Market Report December 2014

Transkript

1 Bolt Communication AS Market Report December 2014 NRP Finans AS Haakon VIIs gate 1 Postbox 1358 Vika 0113 Oslo Telephone: Telefax: nrp@nrp.no Homepage: Markedsrapport-omslag.indd

2 The NRP Group of companies Project & Corporate Finance Asset Management Corporate Management Services NRP Finans AS NRP Asset Management AS NRP Business Management AS Aker Eiendomsdrift AS Project arrangement & Syndication Corporate finance and M&A advisory Asset Management Corporate management, accounting, tax and consulting Real estate management

3 Table of contents 1. Introduction Sold projects Real estate Status real estate market in Norway and Sweden by Newsec AS (in Norwegian) Key figures real estate portfolio Real estate projects overview Real estate projects Berger Terminal DIS Brønnøysund Kontorbygg AS Dagligvarelogistikk AS E-Logistikk AS Etterstad Utvikling DIS Gasolin Eiendom DIS Gasolin Handelseiendom DIS Grenland House DIS Hoffsveien Kontorbygg AS Holmsbu Invest KS Hovfaret 4 DIS Kongholm Invest KS Kristiansund Handelseiendom AS KS Torggata Bad AS Logistikk og Lagershop AS Lørenskogveien 75 Holding AS Majorstuen Kontorbygg DIS Martodden Utbygging KS Maskinveien Kontorbygg AS Moa Handelseiendom Holding II AS Nydalen Kontorbygg AS Nydalen Kontorbygg II AS Nye Alfasetveien DIS Nye Bergen Lagerbygg KS Nye Berghagan Næringseiendom AS Nässjö Logistikkbygg AS Pottemakerveien Kombibygg AS Ringeriksveien 2012 DIS Stadion Utbygging KS Statens Hus Lillehammer KS Sydsvenskan Lager & Handel AS Sørenga Utvikling KS Tangen Havnelager AS Teknikstaden Utvikling AS TFGS Kombi AS Wilfast i Torslanda AB Wilfast Mølndal AB Page Page 3 NRP Finans AS Market Report December 2014

4 4. Shipping & offshore Shipping & offshore market comments Key figures shipping & offshore portfolio Shipping & offshore projects overview Shipping & offshore projects Arca Shipping DIS BB Troll DIS Beta DIS Bulk Avanti DIS Bulk Transloading DIS Cresco Shipping DIS Eastern Reefer II DIS Gjende DIS Feedermate DIS Inter Carib II DIS Jupiter Bulker DIS Kuo DIS Mount Lyderhorn LLC Neptune Seismic DIS Spero DIS Stril Offshore DIS TDSC Opportunity AS UACC Bergshav Tanker DIS UACC Ross Tanker DIS Explanation of procedures and key figures Ness, Risan & Partners AS and companies controlled by Ness, Risan & Partners AS («NRP Group») have a restrictive policy regarding owning financial instruments. The NRP Group can participate as a general partner in companystructures where NRP Finans is the arranger of the project. The NRP Group is also allowed to invest in open-ended funds managed by NRP Asset Management, in bond funds, or in treasury bills as part of the liquidity management in certain group companies. Companies in the NRP Group only own financial instruments linked to the business. Employees in the NRP Group and their close relatives will from time to time own shares in projects arranged by NRP Finans, or in funds and companies managed by NRP Asset Management. A list of shares owned by employees in the NRP Group is available upon request to Ness, Risan & Partners Compliance Officer. This market report has been prepared by NRP Finans AS, having endeavoured to present a consistent and correct picture of our projects. The information contained herein has been obtained from sources believed to be reliable and in good faith. NRP can however not guarantee or be held financially or legally responsible for the accuracy, completeness or correctness of the information contained in this market report. We underline that investing in real estate and shipping/offshore projects is associated with risk. All investors must be prepared that such investments might result in monetary losses. Anyone who uses this report as a basis for purchasing shares at a later time, must make sure that all relevant and updated information is obtained. The information in this market report is only valid per date of preparation. Possible investors are encouraged to go through the projects thoroughly before investing. All documentation and analyses can be explained by contacting our office. NRP Finans AS - Market Report December 2014 Page 4

5 1. Introduction It is a great pleasure to present a new market report from NRP Finans. In this report, you will find valuations for our projects, market information on both real estate and shipping/offshore, and key figures for our portfolio. Introducing this report, we wish to say a few words about the activity in NRP, the market outlook, and introduce new projects we have facilitated since the last report. We are experiencing increasing activity in shipping/offshore, and have therefore strengthened our team with three new employees this autumn. Mats Olimb and Nicolai Rosenberg are new shipping/offshore project brokers in NRP Finans. Mats came from a position as offshore analyst in DNB Markets, while Nicolai has worked as a consultant in A.T Kearney. We are also delighted to have Markus Leandersson back in the NRP Group, where he will now join the corporate team in NRP Finans. Markus has previously worked in NRP Securities, and continued in Carnegie when the company was sold in We are excited about the new competence added to our team, and look forward to increase our deal-flow in shipping and offshore going forward. The activity is also good for the other companies in the NRP Group. NRP Corporate Finance, which is part of NRP Finans, is now in operation with a dedicated team actively working on private equity advisory transactions and private placements of equity and bonds. NRP Business Management has increased their workload in 2014, and has sent an application to FSA (Finanstilsynet) to become a Depositary. Aker Eiendomsdrift has around 100 properties under management, and good growth in earnings. NRP Asset Management is working to liquidate the fund NRP Eiendom 2010, parallel to setting up new funds within both real estate and shipping. NRP Eiendom 2012, which is also under management by NRP Asset Management, completed the final subscription period this summer and is now in the final phase of investing the capital. Market outlook According to the OECD Economic Outlook of November 2014, the global growth will remain modest but positive the coming years. Estimated GDP for China in 2015 is 7.1%, which is somewhat lower than recent years growth. Indian economy on the other hand is picking up, and the estimated GDP for 2015 is up one percentage point from 2014 to 6.4%. The recent economic figures from the USA show robust recovery in the U.S. economy, while the euro area is facing an increasing risk of stagnation. Expected GDP for USA in 2015 is 3.1%, while the euro area is facing a modest growth of 1.1%. Estimated GDP in Norway the coming year is 2.4%. The economic hot topic this autumn has been the significant drop in the oil price, mainly due to high supply. Over the last couple of months, the oil-industry has cut jobs and put projects on hold, as many oil fields are unprofitable to develop at the current oil-price levels. The falling oil-price has contributed to the weakening of NOK the last months, and the reduced activity in the Norwegian oil-industry will also contribute to keeping the interest rates low going forward. The key interest rate in Norway has been 1.5% since March 2012, while the key interest rate in Sweden was cut to record low 0.0% in October. The Norwegian 10 year government bond is currently trading close to 2%, and the Swedish 10 year government bond is trading at around 1.1%. These historic low interest rates are good news for borrowers of money. Real estate projects Over the last six months, NRP Finans has facilitated four new real estate projects, Nydalen Kontorbygg II AS, Vestby Logistikk AS, Kambo Næringseiendom AS and Haukås Næringseiendom AS. The total gross property value of the five projects is NOK 1.35 billion. Nydalen Kontorbygg II has bought Maridalsveien 323 in Nydalen, an office property fully leased to three tenants; Get, Konica Minolta Business Solutions and Boots Norge. The weighted average remaining lease period is 10 years. Vestby Logistikk AS was established to purchase a warehouse and logistics building located at Vestby. The property is leased on a bare-house lease agreement to DHL Supply Chain Norway. Kambo Næringseiendom AS was established to buy a production and warehouse property in Moss, leased to Promens AS on a 12.5-year bare-house lease contract. The project Haukås Næringseiendom AS, outside of Bergen, consists of four new-buildings (two warehouses, one gas station and a car dealership), with a weighted average lease period of 15 years. Page 5 NRP Finans AS Market Report December 2014

