SAMLET SAKSFRAMSTILLING

Transkript

1 Side 1 av 9 SAMLET SAKSFRAMSTILLING Arkivsak: 10/444 SS - FORSLAG TILOMRÅDEREGULERING FOR HEGNA NY 1. GANGSBEHANDLING Saksbehandler: Maria Sundby Haugen Arkiv: 611 L12 Saksnr.: Utvalg Møtedato 18/15 Rådet for funksjonshemmede /15 Plan- og utbyggingsutvalget Rådmannens innstilling til plan- og utbyggingsutvalget: Rådmannen anbefaler at plan- og utbyggingsutvalget fatter følgende vedtak: Forslag til områderegulering for Hegna datert og sist revidert , med tilhørende reguleringsbestemmelser datert , sist revidert , legges ut til offentlig ettersyn jf. plan- og bygningslovens Følgende endringer gjøres i plankartet før planen legges ut til offentlig ettersyn: Siktlinjer i krysset Kilgata/Hegnasletta justeres i henhold til uttalelse fra Statens Vegvesen Det avmerkede området innenfor KBA4 (Grans eiendom), som legger til rette for høyere bebyggelse, fjernes. Innenfor KBA4 avsettes et avgrenset område med maksimal byggegrense på kote +17 m. Reguleringsplanforslaget vil oppheve deler av følgende reguleringsplaner Reguleringsplan for Breili, vedtatt Reguleringsplan for Kamfjord, vedtatt i Møtebehandling: Rådet for funksjonshemmede behandlet saken i møte den : Rådet for funksjonshemmede støtter rådmannens innstilling med 8 stemmer. Rådet for funksjonshemmedes uttalelse: Rådet for funksjonshemmede støtter rådmannens innstilling: Forslag til områderegulering for Hegna datert og sist revidert , med tilhørende reguleringsbestemmelser datert , sist revidert , legges ut til offentlig ettersyn jf. plan- og bygningslovens Følgende endringer gjøres i plankartet før planen legges ut til offentlig ettersyn:

2 Side 2 av 9 Siktlinjer i krysset Kilgata/Hegnasletta justeres i henhold til uttalelse fra Statens Vegvesen Det avmerkede området innenfor KBA4 (Grans eiendom), som legger til rette for høyere bebyggelse, fjernes. Innenfor KBA4 avsettes et avgrenset område med maksimal byggegrense på kote +17 m. Reguleringsplanforslaget vil oppheve deler av følgende reguleringsplaner Reguleringsplan for Breili, vedtatt Reguleringsplan for Kamfjord, vedtatt i Plan- og utbyggingsutvalget behandlet saken i møte den : Erling Fredrik Sørhaug H, ba utvalget vurdere sin habilitet og fratrådte. Utvalget besluttet at Erling Fredrik Sørhaug anses habil ved behandling av saken. Erling Fredrik Sørhaug tiltrådte. Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. Plan- og utbyggingsutvalgets vedtak: Forslag til områderegulering for Hegna datert og sist revidert , med tilhørende reguleringsbestemmelser datert , sist revidert , legges ut til offentlig ettersyn jf. plan- og bygningslovens Følgende endringer gjøres i plankartet før planen legges ut til offentlig ettersyn: Siktlinjer i krysset Kilgata/Hegnasletta justeres i henhold til uttalelse fra Statens Vegvesen Det avmerkede området innenfor KBA4 (Grans eiendom), som legger til rette for høyere bebyggelse, fjernes. Innenfor KBA4 avsettes et avgrenset område med maksimal byggegrense på kote +17 m. Reguleringsplanforslaget vil oppheve deler av følgende reguleringsplaner Reguleringsplan for Breili, vedtatt Reguleringsplan for Kamfjord, vedtatt i

