ARKIV: 000 UTVALG: UTVALGSSAKSNR: MØTEDATO: Driftsstyret Bystyret

Transkript

1 Mandal Kommune SAKSFREMSTILLING SAKSBEHANDLER: Arne Wilhelmsen SAKSMAPPE: 2010/1182 ARKIV: 000 UTVALG: UTVALGSSAKSNR: MØTEDATO: Driftsstyret Bystyret HOTELL PÅ MALMØ Rådmannens forslag til innstilling: Bystyret ønsker å forholde seg til rammeavtale datert mellom Mandal kommune, Halse Eiendom AS, AF Buen og Malmø Utvikling AS der Malmø utvikling AS har en plikt til å kjøpe aksjene i samtlige selskap, senest innen Mandal kommune ønsker ikke å benytte sin rett til å kansellere salget av aksjene i Malmø Hotelleiendom AS. Vedlegg: 1 Fristforlengelse MUas - svar til kommunen 4.mars Juridisk vurdering av avtale med Malmø Utvikling Utrykte vedlegg: Bakgrunn: Rammeavtalen ble inngått mellom Mandal kommune, Halse Eiendom AS, AF Buen og Malmø Utvikling AS, og godkjent av bystyret Avtalen hadde til hensikt å regulere byggingen av Buen kulturhus og salg av områder eid av Halse Eiendom AS, basert på vedtatt reguleringsplan for området. For kommunen og Halse Eiendom var det særlig viktig å forplikte på utbygging av hotellet. Derfor heter det i avtalen: «Partene erkjenner at bygging av nytt hotell er særdeles viktig for regionen. Partene plikter å legge til rette for en snarlig hotelletablering. Utbygger vil umiddelbart igangsette arbeidet med planlegging av hotellet og arbeide for at bygging kan komme i gang snarest mulig, slik at hotellet kan tas i bruk så kort tid som mulig etter at Buen er ferdigstilt. Dersom Utbygger ikke setter i gang arbeidet med hotellet innen 3 år etter at Buen er ferdig kan Kommunen kansellere salg av aksjene i det aktuelle eier-/prosjektselskapet i henhold til Avtalen eller kreve at Utbygger eller eier-/prosjektselskapet inngår avtale med aktuell, alternativ driver av hotellet. Med igangsetting av hotellet menes at en har fått igangsettingstillatelse og satt i gang de fysiske byggearbeidene for hotellets basisfunksjoner, så som ordinære hotellrom, restaurant og konferanserom. Hvis det aktuelle aksjesalget er kansellert fra Kommunens side, har Utbygger forkjøpsrett til aksjene i eier-/prosjektselskapet eller det aktuelle grunnarealet, dersom dette skal benyttes til annen utnyttelse enn den som følger av gjeldende reguleringsplan. Denne forkjøpsretten gjelder inntil 5 år etter at Buen er ferdig.»

