Beskrivelse til reguleringsplan for Toppen, Opplandsveien

Transkript

1 / / / / / / / / / / / Beskrivelse til reguleringsplan for Toppen, Opplandsveien

2 FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN FOR TOPPEN,OPPLANDSVEIEN, GRIMSTAD KOMMUNE. BESKRIVELSE OG BESTEMMELSER. Reguleringsplanforslag til boligområde. Innhold: s. 2 Reguleringsplankart s. 3 Tanker om utnyttelse og formål med planen s. 4 Områdets bruk i dag s. 5 Kultur- og Naturlandskapet s. 6 Barn og unge i planen og Arealer for fellesskap s. 6 Adkomst og dimensjonering av interne veier i planområdet s. 7 Energieffektivisering, eventuelt passivhusstandard s. 8 Forholdet til kommuneplan, reguleringsplan og andre planer s. 8 Bebyggelsen s. 9 Opplysninger om eierforhold, planlegger, arkitekt og utbygger. s. 9 Melding om påbegynt planarbeid merknader og kommentarer. s. 10 Høring innkommende merknader s. 12 Korrespondanse med kommunen. s. 13 Risiko og sårbarhetsanalyse. s. 13 Ledningsanlegg, skissevurdering. s. 15 Arealtabell over formålene i planen s. 18 Reguleringsplankart s. 18 Forslag til bestemmelser til reguleringsplanen. s. 19 Illustrasjoner. s. 25 Som vedlegg til heftet følger: Reguleringsplan i målestokk 1:1000 datert Sist revidert Kopi av innkomne merknader til melding om påbegynt planarbeid. Utarbeidet for Grunneiere av gnr/bnr 7/88 og 7/66.

3 FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN FOR TOPPEN, OPPLANDSVEIEN, GRIMSTAD KOMMUNE Illustrasjonen er ikke i målestokk. TANKER OM UTNYTTELSE OG FORMÅLET MED PLANEN Tanken er å skape et område med varierte boligtyper for familier, eldre, enslige, ikke langt fra Grimstad sentrum, men allikevel utenfor bykjernen i et landskap som gir muligheter til å bruke "marka", omkring Dømmesmoen som rekreasjonsområde både for unge og gamle. Ikke langt fra, knyttet til et vegsystem ligger disse områdene. Vi tenker på en byggestil, et preg, der byggene i seg selv tar opp dagens byggestil samtidig som de tilpasses omgivelsenes bebyggelsesmønster. Vi foreslår derfor en variasjon mellom boligene. Fra konsentrert frittliggende boliger, tomannsboliger og leilighetsbygg til

4 frittliggende eneboliger i ytterkant av planområdet. I utgangspunktet ganske konsentrert bebyggelse, men med mye rom i og omkring bebyggelsen. Illustrasjon: området sett fra vest. Denne konsentrasjonen gir mange mulighet til å få en familiebolig landlig men allikevel ikke langt fra Grimstad Sentrum for en akseptabel kostnad. Formålet med planen er å bygge ut et område der hele området allerede ligger i kommune planen, for Grimstad kommune, som bygge område - bolig. Planområdet ligger langs Opplandsveien i nærhet både til Roresanden og Grimstad sentrum. Det er også et mål med planen å føre frem infrastruktur som vei, vann og kloakk til området og sikre trygg skole vei. Tomta har en topografi som gjør den godt egnet til å skape et boligområde med vektlegging på fellesskapstanken, med utgangspunkt i at en kan skape et sentralt beliggende fellesområde i området, inntil veien mellom boligene. Beliggenheten til dette området og størrelsen gjør det godt egnet til å skape fellesareal som er godt synlig for de fleste boligene i området, eller ligger slik at mye trafikk kanaliseres via området. Dette fører da til at beboerne i området har mulighet for å skape en arena for fellesskap, i det mange må til og fra bolig via fellesområdene. Foreldre med barn ved sandkassen, mens andre henter avisen, eller kommer hjem fra jobb, kan skape fine kontakter.

5 Illustrasjon: Bildet viser fellesareal og lekeareal med den store rundkjøring og boliger omkring. Vi har tro på at et slikt område er bedre egnet til fellesskap enn et område eventuelt bak bebyggelse med smale adkomster mellom bygg, og vi vil legge vekt på å utforme dette arealet på en måte som opptar intensjonene i planarbeidet. Men vi har også områdene med adkomst fra vei via bebyggelse til større friområder utenfor gjeldende planområde. Disse områdene ligger slik til at de blir fine turområder. Ved adkomstene til planområdet plasseres leilighetsbygg, med universell utforming på nedre plan. Videre inn i området meget sentralt legges tomannsboligen og små eneboliger med en fellesnevner mht. utforming. I tilknytning til det planlegger vi et store sammenhengende fellesområdet som blir et sentralt knutepunkt i bebyggelsen. «Bakenfor» denne bebyggelsen legges det opp til eneboliger. OMRÅDETS BRUK I DAG Området ligger brakk og er et område med tett skog mellom eksisterende boliger mot nordøst og øst, mens det mot sør og vest er jordbruksareal. Området reguleres iht. kommuneplanens begrensinger, men det tas hensyn til å kunne knytte til et område utenfor kommuneplanens begrensinger og inneklemt mellom eksisterende bebyggelse i Solbergåsen og reguleringsområde. Dette området er et innspill til revidering av kommuneplanen, og er kommet opp som et ønske fra grunneier ved melding om påbegynt planområde. Beliggenheten ikke langt fra Grimstad sentrum på den ene siden med sentrumsfunksjoner, skole og kirke, og Roresanden med skole, idrettslag og bedehus på den andre siden gjør dette til et ypperlig område for formålet det reguleres til.

