Styre, råd og utval Møtedato Saksnr Planutvalet /09 Planutvalet /09. Arkiv: FE-, FA-L12

Transkript

1 Førde kommune Styre, råd og utval Møtedato Saksnr Planutvalet /09 Planutvalet /09 Sakshandsamar: Ole Jakob Sande Arkiv: FE-, FA-L12 Arkivsaknr.: 09/501 Framlegg til privat reguleringsplan - Toene Vedlegg: Dok.dato Tittel Dok.ID Planframlegg_070909_Planomtale.doc Planframlegg_070909_Plankart.pdf Planframlegg_070909_Føresegner.doc ortofoto.pdf utsnitt k-plan.pdf Bakgrunn for saka: Sivilarkitekt Kjartan Myklebust har på vegne av Torbjørn Berqvam utarbeidd framlegg til reguleringsplan for ein del av eigedomen Gbnr 21/25 og eigedomane Gbnr 21/286 og 21/79 på Toene. Føremålet med planarbeidet er å legge til rette for bygging av 2 frittliggande bustader, ny tomtearrondering av eksisterande bustadtomt, samt sikre at areal vert teke vare på som ope landskap. Det er utarbeidd plankart, føresegner og planomtale som er sendt kommunen for vidare handsaming etter plan- og bygningslova (pbl) Planutvalet skal ta stilling til om framlegget tilfredsstiller dei krav som er stilt til reguleringsplan, og eventuelt legge planen ut til offentleg ettersyn i samsvar med pbl Saksutgreiing: Planområdet på om lag 5,7 da ligg på nordsida av Kyrkjevegen på Toene. Området omfattar ein eigedom (Gbnr 21/286) der eigarskapet er fastlagt gjennom rettskraftig dom. Eigedomen er tinglyst på Torbjørn Berqvam. Plassen har historisk verdi og har vore brukt til ekserserplass, utstillingsplass for dyr, og i den seinare tid som idretts- og leikeområde. I kantane og på nordsida av den opne plassen (Gbnr 21/25), har det i dag grodd opp ein del skog. Det tidlegare opne området ber preg av gjengroing og manglande stell. I arealdelen til kommuneplanen er planområdet del av eit større område som er sett av til planlagt byggeområde for bustader med krav om reguleringsplan. Det er i tekstdelen lagt følgjande retningslinjer (kap ); TOENE Del av eksisterande buområde som kan fortettast med terrasserte bustader i aust og fellesareal på flate partier 1

2 Vidare er det i kapittel 3.1 laga oversikt over tal bustader disponibelt i ulike område for framtidig utnytting, jmfr tabell nedanfor; Arealdelen til Arealdelen til Bustadfelt Bustader ikkje Bustader Areal Bustader ikkje disponert 2004 pr daa daa disponert Toene Rådmann har i samband med oppstartsvarsel gjort søkjar merksam på desse forholda, og gitt råd om at reguleringsplan vert utarbeidd for heile området Toene markert i kommuneplan sin arealdel for å sikre heilskapleg planlegging. Søkjar er også gjort merksam på endringar i rammeverket i samband med iverksetjing av ny plandel til Plan- og bygningslova den Planframlegget: Framlegget viser 2 tomtar for frittliggande bustader på nordsida av den opne plassen, B1. Vidare viser den ny arrondering av eksisterande bustadtomt i aust (Gbnr 21/79), B2, med høve til å føre opp ein tomannsbustad. Resten av arealet i planområdet er regulert til friområde, trafikkområde, spesialområde og felles køyreområde. Friområde omfattar den opne plassen samt eit mindre tillegg på om lag 1 da. I planomtalen er føremålet, tiltakshavar og planområdet skildra. Når det gjeld området sin historiske verdi, vurderer søkjar at regulering til friområde på den opne plassen vil gjere området meir tilgjengeleg. Søkjar omtalar også at området er peika på som eit alternativ for framtidig tilkomst til Førdslia. I konsulentrapport for utgreiing av alternative vegar til Førdslia, er alternativet over Toene peika på som lite aktuelt. Søkjar viser også til at reguleringsplan Falkenstein vart fremja til tross for at også der var eit alternativ for tilkomst til Førdslia. Planen vert difor fremja med at alternativ M2 over Toene er uaktuelt. Det er kome 7 merknader etter varsel om planstart den Søkjar kommenterer desse i sin planomtale samla, og skriv at dei omhandlar ynskje om å ta vare på området med omsyn til historiske verdiar og for å sikre tilstrekkelig friareal i bustadområdet. Søkjar konkluderer at dette er i tråd med nokre av intensjonane i planen. Område B1 føreslege regulert til frittliggande bustader er tiltenkt frådelt til grunneigar sine arvingar. Søkjar peiker på at dette området ikkje har vore brukt av ålmenta i nyare tid, og no er tilvokse av kratt og lauvskog. Søkjar vurderer at denne reguleringa ikkje medfører ulempe eller innskrenking i bruk av planlagt friområde, men føyer seg naturleg til eksisterande småhusmiljø. Eksisterande bustadtomt (B2) er tillagt areal frå Gbnr 21/25 og regulert til tomannsbustad. Begge bustadområda er føreslege regulert med ein utnyttingsgrad på BYA = 25% og med byggegrense på 5m mot tilgrensande friareal/felles veg. For friområde er det føreslege at det skal leggast fram plan for godkjenning i kommunen før iverksetjing av tiltak. Det er føreslege regulert to vegar til felles køyreveg. Veg A gir tilkomst til område B2 samt til eksisterande eigedomar nordaust for planområdet, med avkøyrsle frå Kyrkjevegen. Vegen følgjer i prinsippet same trase som eksisterande veg, men med noko justering i linjeføring. 2

