Delegasjonsvedtak i plansak NR: FBR 324/14

Transkript

1 Delegasjonsvedtak i plansak NR: FBR 324/14 Vår saksbehandler Páll Tómasson Vår ref. -21 L12 oppgis ved alle henv. Deres ref. Dato Vedtak om utleggelse til offentlig ettersyn av detaljregulering av Bakkehellet 7 Byplansjefen har etter delegasjon, gitt i medhold av Trondheim kommunes delegasjonsreglement, behandlet følgende sak og fattet slikt vedtak: VEDTAK Byplansjefen vedtar å legge forslag til detaljregulering av Bakkehellet 7 ut til offentlig ettersyn, samtidig som det sendes på høring. Før sluttbehandling, skal det gjøres følgende endringer av planforslaget: Planlagt parkering skal legges under bakken i parkeringskjeller med unntak av 2 gjesteparkeringsplasser og en HC plass på bakken. Planen må utvides slik at hele profilet til Bakkehellet blir med. Planen skal innebære 2 oppstillingsplasser for sykkel per boenhet hvor minst halvdelen skal etableres innendørs. Planforslaget er vist på kart i målestokk 1:1000, merket Voll arkitekter, datert og i bestemmelser sist endret Vedtaket fattes i henhold til plan- og bygningsloven Sammendrag Hensikten med planarbeidet er å rive eksisterende enebolig (m/sokkelleilighet/kontor) og utvikle eiendommen med to boligblokker i opp mot 5 etasjer pluss sokkel. I alt utgjør forslaget om lag 40 boliger med samlet BRA omtrent 3600 m² (inkl. fellesareal, boder og overbygd areal). Dette gir utnytting på 11 boliger per dekar. Planforslaget innebærer en høyere utnyttingsgrad enn gjeldende reguleringsplan for området, men er i tråd med kommuneplanens arealdel for området. Bygningens høyde er planlagt med hensyn til ikke å ta utsikt fra naboen lenger opp i terrenget. Det etableres P-kjeller med plass for 20 biler. De store utfordringene i planen er de geotekniske forholdene på tomta samt bratt terreng. Det er valgt å planlegge to bygningsvolumer med luftig mellomrom og uterom på flater i flere høyder. Støttemurer og trapper er brukt for å skape flater for uterom. Løsningen ivaretar generelle krav til høg utnytting og muligheter for universell utforming. De forskjellige uteromsplatåene nås med Postadresse: TRONDHEIM KOMMUNE Postboks 2300 Sluppen 7004 TRONDHEIM Besøksadresse: Erling Skakkes gate 14 Telefon: Telefaks: Organisasjonsnummer: NO E-postadresse: byplan.postmottak@trondheim.kommune.no Internettadresse:

2 Side 2 heis i bygningene. Planen er i tråd med overordnede planer, med unntak av forslag til redusert krav til bilparkering i forhold til 14.1 i kommuneplanes arealdel. Området ligger i ytre sone, men grenser helt opp til midtre sone. Parkeringsnormen for midtre sone, minimum 0,8 plasser/boenhet, er brukt som grunnlag i planen. Bakkehellet er en gate som ligger i en dal som er mørk og skyggelagt. Ved å fortette med boliger i området vil det bli lysere og tryggere å ferdes i gata. Reguleringsforslaget gir ikke vesentlige negative virkninger. Geotekniske forhold også i anleggsfasen er i varetatt i bestemmelsene til planen. Byplansjefen anbefaler at reguleringsforslaget legges ut til offentlig ettersyn og sendes på høring. Modelltegninger Bakgrunn Komplett planforslag er innsendt Planforslaget kunne ikke anbefales sendt på høring og måtte endres. Endret komplett planforslag er innsendt Planforslaget er utarbeidet av Voll arkitekter som forslagsstiller, på vegne av tiltakshaver Rune Forbord. Planområdet omfatter disse eiendommene: 71/78, Bakkehellet 7. Oppstart av planarbeidet ble kunngjort i Adresseavisen Naboer og offentlige høringsparter ble varslet om oppstart Saksutredningen bygger på forslagsstillers beskrivelse av planforslaget, men det er gjort noen endringer for å belyse planforslaget bedre. Fjernvirkning Modelltegning

