Drammen kommune Byprosjekter Engene DRAMMEN

Transkript

1 Drammen kommune Byprosjekter Engene DRAMMEN Postadresse: Postboks 4350 NO Hamar postmottak@jbv.no Sentralbord: Org. Nr.: MVA Henvendelse til: Sara Brøngel Grimstad Dato: Tlf.: Saksref.: Deres ref.: 14/10357/3/LIVCAR E-post: Sara.Brongel.Grimstad@jbv.no Vedlegg: Bankgiro: jernbaneverket.no Innspill til strategisk plattform med masterplan - Plansamarbeidet mellom Drammen og Lier kommune om utvikling av Lierstranda og Brakerøya Jernbaneverket (JBV) har mottatt masterplan for plansamarbeidet mellom Drammen og Lier kommune. Vi stiller oss positive til planens siktemål, og til at nabokommuner utarbeider et felles strategidokument for å sikre helhetlig utvikling av tilgrensende byområder. JBV bifaller også planens fokus på knutepunktsutvikling, fortetting av boliger, samt langsiktig tilrettelegging for kollektivtransport, gange og sykkel. Jernbanen betjener i dag planområdet med stasjonene Lier og Brakerøya. Planområdet grenser til Drammenbanen som er en svært viktig banestrekning av nasjonal og regional betydning. Strekningen har opplevd økende trafikk over tid som en følge av stor vekst både for person- og godstog. Det forventes at utviklingen av jernbanen vil fortsette, blant annet som følge av vekst både i nærområdet og i regionen som banen betjener. I utredningen Fremtidig spor- og arealbehov for nedre Buskerud (2014), foreslår JBV å legge ned de to eksisterende stasjonene i området og å bygge en ny stasjon på Lierstranda. Dette er i tråd med anbefalt konsept for KVU Buskerudbypakke 2 og felles areal- og transportplan for kommunene utarbeidet gjennom Buskerudbysamarbeidet. Vi gjør for ordens skyld oppmerksom på at en ny stasjon på Lierstranda ikke ligger inne i gjeldende NTP. En fremtidig prioritering av ny stasjon kan utløses av neste betydelige ruteomlegging for tog, men er ikke avhengig av det. Vi gjør også oppmerksom på at det nye sykehuset kan betjenes med dagens Brakerøya stasjon. Dersom man bygger ny stasjon på Lierstranda, vil denne være en del av et omfattende togsystem som betjener mange mennesker lokalt og regionalt. Det vil derfor være viktig at stasjonen etableres som et moderne og lett tilgjengelig knutepunkt. Som et utgangspunkt for de fysiske løsningene i fremtidig planlegging, gir JBVs utredning fra 2014 følgende retningslinjer: Dobbeltspor mellom Asker stasjon og Drammen stasjon Fire spor til to mellomplattformer på Lierstranda stasjon 250 meter lange og minst 11 meter brede plattformer 800 meter lang og minst 50 meter bred stasjon

2 Det kan også være aktuelt å endre jernbanens horisontalnivå. Utredningen Areal og sporbehov i nedre Buskerud viser at strekningen mellom Asker og Drammen vil være høyt belastet i alle vurderte scenarier. Trafikkbelastningen kan tilsi at dobbeltspor på strekningen ikke vil være tilstrekkelig, og at man ikke kan utelukke behov for fire spor mellom asker og Drammen, samt en ny tunnel gjennom Lieråsen. Vi har imidlertid ikke ferdigstilt planarbeidet for jernbanen i området, og vet derfor lite om framtidig arealbehov og detaljering. Den samme usikkerheten råder også for godstrafikken. Det er i dag godsaktivitet på Lierstranda. JBV har grunn til å anta at denne trafikken opprettholdes inntil man har funnet et tilfredsstillende alternativ for godshåndtering i Drammensområdet. JBV ber Lier og Drammen kommune om å være oppmerksomme på at utviklingen av jernbane og vei i området vil påvirkes gjensidig og muligens konkurrere om knappe arealer i fremtiden. Det vil derfor være viktig å tenke helhetlig og langsiktig med hensyn til vei og jernbane også i videre planprosesser for utvikling av planområdet. Med hilsen Sjur Helseth regiondirektør Strategi og samfunn øst Dokumentet er godkjent elektronisk Sara Brøngel Grimstad Prosjektleder

3 Til Lier kommune Drammen kommune Drammen, 28. nov 2014 Uttalelse fra Drammen næringslivsforening (DNF), Lier Næringsråd (LNR) og NHO Buskerud til Strategisk plattform med Masterplan - Realisering av Fjordbyen. I forslag til i Strategisk plattform med Masterplan, legges det opp til at Fjordbyen skal realiseres i tråd med Lier og Drammen kommuners visjon, mål og retningslinjer. Kommunene skal ha en sentral rolle i videre planlegging og realisering for å sikre kvalitet og nødvendig fremdrift i utbygging av Fjordbyen. En Strategisk plattform med Masterplan setter mål og etablerer overordnede retningslinjer som skal bidra til å skape forutsigbarhet for grunneiere, leietagere, eiendomsutviklere og andre aktører og interessenter i området. DNF / LNR / NHO viser i denne sammenheng til at det i planområdet er ca.1550 arbeidsplasser knyttet til bedrifter på Lierstranda og ca. 850 på Brakerøya. De viktigste industribedriftene i området er ABBs fabrikk på Brakerøya som produserer transformatorer og Bama industrier AS som videreforedler grønnsaker basert på lokalt produserte råvarer og importvarer som delvis kommer over Drammen havn. Norscrap AS fragmenterer biler og annet metallavfall for gjenvinning, og Nor Tekstil AS driver vaskeri. De største transport-/logistikkbedriftene er Bring Cargo AS, Nordpost AS og Auto Transport Service AS. I forslaget til Masterplan legges det i utgangspunktet føringer på at arealene som i dag har Tømmerterminalen og Lierterminalen skal frigjøres for annen utnyttelse. Uten noen tidsangivelse ut over at området skal bygges ut over lang tid, vises det til at det etter hvert er behov for å frigi andre tomter. Store deler av dagens virksomhet er i følge planen ikke i tråd med målsetting om å utvikle en urban Fjordby med arbeidsplassintensiv næring. For å realisere Fjordbyen i helhet vil det være nødvendig at bedrifter re lokaliseres. Det kan dreie seg både om permanent flytting ut av planområdet og flytting til midlertidig lokalitet inne i området. Lokalisering for arealkrevende næring må ses i et regionalt perspektiv. Kommunene vil, i samarbeid med regionale myndigheter, vurdere videre hvordan dette skal gjøres. En tidsmessig og økonomisk videreutvikling av Lierstranda vil også være avhengig av vedtak knyttet til infrastruktur knyttet til vei og jernbane i fremtidige behandlinger av Nasjonal Transportplan (NTP). DNF/LNR / NHO registrerer at arealbehov, knyttet til infrastruktur som vil berøre området, vil måtte gi et redusert utnyttbart areal til fremtidig næring og boliger sett i forhold til tidligere anslag. En må i Masterplanen sørge for at antall m 2 med utnyttbart areal ikke kommer under kritisk grense for en lønnsom utvikling av Fjordbyen. DNF/LNR / NHO viser til at det i kjente kommunale arealplaner i vår region vil være vanskelig å finne alternative konkurransedyktige lokaliseringer, spesielt med adgang til sjøtransport, vei og bane.

4 DNF/LNR / NHO vil på vegne av det bestående næringsliv i planområde be om at det legges inn som en forutsetning i behandlingen av Masterplan at nødvendig forutsigbarhet for det bestående næringsliv i området avklares. Videre at praktiske og økonomiske forhold knyttet til eventuelle omlokaliseringer av den enkelte virksomhet legges frem for kommunestyrene før eventuelle omlokaliseringer av virksomheter/arbeidsplasser gjennomføres. Masterplan og en videre planprosess må ta hensyn til det bestående næringslivs konkurransedyktighet. Med vennlig hilsen Drammen Næringslivsforening Lier Næringsråd NHO Buskerud Hans-Petter Tonum Ørnulf Reinsve Per Steinar Jensen Daglig leder Styreleder Regiondirektør

5 file:///c:/ephorte/pdfdocproc/ephorte/412773_fix.html Side 1 av Viser til plansamarbeidet mellom Drammen og Lier kommuner om utvikling av Lierstranda og Brakerøya. Lier Everk og EB Nett har følgende kommentar: Utvikling av området vil kreve plass for elektriske anlegg noe som det må avsettes nødvendig plass for. Dette gjelder både nettstasjoner og kabeltraséer. Ved en eventuell utvikling av kraftkrevende næring kan det også bli aktuelt med plass til anlegg med høyere spenning (132kV). Dette er kabelanlegg som krever trase med inntil 10 m bredde. I forbindelse med behov for videreutvikling av det elektriske nettet i Røyken og Lier Kommune, blant annet i forbindelse med planer om videreutvikling av området rundt Lierstranda, og Statens vegvesen sine arbeider med planer om tunell fra Lier til Spikkestad har EB Nett i samarbeid med Energi 1 og Lier Everk satt i gang en overordnet nettanalyse av dagens nett på 22 og 132kV. Utredningen skal danne grunnlag for en fremtidig vurdering av behov for nettforsterkninger i området. Analysen skal ferdigstilles våren EB Nett og Lier Everk må komme tidlig inn i planfasen for å vurdere nødvendig behov for elektriske anlegg når det skal utarbeides en kommunedelplan for infrastruktur. Den eller de som utløser tiltak i strømforsyningsnettet, både flytting, nyanlegg og forsterkning, må dekke kostnadene med tiltaket etter gjeldene anleggsbidragsregler. Dette inkluderer også eventuelle kostnader til erverv av nye rettigheter. Nye traséer må gis rettigheter med minst like gode vilkår som det vi har til de eksisterende traséene. Normalt er dette stedsevarige bruksrettigheter. Lier Everk og EB Nett har elektriske anlegg i det aktuelle planområdet som må ivaretas. Det må ikke iverksettes tiltak ved anlegg som er i drift som medfører forringelse av adkomst til våre anlegg. Det må heller ikke gjøres inngripen i terrenget som medfører endring av overdekningen over kabler uten at dette er avklart med Lier Everk og EB Nett. Arealer og eiendommer som brukes til, eller i fremtiden skal brukes til nettstasjoner event. transformatorstasjon avsettes i planen til arealformål bebyggelse og anlegg, underformål «Andre typer bebyggelse og anlegg», energianlegg kode 1500, jf vedlegg I til kart- og planforskriften. I forbindelse med etablering av nytt sykehus på Brakerøya er det etablert kontakt mellom Vestre Viken og EB Nett for å se på hvordan det nye sykehuset kan forsynes med strøm. Ved eventuelle spørsmål vennligst ta kontakt med undertegnede eller Terje Edvardsen hos Lier Everk tlf.: , epost: Terje.Edvardsen@nett.lier-everk.no Med vennlig hilsen / Best regards EB Nett AS Jarle Busland prosjektleder Mobil: Følg oss på:

