Styre, råd og utval Møtedato Saksnr Planutvalet /13 Planutvalet /13 Planutvalet /13.

Transkript

1 Førde kommune Styre, råd og utval Møtedato Saksnr Planutvalet /13 Planutvalet /13 Planutvalet /13 Sakshandsamar: Ole Jakob Sande Arkiv: FA-L12 Arkivsaknr.: 12/3472 Detaljregulering Vie Tun 11 - Framlegg til offentleg ettersyn Vedlegg: Dok.dato Tittel Dok.ID Planomtale revidert pdf _Vie-Tun11_Plankart_ _Vie-Tun11_flyfoto_ _Vie-Tun11_Føresegner Situasjonsplan (A3).pdf Profilar (A3).pdf Å&Ø Georapport pdf Å&Ø Kartvedlegg til geo-rapport.pdf Å&Ø Punkt 1 ved parkering Å&Ø Punkt 2 ved blokk Arealrekning Tun 11 pr xls Vie Tun 11 detaljregulering, oversending av planmateriale for 1. gangs handsaming B11 Vie Fasader F20.pdf Vie Tun 11, BRA blokka og føresegn parkering Skanna frå Arki AS001.pdf B11 Vie Salgsprospekt Eksteriør.pdf B11 Vie Salgsprospekt Ankomst.pdf B11 Vie - Solanalyse - ARKI.pdf Notat frå rådmannen som gjeld vurdering av framlegg til Detaljregulering for Vie Tun 11 i høve til disponering av regulert friområde Bakgrunn for saka: Arki AS har i samarbeid med Flataker Landskap AS utarbeidd framlegg til detaljregulering for Vie Tun 11 på vegne av Åsen og Øvrelid Utvikling AS. Det er utarbeidd planomtale med risikoanalyse med vurdering i høve til grunnforhold, situasjonsplan med profilar, reguleringsføresegner og plankart. Planframlegget skal handsamast etter plan- og bygningslova (PBL) Planutvalet skal ta stilling til om framlegget stettar dei krav som er stilt til reguleringsplan, og eventuelt sende denne til 1

2 Saksutgreiing: Planen legg til rette for å etablere mindre bustader med tilhøyrande utomhusanlegg og vegløysing i eit «restareal» nord i planområdet til reguleringsplan Vieåsen Sør, vedteken Området er i hovudsak regulert til bustadformål og friområde i reguleringsplan Vieåsen Sør, med krav om detaljregulering før området kan byggast ut. Varsel om start av planarbeid vart gitt Planomtale: Planområdet er på om lag 4,3 dekar. Område B11 er i gjeldande plan sett av til bustadføremål med avgrensing i tomteutnytting på TUmin=35% og TUmax=39%. Planframlegget legg opp til å føre opp ei blokk med 10 bustader og eit rekkehus med 4 bustader innanfor område som i gjeldande plan er regulert til B11 og FR15, med ein samla utnytting på %BYA=60 for bustadblokka og %BYA=50 for rekkehuset. I planomtalen er det laga ein retningsgjevande illustrasjonsplan som viser arealdisponering og felles uteopphaldsareal. I tillegg er det laga profil som viser høgde på planlagt ny bygningsmasse. Planomtalen omtalar også forhold til grunnundersøkingar. Det vert vist til planomtalen for fleire opplysningar om framlegget. Føresegner og plankart er juridisk bindande. Innkomne merknader i samband med oppstart av planarbeidet er kommentert i planomtalen. Vurdering: Prosjektet er retta mot ein marknad for mindre bueiningar med ei høg utnytting av eit «restareal» på Vie. Bustadane vil i stor grad vere retta mot personar som ikkje er etablert med familie. Det er kort veg til sjukehuset, som er ein stor arbeidsplass. Utnytting Planframlegget skisserer grad av utnytting med % BYA som også reknar med manøvreringsareal til parkering. Rettleiaren til Grad av utnytting er litt uklar på om manøvreringsarealet skal reknast med, og kommunen har såleis hatt noko ulik praksis på dette. Rådmannen peikar på at tala vert ein god del høgare når manøvreringsarealet også vert rekna med. Planframlegget viser ei vesentleg høgare utnytting enn det gjeldande reguleringsplan opnar for, og legg også til rette for å utnytte eit areal som er regulert til friområde. Område B11 er i gjeldande plan regulert til 2 bustader med eit samla areal på om lag 400m² BRA. Planframlegget legg til rette for to byggeområde, BB1 og BKS1, med til saman 14 bustader og eit samla bygningsareal på om lag 1166m² BRA. I tillegg kjem parkeringsplassar, carport og bygning for bossdunkar. Gjennom planframlegget ynskjer tiltakshavar å legge til rette for ein bygningsmasse som er om lag tredobla i høve gjeldande plan. 2