3 Side 3 av 9 SAKSUTREDNING: Bakgrunn: Planen ble for første gang fremmet i plan- og utbyggingsutvalget Saken ble utsatt, og var oppe i samme utvalg som en orienteringssak Planen ble så fremmet på nytt til 1. gangsbehandling (Sak 111/11). Plan- og utbyggingsutvalget vedtok da å legge planforslaget ut til offentlig ettersyn. I etterkant av det offentlige ettersynet anbefalte rådmannen vesentlige endringene, og planen ble dermed fremmet til ny 1. gangsbehandling (Sak 71/12) med påfølgende nytt offentlig ettersyn. Begrunnelsen for at planen ikke ble vedtatt etter det andre offentlige ettersynet, var endringer i Grans sine planer om utbygging. Til det andre offentlige ettersynet ble det lagt inn et område på Grans eiendom som tilrettela for et vesentlig høyere bygg enn på resten av planen. Dette for å sikre mulighet for Grans til å sette opp øltanker. Høydebestemmelsene og lokalisering av disse tankene ble et mye omdiskutert tema i ettersynet, og ble gjenstand for naboprotester. I ettertid viste det seg at Grans har endret utbyggingsplanene sine slik at tankene ikke kan plasseres i tråd med planforslaget. En sluttbehandling av områdeplanen for Hegna kunne derfor ikke skje før Grans hadde avklart ny plassering av tankene. Planforslaget med rekkefølgekrav har siden sist offentlig ettersyn vært benyttet som utgangspunkt til utbyggingsavtaler på Hegna. I forbindelse med etableringer på området er det etablert fysisk midtdeler i Kilgata og trafikkøy i Hegnasletta. Hegnasletta er opprustet og det vil om kort tid anlegges fortau på østsiden. Snuplass/vendehammer i henhold til plankartet er på plass. Siden forrige 1. gangsbehandling er kommuneplanens arealdel endret. For Hegna-området legger gjeldende kommuneplan til rette for en økning i handelsareal på kvm BRA mer enn det kommuneplanen 2010 la til rette for. Beskrivelse av planforslaget som nå fremmes for ny 1. gangsbehandling: Planforslaget legger til rette for følgende formål: kombinert bebyggelse og anleggsformål som i bestemmelsene presiseres til å gjelde industri/forretning/kontor/tjenesteyting, bolig, offentlig lekeplass samt trafikkarealer. Planforslaget åpner for kvm nytt areal til detaljhandel. Dette tilsvarer en økning på kvm mer enn det som var godkjent i kommuneplanen for Det legges opp til en utnyttelsesgrad på BYA = 60 % inkludert parkering. Maksimal byggehøyde settes til kote + 9 m i KBA 1 og 2, og til kote + 16 m i KBA 3,4,5,6,7,8 og 9. Innenfor KBA4 avsettes et avgrenset område med maksimal byggegrense på kote +17 m. Det reguleres inn en videreføring av Hegnasletta (veien) med tosidig fortau gjennom området nordover til Uranienborgveien. Den nye delen av Hegnasletta har fått betegnelsen o_kv1 i plankartet. Det reguleres også inn et tosidig fortau i Uranienborgveien, samt fortau på østsiden av Breiliveien. Planforslaget foreslår at det knyttes rekkefølgekrav til følgende tiltak på veinettet: Før det gis igangsettingstillatelse for ombygging/oppføring av nye arealer til detaljhandel innenfor feltene KBA 2,3,4,5 og 6 skal følgende vilkår være oppfylt: KV1 skal være etablert.