6 The real estate projects we have facilitated this autumn have all been well received by our investors and quickly subscribed. Most banks are positive to lending money to real estate projects, and we have received favorable margins for our projects. The banks have also lowered the margins for several of our already existing real estate projects over the last months. Eight of our real estate projects have been sold this autumn, in addition to one NetOnNet store in the project Logistikk og Lagershop AS. Seven of the projects are bought by a foreign buyer, which underlines the fact that real estate in the Nordic countries is gaining increasing attention from foreign investors. For an analysis by Newsec of the real estate market in Norway and Sweden, please see page 11. Shipping & offshore The interest for shipping projects is increasing. The challenge is however to find good projects to present to our investors. We have facilitated two new shipping project since the last report, Jupiter Bulker DIS and Gjende DIS. A vessel in the project KUO DIS, KUO FU, has been sold this autumn with a profit of approximately 23% for the investors. Jupiter Bulker DIS has purchased one Handymax bulk carrier, with 7-year bareboat charter back to the seller. The Handymax (MV Free Jupiter) is a 47,777 dwt bulk carrier built in 2002 in China, bought from FreeSeas Inc. Gjende DIS was established in November, and the project is a 5-year sale lease back of MV Mabah, a 235,128 cbft Reefer vessel, built in The Charterer of the vessel is the Boyang Group, a business partner we have had a close relationship with for more than 10 years. Getting financing for shipping and offshore projects remains tough. The large banks prefer large deals to solid counterparts, with long charter parties. Maritime & Merchant is working to establish a shipping/offshore bank as an alternative to existing banks, and we welcome them. Second hand market transactions So far this year, we have sold shares in the second hand market for approximately NOK 160 mill. This is marginally lower than last year at the same time. The second hand volumes are still largest for real estate projects, and the low risk profile projects are preferred among the investors. NRP Finans is working actively to create more liquidity in our projects, in order to attract a broader group of investors. Please contact Thor Mjør or Erlend Torsen if you have questions regarding second hand transactions. Return for the NRP Finans portfolio In projects where there has been recent second hand transactions, the transaction value will normally be of guidance for setting the market value for the project. In projects where there has not been any recent transactions, other parameters such as predicted cash flow and estimated asset values will largely dictate the valuation. For more information regarding our valuation procedures, please see the explanation of procedures and key figures at the back of this market report. Return for our real estate portfolio over the last year, is 12.3% p.a. The real estate portfolio has given a return of 22.4% p.a. from the end of 2000 and up to today. Return of our shipping/offshore portfolio the last year, is 4.8% p.a. The shipping/offshore portfolio has given a return of 12.6% p.a. from the end of 2000 and up to today. The total portfolio return is up 10.3% p.a. the last year. The return of the NRP Finans total portfolio of both real estate and shipping/offshore projects is up 17.5% p.a. since the establishment in This high return shows that direct investments as an asset class should be part of an investor s portfolio. Return: 2014* Real estate portfolio 12.3% 22.4% Shipping portfolio 4.8% 12.6% Total portfolio 10.3% 17.5% *Return from For an analysis of the shipping & offshore market, please see page 66 in our market report. NRP Finans AS - Market Report December 2014 Page 6

7 Our focus is to achieve the highest risk-adjusted return for all our projects, as well as securing a good return on our overall portfolio. We are also constantly working to identify and facilitate new good projects within real estate, shipping and offshore. Compared to the Oslo Stock Exchange in the period from 2001, the NRP Finans portfolio has evolved as follows: 1800 Development NRP Finans portfolio vs Oslo Stock Exchange benchmark Weighted NRP Finans portfolio (1 343) OSEBX (295) Jan 2001 Jan 2002 Jan 2003 Jan 2004 Jan 2005 Jan 2006 Jan 2007 Jan 2008 Jan 2009 Jan 2010 Jan 2011 Jan 2012 Jan 2013 Jan 2014 Dec 2014 On behalf of NRP, we would like to take this opportunity to confirm to our investors and business associates our commitment to deliver the best longterm risk adjusted return, combined with a positive and personal follow-up of high quality. We would also like to wish you all a Merry Christmas and a Happy New Year. Oslo 1. December 2014 Best regards, NRP Finans AS Christian Ness Ragnvald Risan Page 7 NRP Finans AS Market Report December 2014

