Formannskapet Møtedato: Saksbehandler: Geir Magne Sund. 24/17 Formannskapet

Transkript

1 Detaljregulering for Lauvåsen bolig- og friluftsområde Formannskapet Møtedato: Saksbehandler: Geir Magne Sund Utvalgssaksnr. Utvalg Møtedato 24/17 Formannskapet Formannskapets vedtak 1. Formannskapet vedtar med hjemmel i plan- og bygningsloven og å legge forslag til reguleringsplan for Lauvåsen ut til offentlig ettersyn. Forslaget sendes samtidig på høring til berørte. 2. Før forslaget legges ut, må følgende punkter endres: Reguleringskartet: Endres slik at kartet sikrer utforming av turveg-adkomst til Lauvåsen, grønnstruktur og boligformål BK2 med grunnlag i illustrasjonsplan utarbeidet av Boligpartner, datert Øvrig illustrasjonsmateriale oppdateres tilsvarende. Renovasjonsløsning avklares med renovasjonsselskap. Plankart oppdateres ved behov. Reguleringsbestemmelsene: 4.3 Utforming av bebyggelse og anlegg Innenfor felt BK2, BK6 og BK7 skal det mellom husene beplantes med busker og trær i forskjellige høyder for å redusere innsyn mot fjellskjæring. Høye fjellskjæringer søkes minimert ved terrassering/trapping av terrenget slik at skråningene kan tilsås Sikring av terrengsprang Terrengsprang høyere enn 3,0 meter skal sikres med rekkverk med min. 1,0 meter høyde. Terrengsprang høyere enn 10 m skal sikres med rekkverk med min. 1,2 meter høyde. 8.2 Felles lekeplass Endres ved å fjerne krav om midlertidig opparbeidelse av lekeplass samt sikre opparbeidelse av lekeplass før ferdigattest til første bolig. Endret bestemmelse lyder: Felles lekeplass f_l1 ferdigstilles før første bolig innen BK1 og 2 gis ferdigattest. F_L2 ferdigstilles før første bolig innen BK3-7 gis ferdigattest. Side 1 av 8

2 8.6 Anleggsvirksomhet Endres ved å presisere støygrensene i T-1442/2016. Ny bestemmelse lyder: Plan for beskyttelse av omgivelsene mot støy og andre ulemper i bygge- og anleggsfasen skal følge søknad om igangsetting. Planen skal redegjøre for trafikkavvikling, massetransport, driftstider, trafikksikkerhet for gående og syklende, renhold og støvdemping og støyforhold. Nødvendige beskyttelsestiltak skal være etablert før bygge- og anleggsarbeider kan igangsettes. For å oppnå tilfredsstillende støyforhold i anleggsfasen skal støygrenser som angitt i Miljøverndepartementets retningslinjer for behandling av støy i arealplanleggingen, T-1442/2016, tilfredsstilles: Anleggsdriften skal følge støygrensene angitt i tabellen nedenfor: Skjerping av støygrensene fra tabell over for drift som gir støyulemper i lengre tid enn 6 uker: Grensene gjelder for hele anleggsdriften samlet, ikke for hver entreprenør/underentreprenør. Øvrige illustrasjoner: Det må utarbeides ytterligere illustrasjonsmateriale for de 6 boenhetene som er planlagt ved hoppbakken innenfor BK8. Den tillatte maksimale utnytting må illustreres med en enkel volumstudie som vises i snitt i to retninger og solskyggediagrammer. 3. Før planforslaget legges fram til 2. gangs behandling, må det skaffes en geoteknisk vurdering av planlagte utbyggingsareal som dokumenterer at sikkerheten blir godt nok ivaretatt. Formannskapet behandling : Ved votering ble innstillingen enstemmig vedtatt. Rådmannens innstilling 1. Formannskapet vedtar med hjemmel i plan- og bygningsloven og å legge forslag til reguleringsplan for Lauvåsen ut til offentlig ettersyn. Forslaget sendes samtidig på høring til berørte. 2. Før forslaget legges ut, må følgende punkter endres: Side 2 av 8