6 file:///c:/ephorte/pdfdocproc/ephorte/412773_fix.html Side 2 av Vennligst tenk på miljøet før du skriver ut denne e-posten

7

8

9

10 Lier kommune Sektor for samfunnsutvikling Dato: Vår ref: /eo Kommentar til Fjordbyen fra Drammen havn Drammen havn ønsker Fjordbyen velkommen og har følgende kommentar til Strategisk plattform for Fjordbyen med Masterplan Drammen Havn er i en spennende utvikling, med økende aktivitet og arealbruk på Holmen og økende trafikk til/fra Holmen. Vi har som målsetting å utvikle virksomheten, legge til rette for vekst i næringslivet i Drammensregionen og bidra til mer miljøvenning transportsystem både i Drammen og nasjonalt. Dette skjer gjennom det intermodale knutepunktet som nå videreutvikles på Holmen, der blant annet Jernbaneverket nå investerer 240 MNOK i nye spor for godstrafikk. Drammen havn er en av stamnetthavnene i Norge og vår virksomhet konsentreres nå på Holmen. Havnevirksomheten på øvrige steder (Lierstranda/Brakerøya og Tangen) avvikles. Dette skjer bl.a. gjennom utvikling av masterplan for Fjordbyen (Prins Oscars gate Gilhusodden) som for tiden er til politisk behandling og utarbeidelse av en egen masterplan/reguleringsplan for Holmen. Utviklingen på Holmen vil kreve en ny broforbindelse mellom Holmen og Brakerøya og videre tilkobling til overordnet veinett (E18/RV23/E134). En slik forbindelse vil måtte samordnes med det nevnte planarbeidet på Brakerøya. Dagens havneaktivitet på Holmen foregår hele døgnet, slik er skipstrafikken og slik er kravene til en effektiv logistikk. Dette foregår uten konflikter med naboer i dag. Vi tar hensyn til hverandre og prøver å finne gode løsninger. Dette ønsker vi i fremtiden også. Derfor vil vi prøve å gjøre tiltak for å begrense støy, men det vil også kreve god planlegging og gode løsninger fra Fjordbyen sin side. Drammen havn ser behov for samordning av fjordbyplanene og videre utvikling av Drammen havn, og ber om et møte for å avtale videre samarbeid. Med vennlig hilsen Einar Olsen havnedirektør

11

12

13 Lier kommune Drammen kommune Vår ref: Sissel Bjørkto Deres ref: Lier: JMO/2014/3562/140 Drammen: 14/10357/3/LIVCAR Dato: Oslo, STRATEGISK PLATTFORM MED MASTERPLAN FOR LIERSTRANDA OG BRAKERØYA INNSPILL ROM Eiendom AS er et heleid datterselskap i NSB-konsernet, som igjen er eid av Samferdselsdepartementet. Her ligger eierskapet og ansvaret for forvaltning og utvikling av eiendomsmassen som tidligere tilhørte NSB. ROM Eiendom koordinerer og besvarer også høringsuttalelser til plansaker etter plan- og bygningsloven, på vegne av NSB AS som statseid transportselskap og hjemmelshaver til grunn. Utvikling av sentrale tomter rundt jernbanestasjoner (knutepunktsutvikling) og tomter frigitt fra jernbaneformål inngår i vårt ansvarsområde. Som en av landets største eiendomsaktører har selskapet som mål å være ledende på byutvikling ved kollektivknutepunktene gjennom vår visjon å skape bedre byrom der mennesker møtes. Utvikling av våre eiendommer skal bidra til at flere velger å reise kollektivt. Vi viser til utsendelse av 10. november 2014 fra begge kommuner, med høringsfrist 26. november og vil gi følgende uttalelse: ROM Eiendoms rolle i saken ROM er grunneier av en rekke eiendommer på Brakerøya og Lierstranda. De utgjør til sammen ca 85 daa. I tillegg eier ROM 15% av selskapet Eidos Eiendomsutvikling AS, som tilsammen eier 330 daa på Lierstranda og utfyllingsrettighetene i store deler av Gilhusbukta. Derfor har ROM Eiendom store eier- og byutviklingsinteresser i den fremtidige fjordbyen. Vi deltar i samarbeidsprosjektet om knutepunktutvikling på Lierstranda, som nylig er startet opp. Her skal det planlegges et knutepunkt med sentrum i en ny Lierstranda jernbanestasjon som vil erstatte dagens Lier og Brakerøya stasjoner. Knutepunktprosjektet vil omhandle både det trafikale kollektivknutepunktet og byområdet rundt, samt tilknytning til nærliggende byområder, inkludert sykehuset. Sentrale kommentarer til den strategiske plattformen med masterplan Manglende fokus på økonomisk gjennomførbarhet. Først og fremst finner ROM det uheldig at det foreliggende dokumentet unnlater å forholde seg til en økonomisk virkelighet, samtidig som det gir sterke føringer for den kommende regulering og utbygging. Dokumentet bør derfor revideres med vekt på forholdet mellom utbyggingsvolumer, grunnlagsinvesteringer og mulige utbyggingsetapper for både bebyggelse og infrastruktur. Området er stort og utbyggingsetappene må kunne stå på egne ben, både økonomisk og som by-/boligmiljø. ROM EIENDOM AS TEL ADR SCWEIGAARDS GATE 23, N-0048 OSLO ORG NR NO MVA FAKS WWW ROMEIENDOM.NO BANKGIRO

14 Manglende beskrivelse av bystruktur og utnyttelse. Strategisk plattform med masterplan slik den foreligger har svært mange gode intensjoner og visjoner om det gode liv som skal leves i Fjordbyen. Men dokumentet unngår å stille krav til høy utnyttelse og visualisere mulighetene for bystruktur/byutvikling. Dette er viktig både for å bidra til bærekraftig byutvikling, samfunnsøkonomisk effektiv ressursutnyttelse og å sikre økonomisk gjennomførbarhet. Behovet for en grovmasket områderegulering. Det bør utarbeides en grovmasket områdereguleringsplan for hele fjordbyen, både for å ivareta helhetsperspektiv og for at sykehusplanleggingen kan sees i sammenheng med øvrige deler av fjordbyen. Derfor bør ikke den strategiske plattformen vedtas som retningsgivende for videre planarbeid, men heller være veiledende for det videre planarbeidet. Behovet for å involvere sentrale parter i planarbeidet. Fordi kommunene har begrensede virkemidler til å gjennomføre utbygging av bebyggelsen, må kommunene samarbeide med de aktuelle gjennomføringsinstansene. Den strategiske plattformen bør vise hvordan kommunene vil få til samarbeid om planutarbeidelse med de store grunneierne i området og andre planleggingsinstanser med gjennomføringsansvar. Kommentarer til de enkelte punktene i den strategiske plattformen med masterplan Pkt 1.2 Planområdet Lierstranda og Brakerøya. I dette kapitlet er ikke Gamle Lierstranda inkludert i planområdet. De to temakartene inkluderer imidlertid Gamle Lierstranda (felt F7). Dette gir en usikkerhet om hvordan Gamle Lierstranda inkluderes i Fjordbyplanene. Det bør her være klarhet i hva planområdet omfatter. Vi mener det er fornuftig å inkludere Gamle Lierstranda, ikke minst for å få en tosidig knutepunktutvikling og utnyttelse av ny jernbanestasjon, og planlegge for en best mulig sammenheng mellom disse to områdene. ROM Eiendom anbefaler derfor at L7 fullt og helt innlemmes i planområdet. Pkt. 2.2 Forhistorien. Den ba Lier kommunestyre (sammen med vedtak av kommuneplanens arealdel) Eidos (tidligere LIAS) om å igangsette en idé og arkitekt-konkurranse om alternative utnyttelsesformer for Lierstranda, basert på visjonen om Fjordby for delt bolig- og næringsvirksomhet. I omtalen av parallelloppdragene utarbeidet for Eidos Eiendomsutvikling AS bør dette innarbeides og parallelloppdragene med evaluering bør brukes som grunnlagskunnskap sammen med annen relevant informasjon. Parallelloppdragene viser bybebyggelse og infrastruktur, og er til nå de mest konkrete utredningene av helheten i en fremtidig fjordby. Vi ser også at kommunen aktivt bruker illustrasjonene fra parallelloppdragene på sine hjemmesider. Pkt 2.4 Kommunale og regionale vedtak og planer. 3-2 i bestemmelsene til kommuneplanens arealdel for Lier krever områderegulering før detaljregulering for områdene LS1-10 på Lierstranda. Dette er et så sentralt krav at det må omtales i beskrivelsen av kommuneplanens arealdel for Lier. Nytt sykehus med rask fremdrift gir behov for en helhetlig plan etter plan- og bygningsloven for de øvrige delene av fjordbyen. Det er behov for å se byutvikling og infrastruktur i sammenheng, og lovens prosessuelle krav vil sikre berørte parter mulighet til innsyn, samarbeid og medvirkning. Derfor mener ROM Eiendom at neste skritt bør være oppstartvarsling med forslag til planprogram for en områderegulering som omfatter hele planområdet utenom sykehuset. Her bør blant annet grovmasket bystruktur og utnyttelsesgrader fastsettes, for å sikre økonomisk gjennomførbarhet og en helhetlig god byutvikling. Områdeplanen må være grovmasket og robust for endringer slik at den kan fungere som overordnet styringsdokument over lang tid. pkt. 3.7 Eierforhold. Eier av ROM Eiendom AS eiendommer er beskrevet som «Staten (84 daa)». Dette er ikke riktig måte å beskrive eierskapet på og feilen må rettes opp. ROM Eiendom AS er et eget kommersielt eiendomsselskap (AS) med statlig eierskap som del av NSB-konsernet. For ytterligere informasjon se St. meld 31 ( ) Verksemnda til NSB AS. Videre savner vi en angivelse av planområdets totale størrelse, evt. med og uten felt L7. Dette er relevant for å kunne vurdere og sammenlikne hva angitte utbyggingsarealer innebærer av tomteutnyttelsesgrader. Side 2 av 6

