PLANBESKRIVELSE. Holla hyttefelt. Reguleringsplan for. i Rendalen kommune

Transkript

1 PLANBESKRIVELSE Reguleringsplan for Holla hyttefelt i Rendalen kommune Foretaksregisteret: MVA Prosj.ansvarlig: Helge Bakke Kvalitetssikrer: Stine Ringnes

2 INNHOLD 1 Innledning s 3 2 Planstatus og saksgang s 3 3 Landskapsforhold 3.1 Landskap og naturmiljø s Dyreliv s Kulturminner s 10 4 Grunneiere s 11 5 Dagens bruk av planområdet 5.1 Friluftsliv s Landbruk s Eksisterende fritidsbebyggelse s Veger inn i området s 12 6 Virkningen av tiltaket 6.1 Plassering av hyttetomter s Synlighet og eksponering s Seterområde s Atkomstveger s Friluftsformål s Naturformål s Vannforsyning s ROS-analyse s 13 Vedlegg nr 1 Konsekvensutredning av tiltak I kommunen Feste NordØst as, Landskapsarkitekter mnla 2

3 1 Innledning Tiltakshaver Jeanett Olsen og Borgar Utti, Rendalen, ønsker å regulere eiendommen 9/145, ved Holla seter, til område for fritidsbebyggelse. Området inneholder i dag 14 eksisterende tomter for fritidsbebyggelse. Tiltakshaver ønsker en regulering av nye fritidseiendommer, med tomtestørrelser fra ca 1,2 daa til 2 daa. Planområdet ligger nord og øst for Holla seter, ca 657 moh. Planområdet avgrenses av Rv 217 i sør og ligger i en svakt skrånende li ned mot elva Grøna i nord. Området grenser i øst mot et utbygd område for fritidsbebyggelse og i vest mot et område med spredt fritidsbebyggelse. Seterbebyggelsen innen planområdet er skilt ut fra hovedeiendommen, til formål fritidsbebyggelse. Regulert areal utgjør ca 250 daa, hvorav eksisterende fritidsbebyggelse er på ca 21 daa, planlagt fritidsbebyggelse ca 43 daa, seterområde ca 22 daa (setervoll), friluftsformål ca 90 daa og naturformål ca 60 daa. Hensikten med reguleringsplanen er å sikre en god og landskapstilpasset hytteutbygging og infrastruktur i området. 2 Planstatus og saksgang Planområdet ligger i LNF-C område, inntil Grøndalen fritidsområde og område som er betegnet som leteområde i gjeldende kommuneplan ( ). Planområdet Utsnitt av Kommuneplanens arealdel som viser plasseringen av Holla hyttefelt. Feste NordØst as, Landskapsarkitekter mnla 3

4 - Tiltakshaver søkte Rendalen kommune om tillatelse til regulering av området på Holla med hovedformål fritidsbebyggelse, den Den , i Fast utvalg for plansaker (saksnr. 9/08) ble Rådmannens forslag til vedtak enstemmig vedtatt. Vedtaket: 1. Rendalen kommune, Fast utvalg for plansaker, viser til søknad av om avklaring av reguleringsspørsmålet, og gir forslagstiller tilsagn til å gå videre med utarbeidelse av reguleringsplan for fritidsbebyggelse ved Holla seter. 2. Fast utvalg for plansaker ber forslagstiller spesielt avklare følgende punkter: a. å øke størrelsen på tomtene, b. medvirkning/samarbeid med flere grunneiere c. vilttrekket Sølen - Osdalen, d. fremføring av veier 3. Vurderingen av reguleringsspørsmålet har hjemmel i Plan- og bygningslovens ledd. - Våre planavklaringer: a; Tomtestørrelsen er økt i forhold til de eksisterende tomtene. Minste regulert tomt er på ca 1,8 daa. b; Tilstøtende grunneier mot øst er kontaktet av tiltakshaver og disse vil sørge for samarbeid knyttet til fellestiltak (avfallshåndtering, vegvedlikehold osv) i området. Alle grunneiere innen planområdet er tilskrevet og varslet om igangsetting av planarbeidet, samt at det er avholdt et informasjonsmøte om reguleringsplanarbeidet den c; Utsnitt fra Direktoratet for Naturforvaltning sin database, viser at planområdet ved Holla ikke kommer i konflikt med registreringer som finnes i databasen. Rendalen Renselskap ble varslet om igangsetting av reguleringsplanarbeidet. Det er ikke kommet merknader/innspill knyttet til konflikt med trekkruter for rein, eller at Holla-området er viktig i forbindelse med reindrifta. Holla og den eksisterende fritidsbebyggelsen mot øst, ligger ikke i korridoren for vilttrekk mellom Sølen og Osdalen. Feste NordØst as, Landskapsarkitekter mnla 4