4 Side 4 av 9 Fortau på nordsiden av Uranienborgveien og på sørsiden fra Hegnasletta østover til Hegnaveien skal være opparbeidet i henhold til plankartet og tiltaksplan godkjent av kommunen. Det skal være opparbeidet en trafikksikker løsning i krysset Uranienborgveien/Hegnaveien. Løsningen skal være godkjent av kommunen og Statens vegvesen. Før det gis igangsettingstillatelse for ombygging/oppføring av nye arealer til detaljhandel innenfor feltene KBA 7,8 og 9 skal følgende vilkår være oppfylt: Fortau på nordsiden av Uranienborgveien og på sørsiden fra Hegnasletta østover til Hegnaveien skal være opparbeidet i henhold til plankartet og tiltaksplan godkjent av kommunen. Det skal være opparbeidet en trafikksikker løsning i krysset Uranienborgveien/Hegnaveien. Løsningen skal være godkjent av kommunen og Statens vegvesen. Områdeplanen fremmes nå til 1. gangsbehandling for tredje gang. Med bakgrunn i endringer i kommuneplanens arealdel, innkomne uttalelser til offentlig ettersyn og endrede utbyggingsplaner hos Grans, foreslås følgende endringer: Det avmerkede området innenfor KBA4 (Grans eiendom), som legger til rette for høyere bebyggelse, foreslås fjernet. Innenfor KBA4 avsettes et avgrenset område med maksimal byggegrense på kote +17 m. Det foreslås å legge til rette for en mindre økning i byggehøyden generelt innenfor en større del av planområdet. Maksimal antall BRA handel foreslås økt fra 6000 kvm til kvm. Bestemmelsene knyttet til bevaring kulturmiljø er justert i tråd med fylkeskommunens anbefalinger. Rekkefølgekrav 5.2 fjernes da tiltakene allerede er gjennomført. Rekkefølgekrav 5.4 fjernes. Det legges inn nye rekkefølgekrav knyttet til nyetablering av handel. Dette er krav til etablering av gjennomkjøring i Hegnasletta (KV1), fortau i Uranienborgveien samt etablering av trafikksikker løsning (rundkjøring) i krysset Hegnaveien/Uranienborgveien. Frisiktsone i krysset Kilgata/Hegnasletta er endret i tråd med vegvesenets uttalelse. Bestemmelser knyttet til eksiterende boligområde er endret i tråd med endringer i kommuneplanens utfyllende bestemmelser. Dette gjelder utnyttelsesgrad. I tillegg legges det inn en bestemmelse der det tillates bygging av garasjer utenfor byggegrense mot vei. Bestemmelsene endres slik at det fremgår at det kun tillates handel som er i tråd med kommuneplanens utfyllende bestemmelser og retningslinjer. Varsel om oppstart av reguleringsplanen: Oppstart av planarbeidet ble varslet For uttalelser til varslingen og rådmannens kommentarer knyttet til disse, vises det til saksfremlegget til 1. gangsbehandling (Sak 111/11). Uttalelser til offentlig ettersyn: Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i 6 uker med uttalelsesfrist Brydedammen Borettslag fikk på grunn av feil i postgangen, utsatt uttalelsesfrist til I løpet av det offentlige ettersynet kom det inn 8 uttalelser. Disse følger vedlagt i sin helhet. Hovedpunktene i uttalelsene er:

5 Side 5 av 9 Fylkeskommunen er tilfreds med at den eldre bebyggelsen til Grans bryggeri er lagt som hensynssone kulturmiljø og foreslår mindre justeringer i bestemmelsene knyttet til bevaring kulturmiljø dette for å klargjøre for fremtidige byggesaker. Fylkesmannen har ingen nye innspill til saken, men påpeker at høyere utnyttelsesgrad kan øke behovet for fokus på gode trafikale løsninger Statens Vegvesen påpeker at frisikt i krysset Kilgata/Hegnasletta ikke er korrekt i plankartet, men har ellers ingen nye merknader. Beboere i Brydedammen borettslag, Tom A Svendsen (Breiliveien 12B), Åsmund Myhre (Breiliveien 12) og Henriette Jørgensen Moe (Breiliveien 16) er alle bekymret for konsekvensen en utbygging av industrien på Hegna vil kunne få for området. Beboerne er spesielt opptatt av at utvidelsene på Grans vil kunne føre til økt tungtransport inn i området, økt støynivå og luft- og luktforurensning. I tillegg er beboerne opptatt av at høy bebyggelse på Grans sin eiendom vil forringe boligområdet og dermed redusere markedsverdien på eiendommene. Tron Davidsen i Fløyasletta 3 ber om at støyskjermen mot eiendommene i Fløyasletta forbedres som følge av utvidelser i handelsområdet på Hegna. Virksomheten Tundøren as fremhever at foreslått fortau langs Hegnasletta og langs Uranienborgveien vil beslaglegge deres utearealer som i dag brukes til lasting og lossing. Tundøren mener at dette vil gjøre eiendommen