MELDING OM DELEGERT VEDTAK - BOSSEKOP BRYGGE (MALMVEIEN, NIELSENKAIA) OFFENTLIG ETTERSYN

Transkript

1 Samfunnsutvikling Kommune og arealplanlegging iht. adresseliste Deres ref: Vår ref: Arkivkode: Sak/Saksb: Dato: 10572/15 PLNID / /THUPHA ALTA MELDING OM DELEGERT VEDTAK - BOSSEKOP BRYGGE (MALMVEIEN, NIELSENKAIA) OFFENTLIG ETTERSYN Saken er behandlet med saksnr. DS 148/15, etter delegert myndighet fra Planutvalget. Bakgrunn: I august 2014 fremmet arkitektkontoret Stein Halvorsen AS, på vegne av tiltakshaver Habil utbygging AS, forslag til reguleringsplan for nytt boligområde i Bossekop, se kartutsnittet nedenfor. Kartutsnittet viser planområdets lokalisering Området ligger ved sjøen sør for Bossekopberget, og omfatter det gamle kaiområdet som benevnes Malmveien i KPs arealdel, avsatt til boligbebyggelse med krav om felles planlegging, samt deler av gjeldende reguleringsplan for Bergstien og Malmveien boligområde med planid I tillegg er området utvidet for å omfatte den delen av gang- og sykkelveien i Bossekopveien som er knyttet til boligområdet. Nordvest for området ligger et regulert industriområde og en småbåthavn. Hensikten med planen er å legge til Telefon: Telefaks: Org.nr

2 Side 2 av 10 rette for fortetting og behandle trafikkavviklingen rundt planområdet. Øst for planområdet ligger planområdet for detaljregulering for Moreneveien som er under arbeid. Begge planene legges ut på offentlig ettersyn samtidig. Planutvalget behandlet saken i møte den (sak 44/14) hvor det ble fattet følgende vedtak: «Med hjemmel i PBL og 12-11, vedtar planutvalget å legge detaljregulering for Bossekop brygge (Malmveien, Nielsenkaia) datert ut til offentlig ettersyn i 6 uker. Før planen legges ut på høring må forslagsstiller gjøre en del endringer/justeringer som beskrevet i saksfremlegget og særskilt iht. følgende merknader: 1. Malmveien tilfredsstiller ikke krav i om veiklasse SA2 i kommunal veinorm og A2 i Statens vegvesen veinormaler. Endring må avklares før utleggelse. 2. Snødeponi mangler i Bergstien, og det er ikke avsatt tilstrekkelig areal til snødeponi 3. Planbestemmelsene må justeres i tråd med saksfremlegget, etter dialog med kommunen. Administrasjonen gis delegert fullmakt til å legge planforslaget ut på høring når de angitte endringene er utført.» Forslagsstiller har revidert planforslaget og ønsker nå å fremme det for utlegging til offentlig ettersyn. I tillegg til endringer iht. merknader i vedtaket, er det også gjort noen andre endringer i planforslaget som det ikke er enighet om. Eventuelle mangler må følges opp i det videre arbeidet og før planen fremmes for sluttbehandling. De forbehold som administrasjonen har vil bli bemerket i vurdering og oppsummering nedenfor. Planforslag datert : Nedenfor gis en kort stikkordsmessig oppsummering av planforslagets viktigste innhold, for øvrig vises det til overnevnte plandokumenter: Etablering av 130 boenheter, fordelt på 5 som tomannsbolig/enebolig (BF), 17 i konsentrert småhusbebyggelse (BK), 88 i blokkbebyggelse (BB1-4) og 20 i lavblokker (BB5-5) Etablering av to nærlekeplasser og en småbarnslekeplass Omlegging og oppgradering av Malmveien Etablering av ny internvei (gatetun) som skal være offentlig tilgjengelig Etablering av gang- og sykkelvei i Bossekopveien Stenging av Bergstien og etablering av vendehammer Etablering av småbåthavn og brygge som skal være offentlig tilgjengelig Høring/merknader: En oppsummering av innkomne uttalelser innkommet ved varsel om planoppstart er gjengitt i planbeskrivelse. De fleste av innspillene er innarbeidet i planforslaget. Det er ikke

