Grans bryggeri beskrivelse av reguleringsendring for mindre avvik fra gjeldende reguleringsplan.

Transkript

1 Side 1 av 5 Grans bryggeri beskrivelse av reguleringsendring for mindre avvik fra gjeldende reguleringsplan. På vegne av Grans Eiendom AS fremmes en mindre vesentlig reguleringsendring i reguleringsplan vedtatt Grunnen er at det nye produksjonsanlegget er detaljprosjektert, og det viser seg at vi kan få til en enda bedre tilpasning av bebyggelsen til den gamle, verneverdige delen av Grans bryggeri. Vi hadde møte med kulturvernmyndigheten i fylkeskommunen 4.juli. I møtet fikk vi klart inntrykk av at de endringene som vi ønsket i planen ikke var problematiske. Det ble fremholdt at reguleringsplanens verneformuleringer i stor grad var bygget på innspill fra kulturminnemyndighetene. Vi bygger innenfor rammene fastsatt i reguleringsplanen som ble vedtatt i Hensikten med den planen var definert til «å legge til rette for oppføring av nytt bryggerianlegg med større byggehøyde enn det som tillates i Områderegulering for Hegna. Bortsett fra byggehøyden er det ikke ønske om å forandre den eksisterende reguleringsplanen for dette området.» Den detaljerte løsningen som nå er planlagt legger enda større vekt på tilpasningen til den verneverdige bebyggelsen ut fra planmålsettingen: «( ) bryggeriets opprinnelige teglbygning fra 1899 ligger i umiddelbar tilknytning slik at deler av fasadene ligger i plangrensen. Denne bygningen er vurdert som verneverdig. Også tilbygget fra 1980-tallet er vurdert som verneverdig når det gjelder eksteriøret. ( ) stille krav til tilpasning ved fornyelse av bebyggelsen og til behandlingen av det verneverdige byggets fasader. ( ) Ved tiltak innenfor hensynssonen stilles det krav om at det tas hensyn til den verneverdige fasaden, og at de deler av fasaden som eventuelt frilegges, skal tilbakeføres til opprinnelig tilstand. Vern av teglbygningens interiør og øvrige fasader vil fortsatt bli ivaretatt ( ) legges det til rette for at det historiske bygget vil forbli i en kontekst som muliggjør en tydelig og meningsfylt historieformidling. Den historiske kontinuiteten understrekes ved at bebyggelsen i planområdet gis en høyde og et volum som er likeverdig med bryggeriets eldste del.» Reguleringsbestemmelsenes punkt 1.8. i gjeldende plan omhandler estetikk, og blir ikke endret: «Ny bebyggelse ( ) skal tilpasses den bevaringsverdige bebyggelsen mot sørøst i material- og fargebruk. Med tilpasset materialog fargebruk menes at fargebruken og materialvalgene skal bidra til å framheve teglbygningens kvaliteter. Bortsett fra glass-partier som åpner for innsyn til tanker og teknisk anlegg, skal fasadematerialene ikke ha hvite og/eller reflekterende overflater. Farger og materialvalg skal, senest ved søknad om ramme-tillatelse, forelegges kulturminne-myndighetene i Vestfold fylkeskommune til uttalelse. ( ) Virkeområdet for denne paragrafen er vist med skrå skravur på kartutsnittet.» Det har derfor vært sentralt at konseptet knytter bryggeriets lange historie inn det nye bryggeribygget. Samtidig skal det ha en klar egenidentitet og fremstå som moderne, lyst og åpent. Glass og tegl er derfor valgt som materialer. Ved et bærende skjelett i stålkonstruksjoner oppnås den tidsmessige slankheten. Det gamle bygget knyttes sammen med det nye, og besøkende vil møte anlegget på en tiltalende måte fra både øst- og vestside. Taket blir tekket med materialer (falsede metallplater) som er tilpasset eksisterende.

2 Side 2 av 5 Reguleringsplanen gir rammer for tilpasning til kultur-/bygningshistorie kombinert til at det skal egne seg godt for tidsmessig, effektiv bryggerivirksomhet. Reguleringsplanen tar imidlertid utgangspunkt i at det sentrale, nye produksjonslokalet bygges med flatt tak (0-10 graders fall). Vi har siden reguleringsplanen ble vedtatt fått detaljerte tegninger av produksjonsanlegget som skal inn i bygget. Vi ser at bygget kan få skråtak med takhelning mer som det gamle, over hundre år gamle bryggeribygget i syd. Ut fra målsettingen om ny bebyggelse tilpasset den gamle har vi derfor lagt det til grunn. Vi holder oss innenfor maksimalhøyden som var opp til kote +25,5. Dette gjelder nå kun mønet, mens gesimshøydene kan senkes til kote +22/+18. Skråtaket på østsiden begynner med gesims på kote +18 og stiger cirka 3,5 meter til kote ±21,5 i overgangen mot det området i planen hvor det kan bygges opp til kote +25,5. Planendringen tar høyde for at det skal være mulig å bygge til trappehus og gangareal for senere byggetrinn. I denne omgang trekkes veggen litt inn fra planens østlige byggegrense. Det gir en litt høyere gesimshøyde, men endrer ikke på takflatens høyde. Det er vist på snittet under: Snitt sett nordfra gjennom produksjonsanlegget med gjeldende reguleringsplans takform (markert med rød strek og gul flate) og nytt byggs takform (blå strek og flate). Da dette er ikke beskrevet som mulighet i planen, til tross for at det er en mer tilpasset og skånsom utforming, fremmes dette som en mindre vesentlig reguleringsendring. Hjemmelen er i Plan- og bygningslovens «12-14.Endring og oppheving av reguleringsplan: For utfylling, endring og oppheving av reguleringsplan gjelder samme bestemmelser som for utarbeiding av ny plan. Kommunestyret kan delegere myndigheten til å treffe vedtak om endringer i reguleringsplan når endringene i liten grad vil påvirke gjennomføringen av planen for øvrig, ikke går utover hovedrammene i planen, og heller ikke berører hensynet til viktige natur- og friluftsområder. Før det treffes slikt vedtak, skal saken forelegges berørte myndigheter, og eierne og festerne av eiendommer som direkte berøres av vedtaket, og andre berørte, skal gis anledning til å uttale seg. Jf. for øvrig 1-9.( ).» Vi mener at det i dette tilfellet er grunnlag for bruk av denne bestemmelsen. Endringene av planen vil ikke påvirke dens gjennomføring og går ikke utover hovedrammene i planen. Det kan derfor anses det som en mindre endring.

