1.GANGSBEHANDLING - PLAN DETALJREGULERING FOR KVARTALENE GJESDALVEGEN - LANGGATA - FLINTERGATA - ST. OLAVS GATE

Transkript

1 SANDNES KOMMUNE - RÅDMANNEN Arkivsak-dok Saksbehandler Ole Tonning Behandles av Sakstype Møtedato Utvalg for byutvikling Utvalgssaker GANGSBEHANDLING - PLAN DETALJREGULERING FOR KVARTALENE GJESDALVEGEN - LANGGATA - FLINTERGATA - ST. OLAVS GATE SAKEN GJELDER LINK Arkitektur fremmer på vegne av Øglændhuset AS (heretter kalt utbygger) planforslag for Detaljregulering for kvartalene Gjesdalveien, Langgata, Flintergata, St. Olavsgate, Plan nr Hovedmålet med dette nye planforslaget er at kvartalene skal transformeres gjennom nybygging, ombygging og riving av eksisterende bygninger. Nye uterom er sentrale deler av planen. Saken legges frem for 1. gangs behandling. SAKSBEHANDLING Saken ble behandlet i Utvalg for byutvikling Saken ble da fremmet med 2 alternative utbyggingsprosjekt; 1 forslag med hotell i høyhus og 1 uten høyhus og hotell. Utvalget vedtok følgende: Utvalg for byutvikling godkjenner iht. pbl 12.10, at detaljregulering for kvartalene Gjesdalveien, Langgata, Flintergata, St. Olavsgate, Plan nr datert , sist revidert og , legges ut til offentlig ettersyn. Utvalget ber om at forslagsstiller justerer planen iht utvalgets og plansjefens vurdering før utleggelse til offentlig ettersyn. Følgende legges til grunn for justering av planforslaget: 1

2 1. Planforslagets planbestemmelser må samsvare med illustrasjonsmateriellet. 2. Arealfordelingen må justeres til boligandel på ca 50%. 3. Tettheten og utnyttelsen må justeres iht retningslinjene i høringsforslaget til ny kommunedelplan sentrum med 6-15 boliger pr daa TU % på boligdelen. 4. Utvalg for byutvikling er positive til etablering av hotell. 5. Det tillates ikke høyhus. 6. Bygningsutformingen må endres og varieres iht kommunedelplan sentrum, bestemmelser om tilpasning til eksisterende formspråk og skala. Dette må også sikres i bestemmelsene. 7. Hensynet til kulturminnene må dokumenteres bedre, og alternative utviklingsmuligheter som ivaretar kulturmiljøets rolle og muligheter bedre, må vurderes. Planforslaget ble lagt ut til offentlig ettersyn iht vedtaket. Før utsendelse ble det omarbeidet iht vedtakspunktene. Det reviderte planforslaget ble ikke behandlet av Utvalg for byutvikling før utsendelse. Vedtakspunktene har rom for tolkning, og i høringsbrevet ble det bedt om merknader på om planforslaget nå var i overensstemmelse med vedtaket. I høringen er det spesielt fra Rogaland fylkeskommune rettet kritikk mot kommunen for at det reviderte planforslaget ikke fikk administrativ og politisk behandling i kommunen før utsendelse. Fylkeskommunen har også fremmet innsigelse på deler av planforslaget. Plansjefen har derfor vurdert at planforslaget tas opp til ny 1.gangsbehandling for å få avklart rammene i planen. Varsling av planoppstart Fullstendig planforslag mottatt gangsbehandling Offentlig ettersyn Ny 1.gangsbehandling Videre saksbehandling: Offentlig ettersyn 2. gangs behandling i utvalg for byutvikling Endelig vedtak i bystyret 2

3 GJELDENDE PLANER SOM HAR BETYDNING FOR PLANARBEIDET Overordnete planer og føringer for planarbeidet Regionalplan for Jæren , vedtatt Planområdet vist som tettstadsareal og regionalt senter. Kommunedelplan for Sandnes sentrum , vedtatt Planområdet er vist som sentrumsformål og hensynssone Bevaring kulturmiljø. Kommunedelplan for kulturminner og kulturmiljøer Sandnes , vedtatt Planområdet ligger sentralt i den historiske sonen «Gamlebyen» og vist som Hensynsone Bevaring kulturmiljø. Deler av planområdet inngår i Riksantikvarens NB!-register over byer og tettsteder i Norge som har nasjonal interesse. Gatebruksplan for Sandnes sentrum , vedtatt Planområdet omfatter gågatene rundt Langgt samt kollektivtrase i St Olavsgt. Miljøplan for Sandnes , vedtatt Planområdet ligger i områder som kan bli utsatt for flom pga havstigning. Gjeldende reguleringsplaner Plan , Reguleringsplan for kvartalet Langgt.; E. Skjalgsonsgt.; St. OlavsGt. og Gjesdalveien regulerer Øglændskvartalet med tilhørende gater og gatetun til kombinert formål bolig/ forretning/ kontor; forretning/ kontor og spesialområde bevaring av bygninger. Tilgrensende reguleringsplaner Plan , Reguleringsplan for kvartalet Vågsgt./ Ole Bullsgt./ Gjesdalveien/ jernbanen Støperikvartalet; Ferdig bygget, bortsett fra siste byggetrinn i syd. Pågående planarbeid Plan , Detaljregulering for kvartalet Langgt./ Kirkegt./ St.Olavsgt./ Flintergt. Gamlaverket, plan for utvidelse av hotellet. 1.gangsbehandlet, men ikke lagt ut til offentlig ettersyn. Stoppet av utbygger. Plan , Områderegulering for Ruten. Områderegulering foregår, plan ikke levert til 1.gangsbehandling. Plan , Detaljregulering gnr 111, bnr 360, Langgata 1 A. Plan forberedes for 2.gangsbehandling. 3

4 BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET Planområdet i Sandnes sentrum Planområdet omfatter to kvartaler i sørenden av Langgata, hovedgågaten i Sandnes, og avgrenses av Gjesdalveien, Langgata, Flintergata, St. Olavsgate. Planområdet deles av Erling Skjalgsonsgate. Det sørvestlige kvartalet benevnes her «Øglændskvartalet», mens det nordøstlige benevnes «Aaslandkvartalet. Kvartalene har en sentral og fremtredende plassering i Langgata og Sandnes sentrum som helhet. Planområdet 4

5 Planområdet er på ca. 16,6 da. Av dette disponerer utbygger 3.95 da i Øglændskvartalet og 2,85 da i Aaslandskvartalet. Utbygger disponerer følgende eiendommer, og det er disse som inngår i selve utbyggingsprosjektet: Eiendommer i utbyggingsprosjektet Eksisterende bebyggelse og kulturminner Planområdet er i dag bebygd med blandet bebyggelse som gjenspeiler forskjellige tidsperioder i byens utvikling fra handelsstedet Krossen, via industri, til dagens sentrum i storkommunen. Øglændskvartalet er dominert av Øglændkonsernets konfeksjonfabrikk med tilhørende butikk mot Krossen. Bygningen mot Krossen er sentral for byens identitet og Krossens rolle historisk. Bygningsanlegget fikk andre funksjoner når produksjonen ble flyttet til Vågen. Aaslandskvartalet er i søndre del mer sammensatt og består av ulike typer mindre bygg. Aaslandshuset på hjørnet mot Langgata er her det dominerende. Totalt fremstår bebyggelsen variert både i skala, materialer og formspråk, men inngår i byens generelle kvartalsstruktur. 5

