DETALJREGULERING FOR DJUPETJØNN HYTTEGREND (PLANID ) - 1. GONGS HANDSAMING

Transkript

1 ODNO AS Tangen KRISTIANSAND S 2017/365-4 Ingunn Hellerdal ingunn.hellerdal@bykle.kommune.no DETALJREGULERING FOR DJUPETJØNN HYTTEGREND (PLANID ) - 1. GONGS HANDSAMING Oversender vedtak frå Planutvalet si handsaming i møte Planen vert sendt på høyring når punkta som er peika på i vedtaket er i orden. Med helsing Bykle kommune Ingunn Hellerdal rådgjevar areal og plan Brevet er elektronisk godkjent og sendast utan underskrift. ABO PLAN & ARKITEKTUR STORD AS Borggata 11 side 1 av 8

2 Saksmappe: 2017/365 Sakshandsamar: IHE Dato: SAKSFRAMLEGG Utv.saksnr Utvalg Møtedato 76/17 Planutval Detaljregulering for Djupetjønn hyttegrend (planid ) - 1. gongs handsaming Saksprotokoll i Planutval Planutvalet var på befaring til planområdet. Agnes Hovden sa seg ugild saka som grunneigar i området. Saka vart drøfta. Framlegg frå Tor Hallvard Mosdøl SP: endre ordlyden i fyrste punkt i tilrådinga frå normal standard til kommunal standard skråningar skal jordkleast Tilrådinga med framlegg frå Tor Hallvard Mosdøl vart samrøytes vedteke. Planen kan leggast til høyring og offentleg ettersyn når følgande er gjennomført: I føresegnene må det takast inn eit rekkefølgjekrav om at gangvegen i nord må utbetrast/oppgraderast til kommunal standard før det kan byggast ut nye einingar. Betre landskapsvurderingar. Det må utarbeidast snitt for byggeområda i det brattaste terrenget, og ved hjelp av 3D-modellar og/eller fotomontasjar syne fjernverknad frå aust, jf saksframlegget. Kapittelet om trafikk og vegar bør gjennomgåast, jf utdjupande tekst i saksframlegget. Føresegnene og talmaterialet i saka må kvalitetssjekkast nøyare, slik at innhaldet vert konsistent. Administrasjonen vert gjeven fullmakt til å gjennomgå detaljar saman med planleggjar. Skråningar skal jordkleast. Det bør haldast eit informasjonsmøte i høyringsperioden. Rådmannen si tilråding: Planen kan leggast til høyring og offentleg ettersyn når følgande er gjennomført: I føresegnene må det takast inn eit rekkefølgjekrav om at gangvegen i nord må utbetrast/oppgraderast til normal standard før det kan byggast ut nye einingar. Betre landskapsvurderingar. Det må utarbeidast snitt for byggeområda i det brattaste terrenget, og ved hjelp av 3D-modellar og/eller fotomontasjar syne fjernverknad frå aust, jf saksframlegget. Kapittelet om trafikk og vegar bør gjennomgåast, jf utdjupande tekst i saksframlegget. side 2 av 8