8 2. Sold projects continues Property: Shipping: Project Established IRR since project start Project Established IRR since project start China Bulker KS % p.a. Shipping: China Cape DIS % p.a. Project Established IRR since project start Containership Invest KS % p.a. Maud Reefer KS % p.a. European Container DIS % p.a. Multipurpose 2000 KS % p.a. European Container II DIS % p.a. Finn RoRo KS % p.a Indian Tanker KS % p.a. Kapitan Korotaev Shipping Ltd % p.a. Property: Mesa Invest DIS % p.a. Project Established IRR since project start Nye Northeast Chemical Carrier KS % p.a. Skarvenesveien 3 KS % p.a. Olympia DIS % p.a. Rem Balder DIS % p.a.* Shipping: Rem Fortress DIS % p.a.* Project Established IRR since project start Rem Forza DIS % p.a.* Tofelino Shipping KS % p.a. Rem Fosna % p.a.* Kapitan Rudnev Shipping Ltd % p.a. Rem Odin DIS % p.a.* Northeast Chemical Carrier KS % p.a. Rem Provider DIS % p.a.* Rem Songa DIS % p.a.* 2004 Ross Container DIS % p.a. Scandinavian RoRo KS % p.a. Property: Sir Matt Reefer DIS % p.a. Project Established IRR since project start TDS Containership II KS % p.a. Fornebuveien KS % p.a. Karihaugen Kombibygg KS % p.a. *Not taken into account paid in capital in tranches Nye Skarvenesveien 3 KS % p.a Shipping: Project Established IRR since project start Property: North Reefer KS % p.a. Project Established IRR since project start Banebakken 38 AS % p.a Helsingborg Kjøpesenter AS % p.a. Kombibygg Invest I AS % p.a. Property: Lillsjøvegen Invest AS % p.a. Project Established IRR since project start Preståsen Park KS % p.a. Alfasetveien 11 Eiendom KS % p.a. Pueblo Amistad DIS % p.a. Datavegen 27 AS % p.a. Hotvedtveien 6 KS % p.a. Shipping: Valløveien 3 KS % p.a. Project Established IRR since project start Selga Kombinasjonsbygg AS % p.a. Asian Tanker DIS % p.a. BOP 15 DIS % p.a. Shipping: Dynasty DIS % p.a. Project Established IRR since project start Eagle Shipping DIS % p.a. Eastern Chemical Carrier KS % p.a. Ivory Ace DIS % p.a. Gram Chemical Carrier DIS % p.a. Rem Norway DIS % p.a. Korean Chemical Carrier KS % p.a. Southern Chemical Tanker DIS % p.a. Lake Eva DIS % p.a. Lake Maya DIS % p.a Sir Matt Reefer KS % p.a Property: Project Established IRR since project start Property: Shipping: Project Established IRR since project start Project Established IRR since project start Akersgaten 16 Invest KS % p.a. Chem VI DIS % p.a. Berghagan Næringseiendom KS % p.a. Inter Carib DIS % p.a. Entreprenørbygg Invest KS % p.a. Med Cruise DIS % p.a. Finnestadveien 44 ANS % p.a. TDS III DIS % p.a. Hvamveien 1 KS % p.a. Kyrre Grepps gt. 19 KS % p.a. Moss Holmestrand Nærsenter KS % p.a. Nye Alfasetveien 11 KS % p.a. Nygaard Brygge Invest KS % p.a. Scandigade 8 AS % p.a. NRP Finans AS - Market Report December 2014 Page 8

9 Property: Property: Project Established IRR since project start Project Established IRR since project start Haugenstua Butikksenter AS % p.a. Shipping: Project Established IRR since project start Shipping: American Bulker KS % p.a. Default/bankruptcy project Established IRR since project start Eastern Chemical Tankers III KS % p.a. Oceanlink Reefer DIS % p.a* Indian Chemical Tanker DIS % p.a. TDS Containerships IV DIS % p.a* Peg Chemical Carrier DIS % p.a. * Including paid in uncalled capital Default/bankruptcy project Chem Lily DIS % p.a.* 2013 Handy Container DIS % p.a.* MPP Container DIS % p.a.* Property: Swetank DIS % p.a.* Project Established IRR since project start Swetank III DIS % p.a.* Buskerud Handelseiendom DIS % p.a Swetank IV DIS % p.a.* Shipping: * Including paid in uncalled capital Project Established IRR since project start 2010 M-Tanker DIS % p.a* Atlantic Seismic DIS % p.a Property: Perrine DIS % p.a* Project Established IRR since project start Ringeriksveien KS % p.a. Default/bankruptcy project Established IRR since project start Vestfold Kombibygg DIS % p.a. Oceanlink Reefer II DIS % p.a* TDS Containerships V DIS % p.a* Shipping: Project Established IRR since project start China Ropax DIS % p.a Indian Bulker DIS % p.a.* Pacific Bulker DIS % p.a.* Property: Ross Container II DIS % p.a. Project Established IRR since project start Alingsås Lager og Handel DIS** % p.a. Default/bankruptcy project Berger Kombibygg AS** % p.a. Indian Chemical Tanker II DIS % p.a.* Borås Logistikk AS** % p.a. El Logistikk DIS** % p.a. * Including paid in uncalled capital Finlogistikk DIS** % p.a. Gøteborg Logistikk DIS ** % p.a Halmstad Logistikk AS** % p.a. Prime Logistikk DIS** % p.a. Property: Project Established IRR since project start Shipping: Alingsås Handel AS % p.a. Project Established IRR since project start Hallsberg Logistikk DIS % p.a. BB Troll (before refinancing) % p.a Nye Nordahl Brunsgate 10 KS % p.a. E-Tanker DIS** % p.a Eastern Reefer II DIS % p.a Shipping: Project Established IRR since project start Default/bankruptcy project Established IRR since project start Arendal Offshore DIS % p.a. Gram LPG DIS % p.a.* Longa DIS % p.a. Inter Carib III DIS % p.a.* **Waiting for final settlement United Cape DIS % p.a.* * Including paid in uncalled capital * Including paid in uncalled capital Page 9 NRP Finans AS - Markedsrapport juni 2014