6 KULTUR OG NATURLANDSKAPET Det eksisterende kultur- og naturlandskap ønsker vi i minst mulig grad å ødelegge, og slik dette planområdet ligger og blir planlagt, opprettholder vi det eksisterende landskapet intakt omkring planområdet. Ny bebyggelse erstatter et område med tett skog i dag. Vi har i området mot vest hvor det drives aktivt jord-/skogbruk, og hvor kulturlandskapet er mest fremhevet lagt inn en buffersone som vi ønsker å utforme som en voll med ny beplanting mellom ny bebyggelse og jord-/skogbruk. BARN OG UNGE I PLANEN OG AREALER FOR FELLESSKAP Meget sentralt i tankene om prosjektet er at vi setter av flere større areal til fellesskapet i form av større lekeplasser sentralt mellom bebyggelsen. I dette tilfellet er terrenget og kulturlandskapet slik at det er helt naturlig å sette av det angitte areal til dette formål, og mellom veiene i området vil vi arrondere arealet slik at det vil få et preg av et ferdig tilrettelagt område for både barn, ungdom og voksne, og adkomsten til området samt utformingen vil gjøres for en universell bruk. Bestemmelsene til planen vil legge føringer og gi rekkefølgebestemmelser for opparbeiding i form av at det må utarbeides utomhusplan som skal godkjennes av kommunen før det gis igangsettingstillatelse eller innflyttingstillatelse for boliger i området. Se bestemmelsene. Rikspolitiske retningslinjer for barn og unge er lagt til grunn for den endelige utformingen av planen og fellesarealene. Det er mange gode intensjoner og tanker som gjør seg gjeldende når vi ser mulighetene et slikt område har. At lekeområdene kan ligge sentralt mellom bebyggelsen med lett adkomst fra alle boligene og at lekeområdet har en størrelse som gjør det mulig å opparbeide sitteplasser, og sandkasse vil kunne gi planområdet det lille ekstra. Det er også et areal som kan gi plass til en ball-lek. Illustrasjon som viser sentrale lekearealer (L2 og L3) sett fra nordvest.

7 Friområdene fungerer som frilek, og sammen med lekeområdene får vi større sammenhengende lekeområder. Det er i tillegg gangforbindelse til store friluftsområde inn mot lysløypa ved Dømmesmoen. Det er sikker skolevei i form av fortau/gang- og sykkelvei langs fylkesveiene, Opplandsveien både mot Roresanden og mot sentrum i Grimstad der det er skoler, barneskole og ungdomsskole samt barnehager. Videre fartsbegrensing, 40 km/t på fylkesveiene, som gjør at disse fasilitetene er på plass. I tillegg reguleres veien inn fra fylkesveiene til område med fortau, og inn i boligområder som gangveier. Se reguleringsplan. Illustrasjon som viser en av adkomstene til turvei og friområde (via F4) ADKOMST OG DIMENSJONERING AV INTERNE VEIER I PLANOMRÅDET. Adkomsten til overordnet vegnett fylkesveien er forslått med et krysningspunkt over fylkesveien til eksisterende gangvei. Frisikt er iht. statens vegvesens vegnormer. Hastigheten på fylkesveiene er 40 km/t. Hovedveien inn i området defineres som adkomstvei A2 med fortau et stykke inn til selve planområdet begynner. Her svinger veien langs bebyggelsen, mens gangvegen går videre rett fram til bak bebyggelsen der den svinger inn i området. Vi legger til grunn for dimensjonering av veiene, Kristiansand kommunes veinormer, noe som er avklart med kommunen at kan brukes som mal i stedet for de gamle Grimstad kommunes veinormer som er under revidering. Alle veiene, foruten V4, blir planlagt som offentlige veier og er avklart i møte med kommunen hvordan de skal ligge i terrenget og dimensjonen på dem. Stigningsforholdene er gunstige mht. universell utforming. Leilighetsbyggene har parkering og gjesteparkering mellom bebyggelsen, mindre anlegg for hver bygning. For tomannsboligene og eneboligene i konsentrert bebyggelse legges det opp til parkeringsplasser/biloppstillingsplasser ved hver leilighet, med biloppstillingsplasser i og foran garasje. Alle eneboliger har minst 2 biloppstillingsplasser på hver tomt.

8 ENERGIEFFEKTIVISERING, EVENTUELT PASSIVHUSSTANDARD Det er ikke tatt stilling til energieffektive tiltak ut over tek 10 sine krav, og tiltakshaverne ser for seg at det gis valg for den enkelte boligkjøper til hva den velger av standardheving ut over Tek 10 og dens minimumskrav mht. energieffektivisering. FORHOLDET TIL KOMMUNEPLANEN OG ANDRE PLANER Det foreligger en reguleringsplan i dag, Reguleringsplan for Kryssen - Naudenes - Klomra der gjeldende areal er regulert til landbruksformål. Den nyeste kommuneplan har imidlertid omgjort dette areal til boligformål. Hele området er i dagens kommuneplan avsatt til boligformål. Vi forventer derfor at en ikke gjør om på en allerede forholdsvis ny kommuneplan. Det er i tillegg etter første melding om påbegynt planarbeid sendt et innspill til revidering av kommuneplan et tilliggende område og mulighet for å sette i gang reguleringsplanarbeid for dette området. Dette vil ikke forhindre det påbegynte planarbeid, da vi tar hensyn i reguleringen til at dette vil komme, og må løse adkomst problematikken og tekniske anlegg via påbegynt plan. Illustrasjon: kommuneplan med områdebegrensning. Illustrasjon: Gjeldende reguleringsplan med områdebegrensning.