6 Følgende bygninger er registrert som bevarings- og verneverdige i kulturminnevernplanen: Verneverdige: Langgt 5 (Obsession) Bevaringsverdige: Gjesdalveien 23 (Vietnamesisk mat) Gjesdalveien 25 (Ivar Skei musikkhandel) Gjesdalveien 27A (Gjesdalvegen konditori) Gjesdalveien 29 (Øglændhuset i Krossen) Langgt 7 (hjørne E. Skjalgsonsgt, tidligere Kristian Watne) Langgt 9 Langgt 15 (Aaslandsbygget, tidligere Dressmann) (Japan Foto) E. Skjalgsonsgt 3 (tidligere Paul Hetland, 3 bygg) St. Olavsgt 20 (tidligere Øglænds konfeksjonsfabrikk) Bygg med understrekning blir direkte berørt av utbyggingsforslagene. Videre ligger det bevarings- og verneverdige bygg i umiddelbar nærhet til planområdet. Spesielt viktig er Langgata 2 8, der det fredete Nygårdshuset inngår. Deler av planområdet ligger i Riksantikvarens NB!-register av kulturmiljøer med nasjonal verdi. Fra NB!-registeret: Nasjonal interesse: Delområdet Langgata utgjør et særpreget bystrøk med tett bebyggelse i rutenettsmønster etter byplanidealet da Sandnes ble ladested. Bebyggelsen består av hus for bolig, erverv og industri og speiler ulike epoker i utviklingen av byen og handel og industri som stedets viktigste næringsveier. Området fremstår som helhetlig og viser tidsdybden i utviklingen, men er også preget av en del endringer og moderniseringer av eldre bebyggelse, særlig på og 70 tallet. 6

7 Langgata fra nord Vedlagte planbeskrivelse og kulturhistoriske analyse beskriver planområdet og de aktuelle byggene nærmere. Terreng, grunnforhold og vegetasjon Høydekotene i planområdet varierer fra kote til kote Høyeste punkt er i sydvest (Krossen) og lavest i nordøst (mot Ruten). Området ligger i randsonen for flomområde ved havstigning på 2-3m. (jfr. Miljøplanen). I miljøplanen ligger planområdet i risikoområde for radon. Grunnundersøkelse viser at det er generelt dårlige grunnforhold. Det er lite vegetasjon i planområdet. Trafikkforhold og kollektivdekning Planområdet ligger tett opp til kollektivknutepunktet Ruten. Alle tilgrensende veier gir mulighet til biladkomst, med unntak av Langgata som er kun åpen for varelevering. Gjesdalveien er en viktig øst vest gangforbindelse, men fremstår i dag lite attraktiv. Nærmeste hovedsykkelsti ligger i Oalsgata. Erling Skjalgsonsgate og Flintergata er planlagt til gågater. St. Olavsgate er hovedkollektivtrase. Støy Planområdet er utsatt for støy både fra biltrafikk og jernbanetrafikk, med arealene mot St. Olavsgate og Gjesdalveien som de mest eksponerte områdene. Barnetråkk: Gjennom områdebefaring og barnetråkkregistrering er det lagt merke til barneaktivitet i Langgata og i krysset Langgata - Flintergata. 7

8 BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Formål Fra planforslagets bestemmelser: Formålet med planen er å skape nytt liv i området gjennom å utvikle attraktive arealer for bolig-forretning og næringsvirksomhet, ved å bygge på eksisterende kvaliteter i Langgata og å tilføre nye kvaliteter til byrommet. Planforslaget skal også gi rammer for utvikling og vern av historiske, arkitektoniske, kulturelle, næringsmessige og andre miljømessige verdier som Sandnes sentrum representerer. Hovedide Prosjektets hovedide er å åpne opp, tilføre nye plasser og passasjer som skaper mer liv i gateplan. For å få dette til, begrenses bygningenes grunnflater. Samtidig løftes deler av bygningsmassen opp i høyden. Av hensyn til eksisterende bygningsmiljø i Langgata og dets kulturminneverdi, reduseres høyden mot Langgata, men løftes i retning St. Olavsgate og jernbanen. Disponering Plankart De 2 kvartalene er planlagt ut fra samme prinsipp. Via passasjer og smug fra Langgata og sidegater er det adgang til sentrale torg. Torgene planlegges som plassrom tilrettelagt for opphold og ulike former for aktiviteter. 8

9 1.etasje inneholder forretninger. Disse er planlagt som tradisjonelle butikker med innganger enten fra omkringliggende gater eller fra torgene og smugene. I tillegg har etasjen inngangspartier for de overliggende nærings- og boligetasjene. 2.etasje inneholder leilighetshotell. Hotellet disponerer hele etasjen unntatt Øglændhuset med nabobygg og Aaslandsbygget som har forretning. Leilighetshotellet er tenkt for gjester som har behov for lengre opphold enn tradisjonelle hotellopphold. Leilighetene får adkomst via resepsjoner i 2.etasje ut mot St. Olavsgate. Fra 3.etasje og videre opp er det planlagt boliger. De har i hovedsak innganger fra omkringliggende gater, og de fleste nås fra innvendige trapperom. Enkelte boliger nås via svalgang. Alle boliger henvender seg med terrasser og balkonger inn mot torg og gårdsrom. Det er planlagt med varierte boligstørrelser. Bebyggelsen er 3 og 4 etasjer ut mot Langgata. Volumene stiger ut mot St. Olavsgate der bebyggelsen er 7 etasjer. Erling Skjalgsonsgate har varierende byggehøyder fra 3 til 7 etasjer. Smauet mot nord har 5 til 6 etasjer. Kulturminner Følgende bygg med bevarings- eller verneverdi foreslås bevart, revet eller flyttet: Illustrasjon behandling av kulturminner 9

10 Foreslått bevart: Øglændhuset i Krossen og Aslandshuset på hjørnet Langgata/Erling Skjalgsonsgate planlegges bevart og restaurert med tilbakeføring til opprinnelig utforming. Øglændhuset skal brukes som forretning og bolig. Aaslandshuset skal brukes som forretning. De resterende bevarte bygg i planområdet er i andres hender og inngår ikke i utbyggingsprosjektet. Foreslått revet: Øglænds konfeksjonsfabrikk mot St. Olavsgate/Erling Skjalgsonsgate foreslås revet sammen med bakbygninger. Videre foreslås forretningsbyggene nord for Erling Skjalgsonsgate revet (tidligere Paul Hetland). Foreslått flyttet: 2 mindre bygg i Aaslandskvartalet foreslås flyttet, evt til Jærmuseet. Andre bygg som foreslås revet har ikke registrert verneverdi. Disse er ikke markert på oversiktskartet. Arealbruk Innenfor de eiendommene utbygger disponerer er det planlagt med en utnyttelse på ca m2 BRA. Dette er fordelt på m2 bolig, 6.000m2 forretning og 3.200m2 næring (leilighetshotell). Utnyttelsen for utbyggingen er 275%TU i Øglændskvartalet og 302%TU i Aaslandskvartalet. Samlet utnyttelse for utbyggingen i de 2 kvartalene er 287%TU. Boligdelen har 101 boliger som utgjør 156%TU. Uteoppholdsareal Uteoppholdsarealene er planlagt som ulike arealtyper. På gatenivå er de planlagt som felles torg, men med offentlig tilgjengelighet. De andre uteoppholdsarealene er kombinasjon av felles og private takterrasser fordelt ut på de ulike bygningsavsnittene. De største felles uteoppholdsarealene ligger på tak over 1.etasje. Alle boliger har eget privat uteoppholdsareal. Gang/ sykkelveger Planområdet er tilknyttet eksisterende sykkelstier og er tilrettelagt for gående. Passasjer og torg er tenkt som utvidelse av eksisterende gågate (Langgata) og fortau. Alle passasjer og torg skal være offentlig tilgjengelige. Erling Skjalgsonsgate planlegges som gågate. Trafikk og parkering St. Olavsgate er planlagt som kollektivtrase, men med åpning for bilkjøring. Adkomst med bil til området er lagt til gaten. 10