ubrukelig til dagens virksomhet. I etterkant av det offentlige ettersynet er det kommet inn ønske fra grunneier i Hegnasletta 12 (Breiliveien 33 AS) om å etablere ny utkjøring mot Uranienborgveien nord for Maxbo. Behovet for en ny utkjøring begrunnes med at virksomheten i Hegnasletta 12 (Sandefjord Bredbånd KF) er plaget med uønsket gjennomkjøring fra Breiliveien til Hegnasletta. Virksomheten i Hegnasletta 12 må opprettholde to adkomster da det ikke er anledning til å snu på egen tomt med større biler. Rådmannens merknader: Rådmannens merknader har hovedfokus på vurdering i forhold til konsekvensene av endringene som er gjort i planen siden forrige førstegangsbehandling. For en fullstendig konsekvensvurdering av planforslaget vises det til saksfremlegget fra førstegangsbehandlingen (Sak 111/11) og (Sak 71/12) som følger vedlagt. Handelsareal I forbindelse med rullering av kommuneplanens arealdel ble det for Hegna gitt en øvre ramme på kvm handelsareal utover det som ble godkjent i kommuneplanen fra Begge de tidligere offentlige ettersyn av områdeplanen for Hegna ble gjennomført med føringer fra kommuneplanen fra 2010, og la opp til at Hegna skulle få en økning på 6000 kvm handelsareal. Dette representerte en økning på 3000 kvm i forhold til den gang gjeldende kommuneplan Utgangspunktet: Kommuneplanen 2010: kvm handel Kommuneplanen 2014: kvm handel mer enn det som var godkjent i 2010 Sum disponibelt handel på Hegna: kvm handelsareal (før tillatelser er gitt)

6 Side 6 av (Sak 26/15) ble det i plan- og utbyggingsutvalget gjort følgende vedtak i en prinsippsak: 1. Plan og utbyggingsutvalget gir sin tilslutning til at søknad om oppføring av næringsbygg for etablering av 5000 m2 detaljhandel på Kamfjordjordet kan fremmes som en rammesøknad. 2. Utvidelse av handelsareal forutsettes lagt innenfor de kvm. handelsareal som i kommuneplanene er avsatt i Hegnaområdet. Kamfjordjordet er allerede regulert til noe handel. Bestemmelsene til planen begrenser handelen til plasskrevende varer i første etasje. Det forutsettes etablert boliger i 2. etasje. Utbygger ønsker ikke lenger å benytte 2. etasje til boliger og vil legge til rette for handel i begge etasjer. Det er det antall handelsareal som overskrider det som allerede er regulert på Kamfjordjordet, som skal legges innenfor de kvm handelsareal som er avsatt i kommuneplanen 2010 og Det anslås at en etasje med handel på Kamfjordjordet ville rommet kvm handel, slik at antall kvm handelsareal som går ut over allerede regulerte arealer tilsvarer kvm. Etter overflytting av kvm handel til Kamfjordjordet kan det legges til rette for en økning av handelsarealet innenfor områdeplanen for Hegna med kvm BRA. Dette vil tilsvare en økning i forhold til forrige planforslag på Hegna med 4700 kvm handelsareal selv om noe areal er flyttet til Kamfjordjordet. Tidligere planforslag på Hegna la opp til en økning på 3000 ift kommuneplanen 2010, dette planforslaget legger opp til en økning på 7700 ift kommuneplanen Det er allerede gitt tillatelser for til sammen 5300 kvm handel på Hegna. Maxbo har fått godkjent ca m2 Wolff eiendom 2900 m2. Disse 5300 kvm skal nå tas fra summen på kvm. Det vil si at planforslaget legger til rette for at det innenfor hele planområdet på Hegna kan etableres 5400 kvm helt nytt handelsareal. Oppsummert: Sum disponibelt handelsareal på Hegna i kommuneplanen: Handelsareal som er «flyttet over» til Kamfjordjordet: Allerede godkjent/bebygget handelsareal: Sum handelsareal igjen innenfor områdeplanen for Hegna: kvm kvm kvm kvm Økningen i handelsareal utenfor sentrum er konsekvensutredet og akseptert av regionale myndigheter i forbindelse med rulleringen av kommuneplanen. Rådmannen anser ikke at flytting av kvm handel fra Hegna til Kamfjordjordet vil ha negative konsekvenser for sentrumshandelen da totalen som tillates utenfor sentrum vil være den samme. Trafikale konsekvenser som følge av økt handel En økning i handelsarealet slik det er beskrevet over vil bidra til økt trafikk i Hegnaområdet. Handelsvirksomhet generer mer trafikk enn annen næringsvirksomhet. Rambøll har utarbeidet en trafikkanalyse i forbindelse med områdeplanarbeidet på Hegna. I denne trafikkanalysen er det gjort beregninger som viser kapasiteten i kryssene Kilgata/Hegnasletta og Uranienborgveien/Hegnaveien, samt en vurdering av disse kryssenes tålegrense.