3 Side 3 Tidligere vedtak og planpermisser Kommuneplanens arealdel I kommuneplanens arealdel er planområdet vist som boligbebyggelse og grønnstruktur. Gjeldende regulering Gjeldende reguleringsplan for området er R0374, Klæbuvegen, S.P. Andersens veg Omkjøringsvegen, vedtatt Risiko- og sårbarhetsanalyse Det er utarbeidet ROS-analyse over temaene masseras/skred, naturområder, støy og støv; trafikksikkerhet, naturlige terrengformasjoner som utgjør spesiell fare og anleggsvirksomhet. Konklusjonene er at det er funnet løsninger som gir de best samfunnsmessige resultater Planområdet, eksisterende forhold Planområdet Planområdet ligger langs gaten Bakkehellet i et boligområde mellom Nardo og Sorgenfri, straks sør for Trondheim sentrum. Planområdet, er på 4444 m² og omfatter eiendommen 71/78, Bakkehellet 7. Dagens arealbruk Innen planområdet finnes det i dag en bolig i 2 etasjer som skal rives. Landskap Tomta ligger i bratt terreng i en dal mellom Sunnlandsskrenten og Nardoskrenten. Den del av området hvor bebyggelse er planlagt er et platå, i en skråning. Grunnforhold Det er ikke påvist kvikkleire på tomta. Grunnen til planlagt nybygg har generelt god bæreevne, men det planlagte bygg vil føre til terrenginngrep som vil kreve betydelig geoteknisk detaljprosjektering. Det er ikke registrert forurensning i planområdet. Det er ikke registrert kulturminner i området. Teknisk infrastruktur Dagens vannledningsnett har nok kapasitet til den planlagte utbyggingen. Naturverdier Både vegetasjonsområde i gjeldende reguleringsplan og grønnstruktur i kommunens arealdel går innover tomta. Grønnstrukturen er næringsrik og viktig vegetasjon for dyreliv, fremst fugleliv. Bebyggelse Bakkehellet 7 ligger i grenseland mellom et homogent område med enboliger i 1-2 etasjer og et område med bebyggelse for variert bruk i større skala. Skole / barnehage Området sokner til Nardo skole, som ligger ca 400 m øst for planområdet. Innenfor en radius av 1 km finnes 13 av kommunens barnehager. Den nærmeste, Nardobarnehage er samlokalisert med Nardo skole og ligger ca 400 m øst for planområdet.

4 Side 4 Trafikk Bakkehellet er en lokalgate med fartsgrense 30 km i timen. Gata er skoleveg for barn som skal til Nardo skole. Kollektivtilbud Det er ingen buss som kjører Bakkehellet. Nærmeste holdeplass for buss er i om lag 150 m avstand i Klæbuveien. Beskrivelse av planforslaget Grunnareal er 2421m² bolig, 525 m²veg/fortau/annen veggrunn, 1124 m² grønnstruktur og 373 m² friområde. Planlagt bebyggelse (BRA) er 3592m² over bakken og 579 m² helt eller delvis under terreng. Gitt at prosjektet vil ha 40 boliger blir utnyttelsen om lag 11 boliger per dekar. Arealbruk Figuren viser araldisponering (gul farge for boligareal). Planens avgrensning er lagt i senterlinja i Bakkehellet. Plangrensen følger ellers eiendomsgrense mot det grønne området definert i kommuneplanens arealdel. Planforslaget vil hjemle arealbruk for: Bebyggelse og anlegg, samferdsanlegg og teknisk infrastruktur og grønnstruktur. Bebyggelsen Eksisterende bygg på tomta forutsettes revet. Det legges opp til boligbebyggelse i to bygningsvolumer plassert i vinkel med langsidene orientert mot Bakkehellet og mot utsikten i nordvest. Løsningen gir mulighet for å etablere et åpent og solfylt uterom i sør og leiligheter med stuer som har kveldssol og utsyn over byen mot nord. Leiligheter i bygget nærmest Bakkehellet vil få morgensol på balkongene. Bygningene er planlagt i 5 og 6 etasjer med max gesimshøyde +62 m. Hage til naboer oppe på skrenten ligger på kote +69 og dermed betydelig høyere enn den nye bebyggelsen. Bygningene øverst er 6 etasjer og følger terrengets fallende linje med 1 etasje lavere volum mot veien. Parkering er lagt i parkeringskjeller slik at boligene ikke blir liggende helt ned mot vegen. Det er lagt vekt på å få bygg plassert så lavt i terrenget som mulig. På grunn av geotekniske utfordringer er parkeringskjelleren begrenset til en etasje. Høydeforskjell som skal opptas med murer mot fortauet i Bakkehellet er minimalisert så mye som det lar seg gjøre. Det foreslås en utnyttelse på max 1100 m² BYA. Den foreløpige skissen viser 991 m² BYA inkl terrasser og svalganger. Skissen viser om lag 40 leiligheter. Løsningen gir mange nye leiligheter, flertallet med flott utsyn over landskapet uten å innvirke på naboeiendommer i forhold til byggehøyde, utsikt og innsyn. Det vil være plass til gode solfylte utearealer. Det er vektlagt mest mulig luft og åpenhet på bakkeplan. Bygningsvolumene er gjort slanke med en luftig åpning mellom dem.