9 BEBYGGELSEN Om vi ser på reguleringsplanen og våre intensjoner har vi som mål at bebyggelsen, i den konsentrerte delen BK1-BK5, skal styres innenfor hvert delområde, BK2, BK3, BK4, og samlet for BK1 og BK5. Med det menes at de eksteriørmessige formene på bebyggelsen fra hovedbygg til garasje/uthus skal ha en enhetlig form mht. takvinkel, husets bredde og lengde, taktekking, kledning, vindusutforming og rekkverk innenfor hvert delområde. Dette vil skape en harmoni og ro i området. Dette gjelder all bebyggelse, men for eneboligbebyggelsen gjelder det bygningene innenfor egen tomt. Vi foreslår i planforslaget forholdsvis store tomter med tanke på en konsentrert bebyggelse, som gir mulighet for uteoppholdsareal for beboerne. Ved å plassere bebyggelsen som angitt og velge angitte boligtyper legges det til rette for gode uteplasser både på terrenget og fra terrasser/balkonger. Dette gir mulighet for skjermede uteplasser som har gode sol forhold hele dagen. Vi legger opp til at på nedre plan av leilighetsbyggene blir planlagt for universell utforming. Det er ønskelig å få en energibesparende profil på utbyggingen, og det blir gjort tiltak som kan legge til rette for boliger i passivstandard. Beliggenhet i forhold til sol/himmelretning er god, og de foreslåtte boligene kan med enkelhet tilfredsstille passivstandarden. I området er det til sammen 33 familieboliger fordelt på 19 eneboliger, 14 boliger i tomannsboliger/rekkehus. I område for leilighetsbygg tillates det inntil 28 leiligheter. Illustrasjon: oversikt over planområdet. Sett fra sør. OPPLYSNINGER OM EIERFORHOLD, AKTUELL PLANLEGGER/ARKITEKT OG UTBYGGER Arkitektkontoret Sverre Halvorsen AS er engasjert av Familien Belgen Jakobsen og Gjermund Igland som grunneiere for gnr/bnr 7/88 og 7/66.

10 MELDING OM PÅBEGYNT PLANARBEID Melding om påbegynt planarbeid for Toppen, del av nåværende reguleringsplan for Kryssen - Naudenes - Klomra, Grimstad kommunen. Kommentarer til innkomne merknader. Det ble avholdt et oppstartmøte med kommunen der kommunens representanter var til stede sammen med undertegnede og representant for gnr/bnr 7/88 og 7/66. Møtereferatet er utarbeidet av kommunen og finnes i kommunens arkiv. Det ble meldt påbegynt planarbeid i brev datert til fylkeskommunale og kommunale organ, naboer og berørte grunneiere, samt i annonse i Grimstad adressetidende Etter innkomne merknader ville en grunneier knytte seg til planen. I og med at dette området ikke ligger i kommuneplanen er dette nå meldt inn til revidering av kommuneplanen og reguleringsplanen vil bli utformet for å kunne knytte til seg dette området på et senere tidspunkt. Jeg viser til korrespondanse og innkomne merknader og vil her gi noen kommentarer til disse. Våre kommentarer til merknadene er skrevet med kursivskrift. Grimstad kommunes Brann og feiertjenesten skriver i brev datert om innsatstid, uten kommentarer til dette prosjekt, adkomst og at det legges til rette for deres kjøretøy og slokkevann og kapasitet og at det må dokumenteres kapasitet før det gis byggetillatelse. Våre kommentarer: Det inntas i bestemmelsene krav til dokumentasjon om tilstrekkelig slukkevanns kapasitet og veiene blir dimensjonert etter Kristiansands vegnormaler. Fortidsminneforeningen skriver i brev datert at det er registrert noen automatisk fredede kulturminner i og omkring området. De mener det også kan være flere. Dette må avklares med fylkesarkeologen. Våre kommentarer: vi er klar over ett fredet kulturminne midt i området. Dette tar vi hensyn til i planleggingen. Videre arkeologisk undersøkelse er rekvirert og er utført. Det ble ikke funnet ytterligere funn. Miljøvernavdelingen hos Fylkesmannen i Aust-Agder skriver i brev datert at det må følge med planen en utfylt sjekkliste for miljøverninteresser i planområdet. Videre at barn og unge tas hensyn til, og at barnas representant tas med på et tidlig stadiet i planleggingen. Fylkesmannen forventer at en i planbeskrivelsen tar med hvordan en sikrer barn og unge en sikker adkomst til barnehager, skoler og andre aktuelle områder og at det er satt av tilfredsstillende områder for barn og unge i planen. Videre bemerkes det at det skal utarbeides en sikkerhets og sårbarhetsanalyse. Våre kommentarer: sjekkliste vil følge med planen når den sendes inn til kommunen. Barnas representant har kommet med egen henvendelse i forbindelse med melding om påbegynt planarbeid. Vi vil imidlertid også regne med at vi kan få innspill i forbindelse med utarbeidingen av planen. Det er et eget kapittel i beskrivelsen om barn og unge. Risiko og sårbarhetsanalyse er en del av beskrivelsen. Mattilsynet ved Eli Marie Thombson har sendt en Mail datert at de etter å ha konferert med kommune at området ikke ligger i nedslagsfeltet til Rorevann ikke har innvendinger til planarbeidet.