2 Dette betyr at viktige deler av byggearbeidene må være igangsatt innen april Malmø Utvikling søkte Mandal kommune om forlenget frist for etablering av hotellet. Bystyret vedtok at Malmø Utvikling kunne få en forlenget frist fram til på følgende betingelser: «Bystyret er positiv til at MUAS får forlenget fristen i rammeavtalen knyttet til utvikling av hotellet frem til på betingelse av at de resterende 50 % av infrastrukturbidraget betales innen utgangen av 2014.» Selskapet betalte ikke inn resterende infrastrukturbidrag innen fristen. I samarbeid med Halse Eiendom ble det derfor tatt initiativ til møte med Malmø Utvikling for å få en avklaring. Det møtet ble gjennomført 26. februar. Det ble avtalt at selskapet skulle gi en skriftlig tilbakemelding til kommunen snarest mulig. Svaret fra Malmø Utvikling AS datert følger vedlagt. Malmø Utvikling mener at bystyrets vedtak ikke gir gode nok rammebetingelser for å betale inn resterende del av infrastrukturbidraget. Malmø Utvikling ønsker likevel et aktivt samarbeid med Mandal kommune for å få til ønsket utvikling av hotelltomta og tilliggende tomter på Malmø. Vurdering: Dersom arbeidene med hotellet ikke er igangsetting 3 år etter at Buen er ferdig, er det avtalt sanksjoner: «Dersom Utbygger ikke setter i gang arbeidet med hotellet innen 3 år etter at Buen er ferdig kan Kommunen kansellere salg av aksjene i det aktuelle eier- /prosjektselskapet i henhold til Avtalen eller kreve at Utbygger eller eier-/prosjektselskapet inngår avtale med aktuell, alternativ driver av hotellet.» Dette er en valgrett for kommunen, ref ordet «kan». Kommunen kan altså velge om man ønsker å kansellere salget av hotelltomta eller kreve at Malmø Utvikling inngår avtale med en bestemt driver av hotellet. Intensjonen har vært å gi kommunen virkemidler for å få på plass hotelletableringen. Dette kunne gi Mandal kommune muligheten til å gi andre aktører anledning til å etablere hotell hvis Malmø Utvikling ikke fant en driver som grunnlag for å realisere prosjektet. Rådmannen eller Halse Eiendom er ikke kjent med at det er andre aktører som ønsker å etablere hotell på denne tomta. Det er derfor en usikkerhet knyttet til om nye aktører ville melde seg hvis Mandal kommune/halse Eiendom kansellerte salget av hotelltomta og la den ut for salg på nytt. Rådmannen mener det er lite sannsynlig at kommunen vil oppnå den samme salgssummen som Malmø Utvikling er forpliktet til å betale for hotelltomta, som p.t. tilsvarer 19,8 mill. Rådmannen er kjent med at Malmø Utvikling har brukt et betydelig beløp på å utvikle konsepter som er presentert for potensielle hotelldrivere. Enkelte av disse konseptene er også presentert i lokalavisen. Hvis bystyret ønsker å kansellere salget av hotelltomta mener rådmannen at det er viktig å skape interesse for et hotellkonsept som gjør at vi kan få solgt tomta/selskapet. I drøftingsmøte i forbindelse med oppstart av planarbeidet for hotelltomta kom fylkeskommunen med en anbefaling om at det ble gjennomført en mulighetsstudie/ ideskisser som belyser ulike utbyggingsmodeller. De presiserte at det er viktig at dette arbeidet foretas av konsulent (arkitektfirma) med høy kompetanse på både estetikk/byplanlegging samt hotelldrift. Videre ble det sagt at fylkeskommunen kan etter søknad vurdere å gi tilskudd til gjennomføring av slike studier under forutsetning av at arbeidet har karakter av generelle forstudier og ikke er direkte relatert til selve reguleringsplanarbeidet.

3 Henvendelsen ble drøftet i møte mellom fylkeskommunen, Mandal kommune og Halse Eiendom 20. mars. Hvis hotelltomta skal legges ut for salg på nytt var det der enighet om at det er ønskelig å synliggjøre hvordan området kan utvikles, ved at det gjennomføres et parallelloppdrag. Administrasjonen i fylkeskommunen bekreftet at de fortsatt ville vurdere å gi tilskudd til gjennomføring av et parallelloppdrag for å belyse ulike utbyggingsmodeller. For å vurdere et bidrag på inntil 50% av kostnaden innenfor en ramme på kr ,- forutsettes det at gjeldende reguleringsplan legges til grunn for oppdraget. Fylkeskommunen ønsker å delta i arbeidet med å beskrive de overordnede føringene for oppdraget. En evt. søknad om bidrag må behandles politisk i fylkeskommunen. Økonomiske konsekvenser: Malmø Utvikling skal i henhold til inngått avtale betale 18 mill. for Malmø Hotelleiendom AS (hotelltomta) pr. mai Justert for konsumprisindeksen tilsvarer dette i dag 19,8 mill. Konsekvenser for barn og unge: Ingen spesielle Konklusjon: Rådmannen anbefaler at bystyret ikke benytter sin rett til å kansellere salget av aksjene i Malmø Hotelleiendom AS. Dette er begrunnet med at det sikrer kommunen en inntekt på ca. 19,8 mill. samtidig som en mulig hotelletablering ikke nødvendigvis blir svekket. Mandal, Knut Sæther, rådmann Arne Wilhelmsen, kommunalsjef