3 Veg B har avkøyrsle frå Klovene og gir tilkomst til to nye bustadtomter i B1. Rådmann si vurdering av planframlegget: Planområdet: I samtalar med søkjar i samband med varsel om planstart, samt i merknad til oppstartsvarselet, har kommunen gjort merksam på at det er ynskjeleg å sjå heile området Toene som er avsett til framtidig bustadområde i kommuneplanen sin arealdel, samla og i ein felles plan. Søkjar har ikkje lukkast i å samle alle grunneigarane til å fremje ein felles plan for området. Rådmann finn dette uheldig med omsyn til samordning av planlegginga og gjennomføring av eventuelle fellestiltak. Kommunen har nyleg handsama ei sak med liknande problemstillingar (Gbnr 61/61 - Flatene 19, sak 060/09 i Planutvalet), der det har lukkast å få fleire rettshavarar til å samarbeide og starte arbeidet med å utarbeide eit felles planframlegg. Alternativet til dette er at kommunen sjølv må gjennomføre områderegulering i samsvar med pbl Plandokumentet: Planframlegget er ikkje framstilt i samsvar med krav i ny plandel til Plan- og bygningslova gjeldande frå Både reguleringsformål og føresegner er framstilt i samsvar med tidlegare pbl 25, medan nye planar skal vere framstilt i samsvar med Framstilling av plandokumentet er tekniske problemstillingar som kan rettast opp i dialog mellom søkjar og administrasjonen, men planen bør ikkje leggast ut til offentleg ettersyn før manglane er retta opp. I planomtalen er det fleire stader vist til Gbnr 21/266. Dette skal vere Gbnr 21/286 og bør rettast opp før eventuelt offentleg ettersyn. Merknader til planoppstart: Kommunen har motteke kopi av dei fleste merknadane som er sendt i samband med oppstartsvarselet. Søkjar skildrar desse korrekt med at merknadane i stor grad gjeld forholdet til friområde og dei kulturhistoriske verdiane som ligg i området. Rådmann saknar likevel ei konkret opplisting av merknadane, og ein grundigare diskusjon av desse som grunngjeving for å legge til rette for nytt bustadområde B1. Vegalternativ til Førdslia: Søkjar har konkludert med at eventuell framtidig veg til Førdslia ikkje skal gå over Toene. Denne problemstillinga må avklarast politisk før ein går vidare med planarbeidet. Utnytting: I planframlegget er det skissert lik utnyttingsgrad for begge byggeområda, og definert etter gjeldande rettleiar Grad av utnytting til BYA = 25%. For B1 er det føreslege ei maksimal mønehøgde på 6,8m og for B2 8,0m, begge målt frå gjennomsnittleg terrengnivå. Tomtestorleiken er skissert til om lag 700m², 800m² og 1100m² for dei tre tomtane. I tekstdelen til kommuneplanen er der skissert at tal bustader bør vere 2 pr daa, jf. kapittel 3.1. Skissert utnytting vil vere om lag 1,5 pr dekar, og dersom ein ser på byggearealet isolert er det vurdert til å vere ei moderat utnytting til å vere så sentrumsnært, spesielt for B2. Med omsyn til eksisterande bustader og friområde, kan slik utnytting vere positivt. Ras Rådmann føreset at planområdet vert avklara i høve til steinsprang og skred, og peikar i den samanheng på den austlege delen av planområdet. 3