11 Aust-Agder Fylkeskommune ved fylkesrådmannen har ingen innvendinger til planarbeidet og forutsetter at det tas tilbøyelig hensyn til barn og unges oppvekstforhold med arealer for lek og ballspill, vei og trafikk med sikker skolevei, støy, landskap og estetikk, natur og miljø, samt friluftsliv og universell utforming av boliger og tilhørende utearealer. Våre kommentarer: vi sier oss enige i disse innspill, og viser til beskrivelsen, bestemmelsene og plankartet. Agder Energi skriver i brev datert , at det innenfor området i dag gården linje 22 kv høgspentlinje en må ta hensyn til i planarbeidet. I tillegg må det settes av plass til nettstasjon. Nettstasjonen bør ikke plasseres i nærheten av lekeplass eller barnehage. Nettstasjonens plassering må gjøres i samarbeid med Agder Energi Nett AS. Våre kommentarer: Grunneierne ønsker å legge ned høyspentlinjen i bakkenl gjennom området. Dette og nettstasjonen må gjøres i samarbeid med Agder Energi. Ragnhild Jensen i Opplandsveien 102 skriver i brev datert at hun på vegne av sin sønn som vil fortsette å drive gårdsbruk ber oss om å ta hensyn til denne driften, slik at det fortsatt skal kunne drives gårdsbruk. Våre kommentarer: Vi vil ta hensyn ved å ikke berøre deres areal, og forholde oss til fylkeskommunale og kommunale krav til avstand. Det skal som i dag kunne drives jordbruk på eiendommen. Det kan komme en VA ledning over deres eiendom, men den vil ikke forstyrre landbruksarealet og driften. Barnas representant, Grimstad kommune skriver i brev datert at det er viktig at planforslaget redegjør for sikker skolevei både til barne- og ungdomsskole. Planforslaget bør også beskrive skolekapasitet. Tryggadkomst til omkringliggende friluftsområder og fritidstilbud bør sikres. Det oppfordres til at planen legger til rette for allsidig lek, aktivitet og gode møteplasser for alle aldersgrupper innenfor planområdet. Våre kommentarer: Vi vil ta til etterretning at bestemmelsene får med rekkefølgebestemmelser om når lekeplassene skal være klar for bruk, og at det bygges opphøyd gangfelt over fylkesvei 420. Statens Vegvesen Region Sør skriver i brev datert avkjørselen til Opplandsveien må primært ligge der den ligger i dag, og viser til håndbok o17 mht. utformingen. Det må redegjøres for frisikten. I bestemmelsene skal følgende inntas: " Innenfor frisiktsonen skal terrenget planeres slik at dette ikke på noe sted blir høyere enn 0,5 m over tilstøtende veiens nivå. Beplantingen på egen eiendom (ikke hekk eller trær) tillates hvis denne ikke er høyere enn 0,5 moter tilstøtende veiens nivå. I forbindelse med etablering av nye boligområder må det redegjøres for sikker skolevei. Eventuelle tiltak må påregnes gjennomført sammen med utbyggingen. Våre kommentarer: Vi forholder oss til hva vegvesenet skriver om å holde seg til den eksisterende avkjørselen. Videre vil vi skrive om sikker skolegang. Se beskrivelsen. Vi vil i tillegg legge inn kapittelet vedrørende frisiktsoner i bestemmelsene.

12 HØRING Innkommende merknader 1. gangs behandling av reguleringsplan for Toppen. Kommentarer til innkomne merknader. Viser til innkommende merknader. Barnas representant, datert Adkomsten er flyttet mot øst, slik at innkommende kommentar ikke er så relevant. Det blir bla. En mer naturlig vei å gå til skolen ved denne nye løsningen, og det vil bli et mer samlet krysningspunkt av fv404 for skolebarn på vei til skolen. V3 som skiller L2 og L3 kan også fungere som et lite skille mellom type aktivitet på de forskjellige lekeplassene. Det kan gjerne deles inn at L2 er for de minste og L3 for de litt større. På denne måten vil det også bli minimalt med kryssing av vei. Det skal i utgangspunktet være tilstrekkelig med parkering til gjester på omkringliggende tomter. Grimstad Brann- og feiertjeneste, datert Brannhydrant som slokkevannsuttak vil bli hensyntatt i detaljprosjekteringen. Det er lagt til rette for opplag av snø, og vi mener det ligger til rette for god tilgjengelighet uansett årstid. Byggesaksenheten, Grimstad kommune Innkommet kommentarer er i all hovedsak imøtekommet gjennom endrede bestemmelser. Fylkesmannen i Aust-Agder, brev datert Overvannsproblematikken vil bli vurdert i detaljprosjekteringen. Ragnhild Jensen, brev datert Utbygger og nabo er i ettertid kommet til enighet i både ny adkomst, kraftledning og avløpsanlegg. Ny adkomst vil også minske/forhindre gjennomgangstrafikk. Overvannsproblematikken vil bli håndtert i detaljprosjekterings fasen. Mattilsynet og helsetjenesten i Grimstad kommune, i mail av Merknad er hensyntatt ved byggegrense. Det er i ettertid blitt endring av nedslagsfeltet til slik det opprinnelig var. Slik at byggegrensen ved tomt 21 kan i utgangspunktet gå 4m fra planområdet både i nord og øst. Aust-Agder fylkeskommune. Ingen innkommende merknader Helsetjenesten notat, datert Vedrørende lekeområdene viser vi til våre kommentar til barnas representant. Vedrørende nedbørsfelt viser vi til våre kommenterer til mattilsynet Ørnulf Christensen, mail datert Viser til mail for innkommende kommentarer. Naboens opprinnelig merknad da planlagt vei var tiltenkt plassert få meter fra grense var at han ikke ønsket å stenge sin opprinnelige adkomst for så å koble seg på ny vei. Dette var i utgangspunktet et krav fra Statens vegvesen. I etter tid er senter ny vei flyttet 40m fra senter adkomst til Gnr/Bnr 7/ En eventuell støyskjerm med sine fordeler og evt. ulemper vil utbygger imøtekomme ved et evt. direkte pålegg fra kommunen. 2. Et kart med avstand fra grense til veilegemet er blitt forelagt nabo via Gjermund Igland. 3. Gangfelt er tiltenkt å krysse Fv404 ved avslutning av o_ft1 mot fylkesveien.

