Saksprotokoll. Tittel: Saksprotokoll: Detaljregulering av Asbjørn Øverås veg 1, sluttbehandling

Transkript

1 Saksprotokoll Utvalg: Bystyret Møtedato: Sak: 104/14 Tittel: Saksprotokoll: Detaljregulering av Asbjørn Øverås veg 1, sluttbehandling Resultat: Behandlet Arkivsak: 11/46340 VEDTAK: Bystyret vedtar forslag til detaljregulering av Asbjørn Øverås veg 1 som vist på kart i målestokk 1:1000, merket Studio 4 arkitekter AS senest datert med bestemmelser senest datert Vedtaket fattes i henhold til plan- og bygningsloven Behandling: Votering: Innstillingen ble enstemmig vedtatt. Elektronisk dokumentert godkjenning uten underskrift Saksprotokoll for Bystyret

2 Saksframlegg Detaljregulering av Asbjørn Øverås veg 1, sluttbehandling Arkivsaksnr.: 11/ Forslag til innstilling: Bystyret vedtar forslag til detaljregulering av Asbjørn Øverås veg 1 som vist på kart i målestokk 1:1000, merket Studio 4 arkitekter AS senest datert med bestemmelser senest datert Vedtaket fattes i henhold til plan- og bygningsloven Sammendrag Hensikten med planen er å legge til rette for et nytt administrasjons-, drifts-, og velferdsbygg for Risvollan borettslag. Eksisterende, midlertidige bebyggelse skal flyttes eller rives. Planforslaget er delvis i samsvar med hovedtrekk og rammer i overordnet plan. I kommuneplanenes arealdel er området vist som eksisterende boligbebyggelse med hensynssone kulturmiljø. Gjeldende reguleringsplan er r1112f fra 1970 som regulerer Risvollan borettslag. Utfordringene i planarbeidet har vært de geotekniske forholdene. Området ligger innenfor en kvikkleiresone med lav faregrad og risikoklasse 3. Dette legger føringer for både utforming og plassering av det nye bygget. Etter at planforslaget var ute på høring er det gjort noen mindre endringer i bestemmelsene og på plankartet. Rådmannen anbefaler at planforslaget vedtas. Bakgrunn Planforslaget er utarbeidet av Rambøll Norge AS som forslagstiller, på vegne av tiltakshaver Risvollan borettslag. Planområdet omfatter deler av eiendommen gnr/bnr. 84/6 med adresse Asbjørn Øverås veg 1. Hensikten med planarbeidet er å legge til rette for et nytt administrasjons-, drifts-, og velferdsbygg for Risvollan borettslag. Eksisterende, midlertidige bebyggelse skal flyttes eller rives. Tidligere vedtak og planpremisser Det innsendte planforslaget ble i delegasjonsvedtak FBR PLN 3922/ vedtatt lagt ut til offentlig ettersyn. 1

