Vinje kommune. Økonomi, plan og utvikling. Framlegg til detaljregulering for Haukelifjell skisenter - 1. gongs handsaming

Transkript

1 Vinje kommune Økonomi, plan og utvikling Arkiv saknr: 2015/2025 Løpenr.: 1917/2016 Arkivkode: 99/4/99/6 Utval Møtedato Utval Saksnr Plan- og miljøutvalet /18 Sakshandsamar: Lotte Næss Framlegg til detaljregulering for Haukelifjell skisenter - 1. gongs handsaming Oppheving av utbyggingsplan 99/4 Gamlestøyl, reguleringsplan for 99/4 Råsehallet og Råsali og utbyggingsplan for 99/4 Råsehallet 1. gongs handsaming Vedlegg: 1 Utsnitt av framlegg kommunedelplan Vågslid lagt ut til offentleg ettersyn Utsnitt av framlegg kommunedelplan Vågslid endring vedteken plm -sak 14/131, Spørsmål om regulering - plm , sak 15/79 4 Skisse vedlegg til plm-sak 15/79 5 Vurdering av behovet for konsekvensutgreiing 6 Plankart 7 Føresegner 8 Planomtale 9 Utsnitt av gjeldande kommunedelplan 10 Statens vegvesen, brev datert Snitt - Utleigeleilegheiter over parkering Dokument i saka: Andre vedlegg til planframlegget - innspel, gruppearbeid infomøte, vegprofilar mm Kst-sak , sak 15/16 Statens vegvesen, brev datert og

2 Bakgrunn: I framlegg til kommunedelplan Vågslid lagt ut til offentleg ettersyn er området ved Haukelifjell skisenter omfatta av omsynssone «krav om felles regulering» (pbl 11-8 e), sjå vedlegg 1. Plan og miljøutvalet vedtok , sak 14/131, å utvide areal til næring og området med krav til felles regulering, sjå vedlegg 2. Halvor Vinje har ynskt å kome i gang med utbygging ved skisenteret. Oppstartsmøte var Ein rådde då til å leggje spørsmålet om regulering fram for plan- og miljøutvalet. Saka var oppe i plm , sak 15/79. Her tek ein mellom anna for seg tilhøvet til kommunedelplanprosessen, fritidsbustader/utleigeeiningar, terreng- vegframføring og sikring av kvalitetane i skisenteret. Plan- og miljøutvalet vedtok at det kunne startast opp planarbeid i tråd med rådmannens vurdering, sjå vedlegg 3 og 4. Det blei varsla oppstart i brev , mellom anna med utgreiing om behov for konsekvensutgreiing, jfr lov og forskrift. Sjå vedlegg 5. På vegne av Halvor Vinje har plankontoret Halvard Homme no utarbeidd framlegg til detaljregulering, sjå plankart, føresegner og planomtale, vedlegg 6, 7 og 8. Det er òg utarbeidd profilar for dei planlagde vegane. Desse er ikkje vedlegg i saka, men ein kan sjå dei ved å kontakte sakshandsamar. Det har kome 17 innspel til planarbeidet innan fristen. Desse vert referert og kommentert i planomtala. Det blei òg skipa til informasjonsmøte for hytteeigarar i planområdet Har var det mellom anna gruppearbeid, der deltakarane vart bedne om å markere viktige element og der ein kunne tenke seg utbygging. VA-anlegg er regulert inn i planen som hensynssone i eit eiga lag under bakken. Dette er dels for å sikre at utbyggjar startar planlegging av VA-anlegget tidlig i prosessen, og parallelt med planlegginga av utbygginga elles. VA-anlegget er også regulert for at anlegget skal vere meir synleg for alle. Planområdet omfattar botn av alpinanlegget «senterområdet» med parkering, varmestoge mm, nedre del av alpinbakkene og opp forbi leilegheitene i Gamlestøyl, Råsehallet og Råsali. Framlegget legg til rette for - oppstramming og strukturering av vegar og parkeringsplassar - bygg for utleige i tre etasjar over parkeringsplassane på 50 % av parkeringsarealet («lokk») - utleigeeiningar eit stykke oppover i bakkane vest for /under Råsehallet, og mellom varmestoga og Gamlestøyl - tomter for fritidsbustader opp mot Råsehallet og mellom Gamlestøyl og Råsali. Planområdet går inn på fleire gjeldande planar. Tre av dei vert heilt erstatta av den nye reguleringsplanen. Dei kan då opphevast. Det gjeld utbyggingsplan 99/4 Gamlestøyl, reguleringsplan for 99/4 Råsehallet og Råsali og utbyggingsplan for 99/4 Råsehallet. Oppheving av desse planane må ut på høyring og offentleg ettersyn i medhald av pbl (Utbyggingsplan er ein planform frå før 2008, med fleire detaljar).

