Konkurransegrunnlag. Prosjektkonkurranse seniorboliger på Vålandstuntomten

Transkript

1 Konkurransegrunnlag Prosjektkonkurranse seniorboliger på Vålandstuntomten 1

2 1. Innbydelse Stavanger utvikling KF inviterer til en prosjektkonkurranse for å få frem et forbildeprosjekt for seniorboliger på Vålandstuntomten, der fellesskap og gode møteplasser er hovedtema. Eiendommen skal utvikles som et rent privat prosjekt uten kommunal drift eller tilskudd. Stavanger utvikling ønsker med denne konkurransen å få frem et forbildeprosjekt for boliger egnet for seniorer. Prosjektkonkurranse danner grunnlag for salg av Vålandstuntomten til utvikling av seniorboliger i privat regi. Tomten ligger sentralt i boligområdet på Våland ved inngangen til Vålandsskogen. Antall eldre øker og det er behov for å tilby denne gruppen lettstelte boliger i nærmiljøet. Tomta er i dag regulert til offentlig formål med omsorgsboliger i bofelleskap og forutsetter at dagens sykehjem på tomta rives. Målet er å tilrettelegge for utvikling av et nyskapende seniorboligkonsept i privat regi. Dette forutsetter at tomten omreguleres til boligformål, der vinnerforslaget i denne prosjektkonkurransen legges til grunn for en ny reguleringsplan. Stavanger utvikling KF utfordrer team bestående av utbygger og arkitekt om å utarbeid et skisseprosjekt for seniorboliger. I tillegg skal teamet redegjøre og beskrive eierform, organisering, finansiering og drift. Konkurransegrunnlaget er relativt åpent da det er de deltakende teamene som skal komme med nye ideer og løsninger og se mulighetene på tomta. Det stilles høye krav til innovasjon og overføringsverdi, samt at boligene skal være universelt utformet, lettstelte og at det tilbys gode sosiale møteplass og fellestjenester. I tillegg er det kriterier om økonomiske tilgjengelighet og bruk av tre, siden tomten ligger midt i Trehusbyen på Våland. Tomtens verdi vil ikke være en del av konkurransen. Tomten selges til fastsatt verdi basert på takst ved utlysning av konkurransen. Konkurransen vil avholdes i perioden mars juni 2017 med forutgående prekvalifisering. Målet er å få på plass en avtale/opsjonsavtale med vinnerteamet så snart som mulig etter at konkurransen er avsluttet, der overtakelsestidspunkt, betalingsbetingelser, fremdrift mv. vil bli nærmere fastsatt. 2. Mål for konkurransen Stimulere til nytenkning innenfor boligutbygging, særlig med tanke på seniorer Supplere dagens boligtilbud Får frem et forbildeprosjekt som kan gi oss mer kunnskap om seniorboliger Utvikle bærekraftige boliger for seniorer både sosialt, økonomisk og miljømessig 2