3 Planstatus Planforslaget er i samsvar med hovedtrekk og rammer i kommuneplanenes arealdel (KPA). Her er området vist som eksisterende boligbebyggelse med hensynssone kulturmiljø. Retningslinje 36 i kommuneplanens arealdel sier dette om hensynssone kulturmiljø: I områder avmerket som hensynssoner kulturmiljø og kulturlandskap skal den kulturhistorisk verdifulle bebyggelsen og områdenes særpregede miljø, herunder landskapsverdier, søkes bevart. Gjeldende reguleringsplan er r1112f reguleringsplan for eiendommene Risvold, Blaklieggen, Blakli, Uteiren, deler av Hoeggen m.fl. mellom Utleirvegen, Ytre Ringveg, begrenset mot områdene Steinan Øvre og Solborg vedtatt Planområdet, eksisterende forhold Beliggenhet Planområdet ligger innenfor eiendommen gnr/bnr. 84/6, nær senterområdet på Risvollan og sentralt i Risvollan borettslag. Området grenser i nord mot Risvollvegen, i øst mot Asbjørn Øverås veg, i sør mot boliger i borettslaget, og i vest mot framtidig turveg i en framtidig grønnstruktur. Eksisterende bebyggelse, en brakkerigg tilhørende Trondheim kommune, skal fjernes/flyttes. Området er en del av Risvollan borettslag som er vist med hensynssone kulturmiljø i KPA. Området er karakterisert som en stor og arkitektonisk epokegjørende rekkehusutbygging fra rundt 1970 (vedlegg 5 i KPA ). Grunnforhold Planområdet ligger innenfor kvikkleiresone 194 Risvollan med lav faregrad og risikoklasse 3. Løsmassene i området består generelt av faste leirmasser over kvikk/sensitiv leire med varierende mektighet. I kvikkleiresonas sørvestre del, i området ved Asbjørn Øverås veg 1, ligger kvikkleira generelt mer enn 10 meter under terreng. Dybde til fjell og/eller faste masser varierer noe, men er generelt stor over hele området. Det er ikke registrert forurensning er i grunnen. Offentlige ledninger ligger i Asbjørn Øverås veg. Naturverdier og vegetasjon Det er ikke registrert viktige naturverdier innefor planområdet. Overgangen mellom bebyggelse og omkringliggende terreng er lite bearbeidet. Barn og unges bruk av området og rekreasjonsverdi Eiendommen er lite egnet for og ikke i bruk av barn og unge. Tomta grenser i vest mot et gjennomgående grøntområde, men nivåforskjellene er store, og funksjonene har vært for ulike til at områdene har kunnet ses i sammenheng. I sør skiller en skråning tomta fra boligbebyggelsen. Den er bratt og utilgjengelig og lite egnet for aktivitet. Stedskarakter Planområdet ligger i en skråning med høyereliggende boliger i sør og lavereliggende boliger i nord. Tomta har et byggbart areal på cirka 1200 m² plassert midt i planområdet. Det byggbare området ligger høyt i det lokale landskapet med vidstrakt utsikt mot nord. I det åpne landskapet er solforholdene gode på tross av plassering i en nordhelling. Utsikten er storslått. Området har, etter at den midlertidige bebyggelsen ble etablert, liten arkitektonisk eller landskapsmessig verdi. 2

4 Trafikkforhold Veg- og gatesystem er utformet med tanke på lokaltrafikk, det vil si adkomst til omkringliggende boligområder. Risvollvegen er en samleveg med mye trafikk som leder til boligområder, friområder, kirke og skole i nord. Vegen har fortau og er en gjennomgående bussrute. Det åpne landskapet med lange siktlinjer fører til brukbare trafikkforhold, selv om vegsystemet er bygget for en tid med mindre trafikk. Biltrafikken har begrenset hastighet. Beskrivelse av planforslaget Plandata Arealbruksformål Sum grunnareal m² Utnyttelsesgrad Arbeidsplasser Bebyggelse og anlegg 2514,11 Kontor/tjenesteyting 1117,52 60 % BYA 15 Samferdsel og teknisk infrastruktur Veg 1297,44 Fortau 821,39 Annet vegareal - grønt 503,95 Samlet planareal 5163,95 Bebyggelse Planforslaget legger til rette for et nytt service- og administrasjonsbygg for Risvollan borettslag, og eksisterende, midlertidige brakkebygg skal fjernes/flyttes. Tillatt maksimum utnyttelse er 60 % BYA. På grunn av de geotekniske forutsetningene vil plassering av ny bebyggelse begrenses i høyde og areal. En del av tomta skal benyttes til internt kjøre- og lagerareal. Nybygg med tilhørende trafikkareal skal utformes i samsvar med prinsippene for universell utforming. Uteområder Planområdets uteareal avsluttes med myke overganger mot omkringliggende grøntareal. Det skal utarbeides utomhusplan som skal vise hvordan adkomster tenkes løst og hvordan tomta skal tilpasses landskapet. Infrastruktur Eksisterende infrastruktur er plassert i Asbjørn Øverås veg og er lett tilgjengelig. Per i dag er det ikke aktuelt med fjernvarme i område, og det er tilstrekkelig kapasitet i trafo på motsatt side av Risvollvegen. Trafikk Eksisterende kjøreadkomst fra Asbjørn Øverås veg opprettholdes. Adkomst for gående kan også være aktuelt fra Risvollvegen. All adkomst tilrettelegges for universell utforming. Ansatteparkering tenkes løst i et nærliggende parkeringsanlegg. Besøksparkering vil foregå innenfor planområdet. Virkninger av planforslaget Tomteutnyttelse Den nye bebyggelsen erstatter nåværende midlertidige bebyggelse og vil bli liggende på samme nivå i landskapet. Med større kjøre- og lagerarealer, vil en større del av tomta bli benyttet. De geologiske forutsetningene gir lite rom for alternativ utnyttelse av tomta. Det tillates en 3