10 3. Real estate NRP Finans AS - Market Report December 2014 Page 10

11 3.1 Status eiendomsmarkedet i Norge og Sverige ved Newsec AS (in Norwegian) Kontor- og logistikkeiendom 1.0 Norge I Norge har utviklingen så langt i 2014 vært nær motsyklisk sammenliknet med utviklingen internasjonalt, ikke minst sett i forhold til euroområdet. BNP-veksten i Norge har tatt seg noe opp og det samme har inflasjonstakten. BNP vokste med 1,2 % i 2. kvartal 2014, den sterkeste kvartalsveksten siden Veksten i norsk fastlandsøkonomi anslås dog å bli lav i Q3, men vokse med om lag 0,5 % per kvartal de påfølgende kvartalene. Arbeidsledigheten i Norge har vært ganske stabil en stund. I oktober var den registrerte arbeidsledigheten 2,7 % av arbeidsstyrken. Til tross for den relativt beskjedne aktivitetsveksten fram til Q2 2014, har arbeidsledigheten ikke vist tendenser til økning gjennom fjoråret. Dette har dog mer vært drevet av lav vekst i arbeidstilbudet enn høy vekst i sysselsettingen. Vi regner med at arbeidsledigheten vil stige gjennom resten av 2014 og Inflasjonstakten har vært noe høyere i 2014 enn i de foregående årene. Så langt i år har 12-månedersveksten i konsumprisindeksen (KPI-JAE) ligget rundt 2,5 %. Det skyldes kronesvekkelsen som tok til vinteren I senere tid har kronen styrket seg og vi forventer at en ytterligere, dog moderat, styrking vil finne sted framover. Dette vil etter hvert føre til noe lavere inflasjon. Etter rentemøtet reagerte valutamarkedet med å styrke kronen markant umiddelbart etter Norges Banks offentliggjøring, der Norges Bank langt på vei fjernet muligheten for rentekutt. En litt mer moderat inflasjonstakt kan gi litt høyere reallønnsvekst til neste år og framover enn i inneværende år. Lønnsveksten regner vi med vil ligge stabilt rundt 3,5 % i år og de neste årene, og vil medføre en årlig vekst i reallønnen i området 1,5 2,0 %. 1.1 Kontormarkedet i Oslo 3. kvartal er nå over og aktiviteten i leiemarkedet ser mye bedre ut enn ved starten av Vi registrerer at prisene på kontrakter signert i kvartalet fortsetter å stige, og er opp nye 3 % fra foregående kvartal, til 2050 kr/kvm. Volumene er svært lave, og det er kun én gang tidligere målt tilsvarende lave volumer; i 3. kvartal Totalt ble det signert 143 kontrakter på til sammen kvadratmeter, mot kvadratmeter i 2. kvartal Dette skyldes at det har vært en relativt stille periode for de store leiekontraktene over kvm som henger sammen med få utløp av store kontrakter i 2014 og Den største leiekontrakten i sentrum de siste to årene blitt signert av Olav Thon i deres nybygg i Storgata og Stenersgata 2 hvor Riksrevisjonen har kommet på plass som leietaker. Årsaken til deres flytting fra Frydenlund-komplekset til KLP er Høyskolens vekst i studentmassen som utvider sitt areal med over kvm. Utvidelsen til høyskolen sender også Forskningsrådet på flyttefot. Andre registrerte kontrakter i Oslo sentrum av en viss størrelse er Sjøfartsbygningen (Kongens gate 6) hvor Centric Norway leier ca kvm. Det har også den siste tiden vært flere nye store søk i markedet hvor bl.a. Norgesgruppen søker mellom kvm og Securitas søker nytt hovedkontor på ca kvm. Vi opplever generelt et kresent leiemarked hvor eiendomsbesitterene som har en helhetlig plan for vedlikehold og oppgraderinger tilpasset dagens marked er vinnerne og raskest løser sine ledige arealer. Et annet viktig element som det har vært snakket om lenge, og som vi nå ser et større fokus på hos leietakerne er gode og fremtidsrettede miljøløsninger. Her ser vi at utviklerne og leietakerne begynner å gå i takt og betalingsviljen for miljøbygg er sterkere nå enn tidligere. Den største gledelige nyheten i leiemarkedet vi kan melde om etter sommerferien er at beslutningsprosessene er kortere og beslutningsevnen betraktelig bedre. Page 11 NRP Finans AS - Markedsrapport juni 2014

12 Vi har derfor tro på at volumene vil bedres i tiden fremover og at mange gårdeiere går en god høst i møte. Leieprisene stiger jevnt over i alle områdene og prisene er nå opp med 5 % i snitt for hele Oslo sammenliknet med samme tid i fjor, altså over det dobbelte av KPI. Den største stigningen gjelder Vika-Aker Brygge, der leiene er opp med nesten 11 % siden samme tid i fjor. Det begynner å bli kort tid for å løfte nybygg i 2016 nå, og det er dermed lite nye kontorarealer som blir tillagt markedet i de kommende to år. CBD: Leieprisene holder seg derimot tilnærmet uendret siden forrige kvartal, og dette anses som en korreksjon etter kraftig stigning i de fleste segmenter i løpet av årets første halvår. Vi definerer CBD som Vika, Aker Brygge, Tjuvholmen og noen adresser rundt rådhuset Ledighet i Oslo Dette er ledighetsstatistikken fra vår ferskeste telling, som ble utført i midten av september. Ledigheten i Oslo sentrum ligger stabilt på rundt 6 %. Ledigheten for kontorbygg i Stor-Oslo er nå ca. 8,2 %, ned 0,3 poeng fra forrige kvartal. Det er nå kvm tilgjengelig innen 12 måneder. Stort sett alle områder i Oslo har stabil ledighet, Skøyen opplever en svak vekst, dette skyldes tilskudd av flere mindre arealer, ingenting dramatisk. Lysaker og Nydalen sliter fortsatt med høy ledighet der kun de beste byggene med nærhet til offentlig kommunikasjon signerer kontrakter. NPRO begynner å bli ferdig med oppussingen av Aker Brygge og det skrives jevnlig kontrakter i de nyrehabiliterte lokalene. Rica Eiendom Holding og Peninsula Petroleum har nylig signert kontrakter i hhv. Stranden 3 og 1. Det er ca kvm ledig i CBD nå. Det største arealet er en nykommer, kvm i Olav V s gate 4. Her fraflytter DLA Piper lokalene til fordel for Stranden 5 og NPRO i Q1 2015, hvor de skal leie kvm. Terminalbygget (2 750 kvm) og Bryggegaten 8 og 9 (7 600 kvm, tidligere Stranden 5) defineres nå som ledige, med innflytting Q1 2015, dette etter at Google tok kvm. Det samme gjelder Verkstedhallen der det er snaue kvm ledig kontorareal. Neste store ledige lokale som skal fylles opp er kvm i Ruseløkkveien 26 til Storebrand, som blir ledige etter Wiersholm og Norad, trolig klart for innflytting i løpet av NRP Finans AS - Market Report December 2014 Page 12

13 Videre har de nesten fylt opp Prinsens gate 21 og leid ut til blant annet til Mainmanager, Hermés Headhunting og Visit Denmark. Vardia har tegnet en ny 10 års avtale i 4. etg. i Haakon VIIs gate 2, med et leienivå på NOK/kvm, inkl. en MVA kompensasjon beregnet til ca. 200 kr/kvm. Lokalene totaloppusses for ca kr/kvm. Erich A. Selvaag med familie har fått inn AIG og Syncom i Rosenkrantzgate 22 på nivåer opp mot 3.000/kvm. Indre by sentrum: Ledigheten i Indre by sentrum (innenfor ring 1) synker dette kvartalet, ned ca kvm, dette kommer etter et Q2 der ledigheten steg relativt kraftig. Bortsett fra Riksrevisjonen er det mangel på de virkelig store kontraktene i Q3, men vi har sett flere mindre kontrakter på gode nivåer, spesielt i kvadraturen. Indre by (mellom ring 1 og ring 2) er segmentet hvor ledigheten faller mest også i dette kvartalet. Ledigheten falt med nesten kvm i Q1, primært fordi Akersbakken 27 ble omregulert og kvm ble tatt ut av vår ledighetstelling. Newsec har bistått med salget av eiendommen, som ble kjøpt av Olav Thon. Det er nesten ingen nye lokaler over kvm, som kommer inn i ledighetslisten vår i tellingen dette kvartalet. Aller-gruppen flytter til sitt nybygg på Hasle Linje i Q fra Stenersgata 2 til Olav Thon og etterlater ca kvm. Thon utvider og tar noe av dette arealet, mens Riksrevisjonen har leid resten samt hele kontordelen i nybygget ved siden av; Storgata 14-18, også dette til Olav Thon. I Kongens gate 6 som er eid av Eckbos Legater er det utleid kvm til Centric Norway på nivåer mellom /kvm. Nettavisen flytter inn i Søylen Eiendoms Grensen 17 på kvm, til 2 500/kvm. I kontordelen på Eger har Søylen fått inn ny leietaker etter Aspiro, Netlight har tatt 825 kvm til et svært hyggelig nivå. I høyblokken på Tøyen (Økernveien 11 13) er antagelig den største leiekontrakten som er skrevet i 2014 sammen med Riksrevisjonen. Leiekontrakten ble inngått i våres, Politiets Utlendingsenhet tar kvm i bygget som nylig ble fraflyttet av Skatteetaten. Denne eiendommen er nå i markedet. Det oppgraderte kontoret til Sporveiene og NIFU i Økernveien 9, på andre siden av gaten, er kjøpt av et syndikat tilrettelagt av NRP Finans. Page 13 NRP Finans AS - Market Report December 2014