15 Pkt. 4.1 Visjon for fjordbyen. Vi anbefaler at visjonen vedtatt av Drammen bystyre og Lier kommunestyre i 2011 opprettholdes og ikke erstattes av den språklig uklare visjonen foreslått i kapittel 4.1. Den vedtatte visjonen er konkret og målrettet. Den nye som er foreslått er i beste fall uklar og lite konkret. Pkt. 4.2 Mål for Fjordbyen. ROM Eiendom mener målene bør justeres noe: Mål 2. Fjordbyen skal være urban: Det bør innarbeides at fjordbyen skal utvikles med høy utnyttelse. Dette er i tråd med blant annet Statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging. Et av målene her er at «Utbyggingsmønster og transportsystem bør fremme utvikling av kompakte byer og tettsteder, redusere transportbehovet og legge til rette for klima- og miljøvennlige transportformer». Mål 3. Fjordbyen skal være bærekraftig: Vi er skeptiske til at «0-visjon for utslipp av klimagasser, stasjonært energiforbruk og energibruk til transport i balanse med lokal energiforsyning» er lagt inn i målformuleringen. Målet bør revideres til et mer realistisk nivå slik at det kan følges opp i den videre byutviklingen. Vi mener Fjordbyen må prosjekteres i henhold til kravene i de til enhver tid gjeldende tekniske forskrifter og stiller spørsmål ved om kommunene kan pålegge høyere krav enn dette. Vi minner om at Teknisk forskrift nå revideres relativt ofte, og at det her stilles stadig høyere energikrav. Det er urimelig å kreve at beboerne i fjordbyen skal «gjøre opp» for resten av kommunens energibruk, i stedet for at dette skjer som generelle endringer i hele befolkningen og bygningsmassen. Målet bør gjenspeile høye miljøambisjoner, men samtidig ikke hindre gjennomføringen av fjordbyutviklingen. Pkt 5.1 Områdeinndeling. Vi ser at områdeinndelingen i store trekk er lik som i kommuneplanens arealdel for Lier. Vi savner imidlertid utredning av bystruktur og mener derfor at det vil kunne bli behov for å se på områdeinndelingen på nytt. Dette gjelder spesielt områdene L1, L2 og L3. For eksempel vil det kunne være aktuelt å dele L1 i to deler, hvor den østre delen håndteres som del av knutepunktet og eiendommene til Ring Tore Teigen håndteres i egen plan. Vi foreslår derfor at områdeinndelingen kun er veiledende inntil det foreligger en grov områderegulering for fjordbyen. Pkt 5.2 Plankrav og rekkefølge. ROM Eiendom ser ikke at det formelt sett er riktig å definere plankrav i en plan som ikke er en plan etter plan- og bygningsloven, men kun er kommunalt vedtatte retningslinjer. Juridisk sett kan ikke disse plankravene sette til side plankravene i kommuneplanens arealdel. Vi er også betenkte på at dokumentet definerer avgrensningen av delområder som skal vurderes samlet gjennom felles reguleringsplan, jfr kommentaren over. Pkt. 5.3 Bykvaliteter. Punktet formulerer en rekke kvaliteter ved byen. Men det unnlater å si noe om utnyttelse og hvor mange mennesker som må til for å oppnå det ønskede bylivet, både funksjonelt og økonomisk. Vi mener dette må suppleres, både ut fra statlige mål om høy utnyttelse og for å sikre økonomisk gjennomførbarhet. Parallelloppdragene viste at det er potensial for 1-1,1 mill. kvm bebyggelse i fjordbyen (sør for jernbanen). Dette tilsvarer en gjennomsnittlig utnyttelse (brutto arealer) på omtrent TU=100 % for området som helhet. Sykehusets bruksareal antas å være kvm og beslaglegger en tomt på kvm. Total utnyttelse for sykehuset vil altså være ca. TU 63%, betydelig lavere enn foreslått for fjordbyen som helhet. Gjenstående del av fjordbyen (sør for jernbanen) vil kunne være på mellom kvm og kvm, avhengig av hvor store arealer som fylles ut i sjøen. Med TU= 100% vil det kunne utgjøre omtrent kvm bruksareal. Sammen med sykehuset vil det gi lavere utnyttelse enn anbefalt i parallelloppdragene. Dette vil påvirke omfanget av infrastruktur bebyggelsen kan bekoste. Som det sies i dokumentet, begynner man fra et nullpunkt i byutviklingen i Fjordbyen. Det er således en uvanlig stor grunnlagsinvestering som skal utlignes på boligkjøperne og bedriftene som etablerer seg der. En logisk konsekvens er høy arealutnyttelse. Vi savner beregninger rundt denne sammenhengen, både med hensyn til utnyttelse og hvilken infrastruktur bebyggelsen skal bekoste. Side 3 av 6

16 Pkt. 5.4 Samferdsel og mobilitet. Pågående/forestående planarbeid for samferdselsprosjektene omtales under kapittel 3.4 mens retningslinjene for dette omtales under kap 5.4. Vi har følgende kommentarer som favner omtalen i begge kapitlene: Jernbane: Lokaliseringen av ny Lierstranda stasjon må både ta hensyn til nærhet til sykehuset og mulighet for byutvikling med lokalsenter rundt knutepunktet. Selv om sykehuset har arbeidsplasser pluss pasienter og besøkende, er dette kun en del av fjordbyutbyggingen. Utbygging av kvm bruksareal i resten av fjordbyen kan gi plass til ca beboere og ca ansatte, og vil være over fem ganger større enn sykehusutbyggingen. Derfor bør en fjerne beskrivelsen på side 25 av at Lierstranda stasjon og kollektivknutepunkt bør trekkes så langt mot vest som mulig for å komme nærmest mulig sykehuset. Samarbeidsprosjektet for knutepunktutviklingen skal dessuten jobbe med lokaliseringen av knutepunktet ut fra begge aspekter. Rv 23 mellom Linnes og E18: Vi mener fjordbyen i størst mulig grad bør skjermes for gjennomgangstrafikk og miljøbelastning fra trafikk. Kommunedelplanen for Ytre Lier fra 2007 ble utarbeidet for en situasjon med industrifunksjoner på Lierstranda og Brakerøya. Derfor bør planene vurderes på nytt, med utgangspunkt i fjordbyutviklingen. Vi mener det er bekymringsfullt at Strandveien parallelt med jernbanen skal utvides til 4 kjørefelt for vanlig biltrafikk. Det vil gi en vesentlig miljøbelastning for fjordbyen, påvirke mulighetene for tosidig knutepunktutvikling og begrense miljøkvalitetene på Gamle Lierstranda. Det foreslås at Rv23 ledes til E18 ved nye kryss på Kjellstad, som også inngår i kommunedelplanen for Ytre Lier. Vi foreslår derfor å supplere retningslinjene med følgende; Løsningene for bygrep, gater, biltrafikk og parkering skal utformes med sikte på å redusere biltrafikkens påvirkning på fjordbyen og Gamle Lierstranda. Det er også viktig å poengtere at all utbygging i Fjordbyen må planlegges med utgangspunkt i at parkering i en tett, urban situasjon ikke kan baseres på prinsippet med flateparkering. Parkeringsløsningene for bebyggelsen må avklares for den permanente situasjonen gjennom reguleringsplaner. For innfartsparkering vil løsningene imidlertid kunne endres over tid. Pkt. 5.5 Grønn og blå infrastruktur og rekreasjon: ROM Eiendom mener det er for tidlig å definere en kanal rundt utfyllingen i Gilhusbukta. Det er spesielt krevende fundamenteringsforhold i dette området og byutviklingen her bør derfor ha spesiell fokus på fundamentering. Byutviklingen vil sannsynligvis etableres med nærhet til vann, men prinsippene for dette og plassering av vannarealer bør avklares når man har konkrete forslag til bygrep her. Teksten i føringen bør derfor endres til at «Ved utbygging i Gilhusbukta bør det vurderes å etablere kanal og/eller andre vannrom som del av bygrepet.» Pkt. 5.6 Klima og energi: Som nevnt under pkt. 4.2 over, foreslår ROM et mer operativt mål enn nullvisjonen når det gjelder utslipp og energiforbruk. Prikkpunkt 2 og 3 må derfor justeres slik at de er i tråd med gjeldende teknisk forskrift. Pkt. 5.7 Knutepunktområde: ROM Eiendom er positive til at knutepunktutvikling er integrert i dokumentet og samarbeidet i det pågående knutepunktprosjektet. Gjennom dette prosjektet vil lokaliseringen av jernbanestasjonen og øvrige trafikale knutepunktfunksjoner avklares sammen med prinsipper for byutviklingen. Vi er imidlertid bekymret for omfanget av infrastruktur og trafikkbelastning i knutepunktets nærhet, og vil være spesielt opptatt av at knutepunktet skal få preg av by og lokalsenter, og ikke fremstå som «trafikkmaskin». Vi mener pendlerparkering må tilpasses byutviklingen og legges i utkanten av knutepunktet, slik at det ikke dominerer lokalsenteret og omgivelsene til stasjonen. Det er muligheter for å finne gode løsninger her. Som påpekt under 1.2, bør Gamle Lierstranda også integreres i knutepunktutviklingen/byutviklingen. Dette bør innarbeides i retningslinjenes 4. prikkpunkt. Side 4 av 6

17 Pkt. 5.8 Næring. Innledningsvis omtales utflytting av eksisterende virksomheter som ikke er forenlige med planlagt byutvikling på Lierstranda. Det er viktig at dette blir løst. ROM ber kommunen arbeide aktivt med spørsmålet, spesielt for eiendommene som det er vanskelig å finne erstatningstomt for og som vil være belastende for de tidlige fasene av byutviklingen. Pkt. 5.9 Sykehus. Det sies at «sykehuset må henvende seg til byområdet rundt.» Dette er vi helt enig i. Imidlertid finner ROM at den illustrasjonsplanen av sykehuset som er vist på side 18, ikke avspeiler de mål og intensjoner som er omtalt i Strategisk plattform. Illustrasjonen viser en stor parkeringsplass nærmest ferdsels-strengen. Dette vil ikke bidra positivt til det visuelle miljø, og gir et signal som er i utakt med bærekraft-visjonen. Når Lierstranda stasjon og kollektivknutepunkt er på plass, bør parkeringsdekningen reduseres til et minimum, både hva gjelder de ansatte og de besøkende. Illustrasjonen bør enten fjernes fra dokumentet eller kommenteres i forhold til de definerte retningslinjene. Pkt Boliger og bokvaliteter. Med de grunnlagsinvesteringene det er tale om i Fjordbyen, blir det vanskelig å klare «boliger i alle prisleier». Relativt rimelige boliger kan oppnås ved å bygge små boliger, alternativt må rimelige boliger subsidieres av kommunene. ROM etterlyser omtale av gjennomsnittlig høy utnyttelse og hva det vil si for boligene og boligkvalitetene. Tilsvarende bør det omtales at etterfølgende reguleringsplaner bør utfordre Lier kommuneplans krav til uteoppholdsarealer pr. bolig. Disse kravene til uteoppholdsarealer relaterer seg til en lite urban situasjon. Kravene til uteoppholdsarealer bør i stedet ta utgangspunktet i å ivareta barn og unges behov for leke- og oppholdsarealer, og se dette sammen med resten av befolkningens behov for arealer til opphold og aktivitet. I tillegg til uteoppholdsarealer direkte knyttet til boligene foreslås det at kravene rettes mot å etablere bydelsparker. Parkene bør gi mulighet for ulike typer aktiviteter og oppholdsarealer. De bør lokaliseres sentralt, trafikksikkert og med mulighet for god sosial kontroll. Pkt. 6 Realisering av Fjordbyen. I pkt 1.1 sies det at Lier og Drammen trenger samarbeidspartnere til gjennomføringen og at strategisk plattform er grunnlaget for et slikt samarbeid. Forprosjektet anbefalte at alle grupper av interessenter involveres i kommunenes arbeid med strategisk plan. Denne anbefalingen har ikke vært fulgt. Involvering av aktørene med eierskap og virkemidler til å gjennomføre byutviklingen ville sikret eierskap til dette dokumentet og ikke minst at vesentlige forhold knyttet til økonomisk gjennomførbarhet kunne vært ivaretatt. Lierstranda-Brakerøya har et oversiktlig antall grunneiere, spesielt tatt i betraktning størrelsen på området. Omfattende planarbeid skal gjennomføres før utbyggingen kan igangsettes. Kommunene skal ikke selv stå for utbygging av bebyggelsen. Samtidig må de aktuelle infrastrukturprosjektene samordnes med byutviklingen for å få en god helhet. Dette krever at alle parter samarbeider, ut fra sine ulike mandater og virkemidler. I det videre arbeidet er det derfor vesentlig at dette dokumentet ikke vedtas som styrende men kun benyttes som utgangspunkt og at det etableres et godt samarbeid mellom kommunene som planmyndighet, instanser med ansvar for infrastruktur og grunneierne med virkemidler til å stå for utbygging av byutviklingen. Dette kan sikre at planene blir økonomisk gjennomførbare samtidig som kommunene opprettholder rollen som planmyndighet. Den strategiske plattformen bør vise hvordan kommunene vil få til dette samspillet. Kommunene har til nå ikke invitert de store grunneierne som også er eiendomsutviklere til å samarbeide om planutarbeidelsen. ROM Eiendom har sammen med Eidos lansert en samarbeidsmodell for kommuneadministrasjonene som ble gjennomført i arbeidet med reguleringsplanen for Bjørvika-området. Den innebærer at alle parter samarbeider om planutarbeidelsen. Side 5 av 6