13 Nærmere prosjektering og konkret plassering vil gjøres i samråd med Statens vegvesen. 4. Vedrørende strømmen vil dette ikke gjelde nabo. Dette gjelder høyspentlinjen som går gjennom planområdet. 5. Oppmåling og fysisk merking av veien i terrenget vil bli gjort i forbindelse med detaljprosjektering/utbygging av planområdet. KORRESPONDANSE MED KOMMUNE Der er avholdt flere møter med kommunen. Oppstartmøte som finnes i kommunens arkiv. Møte med landbruk med tanke på krav til avstand, som avklarer hvor det må være 20 m avstand til bebyggelse, og hvor det må være 4 m avstand. Videre er det avholdt et arbeidsmøte med kommunen hvor vi avklarte en del forhold mht. veiene og vendehammere, kloakkeringsforhold og vann, og renovasjon. Vi presenterte også selve prinsippene i planen, plassering av leilighetsprosjekter, rekkehus/tomannsboligene/konsentrert bebyggelse og eneboligbebyggelsen, samt plasseringen av fellesarealene. RISIKO OG SÅRBARHETSANALYSE. Beredskapsavdelingen har forlangt at det utarbeides en risiko og sårbarhetsanalyse for dette prosjektet. Se de neste to sider: I tillegg til risiko og sårbarhetsvurderingen på neste side, vil vi bemerke at boligene ligger i en god avstand fra veier og eventuell støyproblematikk. I brev fra Statens Vegvesen ber en redegjøre for sikker skolevei. Det er planlagt krysningspunkt til motsatt side av fylkesveien som er gangfelt mellom Grimstad sentrum og Roresanden, og således sikker skolevei og sikker gangforbindelse på begge sider av planområdet. Området ligger i sin helhet på riktig side av vannskillet og har således i dag ingen avrenning mot Rorevann. Overvann, spillvann og veigrunn har alle avrenning mot Opplandsveien og byen via ledningsanlegg og overvannsløsning via ledninger og bekk langs Opplandsveien.

14 Naturgitte forhold Infrastruktur Forhold eller uønsket hendelse Er området utsatt for snø- eller steinskred? Er det fare for utglidning (er området geoteknisk ustabilt)? Er området utsatt for springflo/flom i sjø/vann? Er området utsatt for flom i elv/bekk, herunder lukket bekk? Er det radon i grunnen? Vurdering Nei Merknad Lite trolig, men bør vurderes ifm. detaljprosjektering Forutsetter at bygg blir bygget med radonmatter i grunnen Annet (angi) Vil utilsiktede/ukontrollerte hendelser som kan inntreffe på nærliggende transportårer, utgjøre en risiko for området? -hendelser på veg -hendelser på jernbane -hendelser på sjø/vann/elv -hendelser i luften Vil utilsiktede/ukontrollerte hendelser som kan inntreffe i nærliggende virksomheter (industriforetak etc.), utgjøre en risiko for området? -utslipp av giftige gasser/væsker -utslipp av eksplosjonsfarlige/brennbare gasser/væsker Medfører bortfall av tilgang på følgende tjenester spesielle ulemper for området: -elektrisitet -teletjenester -vannforsyning -renovasjon/spillvann Dersom det går høyspentlinjer ved/gjennom området: -påvirkes området av magnetisk felt fra el.linjer? Det er en forutsetning, og besluttet av gruneierne at høyspentlinjen som går over området skal legges ned i terrenget. -er det spesiell klatrefare i forbindelse med master? Er det spesielle farer forbundet med bruk av transportnett X for gående, syklende og kjørende innenfor området: -til skole/barnehage? Se beskr. ovenfor -til nærmiljøanlegg (idrett etc.)? Se beskr. ovenfor -til forretning etc.? Se beskr. ovenfor -til busstopp? Se beskr. ovenfor

15 Tidligere bruk Omgivelser Ulovlig virksomhet Brannberedskap -omfatter området spesielt farlige anlegg? -har området utilstrekkelig brannvannforsyning (mengde og trykk)? -har området bare en mulig atkomstrute for brannbil? Er området påvirket/forurenset fra tidligere virksomheter? -gruver: åpne sjakter, steintipper etc. -militære anlegg: fjellanlegg, piggtrådsperringer etc. -industrivirksomhet, herunder avfallsdeponering -annet (angi) Er det regulerte vannmagasiner i nærheten, med spesiell fare for usikker is? Finnes det naturlige terrengformasjoner som utgjør spesiell fare (stup etc.) Sabotasje og terrorhandlinger - er tiltaket i seg selv et sabotasje-/terrormål? - finnes det potensielle sabotasje-/terrormål i nærheten? Ikke vurdert, men det stilles krav i bestemmelsene til at tilstrekkelig vannforsyning blir dokumentert før det blir gitt byggetillatelse Brannbil kan bare komme via hoved adkomsten til planområdet. Eventuelle skråninger i forbindelse med utsprenging blir sikret med forsvarlig sikring. LEDNINGSANLEGG. SKISSEVURDERING. Det er utført en skissemessig vurdering av ledningsanleggene og akseptabel løsning på disse. Vi har engasjert Aprova AS til å se på dette og komme med en løsning. Vi har to alternative løsninger på avløpsanleggene. På alternativ 1 må vi gå over jordet til nabo, mens på alternativ 2 kan vi legge anlegget i grensen mellom to naboer som ikke vil sjenere drift av eiendommene. Alternativ 2 må en heve vei med 1 m i ca. 50 meters lengde. Dette er mulig og vi har således to mulige tilslutninger til ledningsanlegget fra boligområdet til kommunal påkobling. Anlegget slik det nå er skissert kan overtas i sin helhet av kommunen. Det er ikke i denne omgang gjort noen vurderinger mht. overvann. Dette vil bli noe av det som må løses ved en detaljprosjektering av de tekniske løsninger. Neste side viser notat med foreslått ledningstrase, en skisse av ledningsanlegg tilsluttet kommunal ledning.