3 3. Prosjektkonkurransen Prosjektkonkurransen innebærer at innbyder må komme med forslag til: Fysisk konsept/arkitektur, et skisseprosjekt som grunnlag for ny reguleringsplan Modell for organisering/eierform/finansiering/drift Konkurranseformen stiller krav og kriterier til både utbygger og arkitekt. Vi håper at dette bidrar til å styrke gjennomføringsevnen i prosjektet. 3.1 Bakgrunn Stavanger bystyre har bestemt at Stavanger utvikling KF skal selge Vålandstuntomten i forbindelse med at driften av sykehjemmet legges ned i Bystyret har videre bestemt at tomten skal tilrettelegges for seniorboliger i privat regi. Stavanger utvikling har ansvar for kommunens utviklingseiendommer og en rolle i å tilrettelegge for en ønsket boligbygging. I eierstrategien heter det at Stavanger utvikling bl.a. skal være et verktøy for å fremme boligproduksjon og et viktig virkemiddel for å fremme kommunens boligpolitikk. Foretaket skal bidra til at det bygges varierte boliger tilpasset dagens og fremtidens innbyggere. Den eldre befolkningen øker. I tillegg får vi en stadig større andel én- og to-persons husholdninger. Seniorer blir gjerne boende i eneboliger/familieboliger bl.a. pga. manglende attraktive alternativer. Utbygging av seniorboliger er en oppfølging av kommunens satsning på forebygging og tidlig innsats. Boliger for seniorer fungerer forebyggende, og beboerne vil gjerne over tid få behov for tjenester. Det er med andre ord i kommunens interesse at det bygges egnede boliger til en stadig voksende eldre befolkning. Gevinsten er altså til stede både for samfunn, beboer og kommune. Det ligger ikke innenfor Stavanger kommune sin primæroppgave å bygge boliger for friske seniorer. Derfor er det bestemt at tomten selges til en privat utbygger/boligbyggelag med krav om å utvikle et innovativt seniorboligkonsept. Det er god boligpolitikk i å stimulere og tilrettelegge for at det bygges gode boliger og trivelige bomiljøer tilrettelagt for denne målgruppen: Det gir et bedre hverdagsliv og livskvalitet for beboerne og kan utsette tjeneste- og boligbehov fra det offentlige. Forenkle den kommunale tjenesteytingen når det blir aktuelt. Frigjøre større familieboliger for rullering i markedet 3.2 Konkurranseområdet Tomten, Vålandstunet sykehjem Tomten er 3,6 dekar, adresse: Torbjørn Hornkloves gate 40, gnr/bnr: 56/1793 Tomten ligger like sentralt til på Våland ved inngangen til Vålandsskogen, ca. 15 min gåavstand fra sentrum. Dagens sykehjem fra 1966 er oppført i tre etasjer med kjeller/underetasje og senere påbygd med en etasje (1984). Totalt areal på eksisterende bygningsmasse er 3951m2, med maks høyde på kote 57 (3 et). Underetasjen benyttes i dag som dagsenter for mindreårige flyktninger drevet av EMBO. De har en kortsiktig leieavtale. 3

4 Tomteverdi Verdien på tomten er fastsatt til 21,8 mnok med bakgrunn i den utnyttelsen som ligger innenfor gjeldende reguleringsplan. I tomteverdien ligger det også at eiendommen selges slik den er, blant annet med påstående bygg. Det blir derfor opp til utbygger å rive bygget, alternativt ta i bruk det som kan ha verdi. Selger, Stavanger utvikling, vil i senere avtale med prosjektets vinner klausulere retten til å få etterjustert kjøpesummen ved økt utnyttelse i ny detaljplan. En legger da til grunn samme kvadratmeterpris BRA, kr 7250, pr ekstra kvm ut over de 3000 kvm BRA som ligger til grunn i dages verdivurdering. Vern Dagens bygning ikke har noen arkitektoniske kvaliteter og vurderes ikke som verneverdig (byantikvaren, i forbindelse med planbehandlingen plan 2212). Det vises imidlertid til omkringliggende verneverdig trehusbebyggelse og at nybygg må tilpasses omgivelsene i dimensjonering og utforming. Byantikvaren anmoder også om at trærne i sørenden av tomten beholdes som en overgang til Vålandsskogen. Tomten ligger midt i Trehusbyen på Våland. Dette innebærer at det vil ligge relativt strenge føringer mht. høyde og volum, materialbruk og utforming (jfr. Retningslinjer for Trehusbyen). Tilfluktsrom Sykehjemmet har et tilfluktsrom godkjent for 150 plasser. SUKF har søkt om rivetillatelse av tilfluktsrommet ved å sende inn en såkalt slettesøknad for tilfluktsrommet til sivilforsvarets direktorat i Tønsberg (DSB). Direktoratet har i brev av innvilget søknad om sletting av tilfluktsrommet. Grunnforhold, Ryfasttunnel Ryfasttunnelen går under store deler av eksisterende hovedbygning. Dette vil legge noen føringer/begrensninger på arbeider i grunnene, bl.a. utelukke jordvarme, samt at det tas hensyn til ved en evt. anleggelse av ny kjeller/underetasje. 4