18 Pkt. 6.6 Medvirkning av grunneiere og interessenter. Det kan her virke som om kommunene betrakter grunneierne som likeverdige «aktører og interessenter» som kan «inviteres til medvirkning i den videre planlegging og realisering av Fjordbyen». ROM Eiendom viser til kommentaren til pkt 6 og understreker at generelt, og helt spesielt på Lierstranda med sine store grunnlagsinvesteringer, kommer kommunene ingen vei uten grunneierne/utbyggerne. Våre ressurser, både økonomiske og kompetansemessige, er helt nødvendige for å få til samfunnsutviklingen. Det er essensielt at kommunene har klart for seg at de må spille på lag med utbyggerne for i det hele tatt å få gå til noe som helst i Fjordbyen, og at samarbeid og medvirkning er to forskjellige ting. Vennlig hilsen Rom Eiendom AS Sissel Bjørkto planutreder Side 6 av 6

19 Lier Kommune Postboks Lier Drammen, 2. desember 2014 Høringsuttalelse Masterplan. Eidos Eiendomsutvikling AS («Eidos») ønsker innledningsvis å takke for anledningen til å uttale seg i forkant av kommunestyrets behandling av den kanskje viktigste saken i kommunens fremtidige historie. Da dette er en svært viktig sak også for Eidos har vi valgt å rådføre oss med andre eiendomsutviklere, samfunnsutviklere, jurister og rådgivere ifm høringsuttalelsen. Vi har bl.a. bedt om en juridisk betraktning av masterplanens rolle i det videre arbeidet med utviklingen av Fjordbyen. Denne betraktningen ligger som eget vedlegg til vår høringsuttalelse. Eidos er av den oppfatning at det har blitt utført mye godt arbeid, og at «Strategisk plattform med Masterplan» (heretter forkortet til «SPM») inneholder flere viktige og riktige mål og retningslinjer. SPM har imidlertid også svakheter, og er ufullstendig på avgjørende områder som organisering, videre planlegging, gjennomføring og finansiering. Hovedgrepet SPM legger opp til i forhold til SPMs egen betydning og rolle i det videre planarbeidet, oppfattes som uklar. På flere punkter synes den også å være i strid med bestemmelser til arealdelen i Lier kommunes vedtatte kommuneplan. Ved vedtak av kommuneplanens arealdel i kommunestyrets møte den var ett av vedtakspunktene at kommunen går inn utvikling av Fjordbyen. Kommunestyret vedtok samtidig følgende: «c. Kommunen ber LIAS (Eidos) og eventuelt andre aktører om å igangsette en idé og arkitektkonkurranse om alternative utnyttelsesformer for Lierstranda, basert på visjonen om Fjordby for delt bolig- og næringsvirksomhet. Mulighetsstudien skal legges opp til kommunens nullvisjon for området. Eidos gjennomførte et parallelloppdrag for overordnet plangrep med illustrasjoner og fremtidsbilder. Rapport, datert 6.mai 2011, er presentert og overlevert til Lier kommune. Vi synes at SPM i større grad kunne bygget på parallelloppdragene og anbefalingene som fremkom i denne. Dersom kommunen ønsker en helhetlig arealutvikling på Lierstranda, anses det avgjørende å vedta en overordnet, grovmasket, men samtidig presis nok områdeplan som viderefører og videreutvikler prinsippene og arealbruken som er fastsatt i kommuneplanens arealdel. Det er også i en slik samlende områdeplan at rekkefølgekrav knyttet til opparbeidelse av teknisk og grønn infrastruktur på Lierstranda best kan utformes for å sikre en forholdsmessighet og riktig fordeling blant alle aktørene. Uten sistnevnte vil synergier og sammenhenger mellom sykehusprosjektet, ny Rv23, ny Eidos Eiendomsutvikling AS

20 jernbanestasjon og øvrig utvikling på Lierstranda, komme i en ubalanse som i verste fall hindrer realiseringen av «Fjordbyen». For å muliggjøre visjonene og målene, som Eidos deler med kommunen, fremheves på nytt at det videre planarbeidet bør organiseres med et fagråd og arbeidsgrupper i tett dialog med kommunens politiske ledelse. En bør også unngå unødvendige planprosesser, herunder en kommunedelplan for kollektivtrafikk. Det bør heller søkes å samordne det planarbeid som pågår med kommunens eget for Lierstranda til et større hele hvor kommunen styrer i samsvar med plan- og bygningslovgivningens regelverk. Det oppfattes også som uheldig at det ikke kommer klarere til uttrykk at kommunen vil knytte sammen planprosessene rundt sykehuset, ny RV 23, ny jernbanestasjon og Lierstranda, herunder aktivt påse at alle aktører bidrar med tanke på opparbeidelse av teknisk og grønn infrastruktur. Når det gjelder realisering av Fjordbyen omtaler SPM flere av de relevante forhold. SPM oppfattes imidlertid som noe uklar og lite konkret på hvilke grep som er tatt og vil bli tatt med tanke på realisering av Fjordbyen. For å synliggjøre hva Eidos mener, kommenteres de enkelte tema i SPMs punkt 6 nedenfor. Eidos enig i at prosjektene med nytt sykehus, ny Rv23 og nytt knutepunkt på Lierstranda vil være gode katalysatorer. I SPM uttales at: «Drammen og Lier kommuner arbeider aktivt med å koordinere og legge til rette for prosessene med sykehus, ny jernbanestasjon og nye veitilkoblinger. Dette arbeidet innebærer en tett dialog med blant annet Vestre Viken HF, Jernbaneverket og Statens vegvesen». Det gis imidlertid ingen konkrete uttalelser om hvordan disse prosessene skal koordineres i forhold resten av utviklingen av Lierstranda, for eksempel i forhold til fremføring av teknisk og grønn infrastruktur. Det sies heller intet om hvilke krav en vil stille til de nevnte aktørene, og hva kommunen selv vil bidra med utover «å legge til rette for og å koordinere prosessene». Under punktet «Organisasjonsmodeller» i SPM redegjøres det ytterst kort om Ensjø- og Bjørvikamodellen. Dernest konkluderes det med at: «Det kan derfor være hensiktsmessig å bruke ulike organiseringsmodeller som er tilpasset de ulike delområdenes behov». Punktet redegjør imidlertid ikke for hvilke modeller kommunen selv anser som mest hensiktsmessige, og/eller hvordan kommunen har tenkt å bidra til at gjennomføring kan skje. I det neste punktet gis noen holdepunkter om hvordan kostnader tenkes fordelt. Etter først å ha kommentert at realiseringen av Fjordbyen vil kreve betydelige investeringer, uttales det at: «Slike investeringer dekkes i utgangspunktet av utbyggingsprosjekter». Dette «utgangspunktet» forsterkes av kommunen når det i neste setning fastslås at: «Dette gjelder også overordnet teknisk infrastruktur som dekker behov knyttet til flere delområder». Eidos Eiendomsutvikling AS

21 Finansieringsmodellen forsvares ved at det «kun er en andel av verdistigningen» som kommer av at kommunen «tillater» omregulering fra industriformål til bymessige formål, som skal brukes. Det presiseres at «det bør sikres en hensiktsmessig fordeling av kostander og verdiøkning mellom relevante parter», men det gis ingen opplysninger om hvordan en skal komme frem til hva som er denne hensiktsmessige fordeling, og heller ikke hvem som er de «relevante parter». Det gis heller ingen opplysninger om hvilke beregninger og antakelser man har foretatt med tanke på kostnader ved henholdsvis teknisk og grønn infrastruktur, og følgelig heller ikke hvor stor «andel» man ser for seg at dette kan bli. På samme måte som det ikke gis opplysninger om hvilke bidrag sykehuset, Statens vegvesen og jernbanen vil bli avkrevd, er SPM tilbakeholden med opplysninger om kostnadsfordelingen mellom de private og kommunen utover det siterte og det som tas opp under punktet «Kommunale styringsmuligheter». Eidos er derfor usikker på om kommunenes administrasjoner har foretatt analyser og beregninger av verdiskapningen omreguleringen antas å medføre, og hvilket kostnadsomfang som er nødvendig for å kunne realisere dette. Som innspill i den forbindelse påpekes det som viktig for å sikre interesse for å kunne realisere en utbygging at det settes minimum mål på utbyggingsvolum. Anbefaling fra parallelloppdragene viser ca. 1,3 1,55 millioner kvadratmeter inkl. «gamle» Lierstranda. Notatet fra Rambøll viser et behov på ca. 1,2 millioner kvadratmeter «uten» gamle Lierstranda for ikke å få for høye grunnlagsinvesteringer pr kvadratmeter. For å finne frem til riktig volum er det behov for en tverrfaglig gruppe som kan utføre disse beregningene, hvor bl.a. grunneiere/eiendomsutviklerne inviteres til å delta. Dette gjør det også lite relevant å kun bruke en landskapsanalyse for å starte en diskusjon om høyder. Høydediskusjonen må baseres på langt flere vurderinger for å sikre langsiktige, bærekraftige løsninger. Når det gjelder de kommunale styringsmuligheter fremheves det i SPM at kommunen har roller som grunneier, samfunnsaktør og planmyndighet. Det påpekes også helt korrekt at det vil bli nødvendig med kommunale investeringer i sosial og teknisk infrastruktur. Det gis imidlertid ingen signaler om hvordan kommunen skal bruke sine tre posisjoner, og om kommunen skal være en aktiv eller passiv eiendomsutvikler. Det er også uklart om og i hvilken grad kommunen har beregnet og analysert hvilke bidrag kommunen kan/bør/må komme med i forhold til utvikling av sosial og teknisk infrastruktur for å kunne realisere Fjordbyen. Teksten som fremkommer under punktet «Regionale og nasjonale myndigheter» i SPM gir ingen konkrete holdepunkter for hvordan dette samarbeidet skal finne sted og hvilke siktemål kommunen har med dette. Er det for eksempel kun å legge til rette for at sykehuset, Statens vegvesen og jernbanen oppnår sine individuelle mål, eller er det / vil det bli stilt krav som bidrar til utviklingen av resten av Fjordbyen? For å synliggjøre dette med et eksempel: Sykehuset har blitt en del av Fjordbyarealet. De skal bygge ca kvm. Dersom det forutsettes et bidrag på kr/kvm til grunnlagsinvesteringer vil dette utgjøre NOK 225 mill. Eidos Eiendomsutvikling AS