3 Vurdering: Rådmannen har ikkje kommentarar til innspela ut over planleggjars kommentarar i planomtale, og elles det som er nemnd under vurdering. Planadministrasjonen har tidlegare, i plm-sak 15/ , gjort greie for sine vurderingar i høve til fleire av tema i planarbeidet. Ein vil ta opp att nokre av dei viktigaste her, samstundes som ein viser til denne saka. Tilhøvet til kommunedelplanprosessen Administrasjonen meiner ein kan forsvare å starte planarbeidet ved Haukelifjell skisenter sjølv om den nye kommunedelplanen ikkje er vedteken. I gjeldande kommunedelplan er arealet sett av til næring N10 «bevertning, overnatting, utsal» og N11 «Alpinanlegg med tilhøyrande bygg og anlegg», sjå vedlegg 9. Planarbeidet er i tråd med prinsippa i framlegg til ny kommunedelplan, sjølv om det ikkje er heilt sama arealbruken. Det har ikkje vore merknader til innhaldet i framlegg til ny kommunedelplan i det aktuelle området ved offentleg ettersyn. Behovet for konsekvensutgreiing er gjort greie for ved oppstart av planarbeid. Konklusjonen var at planarbeidet ikkje utløyser krav om planprogram og konsekvensutgreiing, sjå vedlegg 5. Sikring av kvalitetane i skisenteret Hovudformålet med planarbeidet er å sikre alpinanlegget med nødvendig infrastruktur som serviceareal og parkering, og avklare mogleg areal for utbygging i tråd med dette. Det er viktig å ikkje bygge ut delar av anlegget på ein måte som reduserer kvalitetane. Utbygginga i området bør bidra til å sikre meir bruk av anlegget, og dermed trygge driftsøkonomien. Utbygginga bør såleis ikkje ta noko av dagens nedfartar, eller redusere offpist-tilbodet. Behov for område til skileik må vere dekt. Det må vere gode korridorar mellom bakkane og ut frå busetnad. Det må vere planfri kryssing mellom bilvegar og løyper. Tilfredsstiller planforslaget som er lagt fram desse krava? Har ein funne den rette balansen mellom utbygging og å ivareta eksisterande kvalitetar? Det vil vere ulike meiningar om dette. Dei som allereie har hytte i området vil hevde at store område som i dag er i bruk til skileik osb blir borte. Utifrå resultatet av gruppearbeidet på informasjonsmøtet vil det mest kontroversielle vere utbygging nedanfor for Råsehallet, mens fleire kan tenke seg utbygging ovanfor Gamlestøyl, berre «skogsløypa» sør for og under Råsali vert sikra. Rådmannen meiner framlegget i hovudsak sikrar offpiste-tilbodet, at nedfartane er så og sei urørde (nokre stader er det noko innsnevring), og ser at ingen viktige løyper kryssar bilveg i plan. Tilgangen til bakkar og skileik-område vil bli noko redusert frå Råsehallet og Gamlestøyl. Ein vil rå til å sende framlegget på høyring med det utbyggingsomfanget det har no, og så vurdere etterpå om ein skal redusere noko. Ein ser nokre byggeområde som mest aktuelle å ta ut : Dei tre tomtene 99/ sør for Råsali (eksisterarande tomter som er foreslått flytta). Ein av rekkene med tomter nedanfor Råsehallet, for å skape ein breiare korridor. Tre tomter nord for Gamlestøyl som går ut i bakken (planleggjar peikar på at desse tomtene vil beskytte barneområdet nedanfor).