5 d; Reguleringsplanen legger opp til at alle fritidsboliger (eksisterende og nye) får etablert atkomstveg fram til den enkeltes eiendomsgrense. - Varsel om igangsetting av reguleringsplanarbeidet for Holla hyttefelt ble utsendt til følgende: Varslingslista er utarbeidet på bakgrunn av GAB-informasjon mottatt fra Rendalen kommune. - Kunngjøring ble foretatt i avisene Hamar Arbeiderblad og Østlendingen den Feste NordØst as, Landskapsarkitekter mnla 5

6 - Ved varsel om oppstart ble følgende kartutsnitt medsendt varslingsbrevet: Feste NordØst as, Landskapsarkitekter mnla 6

7 - Følgende varslingsbrev kom i retur på grunn av feil/ukjent adresse: 9/100- Johansson Kai og 9/102- Skar Arthur Kolbjørn. - Svar på varsling av oppstart kom fra følgende: Hedmark fylkeskommune, Fylkesdirektøren, (Sak.nr. 08/ Ark. L12) Har ingen vesentlige planfaglige merknader på nåværende tidspunkt. Det er nødvendig å foreta en overflateregistrering innen planområdet i forhold til eventuelle kulturminner. I rapport fra Hedmark Fylkeskommune av (Sak.nr: 08/ Ark. L12) ble det opplyst at det er gjort registreringer av 6 kullgroper innenfor planområdet. De 6 kullgropene er automatisk fredete kulturminner. Våre planavklaringer: De 6 kullgropene er regulert som bevaring av kulturminne. Området rundt hver kullgrop er gitt en hensynssone med en størrelse på 20 m i diameter, målt fra midten av hver kullgrop. Fylkesmannen i Hedmark, (ref. 2008/6244). 1) Fylkesmannen påpeker at aktuelt område ikke ligger innenfor areal avsatt til utbygging av fritidsboliger i kommuneplanen for Rendalen ) Fylkesmannen gjør oppmerksom på at elva Grøna er en del av Mistra-vassdraget som er varig vernet mot utbygging. 3) Fylkesmannen er opptatt av at utbyggingen tilpasses landskapet på en god måte, samt hvordan landskapsverdiene i forhold til tilgrensende seterområde ivaretas. 4) Fylkesmannen forutsetter at løsning for vannforsyning og avløp utredes. 5) Fylkesmannen forventer at det innarbeides et eget punkt som omhandler samfunnssikkerhet og beredskap. Våre planavklaringer: 1) Adminsitrasjonen i Rendalen kommune foretok en faglig vurdering og begrunnelse knyttet til ønsket om regulering av Holla hyttefelt. Vedtaket i Fast utvalg for plansaker av tillater igangsetting av regulering. Dette er besvart på side 4. Planforslaget fremmes før rullering av kommuneplanens arealdel er ferdigstilt. Dette gjøres fordi kommuneplanprosessen trekker mer ut i tid enn det som var forespeilet ved oppstart av planarbeidet. Rendalen kommune har foretatt en konsekvensutredning av tiltaket ved Holla. Konsekvensutredningen følger i sin helhet som vedlegg nr 1. 2) Avstanden fra regulerte tomter for fritidsbebyggelse til Grøna er for eksisterende tomt ca 130 m. De nærmeste nyregulerte tomtene er ca 140 m. Reguleringen vil således ikke påvirke nærområdet til elva Grøna. 3) Tomtene er søkt godt plassert i landskapet og i tilknytning til eksisterende vegetasjon. Seterhusene, i tilknytning til setervollen, er fradelt og benyttes som fritidsbolig. Setervollen, nord og øst for de fradelte seterhusene, reguleres til formål jordbruk. Grunneiers fremtidige planer går ut på etablering av ny seterbebyggelse og aktiv bruk av setervollen til bl.a. beite. 4) Det legges opp til et vannforsyningspunkt for drikkevann for fritidsboligene. Tappepunktet etableres ved atkomsten til planområdet i sør. Det stilles krav om at vannforsyning må godkjennes av Mattilsynet før utbygging i området finner sted. Tillatte avløpsløsninger er beskrevet i reguleringsplanbestemmelsene. 5) ROS-analyse er utarbeidet, og er med som eget kapittel i planbeskrivelsen. Feste NordØst as, Landskapsarkitekter mnla 7