4 Tilkomst/vegtilknyting Område B1 er tiltenkt ny avkøyrsle frå Klovene, medan B2 er tenkt knytt til eksisterande avkøyrsle frå Kyrkjevegen til bustadane nord og aust for planområdet. All ny trafikk vert kanalisert gjennom Kyrkjevegen og plangrensa er tilpassa reguleringsplan for denne. Ny trafikk er ikkje vurdert til å ha avgjerande innverknad på kapasiteten i Kyrkjevegen. Veg A er dimensjonert i klasse A2 Atkomstveger til industriområder, fartsgrense 50 km/t med 7m vegbreidde. Vegen har kapasitet til også framtidig utbygging skissert i kommuneplanen sin arealdel. Endeleg planforslag må også vise frisiktsone for avkøyrsle frå Kyrkjevegen. Støy Planområdet er ikkje vurdert til å vere utsett for støy. Eventuell opparbeiding av friområde til ballplass eller liknande, kan likevel medføre ein del støy lokalt og vere grunnlag for konflikt med dei næraste eigedomane. Sol/skugge Planområdet ligg sørvendt i gamalt sentrumsområde i Førde. Solforholda er vurdert til å vere gode. Leike-/uteopphaldsareal I arealdelen til kommuneplanen er det krav om at tilstrekkeleg og eigna areal vert sett av til felles leik/uteopphald i bustadområde. I rettleiar for rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unge sine interesser i planlegging er det vist til at det bør etablerast eit større område for ulike typar aktivitet t.d. ballplass der det er fleire enn 20 bueiningar. Innanfor planområde til framlegget vil det vere rikeleg areal til dette føremålet, men det må også forventast at området vil tene som friområde for eksisterande bustader på Falkenstein og i Klovene. Skule og barnehagekapasitet Det er ikkje gjort vurderingar for kapasitet på skule/barnehage. Rådmann finn heller ikkje grunn for slike vurderingar med ein plan med dette omfang. Vatn og avløp Planområdet ligg innanfor eksisterande bustadområde, og det er ikkje vurdert problematisk med tilknyting av 3 nye tiltak til eksisterande leidningsnett. Risiko- og sårbarhetsanalyse (ROS) Dokumentasjon på gjennomført ROS-analyse for planområdet i samsvar med pbl 4-3 manglar. Før planframlegget kan leggast ut til offentleg ettersyn må ein slik analyse leggast fram. Viktige problemstillingar: I vurderingane peikar rådmann på fleire forhold ved planframlegget som må utgreiast betre, og rådmann meiner at planen ikkje er klar for offentleg ettersyn. Det er likevel nokre viktige problemstillingar som bør avklarast før det vert lagt ned meir arbeid med planen, og rådmann tek difor saka til handsaming i samsvar med pbl Problemstillingane rådmannen ynskjer at Planutvalet skal ta stilling til i forhold til vidare arbeid med planen er; 1. Planområdet si avgrensing Rådmann meiner at det er trong for avklaring av arealbruken for eit større område enn 4

