PLANBESKRIVELSE for Hyttefelt Renåfjellet FBC-FBF (Plan-ID R 39) og Høydebasseng Renåfjellet (Plan-ID R 39A) i Rendalen kommune

Transkript

1 PLANBESKRIVELSE for Hyttefelt Renåfjellet FBC-FBF (Plan-ID R 39) og Høydebasseng Renåfjellet (Plan-ID R 39A) i Rendalen kommune Foretaksregisteret: MVA Prosj.ansvarlig: Helge Bakke

2 INNHOLD 1 Innledning s 3 2 Formål s 3 3 Planstatus og saksgang s 3 4 Landskapsforhold 4.1 Landskap, estetikk og byggeskikk s Dyreliv s Kulturminner s 7 5 Grunneier/tiltakshaver s 8 6 Dagens bruk av planområdet 6.1 Friluftsliv s Landbruk s Veg til planområdet s 8 7 Virkningen av tiltaket s Helningskart s Solretning s Illustrasjonsplan s Reguleringsplanen s 9 Tegn. nr. 2 - Helningskart s 10 Tegn. nr. 3 - Kart solretning s. 11 Tegn. nr. 4 - Illustrasjonsplan s. 12 Tegn. nr. 1 - Reguleringsplan R39 - utsnitt s. 13 Tegn. nr. 2 - ReguleringsplanR39A - utsnitt s Reguleringsplanen i forhold til kommunedelplan s Biologisk mangfold s Synlighet s Atkomstveger s Vann- og avløp s ROS-analyse s 17 Feste NordØst as, Landskapsarkitekter mnla 2

3 1 Innledning Tiltakshaver Renåfjellet AS ønsker å omregulere deler av vedtatt reguleringsplan av : "Hyttefelt Renåfjellet FBC-FBF". Omreguleringen omfatter områdene F01-F04 som endres fra fritidsbebyggelse til konsentrert fritidsbebyggelse for 40 tomter. Reguleringen omfatter deler av eiendommene 9/152, 10/55, 10/57, 12/1, 12/219 og 12/220. Det totale reguleringsarealet er på ca 1420 daa. I tillegg sikres areal til høydebasseng for Renåfjellet med reguleringsplanen "Høydebasseng Renåfjellet", plan-id R39A. Konsulent for planarbeidet har vært Feste NordØst as, landskapsarkitekter mnla, ved landskapsarkitektene Helge Bakke og Stine Ringnes. 2 Formål Formålet med omreguleringen er i all hovedsak omregulering av områdene F01-F04, fra fritidsbebyggelse til konsentrert fritidsbebyggelse for 40 tomter, samt tilhørende private atkomstveger. I tillegg areal for vannforsyningsanlegg med atkomstveg. 3 Planstatus og saksgang Bildet viser vedtatt reguleringsplan av Saksnr 31/11. Feste NordØst as, Landskapsarkitekter mnla 3

4 - Den ble det avholdt forhåndskonferanse med Rendalen kommune om omregulering av F01 til F04 i reguleringsplan for hyttefelt Renåfjellet FBC-FBF. - Høringsinstanser og naboer ble varslet per brev den Annonsering ble foretatt i avisen Østlendingen den Svar på varsling av oppstart kom fra følgende (alle brev/henvendelser er samlet i vedlegg nr 2): Statens vegvesen, Region øst, (ref. 2011/ ). Har ingen merknader til varselet, men forbeholder seg retten til å komme med merknader når planen legges ut til offentlig ettersyn. Hedmark fylkeskommune, Fylkesdirektøren, (Sak. nr 11/ Ark. L12). Har ingen merknader til varselet. Området er tidligere registrert med tanke på automatisk fredete kulturminner, og det ble ikke påvist kulturminner. Fylkesmannen i Hedmark, (Ref. 2011/6502) Fylkesmannen bemerker at en økning innen områdene F01-F04, fra 15 til 40 fritidsboliger, ikke er i samsvar med reguleringsplanen. Legger derfor til grunn at det utarbeides en grundig planbeskrivelse som redegjør for konsekvensene ved en slik endring og eventuell effekt på et overordnet nivå (kommunedelplan for Renåfjellet). Fylkesmannen påpeker at det sikres stor nok kapasitet og miljømessig forsvarlige fellesløsninger for vannforsyning og avløp. Fylkesmannen påpeker at for samfunnssikkerhet og beredskap er det samme bestemmelser og krav som gjelder for endring som for utarbeiding av ny plan, jf i Plan- og bygningsloven. Avklaring: Dette er avklart og fulgt opp i bestemmelsene til reguleringsplanen og i planbeskrivelsen, spesielt knyttet til rekkefølgebestemmelsene. Roger Amundsen, E-post av, Henvendelse vedrørende avtaler mellom grunneiere og Renåfjellet AS. Innspill fra han skal komme når dette er avklart. Avklaring: Henvendelsen tolkes som å være av privatrettslig karakter mellom Amundsen og Renåfjellet AS, og vil derfor ikke kunne avklares i reguleringsplanen. I referat fra oppstartsmøtet (se vedlegg nr 1) ble følgende momenter listet opp: 2 - Planstatus. Planforslaget vil avvike noe fra byggeområdet angitt i delplanen. Det forutsettes at reguleringsplanen gir en "forenklet" KU som beskriver avviket fra delplanen og eventuelle virkninger av dette i en planbeskrivelse. Avklaring: Kommunedelplanens føringer for reguleringsplanen er behandlet under eget punkt i planbeskrivelsen. Konsekvensvurderinger, virkninger og avvik blir behandlet der. Feste NordØst as, Landskapsarkitekter mnla 4