5 Side 5 Illustrasjonsprosjekt viser 6 fire-roms leiligheter, 15 tre-roms og 17 to-roms leiligheter. Leilighetene vil ha atkomst fra bakkeplan, lukkede trapperom med tilhørende korridor eller fra korte svalganger. Bakkehellet kan i dag oppleves som en mørk, trang og litt skummel passasje. Opparbeidelse av fortau, belysning fra de nye boliger samt liv og røre i og omkring husene vil virke positivt på opplevelsen for den enkelte som beveger seg i området. Prosjektet vil forbedre sikkerhet og dermed folkehelse i området. Situasjonsplan Snitt Universell utforming Bebyggelsen og utearealene skal planlegges etter prinsippene for universell utforming. For å få til gode uteoppholdsareal i den bratte skråningen vil terrenget terrasseres i flere nivåer. De forskjellige platåene med oppholdsarealer vil være tilgjengelige via heis. Parkering Kravet til parkeringsdekning forutsettes å være min 0,8 p-plasser pr 70 m² BRA eller boenhet. Parkering for bebyggelsen er lagt i P-kjeller med innkjøring direkte fra Bakkehellet samt på bakkeplanet med adkomst på 1. etasjen ved hovedinngangen til bygningene. Parkeringskravet for sykkel er satt til 1 plass pr boenhet eller pr 70 m² BRA. Dette vil bli løst på bakken. Uteareal Kravet til uterom for bebyggelsen er på om lag 1200 m² regnet etter 100 m² BRA hvorav minst halvparten ca600 m² skal være felles. Dette oppfylles da planforslaget gir ca1890 m² uteareal innen feltet, hvorav ca1240 m² er fellesareal og oppfyller dermed kravet. Det er foreløpig forutsatt at boenhetene har et privat uteareal /balkong på ca10 m². Terrenget terrasseres for å få brukbare uterom. Det planlegges et stort platå som vil være solfylt stor del av døgnet store deler av året. Det er en utfordring å få til tilstrekkelig uteoppholdsareal med sol i vinterhalvåret da solvinkelen er lav. Å lage takterrasse på toppen av bygningene er en mulighet for å få til mere uteopphold med gode solforhold hele året.

6 Side 6 Støy Balkonger mot Bakkehellet må støyskjermes. Bebyggelsen vil tilfredsstille krav til maksimal innendørs lydnivå fra utendørs kilder uten ekstraordinære lydtiltak. Infrastruktur Dagens vannledningsnett har nok kapasitet til den planlagte utbyggingen. Det forutsettes at overvann kan tilknyttes fordrøyningsmagasin som etableres i grøntområde ved adkomstvei. Området ligger innenfor konsesjonsområdet for fjernvarme. Trønder energi ser ikke behov for ny nettstasjon her. Rømning fra leiligheter vil skje via svalganger, hovedtrapp og rømningstrapp. Bygningsvolum med en trapp nås i tillegg med stigebil fra vegen eller indre gårdsplass. Det forutsettes at dekke over parkeringskjeller er kjørbar for brannbil. Avfallshåndtering Det skal etableres nedgravde containere plassert sydøst i området ved siden av adkomst fra Bakkehellet. Her unngås heving av containere over offentlig fortau. Områdeplanen stiller krav om at det skal være dokumentert tilstrekkelig kapasitet på skole og barnehage før det kan gis tillatelse for nye boliger. Trafikk Trafikk i Bakkehellet vil øke med ca200 flere biler per døgn med en utbygging på 40 boenheter. Planlagt gjennomføring Dersom en under opparbeidingen skulle støte på noe mulig fredet kulturminne i grunnen må en stanse arbeidet og varsle fylkeskommunen. Det er i bestemmelsene stilt krav til gjennomføringen av tiltaket med hensyn til blant annet trafikksikkerhet, og evt. avbøtende tiltak. Det forventes en del overskuddsmasse ved utgravning og terrengbearbeiding av tomta. Det er lagt inn i bestemmelser at avtale om deponi for overskuddsmasse må være på plass før igangsettelse kan tillates. Rekkefølgebestemmelser Det er knyttet rekkefølgebestemmelser til følgende forhold i planen: Etablering av avfallshåndtering innenfor området. Opparbeidelse av offentlig fortau. Plan for renhold og støvdemping på byggeområdet i forbindelse med inn- og uttransport av anleggstrafikk skal foreligge og godkjennes, ved søknad om tiltak. Rapport for geoteknisk undersøkelse og geoteknisk prosjektering skal foreligge sammen med søknad om rammetillatelse for tiltak som berører grunnen. Krav til bygge- og anleggsfasen Det stilles krav til plan for beskyttelse av omgivelsene mot støy, støv og andre ulemper i bygge- og anleggsfasen.