3 Reguleringskartet: Endres slik at kartet sikrer utforming av turveg-adkomst til Lauvåsen, grønnstruktur og boligformål BK2 med grunnlag i illustrasjonsplan utarbeidet av Boligpartner, datert Øvrig illustrasjonsmateriale oppdateres tilsvarende. Renovasjonsløsning avklares med renovasjonsselskap. Plankart oppdateres ved behov. Reguleringsbestemmelsene: 4.3 Utforming av bebyggelse og anlegg Innenfor felt BK2, BK6 og BK7 skal det mellom husene beplantes med busker og trær i forskjellige høyder for å redusere innsyn mot fjellskjæring. Høye fjellskjæringer søkes minimert ved terrassering/trapping av terrenget slik at skråningene kan tilsås Sikring av terrengsprang Terrengsprang høyere enn 3,0 meter skal sikres med rekkverk med min. 1,0 meter høyde. Terrengsprang høyere enn 10 m skal sikres med rekkverk med min. 1,2 meter høyde. 8.2 Felles lekeplass Endres ved å fjerne krav om midlertidig opparbeidelse av lekeplass samt sikre opparbeidelse av lekeplass før ferdigattest til første bolig. Endret bestemmelse lyder: Felles lekeplass f_l1 ferdigstilles før første bolig innen BK1 og 2 gis ferdigattest. F_L2 ferdigstilles før første bolig innen BK3-7 gis ferdigattest. 8.6 Anleggsvirksomhet Endres ved å presisere støygrensene i T-1442/2016. Ny bestemmelse lyder: Plan for beskyttelse av omgivelsene mot støy og andre ulemper i bygge- og anleggsfasen skal følge søknad om igangsetting. Planen skal redegjøre for trafikkavvikling, massetransport, driftstider, trafikksikkerhet for gående og syklende, renhold og støvdemping og støyforhold. Nødvendige beskyttelsestiltak skal være etablert før bygge- og anleggsarbeider kan igangsettes. For å oppnå tilfredsstillende støyforhold i anleggsfasen skal støygrenser som angitt i Miljøverndepartementets retningslinjer for behandling av støy i arealplanleggingen, T-1442/2016, tilfredsstilles: Anleggsdriften skal følge støygrensene angitt i tabellen nedenfor: Skjerping av støygrensene fra tabell over for drift som gir støyulemper i lengre tid enn 6 uker: Side 3 av 8

4 Grensene gjelder for hele anleggsdriften samlet, ikke for hver entreprenør/underentreprenør. Øvrige illustrasjoner: Det må utarbeides ytterligere illustrasjonsmateriale for de 6 boenhetene som er planlagt ved hoppbakken innenfor BK8. Den tillatte maksimale utnytting må illustreres med en enkel volumstudie som vises i snitt i to retninger og solskyggediagrammer. 3. Før planforslaget legges fram til 2. gangs behandling, må det skaffes en geoteknisk vurdering av planlagte utbyggingsareal som dokumenterer at sikkerheten blir godt nok ivaretatt. SAKSUTREDNING Vedlegg 1. Reguleringskart, dat Illustrasjonsplan 1:500, dat Reguleringsbestemmelser, sist dat Planbeskrivelse, dat Vedlegg til planbeskrivelsen (nummerering avviker fra oversikt i planbeskrivelsen): 5. Notat om adkomster til Lauvåsen, dat Samlede tegninger/3d-visualiseringer 7. Notat prøvegravinger, miljøteknisk analyse (barnehagen), dat VA-notat dat ROS-analyse, dat Samlede merknader ved oppstart av planarbeidet SAKSOPPLYSNINGER Saksframlegget er utarbeidet av Asplan Viak v/bjarte Lykke i samarbeid med Klæbu kommune. Bakgrunn Planforslaget er utarbeidet av Boligpartner AS og Plansmia AS som forslagsstiller, på vegne av tiltakshaver Torven Eiendom AS. Hensikten med planarbeidet har vært å utarbeide en detaljert reguleringsplan for utbygging av boliger i Lauvåsen. Bolig- og utbyggingsinteressene er avgrenset til et mindre område (ca. 10 daa) på vestsiden av åsen, samt ca. 1,5 daa i enden av hoppbakken. Planområdet grenser til den nye barnehagen og eksisterende boligområder. Det planlegges for totalt ca. 29 eneboliger av ulike størrelser innenfor det største boligområdet og ca. 6 boenheter ved hoppbakken. Side 4 av 8

