Markedsrapport. Juni 2014

Transkript

1 Markedsrapport Juni 2014

2 The NRP Group of companies Project & Corporate Finance Asset Management Corporate Management Services NRP Finans AS NRP Asset Management ASA NRP Business Management AS Aker Eiendomsdrift AS Project arrangement & Syndication Corporate finance and M&A advisory Asset Management Corporate management, accounting, tax and consulting Real estate management

3 Innholdsfortegnelse: 1. Innledning Solgte prosjekter Eiendom Status eiendomsmarkedet i Norge og Sverige ved Newsec AS Nøkkeltall eiendomsportefølje Oversikt eiendomsprosjekter Eiendomsprosjekter Alingsås Lager og Handel DIS Berger Kombibygg AS Berger Terminal DIS Borås Logistikk DIS Brønnøysund Kontorbygg AS Dagligvarelogistikk AS E-Logistikk DIS El Logistikk AS Etterstad Utvikling DIS Finlogistikk DIS Gasolin Eiendom DIS Gasolin Handelseiendom DIS Grenland House DIS Gøteborg Kombi DIS Gøteborg Logistikk DIS Gøteborg Mølndal AB Hoffsveien Kontorbygg AS Holmsbu Invest KS Hovfaret 4 DIS Kongholm Invest KS Kristiansund Handelseiendom AS Logistikk og Lagershop AS Lørenskog Kombibygg DIS Majorstuen Kontorbygg Dis Martodden Utbygging KS Maskinveien Kontorbygg AS Moa Handelseiendom DIS Nydalen Kontorbygg AS Nye Alfasetveien DIS Nye Bergen Lagerbygg KS Nye Berghagan Næringseiendom AS Nässjö Logistikkbygg AS Pottemakerveien Kombibygg AS Prime Logistikk DIS Ringeriksveien 2012 DIS Stadion Utbygging KS Statens Hus Lillehammer KS Sydsvenskan Lager & Handel AS Sørenga Utvikling KS Tangen Havnelager AS Teknikstaden Utvikling AS TFGS Kombi AS Side 3 NRP Finans AS Markedsrapport juni 2014 Side

4 Torggata Bad AS Shipping Shipping market comments by Joachim Grieg & Co Nøkkeltall shippingportefølje Oversikt shippingprosjekter Shipping prosjekter Arca Shipping Dis BB Troll Beta DIS Bulk Avanti DIS Bulk Transloading DIS Eastern Reefer DIS Eastern Reefer II DIS Feedermate DIS Gram LPG DIS Inter Carib II DIS Kuo DIS Mount Lyderhorn LLC Neptune Seismic DIS Spero DIS Stril Offshore DIS TDSC Opportunity AS UACC Bergshav Tanker DIS UACC Ross Tanker DIS Forklaring av begreper og nøkkeltall Ness, Risan & Partners AS og selskaper kontrollert av Ness, Risan & Partners AS ("NRP-Gruppen") har en restriktiv policy i forhold til å eie finansielle instrumenter. NRP-Gruppen kan delta som hovedmann i selskapsstrukturer hvor NRP Finans tilrettelegger prosjektet, og det tillates å investere i åpne fond forvaltet av NRP Asset Management, eller i statssertifikater som ledd i enkelte konsernselskapers likviditetsforvaltning. For øvrig eies kun finansielle instrumenter med tilknytning til virksomheten. Ansatte i NRP-Gruppen og deres nærstående vil fra tid til annen kunne eie andeler i prosjekter som NRP Finans har tilrettelagt og/eller de fond og selskaper som NRP Asset Management har forvaltningsavtaler med. En oversikt over eierandelene til ansatte i NRP-Gruppen kan fås ved henvendelse til Ness, Risan & Partners ved Compliance Officer. Markedsrapporten er utarbeidet av NRP Finans AS (NRP). Informasjonen er utarbeidet etter beste skjønn, og NRP kan ikke ta ansvar for at informasjonen er riktig eller fullstendig. NRP fraskriver seg ansvar for ethvert tap som følge av at opplysninger som er gitt er misvisende, feilaktige eller ufullstendige, samt for tap som på annen måte oppstår som følge av anvendelse av de gitte opplysninger. Det understrekes at investering i eiendom, shipping og offshore er beheftet med risiko. Enhver investor må være forberedt på at slik investering kan medføre tap. Enhver som investerer må på egen hånd forsikre seg om at opplysningene som fremkommer er à jour og korrekte. Hvis man benytter dette dokument som underlag for kjøp av andeler på et senere tidspunkt, må man selv sørge for at all relevant og oppdatert informasjon fremskaffes. Opplysninger som fremkommer i markedsrapporten er kun à jour per dato for utarbeidelsen. Mulige investorer oppfordres til å gå gjennom de spesifikke prosjekter grundig. All dokumentasjon kan gjennomgås ved henvendelse til vårt kontor. NRP Finans AS - Markedsrapport juni 2014 Side 4