11 Det er foreslått en parkeringsdekning på: 0,6 bilplasser pr. bolig 0,75 bilplasser pr. 100m2 næring 2 bilplasser pr. 10 hotellrom 2 sykkelplasser pr bolig 2 sykkelplasser pr 100m2 andre formål Parkering er løst i ett plan under store deler av utbyggingsområdet og har 114 bilplasser og 264 sykkelplasser. Adkomst til anleggene er via nedkjøringsramper fra St. Olavsgate. Varelevering foregår fra St. Olavsgate. I nordre felt via avkjøringsfelt. I sør via gjennomkjøring til Gjesdalveien. Terrengnivå Plasser og passasjer i prosjektet er lagt på kote +3,0 med en høydejustering mot St. Olavsgate og Langgata som henholdsvis ligger under og over kote +3,0. Byggenes første etasje ligger på kote +3,0, med unntak av forretning mot St. Olavs gate som ligger lavere. Vann og avløp Foreløpig vurdering for overvannshåndtering viser at det vil bli en mindre økning i avrenning fra området, og denne foreslås håndtert ved å grave ned større overvannsrør i den laveste delen av planområdet. Renovasjonsløsning Renovasjon for boliger er vist som nedgravde containere. Renovasjon for forretning og næring planlegges som innvendige avfallsrom. Adkomst til renovasjonsanleggene er fra St. Olavsgate. Energiforsyning Det er i planforslaget ikke tatt endelig stilling til energiforsyning. Det vil bli tatt stilling til energiløsning senere i prosessen. Nettstasjoner er plassert i tiknytning til bygg. Universell utforming Universell utforming og tilgjengelighet er lagt til grunn ved planleggingen av alle bygg og uteområder. Støy Området ligger i gul støysone. Støyanalyse viser at hovedvekten av støyproblematikken knyttes til boliger mot St. Olavsgate/jernbanen. Dette utløser krav om støyskjermende fasadetiltak for disse boligene. Det vises til forslagsstillers planbeskrivelse og illustrasjonsmateriale for nærmere beskrivelse av planforslaget. 11

12 PLANSTARTVARSEL Reguleringsarbeidet ble varslet i Stavanger Aftenblad, den 11.mars 2013 og skriftlig henvendelse til berørte parter. Det kom inn følgende uttalelser: Eldreråd i Sandnes, brev datert Statens vegvesen, i brev datert Vågsgaten Utvikling AS v/ Brandberg Dahls Arkitekter AS i brev datert Lyse, i brev datert Fylkesrådmannen v/regionalutviklingsavdeling, brev datert Kreativ Eiendom AS, brev datert Eirin Utne, Gjesdalvegen 34, brev datert Brannvesenet Sør Rogaland IKS, brev datert Jernbaneverket, i brev datert Merknadene omhandlet følgende tema: Krav til universell utforming. Planforslaget må tilpasses annen planlegging. Sikre solforhold for nabobebyggelse og Ivar Aasensgt. Nettstasjon må innpasses. Varsel om innsigelse ved svekking av kulturminner og kulturmiljø. Forutsetninger om at planforslaget er i tråd med overordnete planer. Må planlegges med lav parkeringsdekning. Sikre solforhold og kvalitet i uteområder. Spørsmål om hvorfor konsekvensutredning ikke kreves. Naboer ønsker å bli hensyntatt. Fare for innsyn i naboeiendommer fra høyhus. Sikre tilkomst for brannvesenet. Avstand til jernbane er kritisk og derfor ha fokus på setninger, grunnforhold og støy. Fullstendige merknader samt oppsummering, forslagstillers og plansjefs kommentarer er vedlagt. OFFENTLIG HØRING Planforslaget ble lagt ut til offentlig ettersyn og med skriftlig henvendelse til berørte parter. Det kom inn følgende uttalelser: Eldreråd i Sandnes, brev datert Statens vegvesen, i brev datert Lyse, i brev datert

13 Fylkesrådmannen v/regionalutviklingsavdeling, brev datert Jernbaneverket, i brev datert Sandnes kommune v/ Byantikvaren, notat datert Sandnes kommune v/ Bymiljø, brev datert Sandnes kommune v/ barnerepresentanten, notat datert Sandnes kommune v/ Trones og sentrum bydelsutvalg, protokoll datert Fortidsminneforeningen, brev datert Sandnes sentrum AS, brev av Langgt 17 AS v/ Karl Jørgen Otteren, brev datert Westbo AS (Langgt 15), uttalelse av Liv Reidun Gramstad, brev av Merknadene omhandlet følgende tema: Krav til universell utforming. Planen ligger i konsesjonsområdet for tilknytning til fjernvarme. Behandlingen av kulturminner og kulturmiljøer. Sikre kvalitet og størrelse på uteoppholdsarealer. Spørsmål om for høy tetthet i forhold til overordnete planer. Spørsmål om arealformål er i tråd med overordnete planer. Kritikk av kommunens saksbehandling av planforslaget. Dårlige grunnforhold og sikre mot setninger i jernbanefyllingen. Planforslaget mangelfullt som beslutningsgrunnlag. Ikke tilstrekkelige alternativvurderinger av mer robust plan mht kulturmiljøet. Krav til tilkomst renovasjonsanleggene. Krav til behandling av evt forurensing i grunn. Prioritere uteoppholdsareal på terreng tilrettelagt for barn. Sikre nødvendig overdekning på takterrasser. Krav til overvannshåndtering. Vurdere av sykkelfelt i St. Olavsgt. Tilpasning til barnetråkk. Uteområdene bør samkjøres med opprustning av Langgata. Føringer fra kommunedelplan sentrum må legges til grunn. Kritiske til byggehøydene mot St. Olavsgt. Fare for presedens for at nybygg kan erstatte eldre historiske bygg. Sikre kvalitet på uterom. Positivt med fortetting langs kollektivaksene. Sikre av tilstrekkelig antall parkeringsplasser for handel. Anbefale tilrettelegging for fleksible parkeringsplasser. Sikre likebehandling og at planen ikke må forringe forhold hos naboer. 13

14 Fullstendige merknader samt oppsummering og plansjefens kommentarer er vedlagt. VIKTIGE TEMA I DENNE SAKEN Følgende tema har vært sentrale i denne saken: Hensynet til kulturminner og kulturmiljøet Arealformål og sentrumsutvikling Byggehøyder og byggutforming Bokvalitet og bomiljø Tetthet Uteoppholdsarealer Parkering PLANSJEFENS VURDERING AV PLANFORSLAGET Tidligere behandling Planforslaget ble behandlet i Utvalg for byutvikling Saken ble da fremmet med 2 alternative utbyggingsprosjekt; 1 forslag med hotell i høyhus og 1 uten høyhus og hotell. Utvalget vedtok følgende: Utvalg for byutvikling godkjenner iht. pbl 12.10, at detaljregulering for kvartalene Gjesdalveien, Langgata, Flintergata, St. Olavsgate, Plan nr datert , sist revidert og , legges ut til offentlig ettersyn. Utvalget ber om at forslagsstiller justerer planen iht utvalgets og plansjefens vurdering før utleggelse til offentlig ettersyn. Følgende legges til grunn for justering av planforslaget: 1. Planforslagets planbestemmelser må samsvare med illustrasjonsmateriellet. 2. Arealfordelingen må justeres til boligandel på ca 50%. 3. Tettheten og utnyttelsen må justeres iht retningslinjene i høringsforslaget til ny kommunedelplan sentrum med 6-15 boliger pr daa TU % på boligdelen. 4. Utvalg for byutvikling er positive til etablering av hotell. 5. Det tillates ikke høyhus. 14

