Kløvningsten felt B3

Transkript

1 Nasjonal planid: Planbeskrivelse til detaljreguleringsplan for Kløvningsten felt B3 Datert: Revidert: Planforslaget er utarbeidet av Faveo prosjektledelse AS

2 Innholdsfortegnelse SIDE 1 BAKGRUNN FOR REGULERINGSSAKEN PLANOMRÅDET DAGENS SITUASJON EIENDOMSFORHOLD PLANSTATUS I OMRÅDET Kommuneplan og andre overordnede planer Godkjente reguleringsplaner Andre planer av betydning for planarbeidet VURDERING AV KONSEKVENSUTREDNING ANALYSE AV PLANOMRÅDET OG RELEVANTE PROBLEMSTILLINGER Lek og rekreasjon Landskap og fjernvirkning Trafikkforhold Risiko- og sårbarhetsanalyse Grunnforhold Flom Ras Radon Forurensninger Støy Biologisk mangfold Beslutningsgrunnlaget: Føre-var-prinsippet Økosystemtilnærming og samlet belastning VA-anlegg Alternativvurderinger MEDVIRKNING OG SAMORDNING Forhåndsvarsling Innkomne merknader Åpent informasjonsmøte Barns medvirkning- Innspill og hvordan disse har påvirket løsningsforslaget BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Hovedgrep og bærende idé med løsningsforslaget Planområde med arealbruk Hvordan overordnede planer, retningslinjer og bestemmelser er tatt hensyn til Bebyggelsen Veisystemer, veityper og standard Energi og oppvarming Universell utforming RIKSPOLITISKE RETNINGSLINJER Side 2 av 16

3 10.1 Forslaget sett i forhold til Rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging Forslaget sett i forhold til Rikspolitiske retningslinjer for barn og unges interesser i planleggingen KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET GJENNOMFØRING OG TIDSPERSPEKTIV FOR GJENNOMFØRING Side 3 av 16

4 1 Bakgrunn for reguleringssaken Bakgrunn for reguleringssaken er at Sarpsborg kommune har behov for å bygge omsorgsboliger og bofellesskap for funksjonshemmede i ulike deler av kommunen. I den forbindelse har det vært en prosess for å finne egnede tomter. Ett av stedene som er pekt ut er en del av område B3 på Kløvningsten. Kommunens behov omfatter bare ca. en tredel av området. Det er i gjeldende reguleringsplan stilt krav om utarbeidelse av bebyggelsesplan. Kommunen ser det som hensiktsmessig at hele området B3 reguleres og ikke bare den tomten som skal bebygges nå. 2 Planområdet Planområdet ligger i tilknytning til et etablert boligområde, ca 6 km. Øst for Sarpsborg sentrum. Oversiktskart. Planområdet innenfor den røde sirkelen 3 Dagens situasjon Arealet er ubebygd og består av fjellknauser med furutrær og blåbærlyng. Det skråner mot sørvest, mot Rv 111. Lengst ned mot sørvest er området flatt. Denne delen er i dag dyrket mark. Side 4 av 16

5 4 Eiendomsforhold Oversikt over hvilke eiendommer/deler av eiendommer planområdet består av, slik det framkommer i kommunens eiendomsregister: Gnr/Bnr Eier 1052/530 Borg Næring og Eiendom AS 5 Planstatus i området 5.1 Kommuneplan og andre overordnede planer Kommuneplanens arealdel, , ble vedtatt Området er i denne planen vist som fremtidig byggeområde for boliger. 5.2 Godkjente reguleringsplaner Planområdet ligger innenfor felt B3 i reguleringsplanen Kløvningsten Bergheim, vedtatt 1995, der det stilles krav om bebyggelsesplan ved utbygging. Begrepet bebyggelsesplan er ikke tatt inn i ny plan- og bygningslov. Bebyggelsesplan er nå erstattet med detaljreguleringsplan. Gjeldende reguleringsplan gir noen føringer mht. utnyttelse og høyder. Planen er allerede 16 år gammel og det har kommet nytt regelverk og politiske føringer som ikke er innarbeidet i planen. Det har blant annet kommet signaler om at det må satses på høyere utnyttelse av allerede regulerte utbyggingsområder for å redusere behovet for nye utbyggingsarealer. Rødskravert område viser beliggenhet av planområdet i gjeldende reguleringsplan, der den er avgrenset til å omfatte område B3 samt tilstøtende veier. Side 5 av 16