5 6- Antatt viktige planfaglige tema for planarbeidet. Lokaliseringsfaktorer (forholdet til eksisterende løypenett) Landskap (Adkomst og beskrivelse av hvordan adkomst er tenkt/konsekvenser ny atkomst vil kunne ha for terrenget og eksisterende infrastruktur/ bebyggelse) Estetikk og byggeskikk Utbyggingsrekkefølge Biologisk mangfold (ROS-analyse) Viltinteresser Vannforsyning, avløpsforhold (VA-plan skal følge med planforslaget) Kulturminner 8- Kart. Plankart - Digital fremstilling i SOSI-standard skal godkjennes av kommunen før planforslaget kan regnes som komplett. 9- Gjennomføring. Kommunaltekniske anlegg - Krav om godkjente tekniske planer (Rekkefølgekrav i bestemmelsene knyttet til VA og vei) Aktuelle rekkefølgekrav/evt. rekkefølge på felt (konsulent/tiltakshaver bes vurdere dette) Avklaring: Disse punktene blir belyst i etterfølgende kapitler i planbeskrivelsen og i reguleringsbestemmelsene. Feste NordØst as, Landskapsarkitekter mnla 5

6 4 Landskapsforhold 4.1 Landskap, estetikk og byggeskikk Planområde Omregulert område Høydebasseng Planområdet omfatter vestre og søndre del av Østre Kongsskaråsen. Den omregulerte delen utgjør den vestre delen av reguleringsplanområdet. Den planlagte fritidsbebyggelsen mot nord og øst blir liggende i et forholdsvis bratt terreng. Området er sør og vestvendt. Planområdet domineres av skrinn furuskog, med innslag av gran og bjørk i fuktigere, og i partier med tykkere jordsmonn. Busksjiktet består av einer og vier (på de fuktigere partiene). Bunnsjiktet består av kvitkrull, mose og lyngarter. Innen planområdet er det regulert 102 nye tomter for fritidsbebyggelse. Tomtestørrelsen er 2 daa og større med unntak av den konsentrerte fritidsbebyggelsen på områdene F01-F04. Tomtene er plassert ut fra befaring av området og i samsvar med tiltakshaver. Tomtene F05-F13 og F/U1-F/U3 inngår i regulerte felt. Endelig tomteavgrensing vil avklares ved utarbeidelse av tomtedelingsplaner som skal godkjennes av Rendalen kommune. Tomtene er plassert ut fra intensjonene om blant annet: - en hensiktsmessig utnyttelse av planområdet - de mest attraktive tomtene ut fra topografi, solforhold og utsikt - atkomstforhold til de enkelte tomtene Topografien er på sine steder bratt skrånende mot sør og vest, med flatere partier i terrenget. Tomtene er søkt lagt til de flateste områdene. Ved en bevisst tilpassing av hyttene til de ulike tomtene (og ikke omvendt), samt bruk av farger (mørke farger) som er tilpasset omgivelsene (også i vindus- og døromrammingene), vil dette gjøre hyttene lite eksponert. Feste NordØst as, Landskapsarkitekter mnla 6

