1. GANGSBEHANDLING - PLAN DETALJREGULERING FOR SANDNES ULF STADION, GISKE

Transkript

1 SANDNES KOMMUNE - RÅDMANNEN Arkivsak-dok. 14/ Saksbehandler Ove Fosså Behandles av Sakstype Møtedato Utvalg for byutvikling Utvalgssaker GANGSBEHANDLING - PLAN DETALJREGULERING FOR SANDNES ULF STADION, GISKE SAKEN GJELDER Prosjektil Areal AS fremmer i samarbeid med Plank Arkitekter forslag om reguleringsplan for Sandnes Ulf Stadion på vegne av Sandnes Ulf og Masiv AS. Planområdet på ca 85 daa ligger mellom nåværende stadion, Ormaskogen, Smeaheia og Giske ungdomsskole. Saken legges frem for 1. gangsbehandling. SAKSBEHANDLING Varsling av planoppstart Fullstendig planforslag mottatt Foreløpig svar sendt Revidert planforslag mottatt gangsbehandling Videre behandling: Offentlig ettersyn 2. gangsbehandling i utvalg for byutvikling Endelig vedtak i bystyret Svært mange av merknadene ved planstartvarsel gikk mot plasseringen av ny stadion i dette området. Planleggingen ble derfor stoppet en periode i påvente av vurdering av arealbruken i kommuneplan for Sandnes Det ble gjennomført en konsekvensutredning, se vedlegg 19. Lokalisering av ny stadion anses som avklart i kommuneplanen og er ikke tema i reguleringsplanen. 1

2 2 GJELDENDE PLANER SOM HAR BETYDNING FOR PLANARBEIDET Kommuneplan for Sandnes Planområdet er disponert til idrett, med unntak av 11,4 daa grønnstruktur. Hensynssone H810_16 gjelder hele planområdet og har følgende bestemmelse og retningslinje: Bestemmelse til hensynssone for felles plan for Sandnes idrettspark og lokalisering av Sandnes Stadion/fotballanlegg H810_16: Ny stadion skal anlegges i idrettsparken og skal benyttes til idrettsanlegg for bredde og toppidrett, tilrettelagt for stor publikumskapasitet. I tillegg skal stadionområdet fungere som en attraktiv møteplass for beboere i nærområdet, med gode gjennomganger som knytter Ormaskogen og øvrige deler av idrettsparken sammen. Det skal tilrettelegges for et lek- og uteoppholdsareal for barn, unge og voksne i tilknytning til stadion. Løsninger fremkommer etter reguleringsplan for det totale området. Parkering løses innenfor dagens fysiske forhold. Reguleringsplan skal ivareta hensyn til barn og unge og nye muligheter for bedre bruk skal ivaretas. Støyproblematikk løses innenfor reguleringsplan. Retningslinjer ny stadion Sandnes idrettspark: Integrering av øvrige publikumsrettede funksjoner i stadionbygget på bakkeplan vurderes gjennom reguleringsplan. Bevertning kan vurderes integrert som del av stadionbygget, i tilknytning til felles uteoppholdsareal. VURDERING AV KONSEKVENSUTREDNINGSPLIKT Planforslaget er i samsvar med kommuneplan for Sandnes og fanges ikke opp av forskrift om konsekvensutredninger 2 eller 3. Lokalisering av stadion ble konsekvensutredet i kommuneplanen, se vedlegg 19. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET Planområdet er tidligere dyrket mark som er tatt ut av produksjon for lang tid siden. Deler av jordene er senere tilrettelagt for fotball og annen idrett. Det finnes også to skogteiger og en kunstgressbane innenfor planområdet. I søndre del av området ligger eksisterende klubbhus for Sandnes Ulf med tilhørende parkeringsplass. Se forøvrig konsulentens planbeskrivelse.