3 Side 3 av 10 kommet innspill som tyder på at etableringen av det planlagte boligfeltet synes å være spesielt konfliktfylt. Økonomiske konsekvenser: Planforslaget er av en slik karakter at det er konkludert med at det må utarbeides en utbyggingsavtale mellom utbygger og kommunen som avklarer partenes ansvar, rettigheter og plikter knyttet til etableringen av boligområdet. Oppstartsvarsel knyttet til dette arbeidet er utført. Nielsenkaia AS har gjennom en utbyggingsavtale med kommunen forpliktet seg til opparbeiding av Malmveien som i gjeldende plan. Kjøpsavtale mellom Nielsenkaia AS og forslagsstiller omfatter overdragelse av denne forpliktelsen, men gjelder trase iht. planforslag. Forslagsstiller må også være med på å dekke deler av G/S-vei som er tilknyttet planområdet. Før utbyggingen av området igangsettes skal det foreligge en godkjent avtale mellom partene. Vurdering: Generelt: Planadministrasjonen vil innledningsvis påpeke at man synes det er svært positivt at det skal tilrettelegges for boliger og økt fortetting i et sentralt område i Alta. Det konseptet som fremmes i planforslaget, med blokker som krager utover sjøen, vurderes som en svært spennende men muligens krevende løsning å få til. Administrasjonen er blitt opplyst om at forslagsstiller ser på løsninger i forhold til utkragingen. I planforslaget som var fremmet i Planutvalget, var det tilrettelagt for et variert bomiljø med ulike hustyper, offentlig tilgjengelig brygge og gode lekeplasser. I tillegg til at man greide å ivareta utsikt og solforhold for bakenforliggende bebyggelse. Det var også tilrettelagt for gode fellesarealer i tilknytning til bryggen. I det nye planforslaget er en hustype endret noe som vurderes som uheldig. Dette vil bli vurdert nærmere under punkt om utnyttelsesgrad. Navn: Navn for planområdet er i dag Malmveien, Nielsenkaia. Forslagsstiller ønsker å benytte Bossekop Brygge for å knytte reguleringsnavnet opp mot stedet, da området ligger mellom Bossekopberget og Bossekopveien. Forslagsstiller ønsker ikke at navnet knyttes opp mot det tidligere industriområdet som lå ved kaia, i og med at kaia skal rives og ikke lenger eksistere. Valg av stedsnavn blir veldig viktig for området, og administrasjonen ønsker derfor at man får inn innspill på valgt navn, og at det drøftes før planen blir endelig vedtatt. I dette vedtaksbrevet vil administrasjonen referere til planen som «Detaljregulering for Bossekop brygge» for at det ikke skal bli forvirring. Utnyttelsesgrad: Kommuneplanens bestemmelser punkt a), tilsier at det aktuelle boligområdet Malmveien/Nielsenkaia skal ha 130 boenheter i blokkbebyggelse, med en merknad om at antallet var stipulert av utbygger og måtte vurderes nærmere i plan. I bestemmelsen påpekes det også at antall boenheter som angis er å regne som foreløpige anslag, og kan endres som følge av vurderinger/innspill på reguleringsplannivå. For reguleringsplan for