22 Basert på uttalelsene under punktet «Relokalisering av virksomheter» foreligger det en erkjennelse av behovet for relokalisering. Det forstås slik at det er tatt initiativ overfor andre kommuner og Buskerud Fylkeskommune med tanke på å finne egnede tomter. Det gis imidlertid heller ikke her opplysninger om hvordan kommunene skal løse flytteproblematikken utover at «kommunen vil, i samarbeid med regionale myndigheter, vurdere videre hvordan dette skal gjøres.» Når det gjelder SPMs redegjørelse knyttet til samarbeid med «aktører og interessenter» uttales følgende: «Strategisk plattform med Masterplan setter mål og etablerer overordnede retningslinjer for utviklingen av Fjordbyen, men legger ikke fast fremdrift eller arealbruk i delområdene. Med utgangspunkt i Strategisk plattform med Masterplan vil kommunene invitere aktører og interessenter til medvirkning i den videre planlegging og realisering av Fjordbyen.» Det gis ingen andre opplysninger om hvordan dette skal skje utover hva som indirekte kan utledes av det som tas opp under overskriften «Neste fase». Det uttales her at SPM utgjør avslutningen av fase 2 (forprosjekt). Det opplyses videre at det etter avtalen med Drammen kommunen nå skal igangsettes et hovedprosjekt hvor det tas valg av plantyper og prosess, og utarbeides og vedtas planforslag. De øvrige uttalelser under dette punkt indikerer imidlertid at det ikke foreligger avklaringer med tanke på hvordan det bør arbeides videre; dette skal man klargjøre underveis. Dette sammen med de andre svakhetene ved punkt 5 og 6 i SPM, inkludert manglende involvering av grunneiere og andre aktører, er uheldig for koordineringen og fremdriften i realiseringen av Fjordbyen. Etter vårt skjønn burde planprosessene forenes med utgangspunkt i kommuneplanens arealdel, og feltinndeling avklares i den kommende planprosess uten at dette skal anses som mer eller mindre fastlagt i SPM slik SPM legger opp til. Dette gjelder særlig om kommunene i arbeidet med plankartene som utgjør Masterplanen ikke har sett hen til eiendomsgrenser, hva som kan og bør utvikles først, konsekvenser av foreslåtte grøntstrukturer inkludert hvordan disse skal realiseres og hvilke incitamenter som kan brukes for å styre utviklingen på Lierstranda. Det oppfattes også som avgjørende for realiseringen av Fjordbyen at de som arbeider med dette samlokaliseres og forenes i det videre planarbeidet. Vi forstår det slik at kommunene anser at Fjordbyens kompleksitet er til hinder for en områdereguleringsplanprosess. Det er viktig å huske på i den forbindelse at områder og felt som det hefter stor usikkerhet ved kan tas med i områdereguleringen på et mer overordnet nivå i samsvar med det som følger av kommuneplanens arealdel. Ønsket utvikling kan også sikres gjennom plankrav, rekkefølgekrav og øvrige reguleringsplanbestemmelser. For de felt hvor kommunen og grunneierne er klare til både planlegging og gjennomføring, bør det kunne legges til rette for en områderegulering som er tilstrekkelig detaljert til at det kan bygges uten behov for ytterligere planlegging. Dette vil også være i samsvar med plan- og bygningslovgivningens system, og følge opp arealavklaringene i kommuneplanens arealdel. Vår anbefaling er derfor at: - SPM ikke vedtas, men «tas til orientering» og gjennom det blir et bidrag i det videre utviklingsarbeid på linje med andre delrapporter og parallelloppdragene. - Det igangsettes arbeid med en grovmasket områdeplan for LS 1-10 for å sikre følgende: Eidos Eiendomsutvikling AS

23 At etterfølgende reguleringsplaner og søknader kan behandles i Lier kommune og ikke være avhengig av behandling i to kommuner. Koordinering med prosessene for RV 23, Nytt sykehus og nytt knutepunkt. Organisering som sikrer en medvirkning fra bl.a. grunneiere. Hensiktsmessig prosess for den videre utvikling som ivaretar infrastruktur, grøntstrukturer osv. som danner grunnlag for å lage avtaler mellom de ulike grunneiere. (Evt. urbant jordskifte) - Det etableres et «Fjordbykontor» som kan samlokalisere de som arbeider med Fjordbyen for å sikre en fremtidsrettet og raskest mulig realisering av Fjordbyen. Vedlagt følger også notater fra henholdsvis Rambøll og Kluge Advokatfirma DA som utdyper deler av det faglige underlaget for Eidos sin høringsuttalelse. Med vennlig hilsen Eidos Eiendomsutvikling AS Torgeir Finnerud Daglig leder Eidos Eiendomsutvikling AS

24 NOTAT Til: Fra: Ansvarlig advokat: Vår ref.: Eidos Eiendomsutvikling AS Tarjei Pedersen Tarjei Pedersen \ \v1\tape Dato: Oslo, 2. desember 2014 SAKEN GJELDER: Gjennomgang av visjon, mål og retningslinjer for Fjordbyen 1 INNLEDNING OPPSUMMERING Vi har vurdert visjon, mål og retningslinjer slik de fremkommer av «Strategisk plattform for Masterplan» behandlet som sak 57/2014 i Formannskapet den 30. oktober Den gjennomgående oppfatning etter å ha vurdert «Strategisk plattform for Masterplan» (heretter SPM) er at dokumentet kun i begrenset grad er egnet til å bidra til oppfyllelse av visjon og målsettinger slik de er formulert i dokumentets punkt 4. De utarbeidede retningslinjer i punkt 5 er upresise og i noen grad også selvmotsigende. I tillegg reiser de en rekke spørsmål som dels bør besvares før videre planarbeid finner sted, og som uansett krever en mer aktiv tilnærming fra kommunens side både som planmyndighet og grunneier. Det faktum at det i punkt 6 om «Realisering av Fjordbyen» ikke fremkommer hvilken strategi kommunen baserer utviklingen på er illustrerende for den kritikk som reises. Det vises også til innholdet i punktene som synliggjør at det mangler en gjennomtenkt, og ikke minst økonomisk forankret og begrunnet gjennomføringsstrategi. Det stilles også spørsmål ved at det ikke kommer klarere til uttrykk hvordan kommunen vil knytte sammen planprosessene rundt sykehuset, ny RV 23, ny jernbanestasjon og Lierstranda, herunder aktivt påse at alle aktører bidrar med tanke på opparbeidelse av teknisk, grønn og blå infrastruktur på Lierstranda. Måten SPM har blitt utarbeidet på, og den betydning denne i følge seg selv bør gis, tilsier at behandlingen av SPM bør utsettes i påvente av en klargjøring. Alternativt at SPM kun tas til orientering. Administrasjonen presiserer riktignok at SPM ikke er juridisk bindende for arealbruken på Lierstranda, men det fremheves også at SPM skal være styrende for den videre arealplanlegging på Lierstranda. I realiteten innebærer dette at SPM blir avgjørende i og med plankravene fastsatt i kommuneplanens arealdel for utviklingen på Lierstranda. Dette er uheldig fordi SPM har blitt til i strid med plan- og bygningslovgivningens saksbehandlingsregler, men også fordi retningslinjene i SPM er uklare. Det er også motstrid mellom arealbruken vist i de to kartene som utgjør «Masterplanen» i SPM, og det som følger av kommuneplanens arealdel, jf. punkt 2 nedenfor. side 1 av 9

25 Primært bør det videre planarbeid på Lierstranda forankres i kommuneplanens arealdel og baseres på planog bygningslovgivningens saksbehandlingsregler. Dette vil øke forutsigbarheten og sannsynligheten for ønsket måloppnåelse omtalt i punkt 4 i SPM. I det videre skal det i punkt 2 redegjøres for plan- og bygningslovens system ved endring av vedtatte planer. I punkt 3 kommenteres hvilket handlingsrom kommunen har når det gjelder bruk av områdereguleringsplaner, og hvorfor dette er en fordelaktig måte å gjøre dette på ved utviklingen av Fjordbyen. I forlengelsen av dette vil gjennomføringsmodeller og SPMs punkt 6 kommenteres i dette notatets punkt 4. Om ønskelig kan det utarbeides en detaljert oversikt over relevante spørsmål å stille til den enkelte retningslinjes utforming og innhold. Foreløpig avgrenses det imidlertid mot dette da avklaringer av problemstillingene som tas opp under punkt 2-4 nedenfor bør løses først. 2 PLAN- OG BYGNINGSLOVENS SYSTEM VED ENDRING AV VEDTATTE PLANER 2.1 Kort om saksbehandlingsreglene ved endring av kommuneplanens arealdel Det følger av plan- og bygningslovens at: «For endring og oppheving av planen gjelder samme bestemmelser som for utarbeiding av ny plan. Kommunestyret kan delegere myndighet til å vedta mindre endringer i planen i samsvar med kommunelovens regler. Før det treffes slikt vedtak, skal saken forelegges berørte myndigheter. Jf. for øvrig 1-9.» (min understrekning) Hovedregelen er følgelig at kommuneplanens arealdel kun kan endres etter en planprosess tilsvarende den som ble fulgt når kommuneplanens arealdel ble vedtatt. Unntaksbestemmelsen i andre setning er ikke tatt i bruk av kommunen, og denne ville uansett kun gjelde mindre endringer. Etter det vi er kjent med er SPM heller ikke presentert for kommunestyrene som en endring av gjeldende kommuneplaner, men som et «politisk fundament for Lier og Drammen kommuner i planlegging og realisering av Fjordbyen på Lierstranda», jf. første avsnitt under overskriften «Sammendrag» i SPM. Til tross for dette presiseres det i det samme avsnittet at: «Masterplanen består av to plankart som viser langsiktige, viktige prinsipper for fysisk planlegging og utbygging. Masterplanen er et sentralt element i Strategisk plattform.» 2.2 Utgjør SPM en endring av kommuneplanens arealdel? Spørsmålet som må stilles er om de to plankartene som utgjør «Masterplanen» endrer kommuneplanens arealplankart, og/eller vil bli lagt til grunn ved motstrid i den videre planleggingen. Hvis det svares ja på ett av disse spørsmål, innebærer i realiteten SPM en endring av kommuneplanens arealdel til tross for at denne ikke lovlig kan vedtas på andre måter enn etter den prosessen som kommuneplanens arealplan fulgte for å bli vedtatt, jf , første setning og henvisningene til til som omhandler saksbehandlingsregler knyttet til oppstart, utarbeiding, høring og vedtak. Det vises særlig til 11-15, første ledd, andre setning hvor det uttrykkelig fastslås at: «Dersom kommunestyret vil treffe vedtak om kommuneplanens arealdel som medfører en bruk av arealer som ikke har vært gjenstand for høring under planbehandlingen, må de deler av planen som ønskes endret, tas opp til ny behandling.» Vår ref.: Feil! Ukjent dokumentegenskapsnavn. side 2 av 9