3 Føresegnene og talmaterialet i saka må kvalitetssjekkast nøyare, slik at innhaldet vert konsistent. Administrasjonen vert gjeven fullmakt til å gjennomgå detaljar saman med planleggjar. Det bør haldast eit informasjonsmøte i høyringsperioden. SAKSUTGREIING Samandrag/ konklusjon Det ligg føre forslag til detaljregulering for Djupetjønn. Planen vil føre til ei betydeleg fortetting i feltet, noko som er positivt i eit større perspektiv, men som må vurderast nøye med omsyn til heilskapen landskapsverknader, trafikkbelastning og naboskap internt i feltet. Fortettinga må vere balansert. Rådmannen har i saksframlegget peika på fleire utfordringar, og oppsummert nokre punkt som bør kvalitetssjekkast og utgreiast betre før planen vert lagt ut til høyring og offentleg ettersyn. Ein vil likevel rå til at saka vert drøfta politisk no for å drøfte omfanget av fortettinga. Planen bør sjåast på som ein «maksimumsplan» med omsyn til tal hytter/hytteeiningar og utnyttingsgrad. Det bør haldast eit informasjonsmøte undervegs i høyringa. Bakgrunn for saka På vegne av Oddno AS og familien Hovden, som er største grunneigar innaføre planområdet, har ABO Plan og arkitektur AS utarbeidd forslag til detaljregulering for Djupetjønn hyttegrend (planid ). Gjeldande reguleringsplan frå 2007 (planid ) vert no litt utvida og revidert. Føremålet er fortetting med fritidsbustader. Tilhøve til overordna plan: Dei overordna føringane i planen som gjeld fortetting av fritidsbustader er lagt til grunn i detaljplanen. Fortettinga er i nokon grad i samsvar med overordna kommunedelplan for Hovden, vedteken i Innaføre Djupetjønnområdet vart det lagt inn fire nye byggeområde (FB10, 11 og 12 + FB1) på til saman 21 daa i kommunedelplanen. Dei vart konsekvensutgreidd (KU), og dei utfordringane som vart peikt på i KU er teken konkret stilling til i detaljreguleringa. Det har ført til nokre justeringar, då noko av det avsette byggearealet er teken ut, og noko anna areal er lagt til. Delar av dei KU-utgreidde områda var innaføre gjeldande reguleringsplan for Djuptjønn, men der regulert som grønt-område. Nytt utbyggingsareal som tidlegare ikkje er avklart i overordna plan, er på 10,5 daa. I tillegg er planområdet utvida mot vest for å ta med omsynssone for skred og for å verne eksisterande skog i dette området. Denne planutvidinga er gjort etter krav frå kommunen, og akseptert av grunneigar. Utvidinga er avklart med regionale myndigheiter. Vi syner til figuren på side 21 i planomtalen. side 3 av 8

4 Prosess: Det vart halde oppstartsmøte med kommunen i mars Planarbeidet vart varsla våren 2015, og det var eit informasjonsmøte på Hovden grendehus Hytteeigarar har kome med innspel til prosessen, kommentarar til presenterte forslag og ønskje om endring av eigen eigedom i perioden august januar Det har i alt kome 32 innspel til planarbeidet, av dette er 4 frå offentlege instansar, resten private. I planomtalen side er det gjort greie for innspela og korleis dei er ivareteke i planen. Velforeininga i Djupetjønn har vore ein konstruktiv og aktiv part i prosessen. Rådmannen meiner at det bør haldast eit informasjonsmøte på Hovden i høyringsperioden. I samband med politisk handsaming og høyring, er det sett ut stikk i terrenget som syner nye vegar og hytter. Stikk for vegar er sett i senterlinje og er merka oransje. Nye hytter er synt ca midt på tomta og merka med raude stikk. Innhaldet i planen: Det som vert omtalt som «nye» hytter kjem fram på situasjonsplanen. Dei tomtene som har utbyggingsrett i høve til gjeldande reguleringsplan, vert ikkje rekna som nye. Frå før er det bygt 72 enkelthytter og 33 doble hytter, til saman 138 bueiningar. Det vert no planlagt å auke talet med 61 nye enkelthytter og 15 doble, til saman 91 bueiningar, men til fråtrekk kjem 8 eksisterande som skal rivast og erstattast. Til saman i heile feltet vert det etter planforslaget tillate 125 enkelthytter og 48 doble, altså 221 bueiningar. I tillegg kjem det 1 bustadtomt heilt sør i feltet. I tabellen som følgjer føresegnene, er kvar tomt nummerert, og det er sett opp korleis ho forheld seg til gjeldande planar (reg.plan og kom.delplan). Av denne går det fram at 31 tomter er henta ut ved fortetting innan byggeformål i gjeldande reguleringsplan, dels ved fortetting innanføre hovudbruket, og dels ved ønske om fortetting frå tomteeigar, eller i forståing med denne. Dei første 17 tomtene er byggbare etter gjeldande plan, resten er nye. 15 tomter er henta frå LNF-område i gjeldande reg.plan. 7 tomter i sør ligg i byggeområde, men er no innlemma i denne planen. 28 hyttetomter ligg i LNF-område utanfor gjeldande reguleringsplan. Fleire av dei nye tomtene vert liggjande i bratt terreng (større enn 1:4), og planen legg der til rette for at desse kan få bygge i to etasjar, med noko meir avgrensa utnyttingsgrad i grunnflata, sjå elles utdjupande tekst om konseptet i planomtalen. Planen legg opp til at alle hytter skal ha høg standard med tilkopling til offentleg vatn og avlaup, og med køyrbar tilkomstveg. Dette gjeld også dei hyttene som i dag ikkje har veg. Utnyttingsgraden (BYA) vert 35% for spreidde hytter, og 50% for tomter med konsentrert bebyggelse. Rådmannen omtalar tilhøvet til infrastruktur, grønstruktur, kulturminne, landskap mm under vurderingar. Formelt grunnlag Plan- og bygningslova kap 12. Kommunedelplan for Hovden, vedteke side 4 av 8