3 3 BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Ny stadion er foreslått plassert i nord-sør retning inn mot Ormaskogen. Denne plasseringen gjør det mulig å opprette skogteigen rett nord for den gamle stadion. Plasseringen muliggjør også størst mulig sammenhengende grønnstruktur i øst. Adkomst for spillerbusser, varelevering, renovasjon, ambulanser og lignende kan skje på vestsiden av stadion og vil gi minst mulig konflikt med gående og syklende. Hovedadkomsten til ny stadion er via Jønningsheiveien. Det er ikke ønskelig å øke biltrafikken her. Derfor blir det ikke flere parkeringsplasser enn før. Parkeringsplassen innen planområdet skal bare brukes av ansatte, spillere og kunder til virksomheter i stadionbygget. Plassering av parkeringen gir et best mulig skille mellom bilister og myke trafikanter, slik at man også får en stor «mingleplass» foran stadion uten konflikt med biltrafikk. Planen legger til rette for variert bruk for alle brukergrupper. Se forøvrig konsulentens planbeskrivelse. PLANSTARTVARSEL Igangsetting av reguleringsarbeidet ble varslet den Det kom inn 20 uttalelser, noen med signaturlister, andre likelydende fra flere personer. En e-post til bydelsutvalget og bystyret datert er innkommet utenfor høring og videresendt til saken (vedlegg 18). Den behandles ikke direkte, men alle forhold som tas opp er vurdert i saken.

4 4 Fra offentlige fagmyndigheter, etater og utvalg: Se også oppsummering og vurdering av merknadene i planbeskrivelsen. Fylkesmannen i Rogaland: Fylkesmannen fremmet innsigelse til lokalisering av ny stadion på Giske i forslaget til ny kommuneplan for Sandnes. Dette var begrunnet med oppsplitting av viktig grøntstruktur, problemer med økt trafikk og støy. De uttalte også at idrettsanlegg av en slik dimensjon må sikres et høyverdig kollektivtilbud. Fylkesmannen sa videre i uttalelse til oppstart av regulering at planarbeidet i detaljreguleringen må sikre hensynene til støy, trafikkavvikling, parkering, overordnet grøntstruktur og barn og unge. Fylkesmannen har senere akseptert lokaliseringen ved at innsigelsen til kommuneplanen ble trukket. Se senere omtale av temaene grønnstruktur, barn og unge, støy og trafikk (mobilitetsplan). Rogaland Fylkeskommune, Regionalplanavdelingen: Fylkesrådmannen oppfordrer til at stadion får en utforming som gjør at den ikke virker mer dominerende i grøntdraget enn nødvendig. Det vises spesielt til et tidligere planlagt tilbygg som ville gjort stadionbygget til en enda større barriere. Fylkesrådmannen forutsetter videre at det vil bli lagt stor vekt på å tilrettelegge for barn og unge samt tilrettelegge for uorganisert idrett for å oppveie for de arealer som bygges ned. De anbefaler at en prosess for å identifisere potensielle erstatningsområder bør starte parallelt med planprosessen. Det poengteres videre at sykkel vil være det naturlige fremkomstmiddelet for mange, og det forutsettes at det legges til rette for svært god dekning av sykkelparkeringsplasser, og at disse plasseres svært nær stadion. Man bør ikke gå videre med en plan hvor det legges opp til ny bilparkering, men heller vurdere shuttlebuss e.l. tilbud fra «innfartsparkeringsplasser». Fylkesrådmannen vil ved offentlig høring legge stor vekt på erstatning av tapt areal for barn og unge. Videre vil en tilpasset løsning som ivaretar sammenhengen i grøntdraget i området være viktig. Det forutsettes at Sandnes som sykkelby, og med store ambisjoner på miljøvennlig transport, særlig kollektivtransportløsninger, har dette som sentrale tema i forbindelse med utarbeidelse av planen. Det er flere tema som kan bli utfordrende i det videre planarbeidet, og det er sannsynlig at fylkesrådmannen ved offentlig høring vil fremme forslag om innsigelse for fylkesutvalget dersom innspillene ikke ivaretas i det videre planarbeidet.

5 5 Tilbygget til stadion er nå fjernet og flere funksjoner er flyttet inn i et mer kompakt stadionbygg. Selve stadionbygget er lagt lavt i terrenget og har fått en utforming som gjør at det best mulig underordner seg Ormaskogen. Se videre egen omtale av temaene grønnstruktur, barn og unge og trafikk (mobilitetsplan). Rogaland Fylkeskommune, Kulturavdelingen: Det er tidligere registrert automatisk freda kulturminner nær planområdet. Kulturavdelingen har varslet behov for arkeologiske undersøkelser. Undersøkelser vil bli gjennomført. Statens Vegvesen: Vegvesenet påpeker at det må utarbeides en trafikkanalyse. Det er laget en mobilitetsplan som dekker dette. Se vedlegg og omtale av denne. Lyse Elnett: Lyse påpeker behov for nye nettstasjoner i området. Søker har vært i kontakt med Lyse og det er regulert inn ny nettstasjon nord for stadionbygget. Stangeland Bydelsutvalg: Bydelsutvalget oppfordrer Sandnes kommune til ikke å behandle detaljreguleringsplanen før ny kommuneplan er vedtatt. Ved senere behandling tar bydelsutvalget planforslaget til etterretning. Lokaliseringen er behandlet og avklart i kommuneplanen. Bymiljø: Bymiljø er i sin uttalelse opptatt av VA-ledninger, overvannshåndtering, kvalitet på grønnstruktur og arealer for uorganisert idrett. Under området går det en interkommunal vannledning 700 mm og en kommunal vannledning 300 mm som begge må flyttes og er sikret med hensynssone i planforslaget. Det er utarbeidet en VA-rammeplan som er vedlagt saken. For øvrig vises til omtale under grønnstruktur. Det har også vært dialog med bymiljø underveis i prosessen.