15 6. Bygningsutformingen må endres og varieres iht kommunedelplan sentrum, bestemmelser om tilpasning til eksisterende formspråk og skala. Dette må også sikres i bestemmelsene. 7. Hensynet til kulturminnene må dokumenteres bedre, og alternative utviklingsmuligheter som ivaretar kulturmiljøets rolle og muligheter bedre, må vurderes. Planforslaget ble revidert før utsendelse på offentlig høring. Plansjefens vurdering av foreliggende planforslag er basert dels på utvalgets vedtak, dels på innkomne merknader og dels på forholdet til overordnete planer. Plangrep Planforslaget omfatter nesten 2 hele kvartal midt i Sandnes sentrum. Planforslaget er komplekst med hensyn til sammensatte arealformål, høy utnyttelse, krevende bygningsutforming og håndtering av kulturminner. Planforslagets hovedmål er å skape ny aktivitet i denne sentrale delen av Sandnes sentrum. Gjennomføringsstrategien er å utvikle området med nye forretninger, boliger og et leilighetshotell. Plansjefen vurderer at planen har gode hovedgrep. Spesielt styrkingen av Langgata og innføringen av torgene med passasjer ut mot gågatene vil gi nye muligheter i sentrum. Planforslaget utfordrer overordnete planer på en rekke punkt, som krever videre vurdering. Dette dreier seg bla. om kulturminnevern, utnyttelser, byggehøyder, uteområder, arealformål og parkering. Disse tema blir behandlet videre i plansjefens vurdering. 3D-illustrasjon sett fra vest 15

16 Hensyn til kulturminner Planområdet og dets nære omgivelser inneholder i dag en rekke kulturminner, og planområdet ligger i sin helhet i hensynssone bevaring kulturmiljø i bestemmelsene gir føringer for hvordan kulturminner og nybygg i tilknytning til disse skal ses i sammenheng med sine omgivelser. Tiltak skal tilpasses iht. kulturminnevernplanens retningslinjer, og i hensynssone bevaring kulturmiljø gjelder tilsvarende regler som for spesialområder for bevaring. Deler av planområdet ligger i Riksantikvarens NB!-register. Regionalplanen vurderer kulturminnevern som viktig for bomiljø og kvalitet, og har en egen bestemmelse knyttet til vern: «6.2.3 Ved byomforming eller fortetting skal det tas hensyn til verneverdig historisk bebyggelse og bebyggelsesstrukturer». Ved planstart ble det i samråd med Rogaland fylkeskommune vurdert at en kulturhistorisk analyse etter DIVE-metodikken var formålstjenlig for å vurdere planforslagets forvaltning og utvikling av kulturminnene. Forslagsstiller har utarbeidet analysen. Ved forrige behandling av planforslaget vurderte Byantikvaren at analysen ikke ga den nødvendige dokumentasjonen og vurderingen av kulturminnenes verdi og evt potensiale. Utvalg for byutvikling ba i sin behandling av planforslaget om at hensynet til kulturminnene måtte dokumenteres bedre, og alternative utviklingsmuligheter som ivaretok kulturmiljøets rolle og muligheter bedre, måtte vurderes. Forslagsstiller supplerte analysen, både med mer dokumentasjon og alternativanalyser for utnyttelse av kulturminnene i området. Byantikvar vurderte at suppleringene var mangelfulle og hadde faktafeil. Denne vurderingen ble styrket av Rogaland fylkeskommune som fremmet innsigelse på grunn av utilstrekkelig utredning av kulturminner og kulturmiljøer. Foreliggende analyse er nå ytterligere supplert etter innspill fra Byantikvaren. Plansjefen vil ikke gå inn i vurderinger av analysens faktadel. Plansjefen vil kommentere de 4 alternativvurderingene som er lagt til grunn for planforslaget. Disse er; nåsituasjonen, alt bevares, alt rives og erstattes av nybygg og til sist planforslaget. Alternativene nåsituasjonen, alt rives og alt bevares fremstår som ytterpunkter og lite relevante for å vurdere hvordan utvikling av planområdet kan ivareta kulturmiljøet på en bedre måte. Plansjefen forholder seg derfor til foreliggende planforslag som eneste alternativ. Planbeskrivelsen gir lite informasjon om håndtering av kulturmiljøet som helhet. Når det gjelder de enkelte kulturminnene, er kun Øglændhuset som skal bevares, nevnt. 16

17 Kulturminnene i Sandnes sentrum er under sterkt press og antallet reduseres i rask takt. Etter plansjefens vurdering er derfor regionalplanens bestemmelse vedr. kulturminnevern svært aktuell i Sandnes sentrum. Den historiske bebyggelsen i og i nærheten av planområdet forteller viktige kapitler i byens utvikling. Ny bebyggelse i samspill med historisk bebyggelse fra mange tidsepoker kan gi viktige synergieffekter som både gir identitet og er aktivitetsskapende. Planforslagets løsninger ut mot Langgata illustrerer fine muligheter her. Plansjefen savner imidlertid en vurdering av Øglænds konfeksjonsfabrikk s potensiale ved en tilbakeføring og integrering i plangrepet i denne sammenhengen. Konfeksjonsfabrikken burde med sin størrelse, sitt kompakte bygningsanlegg og høye utnyttelse kunne transformeres og utvikles med nytt innhold. Plansjefen vil her nevne Huset Vårt, Høyland meieri og Hotell Residence, som alle er industribygninger fra samme tidsperiode og tatt i bruk til nye formål. Plansjefen beklager at utbygger ikke har vist vilje og ønske om å bevare og utvikle denne eiendommen. Plansjefen vurderer det derfor som nytteløst å forfølge bevaringsalternativet for konfeksjonsfabrikken videre. Planforslaget beskriver 2 bygg som skal bevares og utvikles. Øglændshuset sett fra Krossen Øglændshuset skal rehabiliteres og tilbakeføres og tas i bruk til forretning og bolig. Selve forretniningslokalet skal i mest mulig grad tilbakeføres til opprinnelig utførelse. Rehabilitering og vitalisering av bygget vurderes som positivt. Det foreslås at dagens saltak erstattes av en tilbaketrukket taketasje med flatt tak. Bygget ble ombygget til dagens utforming i 1935 og er en sammensmeltning av tidligere og dagens bygg. Plansjefen kan derfor anbefale at taket kan erstattes av en tilbaketrukket etasje med boliger. På den måte kan bygget sikre en høyere utnyttelse. Bevaring og tilbakeføring er sikret i bestemmelsene. Planforslaget er uklart i forhold til 17

18 høyde og takavslutning på hjørnebygget ut mot Krossen. Hjørnebygget er av sentral betydning for opplevelsen av Krossen og er fint avstemt høydemessig i forhold til de andre byggene rundt krysset. Plansjefen vil derfor anbefale at hjørnebyggets høyde og gesimsavslutning ikke må endres. Aaslandshuset skal rehabiliteres og tas i bruk til forretning. Dette er positivt og beskrevet i den kulturhistoriske analysen. Bygget er ikke beskrevet i selve planbeskrivelsen, men bevaring og tilbakeføring er sikret i bestemmelsene. Flytting av 2 små bygg i Aaslandskvartalet fremstår udokumentert, og plansjefen vurderer derfor disse som tapt. Hensynet til kulturminnene vil ha stor betydning både for utviklingen av Aaslands- og Øglændskvartalet og for byutviklingen i Sandnes i framtiden. Dette gjelder både byens identitet og særpreg. Her har fordelingen mellom nytt og gammelt en avgjørende betydning. Opplevelsen av det gamle miljøet kan bli fragmentert og smuldres opp på grunn av «vekten» av det nye. Slik planforslaget nå foreligger, er ikke planforslagets konsekvenser for kulturmiljøets rolle og muligheter tilstrekkelig begrunnet i vurderinger og beskrivelser. Plansjefen vurderer derfor at hensynet til kulturminner ikke er tilstrekkelig ivaretatt, og det vil representere en svekkelse av kulturminneverdiene. Plansjefen erkjenner at bevaring av Øglændhuset og Aaslandshuset er det maksimale som kan oppnås med hensyn til de enkelte kulturminnene. Plansjefen vil derfor fokusere på nybyggenes integrering i kulturmiljøet med hensyn til plangrep, innhold, utforming og byggehøyder. Byantikvarens kulturminnefaglige vurdering av tidligere planforslag er vedlagt, da denne gir informasjoner om kulturminnehensynene i området. Arealformål Høringsforslaget til ny kommunedelplan sentrum har i punkt følgende hovedmål for sentrumsutviklingen: Sandnes sentrum skal være: Et levende attraktivt regionalt senter med kompetansekrevende virksomheter, undervisning, handel, kultur og boliger. Et levende attraktivt sentrum for kommunens innbyggere og øvrige besøkende. Virkemidlene for å nå disse hovedmålene er å utvikle et sentrum med et sammensatt og variert innhold. 18