6 5.3 Andre planer av betydning for planarbeidet Fylkesplanen Østfold mot 2050 Trafikkplan for Sarpsborg kommune Hovedvegnett for sykkel Vurdering av konsekvensutredning. I forskrift om konsekvensutredninger, 2, listes det opp kriterier for planer og tiltak som alltid skal konsekvensutredes. Tiltakene som planlegges omfattes ikke av 2. I forskrift om konsekvensutredninger, 3, listes det opp kriterier for planer og tiltak som skal vurderes etter 4 i forskriften. Dersom tiltakene vurderes til å ha vesentlige virkninger for miljø og samfunn, skal de behandles etter forskriften. Planforslaget inneholder ikke tiltak som omfattes av forskriftens 3. På bakgrunn av ovenstående konkluderes det med at detaljregulering av område B3 på Kløvningsten ikke utløser krav om konsekvensutredning. 7 Analyse av planområdet og relevante problemstillinger 7.1 Lek og rekreasjon I gjeldende reguleringsplan for Kløvningsten er det satt av flere lekeområder. Det er etablert ballekeplass på motsatt side av Bergheimskogen, veien rett øst for planområdet. Videre er det etablert lekeplass med lekeapparater og basketstativer i Svartedalsberget ca. 150 m unna. Rett sør for planområdet går det et grøntdrag tvers gjennom området ned til gangstien som går gjennom Svartedalen. Her har en adkomst til lysløypenettet på golfbanen. Grøntdraget har en bredde på ca 40 m. Denne store bredden gjør området egnet til uorganisert lek, hyttebygging osv. Terrenget faller mot vest og det er flere steder områder som er egnet til aking om vinteren. 7.2 Landskap og fjernvirkning Terrenget faller mot vest og består i hovedsak av fjellknauser dekket med furuskog. Området vil være synlig for nordgående trafikk på Rv 111, da det mellom området og veien er dyrket mark. 7.3 Trafikkforhold Kjøreveier Veier i området er utbygd med grunnlag i gjeldende reguleringsplan. Reguleringsplanen viser ny adkomstvei som en vestre avgrensning av området B3. Denne vil også være adkomst til næringsarealer langs Rv 111. Ny vei opparbeides i samsvar med gjeldende reguleringsplan langs hele planområdet. Eksisterende samleveier i området vil få noe mer trafikk fordi en nå bygger ut områder som har regulert adkomst via disse veiene. I tillegg til område B3 er det fortsatt store arealer som ennå ikke er bebygd. Det gjenstår ca 80 daa regulert til boliger og 30 daa regulert til næring. Disse områdene skal detaljreguleres før utbygging. Trafikksystemet og utbyggingsarealene er regulert og designet i Side 6 av 16