5 Gjeldende reguleringsplan Vinnerprosjektet vil danne grunnlag for en ny reguleringsplan som tilrettelegger for boliger. Plan 2212 Reguleringsplan for Torbjørn Hornkloves gate 40 regulerer inn omsorgsboliger i bofellesskap eller bokollektiv. Tillatt brutto bruksareal (BRA) er ca m2 (eks. parkering under terreng). Tre skal brukes som byggemateriale i prosjektet. Reguleringsplanen legger opp til riving av eksisterende sykehjem med bakgrunn bygningstekniske og funksjonell tilstand, samt hensyn til tilleggende bebyggelse. «Den nye bebyggelsen skal innpasses på en arkitektonisk og miljømessig god måte i det eksisterende trehusmiljøet» (fra saksfremlegget til reguleringsplan 2212) 5

6 3.3 Konkurranseoppgaven Hovedformål 6 - Hovedformålet er å få frem et godt forbildeprosjekt for seniorboliger med fokus på fellesløsninger og møteplasser. Mål for konkurransen er: Å stimulere til nytenkning innenfor boligutbygging, særlig med tanke på seniorer At prosjektet skal supplere dagens boligtilbud Å få frem et forbildeprosjekt som kan gi oss mer kunnskap om seniorboliger Utvikle bærekraftige boliger for seniorer både sosialt, økonomisk og miljømessig Krav og kriterier - Innovasjon og overførbarhet er absolutte krav til prosjektet. Det stilles krav til gode møteplasser, fellesløsninger og universell utforming for hele anlegget. Antall Det bør minimum innpasses 30 boliger. Variasjon Det bør være et tilbud både for par og enslige. Det stilles krav om variasjon i boligtype- og størrelse. Behov Målet er å tilrettelegge boliger ved å gi beboerne en følelse av trygghet, tilrettelegging for mer aktivitet og sosialt felleskap. Boliger som gir beboerne trygghet, felleskap, tilgang til praktisk hjelp og ulike aktivitetstilbud. I tilknytning til boligene må det bygges fellesarealer med mulighet for måltider, sosialt samvær og fritidsaktiviteter. Vi ønsker at beboerne kan få dekket ulike behov for praktiske tilrettelegging, som vask av bolig, vask av klær, vaktmestertjenester, tilbud om matservering og annet som avhjelper beboernes hverdag. Boligene kan ha tilgang til resepsjon, evt. hotellservice samt gjestehybel for overnattingsbesøk av familie og venner. Boligene må ha opplegg for å kunne ta i bruk ulike former for velferdsteknologi. Jf. kap. 7 Morgendagens omsorg, Meld. St. 29 ( ) /id723252/ Universell utforming Dette innebærer blant annet universell utforming av boligen og omgivelser. Boligene skal være tilrettelagt slik at beboerne ikke trenger å flytte dersom de får behov for kommunale tjenester Økonomisk tilgjengelighet Boligene skal være økonomisk tilgjengelige. Dette kan oppnås gjennom kostnadseffektive og smarte løsninger og gjennom gode modeller for finansiering, organisering og drift. For eksempel at prosjektet inneholder ulike tilpassede boliger til ulike priser og/eller med mulighet til ulike finansieringsløsninger. Utbygger skal i tillegg søke å legge prosjektet til rette med sikte på at boligkjøper skal kunne oppnå en så gunstig lånefinansiering som mulig, evt. mulighet til å leie til en konkurransedyktig pris. Evt. at kommunen får rett til å kjøpe 2-3 boliger i prosjektet for kommunal tildeling. Det er opp til tilbyder å foreslå løsninger på dette. Universell utforming = utforming av produkter eller omgivelser på en slik måte at de kan brukes av alle mennesker i så stor utstrekning som mulig, uten behov for tilpassing og en spesiell utforming