4 Mandal kommune Deres ref.:sak 2010/1182 Vår ref. Rune Berntsen/Roald Rema Dato: VEDR: Malmø Utvikling AS (Muas) Fristforlengelse Hotell Viser til søknad om fristforlengelse for utvikling av hotelltomten på Malmø og vedtak i bystyret av Bystyret fattet vedtak om at fristforlengelse kunne gis på betingelse at resterende del av infrastrukturbidraget ble betalt innen utgangen av Hotellmarkedet generelt er fortsatt krevende, spesielt utenfor de stor byene. Vi mener likevel at det er god mulighet til å få til et nytt hotell i Mandal knyttet til kulturhuset Buen. En omregulering av hotelltomta krever betydelig ressurser og resultatet av en evnt. omregulering er ikke gitt. Det er også viktig å være enige om hva som er den riktige og beste løsningen for videre utvikling på Malmø for å kunne skape en attraktiv aktiv bydel med hotell, bolig og næringsarealer omkring Buen. Styret i MUas vurderer det slik at bystyrets yrets vedtak ikke gir gode nok rammebetingelser for å innbetale resterende del av infrastrukturbidraget. Innbetaling er dermed ikke foretatt. Malmø Utvikling ønsker likevel et aktivt samarbeid med Mandal kommune for å få til ønsket utvikling av hotelltomta og tilliggende tomter på Malmø. På vegne av Malmø utvikling AS Rune Berntsen Kruse Smith Eiendom AS Roald Reme BRG Eiendom AS

5 Notat Oppdragsgiver: Halse Eiendom AS Oppdrag: utvikling Nedre Malmø Faveo Prosjektledelse AS ORG. NR MVA Sted: Kristiansand Dato: Fra Til Info Firma v/ E-post x Halse Eiendom AS Styreleder Sven Seljom sven@seljom.no x Faveo Prosjektledelse AS Jill Akselsen x Halse Eiendom AS Daglig leder Jan Willy Føreland x Mandal kommune Arne Wilhelmsen Vurdering kontrakt Bakgrunn: I henhold til rammeavtale datert mellom Mandal kommune, Halse Eiendom AS, AF Buen og Malmø Utvikling AS (MU) skal MU igangsette arbeid med hotellet innen 3 år etter at Buen er ferdigstilt. Buen ble ferdigstilt i april 2012, dvs at fristen for igangsetting utløper nå. Hotellet er ikke igangsatt av MU. MU har søkt Mandal kommune om å gi fristforlengelse. Bystyret i Mandal kommune vedtok i desember 2014 å forlenge fristen til på betingelse av at de resterende 50 % av infrastrukturbidraget betales innen utgangen av MU betalte ikke inn resterende infrastrukturbidrag innen fristen. Problemstilling: Vi er bedt om å lage et notat om hvordan rammeavtalen skal forstås ifht om MU har rett eller plikt til kjøp av eiendommene. Vurdering: Hensikten med konkurransen som ligger til grunn for rammeavtalen var å utvikle en ny sentrumsbydel, og samtidig legge til rette for etablering av hotell og konferansesenter i tilknytning til kulturhuset, «for derigjennom få på plass en viktig del av finansieringen av kulturhuset» (avtalen pkt 1.) Salg av arealene skulle således finansiere byggingen av Buen. Området delt i ulike delfelt, hvor det er etablert selvstendige eierselskap for hvert utbyggingsformål (gjennom fisjon). Overdragelser av eiendommene skjer dermed gjennom aksjesalg. Det ligger som et sentralt premiss for konkurransen og avtalen at kommunen har sterk interesse i å få etablert en nytt hotell i Mandal. Derfor er det i siste avsnitt i avtalens pkt 1 tatt inn særlige reguleringer av hotelltomta. Dersom arbeidene med hotellet ikke er igangsetting 3 år etter at Buen er ferdig, er det avtalt sanksjoner: «Dersom Utbygger ikke setter i gang arbeident med hotellet innen 3 år etter at Buen er ferdig kan Kommunen kansellere salg av aksjene i det aktuelle eier-/prosjektselskapet i henhold til Avtalen eller kreve at Utbygger eller eier-/prosjektseløskapet inngår avtale med aktuell, alternativ driver av hotellet.»