5 Sammen med regulering av boligområdene er de delene av Lauvåsen som i dag benyttes til friluftsliv innlemmet i planforslaget. Friluftslivsinteressene opprettholdes i all hovedsak og videreføres i ny plan, regulert i samsvar med ny lovgivning. Intensjonsavtale for framtidig bruk av Lauvåsen, forholdet til kommuneplanen Det ble i kommunestyret godkjent en intensjonsavtale om framtidig bruk av Lauvåsen, mellom grunneier Kjetil Ulstad/Gro Merete Ulstad og Klæbu kommune. Avtalen åpner for at kommunen kan inngå festekontrakt for bruk av Lauvåsen som friluftsområde for 60 år, samtidig som grunneier kan fremme reguleringsplan for boligutbygging på et nærmere definert areal. Planstatus er noe feilaktig framstilt i forslagsstillers planbeskrivelse da det hevdes at utbygging av området er «planavklart i et senere vedtak i kommunestyret.» Vedtaket det vises til gjelder kun godkjenningen av intensjonsavtalen, som gir åpning for at det fremmes forslag til regulering. Det ble i behandlingen av kommuneplanens arealdel, vedtatt , gjort konsekvensutredning av bygging av boliger i Lauvåsen. Beskrivelse av planområdet, prosessen hittil og planforslaget Plansmia AS har utarbeidet planbeskrivelse der planområdet, prosessen hittil og planforslaget er nærmere beskrevet se vedlegg 4. VURDERING Hovedtrekk Planforslaget regulerer et nytt boligfelt langs vestsiden av Lauvåsen, samt et lite felt i nordvest. Samtidig viderefører planen gjeldende reguleringsplan med grønnstruktur/friområde og høydebasseng i Lauvåsen. Det forutsettes relativt høy utnyttelse sammenliknet med omkringliggende bebyggelse, men samtidig utformet som småhusbebyggelse. Planen har noe fleksibilitet med hensyn til tomteinndeling og boligtype, men legger i illustrasjonsprosjektet opp til et relativt homogent utformet boligfelt med kjedede eneboliger/rekkehus. Åssiden er bratt og boligene vil naturlig nok kreve en del bearbeiding av terrenget. Rådmannen har ikke innvendinger til disse hovedgrepene i planforslaget. Offentlige friområder Friluftsområdet på Lauvåsen reguleres med formål Friområde. Lauvåsen friluftsområde skal fortsatt være i privat eie, men skal som i dag være allment tilgjengelig. Det skal inngås en festeavtale mellom grunneier og Klæbu kommune som sikrer at allmennhetens friluftslivsinteresser blir ivaretatt med en langvarig tidshorisont. Innenfor grønnstrukturen skal det tillates opparbeidelse og fysisk tilrettelegging for utøvelse av friluftsliv. Det innebærer at det tillates å sette opp informasjonstavler, legge til rette for rasteplasser, anlegge skiløype/turveg, sette opp benker og lignende. Detaljer ivaretas i forslag til planbestemmelser. Side 5 av 8