7 Side 7 av 9 Trafikkanalysen konkluderte med at en økning på kvm handel ville kreve tiltak i krysset Kilgata/Hegnasletta. Tiltakene innebar stenging av midtrabatt i Kilgata, noe som nå er gjennomført. Trafikkanalysen viste at et utbedret kryss (inkludert dette tiltaket) hadde en kapasitet til en økning på kvm handel. Det er i dag etablert kvm ny handel på området og den teoretiske tålegrensen til krysset er dermed allerede nådd. For Uranienborgveien/Hegnasletta anbefalte Rambøll at en økning i handel med inn/utkjøring I Uranienborgveien av trafikksikkerhetsmessige grunner bør generere krav til fortau og rundkjøring i krysset med Hegnaveien. Dette er viktig da Uranienborgveien og krysset med Hegnaveien er en viktig skolevei for elever på Gokstad skole. Dette rekkefølgekravet har også ligget inne når planen har vært ute på offentlig ettersyn tidligere. Når rådmannen nå foreslår å legge til rette for en økning av handelsarealet på kvm, viser trafikkutredningen at det er nødvendig å stille rekkefølgekrav til tiltak som kan bedre trafikkflyten og trafikksikkerheten i området. Rådmannen anbefaler derfor at det i bestemmelsene settes følgende rekkefølgekrav til all ny handelsareal i området: Den regulerte gjennomføringen av Hegnasletta frem til Uranienborgveien (KV1) skal være etablert for at det skal kunne tillates ny handelsvirksomhet i feltene 2-6. Fortau på nordsiden av Uranienborgveien og på sørsiden fra Hegnasletta østover til Hegnaveien skal være opparbeidet (dette gjelder for feltene 2-9). Det skal være opparbeidet en trafikksikker løsning i krysset Uranienborgveien/Hegnaveien (dette gjelder for feltene 2-9). Her vil rundkjøring være aktuelt. En gjennomkjøring på Hegnasletta vil føre til en bedre fordeling av trafikkbelastningen i området. Det er viktig at tiltakene knytter seg til handelsetableringer da disse generer mye trafikk, og rådmannen er opptatt av å unngå en situasjon som på Pindsle der tillatelser har blitt gitt før man har fått sikret finansiering av nødvendig infrastruktur og trafikksikkerhetstiltak. Tiltakene det foreslås å stille krav til er kostbare og tidkrevende å få på plass. I bestemmelsene åpnes det for at kommunen kan vurdere å gi igangsettingstillatelser dersom det, etter kommunes og Statens vegvesens vurdering, foreligger fullgod sikkerhet for at tiltakene gjennomføres. Ny kryssløsning i Uranienborgveien/Hegnaveien vil kreve egen reguleringsplan. Rådmannen har vurdert å innlemme krysset i områdeplanen for Hegna, men konkludert med at dette ville forsinke fremdriften på områdeplanen ytterligere. Rådmannen mener at det er viktig å opprettholde rekkefølgekravet som innebærer regulering av ny kryssløsning i det aktuelle krysset, men vil ikke nå ta stilling til hvordan eller når en slik reguleringsplan kan starte. Dersom kommunen senere vurderer det slik at det skal tas initiativ til å sette i gang en kommunal reguleringsplanprosess for krysset, må det legges til rette for det i fremtidige budsjetter. Tidligere er det nevnt at kvm handelsareal er «flyttet» over til Kamfjordjordet, og dette antas også å ha trafikale konsekvenser. I forbindelse med bygging på Kamfjordjordet stilles det derfor krav til en trafikkutredning. Denne trafikkutredningen, og eventuelle krav til tiltak på veinettet, bør sees i sammenheng med trafikkutredningen og tiltak knyttet til områdeplanen for Hegna.