5 Vurderingar og konsekvensar Konseptet kor stor fortetting? Det er alltid vanskelege avveiingar i samband med fortetting. Dei fleste nye tomtene vert lagt på «inneklemt» areal og utnyttbart areal i utkanten av hyttefeltet og tilhøyrer den opphavlege grunneigaren. Nokre av hytteeigarane har nytta høvet til å gå inn for deling av eiga tomt til fleire einingar. Men mange av dei som har hytte i området frå før, har i prosessen gjeve uttrykk for at dei kjenner seg som «Svarteper» - dei sit igjen med ulempene. Samfunnsmessig er det liten tvil om at fortetting har mange fordelar, og er i samsvar med overordna miljøpolitikk. Dette er også signal frå Fylkesmannen og regionale instansar. I Bykle kommune sin kommuneplan og kommunedelplanen for Hovden vert det peika på at fortetting er eit prinsipp som skal nyttast for å spare nytt areal. I praksis vert det ein balansegang mellom ideell samfunnsinteresse og kva som er mogleg å få til. I forslaget til fortetting i Djupetjønn ligg det no inne rettar på til saman 81 1 nye tomter. 38 av desse ligg i byggeområde, anten regulert i gjeldande reguleringsplan eller i avsette byggeområde i kommunedelplanen. 43 nye hytter ligg i tidlegare regulert friluftsområde eller LNF-område i kommune/kommundelplanen. Dei tomtene som ligg i område regulert til «konsentrert fritidsbebyggelse», kalla BFK på plankartet, kan ha to einingar innaføre tomta. Tal einingar påverkar særleg trafikkbelastinga. I tillegg til eit høgt tal nye einingar, vil utnyttingsgrad og tal etasjar ha mykje å seie for korleis utbygginga vert opplevd i landskapet, både på nært hald og frå Hovden sentrum/ Breivevegen. Grunna bratt terreng, vil dei øvste tomtene i sør verte eksponerte mot aust. Det hadde vore ønskjeleg at temaet om landskapsverknader var betre utgreidd, og rådmannen meiner at det må utarbeidast betre grunnlag for landskapsvurderingar før planen vert lagt ut til offentleg høyring. Tilhøvet til naturmangfaldlova (NML) Kunnskapsgrunnlaget er vurdert som tilstrekkeleg. Det er ikkje gjort nyare funn i aktuelle databasar (sjå planomtalen side 34/35) av truga eller sårbare artar. Dei funna som gjeld dei raudlista planteartane kvitkurle og solblom er frå 1972 og Etter den tid er området vorte sterkt utbygt. Det er registrert lirype i og utanfor planområdet, og ei utbygging vil i nokon grad påverke denne arten negativt. I rådmannen si vurdering legg ein likevel stor vekt på at ein oppnår ei betydeleg fortetting utan at vesentleg nytt areal vert teken i bruk. For artens sin eksistens vurderer rådmannen det slik at ei fortetting her ikkje er avgjerande. Det er i hovudsak heiområda utanfor hytte- og bustadfelt som blir rekna for rypa sitt leveområde. Truleg er det meir tilfeldig med rypebesøk i sentrumsnære område og rundt Djupetjønn. Kulturminne, landskap, grønstruktur Det er registrert mange automatisk freda kulturminne i området. Det ligg føre rapport motteke Av denne går det fram at det er bevart 43 enkeltliggjande kolgroper og tre jernvinneanlegg med synleg blestertufter. Det er og peika på ein liten strekning av ein gamal 1 Dette talet stemmer ikkje heilt med summen elles. Kan avvike 1-2 stk. side 5 av 8