6 Adkomst til Lauvåsen Friområde Tilgjengeligheten til friområdet er i det opprinnelige planforslaget foreslått ivaretatt ved å regulere mindre felter til grønnstruktur (f_g1, f_g2). Ingen av disse tilfredsstiller de stigningsforhold som kvalifiserer til universell utforming. Dagens adkomst (ved f_g1) til Lauvåsen er en jevnt stigende turvei med stigningstall på ca. 1:7. I planforslaget reduseres denne til en trappeløsning. Rådmannen har derfor etterspurt en alternativ utforming av denne adkomsten som bedre ivaretar flere brukergrupper, for eksempel skiløpere, barnevogner og syklister. Plansmia har utformet en alternativ adkomstløsning som ivaretar dette. Vurdering av alternativer for adkomst til Lauvåsen er vedlagt som eget notat (vedlegg 5). Den alternative adkomsten medfører derimot et noe større terrenginngrep, samt en større beslaglegning av areal fra Lauvåsen friområde. (Tilsvarende 545 m 2 ). Rådmannen mener den alternative løsningen likevel samlet sett utgjør en bedre løsning og anbefaler at plankartet endres tilsvarende før det sendes ut på høring. Figur 1 Alternativ utforming med tursti Figur 2 Forslagsstillers opprinnelige adkomstløsning med trapp Boligtetthet og sammensetning Høy nok tetthet er en viktig føring i statlige og regionale retningslinjer og planer, og i kommuneplanen. Bakgrunnen for dette er bl.a. miljømessige hensyn, for å minske transportbehov, og hensynet til å minske presset på landbruks- og utmarksarealer. Illustrasjonsplanen viser i alt 29 boliger innenfor det største boligfeltet. Med et areal på ca. 10 dekar til boligformål tilsvarer dette ca. 3 boliger pr. dekar. Det er i reguleringsbestemmelsene ikke stilt krav om boligantall. Men hvis området bygges ut slik illustrasjonsplanen antyder, vurderes det at utbyggingen innebærer en akseptabel boligtetthet, lokaliseringen tatt i betraktning. Utformingen av område BK 8 er lite avklart i planmaterialet. For å ivareta hensynet til naboene på en bedre måte, bør det utarbeides ytterligere illustrasjonsmateriale ut fra en tillatt maksimal utnytting, med en enkel volumstudie som vises i snitt i to retninger og solskyggediagrammer. Lekeareal Innenfor BK8 skal det etableres egen sandlekeplass. Detaljer angående utbygging tas ved byggesøknad. For Lauvåsenområdet planlegges det to lekeplasser; f_l1 og f_l2. Terrenget innenfor område f_l1 er svært bratt, men uteoppholdsarealet er i landskapslanen vist løst med to «brygger». Bryggene er tenkt som utsiktspunkt; plattinger plassert i terrenget og hvor kun deler av plattingene er hevet noe over terreng. Dette gjør det mulig å etablere flate arealer i hellende terreng uten særlig inngrep i eksisterende terreng samt bevare Side 6 av 8

7 eksisterende vegetasjon. På bryggene skal det opparbeides sittebenker. Løsningen med bryggene synes som en god utnytting av en krevende situasjon. Område f_l2 er et mindre område tilrettelagt spesielt for mindre barn; type sandlekeplass. Sandlekeplassen planlegges tilrettelagt med sandkasse, sittebenk og fysisk skjerming fra vegen. Selv om utbyggingen viser et noe begrenset lekeareal begrunnes dette med at de planlagte boligene ligger inntil en barnehage, som kan benyttes for lek utenom åpningstider. Videre er Sørborgen skole et attraktivt møtepunkt for ballspill på ettermiddag, kveld og helger. Det vurderes som formildende at boligområdet ligger med umiddelbar nærhet til et stort offentlig friområde, med mange muligheter for fysisk utfoldelse for både voksne og barn. Bestemmelsenes 8.2 foreslås endret slik at lekeplasser ferdigstilles når de første boligene på tilgrensende areal tas i bruk. Terrenginngrep Planen innebærer store terrenginngrep/sprengning i åssiden for å innpasse småhusbebyggelsen. Det er ikke formulert noen intensjoner fra utbygger om at skjæringene skal skjules på noen måte, eller terrengmessig bearbeides for ikke å fremstå som visuelt skjemmende. Det er heller ikke spesifisert i bestemmelsene hvilken grad av sikring som skal oppføres i overkant av skjæringsskråningene. Sistnevnte er i utgangspunktet sikret gjennom TEK ledd. Det er derimot ønskelig å spesifisere dette i bestemmelsene se rådmannens innstilling. Foreslåtte krav er i henhold til veiledning til TEK10. Krav om beplantning mellom husene har som intensjon å gjøre fjellskjæringen mindre synlig fra avstand. Folkehelse, barn og unge For å ivareta folkehelseperspektivet og hensynet til barn og unge i planarbeidet er saken drøftet med kommuneoverlegen og barnerepresentanten. Begge har vært med på interne gjennomganger av planmaterialet, og støtter vurderingene som framgår av saksframlegget for øvrig, men ønsker å tilføye følgende: Folkehelse kommuneoverlegens uttalelse Bygge- og anleggsarbeidet vil foregå tett på et etablert bomiljø og medføre ulemper i form av støv og støy. Det blir ganske stort uttak av fjell, og transport av stein og andre masser. Beskyttelsestiltak og andre avbøtende tiltak vil bli meget viktig i denne perioden. Bestemmelsenes 8.6 med krav om en egen plan for tiltak kan ivareta dette, men det er ønskelig å få planen til uttalelse under byggesaksbehandlingen. Det er ellers viktig å unngå at det tar lang tid før området blir bygd ferdig etter at området er sprengt ut. Sikkerhet er et moment i forbindelse med lekeplassene. Med bratt terreng og store høydeforskjeller er det viktig at installasjoner og stier ned mot kjøreveger utformes slik at ulykker unngås. Også her ser kommuneoverlegen behov for å kunne påvirke de konkrete løsningene før disse godkjennes gjennom byggesaken. Barn og unge barnerepresentantens uttalelse Barnerepresentanten slutter seg til kommuneoverlegens uttalelse omkring støy, støv, og sikkerhet, og vil også nevne at det er viktig at det under anleggsarbeidet tas hensyn til at mange barn og unge har sin skoleveg forbi prosjektet. Side 7 av 8