5 1. Innledning Det er en glede å kunne presentere ny markedsrapport fra NRP Finans. I denne markedsrapporten vil man finne verdivurderinger for tilrettelagte prosjekter innen eiendom og shipping/offshore, markedsinformasjon om begge segmenter, samt nøkkeltall for porteføljen. Innledningsvis ønsker vi å si litt om aktiviteten i NRP Finans, og status på markedene sett fra vårt ståsted har så langt vært et aktivt år for NRP Finans, med god aktivitet innen både eiendom og shipping/ offshore. Vi har utvidet vår corporate-virksomhet med en ny medarbeider, og aktiviteten innen shipping/offshore har allerede økt betraktelig. Grunnet økt oppdragsmengde er vi på utkikk etter flere dyktige medarbeidere, både innen prosjekt-megling og analyse. NRP Gruppen for øvrig har også hatt en god start på året. NRP Business Management har fått tilført flere dyktige medarbeidere den siste tiden og aktiviteten er høy. Både NRP Business Management og Aker Eiendomsdrift har god vekst i inntjeningen. Dessverre så NRP Asset Management seg nødt til å avvikle NRP Credit Fund tidligere i år. Skattedirektoratet konkluderte i en forhånds-uttalelse mottatt 23. desember med at NRP Credit Fund skattemessig ikke var å anse som reelt etablert i Irland, og følgelig ikke var omfattet av fritaksmodellen. NRP er ikke enig i disse vurderingene. For å sikre likebehandling av investorene, ble fondet derfor avviklet. Avviklingen ble gjennomført på en ryddig måte, og med minimale kostnader for investorene. Avkastning over fondets løpetid på drøye 2 år ble 18,5 %. NRP Asset Management jobber med nye spennende fondsmuligheter, og er for tiden på utkikk etter en senior porteføljeforvalter innen eiendom. Verdensøkonomien og Norge: Ifølge OECDs halvårlige rapport «OECD Economic Outlook» fra mai 2014, er det ventet at verdensøkonomien skal styrke seg moderat i 2014 og Til tross for optimisme, varsles det samtidig at veksttakten kan forbli betydelig lavere enn før finanskrisen i lang tid fremover. Det er ventet at vestlige land vil klare seg best, mens veksten i fremvoksende økonomier vil stagnere. OECD-rapporten anslår en vekst på 3,5 % for verdens-økonomien i 2014, 5,3 % for fremvoksende økonomier (BRIICS), 2,4 % for OECD - landene, 2,7 % for USA og 1,4 % for Euro-sonen. En av truslene mot verdensøkonomien som fikk mest oppmerksomhet i fjor, var den varslede nedtrappingen av økonomisk stimuli av den amerikanske økonomien. Grunnet flere positive makrotall fra USA og sakte nedtrapping i tråd med utviklingen i økonomien, ser det ut til at USA skal kunne avvikle stimuleringstiltakene i løpet av høsten uten de store konsekvensene for verken USA spesielt eller verdensøkonomien generelt. Frykten for stagnerende vekst i Kina har fått økende oppmerksomhet, samtidig som arbeidsledigheten i Europa fortsatt er høy og faren for deflasjon er overveiende stor i flere europeiske land. Det er også økende skepsis til om Japan vil lykkes med «Abenomics»- eksperimentet. Veksten i Norge er ventet å bli mellom 1-2 % i 2014, en moderat vekst. Samtidig er Oslo Børs i skrivende stund på «all-time high». Frykten for et boligkrakk har avtatt, og flere eksperter spår prisøkning på boliger i tiden fremover. Mye takket være den moderate veksten er styringsrenten i Norge fortsatt på svært lave 1,5%, hvilket den har vært de siste to årene. Bankene har på sin side ventet med å senket renten, og 2013 var preget av et år med rekordhøye marginer til bankene. Etter press fra politikere og økt konkurranse mellom bankene, samt et aktivt obligasjonsmarked, har også de større bankene i våres sett seg nødt til å senke utlånsrentene. De lange rentene er nær historisk bunn, og 10 år NOK swaprente ligger for tiden rundt 3% p.a. Villigheten blant bankene til å gi lån til eiendomsprosjekter har vært god, og marginene er presset litt ned siden Særlig såkalte «club-deals», prosjekt-finansiering med få aktører, får gode marginer hos bankene. Shipping/offshore finansiering er fortsatt utfordrende. Markedet for direkteinvesteringer: Siden forrige markedsrapport i desember, har NRP Finans tilrettelagt 7 nye enkeltprosjekter, inkludert en restrukturering av et eksisterende shipping-prosjekt. Side 5 NRP Finans AS Markedsrapport juni 2014

6 Innen eiendom har vi tilrettelagt 4 nye prosjekter til en samlet verdi av NOK Vi har blant annet tilrettelagt kjøpet av en kontoreiendom sentralt beliggende på Smestad, med Metier og Lindorff som største leietakere. Prosjektet har fått navnet Hoffsveien Kontorbygg AS. I Stavanger er Aker MH sitt hovedkontor på Forus kjøpt, gjennom selskapet Maskinveien Kontorbygg AS. Bygget er i sin helhet leid ut til Aker Solutions på 7 års kontrakt. I vinter etablerte NRP Finans selskapet Gøteborg Mølndal AB, som kjøpte en kontoreiendom beliggende i Mølndal rett utenfor Gøteborg sentrum. Bygget er leid ut til Bravida Sverige AB på 7 års kontrakt. Også et annet prosjekt er tilrettelagt i Sverige siden sist markedsrapport, Logistikk og Lagershop AS. Prosjektet består av et nybygget logistikkbygg ved E4 i Helsingborg leid ut til PostNord Logistics TPL AB, og to lagerbutikker leid ut til NetOnNet. Eiendomsprosjektene vi har tilrettelagt har blitt godt mottatt i markedet, og blitt raskt fulltegnet. Eiendomsmarkedet i Norge har fått økt interesse fra utenlandske investorer den senere tid, og innenfor handel har utlendingene vært største netto kjøper det siste året. Det er imidlertid «prime yield» eiendommer de først og fremst ønsker, og tilbudet av denne typen eiendom er begrenset. «Prime yield» er for øyeblikket på rundt 5% for de beste kontoreiendommene, og det er observert rekordhøye leienivåer på kroner per kvadratmeter. Disse rekordnivåene henger sammen med forventet lav nybyggingsaktivitet i årene fremover samt økt etterspørsel etter areal, og det er mulig at prisveksten vil fortsette. For bygg med dårligere standard på mindre attraktive lokasjoner, er det observert en økning i yielden, og det er vanskeligere å få leid ut areal. En mer detaljert analyse av eiendomsmarkedet i Norge og Sverige, skrevet av Newsec, finnes på side 12 i markedsrapporten. Aktiviteten og interessen for shipping er økende. Konkurransen om objektene er imidlertid hard og krevende, spesielt innen tørrlast, container, og større LPG skip, hvor aktører tar få og korte forbehold, og har finansiering på plass. Vi har gjort to nye shipping-prosjekter, et innen container og et innen tørrbulk segmentet. I begge prosjektene er skipene kjøpt til nivåer under historisk paritet. Cresco Shipping DIS kjøpte et 1996 bygget handy-size containerskip til USD , og skipet går etter overtagelse inn på et 5-års bareboat certeparti. Prisen som ble betalt for skipet reflekterer den lave inntjeningen innen segmentet det opererer i, men vi ser tegn til at skipsverdiene er økende. Det andre prosjektet er et tilrettelagt kjøp av 75% av andelene i et eksisterende prosjekt, Mount Lyderhorn LLC, som eier skipet Golden Lyderhorn som er på bareboat certeparti til Golden Ocean. Golden Lyderhorn er et Panamax tørrbulk skip bygget i 1999; Japan. I tillegg har vi gjennomført en transaksjon innen OSV segmentet, der det eksisterende prosjektet BB Troll DIS ble refinansiert, og gjelden kjøpt ut til en rabattert pris. Prosjektet er nå 100 % egenkapital-finansiert. Som i de siste markedsrapportene nevner vi også denne gangen utfordringene knyttet til pantelånsfinansiering innen shipping/offshore, selv om marginene ser ut til å være forbi toppen, og trender nedover. Inntjeningen er fremdeles svak for flere shippingsegmenter, mens skipsverdiene har hatt en økning det siste året. Inntjeningen for konvensjonelle offshoreskip, dvs. AHTS og PSV, har vært lav. Sammenlignet med 2013, har inntjeningen gått noe opp så langt i 2014, mens skipsprisene er stabile. Oljeprisen er fortsatt høy, og til tross for varslet redusert E&P aktivitet, virker det som om markedet klarer å absorbere nybyggene som leveres. Det er også planlagt en del større letekampanjer i krevende områder, slik som Karahavet, Grønland og i Barentshavet. For en mer inngående analyse av shipping- markedet, se markedskommentar fra Joachim Grieg & Co på side 71. Det jobbes kontinuerlig med å skape merverdier i prosjektene tilknyttet vår portefølje, samt å identifisere og tilrettelegge flere gode prosjekter innen eiendom, shipping og offshore. Omsetning av andeler: NRP Finans har så langt i år omsatt andeler i annenhåndsmarkedet for ca. MNOK 80 i underliggende verdier, noe som tilsvarer en økning sammenlignet med samme periode i fjor. Likviditeten i de enkelte prosjektene varierer betydelig, og generelt er de minst risikable prosjektene mest omsettelige. Omsetningen i NRP Finans AS - Markedsrapport juni 2014 Side 6