16 NOTAT Emne: Regplan Toppen Oppdragsgiver: Sverre Halvorsen AS to: Oppdragsnr: 1191 Skrevet av: Per Espen Dahle Kontrollert av: Reguleringsplan Toppen Vurdering av VA-løsning Det er i ettertid gjort endring i hoved adkomst for planområdet, slik at Aprovas skisserte løsning ikke stemmer helt. Endringene består i hovedsak i at VA vil nå ikke gå i o_v2, men vil bli lagt i o_v1 til kommunens ønsket tilkobling SK9125. (Tilkoblingspunkt A) 1 BAKGRUNN Arkitektkontoret Sverre Halvorsen AS utarbeider reguleringsplan for nytt boligområde Toppen i Grimstad kommune. Aprova AS er engasjert for å vurdere løsning for vann- og avløpsanlegg i planområdet. Foreløpig plankart og planbeskrivelse, samt data fra Grimstad kommunes VA-database er brukt som grunnlag for vurderingen. 2 LØSNINGSFORSLAG (Reg.plan underlag er en tidligere utgave, men prinsippene er de samme ikke i målestokk) Forslag til løsning er vist på utsnittet over. Nytt ledningsanlegg er vist med grønn stiplet linje. Påførte høyder gjelder innvendig bunn for spillvannsledning.

17 3 KONKLUSJON Nytt ledningsanlegg må tilkobles ved SK9125, benevnt som tilkoblingspunkt A. Ønsket tilkobling ved SK9123 lar seg i utgangspunktet ikke gjøre pga. for liten overdekning i området ved tomt 3 og 4. Tilkoblingspunkt B kan likevel være mulig dersom vei V1 heves med ca. 1 m fra ca. pr Side 1 av 1 (Reg.plan underlag er en tidligere utgave, men prinsippene er de samme ikke i målestokk) Mht. overvannsproblematikken registrerer vi at det er en del overvann ved adkomsten til området, men vi vil lede dette langs ny adkomst til området ut til Opplandsveien og lede dette vannet til eksiterende bekk langs Opplandsveien, som vannet i dag naturlig ledes til. Detaljer på denne løsning vil bli utført ved en detaljprosjektering av kommunaltekniske løsninger, og dette vil bli utført i nært samarbeid med kommunens representanter for kommunalteknikken når reguleringsplanen er behandlet og godkjent i kommunen. Vi ligger på riktig side av vannskillet med hensyn til avrenning mot Rorevann. Området i sin helhet har avrenning mot Opplandsveien og byen, og det er ingen avrenning mot Rorevann. Dette blir videreført i dette reguleringsplanarbeidet og videre detaljprosjektering i neste omgang både mht. overvann og spillvann.

18 AREAL TABELL OVER FORMÅLENE I PLANEN AREAL TABELL OVER FORMÅLENE I PLANEN Areal (m²) Nr. 1 - Bebyggelse og anlegg Boligbebyggelse-frittliggende småhusbebyggelse (5) 14301,2 Boligbebyggelse-konsentrert småhusbebyggelse (5) 12185,4 Lekeplass (3) 1894,9 Øvrige kommunaltekniske anlegg (3) 138,8 Sum areal denne kategori: 28520, Nr. 2 - Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Areal (m²) Annen veggrunn - tekniske anlegg (16) 2612,1 Fortau (2) 548,6 Veg (6) 4164,8 Sum areal denne kategori: 7325, Nr. 3 - Grønnstruktur Areal (m²) Friområde (8) 4067,7 Sum areal denne kategori: 4067,7 Totalt alle kategorier: 39913,7 Illustrasjonen er ikke i målestokk.

19 FORSLAG TIL BESTEMMELSER TIL DETALJERT REGULERINGSPLAN TOPPEN, OPPLANDSVEIEN, GRIMSTAD KOMMUNE. 1. GENERELT Planområdet disponeres i samsvar med Plan- og bygningsloven til: - Bebyggelse og anlegg, 12-5, 1 Boligbebyggelse - frittliggende småhusbebyggelse (BF1 BF5) Boligbebyggelse - Konsentrert småhusbebyggelse (BK1 BK5) Øvrig kommunalteknisk anlegg (ØT1-ØT3) Lekeplass (L1 - L3) -Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur. 12-5, 2 Veg (V1 V6) Fortau (FT) Annen veggrunn Tekniske anlegg (AV1 AV14) -Grønnstruktur. 12-5, 3 Friområde (F1 F7) - Hensynssoner i reguleringsplan Andre sikringssoner (H190_1 - støyvoll) 2. BEBYGGELSE OG ANLEGG 2.1 Boligbebyggelse generelt Bebyggelsen skal benyttes til boligformål. Tomtedeling er vist i reguleringsplanen. Bebyggelsen kan plasseres som vist på kartet, men kan justeres innenfor byggegrensene. Fotavtrykket av bebyggelse må oppfattes som illustrerende. Plassering og utforming av andre bygningsmessige tiltak skal være vist på byggemeldingen selv om disse arbeidene ikke skal utføres samtidig med boligen. Utvendige boder skal plasseres på privat tomtegrunn, minimum 1 m fra tomtegrense under forutsetning at byggene ikke overskride 15 m2. For hver boenhet skal det avsettes biloppstillingsplasser på egen grunn eller på parkeringsplass iht. Grimstad kommunes parkeringsnorm. Areal mellom garasje og vei kan regnes som biloppstillingsplass dersom det er minimum 5 m mellom veikant og garasje. Det tillates justeringer av adkomstplassering i forbindelse med individuelle tilpassinger av bolig på de enkelte tomtene. Mht. angitte kotehøyder tillates det avvik pluss/minus 1m. Mønehøyde kan justeres iht eventuelle avvik på TG. Garasjer og uthus kan plasseres utenfor angitte byggegrenser, minimum 1 m fra tomtegrense. For område BF1-BF5 tillates oppført garasje på inntil 50m2 BYA Det tillates ikke hybelleilighet/leilighet i enebolig bebyggelsen. Innenfor delområde BK1 skal bebyggelsen bygges som enhetlig bebyggelse. Innenfor delområde BK2 skal bebyggelsen bygges som enhetlig bebyggelse. Innenfor delområde BK5 skal bebyggelsen bygges som enhetlig bebyggelse.