19 Sandnes sentrum er i regionalplanen tildelt en sentral rolle i regionens fremtidige senterstruktur. Sentrum skal ikke bare være sentrum for nåværende kommune, men også ivareta viktige sentrumsfunksjoner for Sandnes Øst og regionen for øvrig. Det er derfor et overordnet mål og en klar byutviklingsstrategi at de sentrale delene av Sandnes sentrum skal ha en dominans av næring, handel og service. Kommunedelplan for sentrum har derfor retningslinjer for funksjonelt innhold i de ulike områdene i sentrum. De mest sentrale områdene rundt kollektivknutepunktet Ruten skal ha en høy andel næring, handel og service, og en tilsvarende lavere boligandel. I høringsforslaget til ny kommunedelplan sentrum er boligandelen satt til maksimalt 30 %. Planforslaget legger opp til en utbygging på ca m2 BRA som er fordelt på m2 bolig, 6.000m2 forretning og 3.200m2 leilighetshotell. Detaljreguleringen ble ved første behandling fremmet med en boligandel på over 50%. Utvalg for byutvikling sa i sitt vedtak om at boligandelen måtte justeres til en boligandel på 50%. Utbygger foreslår å ivareta dette med å innføre et leilighetshotell og regulere dette som næringsareal. Leilighetshotellet er tenkt som et tilbud for de som skal ha et lenger opphold enn tradisjonelle hotellopphold. Plansjefen vurderer at leilighetshotell i praksis fungerer som boliger, bare med litt mer utskifting av beboere. Det representerer ikke økt tilbud av service og vil ikke bidra til en aktiv sentrumsutvikling iht. sentrums hovedmål. Plansjefen vurderer derfor at leilighetshotellet må betraktes funksjonelt som bolig, selv om det formelt reguleres som næring. Hvis leilighetshotellet defineres som bolig, blir boligandelen i planforslaget ca. 70%. Planforslaget ivaretar derfor ikke utvalg for byutviklings vedtak om en boligandel på ca 50%. Utvalg for byutvikling uttalte seg positivt til etablering av hotell i planområdet. Som beskrevet over erstatter ikke leilighetshotell et sentrumshotell for korttidsopphold med tilhørende servicefasiliteter som restauranter, konferanselokaler mv. Plansjefen vurderer at planforslaget må justeres til en reell fordeling mellom næring (inkl. forretning) og bolig på 50%. Leilighetshotell må beregnes som boligareal. Planforslaget tillater boder for boligene i forbindelse med trappeoppgangene i underetasjen samt 1.- og 2.etasje. Det er ikke satt begrensning på bodarealet i de enkelte etasjene. Boder i 1.etasje er ikke god sentrumsutvikling, og bør ikke plasseres her. Bokvalitet og bomiljø Boligdelen er i begge kvartalene organisert som karrèbebyggelse omkring indre felles gårdsrom. Adkomsten til boligene skjer enten via trappeoppganger eller via svalganger. Alle boligene har egen balkong eller 19

20 terrasse. Karrèen er en tradisjonell bygningsform i bysentra, men gir en rekke utfordringer i forhold til sol og hjørner. Planforslaget har boliger som ligger i innvendige hjørner med høy bebyggelse på begge sider. Disse boligene har lite fasadeareal, og soldiagrammene viser at de ikke får sol på balkonger og terrasser. Manglende fasadeareal gir dårlige utsiktsforhold og lite lysinnslipp i boligene. Hovedårsaken til manglende sol er byggehøyden. Problemet er størst i Aaslandskvartalet der utnyttelsen er høyest og karrèen er lukket. Boligene nord i Aaslandskvartalet har fasader ut mot smauet mot eksisterende nabobebyggelse. Smauet er smalt med bredde fra 2 til 10 m. Både i forhold til eksisterende bebyggelse, men spesielt ved en utvikling av eiendommene i nord, fremstår disse fasadene problematiske. Gårdsrom Aaslandskvartalet Gårdsrom Øglændskvartalet Karreèn i Øglændskvartalet har mye av samme problemer, men er noe bedre, da den er mer åpen mot sør-vest. Boligene i Øglændshuset med tilhørende nabobygg fremstår mer variert i typer og kan representere et fint eksempel på sentrumsboliger, men deler av terrassene mangler også her sol. Etter plansjefens vurdering er det en rekke boliger som har dårlig kvalitet grunnet manglende sol og utsiktsforhold. Plansjefen støtter valget av karrèbebyggelse som bygningsform i sentrum, men vurderer at byggehøydene må reduseres for å bedre sol- og lysforholdene for boligene. Dette vi også gjøre at bebyggelsen fremstår mindre massiv og grådsrommene mer luftige. Tetthet og utnyttelse Gjeldende kommunedelplan sentrum har ikke egne bestemmelser eller retningslinjer for tetthet og utnyttelse i sentrum. Utnyttelsen er styrt ved hjelp av andre og mer fysiske krav. 20

21 Høringsforslaget til ny kommunedelplan sentrum har bestemmelser og retningslinjer om tetthet. Disse er høyere enn regionalplanens og satt til min maks 6-15 boliger pr. daa med en samlet utnyttelse for bolig og næring på TU på %. Denne ekstra høye tettheten skal ses sammen med tilsvarende høyere kvalitet. Utvalg for byutvikling la i sin behandling føringer for at boligtettheten skal være iht. kommunedelplanen med 6 15 boliger pr daa med en TU på %. Denne utnyttelse gjaldt boligdelen. Det ble ikke gitt egne føringer for næringsdelen. Aaslandskvartalet har i planforslaget 17 boliger pr. daa og TU på 174% for boligdelen. Samlet utnyttelse i kvartalet er 302%TU. Øglændskvartalet har 13 boliger pr. daa og TU på 142%. Samlet utnyttelse i kvartalet er 275%TU. De 2 kvartalene har samlet 15 boliger pr. daa og TU på 156% for boligdelen. Samlet utnyttelse for de 2 kvartalene er 287%TU. I disse beregningene er leilighetshotellet beregnet som næring. Hvis leilighetshotellet beregnes som bolig, vil den samlete utnyttelsen for boligdelen bli 203%TU. Plansjefen har forståelse for at disse 2 sentrale kvartalene nær Ruten skal ha en høy utnyttelse. Samlet utnyttelse på 287% vurderes imidlertid som for store avvik fra overordnete rammer. Denne vurderingen forsterkes av at planforslaget har store byggehøyder og flere boliger i innvendige mørke hjørner, og hovedandelen av uteoppholdsarealet må legges til tak. Utbyggers planbeskrivelse begrunner utnyttelsen med referanser til nylige utbygginger øst for jernbanen, f. eks. Støperikvartalet. Etter plansjefens vurdering er denne sammenligningen ikke relevant, da transformasjonsområdene i øst har helt andre potensial og muligheter enn utbygginger i hensynssonen bevaring kulturmiljø vest for jernbanen. Her må hensynet til eksisterende bygningsstruktur og kulturminnemiljøet veie tungt. Utnyttelse er videre beskrevet under temaet byggehøyder. Utforming Kommunedelplan sentrum har bestemmelser om utforming av bygg i denne delen av byen. Bestemmelsene beskriver at ny bebyggelse skal tilpasses eksisterende strukturer, materialer og volumer. Utvalg for byutvikling presiserte dette i sin behandling. Forslagsstiller har justert utformingen av byggene etter utvalg for byutviklings behandling. 21