8 Lars Løvholm (9/95), brev av Er bekymret for kloakkutslipp fra de nye tomtene til grunn, bekker og myrer innen planområdet. Ber om at det foretas vannprøver i området. Våre planavklaringer: Reguleringsplanbestemmelsene åpner for do-løsninger som ikke vil gi forurensing til grunn, bekker eller myrer. Det skal etableres et felles tappepunkt for drikkevannsforsyning til hyttene i området. Mattilsynet har klare krav, i forhold til godkjenning av drikkevann, som tiltakshaver forplikter å følge. Statens vegvesen, (Ref: 2008/ ). 1) Statens vegvesen påpeker at byggegrense langs riksveg er 50 m målt fra vegens midtlinje. 2) Atkomsten til feltet skal søkes løst gjennom en fellesavkjørsel og med frisikt på 6 m x 120 m. Våre planavklaringer: 1) Det er regulert inn byggegrense på 50 m fra midtlinje til Rv ) Det er regulert inn en felles avkjørsel fra Rv 217, med sikringssone frisikt på 6 m x 120 m. Knut Mortvedt, (9/105 og 16/72) e-post av Påpeker at eierne av eiendommene 9/105 og 16/72 ikke er varslet. 9/105 ligger innen planområdet mens 16/72 ligger tilgrensende på naboeindom i øst. Våre planavklaringer: Tilsvar til dette ble sendt per e-post samme dag. Vi påpekte at varslingslistene var mottatt fra Rendalen kommune, samt at de fleste tomtene, innen planområdet og tilstøtende områder, kun har skylddelingsforretning og ikke målebrev. Dette kan forklare at enkelte eiendommer ikke kom med i adresseoversikten fra GAB-registeret. Ettersending av varsel om oppstart til 9/105 og 16/72 ble utført Videre saksgang: Det er i løpet av planprosessen avholdt flere møter med tiltakshavere for diskusjon og avklaringer knyttet til reguleringen. Den , ble det avholdt et informasjonsmøte for grunneiere innen planområdet. Alle grunneierne ble varslet skriftlig med brev den I tillegg er det avholdt to møter med kommuneadministrasjonen i Rendalen for gjensidig utveksling av informasjon og avklaringer, knyttet til reguleringsplanen. Feste NordØst as, Landskapsarkitekter mnla 8

9 3 Landskapsforhold 3.1 Landskap og naturmiljø Planområdet er ei nordvendt li, som avgrenses i sør av Rv 217, i vest av eiendomsgrense og bekk, i nord mot elva Grøna og i øst av eiendomsgrense mot eksisterende hytteområde. Planområdet fremstår med et slakt hellende parti mot nord, og med et forholdsvis flatt parti frem til myrområdet og elva Grøna. Sol-, utsikts- og helningsforhold er gode innen det regulerte området. Den sørøstlige delen av planområdet preges av furuskog på lav bonitet. Bunnsjiktet består av lyng og mose. Den sørvestre delen har en mer åpen karakter, og fremstår med et seterpreg, som er i ferd med å gro igjen med tre- og buskvegetasjon. I nord finnes et større sammenhengende område med myr, som danner overgangen mot elva Grøna. Området i nordøst fremstår som et forholdsvis flatt område med skrinn furuvegetasjon og bunnsjikt av kvitkrull. Området fremstår med lav bonitet, men viser økende oppslag av furutrær. Enkelte områder langs bekken i nord, fremstår med myrkarakter. Rester av setervollen ses i forgrunnen av bildet. Trevegetasjonen kler den svakt hellende lia mot nord. Sølenmassivet ses i bakgrunnen. Det flate partiet som danner overgangen mellom lia mot sør og myrområdet med elva Grøna mot nord. Ung furuvegetasjon er i ferd med å vokse opp på flata. Feste NordØst as, Landskapsarkitekter mnla 9