4 Fritidsbustader Bff/utleigeeiningar Bft Gjennom arbeidet med sal- og tilbakeleige har ein sett at ein må tenke langsiktig og halde på dei areala som er eigna til utleige. Innanfor planområdet er dei fleste areala sers eigna. Forslagstiller peikar på at dei må selje tomter til fritidsbustader for å finansiere utleigeeiningar. Bidrag frå «modell for utbygging av utleigekapasitet» («ombyttemodellen») er ikkje tilstrekkeleg. Dei viser òg til at planframlegget legg til rette for eit stort tal utleigeeiningar slik det er, langt meir kapasitet «enn det er realistisk og ynskjeleg å etablere i noverande situasjon», sjå planomtala pkt 6.4, s37 (vedlegg 8). Sjå også pkt 5 i planomtala: «Konsept for utvikling» s. 24. I planframlegget er det regulert til næring opp til eksisterande hytte under Råsehallet. I plm-sak 15/79 rådde rådmannen til at det blei regulert til næring lenger opp til 60 m over botn av bakken. Rådmannens innstilling blei vedteken, men i ordskiftet i saka uttrykte plan- og miljøutvalet at dei ynskte utleige høgare enn rådmannens framlegg. Rådmannen er i tvil i vurderinga her. Skal ein tenkje langsiktig, bør ein halde av til næring/utleige også det som det ikkje er marknad for/økonomi i i dag, men som kan bli det i framtida. På den andre sida ser ein at det er lagt til rette for sers mange utleige-einingar i senterområdet på parkeringsplassane (Bfp1 og Bfp2), nye einingar ifølge planomtala. Saman med dei andre utleigeområda vil det dekke behovet i lang tid framover. Områda rett sør og vest for Råsehallet (HS 29 HS 66) er ikkje er like godt eigna til utleige fordi tilkomsten er via tunellen. Areala rett over Gamlestøyl (HS1 HS25) eignar seg truleg sers godt for utleige. Her er god tilgang til løypenett og bakker, kort gangavstand frå varmestoga og ikkje stor høgdeforskjell (45 m). Konklusjon (under tvil): Under føresetnad av at byggjevolumet i senterområdet ikkje vert redusert, vil ein rå til at HS29 HS66 vert regulert til fritidsbusetnad slik det er foreslått, mens HS1 HS25 vert endra til utleige. Areala her må då visast utan tomteinndeling, og med høveleg grad av utnytting. Rett sør for varmestoga, sør for vegen til Gamlestøyl er eit areal som dels er eigd av Ingvild Kåsa, dels er det ei ubygd tomt, som er seld. Dette arealet er i framlegget regulert til fritidsbustad Bff og friområde. Rådmannen er noko i tvil her, men arealet ligg så sentralt til at det bør vere til utleige. Alternativt kan arealet sør for Gamlestøylvegen takast ut av planen, så kan dette bli eit tema når Tyrvelid-planen skal reviderast. Tyrvelidkrysset I brev datert og skriv vegvesenet at krysset med E134 må utbetrast med venstresvingfelt før ein kan opne for tiltak som genererer auka trafikk. Dei rår òg til at ein legg planarbeidet på vent inntil avklaringar om ny E134 ligg føre, sjå vedlegg 10. I planomtala pkt 6.7 argumenterar Plankontoret Hallvard Homme for at det bør vere forsvarleg å tillate 80 nye bueiningar før krysset vert utbetra. Ein kan gjennomføre mellombels tiltak som varselskilt og tidsavgrensa fartsgrense. Rådmannen rår til at ein held fram med planarbeidet. Kommunen har ein kontinuerlig dialog med vegvesenet. Dei vil no starte opp att prosessen med ny E134 over Haukelifjell. Ein kan justere rekkjefølgjekrava ut over i prosessen.