22 Illustrasjonsmaterialet viser at utbyggingen fortsatt består av store volum med store deler av utbyggingen i samme formspråk. 1.etasje er markert og har butikkfasader, mens overliggende etasjer har tradisjonelle boligfasader. Enkelte bygningsavsnitt har fått sin egen utforming, bla. bygg i Erling Skjalgsonsgate. Fasade mot St. Olavsgt Fasade mot Erling Skjalgsonsgate Fasadeuttrykket er generelt blitt mer variert både i volumoppbygging, materialer, farge og formspråk. Dette er positivt og gjør at bebyggelsen fremstår mindre dominerende enn tidligere forslag. Bebyggelsen ut mot Langgata fremstår harmonisk og godt tilpasset eksisterende bebyggelse. Etter plansjefens vurdering er utformingen av bebyggelsen ikke i samsvar med kommunedelplan sentrum, selv om utformingen er bedret etter revisjonen. Det er ikke kommunedelplanens intensjon at nesten 2 hele kvartal skal bygges i samme formspråk. Bebyggelsen bør gis mer variasjoner i materialbruk og formelementer i de ulike situasjonene rundt kvartalene. Dette er også sentralt for å sikre god tilpasning til de ulike elementene i kulturmiljøet vest for jernbanen. Reguleringsbestemmelsene er supplert med bestemmelser om arkitektur og utforming. Disse er beskrivende som retningslinjer og gir ikke tilstrekkelig sikring av intensjonene. Frem mot 2.gangsbehandling av forslaget bør bebyggelsens utforming justeres og løsninger og kvaliteter sikres bedre i bestemmelsene. 22

23 Byggehøyder I høringsforslaget til ny kommunedelplan sentrum er maks byggehøyde i dette planområdet satt til 16,5 m over gate. Det står videre i bestemmelsene at ved fastsettelse av byggehøyder og byggevolum skal det tas hensyn til nærliggende eksisterende bebyggelse, kulturminner og kulturmiljø, samt gaterommet. Byggehøydene var tema i forrige behandling av planforslaget. Plansjefen hadde i sin innstilling fremmet forslag om at høyhuset skulle tas ut av planen og at byggehøydene skulle justeres iht. kommunedelplanen, dvs. 16,5 m over gate. Utvalg for byutvikling vedtok plansjefens innstilling vedrørende høyhuset, men tok ut vedtakspunktet om ny makshøyde på 16,5 m over gate. Dette har avstedkommet diskusjoner mellom utbygger og plansjef om de foreslåtte byggehøydene på opp til 28 m over gate var godkjent, eller om utvalget ønsket 16,5m med en viss frihet i utformingen ved revisjonen av planforslaget. Plansjefen ser derfor behov for å avklare byggehøydene i saken. En medvirkende årsak er også at det har kommet mange merknader om negative konsekvenser av byggehøydene i høringen av planforslaget. Snitt gjennom Øglændskvartalet Planforslaget beskriver bebyggelsen som lav og tilpasset det kulturhistoriske miljøet i Langgata, for så å stige mot øst for å tilpasse seg de nye bykvartalene på østsiden av jernbanen. Høydene ned mot St. Olavsgt. er opp til 27m pluss rekkverk og 3m for trapper og heiser. Dette gjelder begge kvartalene. Fasader mot Langgata Kommunedelplan sentrum sier: «Innenfor sentrumskjernen skal ny bebyggelse komplettere eksisterende kvartaler og tilpasses det autentisk historiske bygningsmiljøet og dets skala, fasadeoppdeling, takform og materialbruk.» 23

24 Oversiktsbilde sett mot historisk del. Vurdering av byggehøyde i en kvartalsstruktur avhenger ikke bare av høyde, men i like stor grad av byggenes lengde. Det er kombinasjonen av høyde og lengde som avgjør hvor dominerende bebyggelsen og kvartalet oppleves. Plansjefen har utarbeidet nedenstående illustrasjoner som viser spesielt fasaden mot St. Olavsgt. sammenstilt med andre større bebyggelser i sentrum. Disse er: rådhuset, den nye boligblokken i Indre Vågen ved rundkjøringen i Hanavegen, boligbyggelagets høyblokk i Haakon 7.gate og Støperikvartalet. Byggene mot St. Olavsgate sammenlignet med andre bygg i Sandnes sentrum. 24

25 Plansjefen har fra den innsendte 3D-modellen tatt ut bilder for å vurdere bebyggelsens rolle i kvartalsstrukturen. Fra jernbanen ved Gamlaverket. Fra krysset i Gjesdalveien. Etter plansjefens vurdering viser illustrasjonene at kvartalsbebyggelsen, spesielt mot St. Olavsgate, har store dimensjoner og fremstår dominerende. Bebyggelsen mot St. Olavsgate Den oppleves som kontrastfylt til den generelle kvartalsstrukturen som den skal være en del av. Byggehøyde og utstrekning av bebyggelsen tilsvarer og til dels overskrider både Støperikvartalet (Bystasjonen) og den nye boligblokken i Indre Vågen ved rundkjøringen i Hanaveien. Bystasjonen har 6 etasjer og en byggehøyde på 22,6m, mens planforslaget har 7 etasjer og byggehøyde på 27m mot St. Olavsgate, dvs. 4m høyere enn Bystasjonen. Plansjefens vurdering er at 25

26 byggehøyden ikke skal tilpasses bebyggelsen på andre side av jernbanen. Den må tilpasses byggehøyden i den strukturen bebyggelsen inngår i på vestsiden av jernbanen. Dette vil også sikre et bedre samspill med områdets historiske bebyggelse. Bebyggelsen mot St. Olavsgate bør i begge kvartaler reduseres med 2 etasjer til 5 etasjer og byggehøyde på ca. 20,5m (kote +22,5) over gaten. Dette gjelder også hjørnebygget mot Erling Skjalgsonsgate (der eksisterende konfeksjonsfabrikk ligger). Byggehøyden i felt F i Aaslandskvartalet er satt til 20,5m over gaten og 5 etasjer mot smauet i nord. Smauet er smalt, og eksisterende bebyggelse nord for smauet er lavere. Solstudiene viser at bebyggelsen i planforslaget vil kaste skygge over bebyggelsen i nord. Byggehøyden bør her reduseres med 1 etasje til 4 etasjer og byggehøyde på ca. 16,5m (kote +19). I Øglændskvartalet er bygningsavsnittet i felt B mot nord-vest (torg 3) foreslått med 5 etasjer og høyde 20,5m. Bygget kaster skygge inn i gårdsrommet, spesielt om ettermiddagen, og gårdsrommet fremstår svært massivt. Byggehøyden bør her reduseres med 1 etasje til 4 etasjer og byggehøyde på ca 16,5m (kote +19). Ut mot Erling Skjalgsonsgate er høyden foreslått økt til 6 etasjer og høyde 24m. Bygningshøyden skaper positiv variasjon i gatebildet, men kaster skygge ned i gaten og over på nabobebyggelse. Bygningsavsnittet bør her reduseres med 1 etasje til 5 etasjer og høyde på ca. 19m (kote +22,5). Ved plansjefens anbefalinger til byggehøyder vil deler av bebyggelsen være i tråd med intensjonene i kommunedelplan sentrum. Unntakene er et område i Erling Skjalgsonsgate samt langs St. Olavsgate, der byggehøyden anbefales økt til 20,5m (kote +22,5). De foreslåtte justeringene av byggehøydene utgjør en reduksjon på ca. 29 boliger fordelt med 20 mot St. Olavsgate, 4 mot smauet i nord og 5 mot Erling Skjalgsonsgate. Bebyggelsen vil bli redusert med 3.100m2. Samlet utbygging vil bli m2 med en utnyttelse på 241%TU. Plansjefen mener i utgangspunktet at byggehøyden i planområdet burde samsvare mer med kommunedelplan sentrum. Dette begrunnes med tilpasningen til det historiske kulturmiljøet og kulturminnene. I tillegg ville en lavere byggehøyde gjøre at sentrum vest for jernbanen ville fremstå mer sammenhengende og homogent og i tråd med prinsippene for en generell kvartalsstruktur. Hvis all bebyggelse lå innenfor kommunedelplan sentrums høyder ville bebyggelsen bli redusert 40 boliger. Samlet utnyttelsen ville bli redusert med 4.400m2 til m2 og en utnyttelse på 222%. Dette ville fortsatt være godt over kommunedelplanens krav til utnyttelse på %. Link til Sandnes kommunes 3D-modell: 26