8 Side 8 av 9 Byggehøyder Rådmannen har vurdert at det er hensiktsmessig å øke byggehøydene i planområdet noe. Maksimal byggehøyde økes fra kote +15,5 til kote + 16 meter. Dette vil gi økt fleksibilitet og gi muligheter til å bygge 4 fullverdige kontoretasjer. Dette gjelder imidlertid ikke for KBA 1 og 2 da det anses som viktig å holde bebyggelsen rundt bryggeriet på Grans noe lavere. Økningen i byggehøydene anses ikke å ha vesentlig negativ virkning for boligbebyggelsen i nærområdet. I plankartet som sist lå ute til offentlig ettersyn var det avmerket et avgrenset område innenfor eiendommen til Grans (KBA 4) der det ble foreslått å tillate bygg med maksimal byggehøyde på kote + 22 meter. Da Grans ikke lenger har behov for et slikt bygg (øltanker) er det avgrensede området fjernet fra kartet. I stedet foreslås det å legge til rette for en maksimal byggehøyde på kote +17 meter på et noe større område. Denne endringen vil medføre en bedring for boligbebyggelsen i Breiliveien vest for planområdet i forhold til planforslaget som sist lå ute på offentlig ettersyn. Det vises til vedlagte situasjonsplan og fotomontasjer. Andre virkninger for grunneiere og naboer Planforslaget innebærer en innskrenkning av eiendommen som i dag eies av Tundøren as (Felt KBA8). Rådmannen anser det som viktig å regulere inn fremtidig fortau langs Uranienborgveien og langs fremtidig videreføring av Hegnasletta. I tillegg er det hensiktsmessig allerede nå å regulere inn byggegrenser mot krysset Uranienborgveien/Hegnaveien for å sikre areal til eventuell fremtidig rundkjøring. Det opplyses om at det vil være anledning til å benytte arealene utenfor byggegrense mot vei til manøvreringsareal. Planforslaget innebærer ikke krav til oppgradering av eksisterende støyskjerm langs Hegnaveien mot Fløyasletta. Det kan imidlertid bli aktuelt med en vurdering av deler av skjermen som følge av etablering av ny rundkjøring. Rådmannen anser det som uheldig å tillate ny utkjøring fra Hegnasletta 12 (Sandefjord Bredbånd) mot Uranienborgveien. En slik løsning vil, slik rådmannen ser det, kunne føre til økt gjennomkjøring via Hegnasletta 12 i situasjoner der det er kø i krysset ved Kilgata. Rådmannen er opptatt av at det ikke må etableres løsninger som vanskeliggjør etablering og finansiering av fremtidig videreføring av Hegnasletta frem til Uranienborgveien. Etablering av bom som kun betjenes av virksomhetens biler på utkjøringen til Breiliveien, vil kunne være en løsning på dagens situasjon. Grans utbyggingsplaner knytter seg til at det planlegges nytt prosessanlegg. Dette vil innebære en modernisering av driften og føre til en forbedring når det gjelder lukt- og støyforurensning og når det gjelder utslipp til vann. Når det nye prosessanlegget tas i bruk opplyser Grans at trafikken til og fra anlegget vil bli redusert og at noe av tungtransporten som i dag går via Breiliveien flyttes til utkjørselen ved Hegnasletta. Konklusjon: Rådmannen anbefaler plan- og utbyggingsutvalget å legge planforslaget ut til nytt offentlig ettersyn i henhold til innstillingen.

9 Dokumenter i saken: 1. Oversiktskart 2. Forslag til reguleringsplan datert Reguleringsplan med feltnavn datert Reguleringsbestemmelser datert Fotomontasjer for utbygging i KBA4 datert Saksfremlegg 1. gangsbehandling datert Saksfremlegg 1. gangsbehandling datert Uttalelser: fra Tundøren as datert fra Vestfold fylkeskommune datert fra Tom Svendsen og Åsmund Myhre datert fra Tron Davidsen datert fra Henriette Jørgensen Moe datert fra Fylkesmannen i Vestfold datert fra Statens Vegvesen datert fra Brydedammen Borettslag datert Side 9 av 9