5 skissert i planframlegg. Dette for å avklare om det kan leggast til rette for utbyggingsføremål på det flate området, og om dette må vurderast som vesentleg avvik frå rammene i kommuneplanen sin arealdel. Vidare meiner rådmann at planlegging av eit større område gir høve til å finne betre heilskapelege løysingar, samt betre vilkår for fordeling av felles tiltak og felles kostnader. 2. Forholdet til kulturhistoriske verdiar ved området Mange av merknadane til planoppstart gjeld korleis kommunen tek vare på dei kulturhistoriske verdiane som ligg i området Skei/Toene. Kulturavdelinga i Sogn og Fjordane Fylkeskommune rår kommunen til å ikkje gå vidare med planarbeidet fordi dei meiner smertegrensa er nådd med nedbygging av det kulturhistorisk viktige området i Førde. Problemstillinga er difor om kommunen skal legge til rette for 2 nye bustader tett inn på Gbnr 21/286, eller om ein skal følgje føringane i kommuneplanen sin arealdel og halde av det flate området til felles friområde. I tidlegare reguleringsplan Førdsåkeren Prestebakken, var området B1 og F1 i planframlegget regulert til friområde. Rådmann har forståing for grunneigar sitt ynskje om å kunne nytte restareal av eigedomen til byggeområde, men meiner at arealet bør regulerast til føremål som tenar ålmenta. Bruken av friområde må ta omsyn til dei kulturhistoriske verdiane. 3. Forholdet til eventuell vegtrase til Førdslia Konsulentrapport utarbeidd i 1998 konkluderte med at alternativet med veg over Toene til Førdslia er lite aktuelt. Bystyret må ta stilling til om kommunen skal sjå vekk frå dette alternativet, eller om det eventuelt børe regulerast inn ein korridor for framtidig veg. 4. Utforming av plandokumenta Plandokumenta må korrigerast og utformast i samsvar med retningslinjene i ny plandel til plan- og bygningslova. Oppsummering; Rådmann meiner at planframlegget ikkje bør takast til handsaming no, og at det må utarbeidast ein områdeplan for å avklare føringane lagt i kommuneplan, samt tilhøva til det historiske miljøet og mogeleg vegalternativ til Førdslia. Dersom Planutvalet likevel vil ta planframlegget til handsaming, må det først sendast attende for å justerast i samsvar med reglane i den nye planlova. Søkjar kan krevje å få planframlegget lagt fram for Bystyret i samsvar med pbl Rådmannen sitt framlegg til vedtak: Planframlegg vist på teikning F524-01B, ajourført , med tilhøyrande føresegner og planomtale datert , vert ikkje lagt ut til offentleg ettersyn i samsvar med Plan- og bygningslova Handsaming i Planutvalet : Saka vert utsett Samrøystes vedtak 5

6 PLAN-074/09 Vedtak: Saka vert utsett Handsaming i Planutvalet : Nytt framlegg til vedtak frå Haugsvær (KrF): Planframlegg vist på teikning F524-01B, ajourført , med tilhøyrande føresegner og planomtale datert , vert lagt ut til offentleg ettersyn i samsvar med Plan- og bygningslova Avrøysting: Haugsvær (KrF) sitt framlegg til vedtak vart samrøystes vedteke. PLAN-078/09 Vedtak: Planframlegg vist på teikning F524-01B, ajourført , med tilhøyrande føresegner og planomtale datert , vert lagt ut til offentleg ettersyn i samsvar med Plan- og bygningslova Førde, den Ole John Østenstad Rådmann Reidar Hatlebrekke Leiar Arealforvaltning Tlf Dokumentliste: Nr T Dok.dato Avsendar/Mottakar Tittel 1 I Sivilark. Kjartan Myklebust Varsel om oppstart av privat reguleringsplan - Toene 2 U Sivilark. Kjartan Myklebust Merknad til varsel om oppstart av privat reguleringsplan - Toene 3 I Kyrkjevegen Grannelag Oppstart privat reguleringsplan - Toene 6 I Kyrkjevegen grannelag Merknad til oppstart privat reguleringsplan - Toene 4 I Fylkesmannen i Sogn og Fjordane Fråsegn til oppstartvarsel for arbeid med reguleringsplan for del av gbnr. 21/25, 79 og 285 Toene 5 U Kyrkjevegen Grannelag Oppstart privat reguleringsplan - 7 I Fylkesmannen i Sogn og Fjordane Toene Vedk oppstart av planarbeid Toene gbnr. 21/25 79 og 286 6

7 8 I Førde Historielag v/ Styret Merknader til oppstart av planarbeid om ytterlegare bustadbygging på Toene i Førde 9 I Sivilark. Kjartan Myklebust Reguleringsplan Toene del av 21/25 - med føresegner 11 I Sivilark. Kjartan Myklebust Reguleringsplan Toene. 12 I Torbjørn Berqvam Vedk. Framlegg til privat reguleringsplan - Toene 7