7 Bruk av tre og andre miljøkrav Tomten(e) ligger i Trehusbyen på Våland og gjeldende reguleringsplan har krav om trebygg. I tillegg er tre et miljøvennlig materiale. Det vil derfor være ønskelige at prosjektet utføres i tre (hovedkonstruksjon og fasader) og at prosjektet utføres i gjennomgående miljøvennlig materialer. Prosjektet skal i tillegg ha målsetting om en 20 % reduksjon i klimagassutslipp i forhold til kravene i dagens TEK10. Ferdigstillelse Det er et viktig at prosjektet har en god fremdrift og at seniorboligene blir lagt ut i markedet så raskt som mulig. Forelagte fremdriftsplan fra forslagsstiller (jf. pkt. 3.5 Krav til innlevert materiale) vil bli lagt til grunn i avtale med vinnerteam. 3.4 Framdrift Befaring med de prekvalifiserte teamene 10. mars (uke 10) Konkurranseperiode uke 11 - uke 21 Frist for spørsmål 5. april Innleveringsfrist 26. mai Stavanger utvikling har som mål å få på plass en opsjonsavtale om kjøp av tomt med vinnerteamet så snart som mulig etter at konkurransen er avsluttet. 3.5 Krav til innlevert materiale Beskrivelse og tegninger Innleverte beskrivelser og tegninger skal gi de opplysninger som er nødvendige for å evaluere og bedømme prosjektet. Tegninger skal ha nødvendig målsetting, snitthenvisning, nordpil, plansjenr. og identifikasjon. Kravspesifikasjon Tilbudet skal omfatte følgende materiell: Prosjektbeskrivelse som omfatter både arkitektur og funksjon/bruk Situasjonsplan, inkludert utomhusplan i målestokk 1:500 Sol/skyggediagram Plan, snitt og fasader i målestokk 1:200 Skisser på typiske boenheter 1:50 2 perspektiver Beskrivelse av utførelse og materialvalg Fremdriftsplan (for hele prosessen frem til ferdigstillelse av boligene) Beskrivelse av driftskonsept, dvs. type organisering, finansiering og drift av boligene (sameie, borettslag, boligbyggelag, evt. utleie) Prosjektet skal leveres med 1 sett limt fast på stiv kartong, 4 liggende A1. 5 sett nedfotograferte til A3 format. USB-pinne med prosjektene. NB. Fysisk modell skal ikke leveres! 3.6 Bedømmelse Det beste seniorboligprosjektet vil bli utpekt som vinner med bakgrunn i mål, krav og kriterier beskrevet under pkt. 3.3 konkurranseoppgaven. Dette omfatter både arkitektur og driftskonsept. Kvalitetsbegrepet omfatter så vel arkitektoniske som bruksmessige og tekniske forhold. 7

8 Jury John Peter Hernes, styreleder Stavanger utvikling KF Bjørg Tysdal Moe, styrerepr. Stavanger utvikling KF Anne Kjersti Medhus, Stavanger kommune, Oppvekst og levekår, spesialrådgiver Trine Sylten, sivilarkitekt MNAL Rolf Robert Ness, Stavanger boligbygg KF, leder etablererboliger Grete Kvinnesland, Stavanger utvikling prosjektleder/siv. ark. MNAL (konkurransesekretær) Juryen står fritt til å konsultere rådgivere innen ulike fag. 3.7 Forbehold Stavanger utvikling KF forbeholder seg retten til å godta eller forkaste hvilket som helst av de innkomne forslagene. SUKF forbeholder seg også retten til å gjøre endringer i og/eller å avlyse konkurransen. 3.8 Vedståelsesfrist Tilbyder skal vedstå seg tilbudet i 6 måneder etter tilbudsfristen. 3.9 Levering og frist Forslaget merkes: Seniorboliger på Vålandstunet" og leveres i lukket konvolutt. I det innsendte materialet er det er også viktig at rette kontaktpersoner med tilhørende kontaktinfo oppgis tydelig. Forslag leveres til: Frist: Postadresse: Stavanger utvikling KF Postboks Stavanger , kl Leveringsadresse: Stavanger utvikling KF Servicetorget Olav Kyrres gate Stavanger. Forslaget må være oppdragsgiveren i hende på innleveringsstedet, dvs. Servicetorget, innen fristen. For sent innkomne forslag vil bli avvist. Dette gjelder også om forsinkelsen skyldes tredjepart (Posten, budfirma etc.). Eventuelle problemer med forsendelse er tilbyders risiko. Benyttes postforsendelse må tilbyder ta høyde for tidsbruk i den interne postgangen i kommunen. Innbyders kontaktperson Navn: Grete Kvinnesland Telefon: / E-post: grete.kvinnesland@stavanger.kommune.no 4. Vedlegg 1. Gjeldende reguleringsplaner Tegninger av eksisterende bygg 3. Foto av tomten 4. Kart over konkurranseområdet i dwg-format Blir gjort tilgjengelig for deltakende team ved konkurransestart 8