7 shipping-prosjekter har økt, men eiendoms-prosjekter er fremdeles mest likvide. NRP Finans jobber aktivt for å skape likviditet i annenhåndsmarkedet for å heve kvaliteten på vårt produkt og gjøre prosjektene våre mer attraktive for en bredere gruppe investorer. Ta gjerne kontakt med Thor Mjør eller Erlend Torsen for spørsmål vedrørende kjøp og salg av andeler. Avkastning: I de prosjektene der det nylig har vært omsetning av andeler, vil normalt siste omsetningsverdi være styrende for verdsettelsen. I de prosjekter der det ikke har vært omsatt andeler nylig, vil verdsettelsen i større grad styres av en rekke parametere. Forklaring av begreper brukt i verdsettelsene finnes bakerst i markedsrapporten. Prising av eiendomsprosjekter er i stor grad basert på yield-betraktninger. Internrenten på egenkapitalen er en annen viktig parameter. Merverdier/mindre-verdier av rentebindinger er ikke direkte hensyntatt i prisingen av egenkapitalen i eiendomsprosjekter. Rentebindingene blir derimot hensyntatt gjennom kontantstrøm/internrente-beregninger og påvirker yield-nivået. Verdien av eventuelle rentebindinger og skattesaldoer vises i verdivurderingene. I forhold til sist markedsrapport, er det ikke foretatt store justeringer i yield-nivåene for de fleste eiendomsprosjekter, og de fleste prosjektene er yieldet på netto-leie for I noen prosjekter har vi priset prosjekter på antatt leie ved en normalsituasjon for utleie. Annualisert avkastning for eiendomsporteføljen i 2014 er 16,6 %. Nominell vekst så langt i år, er 6,5 %. Porteføljen for eiendomsprosjekter har gitt en avkastning på 23,9 % p.a. fra slutten av 2000 og frem til i dag. Annualisert avkastning for shippingporteføljen i 2014 er 10,7 %. Nominell vekst så langt i år er 4,3 %. Porteføljen for shipping-prosjekter har gitt en avkastning på 13,2 % p.a. fra slutten av 2000 og frem til i dag. Porteføljeavkastningen er opp 15,2 % annualisert i Nominell vekst er 6,0 % så langt i år. Avkastningen for NRP Finans sin totalportefølje av prosjekter er på 18,6 % p.a. siden etablering av selskapet i Denne sterke avkastningen viser at direkteavkastninger som aktiva-klasse bør inngå i enhver investors portefølje. Vårt fokus vil være å oppnå best mulig risikojustert avkastning for hvert enkelt prosjekt, samt oppnå god porteføljeavkastning over tid. Avkastning 2014* Shippingporteføljen: 4,3 % 13,2 % Eiendomsporteføljen: 6,5 % 23,9 % Totalporteføljen 6,0 % 18,6 % *Avkastning per i nominelle tall Ett prosjekt er solgt siden forrige markedsrapport, E- Tanker DIS. Prising av shipping-prosjekter gjøres i hovedsak ved å bestemme avkastningskrav i forhold til de underliggende parameterne. Viktige parametere er blant annet skipets verdi, estimert restverdi ved utløp av certeparti, motpartens soliditet, det underliggende markedet skipet opererer i, betingelser i låneavtalen, samt gjenværende lengde på skipets certeparti/ beskjeftigelse. Den store usikkerheten knyttet til de nevnte parameterne, gjør tidvis verdsettelse av shipping-prosjekter til en krevende øvelse. For prosjekter hvor certepartier er kansellert og befraktningen er tatt over av eierselskapet eller hvor det kun gjenstår en kort periode av certepartiet, har vi beregnet egenkapitalverdien på basis av verdijustert egenkapital (NAV). Da verdijustert egenkapital baserer seg på antatte skipsverdier, kan verdsettelsen være beheftet med usikkerhet grunnet at det i enkelte segmenter er få transaksjoner. Side 7 NRP Finans AS Markedsrapport juni 2014

8 Sammenlignet med Oslo Børs i perioden 2001-, har NRP Finans sin portefølje utviklet seg som følger: 1800 Utvikling NRPs portefølje vs Oslo Benchmark Vektet NRP portefølje (1301) OSEBX (312) jan 2001 jan 2002 jan 2003 jan 2004 jan 2005 jan 2006 jan 2007 jan 2008 jan 2009 jan 2010 jan 2011 jan 2012 jan 2013 jan 2014 jun 2014 På vegne av alle i NRP vil vi benytte anledningen til å bekrefte vår kommittering til våre kunder og forretningsforbindelser hvor vårt fokus er å skape en langsiktig høy avkastning for investorer, kombinert med en positiv personlig oppfølging av høy kvalitet. Samtidig benytter vi anledningen til å ønske alle våre kunder og forretningsforbindelser en riktig god sommer. Oslo 10. juni 2014 Med vennlig hilsen NRP Finans AS Christian Ness Ragnvald Risan NRP Finans AS - Markedsrapport juni 2014 Side 8

