen for indre by, Byøkologisk program, samt Rammer for knutepunktutvikling, Bryn-Helsfyr, og deres intensjoner om effektiv transport og god arealutnyttelse. Planforslaget legger til rette for at grøntstruktur og bevegelsesmønstre for myke trafikanter utvikles og foredles i tråd med Kommunedelplan for torg og møteplasser og Byøkologisk program. Opprettholdelse og formalisering av den grønne lungen foran Helsfyr Hotell binder sammen de grønne områdene ved Valle Hovin og fortsettelsen av Ensjøbyens grønnstruktur, med Østre gravlund og grøntområdene øst for Strømsveien. Høyhusutredningen krever at det utarbeides et alternativ på inntil 42 meters høyde, i og med at planforslaget legger opp til en bebyggelse på ca 51 meter. Planområdet er i Kommuneplanens arealdel angitt som øvrige reguleringsplaner. Endring av formål fra offentlig bebyggelse til kontor/hotell, er ikke i strid med denne planen.

12 4. Gjeldende reguleringsplaner Reguleringsstatus for området. Foreslått planavgrensning markert med hvitt. S Tomt for offentlig bygning Tillater en maksimal brutto gulvflate på m2, og en byggehøyde på maks 10 etg. S Byggeområde for kontor, Felles avkjørsel S Gang- og sykkelveg og annet veiareal, I denne reguleringsplanen er rigg- og anleggsområde regulert i tidsrekkefølge, slik at regulering pr , Tomt for offentlig bygning, skal gjelde etter at behovet for rigg og anlegg er borte. S Byggeområde for hotell/kontor Innvilgede dispensasjoner for Grenseveien 92 og Fredrik Selmers vei 4 (S-2332): 1978: Bebyggelsesplan for Fredrik Selmers vei 4 - Høyder (fra 10 til 11 etasjer) - Plassering av parkeringshus/parkeringsplass 2m utenfor eiendom i nordøst 2003: Påbygging av Grenseveien 92, dispensasjon: - Etasjehøyde (fra 12 til 13 etasjer) - Areal (fra ca m² til ca m²) - Formål offentlig bygg - Grense for bebyggelse (utvidet sokkeletasje mot sørvest) 2011: Ombygging av Fredrik Selmers vei 4, dispensasjon: - Areal (fra m² til m²)

13 Arealberegning og målestandarder Reguleringsplan S-2332 angir areal i brutto gulvareal. Måleregler angitt i NS 848 definerer brutto gulvareal som areal av gulv regnet til ytterside av omgivende vegger og andre bygningsdeler. Trapper, kaminer og andre bygningsdeler medregnes. Totalt for S-2332 tillater m² brutto gulvareal. 5. Pågående plan- og byggesaker i området: Detaljregulering: Vålerenga kultur- og idrettspark Illustrasjonsplan for Vålerenga kultur og idrettspark I nord og nordvest pågår det planarbeid for ny fotballstadion og skøytehall, kontor, bolig og barnehage (sak: , Vålerenga kultur- og idrettspark) Nord for nærområdet pågår det

14 arbeid med reguleringsplan for transformasjon av skoletomten til næringsbygg, og det planlegges et stort idrettsanlegg med fotballstadion og friområder. Reguleringsplanen strekker seg langt utenfor selve idrettsanlegget, for å håndtere trafikale tiltak knyttet til utbyggingen, og forhold til omkringliggende friluftsarealer. I forbindelse med utbyggingen for Vålerenga Stadion vurderes det forskjellige kryssløsninger som sikrer fremkommelighet for både buss i Grenseveien og biltrafikk til/fra Innspurten. Reguleringen for Vålerenga Stadion vil gi endringer for parkering i området. Valhall gis ny adkomst fra nord, og noe parkering nord for Innspurten fjernes. Samtidig settes et tak på antall parkeringsplasser som tillates for de nye kontorbyggene og idrettsanlegget. Trafikkutredningen for Vålerenga Stadion, datert , skriver at netto parkeringsøkning for Vålerenga stadion blir ca 100 p-plasser. Langs Fredrik Selmers vei går det fortau som leder ned mot nedgang til Helsfyr T- banestasjon. Opprinnelig gikk Fredrik Selmers vei ubrutt under brua, og koblet sammen nord og sydsiden av Grenseveien på en tydelig måte. I dag fremstår området som noe uryddig og uklart. Arealet er regulert til felles avkjørsel, og eies av Oslo kommune. I forbindelse med reguleringsarbeidet for Vålerenga kultur- og idrettspark er deler av området tatt med i planen. Gående fra områdene lenger nord vil kunne spasere ned Fredrik Selmers vei og under Grenseveien for å nå kollektivtilbud, i stedet for å gå via Innspurten og det belastede krysset Innspurten Grenseveien. Detaljregulering: Ensjø - Østre parkdrag og sentral tverrforbindelse Illustrasjonsplan Ensjø - Østre parkdrag og sentral tverrforbindelse