26 Gjennomgangen av Masterplanen og kommuneplanens plankart viser avvik på flere punkter som direkte har betydning for arealbruken: 1. Feltinndelingen i kommuneplanens arealdel angitt som LS1-10 er endret på en rekke punkter, og det er også tatt med arealer utenfor Lierstranda på andre siden av E18 som kommunen mener skal ses i sammenheng med utviklingen på Lierstranda. 2. Grøntstrukturer er flyttet, og to nye, betydelige områder er tatt inn på områder som i dag er avsatt til bebyggelse og anlegg. 3. Trase for kollektivtrafikk er betydelig endret, og er i tillegg forutsatt bygget «to ganger» hvor den siste vil gå gjennom verdifullt areal som i kommuneplanens arealdel er avsatt til bebyggelse og anlegg. 4. Det er inntatt flere krysninger av jernbanen og E-18 enn det som følger av kommuneplanens arealdel både for kjørende, syklende og gående. 5. I Masterplanen er det også vist et areal hvor en ser for seg ny jernbanestasjon, samt inntatt et ønske om kanal rundt felt LS7 i kommuneplanens arealdel. SPM er riktignok tvetydig på hva som er førende av kommuneplanens arealdel og Masterplanen ved at SPM oppgir at den ikke er juridisk bindende slik som kommuneplanens arealdel. Lest i sammenheng fremstår det imidlertid som klart at kommunene i sin videre arealplanlegging legger til grunn at det er SPM som skal være styrende for den videre arealplanleggingen i kommunene og ikke kommuneplanens arealdel. Det følger for eksempel av fjerde avsnitt under overskriften «Sammendrag» at: «Strategisk plattform med Masterplan deler Fjordbyen inn i delområder for fremtidig planlegging og fastsetter krav til innhold i planer for delområdene. Masterplanen fastsetter hovedtrekkene i fremtidig infrastruktur ved å vise korridor for kollektivtrase inn til og gjennom området, utredningsområde for fremtidig jernbanestasjon og knutepunkt, og hovedtrekk i grøntstruktur» (min understrekning) Samtlige av de nevnte forhold er tema som kunne og burde ha blitt fastsatt i kommuneplanens arealdel, jf. innholdet i pbl 11-5 og Etter vårt skjønn er det også dette kommunen har gjort når gjeldende kommuneplans arealdel ble vedtatt og gitt rettsvirkning i etterkant av innsigelsesbehandlingen hos Miljøverndepartementet. Vår konklusjon er derfor at utarbeidelsen og eventuelt vedtakelsen av SPM i den form og med det innhold den nå har, i realiteten vil utgjøre et forsøk på å endre kommuneplanens arealdel på en måte som er i strid med plan- og bygningslovgivningen, jf. også punkt 2.3 som går mer grundig inn på plan- og bygningslovgivningens saksbehandlingsregler knyttet til medvirkning og høring. 2.3 Særskilt om plan- og bygningslovgivningens krav til medvirkning og høring ved utarbeidelse av planer Utarbeidelsen av SPM har som kjent skjedd uten anledning til medvirkning før den begrensede høringsrunden som nå avsluttes i forkant av kommunestyrenes behandling. Verken offentlige aktører eller grunneiere og naboer har således blitt gitt anledning til å uttale seg om hvilke tema som eventuelt skulle utredes, hvordan arealene best kan nyttes, og på hvilken måte ønsket transformasjon kan og bør skje. Den saksbehandling som er valgt i forbindelse med utarbeidelsen av SPM er således klart i strid med prinsippene som også førte til at «medvirkning i planprosessen» fikk et eget kapittel i plan- og bygningsloven av Kapittel 5 inneholder flere bestemmelser som tydeliggjør viktigheten av en tilrettelagt medvirkning fra alle berørte parter for å øke sannsynligheten for et best mulig resultat i den enkelte sak. Etter vårt syn vil det utgjøre et brudd på plan- og bygningslovgivningens system når det utarbeides planer som SPM uten adekvate høringsprosesser også for det tilfelle at planen ikke skal være direkte juridisk Vår ref.: Feil! Ukjent dokumentegenskapsnavn. side 3 av 9

27 bindende. Manglende høring og anledning til å uttale seg om forhold som angår ens eiendom er også i strid med generelle forvaltningsrettslig prinsipper fastsatt i fvl 16, 17 og 18. I dette konkrete tilfelle er den valgte fremgangsmåten særlig uheldig fordi utviklingen av Fjordbyen på Lierstranda i gjeldende kommuneplans arealdel er vist som et fremtidig område for bebyggelse og anlegg som ikke kan utvikles uten at det først utarbeides områdeplan og dernest detaljreguleringer. Realiteten er følgelig at det ikke kan skje en realisering av arealbruken fastsatt i kommuneplanens arealdel uten etterfølgende arealplanlegging etter plan- og bygningsloven. Denne arealplanleggingen vil dersom SPM vedtas, og ikke senere blir underkjent som ugyldig, eller blir endret før vedtak måtte forholde seg til prinsippene og kravene i SPM som er påvist foran, avviker på flere punkter fra gjeldende kommuneplans arealdel. Dette innebærer at prinsipper og retningslinjer som skal være styrende har blitt til uten medvirkning. Til dette antas kommunene å kunne vise til høringen som nå har funnet sted. Denne kommer imidlertid for sent, og er i tillegg for kort sammenlignet med høringsfristene i plan- og bygningsloven, jf. for eksempel som fastsetter fristen ved offentlig ettersyn av kommuneplanens arealdel til minst 6 uker. Det kritikkverdige ved høringen som har funnet sted følger også av at det etter plan- og bygningsloven skulle ha funnet sted en høring også forut for det offentlige ettersynet, jf. pbl Det følger av denne bestemmelsen at det skal være en høringsfrist på minst 6 uker forbundet med planprogrammet som skal utarbeides og legges ut på høring senest samtidig med oppstartsvarselet av kommuneplanarbeidet, og følgelig før planutvalg, formannskap og kommunestyret har befatning med planen i forbindelse med utleggelsen av planen til offentlig ettersyn. Grunneiere og andre berørte skulle også ha blitt gitt anledning til å uttale seg i forbindelse med vedtakelsen av den kommunale planstrategien som skal utarbeides i forkant av eventuell revisjon av kommuneplanens arealdel, jf. pbl Det er i tillegg uheldig at SPM skal behandles i kommunestyrene på møter som i tid er så nær høringsfristens utløp at ikke engang vanlige skrivefrister knyttet til utarbeidelsen av saksfremlegg i helt enkle saker kan overholdes. Dette dokumenterer at høringsinnspillene vanskelig vil kunne bli gitt en forsvarlig saksbehandling med mindre kommunestyrebehandlingen av SPM utsettes. Det er således en rekke ankepunkter mot den saksbehandling som har funnet sted i forbindelse med utarbeidelsen av SPM. Avslutningsvis påpekes at dersom administrasjonen og/eller kommunestyret mener at det som følger av gjeldende kommuneplans arealdel er ufullstendig, mangelfullt eller utdatert, kan og skal kommuneplanens arealdel korrigeres gjennom en planprosess etter plan- og bygningslovgivningen. Derimot ikke gjennom vedtak av en plan som SPM. 2.4 Konsekvenser av mangelfull saksbehandling For grunneierne trenger imidlertid ikke den mangelfulle saksbehandlingsprosessen knyttet til SPM å bli avgjørende. Dette forutsetter imidlertid at SPM er entydig og forutsigbar, og at dens innhold er basert på prinsipper for gjennomføring som er økonomisk forankret både med tanke på hva som kan bygges og når dette kan skje. SPM skyver imidlertid disse tema foran seg, og SPM inneholder heller ingen relevante avklaringer på hvordan transformasjonen på Lierstranda bør skje, jf. nedenfor i punkt 4 hvor SPMs omtale av gjennomføringsmodell og samarbeid gjennomgås, og punkt 5 hvor enkelte av retningslinjene kommenteres i det vesentlige i form av kontrollspørsmål. I sum innebærer dermed et vedtak av SPM slik denne nå er utarbeidet, en uoversiktlig og lite forutsigbar situasjon for grunneierne, hvilket forsterkes når SPM i tillegg fastsetter «rekkefølgekrav som må oppfylles» for i det hele tatt «å kunne fremme mer detaljerte planer». Vår ref.: Feil! Ukjent dokumentegenskapsnavn. side 4 av 9

28 Når administrasjonen også foreslår at det skal utarbeides en kommunedelplan for kollektivtransport før en kan igangsette annet planarbeid på Lierstranda, som i tillegg er vist i en annen og vesentlig dyrere trase enn det som følger av kommuneplanens arealdel, vil ønsket transformasjon på Lierstranda sannsynligvis bli utsatt. Denne utsettelsen vil antakelig vedvare inntil det kommer en klargjøring av SPMs innhold, og/eller det igangsettes en planprosess som tydeligere fastsetter prinsipper og gjennomføringsmodell for realiseringen av Fjordbyen. 3 SÆRSKILT OM KOMMUNENS HANDLINGSROM VED VALG AV PLANTYPE Basert på uttalelsene i SPM synes kommunene å konkludere med at det ikke er formålstjenlig med utarbeidelse av en overordnet områderegulering på Lierstranda. Dette i motsetning til 3-2 i kommuneplanens arealdel som fastsetter denne løsning, og hvor arealbruken innenfor delfelt og/eller deler av dette fastsettes i detaljreguleringsplaner. En har forståelse for at området er stort og at det vil være en rekke grensesnitt og spørsmål som må avklares ved utarbeidelsen av en overordnet områderegulering. Det er imidlertid viktig å være klar over at det ikke foreligger formelle begrensninger i for eksempel plan- og bygningslovgivningen som hinder utarbeidelsen av en slik plan. Det var også dette plangrepet som ble forutsatt og vedtatt når kommuneplanens arealdel ble behandlet av Lier kommunestyre. Det synes derfor formålstjenlig å påpeke at en områderegulering kan omfatte betydelige arealer (ingen størrelsesbegrensninger i lov, forarbeider eller uttalelser fra Miljøverndepartementet som hadde ansvaret for utarbeidelsen av plandelen til plan- og bygningsloven), og at en slik plan både kan være overordnet og detaljert. Det vises til O. J. Pedersen med flere som på side 303 i boken «Plan- og bygningsrett» bl.a. uttaler: «områdereguleringsplan brukes for å ivareta vernehensyn eller for å tilrettelegge og legge rammer for den videre planlegging, utvikling og utbygging.» Det samme følger av side 229 i Ot.prp. nr. 32 ( ), og viser at det nettopp er ved behov for mer overordnede føringer for den kommende detaljplanleggingen og vern av områder for eksempel til større grøntstrukturer, at en skal bruke områdereguleringsplaner. Det presiseres også at en områdereguleringsplan ikke vil måtte konkludere på alle spørsmål knyttet til arealbruken, men kan gi føringer og prinsipper slik kommunen har forsøkt gjennom SPM. En av forskjellene er at områdereguleringsplanen fordrer at plan- og bygningslovgivningens saksbehandlingsregler følges, herunder at det fastsettes et planprogram som tydeliggjør hvilke tema som må utredes særskilt. Sluttproduktet ved en områdereguleringsplan vil også være tydeligere og styrende for alle aktører og på den måten gi større forutsigbarhet enn for eksempel SPM slik den pr nå er utarbeidet. For Lierstrandas del er det utarbeidet flere relevante utredninger i forbindelse med vedtakelsen av kommuneplanens arealdel, og det er også utført mulighetsstudier som synliggjør prinsipper og forutsetninger for utviklingen av Fjordbyen. Rapportene vedlagt SPM vil også kunne ha en betydning i det videre planarbeidet, men da med den forskjell at det er argumentasjonen og ikke konklusjonene i SPM som er førende for hva som best sikrer ønsket måloppnåelse. Poenget vårt er at det er utført et så vidt betydelig planarbeid allerede, og at dette sammen med de større tiltak som er under planlegging på Lierstranda og i områdene rundt, er gitt føringer som i sum bidrar til at området kan reguleres i en overordnet områderegulering gitt at dette organiseres på en hensiktsmessig måte. Dette forutsetter at det frigjøres ressurser internt i kommunen og at det også blir kjøpt inn eksterne konsulenttjenester hvor kommunen ikke selv har relevant kompetanse. Vår ref.: Feil! Ukjent dokumentegenskapsnavn. side 5 av 9