7 reguleringsplanen fra Det må forutsettes at trafikksystemet er dimensjonert for den trafikken som den regulerte utbyggingen legger til rette for. De to hovedveiene i området er regulert og opparbeidet som samleveier i middels tett bebyggelse, med ensidige fortau. Hastigheten i området er 50 km/t. Veisystemet i området endres ikke som følge av at delområder detaljreguleres. Detaljreguleringen legger til rette for interne veisystemer og eventuelle kryss/avkjørsler til hovedveisystemet i opprinnelig reguleringsplan. Det har vært en prosess mellom beboere og kommunen vedrørende utformingen av krysset Hevingen/Kløvningsten. Krysset har en uheldig helning slik at det ved dårlige føreforhold har sklidd kjøretøy over gangvegen og inn i gjerdet ved barnehagen. Det er midlertidig satt ut betongklosser for å hindre ulykker. For å kartlegge utbedringsbehovet, er kommunen i gang med en registrering av trafikken i området. Nyskapt trafikk fra utbyggingen som planlegges i området B3 vil være ca 170 kjøretøyer pr døgn. Dette fordeler seg på ca 50 turer til bofellesskapet og 120 turer til øvrige boliger. Kollektivtrafikk Busser trafikkerer Rv 111 og i Hevingen. Det er busstopp ved krysset Hevingen/Kløvningsten og langs Rv 111 i kryssområdet ved Holmegil. Busstopp ved Rv 111 vil være det nærmeste for beboerne i denne delen av Kløvningstenområdet. Det bør derfor etableres en G/S vei fra ny adkomstvei ned til Rv 111. Dette er ikke en del av dette planarbeidet, men bør komme med på fremtidige prioriteringslister hos kommunen Illustrasjonen viser trafikkmengde og bussholdeplasser langs Rv 111. Området betjenes i hovedsak av rute 207 og 210 som har to avganger i timen på dagtid. Dette er ringruter som kjører i hver sin retning. I tillegg passerer busser mellom Sarpsborg og Rakkestad/Mysen på Rv 111 annenhver time Side 7 av 16

8 Tilbud til myke trafikkanter Langs Kløvingsten er det lagt til rette med fortau frem til krysset med Hevingen. Langs Hevingen er det gangvei opp til Rv 111. Langs Rv 111 er det G/S vei tilbake til Holmegil. Ruten Holmegil Brusemyrveien er utpekt som en del av hovedtraseen for sykkel mellom sentrum og Ise i rapporten Hovedvegnett for sykkel i Sarpsborg. Strekningen gitt betegnelsen 5.10, er den skisserte ruten for gang- og sykkeltrafikk mot Sarpsborg sentrum. Som nevnt i avsnittet over bør det etableres en mer direkte gang/sykkelforbindelse fra planområdet ned til Rv Planområdet er knyttet til Borgen /Sandbakken via G/S vei gjennom Svartedalen til Kalaveien og videre til Skjebergsenteret. Det er i den gjeldende reguleringsplanen vist en G/S vei som krysser Rv 111 ca. 175 m sør for planområdet. Når denne blir etablert er usikkert. Innen planområdet er det i gjeldende reguleringsplan regulert fortau langs Bergheimskogen, som ligger på østsiden av B3. Langs veien på vestsiden av området er det ikke regulert fortau. Denne veien vil være adkomst til fremtidige byggeområder og kan muligens også forlenges ned til krysset Rv111/Brusemyrveien. Veien vil derfor kunne få en stor betydning for G/S trafikk mot sentrum. Det bør også reguleres inn fortau langs denne vegen. 7.4 Risiko- og sårbarhetsanalyse Grunnforhold Grunnen består hovedsakelig av fjell i dagen i de høyereliggende områdene. Som byggegrunn er denne grunnen uproblematisk. Det kan benyttes enkle og kjente Side 8 av 16

9 metoder for fundamentering. En liten del av planområdet er i dag dyrket mark og dermed løsmasser Flom Hoveddelen av planområdet ligger i en vestvendt skråning og slik til at det ikke vil være utsatt for flom. Det flate området i bunnen av skråningen, som er dyrket, vil som i dag bli mettet med overvann. Det må sikres tilstrekkelig med stikkrenner gjennom gårdsveien som går langs området. Grunnforholdene i skråningen gir liten mulighet til infiltrasjon i grunnen. Håndtering av overflatevann, fortrinnsvis med lokal fordrøyning, må derfor etableres som en del av infrastrukturtiltakene i området Ras Grunnforholdene innebærer at ras ikke er en relevant problemstilling i området Radon Radon kan være en potensiell risikofaktor, både fra tilkjørte masser og den stedlige byggegrunnen. For å unngå eventuelle problemer bør det legges lufterør i fyllingen under boligene slik at en kan skape undertrykk og evakuere eventuell radongass over tak Forurensninger Størstedelen av området er naturområde som ikke er påvirket av menneskelig aktivitet. Resten av arealet er dyrket mark. Det er ikke registrert annen bruk som kan ha potensiale til å forurense løsmasser Støy Det er gjennomført støyberegninger med tanke på støy fra Rv Disse viser at planområdet ikke er berørt av støy som overstiger grenseverdiene. Kopi av støysonekart er vist under. Støyrapporten er vedlagt planforslaget. Side 9 av 16