5 utkragning av andre etasje mot sør for å ivareta behovet for areal, og for estetisk å koble bygget mot skråningen bak. Det nye bygget vil ikke i vesentlig grad påvirke omkringliggende bebyggelse. Gesimshøyden er begrenset av hensyn til bakenforliggende boligbebyggelse og uteareal, og volum er tilpasset landskapet med plassdannelse mot vegkryss/knutepunkt i det lokale bildet. Eksisterende adkomster opprettholdes og utbedres. Grunnforhold Det er utført grunnundersøkelser som grunnlag for kontroll av stabilitetsforhold. Ut i fra dette er det gjort en skredfarevurdering. Denne viser at tomta kan bebygges under forutsetning at det utføres geoteknisk detaljprosjektering ved tiltak, at terrengnivået på tomta holdes på minst samme nivå som i dag (kote +110 Trondheim lokal) og at areal for bebyggelse begrenses. De geotekniske forutsetningene begrenser størrelse og nivå for utgraving og massehåndtering. Anbefalningene i den geotekniske rapporten er hensyntatt i planarbeidet og ny bebyggelse vil derfor ikke medføre noen forandring av de geotekniske forholdene. Det er ikke registrert forurensning i grunnen. Dagens virksomhet har ikke forandret dette, og planlagte virksomhet vil heller ikke føre til utslipp. Natur- og rekreasjonsverdier Høytliggende, begrenset i areal og med begrenset adkomst, vil tomta heller ikke etter en utbygging være egnet for rekreasjon. Stedskarakter - hensynssone kulturmiljø Et nybygg vil avvike i størrelse fra eksisterende, midlertidige bebyggelse. Utformingen av volumene skal tilpasses landskapet og den omkringliggende boligbebyggelsen jamfør retningslinjen 36 ikpa. Virksomheten, borettslagets administrasjon og medlemmenes møtevirksomhet, vil forsterke plassens sosiale identitet. En oppgradering av utearealene vil være positivt for både stedets og områdets karakter. Trafikk og infrastruktur Trafikkbelastningen vil i utgangspunktet være den samme etter at planen er gjennomført. Planforslaget vil føre til en oppgradering av gatekrysset og vil gjøre tomta mer tilgjengelig med universell utforming. Ny aktivitet vil, i forbindelse med møter, kurs og lignende, kunne generere mer trafikk lokalt, men trafikkforholdene er åpne og oversiktlige. Med tomtas sentrale beliggenhet i borettslaget kan en regne med et større innslag av myke trafikanter. Risiko- og sårbarhetsanalyse Det er utarbeidet ROS-analyse for området der følgende tema er utredet: - Masseras/skred - Sårbar flora - Fare for akutt forurensning - Støv og støy fra trafikk - Støv og støy fra andre kilder - Ulykke med farlig gods - Ulykke i av- og påkjørsler - Ulykker med gående og syklende 4