15 Øst for Grenseveien legger Områdeplan for Ensjø opp til en transformasjon fra lager/næring/industri til bolig/kontor/ næring. Det legges opp til grønne korridorer i det som i dag er et tett næringsområde, slik at gående og syklende kan ta seg frem til friområdene rundt Valle Hovin. De grønne korridorene leder frem til krysset Grenseveien Innspurten. Byggesak: Fredrik Selmers vei 4 Byggesaken for ombygging av Statens kontorbygg fikk rammetillatelse Tiltaket legger dekker i hver annen etasje mellom de eksisterende kontorlamellene for å bedre sammenhengen mellom kontorarealene på tvers av lamellene. Samtidig gir det en bedre energiøkonomi både i redusert relativ ytterveggsflate og nye fasader. Brutto gulvareal er økt fra m², til totalt m², en overskridelse av tillatt areal i reguleringsplan S på m². Det er søkt og innvilget dispensasjon for overskridelse av samlet brutto gulvflate. Reguleringsplan S angir norm for biloppstillingsplasser: 5 p-plasser for ansatte + 3 for besøkende pr 1000 m² brutto gulvflate. Reguleringsplanens krav til parkering er utdatert, og harmonerer ikke med overordnete intensjoner for begrensninger i privatbilbruken. Dispensasjon fra bestemmelsen er omsøkt og innvilget i 2012, med en reduksjon i antall biloppstillingsplasser fra 214 til Antatte problemstillinger 1. Avgrensning av planområdet 2. DEL 2 PROBLEMSTILLINGER Entras eiendom 130/167, avgrenset av Grenseveien i sør, Fredrik Selmers vei i vest og Strømsveien i øst, er utgangspunktet for planforslaget. Oslo Kommunes eiendom 130/171 er innlemmet for å sikre den grønne lungen en riktig planstatus, og legge til rette for at den kan bli en forsterket ressurs for området. Delvis innlemming av tilgrensende eiendommer vurderes i det videre, jf målsetningen om å foreta en planteknisk opprydning. 2. Disponering og bruk av området Grenseveien 92 og Fredrik Selmers vei 4 har gjennom ombygginger og dispensasjoner samlet sett økt både høyde og areal i forhold til det eksisterende reguleringsplan tillater. Grenseveien 92 ble rehabilitert i 2003 og fikk en etasje ekstra. Fredrik Selmers vei 4 var i utgangspunket høyere enn reguleringsplanens begrensning og fikk dispensasjon til å la de midtre lamellene være høyere enn de på sidene. Pågående ombygging øker arealet, uten å øke fotavtrykket. For Grenseveien 92 og Fredrik Selmers vei 4 formaliseres tidligere dispensasjoner gjennom nye bestemmelser. Reguleringsforslaget skal legge til rette for fortetting med et fremtidig nybygg på opptil 13 etasjer mellom Fredrik Selmers vei 4, og Helsfyr Panorama. Adressen til nytt bygg er Strømsveien 106. Langs Strømsveien skal ny byggegrense ligge parallelt med den byggegrense lamellene i Fredrik Selmers vei 4 har i dag, noe inntrukket i forhold til Helsfyr Panorama. Byggehøyder skal vurderes i forhold til nabobygg i nordøst og nabobygg i sydvest. En nedtrapping mellom disse skal vurderes i planforslaget. I planforslaget skal ny bebyggelses størrelse, plassering og utforming begrunnes og beskrives nærmere. Nærhet til kollektivknutepunkt på Helsfyr, T- banestasjon og buss gir et utgangspunkt for høy utnyttelse av tomten.