14 Ipsos MMI tar kvm på en 12-års kontrakt, med oppstart i sommer. Det har virkelig løsnet på Tøyen, og i forrige kvartal kunne vi melde om en kontrakt på kvm i Kolstadgata 1 (Enata Eiendom). Leietaker er en stiftelse, Frivillighetshuset, som består av 12 samarbeidende organisasjoner som Operasjon Dagsverk, Attac, Wikimedia Norge, Hyperion, Landsrådet for barne- og ungdomsomsorg og Elevorganisasjonen. Lysaker opplever nedgang i ledigheten, det ble skrevet få nye kontrakter i Q3, samtidig er tilgangen til nye ledige lokaler begrenset. I Grønlandsleiret 25 til Jens Evensen har Newsec leid ut ca kvm til Fresh Fitness, på en 10-års kontrakt fra Q På Skøyen stiger ledigheten svakt også dette kvartalet. Verkstedveien 1, tidligere Drammensveien 134 (NPRO) defineres som ledig, med kvm som ferdigstilles i Q Som kjent skal Statens Pensjonskasse inn i bygget fra Q4 2014, de har skrevet kontrakt på kvm på nivå NOK/kvm. Det er nå ca kvm ledig på Skøyen og ledigheten bikker 10 %. Det har vært få nye signerte leieavtaler i området siste kvartal, men også lite tilgang av nye lokaler. Det at Norgesgruppen og Moteforum ser seg om etter nye kontrakter kan føre til fristillelse av ytterligere kvm på Skøyen dersom de flytter til et annet område i byen. I Phillip Pedersensvei 7 9 la NCC ut kvm til leie i våres. Dette er nybygget under oppføring for Technip. De hadde leid kvm til NOK/kvm og hadde opsjon på de resterende arealene. At arealene ble lagt ut i markedet kunne tyde på at opsjonen ikke ble benyttet, evt. at NCC ønsket å fremprovosere en handling fra Technip. Uansett så det ut til at taktikken til NCC fungerte og Technip tok hele arealet. Vi er likevel lite bekymret for ledigheten. Skøyen tikker avgårde i god fart og det er god aktivitet i markedet. Blant annet har Sparebank 1 fått på plass nye leietakere i Karenslyst allé 20. Newsec har kvm til leie i Fornebuveien 1 3 for Fram Eiendom, som også kommer ut i markedet dette kvartalet. Lokalene er ledige etter Kongsberg Gruppen NRP Finans AS - Market Report December 2014 Page 14

15 (kjøpte Apply Nemo i 2012). De har nylig flyttet til Kongsberg Gruppens nye hovedkvarter, Asker Panorama. Skal ledigheten på Lysaker vesentlig ned og være robust også i årene som kommer må man få leietakere fra andre områder. I dag underbyr gårdeierne hverandre for å stjele leietakere fra hverandres bygg. Dette er ikke bærekraftig på sikt. Som tidligere nevnt er det trolig likevel slik at Lysaker med sitt moderate leienivå i forhold til Skøyen/Sentrum, gode beliggenhet og store ledige arealer kan tiltrekke seg mange nye leietakere fremover. Oslo ytre øst: Ledigheten holder seg noenlunde stabil i Oslo ytre øst dette kvartalet, blant annet siden vi har tatt ut Frysjaveien 42. Her var det kvm til leie (kontordelen). Eiendommen skal nå trolig konverteres til bolig og er således tatt ut av ledigheten. Ledigheten er nå like under 15 %. Området bærer preg av aktuelle kandidater for konvertering til bolig- og næringsutvikling, vi forventer at ledigheten vil falle på lang sikt. Av de største ledige objektene er Lørenfaret 3 (OPF) på kvm kontorareal, Lørenveien 51 på kvm (Ulven AS), Lørenvangen 22 på kvm og Ulvenveien 75B på kvm, alle konverteringscaser. Vi har ikke registrert vesentlige leiekontrakter dette kvartalet. Oslo ytre vest: Ledigheten i Oslo ytre vest steg vesentlig i forrige kvartal da Slemdalsveien 37 til KLP kom ut i markedet. Dette er lokalene som Statens Pensjonskasse fraflytter ved årsslutt. Her er det ledig ca kvm kontor og det må påregnes en vesentlig investering. Silurveien 2/Ullern Panorama, i nybygget til Selvaag fortsettes det å skrive kontrakter, og det er nå «bare» kvm ledig her. I Gaustadalléen 21 (fremleie Oslotech) har man fått inn Meterologisk Institutt etter at Texas Instruments fraflyttet eiendommen til fordel for Hoffsveien 70 C. De leier kvm. Leienivået mellom NOK/kvm. Hoffsveien 70B/C er nylig innflyttet, og blir følgende helt fullt med Lindorff, Texas Instruments og Metier som hovedleietakere. Vi har ikke registrert vesentlige leiekontrakter inngått dette kvartalet. Page 15 NRP Finans AS - Market Report December 2014