3 Side 3 av 5 Snitt sett nordfra gjennom produksjonsanlegget med forslag til mindre endring av takform. Den generelle gesimshøyden i området er satt til kote +16,0, som er den samme som i områdeplanen for Hegna. Et avgrenset område er regulert til en mønehøyde på kote +25,5 (markert med lys grått på kartet til høyre). Dette tilsvarer mønehøyden på det verneverdige teglbygget fra Det er forutsatt saltak med tilpasset takvinkel og med gesimshøyder på kote +22 mot nordvest og kote +18 mot sydøst. I overgangen mot eksisterende, verneverdig bryggeri-bebyggelse er det et område med gesimshøyde inntil kote +18 og med tilnærmet flatt tak (mørk grå farge på kartet). Denne høyden er i underkant av gesimshøyden på den verneverdige bebyggelsens sydfløy, og legger til rette for en ønsket sammenkobling av den nye delen med det gamle teglbyggets øverste etasje. Området med gesimshøyde kote +18,0 vil ha liten betydning for fjernvirkningen av bygningsmassen. For øvrig kan eventuell annen fremtidig bebyggelse oppføres inntil kote +16. SOL/SKYGGEDIAGRAM JEVNDØGN KL SOL/SKYGGEDIAGRAM JEVNDØGN KL

4 Side 4 av 5 Sol/skyggediagrammene under illustrer skyggevirkningen av den nye bebyggelsen i planområdet ved jevndøgn. Det framgår at skyggen kl så vidt vil berøre bebyggelsen i Breiliveien 6B. Kl faller skyggen helt innenfor eiendommen til Grans Bryggeri og når ikke opp til Breiliveien. Nærmere midtsommer vil skyggene bli kortere og ikke berøre naboeiendommene i det hele tatt. Om ettermiddagen vil skyggen hele året falle over bryggeriets egen eiendom. Det kan konkluderes med at skyggevirkning for naboeiendommer begrenser seg til Breiliveien 6B, og også for denne eiendommen blir virkningen minimal. Endringen vil ha liten betydning for fjernvirkningen av bygningsmassen. Fotomontasje fra Kilgata FOTOMONTASJE FRA BREILIVEIEN FOTOMONTASJE FRA STUB. NYBYGGET KAN SÅ VIDT SKIMTES OVER TAKET PÅ DEN ELDRE DELEN. Dette er i prinsippet den samme fortolkningen som ligger til grunn for denne søknaden. Det er for øvrig også brukt begrepet «gesimshøyde» på kartutsnittene som ligger i reguleringsbestemmelsene. Gjeldende ordlyd i bestemmelsene er: «1.2. Utnyttelse og byggehøyder Maksimal tillatt utnyttelse er %-BYA=85%. Grad av utnytting skal beregnes i henhold til gjeldende byggeforskrifter.

5 Side 5 av Maksimal tillatt byggehøyde for ulike deler av planområdet framgår av plankartet, med følgende supplerende bestemmelse: Innenfor det området som på plankartet er avsatt til maksimal tillatt byggehøyde kote +25,5 tillates inntil 400 m² BTA med denne byggehøyden. Innenfor dette området gjelder en maksimal byggehøyde på kote +18,0 for den delen av bebyggelsen som overskrider 400 m² BTA. På kartutsnittet er området for maksimal byggehøyde +25,5 angitt med lys grå skravur. Området for maksimal byggehøyde +18,0 er angitt med mørk grå skravur. Området for maksimal byggehøyde +16,0 er uten skravur Takvinkel skal være fra Tekniske installasjoner skal integreres i bygningsvolumene på en arkitektonisk helhetlig måte.» Vi ønsker at reguleringsbestemmelsenes punkt (uforandret), og i stedet skal lyde: 1.2. Utnyttelse og byggehøyder Maksimal tillatt utnyttelse er %-BYA=85%. Grad av utnytting skal beregnes i henhold til gjeldende byggeforskrifter Maksimal tillatt byggehøyde for ulike deler av planområdet framgår av plankartet, med følgende supplerende bestemmelse: Innenfor det området som på plankartet er avsatt til maksimal tillatt mønehøyde kote +25,5 forutsettes takflater i form av saltak med fall som gir gesimshøyder på inntil kote +22 ved byggegrensen mot nordvest og gesimshøyder på inntil kote +18 ved byggegrensen mot sydøst. Området er angitt med lys grå skravur i kartutsnittet. Innenfor området angitt med mørk grå skravur er maksimal tillatt gesimshøyde kote +18. Området for maksimal gesimshøyde kote +16 er uten skravur Takvinkel for området angitt med lys grå skravur kan være inntil 45. For områdene med maksimal gesimshøyde kote +16 uten skravur og maksimal gesimshøyde kote +18 angitt med mørk grå skravur, skal takflatene ha fall fra Tekniske installasjoner skal integreres i bygningsvolumene på en arkitektonisk helhetlig måte. Kartutsnitt til bestemmelsene under kap. 1.2