16 Arkitektonisk og estetisk utforming, uttrykk og kvalitet Planforslaget vil redegjøre for hvordan et nytt bygg forholder seg til eksisterende bygg i nærområdet. Tiltaket skal ha en estetisk god utforming. Adkomst og varelevering Planforslaget vil beskrive kjøreadkomst, besøksparkering og varelevering for eksisterende og ny bebyggelse. For nytt bygg vil det være aktuelt å søke felles løsninger med omkringliggende bebyggelse. Parkering Nytt bygg plasseres på areal som opprinnelig var avsatt til parkeringshus, og som i dag brukes til parkering for Fredrik Selmers vei 4, Statens kontorbygg. Det er planlagt parkering under terreng. Planforslaget legger opp til en 0-økning av antall parkeringsplasser i forhold til i dag, selv om bruksarealet (nytt bygg + ombygging av Fredrik Selmers vei 4) øker med ca m². I forhold til gjeldende regulering reduseres antall parkeringsplasser fra 344 til 269 (stipulert). Endelig fastsettelse av parkeringsdekning vil skje i påfølgende byggesak. Planforslaget skal også angi antall parkeringsplasser avsatt til sykkel, og følge Oslo kommunes norm for sykkelparkering. Kollektivtransport På grunn av en forventet lav parkeringsdekning vil en stor del av ansatte være avhengig av god kollektivtransport. Det skal legges opp til at det blir enkelt og attraktivt å bevege seg til fots fra planområdet til Helsfyr T-banestasjon. Energiøkonomiske bygg Fredrik Selmers vei 4 har som mål å oppnå energiklasse A når det er ferdig. Nytt bygg vil ha energiklasse A som naturlig målsetting. Grønnstruktur og vegetasjon Frodigheten i det parkliknende området har stort potensial som rekreasjonsområde, og kan fungere som naturlig trasé for gående. Ved en ny bruk av området skal man søke å opprettholde og forsterke grøntstruktur og gangforbindelser gjennom planområdet. I arbeidet med planforslaget vil det avklares fremtidige eierforhold og reguleringsstatus for denne delen av planområdet. Støy Strømsveien er tungt trafikkert. Nytt bygg vil med sitt volum, høyde og plassering kunne bidra til å skjerme området i øst, slik at støy fra trafikken på Strømsveien reduseres. Planforslaget vil inneholde krav til støyutredning i henhold til Miljøverndepartementets skriv T-1442 Arbeidsplasser Det nye bygget vil anslagsvis romme arbeidsplasser. Planforslaget skal inneholde en oversikt over antall arbeidsplasser i de tre bygningene i planområdet. 2.2 Begrunnelse for krav til utredningsalternativer Grenseveien 92 og Fredrik Selmers vei 4, inkludert pågående ombygging, skal inngå i alle alternativene. Følgende alternativer inngår i programmet:

17 1. Forslagsstillers foretrukne alternativ Det er i planinitiativet vist et nybygg som hovedsakelig er i tråd med overordnede planer. Høyden tilsvarer 13 etasjer over terreng, høyde ca 51 m. Bebygd areal er ca m². Adkomst for brukere og varetransport via avkjørsel for Fredrik Selmers vei 4. Taxi og gjester får adkomst via felles avkjørsel som deles med Helsfyr Hotell. 2. Alternativ med høyde mindre enn 42 m Høyhusutredningen anbefaler at det kreves utarbeidet et alternativt forslag med byggehøyde 28m når foreslått høyde er i intervallet 28-42m. For foreslått høyde over 42 m, skal et alternativ på 42 m utarbeides. Foreslått største høyde i Alternativ 1 er ca 51 m. Alternativ 2 skal vise alternativ høyde 42 meter. I henhold til Forskrift om konsekvensutredninger skal det redegjøres for følgene av å ikke realisere tiltaket (0-alternativet): 3. 0-alternativet Konsekvensene av et realisert planforslag skal vurderes opp mot en referansesituasjon, et 0- alternativ. 0-alternativet defineres som den mest sannsynlige utvikling av området uten gjennomføring av planforslaget, basert på gjeldende regulering av området. Eksisterende bygninger inngår i alternativet, og dispensasjoner som er gitt for eksisterende bygg forutsettes å gjelde fortsatt. 3. DEL 3 KRAV TIL PLANPROSESS OG UTREDNINGER 3.1 Utredningsalternativer alternativet 0-alternativet innebærer en videreføring av dagens situasjon. Alternativet viser ikke noe nybygg og eksisterende virksomhet i området videreføres. Dagens reguleringsformål opprettholdes, og det forutsettes at innvilgede dispensasjoner gjelder fortsatt Alternativ 1 Alternativ 1 er forslagsstillers foretrukne alternativ. Planforslaget legger opp til et nybygg som danner en favn mot den grønne lungen foran Helsfyr Hotell. Bygget danner med sine to fløyer en overgang mellom Statens Kontorbygg og Helsfyr Panorama, og disse byggenes retninger og høyder. Mot vest ligger en fløy som fortsetter den tverrgående strukturen med en høyde på 9 etasjer. Inn i denne griper en vinklet fløy med høyde på 13 etasjer, som danner en skjerm mot Strømsveien og skaper et naturlig høydeforløp videre mot Helsfyr Panorama.

18 Alternativ Alternativ 2 Alternativ 2 er planforslag med høyde inntil 42 meter. Forslaget er basert på Alternativ 1, med henholdsvis 1 og 2 etasjer lavere høyde. 3.2 Utredningstemaer Aktuelle utredningstemaer er de temaene som antas å ha vesentlig betydning for miljø og samfunn. Listen er utarbeidet med utgangspunkt i Forskrift om konsekvensutredninger Vedlegg III, samt supplert med egne tema. Hensikten med konsekvensutredning er å få oversikt over hvilke vesentlige konsekvenser en utvikling i tråd med planforslaget kan føre med seg, slik at disse er kjent både under utarbeidelse av og når det fattes vedtak om planen. Aktuelle utredningstemaer er derfor de temaene som antas å ha vesentlig betydning for miljø og samfunn. I det følgende gjennomgås antatte problemstillinger, med sikte på å avklare behov for utredning av de ulike temaene. I konsekvenseutredningen skal utredningene gjøres for planforslaget. Det skal dessuten gjøres en sammenligning med 0-alternativet og alternativ med høyde inntil 42 m som er forventet utvikling dersom ikke planforslaget gjennomføres. Influensområdet må vurderes i hvert enkelt tema. Bakrunnen/kildene for utredningene kan være: - Eksisterende data som innhentes - Ny registrering/kartlegging Metodene som benyttes er: - Redegjørelse (en tekstlig oppsummering av grunnlaget) - Vurdering (en tekstlig vurdering av temaet, evt. med illustrasjoner) - Simulering/ beregning (evt. ved hjelp av egnet programvare)