27 Transportløsninger og mobilitetsplan Det er i planforslaget utarbeidet egen mobilitetsplan. Trafikk: Mobilitetsplanen beskriver dagens situasjon og de overordnete føringene om redusert biltrafikk. Med planområdets nærhet til Ruten argumenteres for muligheter til å redusere bilbruk. Videre beskrives tiltak for å øke sykkelandelen. Parkering: Høringsforslaget til ny kommunedelplan sentrum beskriver forvaltningspraksis for krav til parkering. Kravene er 0,9 bilplass og min 2 sykkelplasser pr. 100m2 næring, og boligparkeringen er 1,0 bilplass og min 2 sykkelplasser pr. bolig. Bilparkeringen er satt som fastkrav. Mobilitetsplanen og planforslaget legger opp til en parkeringsdekning på 0,75 bilplasser pr. 100m2 næring. For leilighetshotellet foreslås med referanse til andre hotell en dekning på 2 bilplasser pr. 10 hotellrom. For boligene foreslås 0,6 bilplass pr. bolig. Sykkelparkering er foreslått til min 2 plasser pr. bolig og min 2 plasser pr. 100m2 andre formål. Nedenstående skjema viser konsekvensene av planforslagets parkeringskrav sett mot kommunedelplan sentrums krav: Parkering boliger Parkering forretning Parkering leilighetshotell Sum bilparkering Sykkelparkering bolig Sykkelparkering forretning/hotell Sum sykkelparkering Krav iht kommunedelplan sentrum 1.0 plasser pr bolig 0,9 plasser pr 100m2 0,9 plasser pr 100m2 Min 2 plasser pr bolig Min 2 plasser pr 100m2 Foreslått krav i planforslaget 0,6 plasser pr bolig 0,75 plasser pr 100 m2 2 plasser pr 10 leiligheter Beregningsgrunnlag Krav til planen iht Høringsforslag KDP -S Planforslaget 101 boliger 101 plasser 61 plasser 5.700m2 54 plasser 45 plasser 50 leiligheter (3.200m2) 29 plasser 10 plasser 184 plasser 116 plasser Min 2 plasser pr 101 boliger 202 plasser 202 plasser bolig Min 2 pr 100m2 Min 2 pr 100m2 178 plasser 178 plasser 380 plasser 380 plasser Planforslagets parkeringskrav vil resultere i ca 68 færre bilplasser enn kommunedelplan sentrums krav. Sykkelplassene er i tråd med kommunedelplanen. Planforslaget er illustrert med parkeringsanlegg i ett plan under store deler av utbyggingsområdet. Anlegget har 114 bilplasser og 264 sykkelplasser. Det er videre beskrevet at manglende sykkelplasser skal plasseres i forbindelse med innganger, smau og passasjer. 27

28 Plansjefen er i utgangspunktet positiv til parkeringsvurderingene i mobilitetsplanen om at selve planområdet bør bygges ut med lav parkeringsdekning. Bakgrunnen for denne vurdering er at planområdet er sentralt plassert nær kollektivknutepunktet Ruten. Redusert parkeringsdekning vil også være i tråd med nasjonale føringer om å ha restriktiv parkeringspolitikk for å redusere biltrafikken. Dessuten inngår planområdet i et kulturmiljø. Iht. kommunedelplan sentrum skal manglende parkeringsdekning søkes løst ved frikjøp. Dette gjelder spesielt i den historiske delen av sentrum. Frikjøpsbeløpet beregnes ut fra kommunedelplan sentrums krav og ikke fra mobilitetsplanens vurderinger. Hensikten er å sikre likebehandling og bygge opp om kommunedelplan sentrums strategi om bygging av offentlig tilgjengelige parkeringshus i sentrum. Reduserte parkeringskrav vil imidlertid føre til reduserte innbetalinger til parkeringsfondet. Plansjefen vurderer at det i dette tilfellet er særlige grunner til et redusert parkeringskrav. Begrunnelsen er nærheten til Ruten, sterkt begrenset parkeringsbehov for hotell samt de beskrevne løsningene med felles biler for boligene. Videre gir bolig- og næringsparkering i samme anlegg mulighet for fleksibel bruk av plassene. Til sammenligning tilsvarer parkeringsdekningen for hotellet den nylig vedtatte planen for hotell Sverre. Spesielt planområdets plassering i det historiske kulturmiljøet som er omfattet av Riksantikvarens NB-register, tilsier at unødig trafikk bør unngås. Plansjefen vil anbefale at planforslagets parkeringskrav legges til grunn for planen. Utomhusarealer Planforslaget opererer med 2 typer utomhusarealer: byrom i form av torg og passasjer på gateplan, samt felles uteoppholdsareal på gateplan og tak for boligene. Torg og passasjer Torg og passasjer er et sentralt element i planforslaget. Begge kvartal har et internt torg som kan nås fra de omkringliggende gater via ulike passasjer. Torg og passasjer brukes som inngangsområder for butikker, kafeer og hotell. Torgene er i planbeskrivelsen beskrevet med diverse innretninger for opplevelse og aktivitet. Plansjefen vurderer at løsningen med torg og passasjer er et godt grep som kan skape nye og interessante byrom og forbindelseslinjer. Torgene kan representere adkomstområder for butikker og kafeer på samme måte som fellesområdene i et kjøpesenter uten å ha de negative konsekvensene for bylivet som de innadvendte og lukkede sentrene har. 28

29 Torg og passasjer må reguleres offentlige for å sikre offentlig tilgjengelighet, men det kan inngås avtale med kommunen der selve driften av områdene reguleres. Plan 1.etasje Felles uteoppholdsareal for boliger Minste felles uteoppholdsareal er foreslått til 20m2 pr. bolig. Planforslaget er illustrert med 25m2 pr. bolig. Rogaland fylkeskommune og kommunene har etter vedtak om ny regionalplan blitt enige om å praktisere 16m2 felles uteoppholdsareal i sentrum. Deler av arealet skal ligge på terreng. Det er videre satt krav til 50% sol på arealet på gitte tidspunkt. Felles uteoppholdsarealer for boligene ligger på tak. De ulike takflatene ligger på ulike nivå og er lite sammenhengende. Arealene er kun tilgjengelige via trapper og heiser, og det er lang avstand fra enkelte leiligheter til utearealene. De største sammenhengende arealene ligger i 2.etasje. Disse er imidlertid omgitt av hotelleilighetene som vil ha skiftende beboere, og det kan stilles spørsmål om disse arealene da vil være attraktive for anleggets faste beboere. Plansjefen er generelt positiv til uteoppholdsareal på tak, da disse har gode solforhold og representerer trygge og sikre arealer med lite støy. Uteoppholdsareal på tak er et fint supplement til de mer tilgjengelige og kontaktskapende arealene på terreng, men kan ikke ivareta kravet om uteoppholdsarealer alene. Plansjefen vurderer at formelle krav til felles uteoppholdsarealer er ivaretatt, men er usikker på om de de vil fremstå som attraktive felles arealer for beboerne. Plansjefen anbefaler at detaljert utomhusplan utarbeides før 2.gangsbehandling av planforslaget. 29