6 Dette er en valgrett for kommunen, ref ordet «kan». Kommunen kan altså velge om man ønsker å kansellere salget av hotelltomta eller kreve at MU inngår avtale med en bestemt driver av hotellet. Intensjonen har vært å gi kommunen virkemidler for å få på plass hotelletableringen. En annen sanksjon dersom MU ikke igangsetter arbeidet med hotellet følger av avtalen pkt 2 bokstav n): «Utbygger kan ikke kreve refusjon av innbetalt infrastrukturbidrag». Dette innebærer at MU vil miste 50 % av infrastrukturbidraget, som allerede er innbetalt dette blir ikke tilbakebetalt selv om kommunen skulle velge å kansellere aksjesalget. Ordlyden i avtalen tilsier at MU har plikt til å overta eiendommen dersom kommunen ikke benytter seg av retten til å kansellere salget. «Kansellere» er et begrep som er naturlig å benytte når man kan pålegge en annen en plikt, og vil ikke være et naturlig ordvalg dersom det var snakk om en rettighet for den annen part. MU har ihht samme punkt i avtalen en forkjøpsrett til aksjene i eier-/prosjektselskapet eller grunnarealet i 5 år etter at Buen er ferdig dersom kommunen velger å kansellere aksjesalget. Også dette tyder på at det er en plikt for MU å overta dersom kommunen ikke velger å benytte kanselleringsretten MU ville ikke hatt samme interesse av en forkjøpsrett dersom overtakelsen av eiendommen var en rettighet på deres hånd. I avtalens pkt 2 bokstav h) er det tatt inn en bestemmelse som lyder: «Utbygger kjøper og betaler vederlag for samtlige aksjer i hvert av De utfisjonerte selskapene på det tidspunkt Utbygger finner det nødvendig for planlegging og utbygging av de respektive grunnarealer, eller senest , av Kommunen» Begrepet «De utfisjonerte» er definert i pkt 2 bokstav d) som Malmø Bolig AS, Malmø Hotell AS og Malmø Næring AS, altså de tre ulike reguleringsformålene. I tillegg til avtalen fra er delområdene fisjonert i fire selskap (Malmø Hotelleiendom AS, Malmø Delfelt 03 AS, Malmø Delfelt 05 AS og Malmø Delfelt 06 AS), uten at det innebærer noen realitetsendring. Avtalens pkt 2 bokstav h) omfatter således etter ordlyden også hotelltomta. Spørsmålet er om denne bestemmelsen står i motstrid til det som er særskilt regulert i siste ledd i pkt 1 om hotelltomta. Etter ordlyden er det ikke klart om bestemmelsen skal tolkes som en rett eller en plikt for MU, jfr «Utbygger kjøper og betaler». Bakgrunnen for avtalen og intensjonen med utviklingen av området, herunder finansieringen av byggingen av Buen, tilsier imidlertid etter min oppfatning klart at dette er en plikt for MU. Konkurransegrunnlaget sier følgende: «Målet med konkurransen er å tildele kontrakt til Leverandør, evt med samarbeidspartnere, som gir det økonomisk mest fordelaktige tilbudet samlet sett basert på salg av Fundia tomta og totale kostnader for oppføring av Buen». Det ble invitert til å gi pristilbud på målpris eller fastpris for Buen, og for kjøp av Fundia tomta utenom Buen tomta. Tildelingskriteriet pris besto av tre elementer; netto kjøpesum for arealet utenom tomta til Buen, målpris eller fastpris for bygging av Buen, og årlige kostnader ved OPS løsning. Det er således klart at tilbyder har gitt et tilbud på kjøp av arealene utenom Buentomta. Det ble gjennomført 3 forhandlingsmøter med