4 Side 4 av 10 Malmveien/Bergstien var det regulert 12 boenheter (4 som rekkehus og 8 som enebolig). Dette vil si at man har anslått totalt 142 boenheter for hele planområdet. Planforslaget ble først sendt inn med 130 boenheter, en noe lavere utnyttelse enn det som opprinnelig var anslått i kommuneplanen. Ved helhetlig gjennomgang av planforslaget, ble det vurdert at utnyttelsesgrad for området var for høyt, og at det gikk ut over bokvalitet, lekeplass og veiutforming. Etter dialog med administrasjonen har forslagsstiller fjernet en blokk, slik at det blir mer rom mellom og bedret bokvalitet for blokkene. I tillegg har forslagsstiller skissert løsninger for lekeplassene for å vise at de kan tilrettelegges på en god måte på avsatt areal. I det planforslaget som ble fremmet til Planutvalget i oktober 2014, var det lagt opp til færre enheter (ca ). Dette ble ansett som en bedre løsning enn tidligere, men administrasjonen stilte spørsmål ved om utnyttelsesgraden allerede da, fortsatt var for høy. I dette nye planforslaget har forslagsstiller justert Malmveien iht. Planutvakgets vedtak, men antallet igjen økt til 130 enheter. Blokkene på felt BB1-4 har endret etasjefordelingen. Tidligere var blokkene fordelt mellom 3-5 etasjer der de høyeste på 4-5. etasjer lå i hver ende der det ikke var bebyggelse bakom. Midt i var det 3. etasjers blokker for å sikre god utsikt for bakenforliggende boliger (figur 1). I det nye forslaget skal alle blokkene i felt BB1-4 ha 4. etasjer (figur 2). Dette gir en økning på totalt 6 boenheter for de feltene (tilsvarende den blokken som tidligere ble tatt bort). Dette gir en mer jevn fordeling av høyder, men det vurderes som uheldig at man mister variasjonen i uttrykket. Høyder på tidligere blokker tok også bedre hensyn til bakenforliggende bebyggelse. I det siste forslaget vil blokkene i større grad begrense utsikten. Figur 1: Landskapssnitt fra tidligere planforslag med 3-etasjers blokker (kotehøyde c+15) midt i feltet som ivaretar utsikt for bakenforliggende boliger. I nytt forslag har disse blokkene 4 etasjer (kotehøyde c+18) Figur 2: Nytt landskapssnitt med 4-etasjers blokker (kotehøyde c+18) midt i feltet I tillegg har tidligere småhusbebyggelse (kjedede eneboliger og tomannsboliger) på felt BB5-6 blitt endret til lavblokker, og antall enheter økt fra 12 til 20. I volum og høyde er det små endringer, men dette medfører blant annet økt behov for parkeringsplasser. Tidligere hadde disse parkering i felles parkeringskjeller sammen med boliger i felt BB1-4. Fordi antall enheter for hele planområrdet har økt, er det nå ikke plass til å dekke parkeringskravet i kjeller og enhetene på felt BB5-6 må dekke parkeringskravet på bakkeplan i tilknytning til boligene. Det er lagt opp til avkjørsel langs nærlekeplass 1 som i tidligere forslag var en gangpassasje. For å få plass til innkjøring og parkering har også boligene blitt flyttet

5 Side 5 av 10 nærmere bryggen, og noe av fellesarealene i tilknytning til brygga er tatt bort. De 2 offentlige parkeringsplassene i tilknytning til bryggen er økt til 5, men gjort om til gjesteparkering for å dekke kravet for boliger på felt BB5-6. Det var i utgangspunktet allerede få offentlige parkeringsplasser i tilknytning til bryggen og det er ikke ønskelig at dette skal gjøres om til gjesteparkering for boligene. Figur 3: Illustrasjonsplan datert , viser plassering av bygninger på felt BB5-6, gangpassasje langs nærlekeplass, fellesarealer og parkeringsplasser i tilknytning til bryggen Figur 4: Illustrasjonsplan datert , viser endret plassering av bygninger på felt BB5-6, innkjøring langs nærlekeplass, parkering i tilknytning til boligene, reduserte fellesarealer langs bryggen og ny gjesteparkering for boligene