10 Det åpne myrpartiet danner overgangen, fra området som reguleres til fritidsbebyggelse, til elva Grøna. Eksisterende fritidsbebyggelse i den skogkledde sørøstre delen av lisida. Sølenmassivet i bakgrunn. 3.2 Dyreliv Ut fra foreliggende viltregistreringer, ligger planområdet utenfor viktige viltområder. Kjente trekkruter for rein går øst og vest for planområdet. Det er ingen kjente trekkruter for elg i området. Heller ikke beiteområde for elg. Den sørvestre delen av planområdet grenser mot to setervoller med bebyggelse og omkransende åpne dyrkaområder. Ingen av setervollene er i bruk til setring, og det finnes ikke beitedyr i området. Beiteforholdene innen planområdet er ikke spesielt gode, da bunnforholdene stort sett preges av lyng, mose og kvitkrull. Beitemulighetene som finnes er knyttet til den nedlagte setervangen og myrområdene. 3.3 Kulturminner Det er registrert 6 kullgroper innen planområdet. Disse er regulert til bevaring av kulturminne. Hver kullgrop er regulert med et bevaringsområde på 20 m i diameter, målt fra midtpunktet i gropa. Feste NordØst as, Landskapsarkitekter mnla 10

11 Den gjenstående bebyggelsen på setervangen (innen planområdet) er fradelt og benyttes som fritidsbolig. Rester av den tidligere setervollen ses nord for bebyggelsen. 4 Grunneiere Tiltakshaver er Jeanett Olsen og Borgar Utti, Kværnes Oppstu Gård i Rendalen. Reguleringen omfatter eiendommen 9/14-5, ved Holla seter. Det er utskilt 14 tomter, for fritidsbebyggelse, som inngår i reguleringsplanen. 5 Dagens bruk av planområdet 5.1 Friluftsliv Området med fremtidig fritidsbebyggelse benyttes sporadisk i friluftssammenheng. Det finnes stitråkk i den nordre delen av området, mot myra. Stiene brukes for gjennomgang fram til stisystem som leder mot fjellene i Sølen. Reguleringsplanen er utarbeidet slik at det fremdeles er mulig å bevege seg gjennom området for å komme inn på stinett som fører til utmarka. 5.2 Landbruk Den sørvestre delen av planområdet fremstår med en forholdsvis åpen seterkarakter. Nord og øst for setervollen finnes det et område med furuskog. Området benyttes ikke aktivt i beite- eller skogbrukssammenheng. 5.3 Eksisterende fritidsbebyggelse Det er tretten eksisterende bebygde fritidseiendommer og en ubebygd tomt innenfor området. Fritidseiendommene er i all hovedsak konsentrert sør i planområdet. En bebygd tomt finnes i nordvest mot overgangen til det sammenhengende myrområdet fram til elva Grøna. For 6 av eiendommene finnes det målebrev (9/100, 9/101, 9/102, 9/158, 9/106 og9/169). Feste NordØst as, Landskapsarkitekter mnla 11