7 Planområde Omregulert område I forhold til DN`s base over inngrepsfrie områder (INON), vil ikke tiltaket påvirke disse sonene. Ved søk i Naturbase vil planområdet ikke komme i konflikt med verneområder, viktige naturområder eller viktige kulturlandskapsområder. 4.2 Dyreliv Omregulert område Planområde Ut fra foreliggende artsregistreringer i naturbase, kommer planområdet ikke i konflikt med registrert dyreliv. Det finnes heller ikke beitedyr i området. 4.3 Kulturminner Området er undersøkt, og det er ikke funnet kulturminner. Feste NordØst as, Landskapsarkitekter mnla 7

8 5 Grunneier/tiltakshaver Reguleringen omfatter deler av eiendommene 10/57, 12/1 og 12/220- Sæming Hole. 9/152-Melkior Kværnes. 10/55-Roger Amundsen. 12/219-Renåfjellet. Tiltakshaver er Renåfjellet AS. 6 Dagens bruk av planområdet 6.1 Friluftsliv Sør og øst for planområdet er det etablert skiløyper og turstier. Nord for planområdet finnes det skiheis og nedfarter. Reguleringsplanen åpner for etablering av en ny skiheis og en nedfart, som forbinder eksisterende nedfarter i nord. Planområde Utsnitt fra databasen Fjelltur.no, viser de ulike trasèene som benyttes i friluftssammenheng. 6.2 Landbruk Planområdet ligger i nærheten av områder som er tatt i bruk til fritidsbebyggelse. De nye utbyggingsområdene vil ligge i skogområder med lav bonitet. Det er ikke tilliggende setrer som er i aktiv bruk og dermed ikke beitedyr i området. 6.3 Veg til planområdet Eksisterende hovedatkomstveg finnes sør for planområdet. Nye atkomstveger vil etableres ved avkjøringer fra hovedatkomstvegen. 7 Virkningen av tiltaket Reguleringplanen er utarbeidet på bakgrunn av gjeldende kommunedelplan for Renåfjellet. I tillegg til befaringer og registreringer av området, er det utarbeidet helnings- og solretnings- kart. På bakgrunn av dette er det utarbeidet en illustrasjonsplan for planområdet. Illustrasjonsplanen danner grunnlaget for utarbeidelse av reguleringsplanen. Feste NordØst as, Landskapsarkitekter mnla 8

9 7.1 Helningskart Helningskartet (på side 10) viser planområdets helningsforhold. Helningsgraden er satt i forhold til mulig bebyggelse, og er angitt som følgende: Bygg for flate områder - helning mindre enn 1:12 Bygg for flate områder eller sokkelbygg - helning 1:5 til 1:12 Sokkelbygg - helning 1:3 til 1:5 Områder som ikke er bebyggelig er brattere enn 1:3 Helningskartet viser at vi finner de bratteste områdene mot vest og nord. Det finnes slakere områder mot øst og på toppen av Kongsskaråsen, samt et smalere parti fra toppen av åsen mot sør. Sør for toppen finnes også flere langsgående partier med ikke bebyggelige områder. 7.2 Solretning Solretningskartet (på side 11) viser solretningen på de ulike områdene. Hoveddelen av planområdet er sør og vestvendt, og dermed godt soleksponert. Den eksisterende skiheisen og de eksisterende nedfartene er nord- og østvendt. 7.3 Illustrasjonsplan Illustrasjonsplanen (på side 12) viser forslag til tomteinndelingen i området. I tillegg er forslag til plassering av hovedhytte vist på kart og merket i terrenget. Det er planlagt 40 tomter i vest, langs eksisterende atkomstveg til Renåfjellet. De andre hyttetomtene er lagt til de flatere partiene sør for toppen av Kongsskaråsen. Tomtene er lagt slik at de vil få ubebygde områder mellom hyttefeltene. Disse ubebygde områdene er for bratte for bebyggelse og vegetasjonen vil bli opprettholdt. De nye atkomstvegene er søkt lagt mest mulig naturlig i terrenget. På enkelte steder vil det være behov for utsprengning av vegtrasè for å få en tilfredsstillende stigning på vegene. Den eksisterende hovedatkomstvegen i sørøst legges om. Dette bidrar til å minske gjennomgangstrafikken gjennom eksisterende hyttefelt i sørøst. Illustrasjonsplanen danner grunnlaget for utarbeidelsen av reguleringsplanen. 7.4 Reguleringsplanen Utsnitt av reguleringsplanen R39 (på side 13), viser omfanget av tiltaket. Planområdet er på ca 1420 daa. Den vestre delen av Kongsskaråsen reguleres til friluftsformål. Områder for fritidsbebyggelse, mot nord og øst, får store tomter (fra 2 daa og oppover). Dette er med på å ivareta vegetasjonsuttrykket for området. Ingen av tomtene for fritidsbebyggelse vil gi plassering av hytter som bryter horisontlinjer. Omkringliggende vegetasjon vil være med på å forankre bebyggelsen til terrenget. Det reguleres inn en skiheistrasè, som vil koble seg til eksisterende nedfarter fra toppen av Kongsskaråsen. Utsnitt av reguleringsplan - Høydebasseng Renåfjellet -R39A (på side 14), viser omfanget av tiltaket. Planområdet er på ca 30 daa. Området hvor høydebassenget skal etableres har en størrelse på ca 1 daa. Det reguleres inne en atkomst-/driftsveg til vannanlegget. Det omkringliggende området reguleres til friluftsformål. Med etablering av høydebasseng i dette området, vil Renåfjellets eksisterende og fremtidige hytter sikres en tilfredsstillende vannforsyning. Feste NordØst as, Landskapsarkitekter mnla 9