16 1.2 Logistikkmarkedet 1.2.a Generelt Leienivåene ovenfor er basert på informasjon fra relevante leieeksempler som vi har kjennskap til i markedet samt tilgjengelig i vår database. Vi registrerer en økt interesse for logistikkeiendom i Norden. Spesielt i Sverige har interessen vært særlig stor og vi forventer å se det samme i Norge. Hvis det viser seg at tollgrensen av varer fra utlandet heves, kan dette potensielt ha en negativ effekt på norske selskaper som driver med detaljhandel på nett og følgelig logistikkeiendom her til lands, siden det er billigere å plassere disse i utlandet, men vi mener at denne bransjen er i så stor vekst at de vil merke lite til dette. Det globale investeringsselskapet Blackstone og investeringsfondet Tritax kjøpte en større logistikkportefølje i Europa. Kun en av eiendommene lå riktignok i Norge. Den var på ca kvm og lå i området Regnbuen på Langhus. I det samme området utviklet og solgte senere Anthon B Nilsen sitt kjølelager hvor Interfrukt var leietaker på en 20 års kontrakt. I logistikkmarkedet har vi sett en yieldnedgang det siste kvartalet. De siste transaksjonene som vi kjenner til fra Höegh Eiendoms salg i Ski næringspark på yielder på ca. 6,25 % vitner om et marked i kraftig bedring. Gunstig finansiering har utvilsomt bidratt til dette og vi tror dette er en god markedsindikasjon på at logistikk er blitt mer attraktivt. Vi må tilbake til BULK-transaksjonen på Berger som Storebrand kjøpte for å se slike yieldnivåer. Vi vet også at Loe Utvikling kjøpte et kvm kombinasjonsbygg på Sofiemyr med tilhørende tomt på ca. 30 daa. Vi har ikke kjennskap til nivåene, men vil anslå en salgssum på millioner basert på løpende leie og totalarealet. På Gardermoen er det Bergmoen som søker om å utvikle Gardermoen Business Park. Potensialet er på hele kvm. Ett år tilbake kjøpte Fabritius et større tomteområde av Nordea Liv hvor Newsec var megler. Etter det vi kjenner til er eiendommen igjen i markedet. På Lierstranda som skal utvikles til en helt ny bydel har Asko Drammen vokst ut av sine lokaler. De forsøker nå å etablere seg i Sande. Dette er svært gledelig for logistikktomter i Vestfold som tradisjonelt har vært vanskelige å utvikle. Det er sannsynlig at mer av logistikken flytter etterhvert som også Drammens boligbehov vil fortrenge logistikken ned langs E18. I Stavanger-regionen har Måseide kjøpt et tomteområde på 70 daa langs E39 mellom Stavanger og Flekkefjord. Det er entreprenørkonsernet Bjørn Riisa som er selger. I følge våre kilder er prisen 160 millioner. Med på kjøpet følger Spenncon som leietaker i 13 år. Spenncon produserer ferdige betongelementer så vi håper at utviklingen i Stavangerregionen ikke blir like mørk som Newsec spår. Den mest suksessrike logistikkutvikleren i Norge, BULK Eiendom, har for alvor markert seg i Sverige. XXL har latt seg sjarmere og har tegnet leieavtale på kvm i Ørebro. XXL har fortsatt vekstambisjoner og planlegger nye varehus neste år i Norden. 1.3 Transaksjonsmarkedet 1.3.a Generelt Etter en hektisk innspurt før sommerferien, var det en relativt rolig start på høsten, men nå har markedet virkelig tatt av og viser styrke. Mange DD-prosesser avsluttes i disse dager og vi registrerer daglig nye transaksjoner. Newsec hadde før sommeren bud/aksept på 5 6 eiendommer, og slik det ser ut pr i dag forventer vi å komme i mål med 4 5 av disse i løpet av høsten. Tilgang på rimelig fremmedkapital og etterspørsel etter avkastning driver markedet. Så langt i år har vi registrert et transaksjonsvolum på NOK 50 mrd. og vi har for 2014 en forventning om at vi vil ende med et transaksjonsvolum på NOK 75 mrd., inkludert børsnoteringen av Entra, hvilket vil bli ny transaksjonsrekord. NRP Finans AS - Market Report December 2014 Page 16

17 Det snakkes fortsatt mye om utlendingenes inntreden i det norske transaksjonsmarkedet, men som vi viste på vår markedsoppdatering og oktoberfest så har utlendingene kun stått for et volum tilsvarende 9 % i år, mens en norsk aktør som Ragde Eiendom har stått for ca. det tilsvarende. Men det var før Madison kjøpte 59,5 % av Statoil Fornebu og 50 % av Steen & Strøm Magasin. S&SM-transaksjonen tilsier NOK 1,5 mrd. for hele eiendommen, mens vi anslår at underliggende eiendomsverdi er ca. NOK 3,3 mrd. for Statoil, ca. MNOK 100 over kjøpsprisen i Med det hopper utlendingenes andel av volumet opp til ca. 15 %. Andre utenlandskjøp i år er Bekkestua Senter som har fått tyske eiere etter at investeringsselskapet DEKA betalte MNOK 450 for første trinn av kjøpesenteret. De betaler en yield på 6,2 % (med 8 % eierkost) for ca kvm. Videre har de first right of refusal på næringsutbyggingen i byggetrinn 2 (ca kvm handel), med strike 6,2 % i yield noe som tilsier ca. 130 MNOK og en fem års opsjon på et parkeringshus med 160 parkeringsplasser, ca. 60 MNOK i salgssum. Blant de større transaksjonene det knyttes stor spenning til denne høsten er Rom Eiendoms salg av Schweigaards gate Eiendommene er på ca kvm og har brutto leieinntekter på ca. MNOK 84 i Leietaker i Schweigaards gate 21 er Gjensidige, mens det er NSB som fyller lokalene i Schweigaards gate 23. Beliggenheten i Bjørvika fremstår som attraktiv i lys av de siste års utvikling og dersom man regner på en yield rundt 5 %, kan man forvente en salgspris i området 1,6 milliarder. Vi tror fort en utlending strekker seg langt i denne transaksjonen, men kostnader knyttet til valutahedging vil trolig gi begrensninger for hvor lavt disse er villige til å gå. Anslagsvis vil en hedging av ca. 50 % av egenkapitalen slå ut ca. 50 bp. på yielden. Markedet for kjøp og salg av logistikkeiendommer har virkelig blitt hjulpet av bedringen i finansieringsmarkedet. I 2013 talte vi ca. NOK 1,3 mrd. i transaksjoner. Hittil i år har vi registrert NOK 1,8 mrd., samt et par store transaksjoner i prosess. I Ski Næringspark ble det i midten av september ferdigstilt en transaksjon av to eiendommer. Et rent logistikkbygg og et kombi kontor/verkstedbygg med hovedvekt av kontor. Vektet leietid var ca. 12,5 år for logistikkbygget og leienivået helt normalt, ca. 950 NOK/kvm for det kvm store bygget. Men vi er mest interessert i yielden, som endte så lavt som 6,3 %. Salget ble strukturert som en porteføljedeal, hvor den andre eiendommen ble solgt for 6,75 %, ca. 6,5 år vektet leietid og ca NOK/kvm i leie, som for seg selv ikke er så spektakulært. Da er det mer interessant å høre at det kom inn bud på logistikkeiendommen alene på en yield så lavt som 6 %. Det er et markant skifte i dette markedet, hvor vår tidligere referanse var fjorårets salg av Regnbuen Syd på 6,75 %. En eiendom som har vært ute i markedet en stund er PST-hovedkvarteret i Nydalen, Nydalen allé 35. Etter det vi kjenner til har en av utfordringene vært overkurs på rentebindingene, som utgjør ca. 25 MNOK. Eiendommen ble solgt til City Finansiering og Kim Erla, for en sum på ca. 435 MNOK. Det tilsvarer en yield på ca. 6,1 %. Det betales ca NOK/kvm i leie og vektet leietid er ca. 10 år. Til sammenligning utøvde Statnett i fjor sin opsjon og kjøpte nabobygget Nydalen allé 33 for 6,4 % i yield. Pris per kvm er nesten helt lik, ca NOK/kvm. City Finansiering vekter seg opp i Nydalen, de kjøpte i fjor Gullhaugveien 1-3 for ca. 360 MNOK og yield 7 %. Munkedamsveien 62 er det nye hovedkontoret til R.S. Platou på Filipstad. Foruten kontor inneholder eiendommen som er på ca kvm også garasje og barnehage. Ragde har kjøpt eiendommen til MNOK 435 eller NOK/kvm. Det tilsvarer en yield på 5,3 %, med 3,5 % eierkost. Vektet leietid er ca. 13 år ved overtakelse når det står ferdig våren M62 ble først solgt på en forward avtale fra Rom Eiendom til R.S. Platou og Fabritius, hvor Platou fikk oppført et prosjekt med seg selv som leietaker. Avtalen var på MNOK 352,84, KPI justert i perioden, noe som tilsa en yield på ca. 5,75 %. Kjøpskostnaden per Q blir ca. 370 MNOK for R.S. Platou og Fabritius. Nå har altså R.S. og Fabritius solgt eiendommen videre for 435 MNOK, dvs. en gevinst på 65 MNOK delt på de to partene. Det er fortsatt stor etterspørsel etter sentralt beliggende eiendom i Oslo. På grunn av trenden med stadig Page 17 NRP Finans AS - Market Report December 2014