12 De resterende 8 eiendommene har skylddelingsforretning (9/83, 9/88, 9/95, 9/99, 9/104, 9/105, 9/107 og 9/108), og grensene for disse eiendommene er således ikke eksakt kjente i terrenget og på kartet. 5.4 Veger inn i området Det finnes 3 avkjørsler fra Rv 217 og inn i planområdet. En avkjørsel i tilknytning til eiendommen 9/169, en avkjørsel til eiendommene 9/108, 9/106 og 9/158, samt en avkjørsel til eiendommen 9/107. Eiendommene 9/99, 9/100, 9/101 og 9/102 har privat atkomstveg fra tilgrensende hyttefelt i øst. De resterende eiendommene har ikke vegatkomst. 6 Virkningen av tiltaket 6.1 Plassering av hyttetomter Innen planområdet er det regulert inn 21 nye hyttetomter som i all hovedsak har en størrelse på 2 daa. Den minste regulerte tomta (nr5) er på 1,8 daa og den største regulerte tomta er på 2,8 daa. Tomtene er plassert ut fra grundig befaring av området og i samsvar med tiltakshaver. Tomtene er plassert ut fra intensjonene om blant annet: - en hensiktsmessig spredning innen planområdet - de mest attraktive tomtene ut fra topografi, solforhold og utsikt - gode atkomstforhold til de enkelte tomtene Alle tomtene er merket med nummerert pel (nummerert i henhold til reguleringsplanen). Pelen angir forslag til plassering av hovedhytta på tomta. 6.2 Synlighet/eksponering Topografien er forholdsvis jevn skrånende mot nord, med et flatere parti før myrområdet mot Grøna. Tomtene er søkt lagt til naturlige flater i terrenget og til områder med trevegetasjon. Ved en bevisst tilpassing av hyttene til de ulike tomtene (og ikke omvendt), samt bruk av farger som er tilpasset omgivelsene (også i vindus- og døromrammingene), vil dette gi liten eksponering av hyttene. Tomtenes størrelse gjør det mulig å beholde mye av den eksisterende trevegetasjonen etter oppsett av bebyggelse. Den gjenstående og omkransende vegetasjonen vil være med på å forankre/skjerme bebyggelsen til/i terrenget. Trevegetasjonen på flata i nord, er av forholdsvis skrinn karakter. Ved befaring av området viser det seg at mye ung furuvegetasjon er i ferd med å etablere seg. Det antas at området vil få en tettere vegetasjonskarakter frem i tid. Dette vil være med på å dempe eksponeringen av de fremtidige hyttene. 6.3 Seterområde Området nord og øst for den opprinnelige seterbebyggelsen reguleres til seterområde. Tiltakshaverne ønsker frem i tid å etablere seterbebyggelse i området, og nytte setervangen til beiteområde for husdyr. 6.4 Atkomstveger De nye regulerte vegene frem til hver enkelt tomt gis en enkel standard, med bredde på 3 m og 2 x 2 m sideareal til nødvendig grøfter og skulder. Vegene er søkt lagt slik at de gir minst mulig terrenginngrep ved opparbeidelse. Det reguleres inn en felles atkomst (V2) til området fra Rv 217. V3 omfatter den eksisterende private atkomstvegen frem til de eksisterende hyttene. Vegen fram til 9/100 reguleres utenom det automatisk fredete kulturminnet, da eksisterende veg ligger innefor hensynssone bevaring kulturminne. Feste NordØst as, Landskapsarkitekter mnla 12

13 6.5 Friluftsformål Området mellom hyttetomtene og fram til myra i nord reguleres til friluftsfromål. Dette vil sørge for at friluftsinteressene (turmulighetene) ivaretas. I tillegg vil reguleringen sikre ivaretakelse av eksisterende trevegetasjon. 6.6 Naturformål Myrområdet mellom de nordligste hyttene og elva Grøna reguleres til naturformål. Dette er et område med størrelse på ca 60 daa. 6.7 Vannforsyning Ved atkomsten til planområdet skal det etableres en vannpost for drikkevann. Planen er at det skal borres en grunnvannsbrønn. I og med at brønnen skal levere vann med drikkevannskvalitet, skal Mattilsynet godkjenne drikkevannsforsyningen. Vannposten skal levere drikkevann hele året og det tillates derfor at selve tappepunktet kan bygges inn med et mindre bygg. Bygget fargesettes etter bestemmelser som gjelder for all bebyggelse inne planområdet. 6.8 ROS-analyse Det er gjort vurderinger i forhold til naturbasert sårbarhet innen planområdet, og funnet at det verken er fare for ras, spesielt sterk vind eller radonstråling. Elva Grøna renner fra øst mot vest. Nærmeste hytte blir liggende ca 150 m fra elvekanten. Mellom elva og de nærmeste tomtene er det et stort flatt myrområde. Det er en markert terrengovergang mellom myra og de nærmeste hyttetomtene (opp til 2 m). Dette gjør at flom i Grøna ikke vil berøre tomtene. Bekken som følger plangrensa i vest, er en liten bekk som blir stor ved mye nedbør og ved snøsmelting. Tomtene nr 8 og nr 10 er lagt til høyere partier i terrenget og en flom vil ikke berøre fremtidig bebyggelse. Ut i fra dette vurderes det å være liten/ingen risiko forbundet med tiltaket. Feste NordØst as, Landskapsarkitekter mnla 13