9 2. Solgte prosjekter fortsetter Eiendom: Shipping: Prosjekt Etablert IRR siden oppstart Prosjekt Etablert IRR siden oppstart China Bulker KS % p.a. Shipping: China Cape DIS % p.a. Prosjekt Etablert IRR siden oppstart Containership Invest KS % p.a. Maud Reefer KS % p.a. European Container DIS % p.a. Multipurpose 2000 KS % p.a. European Container II DIS % p.a. Finn RoRo KS % p.a Indian Tanker KS % p.a. Kapitan Korotaev Shipping Ltd % p.a. Eiendom: Mesa Invest DIS % p.a. Prosjekt Etablert IRR siden oppstart Nye Northeast Chemical Carrier KS % p.a. Skarvenesveien 3 KS % p.a. Olympia DIS % p.a. Rem Balder DIS % p.a.* Shipping: Rem Fortress DIS % p.a.* Prosjekt Etablert IRR siden oppstart Rem Forza DIS % p.a.* Tofelino Shipping KS % p.a. Rem Fosna % p.a.* Kapitan Rudnev Shipping Ltd % p.a. Rem Odin DIS % p.a.* Northeast Chemical Carrier KS % p.a. Rem Provider DIS % p.a.* Rem Songa DIS % p.a.* 2004 Ross Container DIS % p.a. Scandinavian RoRo KS % p.a. Eiendom: Sir Matt Reefer DIS % p.a. Prosjekt Etablert IRR siden oppstart TDS Containership II KS % p.a. Fornebuveien KS % p.a. Karihaugen Kombibygg KS % p.a. * Ikke hensyntatt transjevis innbetaling Nye Skarvenesveien 3 KS % p.a Shipping: Prosjekt Etablert IRR siden oppstart Eiendom: North Reefer KS % p.a. Prosjekt Etablert IRR siden oppstart Banebakken 38 AS % p.a Helsingborg Kjøpesenter AS % p.a. Kombibygg Invest I AS % p.a. Eiendom: Lillsjøvegen Invest AS % p.a. Prosjekt Etablert IRR siden oppstart Preståsen Park KS % p.a. Alfasetveien 11 Eiendom KS % p.a. Pueblo Amistad DIS % p.a. Datavegen 27 AS % p.a. Hotvedtveien 6 KS % p.a. Shipping: Valløveien 3 KS % p.a. Prosjekt Etablert IRR siden oppstart Selga Kombinasjonsbygg AS % p.a. Asian Tanker DIS % p.a. BOP 15 DIS % p.a. Shipping: Dynasty DIS % p.a. Prosjekt Etablert IRR siden oppstart Eagle Shipping DIS % p.a. Eastern Chemical Carrier KS % p.a. Ivory Ace DIS % p.a. Gram Chemical Carrier DIS % p.a. Rem Norway DIS % p.a. Korean Chemical Carrier KS % p.a. Southern Chemical Tanker DIS % p.a. Lake Eva DIS % p.a. Lake Maya DIS % p.a Sir Matt Reefer KS % p.a Eiendom: Prosjekt Etablert IRR siden oppstart Eiendom: Shipping: Prosjekt Etablert IRR siden oppstart Prosjekt Etablert IRR siden oppstart Akersgaten 16 Invest KS % p.a. Chem VI DIS % p.a. Berghagan Næringseiendom KS % p.a. Inter Carib DIS % p.a. Entreprenørbygg Invest KS % p.a. Med Cruise DIS % p.a. Finnestadveien 44 ANS % p.a. TDS III DIS % p.a. Hvamveien 1 KS % p.a. Kyrre Grepps gt. 19 KS % p.a. Moss Holmestrand Nærsenter KS % p.a. Nye Alfasetveien 11 KS % p.a. Nygaard Brygge Invest KS % p.a. Scandigade 8 AS % p.a. Side 9 NRP Finans AS - Markedsrapport juni 2014

10 Eiendom: Eiendom: Prosjekt Etablert IRR siden oppstart Prosjekt Etablert IRR siden oppstart Haugenstua Butikksenter AS % p.a. Shipping: Prosjekt Etablert IRR siden oppstart Shipping: American Bulker KS % p.a. Misligholdte/konkurs prosjekt Etablert IRR siden oppstart Eastern Chemical Tankers III KS % p.a. Oceanlink Reefer DIS % p.a* Indian Chemical Tanker DIS % p.a. TDS Containerships IV DIS % p.a* Peg Chemical Carrier DIS % p.a. * Inkluderer innbetalt uinnkalt kapital Misligholdt/konkurs prosjekt Chem Lily DIS % p.a.* 2013 Handy Container DIS % p.a.* MPP Container DIS % p.a.* Eiendom: Swetank DIS % p.a.* Prosjekt Etablert IRR siden oppstart Swetank III DIS % p.a.* Buskerud Handelseiendom DIS % p.a Swetank IV DIS % p.a.* Shipping: * Inkluderer innbetalt uinnkalt kapital Prosjekt Etablert IRR siden oppstart 2010 M-Tanker DIS % p.a* Atlantic Seismic DIS % p.a Eiendom: Perrine DIS % p.a* Prosjekt Etablert IRR siden oppstart Ringeriksveien KS % p.a. Misligholdte/konkurs prosjekt Etablert IRR siden oppstart Vestfold Kombibygg DIS % p.a. Oceanlink Reefer II DIS % p.a* TDS Containerships V DIS % p.a* Shipping: Prosjekt Etablert IRR siden oppstart China Ropax DIS % p.a Indian Bulker DIS % p.a.* Pacific Bulker DIS % p.a.* Eiendom: Ross Container II DIS % p.a. Prosjekt Etablert IRR siden oppstart Misligholdt/konkurs prosjekt Shipping: Indian Chemical Tanker II DIS % p.a.* Prosjekt Etablert IRR siden oppstart BB Troll (før refinansiering) % p.a * Inkluderer innbetalt uinnkalt kapital E-Tanker DIS** % p.a **Venter på endelig oppgjør Eiendom: Prosjekt Etablert IRR siden oppstart Alingsås Handel AS % p.a. Hallsberg Logistikk DIS % p.a. Nye Nordahl Brunsgate 10 KS % p.a. * Inkluderer innbetalt uinnkalt kapital Shipping: Prosjekt Etablert IRR siden oppstart Arendal Offshore DIS % p.a. Longa DIS % p.a. Inter Carib III DIS % p.a.* United Cape DIS % p.a.* * Inkluderer innbetalt uinnkalt kapital NRP Finans AS - Markedsrapport juni 2014 Side 10