6 Side 6 av 10 Administrasjonen vurderer at dette er en betydelig økning i enheter for disse feltene. Med bakgrunn i dette vurderer administrasjonen at utnyttelsesgraden i fremmet forslag fortsatt er for høyt og at dette går utover bokvaliteten, felles-/offentlig tilgjengelige arealer og lekeplass i området. Illustrasjonsplanen er heller ikke justert i forhold til økt bredde på Malmveien slik at det er vanskelig å vurdere utnyttelsesgraden for hele planen som helhet. Likevel anser administrasjonen at planen kan legges ut på offentlig ettersyn slik den foreligger, og det vil gjøres en nærmere vurdering av utnyttelsesgraden. Lekeplass: I området er det generell mangel på lekeplasser (særlig større), og det er langt til nærmeste lekeplass. Det er derfor stort behov for lekeplasser, og opprinnelig ønsket administrasjonen at det skulle opparbeides en grendelekeplass, men gikk bort fra dette på grunn av planområdets størrelse. Det ble bestemt at det skulle tilrettelegges for nærlekeplass istedenfor. I planforslaget er det lagt opp til nærlekeplass fordelt på to områder, samt en småbarnslekeplass. Det planlegges en nærlekeplass på flatt terreng over parkeringskjeller med ulike lekeapparater, og en på kollen som tilrettelegges for naturlig lek (hinderbane, akebakke, klatreapparater) i tillegg til oppholdsplass. Administrasjonen vurderer det som svært positivt at planforslaget legger opp til gode lekeplasser med variert lek, og bevaring av kollen som er et flott utkikkspunkt. Lekeplassene er lokalisert på en slik måte at de ligger både sentralt i forhold til å betjene boligene i planområdet samtidig som de blir tilgjengelige for omkringliggende bebyggelse. Administrasjonen er tilfreds med lekeplassutformingen som skissert i planbeskrivelsen og at kollen blir bevart. Denne skaper et fint pusterom i det tette planområdet, og kan med god tilrettelegging bli et fint samlingspunkt for beboerne og andre i nærområdet. Trafikale løsninger: Når det gjelder de trafikale løsningene, har forslagsstiller i det nye planforslaget justert Malmveien iht. kravene for veiklasse A2 og Planutvalgets vedtak. Avvik fra veiklasse A2 er beskrevet kort i planbeskrivelsen (s.39), og gjelder vertikalkurvatur og breddeutvidelser i svinger. Det er lagt opp til at Malmveien skal legges om og få en breddeutvidelse. Nordvest for planområdet er det avsatt arealer til industri i gjeldende plan. Malmveien kan derfor i fremtiden ha blandet trafikk og være adkomstvei for både bolig, industri og småbåthavn. Administrasjonen vurderer at en breddeutvidelse vil øke standarden og dermed trafikksikkerheten fordi man får bedre oversikt, og kan ta hensyn til blandet trafikk fra både tunge kjøretøyer og myke trafikanter. Det er ønskelig at man har redusert hastighet på veien for å øke trafikksikkerheten ytterligere og redusere støy i området. Administrasjonen anser skissert veiløsning som tilstrekkelig for å kunne legges ut på offentlig ettersyn, men ny vei er ikke justert på illustrasjonsplanen og det er derfor vanskelig å gjøre en helhetlig vurdering av planen blant annet i forhold til myke trafikanter. Trafikkbildet og fotgjengerstrømninger vurderes generelt som utydelig og uavklart. Administrasjonen stiller også spørsmål ved planlagte fotgjengerfelt som ligger nær hverandre langs Bossekopveien, på hver side av innkjøring til Malmveien. Planadministrasjonen vil med bakgrunn i innspill etter offentlig ettersyn vurdere veiløsningene og hensyn til myke trafikanter nærmere.