20 2.2 Boligbebyggelse konsentrert småhusbebyggelse BK1 I området kan det bygges fire leilighetsbygg i to etasjer, med til sammen 16 leiligheter. Bygget kan bygges med flatt, saltak eller pulttak, med takvinkel ikke mindre enn 15 grader for pulttak og mellom 32 o 42 o for saltak. Parkering legges på terreng mellom bebyggelsen og iht. kommunens parkeringsnorm. Topp gulv nedre plan, bygg 1 og 2, skal ligge på kote 57,0. Topp gulv nedre plan, bygg 3 og 4, skal ligge på kote 58,0. Leilighetene på nedre plan skal tilpasses universell bruk. 2.3 Boligbebyggelse konsentrert småhusbebyggelse BK2 I området kan det bygges fire tomanns boliger og en enebolig i to etasjer, med til sammen 9 boenheter. Bygget skal bygges med saltak eller pulttak, med takvinkel ikke mindre enn 15 grader for pulttak og mellom 32 o 42 o for saltak. Parkeringsdekning iht. kommunens parkeringsnorm. Topp gulv nedre plan, bygg 5 og 6, skal ligge på kote 59,5. Topp gulv nedre plan, bygg 7, skal ligge på kote 58,5. Topp gulv nedre plan, bygg 8 og 9, skal ligge på kote 58, Boligbebyggelse konsentrert småhusbebyggelse BK3 I området kan det bygges en tomanns bolig i to etasjer, med til sammen 2 boenheter. Bygget skal bygges med saltak eller pulttak, med takvinkel ikke mindre enn 15 grader for pulttak og mellom 32 o 42 o for saltak. Parkeringsdekning iht. kommunens parkeringsnorm. Topp gulv nedre plan skal ligge på kote 60, Boligbebyggelse konsentrert småhusbebyggelse BK4 I området kan det bygges en tomanns i to etasjer, med til sammen 2 boenheter. Bygget skal bygges med saltak eller pulttak, med takvinkel ikke mindre enn 15 grader for pulttak og mellom 32 o 42 o for saltak. Parkeringsdekning iht. kommunens parkeringsnorm. Topp gulv nedre plan, bygg 10, skal ligge på kote 58, Boligbebyggelse konsentrert småhusbebyggelse BK5 I området kan det bygges tre leilighetsbygg i to etasjer, med til sammen 12 leiligheter. Bygget kan bygges med flatt, saltak eller pulttak, med takvinkel ikke mindre enn 15 grader for pulttak og mellom 32 o 42 o for saltak. Parkering legges i bakkant av bebyggelsen, og iht. kommunens parkeringsnorm. Topp gulv nedre plan skal ligge på kote 59 Maks mønehøyde kote 65,5. Leilighetene på øverste plan skal tilpasses universell bruk. 2.7 Boligbebyggelse frittliggende småhusbebyggelse BF1 I området kan det bygges det antall boliger som er vist på plankartet som fradelte tomter. Hver bolig er 1 boenhet. Nye bygninger skal bygges med pulttak eller saltak, med takvinkel ikke mindre enn 15 o for pulttak og mellom 32 o 42 o for saltak. Garasjer bygges som bygg med samme takform og vinkel som hovedhus. Boligene kan oppføres som 2 etasjes bygg + underetasje der hvor terrenget ligger til rette for det.

21 BYA=30% Boligene skal bygges iht. angitte kotehøyder, topp gulv 1 etasje TG og topp mønehøyde TM. Det tillates ikke hybelleilighet/leilighet i enebolig bebyggelsen. Bolig i område BF1 TG TM 26 64,5 72,0 + U.etg ,5 73,0 + U.etg ,5 74,0 + U.etg ,5 74,0 + U.etg ,0 73,5 + U.etg. 2.8 Boligbebyggelse frittliggende småhusbebyggelse BF2 I området kan det bygges det antall boliger som er vist på plankartet som fradelte tomter. Hver bolig er 1 boenhet. Nye bygninger skal bygges med pulttak eller saltak, med takvinkel ikke mindre enn 15 o for pulttak og mellom 32 o 42 o for saltak. Garasjer bygges som bygg med samme takform og vinkel som hovedhus. Boligene kan oppføres som 2 etasjes bygg. BYA=30% Boligene skal bygges iht. angitte kotehøyder, topp gulv 1 etasje TG og topp mønehøyde TM. Det tillates ikke hybelleilighet/leilighet i enebolig bebyggelsen. Bolig i område BF2 TG TM 22 61,5 69, ,5 69, ,5 69, ,0 69,5 2.9 Boligbebyggelse frittliggende småhusbebyggelse BF3 I området kan det bygges det antall boliger som er vist på plankartet som fradelte tomter. Hver bolig er 1 boenhet. Nye bygninger skal bygges med pulttak eller saltak, med takvinkel ikke mindre enn 15 o for pulttak og mellom 32 o 42 o for saltak. Garasjer bygges som bygg med samme takform og vinkel som hovedhus. Boligene kan oppføres som 2 etasjes bygg. BYA=30% Boligene skal bygges iht. angitte kotehøyder, topp gulv 1 etasje TG og topp mønehøyde TM. Det tillates ikke hybelleilighet/leilighet i enebolig bebyggelsen. Bolig i område BF3 TG TM 14 60,5 68, ,0 67, ,5 68, ,5 68, ,5 69,0