10

11

12

13 Utsnitt av reguleringsplanen for Renåfjellet (R39) FBC - FBF. Feste NordØst as, Landskapsarkitekter mnla 13

14 Utsnitt av reguleringsplanen for Høydebasseng Renåfjellet (R39A). Feste NordØst as, Landskapsarkitekter mnla 14

15 7.5 Reguleringsplanen i forhold til kommunedelplan Kommunedelplanen er brukt som utgangspunkt ved utarbeidelse av reguleringsplanen. På utsnittet under er illustrasjonsplanen vist sammen med kommunedelplanen. Ut fra dette ser vi en del endringer i forhold til arealbruken og utnyttelsen av områdene. Dette skyldes i stor grad oppgradering av kartgrunnlaget. Reguleringen har medført at fritidsbebyggelsen er lagt til områder som er mest egnet til dette formålet, mens deler av områdene som i kommunedelplanen var lagt ut til utbyggingsområder, nå er vist som friluftsformål. I kommunedelplanen er det lagt opp til to nedfarter fra toppen av Kongsskaråsen, samt en heistrasè med tilhørende serviceanlegg og parkering ved starten av denne. Feste NordØst as, Landskapsarkitekter mnla 15

16 Kommunedelplanen legger også opp til fritidsbebyggelse (FB-E og FB-F) mellom nedfartene samt et større område (FB-D) vest og nord for toppen av Kongsskaråsen. En slik løsning vil medføre at nedfartene må krysses for å få frem vegforbindelse mellom utbyggingsområdene. Reguleringsplanforslaget viser at det etableres kun en nedfart fra toppen. Største delen av nedfarten følger den opparbeida trasèen for kloakk og vann. Skiheisen er flyttet mer mot øst, sammen med service og parkeringsområdet. Parkeringsområdet legges til et eksisterende grustak. Grustaket skal avsluttes og parkering etableres. Flytting av skiheisen gjør at det ikke blir fritidsbebyggelse øst for denne. Området blir liggende som et friluftsområde. Ved å regulere inn en nedfart, vil man unngå å måtte krysse nedfartene med atkomstveger til fritidsboligene. Områdene FB-D, FB-E og FB-F er justert og antall tomter er redusert i forhold til kommundelplanen. Fritidsbebyggelsen er også trukket mer ned fra toppen av Kongsskaråsen, og det er regulert inn ca 13 tomter på områder som er vist som LNFområde i kommuneplanen. Kommuneplanen viser to atkomstveger til områdene for fritidsbebyggelse, sør og nord for eksisterende hytteområde. Reguleringsplanen viser et forslag med omlegging av eksisterende atkomstveg, nord for etablert hytteområde, samt en felles atkomstveg til de nye hytteområdene. Dette vil bidra til redusert gjennomgangstrafikk i det eksisterende hytteområdet i sør, samt en felles avkjørsel til de nye hytteområdene. Ut fra dette mener tiltakshaver og konsulent at reguleringsplanen gir en bedre områdetilpassing enn det som kommunedelplanen viser. Formålsinnholdet er i all hovedsak de samme for begge planene. Totalt er det regulert færre tomter for fritidsbebyggelse og et større areal for fritidsformål, samt en nedfart mindre. 7.6 Biologisk mangfold Planforslaget, vurdert i forhold til naturmangfoldloven, vil gi få negative konsekvenser, enn ved å følge arealavgrensingene i kommunedelplanen. Reguleringsplanen åpner for større partier med friluftsformål. Det vil si at dagens skogkledde områder blir ivaretatt med den gjeldene biomassen. I tillegg legges det opp til store tomter, noe som muliggjør større ivaretakelse av den bestående vegetasjonen. Renåfjellet er i tillegg et allerede utbygd område for fritidsboliger og aktiviteter. Kommunedelplanområdet inneholder ikke naturtyper eller dyreliv som er viktig i lokal, regional eller nasjonal sammenheng. 7.7 Synlighet Område FB-C blir liggende langs hovedatkomstvegen til Renåfjellet. Nærheten til vegen vil gjøre at disse kan få en viss visuell eksponering mot vegen. Utbyggingsområdene sør for toppen av Kongsskaråsen, er søkt lagt til områder som får omkransende trevegetasjon. I tillegg legges det opp til store tomter, noe som muliggjør ivaretakelse av mye vegetasjon på de ubebygde delene av tomta. Fargesetting og takdekke er regulert slik at fargene ikke skal bli påtrengende/ iøynefallende i landskapsbildet. Heistrasèen blir et linjeelement som vil bli godt synlig i lisiden. Vegene, med skjæringer/fyllinger, vil være synlige i anleggsfasen, men dette blir mindre når reetableringen har funnet sted. 7.8 Adkomstveger Omleggingen av den eksisterende hovedadkomstvegen til Renåfjellet, nord for det eksisterende hyttefeltet, vil bedre miljøet for feltet. Atkomstvegene til de nye utbyggingsfeltene i Kongsskaråsen, er søkt lagt slik at de gir minst mulig terrenginngrep ved opparbeidelse. For å få tilfredsstillende stigningsforhold, vil det på Feste NordØst as, Landskapsarkitekter mnla 16