7 Side 7 av 10 Bergstien: Bergstien skal stenges for utkjøring til Bossekopveien og det skal opprettes vendehammer. Selve vendehammeren blir flyttet østover i forhold til gjeldende plan og til enden av Bergstien. I planforslaget planlegges det for oppgradering av Bergstien med 4 m kjørebane og 0,5 m skuldre, men det er ikke tenkt at denne skal opparbeides som en del av planen. Forslagsstiller vil ved omlegging av Malmveien justere påkoblingen til Bergstien, samt opparbeide vendehammer. Det er regulert inn snødeponi i enden av vendehammeren, men her ligger det et lite bygg/garasje/uthus i dag. I plankartet vises det at vendehammeren skal opparbeides der bygget ligger i dag, men på illustrasjonsplanen ser det ut som at det ikke er tenkt å opparbeide hele vendehammeren. For å sikre frisikt fra Malmveien er det viktig at snødeponi til Bergstien ikke kommer utenfor der det er regulert i plankartet. Det vil derfor være behov for å rive dette bygget. Gang og sykkelvei: Detaljregulering for Gang- og sykkelvei - Strandveien/Bossekopveien/Kirkebakken Kirkebakken ble vedtatt i planutvalget den Begge planene har vært under utarbeidelse og det var tenkt at den biten av G/S-veien skulle være en del av den reguleringsplanen som blir ferdig først. Denne planen må derfor justeres i forhold til vedtatt G/S-vei med busslomme før den kan bli endelig vedtatt. Det er en forutsetning at forslagsstiller bidrar til bygging av G/S-veien, i og med at det er denne planen som i stor grad utløser behov for G/S-vei. Det må det lages en egen avtale med utbygger om dekning av deler av G/S-veien. Snødeponi: Det stilles generelt spørsmål ved om det er tilstrekkelig med snødeponi i planen. Det vurderes at det er særlig mangel på snødeponi for Malmveien. VA: For området er det utarbeidet en foreløpig VA-plan. Administrasjonen vil minne om at stikkledningene må gå ut av området, slik at man kan koble seg på disse ved en senere anledning uten å måtte grave i bebygd område. Renovasjonsløsning: Renovasjonsløsning vurderes som uavklart. Det er ikke avsatt arealer til dette i plan, og planforslaget forutsetter at dette løses som en del av byggesaken. Dersom det velges en løsning som krever plass bør man vise hvordan det er tenkt løst og sette av areal til dette. Parkering: Parkering i området er løst med bakkeparkering eller parkeringskjeller. Øvre nivå (BK) har parkering enten i fellesparkering eller egen carport/garasje. Blokkene på BB1-4 har parkering i felles parkeringskjeller i tillegg til gjesteparkering langs gatetunet. For BB5-6 er det lagt opp til bakkeparkering i tilknytning til boligene, samt gjesteparkering ved innkjøringen. Planadministrasjonen stiller seg positiv til at hoveddelen av parkeringen er

8 Side 8 av 10 løst under bakken. Fra et driftsmessig ståsted vurderes kantparkering i gatetun som uheldig særlig med tanke på brøyting på vinterstid. Gatetunet er regulert som privatvei, men offentlig tilgjengelig for allmennheten, og god vedlikehold av veien er derfor viktig. Bakkeparkering i tilknytning til boligene på nedre nivå (felt BB5-6) er vurdert ovenfor under punkt om utnyttelsesgrad. Illustrasjonsplanen er ikke justert i forhold til utvidelse av Malmveien og fellesparkering for felt BK det stilles spørsmål ved om hvordan dette påvirker parkering P. I forbindelse med Alta kommunes sykkelby-satsning ønskes det mer fokus på tilrettelegging for sykkel i reguleringsplaner. Med tanke på at området har høy utnyttelse og nærhet til sentrum, vil man sikre at det blir nok sykkelparkering. Forslagsstiller ble derfor oppfordret til å legge inn tilleggsbestemmelser for sykkelparkering, og dette har blitt gjort. Planbestemmelser: Det vurderes at det fortsatt er noen uklarheter i planbestemmelsene. Dette gjelder særlig rekkefølgekrav knyttet til byggetrinn og tillatelser, samt vei, lekeplass og offentlig G/S-vei i Bossekopveien. Boligsosiale forhold: En variasjon i leilighetstyper/-størrelser er sikret gjennom planbestemmelsene. Dersom kommunen ønsker å benytte seg av fortrinnsretten må dette avklares i utbyggingsavtalen. Det vises til kommunestyrets vedtak , om bruk av utbyggingsavtale der det står at: «kommunen kan kreve fortrinnsrett til inntil 20 % av boenhetene/boligene/tomtene til markedspris.» Risiko- og sårbarhetsmessige forhold: Som et ledd i planprosessen er det utarbeidet en forenklet risiko- og sårbarhetsanalyse knyttet til planområdet, jf. planbeskrivelsens vedlegg 3 og i tillegg en egen ROS-analyse. NVE har i sin uttalelse opplyst om at området ligger på bart fjell og breelvavsetninger utenfor kartlagt kvikkleireområder, men anbefaler en vurdering av fagkyndige hvis det forekommer marin leire under breelvavsetningene. En grunnundersøkelse er gjennomført og konklusjonen fremkommer i egen ROS-analyse. Det er ikke avdekket forhold i og rundt planområdet som skulle tilsi at planlagt utbygging ikke bør eller kan gjennomføres. Vurdering etter Naturmangfoldloven: I henhold til naturmangfoldlovens (nml.) 7 skal prinsippene i lovens 8-12 legges til grunn som retningslinjer ved utøving av offentlig myndighet, og det skal framgå av beslutningen hvordan disse prinsippene er tatt hensyn til og vektlagt i vurderingen av saken. Planadministrasjonen har søkt informasjon i kartbasene til Direktoratet for Naturforvaltning, Naturbase og Artsdatabanken, og det er gjort følgende registreringer innenfor eller i nærheten av planområdet. 1. Rasteområde for andefugler 2. Fiskemåke Larus canus (Nær truet)

