Saksbehandler: Pål Bragen Arkiv: PLA 161 Arkivsaksnr.: 99/ Dato: * INNSTILLING TIL: FORMANNSKAP DRIFTSSTYRE FOR ØKONOMI OG PLANSAKER, BYSTYRE

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Pål Bragen Arkiv: PLA 161 Arkivsaksnr.: 99/ Dato: * JERNBANEGATA 4, BUESLAGET, REGULERINGSPLAN AVSLUTTENDE BEHANDLING INNSTILLING TIL: FORMANNSKAP DRIFTSSTYRE FOR ØKONOMI OG PLANSAKER, BYSTYRE Administrasjonens innstilling: Reguleringsplan for Jernbanegata 4, Bueslaget, plankart og bestemmelser sist dat , vedtas i medhold av plan- og bygningslovens Nils Fr. Wisløff Rådmann Arthur Wøhni Byplansjef

2 Saksutredning: Sammendrag I denne saken sluttbehandles reguleringsplanen for Jernbanegata 4, Bueslaget, i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningslovens Planforslaget ble førstegangsbehandlet , og lagt ut til offentlig ettersyn i perioden Det kom inn 9 merknader, hvorav én innsigelse, fra Statens vegvesen. Innsigelsen er nå trukket tilbake. Planen legger til rette for bygging av ny busstasjon på Strømsø, i form av en kompakt løsning langs Jernbanegata, samt et privat byggeprosjekt på hoveddelen av tomta. En vesentlig intensjon ved planen er å få opprustet et forfallent byrom, og å skape en tiltalende og urban sammenheng mellom Nybyen / Union, og Byaksen. FAKTA: Bakgrunn Reguleringsplanforslaget er opprinnelig fremmet av arkitekt Niels Torp AS på vegne av ROM Eiendomsutvikling AS (tidl. NSB Eiend.). Det har vært arbeidet parallelt med denne planen og med reguleringsplan for Drammen stasjon og Tollbugata nord (fremmes senere i høst). Til sammen gir de to planene strukturen i det framtidige kollektivknutepunktet, strammer opp gatestrukturen og frigjør dårlig utnyttede sentrumsarealer til byggeformål. Tidligere behandlinger HTE: Formannskapet: HTE: Strømsø/Danvik bydelskomite HTE: Strømsø/Danvik bydelskomite " (refereres) Planforslaget Planforslaget omfatter omådet begrenset av jernbanesporene i nord, "Skogerbygget" i øst, First Ambassadeur Hotel i sør og gaten Grønland i vest. VURDERINGER: Høringsuttalelser Det er kommet inn tilsammen 12 merknader. Et sammendrag av høringsuttalelsene med kommentarer finnes i vedlegg 2. Det vesentligste forhold som kommenteres er løsningen for syklister mellom Grønlandsundergangen og jernbanestasjonen. Det har vært uenighet om utforming, og i hvilken grad det skal legges til rette for særløsninger for syklister i innersentrum. Planen som legges fram her viser den