11 3. Eiendom Side 11 NRP Finans AS - Markedsrapport juni 2014

12 3.1 Status eiendomsmarkedet i Norge og Sverige ved Newsec AS Kontor- og logistikkeiendom 1.0 Norge Veksten i BNP Fastlands-Norge økte gjennom andre halvår i 2013 og kom i 4. kvartal opp like under trendveksten, anslått til i underkant av 2,5 % i årlig rate. Veksten i offentlig konsum og investeringer samt boliginvesteringer tok seg litt opp gjennom andre halvår i fjor. Veksten i BNP Fastlands-Norge som årsgjennomsnitt var 2,0 % i 2013, ned fra 3,2 % året før. BNP ventes å øke om lag like mye i 2014 som i 2013, og litt mer i Først i 2016 regner man med at veksten igjen kommer klart over trendvekst slik at vi på ny kommer inn i en konjunkturoppgang. Den svake aktivitetsveksten i 2013 førte til at sysselsettingen økte klart mindre enn året før og at arbeidsledigheten økte fra 3,2 % til 3,5 %. Dette bidro til at lønnsveksten ble redusert med 0,1 % -poeng til tross for at prisveksten tok seg opp. Fortsatt svak aktivitetsutvikling ventes å bidra til beskjeden sysselsettingsøkning de første årene. Arbeidsledigheten kan derfor komme til å øke videre til Konjunkturoppgangen i 2016 og 2017 ventes å medføre litt høyere sysselsettingsvekst, men ikke stor nok til at arbeidsledigheten reduseres nevneverdig ettersom også arbeidstilbudet øker. Svakere krone i 2013 enn i 2012 førte til at den underliggende inflasjonen (KPI-JAE) økte fra 1,2 % til 1,6 %. Høyere elektrisitetspriser bidro til at konsumprisindeksen økte enda mer, fra 0,8 % til 2,1 %. Inflasjonen i Norge vil i stor grad reflektere fjorårets svekkelse av valutakursen og øke noe i Effektene er forbigående og etter hvert vil flere år med mer moderat nominell lønnsvekst bidra til at den underliggende inflasjonen utvikler seg flatt eller faller de neste årene. Reduserte elektrisitetspriser og oljepriser vil bidra til at konsumprisindeksen (KPI) øker med 2,3 % i år, mens den deretter vil følge utviklingen i KPI-JAE. Styringsrenten har siden mars 2012 vært på 1,5 %, bare 0,25 % -poeng over det rekordlave nivået sommeren Tremåneders pengemarkedsrente har siden den siste reduksjonen i styringsrenten falt fra 2,3 % i april 2012 til et stabilt nivå på 1,7 % siden sommeren På årsbasis var pengemarkedsrenten rekordlav med 1,75 % i Rentene er enda lavere i mange andre land. I euroområdet lå pengemarkedsrenten i perioden september 2012 til november 2013 på under 0,2 %. Mot slutten av 2013 steg den noe og har siden desember ligget rundt 0,25 %. 1.1 Kontormarkedet i Oslo Aktiviteten i utleiemarkedet i Stor-Oslo har falt noe tilbake i første kvartal. Det er signert få store kontrakter og søkeaktiviteten er merkbart lavere. Ledigheten har stagnert på et nivå rundt 8 %. Som en motvekt blir tilbudet av nye lokaler lavt i de neste tre årene og sammen med boligkonvertering blir netto tilførsel de neste årene svært lavt. 1.1.a Leiemarkedet Leieprisene steg vesentlig i 2013, fasiten (tall fra Arealstatistikk) endte på 8,6 % vekst, når man ser snittet av fire kvartaler i 2013 mot tilsvarende i Snittleien i Oslo er nå NOK/m2, det er all time high for Oslo. Vår verdiindeks for Oslo steg med ca. 2,3 % i 2013, altså drøye 6 %-poeng lavere enn leieprisveksten. Differansen kan i stor grad forklares med økte investeringskostnader. Mange av våre kunder påpeker at det de siste årene også har blitt betydelig dyrere å tilpasse lokaler for nye leietakere. Videre har leietakers krav til standard økt, godt hjulpet av søkemeglere med stor appetitt for spesialtilpasning. Investeringer og honorarer kan i en viss grad tas over leien og er med på å øke kontraktsleien vesentlig. Men grunnleien har trolig ikke steget like mye, spesielt i segmenter med stort tilbud av lokaler og høy konkurranse. Derimot ser vi at de riktige beliggenhetene i sentrum, Bjørvika og på Skøyen stadig opplever høy etterspørsel og det er begrenset tilbud. Det bidrar til stadig vekst i leieprisene, en trend vi tror fortsetter i NRP Finans AS - Markedsrapport juni 2014 Side 12

13 Også segmenter som Lysaker og Bryn-Helsfyr vil trolig oppleve et løft i leieprisene i 2014, men ikke nødvendigvis til glede for gårdeiere, heller mer påtvunget og fremprovosert av de høye tilpasningskostnadene. Dagens leienivå er konservativt og med høye kostnader til tilpasning vil høyere leienivåer tvinge seg frem. Men høy ledighet har motvirkende kraft, det trengs netto tilførsel av leietakere til områdene og ikke bare kannibalisering på eksisterende brukere. Tilsvarende tall for A-kategori (topp 15 %) viser en vekst på 10,26 % i 2013, til et snitt på NOK/m². Spesielt CBD drar veksten, med over 10 % vekst. Snittet for A- kategori lokaler i Vika-Aker Brygge ligger nå nærmere NOK/m², mens sentrum og Skøyen ligger rundt NOK/m². 1.1.b Leiesøk og etterspørsel De siste tre årene har antall søk gått ned. Årsakene til dette kan være mange, men vi har en teori om at byggene som bygges i dag er i større grad mer fremtidsrettet, fleksible og funksjonsrettet. Miljøfokus er viktigere enn noen gang. Dette fører til at brukerne i større grad reforhandler og blir værende lenger i byggene. Selv under organisasjonsendringer har byggene fleksibilitet slik at bedriftene både kan vokse i areal, men også redusere areal. Det er derfor helt andre grunner til at bedriftene må flytte, som eksempelvis oppkjøp, nedleggelser, større nedbemanninger m.m. Flere søkemeglere Newsec har vært i kontakt med sier at få store leietakere i Osloområdet er på flyttefot for tiden. Det har ført til at søkemeglerne må hente oppdrag også i andre deler av Norge. 1.1.b Ledighet Vår ledighetstelling ble gjort i medio februar og viser nå ca. 8 % ledighet og ca m2 ledige kontorlokaler i Stor-Oslo. Det er nesten identisk som situasjonen for tre måneder siden. Vi har lenge hatt en prognose på fallende ledighet og har skjøvet denne foran oss kvartal etter kvartal, mens reduksjonen har latt vente på seg. Nå endrer vi prognosen, fra bratt fall ned mot 7 %, til svakt fall ned mot 7,5 % først i Spesielt svakere arbeidsmarked og lavere absorpsjon fører til endringen. Flere store arbeidsgivere har varslet kutt, blant annet Telenor, Aibel og Statoil. Vi ser nå at netto absorpsjon av kontorlokaler trolig vil bli lavere i både 2015 og 2016 på grunn av de svakere utsiktene i norsk økonomi. Utleiemarkedet har vært svakere de siste kvartalene enn det vi forventet, markedet har dermed ikke greid å ta unna ledige lokaler fort nok. Samtidig har nye, store objekter blitt definert som ledige. F.eks. kommer Nydalsveien 28 (etter Evry) inn i vår ledighetsliste i Q1, da det blir m² ledig for innflytting i Q Fortsatt er det lav nybyggingsaktivitet. I 2014 blir det ferdigstilt m2 nye kontorlokaler, de største byggene er Ullern Panorama, Norbygata 1 og Yarabygget på Skøyen. Siden forrige kvartal har vi tatt ut prognosen på nybygg i 2015, vi operer kun med sikre tall. Det vil ferdigstilles m², blant annet Fornebu Porten 1, Lysaker Polaris og Bymiljøetaten på Hasle. Boligkonvertering bidrar til en reduksjon av kontor med ca m² i 2014 og m² i Det vil si at netto tilførsel av arealer er på ca m2 i 2014 og ca m² i Side 13 NRP Finans AS - Markedsrapport juni 2014