9 Side 9 av Finnmarknøkkelblom Primula nutans (Nær truet) 4. Hettemåke Chroicocephalus ridibundus (Nær truet) 5. Thyasira dunbari (Datamangel) En nærmere vurdering etter naturmangfoldlovens 8-12, vil bli gjort før endelig vedtak fattes i saken. Oppsummering: Administrasjonen vurderer det som svært positivt at det nå fremmes plan for nye boliger innenfor det aktuelle området. Planforslaget som fremmes vurderes å fortsatt inneholde en del mangler, men etter en helhetlig vurdering vil administrasjonen likevel anbefale å fremme planforslaget til offentlig ettersyn slik det foreligger for å få inn innspill til saken. De underrettes herved om at det er fattet følgende vedtak: Med hjemmel i PBL vedtas forslag til detaljregulering for Bossekop brygge lagt ut til offentlig ettersyn i 6 uker. Plandokumentene finnes på Alta kommunes hjemmeside under bolig og eiendom kommunal planlegging planer til høring. Papirutgave av dokumentene finnes i resepsjonen på Alta rådhus og Alta bibliotek. Merknader og innspill til planforslaget sendes skriftlig til Alta kommune v/avdeling for samfunnsutvikling, pb Alta, innen fredag 10. juli Eventuelle spørsmål i sakens anledning kan rettes til fagleder arealplan Hallgeir Strifeldt på telefon eller per e-post til hast@alta.kommune.no. Klage: Dette vedtaket kan påklages iht. forvaltningsloven 27. Klagefrist er 3 uker fra det tidspunkt underretning om vedtaket er gjort kjent. Klagen sendes til Alta kommune, avdeling for samfunnsutvikling, postboks 1403, 9506 Alta. Med vennlig hilsen Alta kommune Hallgeir Strifeldt Fagleder arealplan Thuy-Trang Nguyen Phan Arkitekt Dokumenter til gjennomsyn på rådhuset, biblioteket og hjemmesiden: 1. Melding om delegert vedtak (dette brevet) 2. Plankart Planbestemmelser

10 Side 10 av Planbeskrivelse ROS-analyse Illustrasjonsplan Landskapssnitt Vegtegninger Forhåndsuttalelser ved varsel om oppstart 10. Varslingsmateriale 11. VVA-plan 12. Saksfremlegg i planutvalget Planutvalgets vedtak Vedlegg: 1. Adresseliste