30 Solforhold Regionalplanen og høringsforslaget til ny kommunedelplan sentrum har krav til sol på felles uteoppholdsareal. Kravet er min 50% sol på gitte tidspunkt. Planforslaget har solstudier som dokumenterer solforholdene på gitte tidspunkt. Solstudiene viser at kravet om 50 % er ivaretatt med en etter forholdene god fordeling av sol på de ulike uteområdene. Dette skyldes at utearealene i hovedsak er plassert på tak. Torgene på bakkeplan får lite sol. Bebyggelsen på sydsiden av Erling Skjalgsonsgate kaster skygge ned i gaten samt på de motstående fasadene. Videre har en del fasadeområder inne i gårdsrommene dårlige solforhold på de gitte tidspunktene. Spesielt gårdsrommet i det syd-østlige hjørnet i Aaslandskvartalet har dårlige solforhold med skygge både på terrassen og på fasadene. Solstudiene viser at bebyggelsen kaster lite skygge over på Støperikvartalets fasader. Nabobebyggelse nord i Aaslandskvartalet får skygge. Omfanget av skygge på fasadene er vanskelig å vurdere ut fra studiene. Plansjefen vil be om at solforholdene på fasadene illustreres før 2.gangsbehandling av planforslaget. Konsekvenser for barn og unge Planområdet har i dag lite tilbud til barn og unge, bortsett fra en lekeskulptur i Langgata. En vitalisering av området med nye tilbud som boliger og servicetilbud vil virke positivt. Spesielt løsningene med interne torg og plasser kan gi trafikksikre og interessante områder for ulike aktiviteter. Dette forsterkes av at alle torg samt E. Skjalgsonsgate blir regulert for fotgjengere. Uteoppholdsrealer på tak er ikke tilgjengelige for andre enn beboerne og gir ikke tilskudd til byens øvrige befolkning. Plansjefen vurderer plangrepet med torg og plasser som positivt for barn og unge, men er kritisk til at en så stor del av uteoppholdsarealene ikke blir tilgjengelige for allmenheten. Skolekapasitet Planforslaget slik det foreligger, gir mulighet for å bygge 101 boliger. Selv om dette er sentrumsboliger, må det forventes at også barnefamilier vil flytte inn. Rekkefølgekrav om tilstrekkelig skolekapasitet er innarbeidet i reguleringsbestemmelsene. 30

31 Universell utforming Utbyggingsprosjekt av denne type skal iht teknisk forskrift utformes universelt og tilgjengelig. Dette gjelder både i bygg og i uteområder. Temaet er ivaretatt i planforslaget. ROS-analyse Det er utarbeidet ROS-analyse. Det er ikke identifisert uakseptabel risiko eller risiko som krever risikoreduserende tiltak. Plansjefen tar dette til etterretning og vurderer ikke temaet videre. Terrengnivå og havstigning Byggenes 1.etasjer er i hovedsak lagt på kote Butikkarealene mot St. Olavsgate ligger på kote +2.4 for å tilpasse seg fortau og gater som ligger på kote ca Parkeringskjeller ligger på kote Prognoser fra direktoratet for sivilt beredskaps viser at havnivået i Sandnes kan stige med 78cm (58 113cm) innen år I tillegg må påregnes stormflo på opp til kote +2.1 ( ). Det kan ikke utelukkes at deler av 1.etasje kan bli oversvømmet ved stormflo. Plansjefen forutsetter at alle bygningselementer og installasjoner sikres mot eller ikke bli skadet ved en evt oversvømmelse. Dette gjelder også parkeringskjelleren, der spesielt innkjøringspunktet på ca. kote +2.0 er kritisk. Støy og rystelser Området ligger i gul støysone og områdene langs St. Olavsgate og Gjesdalveien er mest støyutsatt. Dette krever ikke spesielle tiltak for næringsarealer. Den vedlagte støyrapporten beskriver tiltak for boligene som innglassing av balkonger mv. Tiltakene er sikret i reguleringsbestemmelsene. Jernbaneverket varsler innsigelse hvis ikke tilstrekkelige analyser vedr. støy, rystelser og setninger foreligger. Utbyggers konsulent vurderer at foreliggende rapport er dekkende for planvedtak, men at ytterligere undersøkelser må gjennomføres i forbindelse med byggeprosjektet. Plansjefen støtter synet om at det er mer hensiktsmessig å vurdere disse konsekvensene når byggets form, innhold og konstruksjoner er mer avklart. Dette er sikret i reguleringsbestemmelsene. Grunnforhold I forbindelse med gjeldende reguleringsplan ble det gjennomført grunnundersøkelser for Øglændskvartalet. Denne konkluderte med dårlige forhold med stort omfang av løse og bløte masser. Det er ikke utført undersøkelse for Aaslandskvartalet, men utbygger forutsetter inntil videre at dette kvartalet også har dårlige grunnforhold. 31

32 Det er også mulig at planområdet pga. tidligere virksomhet, kan ha forurenset grunn. Det må før byggesøknad gjennomføres videre grunnundersøkelser. Dersom det finnes forurensning må det utarbeides tiltaksplan. Tiltaksplanene må være godkjente av kommunen før gravearbeidene igangsettes. Dette er forskriftskrav og beskrives ikke videre i plansaken. Radon Planområdet er markert som risikoområde for radon i miljøplanen Plansjefen anser ikke dette som et eget plantema, da krav og tiltak reguleres i teknisk forskrift. Vann og avløp Det er utarbeidet et foreløpig notat som konkluderer med at utbyggingen vil gi en liten økning i avrenning fra området. Denne foreslås løst som fordrøyning med større overvannsrør. Evt fordrøyning med større overvannsrør bør bare unntaksvis nyttes, hvis andre løsninger ikke er mulige. Planforslaget er uklart i beskrivelsen av bruken av grønne tak som fordrøyning. Plansjefen forutsetter at temaet overvann utredes videre og avklares før 2.gangsbehandling av planforslaget. Renovasjonsløsning Det er utarbeidet renovasjonsteknisk plan. Næringsavfall løses i innvendige avfallsrom og boligrenovasjonen som nedgravde beholdere. I Øglændskvartalet har renovasjonsbil adkomst fra St. Olavsgate med gjennomkjøring til Gjesdalveien. Aaslandskvartalet har de nedgravde beholderne nord for bebyggelsen, på torg 8. Renovasjonsløsningene må kvalitetssikres mht. funksjonalitet og forelegges Bymiljø. Energiforsyning Planforslaget tar ikke stilling til energiløsninger, og legger opp til at dette blir en del av byggesaken. Planområdet ligger imidlertid innenfor Lyses konsesjonsområde for tilknytning til fjernvarme. Konsesjonen forutsetter at bebyggelsen blir tilknyttet. Dette må tas inn i reguleringsbestemmelsene. Teknisk forskrift sier at dersom det kan dokumenteres alternative løsninger som er mer effektive enn fjernvarme, vil det gå foran tilknytningsplikten. Hvis det ønskes alternative løsninger, bør utredning og planlegging av dette foretas tidlig i prosessen. 32

33 Reguleringsbestemmelser Det er vedlagt forslag til reguleringsbestemmelser. En del bestemmelser er upresise og fremstår som retningslinjer. Videre er det bestemmelser som må justeres og suppleres. Rekkefølgekrav til opparbeidelse av offentlige gater og fortau må tas inn i bestemmelsene. Plansjefen vil ikke her gå inn i en detaljert beskrivelse og vurdering av de enkelte punktene i bestemmelsene, men anbefaler at dette er mer formålstjenlig når rammene for planforslaget er avklart. Bestemmelsene må revideres og suppleres før 2.gangsbehandling av planforslaget. Planforslaget sett fra Ivar Aasensgate OPPSUMMERING Planforslag for Detaljregulering for kvartalene Gjesdalveien, Langgata, Flintergata, St. Olavsgate, Plan nr har som hovedmål å skape ny aktivitet i denne sentrale delen av Sandnes sentrum. Gjennomføringsstrategien er å utvikle området med nye forretninger, boliger og et leilighetshotell. Planen har gode hovedgrep. Spesielt styrkingen av Langgata og innføringen av torgene med passasjer ut mot gågatene vil gi nye muligheter i sentrum. 33