14 Ser vi på ledigheten fordelt på segmentene ser vi store forskjeller fra de forskjellige bydelene. I sentrum faller ledigheten betraktelig, mens Nydalen får et stort hopp. Vi går nærmere inn på detaljene i bydelsoversikten under. I toppetasjene i Thiisgården (Haakon VIIs gate 1) til Arne Blystad har vi grunn til å tro at det er signert leiekontrakter på nytt toppleienivå for Oslo. I den påbygde 11. etg. har Blystad selv leid lokaler, mens Hitec Vision har leid 10. etg. Vi antar at nivået ligger rundt NOK/m² og at dette er et rent leienivå, uten MVAkompensasjon. I så fall er det ny leieprisrekord. Neptune Properties flytter nedover i bygget til nyrenoverte lokaler, angivelig til nivåer rundt NOK/m². Indre by sentrum: Ledigheten i Indre by sentrum (innenfor ring 1) faller med ca m² i dette kvartalet, da det er signert flere store kontrakter. I Langkaia 1 til Entra er det signert kontrakt med Eniro, som skal leie m² med oppstart Q og 7 års leieavtale. CBD: Aker Brygge fremstår nå som en byggeplass. Terminalbygget (Stranden 1) og Stranden 5 er under full ombygging, mens Verkstedhallen (Stranden 3) nærmer seg ferdigstillelse. På brygga jobbes det med utearealer, et arbeid som først ferdigstilles neste vinter. NPRO signerte flere store kontrakter i 2013, blant annet advokatfirmaene Wiersholm, Kluge, DLA Piper og Grieg Gruppen. Den siste kontrakten til NPRO er mindre, det er signert en kontrakt med Sosial Media Norge på 750 m2 i Bryggegata 7. De mange store kontraktene preger også da leieprisstatistikken for Både snittleien og toppleien steg over 10 % fra 2012 til Snittet for fire kvartaler i 2013 endte på NOK/m², opp fra NOK/ m². A-kategori endte på NOK/m², opp fra NOK/m². Leienivået i indre by sentrum steg med 4,25 % i 2013 og snittet ligger nå på NOK/m². For A-kategori ble det en vekst på 5,5 %, til NOK/m². Vi ser tendenser til at veksten vil fortsette i Det er begrenset tilbud av moderne og effektive kontorlokaler i sentrum og stadig høy etterspørsel. Indre by (mellom ring 1 og ring 2) er segmentet hvor ledigheten faller mest dette kvartalet. Ledigheten faller med nesten m² fra forrige kvartal og er nå nede på 5,75 %. NRP Finans AS - Markedsrapport juni 2014 Side 14

15 Ledigheten på Skøyen er noe ned fra forrige kvartal og ligger nå rundt 8,1 %. Lysaker: Ledigheten på Lysaker er omtrent uendret fra forrige telling, det er ca m² ledig, noe som tilsvarer ca. 13,2 % ledighet. Leieprisene steg med ca. 4,7 % i 2013 til et snitt på NOK/m², mens A-kategori steg hele 8,75 % til NOK/m². Med redusert ledighet og stadig høy etterspørsel etter gode lokaler i sentrum forventer vi ytterligere leieprisvekst i Skøyen var det segmentet som opplevde høyest leieprisvekst i 2012, med hele 16 %. I 2013 lå derimot leieprisen stabilt både i snitt og på A-kategori. Snittet ligger rundt NOK/m² og A-kategori på NOK/m². Skal ledigheten på Lysaker vesentlig ned, må man få leietakere fra andre områder. I dag underbyr gårdeierne hverandre for å stjele leietakere fra hverandres bygg. Lysaker opplevde en leieprisvekst på 5 % i Leieprisveksten skjedde nok primært som en funksjon av de stadig høyere tilpasningskostnadene og vi tror på videre vekst i løpet av Vi ser konsekvensen av den høye ledigheten på Lysaker har ført til at dette markedet har falt tilbake i forhold til snittet i Oslo og andre segmenter. Senest i 2012 var snittet ca. 100 NOK/m² høyere på Lysaker enn i indre by. Nå er situasjonen snudd på hodet, indre by er 100 NOK/m² høyere enn Lysaker. Nydalen opplevde gjennom andre halvår 2012 og i 2013 et vesentlig fall i ledigheten og det ble av samtlige næringsmeglere spådd sterk leieprisvekst. Men så begynte ledigheten igjen å stige på tampen av året og fasiten for 2013 viste et fall i leieprisene på 1,7 %, det eneste segmentet i Oslo hvor snittet gikk ned. Side 15 NRP Finans AS - Markedsrapport juni 2014

16 Oslo ytre øst: For annet kvartal på rad stiger ledigheten vesentlig i Oslo ytre øst, opp ca m² til 16,2 % ledighet. Vi er imidlertid ikke spesielt bekymret for den økende ledigheten i området, da mye er korttidsledighet som vil forsvinne etter hvert som nye detaljreguleringer materialiseres. F.eks. er det nylig innsendt planforslag med omregulering til bolig på Lørenveien 51. Vi tror leienivået i Nydalen kommer til å ligge flatt gjennom Vi har ikke registrert noen vesentlige nye leieeksempler for første kvartal Bryn Helsfyr: Ledigheten på Bryn Helsfyr faller noe tilbake i Q Leieprisene steg med ca. 7,4 % i 2013 og A-kategori var opp 5,15 %. Vi tror på videre leieprisvekst i 2014, i tråd med økte tilpasningskostnader. 1.2 Logistikkmarkedet 1.2.a Generelt Leienivåene ovenfor er basert på informasjon fra relevante leieeksempler som vi har kjennskap til i markedet samt tilgjengelig i vår database. Vi opprettholder imidlertid vår prognose med stigende ledighet i området. Det ryktes om relativt god aktivitet både for eksisterende bygg og nye bygg, men foreløpig er det ikke inngått noen store kombinasjons og logistikk-kontrakter i markedet ved inngangen til 2. kvartal. Newsec kjenner NRP Finans AS - Markedsrapport juni 2014 Side 16