6 - Ulykke ved anleggsgjennomføring Relevante konklusjoner i analysene er gjengitt under avsnittet virkninger av planforslaget og innarbeidet i reguleringsbestemmelsene. Varsling, høring og offentlig ettersyn Oppstart av planarbeidet ble varslet og sendt på høring og kunngjort Innspill før førstegangs behandling ble oppsummert og kommentert ved utleggelse til offentlig ettersyn. Under høringsperioden har følgende kommet med innspill: Trøndelag brann- og redningstjeneste IKS, datert Brann- og redningstjenesten minner om at det må tas hensyn til blant annet tilstrekkelige adkomstforhold og tilrettelegging for brann- og redningstjenestens innsats, brannkumplassering og slokkevannskapasitet. Det vises ellers til veiledning Tilrettelegging for slokke- og redningsmannskap i TBRTs kommuner på Trøndelag brann- og redningstjeneste IKS sin hjemmeside, samt TEK Fylkesmannen i Sør-Trøndelag, datert Fylkesmannen har ingen merknader til planforslaget. Sør-Trøndelag fylkeskommune, datert Det er ikke registrert automatisk fredete kulturminner innenfor området, men fylkeskommunen minner likevel om den generelle aktsomhetsplikten. Så lenge ny bebyggelse er tilpasset områdets karakter, har fylkeskommunen ingen merknader til planforslaget. Endringer i plankart og bestemmelser før sluttbehandling (nå 6.5) om geoteknikk er endret til: Geoteknisk prosjektering skal være ferdig før igangsettingstillatelse kan gis. Prosjekteringsrapporten skal identifisere arbeider som krever geoteknisk oppfølging og kontroll i byggefasen. - o_ft sør for Risvollvegen er endret til o_gs i tråd med dagens situasjon om infrastruktur er tatt ut. I stedet er 5.3 om tekniske planer (nå 6.2) endret til: Ved søknad om tillatelse til tiltak skal det foreligge godkjente tekniske planer for vann og avløp. Det må gjennomføres overvannsreduserende tiltak i form av fordrøyning eller andre tiltak som har tilsvarende effekt. - Ved vedtak om utleggelse til offentlig ettersyn ble det satt som vilkår at formålet uteoppholdsareal skulle endres til grønnstruktur til sluttbehandling. Dette er i stedet blitt endret til annet vegareal -grønt. Dette for å sikre mulighet for snøopplag langs fortauet langs Asbjørn Øverås veg. 3.2 om uteoppholdsareal er derfor tatt ut om plassering av bebyggelse er endret til: Ny bebyggelse skal plasseres innenfor de viste byggegrensene med unntak av andre etasje som tillates utkraget inntil 2,6 meter utover byggegrense i sør. Støttemurer, trapper, møblering og andre arealavgrensende tiltak tillates etablert utenfor byggegrense. Tiltak tillates inntil 1 meter over terreng. Mot skråning i sør tillates støttemur med høyde inntil 3 meter og med lengde lik bygningens lengde. Inn mot støttemur kan det etableres tiltak som boder, takoverdekning og parkering. Rådmannens vurdering Planforslaget legger til rette for en bedre utnyttelse av en sentral tomt innenfor Risvollan borettslag. Borettslagets administrasjon vil få en sentral beliggenhet og oppføring av nytt bygg, 5

7 opprustning av vegkryss og omkringliggende areal, vil bidra til en oppgradering av området. De geotekniske forutsetningene er ivaretatt i planarbeidet. Konklusjon Rådmannen finner at planforslaget er tilstrekkelig grunngitt og dokumentert, er utført i samsvar med gjeldende lov- og forskriftsverk, sentrale planer og retningslinjer og kommunens overordnede planer og mål for byutviklingen. Oppstart av planarbeidet er lovlig annonsert og berørte parter er varslet på forskriftsmessig måte. Planforslaget er utført i samsvar med avtaler gjort i oppstartsmøte Planen har en god planfaglig kvalitet. Rådmannen anbefaler at planforslaget vedtas. Rådmannen i Trondheim, Einar Aassved Hansen kommunaldirektør Hilde Bøkestad byplansjef Tone Bergsmyr saksbehandler Elektronisk dokumentert godkjenning uten underskrift Vedlegg Vedlegg 1: Vedlegg 2: Vedlegg 3: Vedlegg 4: Vedlegg 5: Vedlegg 6: Vedlegg 7: Vedlegg 8: Reguleringskart Reguleringsbestemmelser Oversiktskart Illustrasjonsplan ROS-analyse Diverse illustrasjoner, inkludert soldiagram Datarapport fra grunnundersøkelser Skredfarevurdering 6