6 6 Sandnes Eldreråd: Eldrerådet krever at det planlegges og utbygges slik at eldre og bevegelseshemmede lett kan ta seg frem. Dette er ivaretatt i planen. Barnerepresentanten: Barnerepresentanten er opptatt av konsekvensene av at grønne arealer bygges ned og endrer bruk. Dette omtales mer i detalj senere, under grønnstruktur samt konsekvenser for barn og unge. Jønningsheia Barnehage: Barnehagen er opptatt av at ny stadion vil medføre økt trafikk og derved økt risiko for barna i barnehagen. De foreslår alternative plasseringer av stadion, men sier at dersom stadionplassering ved Ormaskogen blir valgt er det viktig at det i byggeperioden opprettholdes gode parkeringsmuligheter og en sikker og god adkomst til barnehagen. Barnas sikkerhet må gis høy prioritet. Plassering av stadion er vurdert og avgjort i kommuneplanen. Det er derfor ikke tema i reguleringsplanen. I reguleringsbestemmelsene stilles det krav om at det skal foreligge en anleggsplan, godkjent av kommunen, før anleggsarbeidene kan starte opp. Denne skal bl.a. vise hvordan trafikksikkerheten for gående og syklende er ivaretatt. Fra grunneiere: Innspill fra berørte naboer og andre grunneiere oppsummeres og kommenteres samlet. Se også oppsummering og vurdering av merknadene i planbeskrivelsen, samt vedlagt merknadskart. To av merknadene inneholder underskriftslister. Flere er opptatt av lokaliseringen av stadion og foreslår andre plasseringer. Trafikk er et hovedtema som går igjen, at området ligger midt i et boligområde og ikke tåler mer trafikk. Adkomstveiene ligger fast og kan ikke utvides. De forventer også at stadion vil gi betydelig økning i trafikk og at dette vil ha konsekvenser for trafikksikkerheten. Grønnstruktur og bruken av de grønne arealene i områdene, både av barn og unge og til uorganisert idrett, er det andre hovedtemaet i disse uttalelsene. Bygging av ny stadion for Sandnes Ulf og en målsetting om

7 7 økt utnyttelse av arealet til uorganisert idrett oppfattes som en selvmotsigelse. Plassering av stadion er avklart i kommuneplanen og er derfor ikke tema i reguleringsplanen. Trafikk, grønnstruktur og konsekvenser for barn og unge er omtalt i egne avsnitt under. VIKTIGE PROBLEMSTILLINGER I SAKSBEHANDLINGEN Grønnstruktur Grønnstruktur og bruken av de grønne områdene i planområdet er et svært viktig tema som berøres av de fleste høringsuttalelsene. Grønnstruktur i betydningen grønne arealer vil nødvendigvis bli redusert ved at det bygges et nytt stadion og en flerbrukshall i området. Grønnstruktur i betydningen planformål i kommuneplanen vil tvert imot bli utvidet ved foreslått reguleringsplan. I kommuneplanen er det avsatt 11,4 daa grønnstruktur innen planområdet, men resten er avsatt til idrettsanlegg. I reguleringsforslaget er det avsatt rundt 21 daa til grønnstruktur og lekeplass. Nord for stadionområdet er det avsatt store arealer til grønnstruktur i et sammenhengende nett. Dette reduseres ikke av foreliggende planforslag, mens ny grønnstruktur med turveier etableres i nord-sør-retning. Snittet under (se også vedlegg 10) viser at toppen av stadionbygget vil bli liggende omkring 5-10 m lavere enn tretoppene og at også lysmastene vil holde seg under de høyeste tretoppene.