10 7.5 Biologisk mangfold. Det er gjort en vurdering av de foreslåtte tiltakene i henhold til Naturmangfoldloven 8-12 (LOV nr 100) Beslutningsgrunnlaget: Etter lovens 8 skal offentlige beslutninger som berører naturmangfoldet så langt det er rimelig bygge på vitenskapelig kunnskap om arters bestandssituasjon, naturtypers utbredelse og økologiske tilstand, samt effekten av påvirkninger. Kravet til kunnskapsgrunnlaget skal stå i et rimelig forhold til sakens karakter og risiko for skade på naturmangfoldet. Vurdering: Det er foretatt utsjekk mot DN sin naturbase. Det er ikke registrert forekomster av truede dyr eller planter i området. Området er et typisk skogsområde med bare fjellknauser og blåbærlyng. Det er i liten grad gjort inngrep i området. I gjeldende reguleringsplan er det avsatt grønne korridorer gjennom planområdet som forbinder omkringliggende skogsområder. Disse har en bredde på inntil 40 m og vil være betydningsfulle elementer i forhold til trekkveier og biologisk mangfold Føre-var-prinsippet Etter lovens 9 skal beslutninger tas etter føre-var-prinsippet dersom det ikke foreligger tilstrekkelig kunnskap om hvilke virkninger tiltaket kan ha på naturmiljøet. Vurdering: Virkninger av planlagte tiltak innenfor planområdet vurderes i hovedsak å være kjent Økosystemtilnærming og samlet belastning Etter lovens 10 skal påvirkning av et økosystem skal ut fra den samlede belastning som økosystemet er eller vil bli utsatt for. Vurdering: Naturtypen i området er hyppig forekommende og har derfor ingen særskilt verdi. Dersom en ser dette i en større sammenheng vil høy og effektiv utnyttelse av arealer som skal bebygges, redusere det totale behovet for utbyggingsarealer og derfor bidra til at andre arealer forblir urørte. Store sammenhengende arealer har større verdi enn fragmenterte. 7.6 VA-anlegg Eksisterende teknisk infrastruktur på Kløvningsten er i utgangspunktet dimensjonert for å kunne koble på all fremtidig bebyggelse som inngår i gjeldende reguleringsplan. Ved en full utbygging av hele Kløvningstenområdet vil det imidlertid kunne oppstå kapasitetsproblemer i kloakkpumpestasjoner lenger vestover ved Kampenes. En realisering av Kløvningsten felt B3, omfatter et begrenset antall boenheter og vil ikke utløse behov for en opprusting av anlegget. Før framtidige utvidelser av bebyggelsen på Kløvningsten og tilstøtende områder kan påregnes, må VAinfrastrukturen vestover bedres. Side 10 av 16