3 omforente løsning mellom vegkontoret og kommunen, og i tråd med ønsket fra Syklistenes Landsforening. I detaljprosjekteringen legges det vekt på en bymessig utforming av sykkelveier og felt. Jernbaneverket krevde opprinnelig 200 parkeringsplasser på tomta for kollektivreisende. Etter forhandlinger med utbygger (ROM/PEAB), har sistnevnte foreslått tillegg til reguleringsbestemmelsenes 6, og innarbeidet krav om 100 plasser for kollektivreisende. Administrasjonen har vist til vedtatt parkeringsstrategi, som i størst mulig utstrekning ønsker pendlerparkeringen på Gulskogen og på Brakerøya. Imidlertid ser en på et krav om 100 plasser som rimelig. Forholdet til Byaksen Den bussløsning som planen legger opp til, har vært grundig drøftet på politisk og administrativt nivå i kommunen, og endelig lokalisering bygger (bl.a.) på vedtak i teknisk hovedutvalg den Det arbeides som kjent med detaljprosjktering av busstasjonen. I dette arbeidet er det en sentral målsetting å skape best mulig forbindelser mellom buss og jernbane, og reguleringsplanen legger til rette for dette. Som det er påpekt i tidligere behandlinger, vil bussholdeplassene på Jernbanetorget måtte opprettholdes til sentrumsringen er ferdigstilt med Kreftingsgate og Øvre Sund bru. Etter dette vil Byaksen / Strømsø torg være frigjort for opprusting, med transportfunksjonene lagt ved siden, og med tilhørende nye prosjekter. Byform Utbyggingsområdet er som kjent rivningstomta etter tidligere rutebilstasjon. Nabobyggene gir noen holdepunkter for formgivningen, men hovedgrepene i planen bygger på to klare intensjoner: - Å få til en arealeffektiv busstasjon i Jernbanegatas lengderetning, for å stramme opp gateløpet, og å frigjøre byggegrunn. - Å få til et attraktivt plassrom mellom busstasjonen og Bueslaget, med forretninger i 1. etasje mot plassen. Det har vært klart fra starten at leiligheter ville inngå i prosjektet. Busstasjonens utforming ble behandlet i formannskapets møte den , og kommenteres ikke videre her. Buen i bueslaget er opprinnelig tegnet for å avslutte en mulig framtidig forlengelse av Amtmand Breders gate fra Nybyen. Det har hele tide vært forutsetningen at volumene over første etasje skulle deles opp for å gi god sol- og utsiktsforhold. Vedleggene 3 og 4 viser arkitektens siste illustrasjoner. En vil se at formspråket kan sammenlignes med illustrasjonene for Union Brygge, og sydsiden av elva vil i løpet av relativt kort tid få et helt nytt ansikt, dominert av lameller på tvers av elveløpet. Viktigheten av å få kvalitet i utformingen av bygg og mellomliggende arealer må understrekes. Byggehøyde og utearealer Spørsmålet om maksimalhøyde for prosjektet Bueslaget har vært gjenstand for prinsippdrøfting i HTE. Det ble vedtatt en maksimalhøyde på 5 etasjer, tilsvarende en maksimal gesimshøyde på 20,0 m.o.h. (bakkenivå er ca. 2,5 m.o.h.). Planforslaget gikk på høring med denne maksimalhøyden. Illustrasjonene på vedleggene viser 6 etasjer (gesimshøyde 23,0m) på de fire lamellene nærmest bybrua. Utbygger har søkt om at planen endres på dette punkt. Administrasjonen kan anbefale en økning i byggehøyden som omsøkt, utfra en vurdering av prosjektets fjernvirkning slik det er vist. Illustrasjonen er ikke bindende for framtidig utforming, men reguleringsbestemmelsene krever underdeling av fasaden (over plan 2) mot elva.

4 Utbygger ønsker forøvrig fritak for kravet om balkong tilknyttet "hybler og små leiligheter". Det opplyes at det planlegges en blanding av større og mindre leiligheter i prosjektet. For en mindre del av leilighetene kan administrasjonen anbefale at kravet fravikes, dersom kvalitetene sikres på annet vis. Det anbefales at minste størrelse på ettroms leiligheter settes til 30 m2, og at kravet om privat uteareal erstattes av krav om fransk vindu, dvs. tofløyet vindu som går ned til gulvet med utvendig brystning/rekkverk. I forlengelsen bør kravet til utvendige fellesarealer skjerpes for sikre kvalitet og verdighet, gjennom krav til opparbeidelse og utforming. Det stilles her ( 4h) krav om forsenket dekke på felles utearealer dvs. takterrasser over nærings- og parkeringsarealene, slik at det gis dybde for matjord slik at trær og vekster kan gro. Som konklusjon foreslår administrasjonen følgende endringer/tillegg i reguleringsbestemmelsene: 4 c) endres til: Byggegrenser, adkomst og gesimshøyder er angitt på reguleringskartet. Maksimalt etasjeantall innenfor angitt gesimshøyde c + 23,0 er 6 etasjer, innenfor angitt gesimshøyde c + 20,0, 5 etasjer. 4 h) gis følgende tillegg: Balkonger mot Jernbanegata skal ikke krages ut mer enn 1m fra veggliv. Ettroms leiligheter skal være på minst 35 m2, og kan få franske vinduer i stedet for privat uteoppholdsareal. Felles uteareal/grøntareal skal ligge på dekke som er minst 60 cm forsenket i forhold til dekke i tilliggende leiligheter. 4 i) endres til: Støyskjermende og vibrasjonsdempende tiltak for boligene skal utredes og gjennomføres slik at tilfredsstillende løsninger oppnås i forhold til de til enhver tid gjeldende retningslinjer. Tiltakene skal være gjennomført før boligene tas i bruk. (Kfr. uttalelse fra Fylkesmannens miljøvernavdeling, vedlegg 1). 6 får nytt ledd a): Det skal avsettes minimum 100 parkeringsplasser i garasjeanlegget til bruk for kollektivreisende. (øvrige ledd forskyves tilsvarende). 7a): Målestokk for utomhusplan endres fra 1:500 til 1:200. I tillegg er planområdet utvidet noe i sydvest, slik at endel eksisterende gategrunn og fortau tas med innenfor planens begrensning. Endringene i reguleringsbestemmelser er på forhånd gjort kjent for utbygger. Endringene anses ikke så vesentlige at nytt offentlig ettersyn av planen er nødvendig. Vedlegg: 1. Reguleringsplan, kart med tilhørende bestemmelser 2. Sammendrag av høringsuttalelser med kommentarer 3. "Bueslaget", illustrasjon fra Bragernes 4. "Bueslaget", fugleperspektiv 5. Arkitektens beskrivelse av Bueslaget

