Saksnr. Utvalg Møtedato 162/17 Hovedutvalg for miljø- og plansaker

Transkript

1 PLANID , PLANNAVN - Del Arkiv: av Grans bryggeri, GBNR - 117/124, FE - 611, FA - L13 Arkivsak: 17/ Maria Sundby Saksbehandler: Haugen Dato: Saksframlegg Saksnr. Utvalg Møtedato 162/17 Hovedutvalg for miljø- og plansaker Forslag til detaljreguleringsplan for del av Grans bryggeri, gnr 175/56 mfl.- 1. gangs behandling Rådmannens innstilling: Forslag til reguleringsplan for del av Grans bryggeri med tilhørende reguleringsbestemmelser, begge datert , sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn jf. plan- og bygningslovens og ved private forslag. Hovedutvalg for miljø- og plansaker behandlet saken : Behandling: Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. MP- 162/17 Vedtak: Forslag til reguleringsplan for del av Grans bryggeri med tilhørende reguleringsbestemmelser, begge datert , sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn jf. plan- og bygningslovens og ved private forslag. SAKSUTREDNING: Behandling: Saken legges frem for hovedutvalg for miljø- og plansaker, for endelig vedtak i saken. Bakgrunn På vegne av Grans Eiendom AS har PV arkitekter as utarbeidet et forslag til detaljert reguleringsplan for en del av Grans bryggeri. Hensikten med reguleringsarbeidet er å legge til rette for utvidelse og modernisering av 1

2 bryggeriet. Et moderne bryggerianlegg krever høye tanker som en del av produksjonsanlegget. En del av planområdet reguleres til maksimal byggehøyde kote +25,5 for å kunne tillate den nødvendige byggehøyden for tankene. Planforslaget bygger på områdeplan for Hegna, vedtatt og viderefører formålene i Hegnaplanen, også denne planens hensynssone for bevaring av kulturmiljø, som har til hensikt å verne bryggeriets eldste del, teglbygget fra 1899, samt å legge føringer for høyder og utforming av ny bebyggelse i umiddelbar tilknytning til 1899-bygget. I kommuneplanens arealdel er området avsatt til kombinert bebyggelse og anleggsformål og omfattet av hensynssone for infrastruktur, fjernvarme. En del av området omfattes av faresone, stormflo. Detaljreguleringsplanen for Grand bryggeri vil etter vedtak gjelde sammen med områdeplanen for Hegna (planid ). Det vil si at områdeplanen for Hegna og detaljreguleringsplanen for del av Grans Bryggeri begge skal være førende for planområdet. Detaljreguleringen vil fungerere som en utfyllende plan. Beskrivelse av planen: Planområdets areal er ca. 5,8 daa, og omfatter en del av produksjonsanlegget til Grans Bryggeri mellom teglbygget (den eldste delen) og det nye tapperiet. Ca. 80 % av området er bebygd med en bygningsmasse som, for en stor del, har liten bruk og er moden for utskifting. I nordvest omfatter området et ubebygd areal mot Breiliveien. Mot sørøst inkluderer området en del av bryggeriets gårdsplass. Grunneier er Grans Eiendom AS. Hensikten med planen er å legge til rette for oppføring av nytt bryggerianlegg med større byggehøyde enn det som tillates i områderegulering for Hegna. Områderegulering for Hegna er lagt til grunn. Reguleringsformålet er det samme, hensynssone for bevaring av kulturmiljø (H570) er som i Hegna-planen, det samme gjelder faresonen for stormflo. Den generelle byggehøyden i området er satt til kote +16,0. Et avgrenset område er regulert til en byggehøyde på kote +25,5. Dette tilsvarer mønehøyden på det verneverdige teglbygget fra I reguleringsbestemmelsene begrenses den høyeste bebyggelsen til maksimalt bruttoareal på 400 m². I illustrasjonsmaterialet viser maksimal utnyttelse. Maksimal utnyttelsesgrad er satt til %BYA=85%. Dette er høyere enn i områdeplanen, som har 60 %. Dette skyldes at planområdet i hovedsak omfatter allerede bebygd areal og allerede har en utnyttelse i overkant av %BYA=80%. Resterende arealer på Grans sin eiendom holder utnyttelsen nede. Planen forutsetter at deler av den eksisterende bygningsmassen rives og erstattes av nybygg, dette gjelder også deler av bebyggelsen innenfor hensynssone H570 Bevaring av kulturmiljø. Varsel om oppstart av reguleringsarbeid: Oppstart av planarbeid ble varslet med frist for merknader Det ble også avholdt et informasjonsmøte i løpet av varselperioden. Det er kommet 6 merknader som vedlegges i sin helhet. Merknaden fra naboer er underskrevet av 34 personer. Hovedpunkter fra merknadene oppsummeres nedenfor og kommenteres i rådmannens merknader. Statkraft varme AS kan tilby fjernvarme til prosjektet og ber om tidlig dialog. Kulturarv i Vestfold fylkeskommune stiller seg åpen for å vurdere økt byggehøyde og presiserer at det er viktig at det legges frem gode illustrasjoner. 2