11 7.7 Alternativvurderinger Utgangspunktet for reguleringsarbeidet er å oppfylle plankravet i overordnet reguleringsplan, der arealet framstår som byggeområde. Annen arealbruk er ikke vurdert. Det er gjennomført vurderinger med hensyn til utnyttelse og type bebyggelse. Det er gjennom planprosessen blitt vurdert å legge ut tomter til frittliggende småhusbebyggelse på hele eller deler av området. Av flere årsaker er ikke dette ønskelig: Gjeldende reguleringsplan har signalisert at en ønsker et mangfold i type bebyggelse. Gjeldende reguleringsplan har pekt ut områder for de ulike typene av bebyggelse. I B3 er det konsentrert bebyggelse. Det er store områder lenger øst som nå skal detaljreguleres for frittliggende småhusbebyggelse, område B14, B15 og B16. Det er også vurdert ulike former for utforming av omsorgsboligene. En har endt opp med en løsning som vises på den høyre illustrasjonen. Dette er en type atriumsbygg hvor boligene er organiser rundt en kjerne med fellesfunksjoner. 8 Medvirkning og samordning 8.1 Forhåndsvarsling Varsel oppstart av planarbeid ble sendt ut og annonsert i SA Innkomne merknader Det er mottatt 4 innspill til varsel om oppstart Det er laget et kort sammendrag av merknadene. Disse følger med som et vedlegg til førstegangsbehandling og høring av planforslaget. Side 11 av 16

12 8.3 Åpent informasjonsmøte. Det ble avholdt et åpent informasjonsmøte om planarbeidet 10. januar Berørte grunneiere, naboer og Kløvningssten Boretteslag ble varslet ved brev. Møtet ble også annonsert i avisen. Totalt møtte et ti-talls personer. Disse representerte naboer, Kløvningssten borettslag, Kløvningssten velforening og Svartedalen vel. Det ble orientert om planene for utbygging og orientert om planprosessen. Representanter for kommunen orienterte om etableringen av bofellesskapet for psykisk utviklingshemmede. Det kom ikke frem noen motforestillinger til planene som ble presentert i møtet. En var opptatt av at det ble satt at nok parkeringsplasser på egen grunn slik at en unngikk permanent parkering i gatene. Videre tok beboerne opp noen generelle trafikksikkerhetsproblemer som ble notert ned av representanten for kommunens planseksjon. 8.4 Barns medvirkning- Innspill og hvordan disse har påvirket løsningsforslaget Som en del av det åpne møtet ble foreldre spurt om barna benyttet planområdet til lek. Det kom frem at dette liten grad skjedde, da det var andre områder som var tilrettelagt og mer attraktive for lek. Det er ingen spor av hyttebygging eller annen type «fri lek» i området. Barnehagen har benyttet området til tur ved enkelte anledninger. For barnehagens vedkommende er det skogareal rett nord for barnehagen som kan benyttes til utflukter samt det store regulerte friområde som er en del av planen. Det er også kort vei til turområdene og på Hevingen. 9 Beskrivelse av planforslaget Førende for planforslaget har vært at det på den øvre delen av planområdet skal etableres et bofellesskap med 12 boliger og tilhørende personalbase. På det resterende området skal det legges til rett for konsentrert småhusbebyggelse. Grunneier har foreløpig ingen utbygger på plass for det rene boligområdet. Det er derfor nødvendig å legge til rette for en viss fleksibilitet i planen samtidig som det gis forutsigbarhet. 9.1 Hovedgrep og bærende idé med løsningsforslaget Området kan deles inn i tre hovedkategorier: Område for boliger med service, område for konsentrert småhusbebyggelse og lekeplass/uteoppholdsarealer. Terrenget i områdene som er regulert til konsentrert småhusbebyggelse skråner mot vest/sørvest. Her er høydeforskjellene i terrenget utnyttet ved å legge til rette for bebyggelse med sokkeletasje, og ved å la kjøreveier i hovedsak følge kotene. Forholdet til universell utforming blir også ivaretatt best mulig på denne måten. Det legges opp til en gjennomgående gangsti som sikrer forbindelse mellom balløkka ved Bergheimskogen og planområdet. Det legges opp til høy utnyttelse der privat uteoppholdsareal i hovedsak er terrasse og gårdsplass. I tillegg legges det opp til felles uteoppholdsarealer som skal opparbeides med høy kvalitet. Side 12 av 16