17 imidlertid til at det er flere leietakere som er på jakt etter lokaler og at en del prosesser er i ferd med formaliseres. En del kombinasjonsbrukere har dog funnet veien inn i nye lokaler. Flere mindre og medium store leiekontrakter er inngått i kombinasjonsmarkedet på nordaksen Oslo Gardermoen trolig ikke Akersbakken 27 et konverteringsprosjekt slik som de fleste hadde forventet. Som antatt har det vært få antall signeringer, som fortsatt henger sammen med antall tilbud ute i markedet og leietakernes forventninger. Gardemoen Oslo Vestby Ski: Leienivåene har ikke beveget seg nevneverdig og ligger i sammen «rangen» som tidligere. Fra kr. 600,- pr. m² på de laveste nivåer for de mest ukurante og mindre sentrale lokalene og opptil kr. 1200,- pr. m² i Groruddalen og Alnabru-området med best beliggenhet i forhold til veinettet, og havnen for øvrig. Aksen Vestby - Ski, Berger Gardermoen kan tilby mye ledige større tomtearealer til slike formål, enn hva tilfelle nå er Groruddalen og Alnabruområdet hvor vi gradvis ser en transformasjon Transaksjonsmarkedet 1.3.a Generelt Det har vært en moderat start på transaksjonsåret, men vi opplever at aktiviteten blant aktørene er høy og vi forventer at dette gir utslag i økt antall gjennomførte transaksjoner de kommende månedene. Så langt i år har vi registrert et transaksjonsvolum på ca. NOK 5 mrd og vi har for 2014 en forventning om at vi vil ende på et transaksjonsvolum på NOK 40 mrd. eksklusiv en eventuell børsnotering av Entra. Argumenter for et noe lavere nivå enn i 2013 er at det føres opp færre nybygg i år som normalt er en vesentlig andel av transaksjonsmarkedet, mens økt tilgang på banklån fungerer som olje i maskineriet og har motvirkende effekt. Newsec har i mars oppnådd bud/aksept for Akersbakken 27/Fredrikke Qvams gate 1. Eiendommen ble presentert i markedet som et boligkonverteringscase med regulering som forutsetter konvertering av den eksisterende bygningsmassen ( m2 BTA). Vi fikk svært god respons blant investorene i markedet og mottok til første budrunde bud fra 10 interessenter, på nivåer fra MNOK. I en opphetet budrunde endte prisen på 270 MNOK. Vi ser av dette at boligkonverteringscase fortsatt fremstår som meget attraktivt både blant de største entreprenørene og hos de mer opportunistiske aktørene forutsatt at beliggenheten er særdeles attraktiv. Når det er sagt blir Selv om vi klart opplever at transaksjonsmarkedet preges av norske aktører, bekrefter direkte forespørsler fra utenlandske aktører at stadig flere utlendinger ser på det norske markedet som en attraktiv investeringsmulighet, og de vurderer stadig flere konkrete prosjekter. Winta Eiendom startet i fjor salgsprosessen med Østre Aker vei 90, bedre kjent som Hovedkontoret til Siemens. Eiendommen ble solgt for MNOK 520 til amerikanske W.P. Carey. Brutto årsleie på eiendommen er ca MNOK 36, hvilket gir en bruttoyield på transaksjonen på 6,9 % og en nettoyield på ca. 6,6 % med 5 % eierkost. En annen amerikaner, FIL Properties (datterselskap av Pembroke Real Estate), har også vært aktiv i det norske markedet. Selskapet kjøpte Colosseum Park fra Salto Eiendom for MNOK 185 og ca. 6,2 % i yield. Fellesforbundet har oppnådd bud/aksept med Lilletorget 1, kjøper er Entra Eiendom AS. Eiendommen ligger svært sentralt i Oslo, rett ved siden av Oslo Spektrum og har trolig et betydelig utviklingspotensial. Eiendommen har et rehabiliteringsbehov, men etter det vi kjenner til blir det en transaksjonssum opp MNOK 300, som priser eiendommen til ca NOK/m². På Smestad har Nordea Liv solgt Hoffsveien 70 B/C til NRP for ca. 400 MNOK. Bygget har blitt leid ut til Lindorf, Metier og Texas Instruments og gikk på en yield på ca. 6,9 %, litt avhengig av hvordan man regner eierkost. Nordea Liv garanterer da for ca m2 med ledige arealer. Transaksjonen priser eiendommen til ca NOK/m². Side 17 NRP Finans AS - Markedsrapport juni 2014

18 På Økern har Selvaag kjøpt et ferdigregulert boligprosjekt, Økern Torgvei 30 som Bama fraflytter til fordel for nytt bygg på Alna/Nyland. Transaksjonen er på 195 MNOK for m² BRAs, tilsvarende en tomtebelastning på NOK/m2 BRAs. Med fare for å gjenta oss selv til det kjedsommelige, er det fortsatt et klart etterspørselsoverskudd etter godt beliggende eiendom med attraktive leietakere på langsiktige leieavtaler. Vi ser at denne type eiendom krever skarp yield for å skifte eier. Som konsekvens av en lav likviditet i disse eiendommene merker vi at etablerte eiendomsaktører i stadig større grad er motivert for å vurdere såkalt «second prime» eiendommer som investeringsmuligheter. I flere tilfeller opplever vi at investorer kommer tilbake til oss med høyere prisvilje og reell interesse på investeringsmuligheter de kanskje opprinnelig har takket nei til. Det rapportens fra mange aktører at bankene nå viser langt større villighet til å bidra med finansiering. Vi opplever at marginene har stabilisert seg på et nivå de fleste eiendomsaktørene kan leve med, men at villigheten til å låne ut penger nå er høyere enn tidligere. Fortsatt oppleves yieldspreaden som relativt høy og vi ser heller ikke tegn til at investorene vil endre sine preferanser i de kommende månedene. Selgere av eiendom ønsker fortsatt i stor grad at eiendommen(e) presenteres «off-market», og vi ser ofte at også kjøpere viser større interesse for eiendommer når man ikke har vært bredt ute med eiendommen. Flere eiendomsfond nærmer seg exit og gjør tilpasninger som følge av det. Storebrand Eiendomsfond skal innen 2015 realisere 75 % av eiendomsverdien. Vi er kjent med at Storebrand Eiendomsfond jobber med salg av Moveien i Sandefjord og Lørenveien 68 på Økern. Videre jobber Aberdeen med salg av Hamang Terrasse 55 i Sandvika. Eiendommen ble oppført i 1986 og er i dag kontoreiendom, men i oktober i fjor ble det vedtatt en detaljregulering som legger til rette for konvertering til boligformål. Det knyttes naturligvis stor spenning til Entra og den pågående prosessen med en eventuell privatisering av selskapet. Entra har i samråd med Nærings- og fiskeridepartementet engasjert ABG Sundal Collier, Goldman Sachs og Swedbank som finansielle rådgivere og tilretteleggere i forbindelse med privatiseringsprosessen av selskapet. Entra vurderer både en børsnotering og salg av aksjer til en strategisk kjøper som mulige alternativer. Entra har for øvrig startet en opprydningsprosess for å rendyrke eiendomsmassen før en privatisering. Statnett har utøvet sin opsjon på Borgarting lagmannsrett, etter det vi kjenner til på et nivå rundt 450 MNOK. Vi har forsiktig vurdert eiendommen til ca MNOK, som tilsier en urealisert oppside på ca. 150 MNOK for Statsbygg. Utøvelsen må behandles i Stortinget. Også i år har Entra solgt Steinerskolen, St. Olavs gate 4-6 for 82 MNOK og ca. 6,4 % i yield. I løpet av fjoråret solgte Entra blant annet Sørlandet Kunnskapspark, Storgata 14 i Lillestrøm, Spelhaugen 12 i Bergen og Wergelandsveien 27. De viktigste markedstrendene kan oppsummeres som følger; 1. Etterspørselsoverskudd etter sentrumseiendom med gode leieavtaler. 2. Bankene viser økt vilje til å bidra med finansiering, marginene stabiliserer seg. 3. Nordmenn dominerer transaksjonsmarkedet, men utlendingene viser seg stadig hyppigere. Fordelingen i omsetning viser at andelen kontor utgjør 47 % i år. Store kontorvolumer på over 3 milliarder er omsatt i Nydalen alene. Lager- og logistikkeiendom har vært lite omsatt de siste årene. Vi ser at handel utgjør et stort volum i år som i fjor. I år er det den nye konstellasjonen med Thon/ Reitan som har markert seg med kjøp av sentre fra Storebrand. I tillegg har Sektor økt antallet eide sentre betraktelig, nå sist med ervervet av fire store sentre fra Steen & Strøm. 1.3.d Verdiutvikling Grafen under er basert på virkelige verdivurderinger utført av Newsec fra Grafen viser utviklingen i verdi fra kvartal til kvartal og inneholder ikke løpende avkastning. Vi ser at verdiutviklingen i Oslo har vært solid og drevet av leieprisvekst samt yieldnedgang på sentrale kontoreiendommer. Vi satt ned prime-yield i Oslo til 5,0 % i høsten 2013 etter flere representative NRP Finans AS - Markedsrapport juni 2014 Side 18