3 Statens Vegvesen forutsetter at føringene i gjeldende plan for Hegna videreføres, og etterlyser vurderinger knyttet til trafikksikkerhet dersom planen medfører økt aktivitet i området. Fylkesmannen i Vestfold påpeker at området har vanskelige grunnforhold, og at disse forholdene må vurderes i planarbeidet. Foreningen Gamle Sandefjord ser positivt på at byens bryggeri gis anledning til å utvikle seg, men er bekymret for at ny bebyggelse vil virke unødig påtrengende i forhold til gateløpet i Breiliveien. Foreningen mener det må unngås at bygningsmassen danner en "tett vegg" uten oppbrutte fasader, samt at siktlinjer fra åssiden nedenfor Brydedammen mot sør og øst må ivaretas. Grunneiere og naboer i området har et ønske om at trerekken langs Breiliveien opparbeides og vedlikeholdes samt at det plantes flere trær. Beboerne sjeneres av tungtransport i Breiliveien. Snuplassen som Grans bryggeri har anlagt blir lite brukt på grunn av lagring og parkerte biler, som hindrer bruken. Beboerne mener også at det må settes opp skilt som hindrer at tungtransport kjører inn i Breiliveien fra Hegnaveien, og hevder Breiliveien har akseltrykkbegrensninger som ikke blir respektert. Beboerne ønsker en sluse eller annen anordning som reduserer støyen fra tankbiler, eller alternativt flytting av leveringsstedet (rørledning). Beboerne ønsker at det nye bygget får en utforming som har høyere arkitektonisk kvalitet og er bedre tilpasset området. Konsekvensvurdering: Det vises i sin helhet til forslagstillers vurderinger av virkninger av planforslaget side Temaer som belyses er solforhold, landskap, naturmangfold, hensynet til barn og unge, miljø/forurensning, verneverdig bebyggelse, universell utforming og grunnforhold. Rådmannens merknader: Rådmannen anser at temaene solforhold, landskap, naturmangfold, barn og unges interesser, miljø/forurensning og universell utforming er ivaretatt i tilstrekkelig grad og redegjort for i planforslaget, og har ikke ytterligere merknader til disse. Virkninger av økte byggehøyder Det er utarbeidet illustrasjoner, fotomontasjer og sol/skyggediagram som illustrerer både nær- og fjernvirkningen av tankanlegget. Nedre bebyggelse i Breiliveien vil miste noe utsyn som følge av tankanlegget, men den høye bebyggelsen er tenkt plassert lenger unna Breiliveien enn dagens bebyggelse. Sol/skyggediagrammet viser at tankene ikke vil ha konsekvenser for naboeiendommene når det gjelder soltilgang. Tankanlegget vil også være synlig for bebyggelsen høyere opp på Breili. Rådmannen vektlegger at den nye bebyggelsen planlegges å få bedre estetisk utforming enn eksisterende bygg, og mener virkningen for nabobebyggelsen er akseptabel. Anlegget vil ikke få landskapsmessig fjernvirkning. Tilpasning til det gamle bryggeriet og estetikk Det er ingen verneverdig bebyggelse innenfor planområdet, men bryggeriets opprinnelige teglbygning fra 1899 ligger i umiddelbar tilknytning slik at deler av fasadene ligger i plangrensen. Denne bygningen er vurdert som verneverdig. Også tilbygget fra 1980-tallet er vurdert som verneverdig når det gjelder eksteriøret. Vern av teglbygningen er ivaretatt i områdeplanen for Hegna. Det har i forbindelse med planarbeidet vært dialog mellom utbygger, kommunen og fylkeskommunen avdeling kulturarv. Det er gjennomført befaring med tanke på tilpasning til den verneverdige bebyggelsen. Kulturarv har gitt innspill til reguleringsbestemmelsene og 3