5 Terreng vegframføring grad av utnytting Landskapsmessig ligg utbygginga slik til at ein kan forsvare ei konsentrert utbygging. Det er likevel mykje bratt terreng, som gir ein del utfordringar. Det gjeld både vegframføring og utbygging elles. I oppstartsmøtet blei det sagt at vegstandard bør vere landbruksveg klasse 3. I saka til plm , blei det sagt at planframlegget må dokumentere at ein held seg innanfor akseptabel geometri både horisontalt og vertikalt. Desse krava er ikkje fullt ut oppfylt i framlegget. Det gjeld eit par vegar som har 12% stigning over for lang strekning, samt breiddeutviding og krav til maks stigning i kurver med liten radius. Det er mykje fokus på tryggleik og beredskap no. Det er viktig at utrykkingskøyrety kjem fram. Framlegget må difor endrast slik at det stetter krava til landbruksveg klasse 3. I plankartet må skjering og fylling visast, og regulerast til trafikkområde/anna veggrunn. Grad av utnytting og andre føresegner må ta omsyn til bratt terreng. Ein må serleg vere merksam på dette der det skal vere fleire aktørar på mindre areal og sjølvbyggartomter. Føresegnene for Bff frittliggande fritidsbustader : - Føresegnenes pkt 3.2.a) gir ein grad av utnytting på 170 m2 BYA, inkl bilopstillingsplass. I HS 29 HS 66 er det ei helling i snitt på litt brattare enn 1:3. Dei fleste av tomtene er på 500 m2. Det tilsvarar 34 % BYA. I terreng 1:4 1:3 bør BYA ikkje være meir enn 25 %. Der det er brattare enn 1: 3 bør BYA ikkje være meir enn 20 % BYA. Grad av utnytting eller storleiken på tomtene bør endrast i tråd med dette (men framleis m2 BYA). - Total breidde på bygg skal vere maks 7 m i terreng brattare enn 1:4 (føresegnenes pkt 3.2 b)) - Ein vil ikkje rå til at det er høve til å slå saman og dele tomter (føresegnenes pkt 3.1.b)). Med slike føresegner blir utbygginga lite føreseieleg. Ut i frå erfaringane i Holtardalen kan ein sei : Høvet til å slå saman og dele tomter, kombinert med bratt terreng og høg tettheit, i mange tilfelle har resultert i lite kontroll med utbygginga, og dårleg sluttresultat. Fritids- og turistføremål (leilegheitsbygg) kombinert med parkeringsanlegg, Bfp, på opp til 3 etasjar/10 m gesimshøgde over parkeringsanlegget, dvs totalt om lag 13 m høge bygg. Slike bygg er ein bra måte å utnytte plassen på, og kan vere godt eigna for utleige. Det kan likevel bli ein arkitektonisk utfordring : korleis få til slike høge bygg som «passar inn». Bygga kan òg kome til å hindre utsikt, kanskje sol, for hytter i nærleiken. Det er utarbeidd eit snitt som visar ein mogleg utbygging, sjå vedlegg 11. Rådmannen stør framlegget. Hytter utanom felt I destinasjonsområde i Vågslid og Rauland der det er mange større hyttefelt bør områda utanfor felta reindyrkast som friluftsområde for alle. Det bør difor ikkje byggast nye hytter utanom felt («spreidd hyttebygging»). Eksisterande hytter bør ha ein moderat storleik tilsvarande det som gjeld i kommuneplanens arealdel. Det bør såleis vere serskilte føresegner for dei to hyttene 99/6/1 og 99/6/3 : 100m2 BYA + 20 m2 BYA uthus, med høvesvis maks 5,5 og 4,5 m mønehøgde.