19 transaksjoner. I den forbindelse har vi også skrevet opp verdiene i CDB de tre siste kvartalene. 1.3.d Veiledende yieldnivåer Newsec Quality Board har gitt følgende veiledende yieldnivåer for verdivurderingen for Q Hver eiendom vil imidlertid undergå individuelle vurderinger med hensyn til beliggenhet, leiekontraktenes lengde og kvalitet. Side 19 NRP Finans AS - Markedsrapport juni 2014

20 2.0 Sverige Den overraskende sterke veksten i svensk økonomi i 4. kvartal bidro til at BNP i 2013 som årsgjennomsnitt økte med 1,5 %. Sammenliknet med kvartalet før vokste den svenske økonomien med hele 7,1 % som årlig rate, etter en vekstpause i begynnelsen av året. En stor del av veksten i 4. kvartal tilskrives imidlertid et uvanlig sterkt lagerbidrag. Sammen med meget lav inflasjon betyr dette at man ikke kan utelukke at Sveriges Riksbank kutter styringsrenta ytterligere framover. Løpende indikatorer peker mot at innenlandsk etterspørsel økte videre i første kvartal i år, og privat sektors tillit er betydelig høyere enn sitt historiske gjennomsnitt. 2.1 Kontormarkedet i Stockholm 2.1.a Stockholms kontormarked I tillegg til CBD og resterende områder i indre by består Stockholms kommersielle kontormarkedet av en rekke store kontorområder i de nærliggende forstedene. I hovedsak er kontorporteføljene lokalisert i kommunene Upplands Väsby, Jarfalla, Sollentuna, Sundbyberg, Solna, Danderyd, Stockholm og Nacka. Kista Frösunda Solna Station Solna Business Park Sundbybergs Centrum Solna Strand Alvik Marievik Globen Hammarby Sjöstad Nacka Strand Innerstadens kontorsmarknad Tross relativt svak BNP-vekst i 2013 samlet, steg sysselsettingen gjennom året. Sammen med høy sparerate, kutt i inntektsskatten og lavt rentenivå gir det grunnlag for å vente god vekst i privat konsum fremover. Både eksport og import er ventet å ta seg betydelig opp etter fall i 2013, og nettoeksportens vekstbidrag er ventet å forbli nær null. Etterhvert som kapasitets-utnyttelsen tar seg opp, vil investeringer være en viktig kilde til vekst. Inflasjonstakten, forandringen i KPI under de siste tolv måneder, var 0,2 % i februar, som er uforandret fra januar. Siden årsskiftet har KPI minsket med 0,7 %, der forandringen fra januar og februar dro opp prisene med 0,4 %. Konsumentprisindeksen lå således fortsatt lavt og var i februar 2014 ca. på samme nivå som i september At inflasjonstakten er negativ for februar er relativt uvanlig, bare tre ganger siden 1980 har inflasjonstakten for februar vært lavere eller like lav; 2013, 2004 og inflasjonstakten har med andre ord vært negativ to år på rad hensyntatt februar, noe som under perioden ikke har skjedd tidligere. Newsec anslår det totale kontorarealet i Stor-Stockholm til ca. 12,0 millioner m². Stockholm CBD er ansett å være det mest attraktive kontorområdet med ca. 1,9 millioner m². 2.1.b Leiemarkedet Leieprisene i moderne og arealeffektive kontorbygg i Stockholm CBD holdt seg stabilt i første kvartal 2014 og utgjorde SEK/m². Dog har det blitt notert leier godt over 5000 SEK/m². NRP Finans AS - Markedsrapport juni 2014 Side 20

21 Et sterkt kontormarked i CBD med høye husleier og lav ledighet, kombinert med lite nybygg, har vært positivt for sentrumsnære områder og presset opp leieinntektene for kontor. 2.1.c Ledighet Etterspørselen og fraværet av moderne og effektive kontorer har ført til økt nybyggaktivitet. I løpet av de neste tre årene vil ca m² nybygg og renoverte bygg komme ut i markedet av dette er allerede 75 % utleid. Ledigheten i CBD holder seg stabil rundt 4,5 %. I Stockholm indre by falt ledigheten til 6,5 % i begynnelsen av 2013 og har nå falt ytterligere til 6,0 %. Området med høyest ledighet er Nacka Strand, hvor ledigheten er over 30 %. I Hammarby Sjöstad har ledigheten fortsatt og falle og har en ledighet på 12 %. 2.2 Kontormarkedet i Gøteborg 2.2.b Leiemarkedet Leieprisene i Göteborg CBD har økt noe i forhold til forrige kvartal og markedsleien er ca kr/m². Toppleien i CBD anslås nå til SEK/m², men leier på over SEK/m² er observert. I innerstaden har markedsleien økt siden forrige rapport og er på ca SEK/m² med toppnoteringer på 2500 SEK/m². Leieprisene i øvrige delmarkeder er uendret bortsett fra Norra Älvstranden. Markedsleien på Norra Älvstranden er nå ca SEK / m², toppleier er registrert på SEK/m². I Mölndal ligger markedsleien uendret på SEK/m² og toppleien på SEK/m². Markedsleien er forventet å stige i takt med utleie av de pågående prosjektene i området. Fortsatt lavt tilbud og høy etterspørsel etter moderne og arealeffektive kontorer vil trolig fortsette å presse prisene oppover. 2.2.a Gøteborgs kontormarked Det kommersielle kontormarkedet i Göteborg-regionen består av ca. 4,6 millioner kvm, dette inkluderer også nærliggende kommuner som Mölndal og Partille. Kontorområdene for Gøteborg er klassifisert i henhold til kartet ovenfor. Områdene innenfor CBD huser totalt ca m² med kontor og inkluderer Lilla Bommen, Inom Vallgraven, en del av Gullbergsvass, Norstaden og Avenyn. I løpet av de neste tre årene tror Newsec ca m² nye kontorlokaler vil tilkomme markedet i Göteborg, og det er i områdene Almedal/Krokslätt (ca m²) sammen med Heden / Ullevi (ca m²) som de fleste arealene kommer. I CBD er det forventet m². 2.2.c Ledighet Ledigheten i Göteborg CBD har økt noe siden forrige rapport og er nå på 4,5 %. På Norra Älvstranden har ledigheten falt og er nå på om lag 8,5 %. Ledigheten i østlige Gøteborg er uendret på 8,5 %. På de andre delmarkedene er ledigheten uendret i tredje kvartal og den samlede ledigheten for Gøteborgs kontormarked har gått ned fra 7,7 % til 7,6 %. Over m² kontor er under oppføring og vil komme ut i markedet i løpet av de to neste årene. 90 % av dette er allerede utleid. Ytterligere m² er planlagt startet i Logistikkmarkedet Sverige Til forskjell fra kontormarkedet, som drives av den kontorbundne tjenestesektoren, er utviklingen innenfor logistikksektoren sterkt koblet til det private og offentlige konsumet, samt den svenske utenrikshandelen. Side 21 NRP Finans AS - Markedsrapport juni 2014