22 Boligbebyggelse frittliggende småhusbebyggelse BF4 I området kan det bygges det antall boliger som er vist på plankartet som fradelte tomter. Hver bolig er 1 boenhet. Nye bygninger skal bygges med pulttak eller saltak, med takvinkel ikke mindre enn 15 o for pulttak og mellom 32 o 42 o for saltak. Garasjer bygges som bygg med samme takform og vinkel som hovedhus Boligene kan oppføres som 2 etasjes bygg. BYA=30% Boligene skal bygges iht. angitte kotehøyder, topp gulv 1 etasje TG og topp mønehøyde TM. Det tillates ikke hybelleilighet/leilighet i enebolig bebyggelsen. Bolig i område BF4 TG TM 19 63,5 71, ,5 71, ,5 70, Boligbebyggelse frittliggende småhusbebyggelse BF5 I området kan det bygges det antall boliger som er vist på plankartet som fradelte tomter. Hver bolig er 1 boenhet. Nye bygninger skal bygges med pulttak eller saltak, med takvinkel ikke mindre enn 15 o for pulttak og mellom 32 o 42 o for saltak. Garasjer bygges som bygg med samme takform og vinkel som hovedhus. Boligene kan oppføres som 2 etasjes bygg. BYA=30% Boligene skal bygges iht. angitte kotehøyder, topp gulv 1 etasje TG og topp mønehøyde TM. Det tillates ikke hybelleilighet/leilighet i enebolig bebyggelsen. Bolig i område BF5 TG TM 11 59,0 66, ,0 66, Øvrig kommunalteknisk anlegg (ØT1-ØT2) Området skal brukes til plassering av dunker for søppelsortering, for områdene BK1, BK2 og BK5. All annen renovasjon skjer ved adkomst til boligene Trafostasjon (KT) Områdene skal brukes ved nedleggelse av eksisterende kraftlinje og som trafostasjon for strøm til boligområdet Lekeplasser (L1 - L3) Områdene skal brukes til lekeplasser som skal være ferdig opparbeidet før boliger i de forskjellige planområdene tilhørende lekeområdene er klar for innflytting (se rekkefølgebestemmelsene pkt. 6.2.) Det skal utarbeides en plan for hvert delområde som skal godkjennes av kommunen. I planen skal det vise lekeapparat/sandlek og plass for benker og bord, samt sted for ball-lek. Deler av lekeplassene skal tilfredsstille krav til universell utforming.

23 3. SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR 3.1 Veg Veier skal anlegges i tråd med plankartet, med hensyn til bredder, kurvaturer og angitte høyder Vei V1, V2 og V3 skal være en offentlig vei som opparbeides iht. godkjente kommunale normer. Veinormalen for Kristiansand kommune er brukt som mal for utforming av veiene. Vei V4 og V5 skal være privat og være adkomst for boligene i området BF3 og BK6 og BK2 og vedlikeholdes privat. Kommunaltekniske anlegg, strøm, vann og kloakk, skal legges hovedsakelig i veiene. Skjæringer og fyllinger for veier skal kunne legges på tilstøtende tomter/eiendommer selv om disse arealene ikke er regulert til trafikkformål. 3.2 Fortau (FT) Det skal anlegges fortau fra fylkesveien og inn i området frem til BF Annen veggrunn tekniske anlegg (AV1 AV14) Annen veggrunn er det regulerte tilleggsarealet langs vei og opparbeides iht. Kristiansand kommunes veinorm. AV6 er i denne planen avsatt mht. tilkobling til nytt planområdet som er inne til behandling ifm. rullering av kommuneplanen. 4. GRØNNSTRUKTUR 4.1 Friområder (F1 F7) Friområdene skal legge grunnlag for vegetasjonsbeplanting samt gangadkomst mellom boligområdene. Det kan også i tillegg til anviste lekeplasser legges til rette for annen type lek som akebakker forskjellige typer ballspill og apparatlek. I området o_f7 skal det opparbeides en støyvoll. 5. HENSYNSSONER 5.1 Støyskjerm (H190_1) Areal avsatt til støyvoll. Støyvollen skal bygges. 5.2 Det skal etableres innsyn- og støyskjerming mot nabo langs adkomstvei som støyskjerm plassert i felles grense med eier av Gnr/Bnr - 7/109. Tiltakshaver bes gå i dialog med nabo om utforming av denne, og den må godkjennes av veivesenet i forhold til siktsoner og eventuelt andre forhold. 6. REKKEFØLGEBESTEMMELSER 6.1 VA- plan VA - plan skal godkjennes av kommunen før det gis byggetillatelse. 6.2 Lekeplassene. Lekeplass L1 skal være ferdig opparbeidet før første bolig i områdene BK1 og BK5 tas i bruk. Lekeplass L2 skal være ferdig opparbeidet før første bolig i områdene BK2 - BK4 tas i bruk. Lekeplass L3 skal være ferdig opparbeidet før første bolig i områdene BK2 - BK4 eller BF1 BF4 tas i bruk.

24 6.3 Slokkevann Gjeldende krav til slokkevann skal være godkjent av Brann- og feiertjenesten i Grimstad kommune før igangsettingstillatelse kan gis. 6.4 Krysningspunkt over 404 Opplandsveien Skal være ferdig opparbeidet før første bolig i planområdet tas i bruk. 6.6 Høyspentlinje Eksisterende høyspentlinje må legges ned i grunnen før første bolig i BK5 og BF1(tomt 28, 29 og 30) kan igangsettes. 6.7 Støyvern. Det skal det settes opp støyvoll mellom eiendommen 8/96 og BK1, BK2, BK4, BK6 og BF3 før kommunal overtagelse av drift og vedlikehold. Støyskjerming langs adkomstvei mot eier av Gnr/Bnr 7/109 skal være etablert før første bolig tas i bruk 6.8 Veg o_v1 frem til o_v3 må være ferdig opparbeidet før første bolig i området BK1 og BK5 tas i bruk o_v1 fra o_v3 frem til o_av8 og o_av10 må være ferdig opparbeidet før første bolig i BF1 tas i bruk. o_v1 fra o_v3 frem til o_av6 må være ferdig opparbeidet før første bolig i BF2, BF3 eller BF4 tas i bruk. o_v2 må være ferdig opparbeidet før første bolig i BK5 tas i bruk o_v3 må være ferdig opparbeidet før første bolig i BK2, BK3, BK4 eller BK 6 tas i bruk. Grimstad MB Grimstad MB Grimstad MB Grimstad MB Grimstad MB Grimstad MB Grimstad MB Grimstad MB Grimstad MB Grimstad MB Grimstad MB VEDTATT Mindre endring MB Mindre endring MB

25 7. ILLUSTRASJONER

26

27