8 8 Konsekvenser for barn og unge Registrerte barnetråkk dekker hele planområdet, som vist på kartutsnitt. Det samme gjelder andre åpne arealer i nærheten. Det er derfor umulig å erstatte de arealene som bygges ned med et tilsvarende antall m 2. Det som derimot er mulig, og som blir gjort, er å opparbeide området med en høyere kvalitet og større grad av tilrettelegging for lek og andre uorganiserte aktiviteter. Trafikk / mobilitetsplan Mobilitetsplanen skal vise hvordan planen vil påvirke trafikksituasjonen i området, både i det daglige og når det spilles kamp i ny stadion. I begge tilfeller vil antallet brukere øke, men biltrafikken vil bare i liten grad påvirkes. Planforslaget viser 132 parkeringsplasser. I dag er det 80 oppmerkede parkeringsplasser innenfor planområdet, men også en del muligheter til å parkere på uoppmerket areal, slik at den reelle forskjellen er liten. Totalt er det ca 1015 tilgjengelige parkeringsplasser innen rimelig gangavstand fra planområdet. Dette er plasser som brukes i forbindelse med kamper i dag. Tallet vil bli det samme i fremtiden. Øket antall tilskuere ved kamper må derfor komme seg til stadion på andre måter. Dagens stadion har plass til 4969 tilskuere, ny stadion Dette er en økning på 2631.

9 9 Det forutsettes at 1140 personer skal bruke sykkel. Reguleringsplanen omfatter 150 faste parkeringsplasser for sykkel. Dette dekker behovet i det daglige. På kampdager vil det bli tilrettelagt midlertidige oppstillingsplasser med vakthold. Det forutsettes at 1292 personer skal reise kollektivt, det vil i praksis si med buss. Reisende med tog eller buss til sentrum vil enten gå eller fraktes med skyttelbuss til stadion og inngår derfor i andre kategorier. I dag er ikke busstilbudet i området godt nok til å ta unna 1292 passasjerer. Det pågår arbeid med å se på busstilbudet i området og dette vil bli vurdert nærmere før 2. gangsbehandling av planen. For mer detaljer henvises til mobilitetsplanen i vedlegg 5. PLANSJEFENS VURDERING AV ANDRE TEMA I PLANFORSLAGET Arkitektur Planforslaget legger føringer for bygningenes plassering, høyde og bruksareal, men ikke for detaljutforming. Vedlagte illustrasjoner er imidlertid ganske detaljerte og viser bygninger som er plassert lavt i terrenget og underordner seg landskapet i den grad det er mulig med så store bygninger. Stadionbygget planlegges med flere funksjoner. Foreslåtte bestemmelser åpner for kiosk/bevertning/restaurant, kroppspleie/helserelaterte tjenester, treningssenter og undervisning (skole). Retningslinjene til kommuneplanen åpner for at næringsvirksomhet kan integreres, men nevner kun bevertning spesielt. Skole har imidlertid vært med i planene lenge og nevnes også som en del av planen i konsekvensutredningen til kommuneplanen. Foreløpig er forslag til reguleringsbestemmelser uklare på hvor stor del av stadionbygget som tillates brukt til næringsvirksomhet og undervisning. Det er satt tak for bevertningsdelen, men ikke for undervisning og annen næringsvirksomhet. Dette må avklares og spesifiseres nærmere før 2. gangsbehandling. Støy Det er utarbeidet en støyrapport, se vedlegg. Denne konkluderer slik: Det er utført beregninger av endringer i trafikkstøynivå langs aktuelle veier i området, basert på prognoser for endret trafikkmønster som følge av utbyggingen. Resultatene indikerer at endringene i årsdøgntrafikk gir marginale endringer i trafikkstøynivå, på under + 1 db. Dette er godt innenfor kravene i T Retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging.