7 Side 7 Krav om bevaring av vegetasjon innenfor formålet grønnstruktur (3001). Det er stilt krav om geoteknisk prosjektering for tiltak som berører grunnen. Virkninger av planforslaget Maksimal høyde på ny bebyggelse tar hensyn til landskapets former og vil ikke heve seg over eksisterende terreng ved Sunnlandskrenten. Dermed vil planforslaget ikke medføre forandring av overordnet landskapstrekk. Planen vil medføre forandring av nærbildet i området og opplevelsen av Bakkehellet som gate og en grønn dal. Vegetasjonen vil fortsatt være dominerende i fjernvirkningsbildet. Bebyggelsen vil bli markant som en ny typologi for boliger i området. Solforholdene for naboene vil ikke bli endret. Prosjektet vil gi en slagskygge mot nordøst ettermiddag og kveld, men dette område er skogkledd og fri fra bebyggelse. Det vil bli tilrettelagt for økt bruk av området for barn og unge, da boligenes uterom vil bli etablert samtidig med bebyggelsen. Bakkehellet vil som skolevei få en bedre situasjon, fordi det etableres utvidet fortau. Avveiing av konsekvenser Opparbeidelse av fortau, belysning fra de nye boliger samt liv og røre i og omkring husene vil virke positivt på opplevelsen for den enkelte som beveger seg i området. Det er positivt med fortetting i et område med kort avstand til sentrum og kollektivtrafikk. Innspill til planforslaget Fylkesmannen i Sør-Trøndelag og Sør-Trøndelag Fylkeskommune er positive til fortetting, men utpeker nødvendig hensyn til grønnstruktur, fremkommelighet og aktsomhet i forhold til eventuelle kulturminner. Kommentar: Eksisterende grønnstruktur i gjeldende regulering beholdes. NVE minner om nødvendige grunnundersøkelser for å forebygge skred i området også i anleggsfasen. Kommentar: Grunnundersøkelser er gjennomført Barnas representant skriver at skolevei til Nardo skole må ivaretas og kommunens uteromsnorm må følges. Kommentar: Skolevei er sikret ved etablering av fortau i Bakkehellet. Uteromskravene er imøtekommet i planen gjennom plassering av bygningsvolumer og brukelige utearealer til lek og opphold. Trøndelag Brann- og redningstjeneste gir ikke noen direkte uttalelser til planen, men henviser til generelle krav. Kommentar: VA- plan anser at eksisterende brannvann dekker ønsket behov. Branntekniske løsninger vil bli skissert i forbindelse med prosjektering av byggene. Syklistenes landsforening oppfordrer til raushet i forbindelse med sykkelparkering. Kommentar: Dette er ivaretatt i bestemmelsene til planen.

8 Side 8 Naturvernforbundet sier det er viktig å sikre resterende grøntområde fra utbygging. Kommentar: Dette er ivaretatt i planen Innspill fra naboer går på bekymringer for geotekniske utfordringer og konsekvenser for bygninger oppe på platået og etterlyser geotekniske undersøkelser. Det kreves også konsekvensutredning for trafikale/trafikksikkerhetsmessige forhold også med hensyn til vegetasjonsområdet. Kommentar: Det er gjort geotekniske undersøkelser i området som vil bli fulgt opp også i anleggsfasen. Trondheim kommune stiller ikke krav om konsekvensutredning for planarbeidet. Byplansjefens vurdering og konklusjon Vurdering Lover og retningslinjer og kommunens arealplanpolitikk er tilstrekkelig fulgt opp. Planen er utredet og tilstrekkelig underbygd med dokumentasjon og innpill er etterkommet. Oppstart av planarbeidet er lovlig annonsert og berørte parter er varslet på forskriftsmessig måte. Det er ikke gjort tilstrekkelig rede for geotekniske forhold i området. Det forutsettes at saken suppleres med tilstrekkelig dokumentasjon av skredsikkerhet og 3. partskontroll før sluttbehandling. Konklusjon Byplansjefen finner at planforslaget er tilstrekkelig grunngitt og dokumentert, er utført i samsvar med gjeldende lov- og forskriftsverk, sentrale planer og retningslinjer og kommunens overordnede planer og mål for byutviklingen. Planforslaget er utført i samsvar med avtaler gjort i oppstartsmøte og etterfulgte samrådsmøter og Planen har en god planfaglig kvalitet og kan legges ut til offentlig ettersyn og sendes på høring. TRONDHEIM KOMMUNE Hilde Bøkestad byplansjef Páll Tómasson saksbehandler Vedlegg Vedlegg 1 Vedlegg 1 Vedlegg 2 Vedlegg 3 Reguleringskart Reguleringsbestemmelser Oversiktskart Geoteknisk rapport