6 veg heilt i sør. Vegen er ikkje automatisk verna, men bør likevel regulerast med omsynssone kulturmiljø, og dette er no lagt inn i planen. Eitt kulturminne i nord (eit jernvinneanlegg, id 99925) vert det knytt motsegn til. Dette ligg som verneområde i gjeldande plan, og grunngjevinga for at det er vekta så høgt, er at landskapsrommet omkring kulturminnet framleis er intakt. Tidlegare innsendt forslag hadde lagt inne ti tomter i nord, delvis rundt tjønna, og delvis opp mot Fjellparken. Dei øvste hyttene vart tekne ut pga rasfare, mens dei andre er tekne ut av forslagsstillar etter synfaring og oppmoding frå rådmannen. I dialogen med utbyggar er det lagt vekt på at det grøne landskapsdraget i nord, rundt den lille tjønna, har mange kvalitetar med omsyn til friluftsliv, landskap og kulturminne. Her går mellom anna den merka og mykje brukte stien opp til Hovdenut. Rådmannen har også peika på at det er uheldig at nye hytter vert lagt lengst inne i feltet, då heile feltet vert belasta med auka trafikk. Også Velforeininga har peika på at området i nord er viktig å halde ope som eit grøntdrag. For grønstrukturen elles i feltet, er det lagt vekt på å ikkje omdisponere sentrale grøntområde. Det størte området som mange har peika på, ligg rett nok i utkanten av planen, mot nord (sjå omtale over). To sentrale, litt større område ligg nær vegen og er lett tilgjengelege. Det er tidlegare regulert leikeområde, no kalla f_g5, og eit område litt nord for BE1, kalla f_g24. Sistnemnde ligg også rett ved det grøne arealet ned mot Djupetjønna. Her vert det laga hoppbakke som samlar hyttefolket til det såkalla «Påskehopprennet». Rådmannen meiner at det vil vere viktig å oppretthalde desse sentrale områda, i tillegg til det nordlegaste, største samanhengande området. Når det gjeld vurderingar omkring landskapsmessige tilhøve, meiner rådmannen at dei planfaglege dokumenta som ligg føre ikkje tydelege nok. Det har vorte omarbeidingar i konseptet heilt fram til innsending av det endelege planforslaget, og det vil vere naudsynt å kvalitetssikre særleg dei områda som er kalla BFF5 og BFF17 med omsyn til landskapsverknader, høgder og brattleik i terrenget. Her saknar ein snitt som syner korleis ny bebyggelse vert plassert i noverande terreng. For å kunne vurdere fjernverknad av ny bebyggelse sett frå aust (sentrale vegar og evt. Hovden sentrum), må det lagast illustrasjonar i form av fotomontasjar/og eller 3D-modellar. Rådmannen vil krevje at dette vert gjort før planen vert lagt ut til offentleg ettersyn og høyring. Sjølv om nye hytter som vert lagt lenger oppe i lia mot Hovdenut vil verte eksponerte, vil det ikkje vere tale om at dei kjem i silhuett frå nokon retning dei vil ha god «ryggdekning» i landskapet bakaføre. Teknisk infrastruktur og trafikktryggelik Infrastruktur - trafikk Eksisterande vegar i feltet i dag er smale, til dels bratte og med få møteplassar. Dette er ei utfordring som Velforeininga har teke opp, og rådmannen er også uroa med omsyn til trafikktryggleiken, særleg om vinteren med mykje snø og barn som ferdast langs vegen. Også med omsyn til redningskjøretøy kan det vere svært utfordrande. Auka utbygging vil utan tvil gje auka trafikk. Spørsmålet er kor «smertegrensa» går. Alle vegar inne i feltet er private vegar, og Bykle kommune har ikkje vedtekne vegnormaler å syne til, so det vert i stor grad eit skjønsspørsmål om kor langt ein kan presse grensene. Det som ikkje er diskutabelt, er krav om to parkeringsplassar til kvar ny fritidseining. side 6 av 8