29 Det er også et poeng at det er gjennom en områdereguleringsplanprosess kommunen best vil få synliggjort den indre sammenhengen mellom de større tiltakene som er under planlegging. Det vil også forenkle realiseringen av Fjordbyen dersom prosessene knyttet til nytt sykehus, ny Rv23 og ny jernbanestasjon korreleres og samkjøres med de øvrige tiltakene som kommuneplanens arealdel fastsetter er ønsket på Lierstranda. Om dette skal skje i en eller flere områdereguleringsplaner kan diskuteres. Det anses imidlertid avgjørende for et godt resultat at det nevnte planarbeidet koordineres bl.a. i spørsmålene knyttet til bruk av rekkefølgebestemmelser som viderefører, og eller justerer, de rekkefølgetiltak som er fastsatt i kommuneplanens arealdel. Uten en slik koordinering vil for eksempel de større veiene inkludert kollektivaksen og krysningene av jernbanen og E18 ikke finne gode løsninger. Det samme gjelder for gang- og sykkelveiene, grøntdrag, parker, byrom og sjøfrontene. Det er derfor kritisk at planarbeidet for de enkelte prosjekt ikke gjennomføres uten at det tas hensyn til hele utviklingen på Lierstranda. Det bør derfor nedsettes en styringsgruppe og arbeidsgrupper hvor alle relevante aktører inkludert grunneierne blir gitt anledning til å delta, jf. tidligere innspill fra bl.a. Eidos om dette samt nedenfor i punkt 4. 4 REALISERING AV FJORDBYEN - GJENNOMFØRINGSMODELLER Dette omtales under punkt 6 flg i SPM. SPM omtaler flere av de relevante forhold, men er samtidig uklar og lite konkret på hvilke grep som er tatt og vil bli tatt med tanke på realisering av Fjordbyen, herunder å legge til rette for at dette kan skje. 4.1 Katalysatorer I SPM punkt 6.1 vises det til at prosjektene med nytt sykehus, ny Rv23 og nytt knutepunkt på Lierstranda vil være gode katalysatorer. Det uttales dernest at: «Drammen og Lier kommuner arbeider aktivt med å koordinere og legge til rette for prosessene med sykehus, ny jernbanestasjon og nye veitilkoblinger. Dette arbeidet innebærer en tett dialog med blant annet Vestre Viken HF, Jernbaneverket og Statens vegvesen». Det gis imidlertid ingen konkrete uttalelser om hvordan disse prosessene skal koordineres i forhold resten av utviklingen av Lierstranda herunder for eksempel fremføring av teknisk og grønn infrastruktur. Det sies heller intet om hvilke krav en vil stille til de nevnte aktørene, og hva kommunen selv vil bidra med utover «å legge til rette for og koordinere prosessene». Punkt 6.1 gir følgelig ingen av grunneierne eller de andre involverte aktørene føringer på hvordan katalysatorene skal brukes for å oppnå visjonen med Fjordbyen. 4.2 Organisasjonsmodeller Under punkt 6.2 i SPM redegjøres det ytterst kort om Ensjø- og Bjørvikamodellen. Dernest konkluderes det med at: «Det kan derfor være hensiktsmessig å bruke ulike organiseringsmodeller som er tilpasset de ulike delområdenes behov». Punktet redegjør imidlertid ikke for hvilke modeller kommunen selv anser som mest hensiktsmessige, og/eller hvordan kommunen har tenkt å bidra til at gjennomføring kan skje, jf. dog punkt 4.3 nedenfor. Vår ref.: Feil! Ukjent dokumentegenskapsnavn. side 6 av 9

30 4.3 Fordeling av kostnader og verdiøkning Etter først å ha kommentert at realiseringen av Fjordbyen vil kreve betydelige investeringer, uttales det i punkt 6.3 i SPM at: «Slike investeringer dekkes i utgangspunktet av utbyggingsprosjekter». Dette «utgangspunktet» forsterkes av kommunen når det i neste setning fastslås at: «Dette gjelder også overordnet teknisk infrastruktur som dekker behov knyttet til flere delområder». Finansieringsmodellen forsvares ved at det «kun er en andel av verdistigningen» som kommer av at kommunen «tillater» omregulering fra industriformål til bymessige formål, som skal brukes. Det presiseres at «det bør sikres en hensiktsmessig fordeling av kostander og verdiøkning mellom relevante parter», men det gis ingen opplysninger om hvordan en skal komme frem til hva som er denne hensiktsmessige fordeling, og heller ikke hvem som er de «relevante parter». Det gis heller ingen opplysninger om hvilke beregninger og antakelser man har foretatt med tanke på kostnader ved henholdsvis teknisk og grønn infrastruktur, og følgelig heller ikke hvor stor «andel» man ser for seg at dette kan bli, jf. og foran om manglende opplysninger om hvilke bidrag sykehuset, Statens vegvesen og jernbanen vil bli avkrevd. I sum fremstår det som høyst uklart om det er foretatt noen analyser og beregninger av verdiskapningen omreguleringen antas å medføre, og kostnadsomfanget nødvendig for å kunne realisere dette. For grunneierne gir SPM heller ikke på dette punktet relevante avklaringer på hvordan målet med Fjordbyen skal kunne nås. 4.4 Kommunale styringsmuligheter Kommunen fremhever i punkt 6.4 i SPM kommunens rolle som grunneier, samfunnsaktør og planmyndighet, og påpeker også at det vil bli nødvendig med kommunale investeringer i sosial og teknisk infrastruktur. Det gis imidlertid ingen signaler om hvordan kommunen skal bruke sine tre posisjoner, herunder om kommunen skal være en aktiv eller passiv eiendomsutvikler. Det er også som nevnt høyst uklart om og i hvilken grad kommunen har beregnet og analysert hvilke bidrag kommunen kan/bør/må komme med i forhold til utvikling av sosial og teknisk infrastruktur. For grunneierne er det derfor vanskelig å se klare føringer for hvordan kommunen vil opptre i det videre planarbeidet, og følgelig gir også dette punktet begrensede føringer med tanke på forutsigbarhet. 4.5 Regionale og nasjonale myndigheter Teksten som fremkommer under punkt 6.5 i SPM gir ingen konkrete holdepunkter for hvordan dette samarbeidet skal finne sted og hvilke siktemål kommunen har med dette. Er det fra kommunens side for eksempel først og fremst viktigst å legge til rette for at sykehuset, Statens vegvesen og jernbanen oppnår sine individuelle mål, eller er det / vil det bli stilt krav som bidrar i forhold til utviklingen av resten av Fjordbyen? 4.6 Medvirkning med grunneiere og interessenter Det som sies om dette i SPM punkt 6.6 medtas i sin helhet: Vår ref.: Feil! Ukjent dokumentegenskapsnavn. side 7 av 9

31 «Strategisk plattform med Masterplan setter mål og etablerer overordnede retningslinjer for utviklingen av Fjordbyen, men legger ikke fast fremdrift eller arealbruk i delområdene. Med utgangspunkt i Strategisk plattform med Masterplan vil kommunene invitere aktører og interessenter til medvirkning i den videre planlegging og realisering av Fjordbyen.» Som omtalt tidligere og eksemplifisert nedenfor i punkt 5 kan det stilles en rekke spørsmål ved retningslinjenes nærmere innhold og betydning. Det er også flere hvis relevans er tvilsom, og enkelte som ikke er tjenlige med tanke på realisering av Fjordbyen. Grepet med SPM har også flere andre uheldige sider, og vår anbefaling er som nevnt at plan- og bygningslovgivningens system brukes ved å følge opp kommuneplanens arealdel med en eller flere områdereguleringsplaner. 4.7 Relokalisering av virksomheter Basert på uttalelsene under punkt 6.7 i SPM foreligger det en erkjennelse av behovet for relokalisering. Det forstås slik at det er tatt initiativ overfor andre kommuner og Fylkeskommunen med tanke på å finne egnede tomter. Det gis imidlertid heller ikke her opplysninger om hvordan kommunene skal løse flytteproblematikken utover at «kommunen vil, i samarbeid med regionale myndigheter, vurdere videre hvordan dette skal gjøres.» 4.8 Neste fase I punkt 6.8 i SPM uttales det at SPM er avslutning av fase 2 (forprosjekt). Det opplyses videre at det etter avtalen med Drammen kommunen nå skal igangsettes et hovedprosjekt hvor det tas valg av plantyper og prosess, og utarbeides og vedtas planforslag. De øvrige uttalelser under dette punkt indikerer at det ikke foreligger avklaringer med tanke på hvordan det bør arbeides videre; dette skal man klargjøre underveis. Så vidt vi kan se er denne tilnærmingen og mangel på avklaringer i strid med hva SPM selv redegjør skulle oppnås i løpet av fase 2. I første avsnitt i punkt 2.3 med overskriften «Prosess» i SPM uttales følgende: «Forstudien (2012) er første planfase og den anbefaler at: Andre fase, forprosjektet, skal fastsette strategier for planarbeidet, herunder mål, samarbeidspartnere, forholdet til regionalt nivå, bruk av utbyggingsavtaler, samt planlegging etter plan- og bygningsloven (pbl) som inngår i forprosjektet, dvs. varsle planoppstart og utarbeide planprogram med planavgrensning» Gjennomgangen av SPM viser at det ikke er varslet planoppstart og utarbeidet et planprogram med planavgrensning, jf. at det foretatte planarbeidet nettopp ikke er forankret i kommuneplanens arealdel og/eller plan- og bygningslovgivningens system. Det er heller ikke klargjort hvem som skal være kommunens samarbeidspartnere utover en generell henvisning i punkt 6.6 i SPM til «aktører og interessenter». Det er ikke klargjort hvordan en skal samarbeide med regionale myndigheter utover at dette bør skje, jf. foran om punkt 6.5 i SPM. Punktene om kommunens egen rolle, bruk av utbyggingsavtaler, opprettelse av selskap og fond mv er også uten konklusjoner, jf. SPM punkt 6.2 til 6.4. Etter vårt skjønn gir derfor ikke SPM den avklaring som ble forutsatt i «Forstudien», og som lå til grunn når prosjektgruppen startet opp sitt arbeid i januar Vår ref.: Feil! Ukjent dokumentegenskapsnavn. side 8 av 9