3 Framlegg til føresegner regulerer ikkje tal bustader og storleik på desse, men fastset dei ytre råmene for bustadprosjektet med % BYA og byggehøgd. Framlegg til avsett parkeringsareal er basert på at kvar bustad skal vere på 61m², og storleiken på bustadane er i stor grad styrt av gjeldande parkeringsnorm. Blokka er planlagt tilrettelagt med heis og gir tilgjenge for alle. Situasjonsplan viser at det kan etablerast felles område for uteopphald som svarar til vel 25m² for kvar bustad. Ved særs høg utnytting, slik planframlegget skisserar, vil løysingane bli marginale på fleire frontar. Mykje av uteopphaldsarealet vert sør og austvendt, men arealet på austsida av blokka vil vere nede i ei «grop» der blokka dannar ein vegg på 10m mot vest og ein mur på 2m i tillegg til skråning mot aust. Rådmannen er usikker på om det vil gi tilfredstillande kvalitet på fellesareala. Rådmannen meiner likevel at kravet til uteopphaldsareal kan vurderast i høve til kva brukargruppe prosjektet rettar seg mot. Friområde FR15 som vert søkt disponert til byggeområde har ein storleik og utforming som gjer verdien av det avgrensa. Rådmannen meiner difor det kan aksepterast at området får ny bruk som ein del av eit godt fortettingsprosjekt. Sjølv om Vie Sør området er generelt tett utnytta, er det tilgjengeleg friområde for ålmenta i kort avstand frå planområdet. Bygningsform Planframlegget viser ikkje utforming av bygningane, men desse vert prosjektert parallelt med handsaming av planen og rådmannen har fått tilsendt eit utkast til fasadeteikningar på e-post. Føresegnene set krav om at bygningane skal ha ei form og materialbruk som harmonerer med omgjevnadane ( 2.5). Rådmannen vurderer at prosjektet er av eit omfang som gjer det naudsynt at det vert utarbeidd perspektivteikningar av tiltaka som dokumenterer at 2.5 kan etterkomast. Terrengtilpassing og verknad av tiltaka Terrenget i planområdet er flatt i nord og sør, på kote +10 og +18. Skråninga mellom dei flate partia har ei helling på om lag 1:3,5. Bustadblokka er planlagt plassert inn i skråninga mot vest, og profilteikningar viser at øvre gesims er planlagt om lag 7m over terreng på øvre nivå. Rekkehuset er planlagt i skråning mot nord, med planlagt gesims om lag 2m over terreng på øvre nivå. Rådmannen vurderer at dei planlagde bygningane er plassert fornuftig i terrenget, men er usikker på om fasaden til bustadblokka kan opplevast særs dominerande i eit område med bygningar som i stor grad ikkje har meir enn 2 etasjar over bakkenivå. Det er særskilt verknaden blokka vil ha frå vest, eller nedre terrengnivå, som gjer rådmannen usikker. I planomtalen går det fram at det er planlagt 2 bustader i plan 4, og førebelse fasadeteikningar viser at det øvste planet skal vere noko smalare enn resten av bygget. Blokka sin fasade mot vest vert etter rådmannen sitt syn massiv, med ein avstand frå bakkenivå til nedre gesims på 12,5m slik rådmannen les planmaterialet. 3