7 Før planen vert lagt ut til høyring, vil rådmannen tilrå at kapittelet om trafikk og vegar vert kvalitetssjekka av planleggaren. Ein bed særleg om at følgjande spørsmål vert svara på: - Er trafikktryggleiken på dagens vegstandard god nok til å ta i mot den auka trafikken som vil komme? - Er det mogleg å få innarbeidd 1-2 møteplassar langs hovudvegen inne i feltet? - Vil nye vegar verte tilfredsstillande med omsyn til stigning? - Er tomtene/tal fritidseiningar kvalitetssjekka med omsyn til at det er sett av nok areal og at alle har tilgong til 2 parkeringsplassar? I planen er synt ein liten gangveg i nord, kalla SGS1. Denne vesle vegstubben har ein særleg viktig funksjon då den knytt saman Djupetjønn-grenda til Skisenteret og området nordover via Fjellparkvegen. Pr i dag fungerer denne vegen dårleg om sommaren, då det er eit blautt drag som må passerast. Her meiner rådmannen at ei auka utbygging stiller større krav til utbetra infrastruktur, og rådmannen vil tilrå at det vert knytt rekkefølgjekrav til utbetring av gangvegen slik at han får tilfredsstillande normal standard som gangveg. Infrastruktur avlaup Djupetjønn-feltet har i dag eit to-delt vatn- og avlaupssystem, skiljet går omtrent midt i feltet. For avlaupssituasjonen er kapasiteten to-delt. Den sørlege delen i feltet er knytt til kommunalt nett via va-nett mot Røyrvikåsen. Dette nettet har framleis tilfredsstillande kapasitet. Den nordlege delen er knytt til kommunalt nett via va-nettet som kjem frå Skisenteret, gjennom Lykkestaden. Denne delen av nettet er overbelasta og må rehabiliterast og verte oppdimensjonert før det kan kople seg til nye einingar av noko omfang. Det er også viktig at det vert sett opp brannhydrantar når utbyggingsfelta vert fortetta. ROS - skred, steinsprang, flaum Ein syner til vedlagte ROS-analyse i planomtalen. Det er her gjort greie for ulike hendingar som kan oppstå, kor stor sannsyn det er og kva konsekvensar ei slik hending vil føre til. Samla vert dette risiko-vurderingar som ny utbygging vil medføre. Rådmannen har særleg vore uroa for skredsituasjonen i området. Kommunen har derfor gjort ei eiga, uavhengig utgreiing om dette temaet, og konklusjonen frå begge desse temautgreiingane utført av kompetente fagmiljø er innarbeidd i planen. I kommunen sin rapport (Sweco) var det lagt inn ein føresetnad om at skogen i bakkant av busetnaden opp mot lia i vest, skulle behaldast. Dette førte til at planområdet vart utvida i vest og det vart lagt inn ei omsynssone her. Konsekvensar for folkehelse Området ligg i gangavstand til sentrum og skisenteret, og med kort veg til skiløypenettet. Bykle, Rådmann side 7 av 8

8 Vedlegg: Melding om vedtak blir sendt til: side 8 av 8