MU før kontrakt ble tildelt. Det fremkommer ikke noe i disse som tilser at MU har vurdert kjøpet av resten av tomta (det som ikke er til Buen) som noe annet enn en plikt. I notat om finansiering/tomt fra MU i forbindelse med forhandlingsmøte nr 3 fremgår følgende: «I tilbudet fra Malmø Utvikling ble det lagt opp til at tilbyder overtok hjemmel på tomtene ved endelig enighet om kjøp. Dette gir en finansieringsmulighet for utbetaling av infrastrukturbidrag. I forhandlingsmøte ga oppdragsgiver uttrykk for at man ikke kunne imøtekomme tilbyder på dette punkt, hjemmel overføres først når fullt oppgjør for tomten er utbetalt. Konsekvenser: Tilbyder må bruke mer EK istedenfor gjeld og får dermed økte finanskostnader. De reduserte finaniseringsmulighetene betyr at tomteprisen må redusere med kr 100 pr kvm på alle formål (Hotell, Bolig, Næring).» Dette tyder på at tilbyder har lagt til grunn for sitt tilbud at det er en plikt til å overta eiendommene. MU har i samsvar med konkurransegrunnlaget gitt tilbud på kjøp av hele Fundia tomta, også de deler som ikke gjaldt Buen, og er bundet av sitt tilbud. Det som er regulert i kontraktens pkt 2 bokstav h) må tolkes slik at det gjelder tidspunktet for gjennomføring av kjøpet, ikke selve kjøpsforpliktelsen. Etter min mening må altså pkt 2 bokstav h) tolkes som en plikt for MU til å overta samtlige eiendommer. Kommunen kan således pålegge MU å overta eiendommene innen Side 2

7 For hotelltomta har imidlertid kommunen en rett til å kansellere salget, ref kommentarene over. Dette er en særskilt regulering som går foran den generelle bestemmelsen i pkt 2 bokstav h) om kjøpsplikt. Tilsvarende rett til å kansellere salget gjelder ikke for bolig- og næringsdelen. MU har ingen rett til å kansellere kjøp av noe av arealet. Det er blitt reist spørsmål om bystyrets vedtak i desember 2014 om å gi fristforlengelse på visse betingelser, kan oppfattes som om MU er fritatt fra plikten til å overta tomta. Jeg har ikke sett søknaden fra MU, saksgrunnlaget for bystyrevedtaket, og heller ikke etterfølgende korrespondanse. Vedtakets ordlyd tilsier imidlertid ikke at det er gitt noen andre innrømmelser av de rettighetene kommunen har etter avtalen, enn en fristutsettelse. Siden MU ikke har etterkommet betingelsene for fristutsettelsen, er denne bortfalt, og dermed er partenes rettigheter og plikter ihht rammeavtalen uendret. Oppsummering og konklusjon: - Kommunen har en rett til å kansellere salg av aksjene for hotelltomta. Kommunen kan altså velge å beholde hotelltomta selv. MU har forkjøpsrett i 5 år dersom det skjer en omregulering. Kanselleringsretten gjelder kun hotelltomta. Konsekvensen av å benytte kanselleringsretten er at kommunen ikke kan kreve betaling for hotelltomta. - Avtalens pkt 2 bokstav h) tolkes som en plikt for MU til å kjøpe aksjene i samtlige selskap, senest innen Dette er ikke en rett for MU. Begrunnelsen er målsettingen med konkurransen, og at MU i konkurransen har gitt et bindende tilbud om kjøp av hele Fundia tomta. Ordlyden i pkt 2 bokstav h) er å oppfatte som en regulering av tidspunktet for gjennomføring av kjøpet. - Vedtaket om å ikke gi fristforlengelse for etablering av hotellet, fratar ikke MU sin plikt til å overta eiendommene. Side 3