18 skarpere yield for sentrumseiendom opplever vi at mange aktører utvider sine parametere når de søker etter nye investeringer. Vi opplever at investorene i større grad tolererer eiendom med kortere gjenværende leietid, og at det ofte ønskes et element av utvikling. De beste referansene på denne trenden ser vi trolig i kjøpene av Tollbugaten 32 og Pilestredet 33/Tullinsgate 2. Sistnevnte ble plukket opp av Oslo Areal og solgt fra hhv. Aberdeen Fond 1 og DNB Liv. Vi har grunn til å tro at salgsprisen ligger rundt 740 MNOK, som priser eiendommen til ca. 5,6 % yield, ca NOK/kvm lyse arealer eller ca NOK/ kvm for lyse og mørke arealer. Dagens leienivå er på ca. 45,5 MNOK og NOK/kvm, men faller med ca. 6 MNOK når kreftforeningen flytter til våren. Da er vi plutselig på en yield på 5 %. Vi tror fullt rehabiliterte lokaler her kan oppnå nivåer rundt NOK/kvm for kontorene i snitt, de 180 p-plassene kan nok leies ut rundt pr/plass i snitt. Legger vi til grunn en markedsleie på ca. 53,5 MNOK får vi en yield på markedsleie på ca. 7 %. Ved utløpet av kontraktene er det massive rehabiliteringskostnader. Legger vi til grunn et anslag på ca. 130 MNOK eller kr/kvm tilsvarer det en implisitt investering på ca. 850 MNOK eller kr/kvm. Det tilsvarer en yield på ca. 6 %. Ved å kjøpe begge byggene får man en mye mer rasjonell drift av byggene og man vil trolig kunne redusere fellesarealene betydelig, blant annet ved opprettelse av en ny sentral kantine i glassgården i midten av de to byggene. Dette er effekter som en god eiendomsutvikler legger til grunn. Uansett ser vi nå klare eksempler på at markedet priser risiko mye lavere enn kun for 6 mnd. siden, noe som i større grad vil gjenspeiles i yielder fremover. Dette er en transaksjon som også viser poenget av å ikke bare kjøpe eiendom på yield, men se på pris/kvm og realistiske scenarioer for utleie og oppgradering. Tollbugata 32 er en annen av de transaksjonene det har blitt snakket mye om etter sommeren. Med en pris på 170 MNOK og ca kr/kvm og en yield under 5 % var det mange som synes denne gikk høyt. Vi anslår et investeringsbehov på MNOK i bygget for å få det opp til en moderne og tidsriktig standard. Dvs. at Linstow egentlig har kommitert seg for en investering på kr/kvm for eiendommen. På kort sikt skal også hele gateløpet i Nedre Vollgate graves opp for å gi ny tilgang til Stortinget, noe som definitivt vil stresse enhver gårdeier i dette området. Eiendommen er neppe verdt mer enn NOK/kvm ferdig basert på oppnåelige markedsleier og yield. For å regne hjem eiendommen må du legge til grunn et avkastningskrav på 6 % og markedsleie på NOK/kvm. Det er i seg selv realistisk, men det betyr i praksis at Linstow betaler fullt ut for den risiko tilknyttet faktisk oppussing og reutleie. Vi ser tendenser på dette i markedet nå, kjøperne må strekke seg svært langt for å kjøpe bygg med fremtidig potensial. Vi opplever generelt at det er god likviditet i eiendomsmarkedet. Bankene bidrar på sin side med god vilje til å låne ut penger til lave marginer. Fortsatt opplever vi at bankene er mer fleksible på hvilke prosjekter de ønsker å finansiere både med tanke på beliggenhet og kortere gjenværende kontraktsløpetid enn tidligere. Yieldspreaden er fortsatt høy. Vi ser videre en stadig større geografisk og størrelsesmessig spredning. Bankene på «landet» lever i det samme markedet de gjorde i fjor og har egentlig ikke endret utlånsmarginene vesentlig, det er «business as usual». Det betyr at alt som ligger utenfor allfarvei og som ikke er stort nok for syndikat- og eiendomsaktørene fra Osloområdet ikke blir nevneverdig påvirket. Dersom det derimot er av størrelse så ser vi at syndikatene er der med en gang. Vi så blant annet at Norsk Maritimt Kompetansesenter i Ålesund ble plukket opp av et Arctic-syndikat i mars i fjor. Størrelsen var ca. MNOK 550, med en yield rundt 7,25 %. Vi har forventninger om at vi går en aktiv høst i møte. De fleste parametere ligger til rette for at det vil bli gjennomført en rekke større og mindre transaksjoner. Attraktive bankmarginer, god lånevillighet fra bankene og mer tilgjengelig egenkapital oppfattes av et samlet marked som svært positivt. Men vi retter samtidig oppmerksomheten mot lavere aktivitet i oljeservicenæringen og påfølgende oppsigelser, som vil få en effekt, spesielt for markedet på Forus. 1.3.d Verdiutvikling Grafen under er basert på virkelige verdivurderinger utført av Newsec fra Grafen viser utviklingen i verdi fra kvartal til kvartal og inneholder ikke løpende avkastning. Vi ser at verdiutviklingen i Oslo har vært solid og drevet av leieprisvekst samt yieldnedgang på sentrale kontoreiendommer. Vi satt ned prime-yield i Oslo til 5,0 % i høsten 2013 etter flere representative transaksjoner. I den forbindelse har vi også skrevet opp verdiene i CDB de tre siste kvartalene. Det ser ut som at vi kommer til å sette ned yielden ytterligere i løpet av slutten av NRP Finans AS - Market Report December 2014 Page 18