32 Sett fra vårt ståsted er det derfor også vanskelig å konkludere med at SPM bidrar til: «å skape forutsigbarhet for grunneierne, leietagere, eiendomsutviklere og andre aktører og interessenter i området gjennom å sette klare mål for utviklingen. Planformen skal bidra til å skape legitimitet for prosjektet og forankre det hos myndigheter og andre sentrale aktører.» Vår anbefaling er derfor at kommunestyrene vedtar å ta SPM til orientering. Vi mener også at kommunen vil være tjent med at det samtidig vedtas at planprosessene knyttet til Nytt Vestre Viken sykehus, Rv 23 Linnes E18 og ny jernbanestasjon skal samordnes og koordineres med kommunenes eget områdereguleringsplanarbeid for Fjordbyen. I forhold til sistnevnte bør alle sentrale offentlige og private aktører inviteres til å delta i planarbeidet for eksempel gjennom en referanse- og arbeidsgruppe, og således utover en uttalelse ved oppstartsvarsel og ved det offentlige ettersynet. På denne måte vil en kunne øke sannsynligheten for gjennomførbare løsninger, og i tillegg få koordinert pågående og fremtidig planarbeid på en mer helhetlig måte. Med vennlig hilsen Kluge Advokatfirma AS Tarjei Pedersen Vår ref.: Feil! Ukjent dokumentegenskapsnavn. side 9 av 9

33 NOTAT Oppdrag Kunde Eidos Eiendomsutvikling AS Notat nr. 1 Innspill til høringsuttalelse for Masterplan, realisering av Fjordbyen Dato 2014/11/24 Til Fra Torgeir Finnerud Christian Ekeli, Rune Tøndell, Svein Ove Pettersen, Knut Iver Skøien 1. Innspill til høringsuttalelse; Strategisk plattform med Masterplan for realisering av Fjordbyen Lier og Drammen kommuner inngikk avtale om plansamarbeid for Lierstranda (Lier) og Brakerøya (Drammen) i Som et ledd i plansamarbeidet er det utarbeidet en strategisk plattform med Masterplan (heretter Masterplanen). Masterplanen reflekterer et felles politisk fundament for Lier og Drammen kommuner i planlegging og realisering av Fjordbyen på Lierstanda og Brakerøya. Grunneiere og utviklere i planområdet har ikke medvirket. Dato 2014/11/13 Rambøll Erik Børresens allé 7 Pb 113 Bragernes N-3001 Drammen T F Masterplanen beskriver visjoner, mål og retningslinjer for utviklingen. I tillegg til den tekstlige delen omfatter Masterplanen to plankart som viser langsiktige og viktige prinsipper for fysisk planlegging og utbygging. Den strategiske plattformen med Masterplan er ikke juridisk bindende, men skal legges til grunn for det videre plansamarbeidet og den skal etter intensjonen gi forutsigbarhet for grunneiere, leietakere og utviklere. Ref Masterplanen ble fremlagt for Lier formannskap den for godkjenning. Før og under fremlegging og politisk behandlingen ble det reist viktige spørsmål rundt Masterplanens innhold og betydning. Spesielt er det pekt på at Masterplanen ikke beskriver økonomiske konsekvenser. Sluttbehandling ble utsatt, slik at grunneiere og andre interessenter kan blir hørt. Hvordan samsvarer Planen med kommuneplanens arealdel? Hvilken økonomisk betydning har Masterplanen for grunneiere og utviklere? Er privat utbyggingsvolum og fordeling av grunnlagsinvesteringer tatt hensyn til nå som etablering av et nytt sykehus på Brakerøya er vedtatt? Gir Planen økt forutsigbarhet for grunneiere og utviklere? Hvor sterke føringer gir retningslinjer og krav i Masterplanen? 1/6 Rambøll Norge AS NO MVA

34 Hvor store vil grunnlagsinvesteringer til infrastruktur være? Hvilket utbyggingsvolum er nødvendig? 2. Hvordan samsvarer Planen med kommuneplanens arealdel? De er mange likheter mellom gjeldende kommuneplan for Lier og Masterplanen. Samtidig er det en del viktige forskjeller som kan være av stor økonomisk betydning. Det betyr ikke at kravene er feil, men det kan bety at de må kompenseres med utbyggingsvolum og disponering av utbyggingsformål. De mest sentrale faktorene er følgende: Det er gitt en indirekte høydebegrensning gjennom Masterplanens referanse til Stener Sørensens siktanalyse. I både kommuneplanen og Masterplanen er det angitt at utnyttelse og høyde skal fastsettes gjennom kommende reguleringsplaner. Da er det uheldig at siktanalysen gir føringer, uten at det er lagt tilsvarende vekt på økonomisk realiserbarhet og nødvendige byggehøyder for å oppnå tilstrekkelig byggevolum. Det er ikke krav om en felles juridisk arealplan for hele området. Gjennom kommuneplanen er det krav om en felles områderegulering for hele Lierstranda. I henhold til Masterplanen skal det utarbeides reguleringsplan for hvert av delområdene. En felles områdeplan er nødvendig for å kunne fordele kostnader mellom de ulike grunneierne og prosjektene. Det er en forutsetning for urbant jordskifte. Kollektivtraséen i Masterplanen er dyrere enn i kommuneplanen. Den angitte kollektivtraséen i Masterplanen er lagt over utfyllingsområde L5 og skal bygges to ganger (midlertidig og permanent). På kommuneplankartet er det angitt én trasé langs eksisterende jernbane. Masterplanen inneholder krav om skole- og barnehagelokaliseringer på Lierstranda. I kommuneplanen var det kun angitt at skolekapasiteten måtte være dekket for å få tillatelse til boligbygging. Å avsette arealer til skoler og barnehager, samtidig idrettshaller og -anlegg innebærer mindre økonomisk inntjening gjennom bolig- og næringsutvikling. En del av Lierstranda er disponert til sykehus i Masterplanen. Det kan innebære færre arealer å dele felleskostnader på, dersom sykehusplanleggingen ikke ses i sammenheng med resten av Fjordbyen. Dette kan løses ved at det stilles spesifikke rekkefølgekrav for sykehusprosjektet. Disse knyttes til følgende: Hovedtilførsel teknisk infrastruktur (VA, energi), påkjøringer/nye kryssløsninger mot hovedvei, kollektivtrasé, over- og underganger mot hovedvei, samt parker og plasser. Andre forskjeller som også har økonomisk betydning for gjennomføring er blant annet følgende: Boligområder skal være tilnærmet bilfrie med parkering lokalisert i utkanten. Det kan være en markedsmessig utfordring, eller gi dyrere kjellerbaserte løsninger. Alle by- og gaterom skal være universelt utformet og tilrettelagt for gående og syklende til alle årstider. Det innebærer oppvarmede gate- og byrom - og større kostnader. Oppføring, drift og rivning av ny bebyggelse skal ikke medføre netto energiforbruk. Kravet omfatter også produksjon, transport og resirkulering av byggematerialer. I følge Masterplanen bør det vurderes å etablere kanal rundt en ny utfylling i Gilhusbukta. Å etablere en kanal vil øke kostnadene betydelig i forhold til ordinær grønnstruktur. 2/6

35 3/6 Slik vi ser det skjerper Masterplanen kvalitetskrav og øker investeringskostnader, samtidig som inntektsmulighetene er uavklart. Masterplanen nevner fordeling av kostnader og

36 arealverdier, men gir i realiteten begrensinger for slik fordeling. Med bakgrunn i dette gir ikke planen økt forutsigbarhet for grunneiere og utviklere. Masterplanen er ikke juridisk bindende, men den gir krav og retningslinjer for fremtidige reguleringsplaner. Masterplanen er utarbeidet av kommunene, og til nå uten involvering av områdets grunneiere og eiendomsutviklere som kjenner investeringsbilde og markedsmessige forutsetninger. Dersom Masterplanen vedtas politisk, nå også etter høring, vil den etter vår oppfatning gi for sterke føringer. Behandling av senere reguleringsplaner vil baseres på Masterplanen, som mangler et økonomisk grunnlag. Dette er uheldig når utvikling av Lierstranda er avhengig av økonomisk trygghet og forutsigbarhet for de aktører som skal realisere Fjordbyen. Vi anbefaler at administrasjonen fremlegger innstilling om at Masterplanen ikke vedtas, men at den tas til orientering. 3. Hvor store vil grunnlagsinvesteringer til infrastruktur være? Basert på overordnede og svært enkle anslag, og med stor usikkerhet, kan de totale grunnlagsinvesteringene til infrastruktur beløpe seg til MNOK Dette må nødvendigvis utredes nærmere. I tillegg vil utbyggingen av fjordbyen kreve særlig kostnader som følge av utfordrende grunnforhold. Etter omtrentlig måling i Masterplankartet er brutto byggegrunn syd for jernbanen ca 650 daa, eksklusive sykehustomten. Med forsiktig anslått arealbehov for samferdselsanlegg og øvrig infrastruktur på 40 %, blir netto byggegrunn ca 400 daa. Gitt totale grunnlagsinvesteringer på MNOK viser tabellen under hvor store grunnlagsinvesteringene blir per BRA ved ulike utbyggingsvolum (eksklusive sykehusprosjektet): Utbyggingsvolum (BRA) TU av netto byggegrunn Grunnlagsinvestering pr BRA Ca % Ca kr 5 000,- Ca % Ca kr 2 500,- Ca % Ca kr 1 650,- Ca % Ca kr 1 250,- BRA=Bruksareal. TU=Tomteutnyttelse Til sammenligning var infrastrukturbelastning for Bjørvikaområde avtalt til NOK 2 500,- (utbyggingsavtale av 2003) per m2 BRA og NOK 1 358,- per m2 BRA for Ensjøområdet (utbyggingsavtale av 2013). Disse områdene har opplagt høyere markedspriser enn det er sannsynlig å oppnå på Lierstranda. 4/6

37 5/6

38 6/6