8 Barnerepresentanten ser at det er avsatt begrenset med lekeareal i boligområdet, men er enig i vurderingene som framgår av avsnittet om lekeareal ovenfor. Dagens sti opp til Lauvåsen forbi barnehagen er ganske mye brukt. Alternativet med sti via vegen i boligområdet er en klart bedre løsning enn trapp. Avløp Administrasjonen har tidligere gjort forslagsstiller oppmerksom på at kapasiteten på kommunens renseanlegg for avløp, Ostangen, nå er utnyttet, og at det derfor blir vurdert et rekkefølgekrav om at avløpsløsningen til Trondheim må være utbygd før nye boliger tas i bruk. Kommunens holdning har tidligere vært at områder som allerede er avklart gjennom vedtatt detaljregulering og utbyggingsavtale, kan bygges ut uten at et slikt krav blir stilt. I planleggingen av kommunens avløpsanlegg vil det bli lagt opp til tiltak framover mot 2020 som vil redusere avløpsmengden til Ostangen. Når hovedledningen fra sentrum nordover til Trondheim er klar, vil mengden bli redusert med rundt 1/3. Ombygging av renseanlegget med tanke på at avløpet i sin helhet skal føres til Trondheim, vil være det siste store trinnet i avløpsprosjektet. Nye boligprosjekt vil mest sannsynlig bidra lite til å øke mengden på kort sikt. Selv om det er en del usikkerhet omkring utbyggingen av avløpsnettet og tilknytningen til Trondheim, vil det gå kort tid, antagelig rundt 2 år, til situasjonen er vesentlig forbedret. Med dette som bakgrunn foreslås det ikke innført et rekkefølgekrav i dette tilfellet. Andre forhold Utbyggingen medfører enkelte utfordringer i forhold til naboene. Det foreslås at bestemmelsenes 8.6 endres, først og fremst slik at støygrenser for bygge- og anleggsarbeid i Miljøverndepartementets retningslinjer for behandling av støy i arealplanleggingen tas inn. Det er uklart om løsning for renovasjon er avklart med Envina. I et så godt utnyttet område og krevende terreng kan aktuelle krav medføre behov for omarbeiding. Det vil være best om dette avklares på et tidlig stadium. Geoteknikk er også et aktuelt tema i saken. Det foreligger en tidligere vurdering, knyttet til utbyggingen av barnehagen, jf. vedlegg 7. Med store inngrep i terrenget, og dermed i fjellmassene, kan man ikke se bort fra at fjellkvaliteten har betydning for sikkerheten, og for gjennomføringen av prosjektet. I foreløpig svar til det innsendte planmaterialet har administrasjonen bedt om at det skaffes en geoteknisk vurdering som dokumenterer at sikkerheten blir godt nok ivaretatt. Det er tilstrekkelig at en slik vurdering foreligger før saken tas opp til 2. gangs behandling etter høring og offentlig ettersyn. SAMLET VURDERING, KONKLUSJON: Vedlagte forslag til detaljregulering viderefører i hovedsak gjeldende reguleringsplan for Lauvåsen fra Regulering av boligfeltene BK1-8 vurderes å være et akseptabelt inngrep i friluftsområdet. Med foreslått endring av plankartet for bedre gangadkomst opp til Lauvåsen vurderes også at hensynet til offentligheten/turgåere blir tilstrekkelig ivaretatt. Med denne endringen anbefaler rådmannen at planforslaget legges ut til offentlig ettersyn og sendes på høring. Som det framgår av vurderingene ovenfor anbefales også enkelte andre endringer av bestemmelser og planmateriale, men dette er i hovedsak av mer detaljert karakter. Side 8 av 8