5 Sammendrag av innkomne merknader med kommentarer Vedlegg 2 1. Fylkesmannen i Buskerud, landbruksavdelingen, brev dat Ingen merknader 2. Fylkesmannen i Buskerud, Miljøvernavdelingen, brev dat Det anbefales sterkt at det legges til rette for sammenhengende sykkelvei fra Strømsø torg ved bybrua til Grønland. Miljøforholdene for de nye boligene må vurderes nærmere og nødvendige forhold må innarbeides i reguleringsplanen. Gjennomgående sykkelvei er nå vist, med løsinger utarbeidet i samarbeid med vegkontoret. Miljøforholdene for boligene i Bueslaget er vurdert fortløpende i planprosessen, kfr. utredningen. Reguleringsbestemmelsenes 4 i) er endret slik at det det vises til enhver tid gjeldende retningslinjer for støy og vibrasjoner. 3. Vann, avløp, renovasjon, notat dat Det påpekes at det legger en overløpsstasjon i området, samt en stor overvannsledning over rutebilstasjonstaomta. Plassering av avfallsbeholdere i tettbygd strøk er erfaringsmessig vanskelig, og det må legges til rette for akseptable løsninger. Det tas hensyn til overløpsstasjon, overvannsledning m.m. i den pågående planlegging av prosjektene. Afallsbeholdere foutsettes plassert inne i bueslaget på 1.etasjeplan, som har gode innog utkjøringsmuligheter. 4. Buskerud fylkeskommune, regionalavdelingen, brev dat Regionalavdelingen har deltatt i planleggingen av kollektivknutepunktet, og har ingen spesielle merknader. 5 Park, idrett, vei Gatenormen skal følges. Det stilles faglige krav til drenering, renhold, vinterdrift og gatebelysning. Kravene tas til etteretning i det pågående planarbeidet. 6. Strømsø / Danvik bydelskomite, utskrift av møtebok for , sak 0073/01 Bydelskomiteen opprettholder krav om sykkeltrase / gangvei langs sporene fra undergang til jernbanestasjon. Sykkeltraseen inngår nå i planen. 7. Norges vassdrags- og energidirektorat, brev dat Bolig/forretningsbebyggelse skal bygges slik at de ikke skades ved vannivå ved en 100-års flom. Topp såle/grunnmur innenfor planområdet bør ikke ligge under c = + 2,3m.

6 NVEs krav er tilfredsstilles i prosjektene. 8. Helsetjenesten, notat dat Helsetjenesten viser til retningslinjer for støy, vibrasjoner m.v. Støy kan for dette prosjektet være et problem i forbindelse med vei, jernbane, garasjeanlegg samt serveringssteder. Som nevnt under 2, er krav om å følge retningslinjer innarbeidet. Detaljurderinger må gjøres under byggesaksbehandingen. 9. Jernbaneverket Region Sør, brev dat Reguleringsbestemmelsene må kreve at vibrasjon fra togtrafikk utredes før bygging starter. Det bes om at det avsettes 200 parkeringsplasser til togreisende, innenfor reguleringsplanen. Vibrasjon er tatt med i reguleringsbestemmelsene. Kravet om parkering for kollektivreisende er kommentert i utredningen. 10. Drammen Næringslivsforening, brev dat Næringslivsforeningen mener ny busstasjon og nytt prosjekt vil styrke kollektivknutepunktet og Strømsø sentrum. 11. Syklistenes Landsforening, brev dat SLF krever sammenhengende løsning for syklister mellom Grønland og jernbanestasjonen. Beoet for sykkelparkering understrekes. Sammenhengende sykkelvei / -felt er vist, kfr. saksutredningen og andre punkter her. Sykkelparkering følges opp i pågående detaljprosjektering. 12. Statens vegvesen, Buskerud vegkontor, brev dat Vegkontoret har innsigelse til reguleringsplanforslaget på to punkter: - Manglende samordnet planlegging av areal- og transportforholdene på Strømsø - Manglende løsning for sykkelvei gjennom området Forøvrig en del faglige kommentarer. Administrasjonens kommentarer: Vegkontorets innsigelser og merknaderble drøftet i felles møte den Punktet om manglende samordnet planlegging er avklart gjennom at arbeidet med Kommunedelplan for gatebruk på Strømsø er gjenopptatt, med begge parter representert i arbeidet. Videre har administrasjonen fått utarbeidet trafikkanalyse som belyser trafikale konsekvenser av prosjektet, og som har vært oversendt vegkontoret. Løsningen for syklister gjennom området er nå omforent og vises på plankartet, som påpekt i utredningen. Innsigelsen er trukket tilbake ved brev av...

7