4 signaliserte et ønske om bestemmelser som gir konkrete føringer når det gjelder fasadematerialer og fargebruk. Når planforslaget legger til rette for oppføring av nytt bryggerianlegg, legges det også til rette for ny bruk av den verneverdige bygningen. Når bryggeprosessen flyttes over i nytt bygg, vil det frigjøres arealer i det gamle bygget. Dette åpner muligheter for at det gamle bygget kan gjøres tilgjengelig for allmennheten gjennom publikumsrettet virksomhet. Rådmannen anser dette som positivt. Reguleringsbestemmelsene sikrer god tilpasning til den gamle bebyggelsen ved å sikre at fargebruken skal holdes i dempede røde og/eller brune fargetoner. Det nye tankanlegget vil få innslag av glasspartier som åpner for innsyn til anlegget, men ellers skal fasadematerialer ikke ha reflekterende overflater. Rådmannen mener at forslag til bestemmelser er gode, og at innleverte illustrasjoner viser en tilfredsstillende tilpasning til den verneverdige bebyggelsen. Energiløsninger Forslagsstiller opplyser om at energibehovet og muligheten for varmegjenvinning/bruk av overskuddsvarme fra kjøling vil bli utredet i prosjekteringsarbeidet. Muligheten for bruk av fjernvarme vil bli vurdert. Reguleringsbestemmelsene sikrer at det skal utarbeides en energiplan i forbindelse med byggesøknad. ROS grunnforhold Verken Hegnasletta eller planområdet er definert som fareområde for kvikkleire, men det kan ikke utelukkes at det finnes kvikkleire i området. I forbindelse med noen av byggeprosjektene ellers på Hegnaområdet er det gjennomført grunnundersøkelser (utenfor planområdet). Grunnundersøkelser viser fyllmasser med sand, grus, jord og planterester i 1-1,5 m dybde. Under fyllmasselaget ble det påvist et meget kompressibelt lag av organisk silt og gytje i varierende tykkelse. Under gytjelaget ble det funnet meget bløt og sensitiv leire. Dybde til fjell varierte fra 10 til 45 meter. Det er ikke gjennomført grunnundersøkelser innenfor planområdet. Detaljerte undersøkelser kan først gjennomføres når den eksisterende bygningsmassen er revet. Det finnes fjell i dagen umiddelbart utenfor området i nordvest. Forslagsstiller mener det er grunn til å anta at fjellet fortsetter nedover mot sør og øst under terreng, slik at det kan forventes betydelig dybde til fjell sørøst i området. De nye bygningene må derfor pælefundamenteres. Rådmannen mener områdestabiliteten i Hegnaområdet er tilfredsstillende dette begrunnes med at området er tilnærmet flatt mellom to oppstikkende fjellåser. Grunnforholdene ble vurdert i forbindelse med områdereguleringen for Hegna og rekkefølgekrav som sikrer at grunnundersøkelse skal dokumentere grunnforhold og behov for fundamenteringstiltak før rammetillatelse gis, videreføres for Grans bryggeri. Andre virkninger for naboer Det planlagte nye bryggerianlegget planlegges med en langt bedre arkitektonisk kvalitet den bygningsmassen det skal erstatte. Illustrasjoner og fotomontasjer som følger planforslaget viser etter rådmannens syn at det nye bryggeribygget ikke vil oppleves som en tett vegg mot Breiliveien da den høye bebyggelsen trekkes noe vekk fra veien. Planforslaget vil ikke medføre økt aktivitet i området. Den planlagte utbyggingen vil derimot redusere tungtrafikken i Breiliveien ved at råvareleveranser og borttransport av avfallsprodukter vil skje via adkomsten fra Hegnasletta når det nye anlegget ferdigstilles. Rådmannen registrerer at naboene er plaget av tungtransport i Breiliveien og støy fra tankbiler ved levering til anlegget. Dette er imidlertid momenter som ikke kan sies å være 4

5 tilknyttet ønsket om økt byggehøyde innenfor en begrenset del av eiendommen. Rådmannen oppfordrer imidlertid Grans Bryggeri AS til å følge opp dette og vurdere avbøtende tiltak. Akseltrykkbegrensningen for tungtransport i Breiliveien er på 8 tonn (totalvekt 50 tonn). Rådmannen forventer at transportfirmaene etterfølger begrensningen, og oppfordrer Grans til å påminne sine leverandører om dette. Ønsket om skilt som hindrer tungtransport inn i Breiliveien fra Hegnaveien er videreformidlet til kommunalteknisk seksjon. Rådmannen er fornøyd med at Grans skal anlegge ny beplantning mellom anlegget og Breiliveien. Konklusjon: Grans bryggeri har en lang historie på Hegna. Virksomheten ble etablert i 1899 og rådmannen har forståelse for at bryggeriet har moderniseringsbehov. Bryggeriet anses som viktig for byens næringsliv og identitet. De økte byggehøydene på en begrenset del av eiendommen anses ikke å få de store negative konsekvensene for bebyggelsen i området. Planforslaget viser etter rådmannens syn at tankanlegget kan tilpasses den verneverdige bebyggelsen på en god måte. Flytting av bryggevirksomheten vil også medføre reduserte luktproblemer og redusert tungtransport i Breiliveien. På bakgrunn av dette anbefaler rådmannen at detaljreguleringsplanen for del av Grans Bryggeri legges på offentlig ettersyn og sendes på høring. Forslagstiller: PV arkitekter as, Sanden 1 Larvik, tlf Vedlegg i saken: Grans bryggeri plankart rev Reguleringsbestemmelser Grans bryggeri Planbeskrivelse Grans Bryggeri Illustrasjoner samlet Fotomontasjer samlet Uttalelser samlet 5