19 stigende eksportordrer peker mot et oppsving i eksporten. 1.3.d Veiledende yieldnivåer Newsec Quality Board har gitt følgende veiledende yieldnivåer for verdivurderingen for Q Hver eiendom vil imidlertid undergå individuelle vurderinger med hensyn til beliggenhet, leiekontraktenes lengde og kvalitet. KPI har ikke steget på over to år, og i slutten av oktober kuttet Sveriges Riksbank styringsrenten enda en gang med 0,25 %-poeng til null. I tillegg til det kraftige kuttet har Riksbanken også gjort betydelige endringer i renteprognosen. Riksbanken mener at det vil bli nødvendig å holde renten på null frem til midten av Tidligere var første renteøkning indikert mot slutten av Sentralbanken viser til at inflasjonen i Sverige forblir lavere enn ventet. Dette sammen med svakere vekst internasjonalt gjør at sentralbanken mener det vil ta lenger tid før inflasjonen når to prosent. I september skuffet prisveksten stort med en årlig vekst på 0,3 %. Dette er 0,4 %-poeng under hva sentralbanken ventet. Det skjedde til tross for at sentralbanken i starten av juli kuttet styringsrenten med 0,5 %-poeng, fra 0,75 til 0,25 %. Den svenske styringsrenten er med dette lavere enn styringsrenten i eurosonen, USA og Storbritannia. 2.0 Sverige I Sverige har utviklingen vært svak de to siste kvartalene, etter en sterk avslutning på fjoråret. Veksten i BNP i Q var lavere enn ventet, da eksporten utviklet seg svakt. Vekstbidraget fra innenlandsk etterspørsel steg derimot fra kvartalet før. Et lavt rentenivå, stigende sysselsetting og kutt i inntektsskatten har bidratt til å holde inntektsveksten oppe. De neste par årene ventes i tillegg fallende sparerate å bidra til relativt god vekst i privat konsum. Videre har det svenske finanstilsynet lansert retningslinjer som skal dempe gjeldsveksten. Tiltakene vil kunne virke dempende også på privat konsum og boliginvesteringer. Veksten i foretaksinvesteringene er ventet å ta seg opp i kjølvannet av økt aktivitet i eksportsektoren. Høyere internasjonal etterspørsel og Den sesongjusterte arbeidsledigheten i april var på 8,4 %. Det var på forhånd ventet at sesongjustert ledighet skulle falle til 8,3 % etter at ledighetsraten hoppet til 8,4 % i mars. Ledigheten ligger høyere en Riksbankens anslag som er at ledigheten vil øke til 8,2 % i løpet av inneværende år og ned til 8 % neste år. Sesongjusterte data viser en fortsatt svakt økende trend for såvel arbeidsstyrken som for antallet sysselsatte og arbeidsledige. Blant de unge er imidlertid situasjonen verre. Av samtlige ungdommer mellom 15 og 24 år er 14,6 % arbeidsledige. Det innebærer at det i denne aldersgruppen nå er som står uten jobb. Det er en økning på i løpet av de siste 12 månedene. Ledigheten blant unge øker mer enn i resten av befolkningen. Page 19 NRP Finans AS - Market Report December 2014

20 2.1 Kontormarkedet i Stockholm 2.1.a Stockholms kontormarked I tillegg til CBD og resterende områder i indre by består Stockholms kommersielle kontormarked av en rekke store kontorområder i de nærliggende forstedene. I hovedsak er kontorporteføljene lokalisert i kommunene Upplands Väsby, Jarfalla, Sollentuna, Sundbyberg, Solna, Danderyd, Stockholm og Nacka. Kista Frösunda Solna Station Solna Business Park Sundbybergs Centrum Solna Strand Alvik Marievik Globen Hammarby Sjöstad Nacka Strand Innerstadens kontorsmarknad Newsec anslår det totale kontorarealet i Stor-Stockholm til ca. 12,0 millioner m². Stockholm CBD er ansett å være det mest attraktive kontorområdet med ca. 1,9 millioner m². Stockholm indre by, unntatt CBD, utgjør ca. 4,3 millioner m². De viktigste kontorområdene i Stor- Stockholm finner man i kommunene Stockholm, Solna, Sundbyberg, Nacka, Sollentuna, Järfälla, Danderyd og Upplands Väsby. Et sterkt kontormarked i CBD med høye leienivåer og lav ledighet, kombinert med lite nybygging, har vært positivt for sentrumsnære områder og presset opp leieinntektene for kontor. Flere selskaper innfører også «mobile kontorer» for å redusere kontorarealet. Resultatet er større etterspørsel etter moderne arealeffektive kontorer, noe som igjen tvinger eiere av eldre kontorbygg å tenke alternativ bruk av sine eiendommer. 2.1.c Ledighet Mange større bedrifter relokerer og flytter til nye kontorlokaler utenfor indre by. Ledigheten i CBD er ned fra 4,5 % fra forrige rapport til 4 %. I Indre by fortsetter ledigheten å falle og er nå på 5,5 %, ned 0,5 % fra i sommer. 2.2 Kontormarkedet i Gøteborg 2.1.b Leiemarkedet Leieprisene i moderne og arealeffektive kontorbygg i Stockholm CBD økte med 50 SEK/m² i tredje kvartal 2014 og utgjorde SEK/m². Dog har det blitt notert leier opp mot SEK/m². 2.2.a Gøteborgs kontormarked Det kommersielle kontormarkedet i Göteborg-regionen består av ca. 4,6 millioner m², dette inkluderer også nærliggende kommuner som Mölndal og Partille. Kontorområdene for Gøteborg er klassifisert i henhold til kartet ovenfor. Områdene innenfor CBD huser totalt ca. NRP Finans AS - Market Report December 2014 Page 20