4 Etter rådmannen sitt syn manglar planframlegget perspektivteikningar som kan synleggjere verknaden av blokka i høve til sol/skugge og kringliggande landskap. Parkering Det er lagt opp til parkering under bakkenivå for bustadblokka som dekkjer om lag halvparten av parkeringskravet for denne. Elles er parkeringa planlagt med carportar og gjesteplassar på bakken som er i samsvar med krava i Førde kommune si parkeringsnorm. I samsvar med parkeringsnorma bør føresegnene stadfeste at kvar bustad skal ha ein eksklusiv parkeringsplass. Gjennom korrespondanse med arkitekt etter oversending av planframlegget, er det kome ynskje om ei presisering av føresegnene som seier at ytterbodene ikkje skal ligge til grunn for parkeringsdekning. Ein slik føresegn vil i så fall innebere at det vert innført ein ny praksis i høve til forvaltninga av gjeldande parkeringsnorm. I denne samanheng er det relevant å drøfte planframlegget i høve detaljregulering for Hafstadtuna, der gjeldande parkeringsnorm er fråvike med omsyn til krav om parkeringsdekning. Rådmannen meiner likevel at kommunen ikkje bør avvike frå parkeringsnorma i dette høvet, og at prosjektet ikkje gir grunnlag til handsaming etter 10 i parkeringsnorma. Rådmannen meiner vidare at handikap-parkeringa i BB1 bør etablerast i parkeringskjellar eller carport, for å legge betre til rette for at eventuell bebuar i blokka skal ha nytte av slik plass. Parkeringskjellar bør formast etter Byggforsk (NBI) nr (2005) sin rettleiar for parkeringsplassar og anlegg. Dette for å sikre nok høgde, manøvreringsareal, plassering av stolpar, stigningstilhøve m.m. Tilkomst Tilkomst til byggeområde BB1 er vist med felles avkøyrsle frå Gamle Vievegen. Avkøyrsla er felles med gbnr 43/59, og vurdert av tiltakshavar å vere i samsvar med rettsforlik om tilkomst til område B11 i Planframlegget skisserer ei oppstramming av avkøyrsla frå dagens situasjon. Tilkomstvegen vidare til bustadhuset på gbnr 43/59 er brattare enn krava i Handbok 017, men ei betring frå dagens situasjon. Eigar av gbnr 43/59 hadde merknader til varsel om planstart som gjekk på bruk av areal på eigedomen. Rådmannen finn at rettsforliket frå 2008 kan leggast til grunn for å sikre tilkomst til byggeområdet. Tiltakshavar vert likevel oppmoda om å sikre ein god dialog med eigar av gbnr 43/59, sett i lys av at planframlegget viser felles avkøyrsle med ein annan trafikk enn det som ligg til grunn i gjeldande plan (auka frå 2 til 10 bustader). Område BKS1 er planlagt med tilkomst via avkøyrsle frå rundkøyring i enden av Moldtaksvegen. Risiko og sårbarheit ROS-analysen viser at det skal takast særskilte omsyn til vurdering av grunntilhøva i planområdet. Krav om dette er innført i føresegnene og drøfta med NVE. 4