17 enkelte steder være nødvendig med utsprengning av vegtrasèene. Dette er en bedre løsning enn å øke lengden på vegstrekningene med flere svingkurver og tilhørende sideutfyllinger. Vegene gis en enkel standard med kjørebredde opp til seks meter. 7.9 Vann og avløp Det skal anlegges vann og avløpsledninger som knytter seg til det eksisterende nettet i Renåfjellet. Ledningstrasèene skal i hovedsak legges i tilknytning til vetrasèene, for å unngå unødvendig graving i området. Før utbygging av områdene finner sted skal kapasitet og behov knyttet til VA være dokumentert, synliggjort og infrastrukturen opparbeidet. Medfølgende VA-plan gir føringer for dette ROS-analyse Naturbasert sårbarhet RASFARE Det vurderes ikke å være rasfare innen planområdet, da terrenget er småkupert og blokkrikt, har flatere partier i lisiden, samt at området er vegetasjonskledd. STERK VIND Det er ikke registrert at området er spesielt utsatt for sterk vind. ØVRIG NATUR Det er ingen andre naturforhold som framstår med spesiell fare for det planlagte området. VÆR/NEDBØR Området er ikke spesielt utsatt for ekstremvær eller ekstremnedbør. RADON Det er ikke registrert målinger av radon i området. Virksomhetsbasert sårbarhet BRANN Plassering av bygg og anlegg må utføres slik at det åpnes for fremkomst av utrykningskjøretøy. Vann til brannslokking finnes i anlagt dam øst for toppen, samt at vann fra ledningsnettet kan benyttes. ØVRIG VIRKSOMHETSBASERT SÅRBARHET Det er ingen virksomheter innen området som vil gi fare for brann, eksplosjon, forurensing eller utslipp av farlige stoffer. Viktig infrastruktur STRØMFORSYNING Det finnes strømforsyning i området. All bebyggelse er lagt utenom eksisterende høyspentlinjer. KOMMUNIKASJON Atkomst til området vil være fra eksisterende privat atkomstveg. Drikkevann og avløp Det skal opparbeides vann- og avløpsnett som knytter seg til eksisterende ledningsnett i Renåfjellet. Medfølgende VA-plan skal behandles, godkjennes og følges på lik linje med reguleringsplanen. Interessenter i planområdet Tilstøtende grunneiere til planområdet er varslet i henhold til plan- og bygningslovens bestemmelser. Konklusjon Ut fra en total vurdering av sannsynlighet og konsekvens, synes det samlet sett å være liten sannsynlighet for risiko knyttet til de omtalte faktorer, og dermed liten konsekvens forbundet med tiltaket. Feste NordØst as, Landskapsarkitekter mnla 17