13 9.2 Planområde med arealbruk Planområdet omfatter totalt 31,4 dekar fordelt på følgende arealformål. Sosi kode Arealbruksformål Areal 1112 Konsentrert småhusbebyggelse 13,0 daa 1163 Omsorgsboliger 5,2 daa 1600 Uteoppholdsareal 1,3 daa 1610 Lekeplass 0,9 daa 2010 Kjørevei 8,5 daa 2082 Parkeringsplasser 0,5 daa 2012 Fortau 1,5 daa 2018 Annen veigrunn 0,5 daa 9.3 Hvordan overordnede planer, retningslinjer og bestemmelser er tatt hensyn til. Det er viktig å utnytte arealene på en effektiv måte for å redusere det totale forbruket av nye arealer. Høy utnyttelse forutsetter at det sørges for oppholds- og rekreasjonsarealer av høy kvalitet. Rundt planområdet er det allerede lagt til rette med turstier, lysløyper, golfbane, fiskeplasser osv. Det er i denne detaljreguleringsplanen åpnet for å øke utnyttelsesgraden fra BYA = 30%, slik den er gitt i reguleringsplanen, til BYA = 45% i området med omsorgsboliger (O1) og BYA = 40% i området med konsentrert småhusbebyggelse (BK1 BK6). På grunn endrede beregningsmetoder vil ikke BYA i dette planforslaget være direkte sammenlignbar med BYA i den gjeldende planen. Den reelle økningen i utnyttelsesgraden er ikke så stor som tallene kan gi inntrykk av. Vi har valgt å detaljere planen slik at det skilles på byggeområder og uteoppholdsarealer. Det betyr at byggeområdene er krympet og de regulerte uteoppholdsarealene er blitt større. Konsekvensen av dette er at BYA, som kun kan beregnes på bakgrunn av areal byggeområde, prosentvis blir høyere. Illustrasjonsplanen som er vedlagt og viser at 30 boliger tilsvarer en BYA for hele området på ca. 30 %. I tillegg til å fastsette tillatt BYA har vi også satt en begrensning på antall boenheter i området. 9.4 Bebyggelsen Omsorgsboliger/boliger med service Tiltak innen dette området skal være universelt utformet. Dette legger føringer for plassering og utforming av bebyggelsen og uteområder. Omsorgsboligene er lagt til de flateste delene av planområdet slik at opparbeidelsen av uteområdene kan la seg gjennomføre med minst mulige inngrep i terrenget. Deler av området må imidlertid fylles opp da det ligger under eksisterende vei Det er regulert inn parkeringsplass for ansatte og besøkende. Det kan i perioder dreie seg om inntil biler. Parkeringsarealet er stykket opp slik at tunet ikke fremstår som en stor asfaltplass. Av praktiske årsaker vil det være aktuelt å etablere to avkjøringer til området. Side 13 av 16

14 Det skal etableres utvendige boder, med lademuligheter for større elektriske rullestoler/scootere. Bebyggelse skal hovedsakelig oppføres i en etasje. Inntil 30 % av bebyggelsen tillates i to etasjer. Dette er gjort for å legge til rette for tekniske rom for bl.a. ventilasjonsanlegg og varmegjenvinning. En ser for seg at oppvarming av bebyggelsen vil skje med varmepumpeanlegg tilknyttet grunnvarme, der en benytter elektrisitet for å ta topplast ved spesielt kaldt vær. Utearealer for beboerne vil bli opparbeidet på egen tomt. Konsentrert småhusbebyggelse I området er det planlagt konsentrert småhusbebyggelse med et moderne arkitektonisk uttrykk. Det er lagt inn bestemmelser med begrensninger av maksimal takvinkel for å begrense store synlige takflater. Planen utnytter terrenget ved å legge opp til en utbygging av boliger i 2-3 etasjer med sokkel. Det kan etableres takterrasser. Det er ikke ønskelig å tillate tre etasjer i bebyggelsens fulle lengde. Det er derfor tatt inn bestemmelser som begrenser arealet til en tredje etasje. Å bygge i høyden frigir areal som kan benyttes til uteopphold. På grunn av terrengforholdene vil det være praktisk med inngang og parkering i sokkeletasje. Det forutsettes at garasje/carport integreres som en del av bebyggelsen. Det legges opp til felles gjesteparkeringsplasser. For å begrense omfanget av veier er det lagt til rette for at veien kan betjene boliger på begge sider selv om disse vil ligge på ulikt nivå. Snittet under illustrer en mulig løsning. Sentralt i området er det lagt opp til et felles uteareal som opparbeides som en sosial møteplass og lekeplass for mindre barn. Nedre del av tilliggende grøntområde (som grenser inntil planområdet) kan også opparbeides til lekeplass da dette området i dag delvis er dyrket mark og bør opparbeides for å kunne brukes. Side 14 av 16