5 Analysen avdekkjer også utfordringar i høve til støy frå base for luftambulanse. I gjeldande støykart ligg området utanfor gul sone, men prognosen for 2018 viser at gul sone strekkjer seg innover planområdet. Støy Det er ikkje gjort støyvurdering i samband med planframlegget. I prognosert støykart for 2018 ligg området innanfor gul sone for støy frå helikopterbasen. Støyvurdering må gjennomførast, og rådmannen finn at det kan vere tilfredstillande at ei slik vurdering vert lagt fram før planen vert teke til slutthandsaming. Avfall Erfaring frå utbygging av Vieåsen sør viser at det er viktig med eigna og store nok areal for avfallshandtering. Planframlegget viser løysing for avfallshandtering som også er drøfta med Sunnfjord Miljøverk IKS og renovatørselskap. Konklusjon: Planframlegget viser eit bumiljø med fokus på prisgunstige bustader og høg utnytting, tilpassa ei gruppe som kan ha sjukehuset som arbeidsstad. Planframlegget vil vere eit viktig bidrag til fortetting og for å redusere areal- og transportkostnader med kort avstand mellom bustad og arbeid. Fortetting er vanskeleg og det må takast omsyn til både omgjevnadane, infrastruktur og økonomi. Dei positive verknadane ved fortetting må vere større enn eventuelle ulemper. Planframlegget legg opp til ei vesentleg endring av gjeldande planar i høve til utnytting, og rådmannen er usikker på verknaden av den samla utnyttinga og korleis høgda på blokka vil bli motteke. Rådmannen meiner at fasadeinntrykket kan bli noko dominerande i eit område med elles relativt låge bygningar, og har kome til at det må utarbeidast 3D-visualisering med sol/skugge-verknad for nærområdet, før planen vert sendt på høyring og lagt ut til Støy og stabil byggegrunn er definert som vurderingstema i ROS-analysen, og rådmannen finn det tilstrekkeleg at tilhøva vert endeleg avklara i vidare planprosess og i byggesaksprosess. Tiltakshavar har frå start av planprosessen hatt eit ynskje om at planen vert lagt ut til offentleg ettersyn i løpet av sommaren Med rådmannen si tilråding til vedtak vert prosessen fort utsett med tre månader til neste møte i planutvalet Eit alternativ kan vere at planframlegget vert lagt ut til offentleg ettersyn med krav om meir dokumentasjon i form av 3D-visualisering. Rådmannen tilrår ei supplering av føresegnene med følgjande tekst; Kvar bustad skal ha ein eksklusiv parkeringsplass Inntil 4 plan skal endrast til maksimalt 4 plan Rådmannen sitt framlegg til vedtak: I samsvar med Plan- og bygningslova 12-10, vert detaljregulering for Vie Tun 11 5

6 med plankart og føresegner dagsett , ikkje sendt ut på høyring og lagt ut til Planframlegget krev ytterligare dokumentasjon i høve verknader av tiltaket for omgjevnadane. Handsaming i Planutvalet : Rådmann Ole John Østenstad gjekk frå som ugild i denne saka og rådmann Øyvind Bang-Olsen Naustdal kommune, gjekk inn som setterådmann. Rådmannen la fram slikt revidert framlegg til vedtak: «I samsvar med Plan- og bygningslova 12-10, vert detaljregulering for Vie Tun 11 med plankart og føresegner dagsett , sendt ut på høyring og lagt ut til Rådmannen får delegert mynde til å justere føresegnene før utlegging i samsvar med saksutgreiinga. Aksonometriske perspektivteikningar og sol-/skuggediagram skal følgje saksdokument før utsending» Det vart deretter gjort framlegg om at saka vert utsett og dette vart samrøystes vedteke. PLAN-048/13 Vedtak: Saka vert utsett Handsaming i Planutvalet : Framlegg til vedtak: «Saka vert utsett» PLAN-051/13 Vedtak: Saka vert utsett Handsaming i Planutvalet : Rådmann Ole John Østenstad gjekk frå som ugild i denne saka og rådmann Øyvind Bang-Olsen Naustdal kommune, gjekk inn som setterådmann. Bodil Kidøy Lunde (H) reiste spørsmål om ho var inhabil i saka. Representanten gjekk frå ved handsaming av dette. Planutvalet fann at ho ikkje var inhabil i saka. Rådmannen la fram slikt forslag til vedtak: «I samsvar med Plan- og bygningslova 12-10, vert detaljregulering for Vie Tun 11 med plankart og føresegner dagsett , sendt ut på høyring og lagt ut til Rådmannen får delegert mynde til å justere føresegnene før utlegging i samsvar med saksutgreiinga.» Avrøysting: Rådmannen sitt nye framlegg fekk 5 røyster (Grotle, Gjertsen, Indrebø, Taule og Loftheim) og vart vedteke. 6

7 PLAN-053/13 Vedtak: I samsvar med Plan- og bygningslova 12-10, vert detaljregulering for Vie Tun 11 med plankart og føresegner dagsett , sendt ut på høyring og lagt ut til Rådmannen får delegert mynde til å justere føresegnene før utlegging i samsvar med saksutgreiinga. Førde, den Øyvind Bang-Olsen Setterådmann Odd Harry Strømsli Leiar Byggesak og arealforvaltning Tlf