10 10 Flytting av hjemmekamper fra eksisterende til nytt stadion innebærer at mange berørte boliger vil få økt avstand til tribunene, noe som er støymessig gunstig. Den støymessig viktigste effekten av flyttingen er imidlertid at det nye stadion vil bli delvis innebygget, slik at det ikke vil være fri sikt fra bane eller tribune til naboeiendommene. Selv relativt pessimistiske anslag for skjermdemping indikerer at anbefalte grenseverdier vil tilfredsstilles med god margin, også når stadion er fullsatt. Fjernvarme Lyse har fått konsesjon på etablering av fjernvarmenett gjennom området. Det vil også være behov for en såkalt spisslastsentral på ca 300 m 2 et sted langs traséen. Hvor dette skal være er ikke endelig avklart, heller ikke om det blir innenfor planområdet. Det vil bli lagt frem en egen sak til politisk behandling, om valg av tomt. Foreløpig konklusjon angående plassering i planområdet er at integrering i nytt stadionbygg i idrettsparken vurderes frem mot 2. gangsbehandling av planen. Hvis bygging av nytt stadionbygg sammenfaller med etableringen av spisslastsentralen, og det teknisk lar seg løse på en tilfredsstillende måte å integrere sentralen i bygget, bør denne løsningen velges. Dette følges opp med forslag til vedtak. Vurdering etter naturmangfoldloven Ormaskogen vest for planområdet er registrert som et svært viktig undervisningsområde i Sandnes (miljøplanen). Ecofact har kartlagt biologisk mangfold og konkluderer med at planområdet har liten verdi for biologisk mangfold. To rødlistede plantearter, barlind og ask, er funnet som småtrær innenfor planområdet, sannsynligvis spredt fra hager i nærheten. Rapporten konkluderer med at den totale konsekvens som utledes som følge av verdier i influensområdet og tiltakets omfang vurderes til å være liten negativ til ubetydelig (-/0). Kunnskapsgrunnlaget anses tilstrekkelig og konsekvensene så små at det ikke er til hinder for godkjenning av planen. Sikkerhet og beredskap Det er utført en ROS-analyse (se vedlegg 6). Denne identifiserer anleggstrafikk som det eneste område med risiko (for liv og helse) i gul sone. Det vil si at risikoreduserende tiltak må vurderes. Dette er likevel ikke gjort. Universell utforming Universell utforming er sikret i planen. Området ligger imidlertid på en høyde og eksisterende adkomst fra busstopp i Smeaheia tilfredsstiller ikke kravene til stigning.

11 11 Konsekvenser utenfor planområdet Økt trafikk til og fra stadion vil være den mest merkbare konsekvens utenfor planområdet. Ved at det ikke tilrettelegges for mer parkering reduseres problemene med dette for dem som bor i nærheten. Se nærmere omtale i tidligere punkt om trafikk og i mobilitetsplanen. Støy og lysforurensning fra stadion kan gi konsekvenser utenfor planområdet. Støy er vurdert i et eget punkt og synes å bli lite problematisk. Lysforurensning fra ny stadion forventes å bli vesentlig mindre enn fra dagens stadion. De nye lysmastene vil bli flere, men mye lavere og med et mer konsentrert lys. Et foreløpig estimat fra søker tilsier at det vil bli behov for å kjøre bort m 3 masse fra byggetomten. Dette skyldes i hovedsak at både stadion og flerbrukshallen legges lavt i terrenget. OPPSUMMERING Kommuneplan for Sandnes har vurdert lokalisering av ny stadion for Sandnes Ulf og tillater denne innenfor det aktuelle planområdet. Utfordringene er store, særlig når det gjelder trafikk, grønnstruktur og tilrettelegging for barn og unge og andre brukere av områdene. Plansjefen anser at den foreliggende planen løser dette på en tilfredsstillende måte. Planen foreslås lagt ut til offentlig ettersyn. Forslag til vedtak: 1. Utvalg for byutvikling godkjenner, i henhold til plan- og bygningslovens 12-10, at Detaljregulering for Sandnes Ulf stadion, Giske - plan nr , sist datert , med tilhørende bestemmelser, sist datert , legges ut til offentlig ettersyn. 2. Før 2. gangsbehandling skal det vurderes å legge spisslastsentralen for Lyse inn i planforslaget, integrert i nytt stadionbygg. Det vurderes også en bestemmelse om at hvis bygging av nytt stadionbygg sammenfaller i tid med etablering av spisslastsentralen, og det teknisk lar seg løse på en tilfredsstillende måte å integrere sentralen i bygget, skal denne løsningen velges. Rådmannen i Sandnes, Kristin Barvik kommunaldirektør Bjørn Totland plansjef

12 12 Vedlegg: 01 Oversiktskart 02 - Plankart Bestemmelser Planbeskrivelse Mobilitetsplan ROS-analyse Situasjonsplan 08 - Innkommende merknader 09-3D-illustrasjoner Snitt 11 Massebalanse 12 - Renovasjonsteknisk plan 13 - Biologisk rapport 14 - Støyrapport fra Sinus 15 - VA-Rammeplan 16 - Vindanalyse Merknadskart 18 - e-post til bydelsutvalg og bystyret 19 - KU kommuneplan Dokumentet er ikke signert da Sandnes kommune benytter elektronisk godkjenning.