15 9.5 Veisystemer, veityper og standard Detaljreguleringsplan for felt B3 viderefører vegstrukturen som er regulert i reguleringsplan for Kløvningsten Bergheim. Unntaket er KV1 der det nå er regulert inn fortau. Det legges opp til to avkjørsler til bofellesskapet. Grunnen til dette er at en ønsker å dele opp parkeringsplassen slik at ikke denne fremstår som unødvendig stor. Det er hensiktsmessig at parkering for ansatte etableres på baksiden av bygget og at adkomst og parkering for beboere og besøkende etableres på framsiden. Detaljprosjekteringen vil avklare endelig plassering. Veier i boligområdet vil bli utformet i henhold til kommunal veinorm, adkomstvei i middels tett bebyggelse. Dekkebredde 4 m og 1 m sideareal på hver side. 9.6 Energi og oppvarming Det er ikke konsesjon for levering av fjernvarme i området. Omsorgsboligene faller inn under kravene i TEK , pkt. 2. For større bygg, over 500 m² BRA, er det et krav at 60 % av energibehovet skal dekkes av andre energikilder enn fossilt brensel eller direktevirkende elektrisk varme. Dette betinger at det må lages løsninger med varmepumper eller nærvarmeanlegg for enkeltbygg eller grupper av bygg. For omsorgsboligene vil en derfor legge opp til en løsning med varmepumper i kombinasjon med elektrisitet til å dekke opp topplast på spesielt kalde dager. For de øvrige boligene er de ennå ingen utbygger på plass. Hvilken løsning som velges er derfor ikke kjent. 9.7 Universell utforming Bofellesskap vil bli prosjektert etter gjeldende regelverk og normer, bl.a. NS Utearealer skal opparbeides slik at de kan brukes av alle. Se planbestemmelser. Gangstier gjennom området vil på grunn av terrengforholdene kunne ha større helning enn gjeldende retningslinjer for universell utforming (1:20) 10 Rikspolitiske retningslinjer 10.1 Forslaget sett i forhold til Rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging Detaljreguleringsplanen fremmes henhold til kommuneplanens arealdel og gjeldende reguleringsplan. Prinsippene for samordnet areal- og transportplanlegging er lagt til grunn for utarbeidelsen av kommuneplanens arealdel, vedtatt Forslaget sett i forhold til Rikspolitiske retningslinjer for barn og unges interesser i planleggingen. I forbindelse med møte med beboer og velforeninger ble det spesifikt spurt om hvordan barn og unge brukte området. Det ble svart at dette var lite benyttet da det var mange tilrettelagte områder som var mer egnet til lek. Det er ikke gjennomført ytterligere tiltak. Side 15 av 16

16 11 Konsekvenser av planforslaget. Konsekvenser av planforslaget er at en bygger ned et område som ikke tidligere er bebygget. Tiltaket er i tråd med i gjeldende reguleringsplan og i kommuneplanens arealdel. Planforslaget har ikke særlige negative konsekvenser for miljø og samfunn. 12 Gjennomføring og tidsperspektiv for gjennomføring. Detaljprosjektering av infrastruktur, starter våren Tilsvarende vil gjelde for bofellesskapet. Oppstart av byggearbeider med infrastruktur og bofellesskap starter i løpet av Når det gjelder området for konsentrert småhusbebyggelse er tidspunkt for gjennomføring ukjent da området nå legges ut for salg. Side 16 av 16