19 Overordnede planer og mål Det skal vurderes om planforslaget antas å være i konflikt med overordnede planer og mål eller om det bidrar til måloppfyllelse i overordnede planer. Området ønskes utviklet i overensstemmelse med nasjonale mål om knutepunktutvikling med høy utnyttelse i knutepunktene. Forslaget må også vurderes i forhold til målsetningene i gjeldende kommuneplan og med foreløpig annonserte mål i ny kommuneplan. Bakgrunn/kilder - Overordnete føringer, dvs nasjonale og kommunale planer og mål. Metode - Tekstlig vurdering Risiko- og sårbarhet Ved utarbeidelse av planer for utbygging skal det i henhold til plan- og bygningslovens 4-3 gjennomføres en risiko- og sårbarhetsanalyse for planområdet. Analysen skal vise alle risikoog sårbarhetsforhold som endres som følge av planlagt tiltak. En risiko- og sårbarhetsanalyse tar sikte på å avdekke farer, vurdere hvor alvorlige disse er, samt å foreslå tiltak for å forebygge uønskede hendelser og redusere konsekvenser dersom disse inntreffer. Det tas utgangspunkt i Oslo kommunes sjekkliste for ROS-analyser Bygge- og anleggsperioden Det skal redegjøres for konsekvenser knyttet til etappevis utbygging og fremdrift. Det skal redegjøres for konsekvenser av riving av bebyggelse innenfor planområdet. Eventuelle konsekvenser i anleggsperioden skal vurderes. Støy, trafikkavvikling, anleggstrafikk, rigging og forurensning skal redegjøres for. Ulemper for omkringliggende områder, samt avbøtende tiltak skal vurderes Byutvikling og landskap 1. Stedsutvikling Utviklingen må vurderes i forhold til byens behov og områdets beliggenhet. Bakgrunn/kilder - Overordnete planer. - Foto, informasjon om nærområdet Metode - Tekstlig vurdering 2. Bebyggelse, landskap og fjernvirkning Det er et ønske at det skal utvikles et attraktivt område med arkitektoniske kvaliteter, og at utbyggingen kan innpasses i landskapsbildet på en god måte. Konsekvensutredningen skal redegjøre for hvordan krav til estetikk og hensynet til nabobebyggelsen skal sikres, og hvordan kravene tenkes ivaretatt i prosjektet. Det skal redegjøres for vaig av bebyggelsesstruktur og bygningstypologi. Konsekvensvurderingen skal også belyse fø1ger av økt tomteutnyttelse. Hvert av alternativene skal beskrives og konsekvensene av disse utredes i forhold til byggets høyder, utnyttelse, fotavtrykk samt forholdet til eksisterende bebyggelse og omgivelser. Både nære omgivelser og det større landskapsrommet skal vurderes.

20 Bakgrunn/ kilder - Oslo kommunes høyhusutredning - Foto, informasjon om nærområdet Metode - Tekstlig vurdering med: - Beskrivelse av og begrunnelse for løsningen - Redegjørelse for konsekvenser med hensyn til nær- og fjernvirkning - Illustrasjoner og fotomontasjer (3D-illustrasjoner) og evt. modellfotos som redegjør for hvordan tiltaket oppleves fra: - Strømsveien - Avkjørsel/grøntområde foran Helsfyr hotell - Fjernvirkning 3. Grøntstruktur og utearealer Planen rnå sikre rekreasjonsområder og sammenhengende grøntdrag. Bakgrunn/ kilder - Overordnete planer - Foto, informasjon om nærområdet Metode - Tekstlig vurdering, evt. med illustrasjoner Trafikkforhold Alle tema under trafikkforhold inkluderes i trafikkanalysen for tiltaket. Trafikale konsekvenser må sees i lys av både nybygg og parkeringsdekning samlet for planområdet. En må belyse dagens situasjon, fremtidig arealbruk og trafikkforhold. Forventet turproduksjon, reisemiddelfordeling og reisemønstre må fremgå. Fremtidige trafikkforhold må sees opp mot kjente planer. Bakgrunn/kilder - Overordnete og tilgrensende planer - Eksisterende datagrunnlag og trafikktall Metoder - Tekstlig vurdering som redegjør for: - Forhold til hovedveier - Kapasitet på tilliggende veier og kryss/ rundkjøringer. - Endret trafikkbelastning og kapasitet som følge av forslaget - Avkjørsel/ adkomst og varelevering - I alternativene som utredes må adkomst til bygget vurderes. Det skal vurderes hvordan trafikk knyttet til besøkende og faste brukere av bygget er fordelt. Varelevering til nytt bygg må vurderes i forhold til en løsning som ikke er til unødig sjenanse for hotellvirksomheten. - Parkering - Trafikkanalysen skal behandle temaet parkering og hvordan generert trafikk påvirker omkringliggende veisystem. Det skal utredes hvordan planforslagets parkeringsdekning forholder seg Oslo kommunes parkeringsnorm. Trafikale konsekvenser for Innspurten må dokumenteres. Det skal utredes hvilke følger en lav parkeringsdekning vil ha for eksisterende næring.