6 Risiko og sårbarheit : I føresegnes pk b) vert det stilt krav om beredskapsplan for alpinanlegget. Setningen om at planen skal godkjennast av kommunen kan strykast. Kommentert [ln1]: Andre endringar i føresegner - Rekkjefylgjekrav om utbetring av Tyrvelidkrysset bør endrast slik : «Det er høve til å byggje inntil 80 bueiningar i planområdet før. «(pkt. 1 c)). - Føresegner om «ståande» og «ståande kraftig» kledning kan strykast (3.1.g) og 3.7.b)). - Det bør vere føresegner som gir maks tal einingar innanfor planområdet. Kommunen og tiltakshavar er samde om ein utbyggingsavtale. Oppsummering av framlegg til endringar : Plankart : - HS1 HS25 vert regulert til fritids- og turistformål Bft. - Arealet sør for Gamlestøylvegen vert teken ut av planframlegget. - Framlegget må endrast slik at det stetter krava til landbruksveg klasse 3. I plankartet må skjering og fylling visast, og regulerast til trafikkområde/anna veggrunn. Føresegner : - I terreng 1:4 1:3 bør BYA ikkje være meir enn 25 %. Der det er brattare enn 1: 3 bør BYA ikkje være meir enn 20 %. Grad av utnytting bør endrast i tråd med dette (men framleis m2 BYA) (pkt. 3.2.a)). - Total breidde på bygg skal vere maks 7 m i terreng brattare enn 1:4 (pkt 3.2.b)). - Det vert ikkje høvet til slå saman og dele tomter (pkt 3.1 b)). - Serskilte føresegner for dei to hyttene 99/6/1 og 99/6/3 : 100m2 BYA + 20 m2 BYA uthus, med høvesvis maks 5,5, m og 4,5 m mønehøgde. - «Ståande kraftig» kledning strykast (3.1.g) og 3.7.b)). - Setninga om at beredskapsplan for alpinanlegget skal godkjennast av kommunen strykast ( b)) - Rekkjefylgjekrav om utbetring av Tyrvelidkrysset: «Det er høve til å byggje inntil 80 bueiningar i planområdet før. «( 1 c)). - Føresegner som gir maks tal einingar innanfor planområdet.

7 Rådmannens framlegg til vedtak: 1. Framlegg til detaljregulering for Haukelifjell skisenter vert lagt ut til høyring og offentleg ettersyn i medhald av pbl 12 10, med desse endringane : a. HS1 HS25 ver regulert til fritids- og turistformål Bft. b. Arealet sør for Gamlestøylvegen vert teken ut av planframlegget. c. Planframlegget må stette krava til landbruksveg klasse 3. I plankartet må skjering og fylling visast, og regulerast til trafikkområde/anna veggrunn. d. I terreng 1:4 1:3 bør BYA ikkje være meir enn 25 %. Der det er brattare enn 1: 3 bør BYA ikkje være meir enn 20 %. Grad av utnytting bør endrast i tråd med dette (men framleis m2 BYA). e. Det vert ikkje høve til slå saman og dele tomter. f. Serskilte føresegner for dei to hyttene 99/6/1 og 99/6/3 : 100m2 BYA + 20 m2 BYA uthus. g. «Ståande kraftig» kledning strykast. h. Andre endringar nemnde i rådmannens vurdering. 2. Oppheving av utbyggingsplan 99/4 Gamlestøyl, reguleringsplan for 99/4 Råsehallet og Råsali, og utbyggingsplan for 99/4 Råsehallet vert lagt ut til høyring og offentleg ettersyn i medhald av pbl og Rådmannen, Jan Myrekrok, rådmann /s/